上海办公楼物业管理服务规范

1、海办公楼物业管理服务规范目次前、亠言. III1 范畴. 12 规范性引用文件 13 术语和定义 13.1办公楼 officebuilding 13.2 物业治 理 property management3.3 顾 客 customer3.4 突发公共事件 precipitating event 4 差不多要. 24.1 资质要 24.2 治理机构与人力资源配置要4.3 治理服务要求24.4 基础治理服务#5 顾客服5.1 接待服5.2 信报服5.3 通讯设施安装服5.4 修理资金治理服5.5 装修治理服5.6 投诉处 35.7 延伸治理服务36 房屋、设施设备运行与爱护服6.1 理.房屋爱护

2、治 46.2设备设施运行与爱护服务. 46.3设施设备日常修理服务. 96.4标识治理. 97 秩序爱护与安全服务.107.1公共秩序爱护. 107.2安全治理.108 环境保洁服118.1 材质清洁要118.2 部位清洁要119 绿化摆放与养护服129.1 绿化摆139.2 绿化养1310 仓储与搬1310.1 贮存1310.2 搬运堆放1410.3 库区安全与环1411 检验方1411.1 自主检1411.1.1服务人员自查11.1.2办公楼物业治理服务机构自查11.1.3物业治理企业监督检查11.2 特种设备安全监1411.3 顾客中14本标准可作为选择或提供物业治理服务的参考依据，同时

3、可作为规范物业治理服务行为的参考依据，关心物业治理企业规范 其服务行为，为顾客提供符合要求的物业治理服务。物业治理双 方当事人可按照办公楼具体情形，在托付治理合同中具体约定执行。本标准涵盖了物业治理活动中顾客服务、房屋和设施设备运行爱护服务、办公楼秩序爱护和安全服务、环境保洁服务、绿化 摆放与养护服务、仓储和搬运等六方面内容。本标准由上海市物业治理行业协会提出并归口。本标准起草单位：上海金茂英泰设施治理有限公司、上海东湖物业治理公司。办公楼物业治理服务规范结构类型使用年限样使用环境专门使用环境钢筋混凝土结构60年以下201560年100年105100年以上52钢、钢筋混凝土结构60年以下251

4、560年100年125100年以上72钢结构100年以下3015100年150年105注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。6.1.4巡检每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面 检查。建立巡检记录，发觉咨询题及时向房屋产权人报告， 按照房屋产权人的托付，安排专项修理。遇紧急情形时，宜 采取必要的紧急处理措施。6.2 设备设施运行与爱护服务6.2.1 变配电系统制定临时用电治理措施;限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情形时，应采取必要的紧急处理措施;按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气 测试合格的报告;按照规定的周期对变配电