青年公寓项目宣传方案推广计划

1、萧峰青年公寓 推广计划前 言作为萧峰实业在宁波开发投资的首个大型项目，其推广成败与否，不仅直接关系到开发商的投资回报利益，同时也将影响开发商在宁波地区的企业品牌形象，更关系到后续项目的成功开发。因此从长远的企业发展战略与目前本项目的开发目标结合的角度着手，必须要有一整套严谨、科学、系统的策略来进行指导，以争取实现最终的销售目标。本方案通过对市场资料的分析，结合本楼盘自身的特点，寻找尽可能准确的市场定位，从而制定出相应的营销及广告推广策略。一项目概述本案地处宁波市科技园区,位于城市主干道江南路旁，是宁波市城市东扩之前沿，交通动线佳, 周边配套设施比较成熟，升值潜力巨大。本项目为一栋高层公寓。主楼

2、共十七层，一至三层为商业用房，四至十七层均为公寓。二、项目定位a) 主导产品定位酒店式商务公寓（建议一至三层引入品牌酒店，以使其与住宅部分形成联动效应！）b) 小区形象定位高档酒店式商务公寓中的精品，宁波首座真正意义上的酒店式商务公寓c) 小区市场定位居住型置业、城市白领过渡型居住、投资、中小型公司办公d) 小区物业管理定位酒店式物业管理e) 小区文化定位1、休闲文化2、白领文化三、项目swot分析广告要解剖产品，要对它的优缺点进行详细的了解和分析，从而能够扬长避短，充分发挥产品的优势同时尽量避免缺点或将产品的缺点转化为优点。以下几点就是根据市调所得出的本产品的有利和不利因素。（一） 优势分析

3、1 产品定位准确：宁波市场上酒店式公寓产品不多，仍处于萌芽阶段，只有偏办公或偏住宅型酒店式公寓，还未有纯酒店式公寓的出现。2 户型设计合理：本产品主要以小户型为主，面积合理，布局巧妙，结构紧凑，规格较为统一。在目前的房地产市场上，精致型的小户型大受欢迎，十分热销。3 地段：本产品地处宁波市城市东扩之前沿，升值潜力巨大； 4 交通：本产品地处交通便利之处，附近有多路公交车停靠。5 投资热点：本项目定位准确、产品特点突出，潜在市场消费群和消费能力较大，在证券市场持续低迷和投资置业趋势不断升温的状况下，投资本产品的前景相当看好。另外，投资小户型总价较低，出租容易，租金相对也不低，并且由于总价低，转手

4、也比较容易，综合来说，投资回报率是比较高的。6 市场需求：酒店式公寓在宁波市场还不是很多见，随着wto在中国的发展，宁波的商务活动（特别是外贸活动）将会进入一个快速增长时期，因此对于酒店式公寓的需求会进一步增大。（二） 劣势分析1 地段：周边环境对于建造品质较好的住宅有一定阻力，且周边没有如江、河、山、公园这一类的景观资源，基地面积小，产品规划受到一定限制。2 品牌局限性：由于为新开发商，知名度有限。 3产品中朝北的房间日照受限制，影响居住功能。4项目周边没有很好的人文氛围：与其它地方相比，该地块的人文价值不是很高，这和目标客户群消费心理不协调的。5 酒店式公寓比居住小区费用支出大：酒店式公寓

5、较普通物业在管理费、公摊均 较大，存在些障碍。（三） 机会分析1一种新生活方式的倡导倡导一种新的居住服务方式，从服务方式引向居住理念的独特性及生活方式的革新，从而使业主产生心理上的满足感、荣誉感。2休闲文化的引入从休闲文化的角度加以引导有助于树立项目独特性的另一面。（四） 存在威胁今年楼市小户型及单身公寓楼盘竞争日趋激烈，分流了购房者。四目标消费群分析要想将产品销售给消费者，就必须先了解消费者。现在的市场是一个细分的市场，只有将消费者准确细分并逐一分析他们的消费理念和习惯，才能准确定位市场并将产品推向市场。根据本产品的特点以及市场调查的结果来分析，以下几个消费群体是我们的目标消费群体，我们的广

6、告也将围绕他们来进行诉求。1单身白领：白领阶层是目前市场上最普遍最有购房购买力的群体。由于他们的文化背景、教育背景、收入消费水准，以及工作环境、工作地点具有一定的特殊性，高效、快节奏地工作，同时又懂得该怎样尽情地享受生活是白领一个显著的特征。以“白领”为号召力，捕捉白领一族的购买需求，就要把握好这一购房人群置业的一些行为特点：首先是消费观念时尚、超前，他们更愿意享受健康、简单方便及安全的生活方式；其次是住房与工作的结合；还有就是这些相对收入高的群体在购房时，有相当一部分人会考虑房产投资这一问题；白领阶层由于重视品质，故对“品牌”比较信任；白领还十分注重社区的文化品位。2漂一族：外地刚来宁波工作

7、而且有较好收入的人员。这一部分人员由于刚来宁波工作，没有固定的属于自己的家，尽管月收入不低，但还不能购买一套面积较大的房屋。因此总价不高户型精致的楼房很适合他们。3。海内外来甬商务人员：宁波是中国沿海地区经济发达地区，每年来宁波的从事商务交流活动的人员众多且非常频繁。对这部分消费群来说，住酒店太贵，不住酒店又不方便。因此他们期望能在宁波有一个固定的落脚点，而且能享受到酒店式的标准化服务。 4。海内外驻甬机构：由于宁波地处沿海，属于外向型经济，因此有很多国内国外的公司把宁波当作一个前期开拓市场的平台，他们需要在宁波设立一个办事处。因此一个可商可住的商务公寓正是他们所需要的。5。投资者：从目前来看

8、，由于国内证券市场的长期低迷和银行利率的一降再降，再加上房地产市场的火爆态势，市场中有很大一批资金活跃在房地产市场中。对于这部分投资者来说，酒店式公寓正是目前房产投资中的新热点。6。小企业和soho族：小企业和soho族由于资金和人员的原因，不可能购买或租用大面积办公场地。因此对于酒店式商务公寓实用、方便、舒适的特点他们是十分渴望的。五广告推广指导思想广告主题定位：为工作而生活还是为生活而工作定位诠释：这个主题充分地将产品的特点表现出来-就是休闲轻松的生活方式。同时，该主题定位又有很强的延伸性。通过这个主题我们可以将产品进行充分的发挥，提倡出一种新的生活方式。项目推广策略关于广告策略，由于我们

9、的目标消费群有很大一部分属于二、三十岁的有文化且思想新潮的现代都市人，因此在广告策略上应以感性为主。通过对一种新新生活方式的细致描绘来吸引他们，最好多用细节描述，用以小见大的手法来表现。而对那些以投资为目的的购房者，我们也应适当运用一些理性的诉求方式（如投资前景分析等）来点燃他们的投资热情。l 兵分两路策略以主导广告语为推广总体思路，广告发布分两条线，一是项目整体宣传推广，扩大受众面以及表现楼盘形象，二是通过适当的软文广告，把楼盘内涵和倡导的开发和居住理念传播出去。两种广告类型都以系列形式执行，但广告频率前紧后松，不浪费不必要的轰炸。l 活动营销与知名酒店联合举办一些活动，如开盘音乐酒会、业主

10、联谊会、庆功会、参与规划设计的专家座谈会等，也可以对购房业主优惠措施如赠送会员卡，或其它酒店推广服务，容易产生品牌联动效果。l 文化的导入文化提升区域及项目吸引力，独特的文化要素区别竞争对手。以休闲文化为切入点。休闲文化的内涵：宁波人骨子里有一种休闲的文化内涵，休闲与商业的有机交融，如宁波帮、宁波菜。白领文化：事业与休闲的统一体六广告卖点分析交通动脉： 理想的投资区域： 户型特点：主力面积较小，总价低。酒店式公寓：享受真正酒店式标准的服务洗衣、房间整理、送餐、各类商务活动场所、会议室、餐厅一切都为您服务。投资精品：精品酒店式小户型公寓，房地产市场投资的新热点，潜力巨大。 地段优势：城市东扩，新

11、的城市中心正在形成， 建筑风格：注重内蕴，通过与本土文化想结合，营造出建筑华丽、典雅的文化内涵和生活方式。七媒体策略媒体是广告的载体，只有找准我们需要的媒体，才能将广告的效果发挥到最好。根据目标消费群的消费特点，我们应该从以下几个媒体入手来刊登我们的广告。广告投放以平面广告（报纸、户外）为主，视听广告为辅，适当穿插以产品特色和小区生活理念的软文广告以造势。平面广告投放以宁波日报为主，宁波晚报为辅，适度穿插鄞县日报，以及路牌、灯箱等户外广告。视听广告以宁波电台为主，适当考虑电视广告。广告推广的节奏：第一阶段：媒体广告在开盘前一到二个月前发布，为项目预热期，以项目形象为主，此阶段的广告相对集中；第

12、二阶段：强销期的广告以产品品质和推广活动为主，广告频率相对密集；第三阶段为持续期，以人气和口碑为主要诉求，广告可以少一点；第四阶段：尾盘阶段发布少量广告，主要以特惠的方式推向市场。1报纸：宁波日报 宁波日报是宁波本地的主导报纸，它有具有权威性和广泛性的特点。根据本产品所针对的目标消费群来看，日报应该是他们日常必读的本地报纸之一。在日报上刊登半版或整版广告能突出产品的地位同时能增加广告的气势和可信度。2网络：东方热线 网通信息港 宁波房地产网目前，网络的应用十分普遍，它的特点是灵活生动、信息含量大更新快，网络广告也正逐渐成为广告的主要形式之一。针对我们所制定的目标消费群来看，他们平时接触网络的机

13、会和时间都很多，因此网络也是我们应该重视的媒介。3公交车、出租车及车站路牌：公交车 公交车站上的广告牌公交广告传播范围广、频率高、流动性大但广告内容又相对固定，我们的目标消费群有很大一部分是以公交车、出租车做为代步工具的，与公交广告接触频繁。因此公交车、出租车和车站广告牌可以作为产品品牌形象推广的重要媒介。4电台：交通之声插播广告由于我们的目标消费群经常会乘坐出租车，因此他们收听电台广播的几率会很大。电台广播传播范围大，对于传播楼盘知名度有一定帮助。5大型户外广告牌：市中心繁华地段大型户外广告牌大型户外广告牌醒目而且有气势，受注意的程度高，对于增加广告人气和树立品牌形象有好处。6酒店内部的海报

14、张贴酒店的档次高而且消费者的档次也比较高。因此在酒店内张贴海报，宣传对象就比较固定、直接，能较容易引起在酒店内消费的客户的注意，能达到交好广告的效果。八广告表现系列广告的诉求表现要紧紧围绕“为工作而生活还是为生活而工作”这一主题定位，通过对这种生活的细节描写来表现出本产品的独特个性。在诉求的过程中要与楼盘的卖点相结合。1 生活在高尚酒店尊荣、优雅、舒适、自由、缤纷。这就是酒店式的生活。宁波首个倡导酒店社区生活的商务公寓，一种新的生活方式正在形成。生活在这里，很精彩。2 尊荣（超大字体）住在这里，我就是“上帝”我有大堂客厅，我有健身房，我甚至还有商务中心；我有管家，我有服务生，我甚至还有厨师； 他们都把我当成主人，给我最满意的服务；我不是贵族，但我喜欢贵族般的感受3 优雅（超大字体）在这里，你不用和时间赛跑。用一杯麦斯威尔的时间，商务中心已把我要的资料复印完毕用一瓶科罗那的时间，我就和客户谈好了下一笔业务的细节用一盘cd的时间，我与新朋友聊的海阔天空。每一天，连时间都很优雅。4 舒适（超大字体）早上 8：30 我在床上享受早餐10：30 我要洗的衣服已经整齐的叠在柜子里中午12：0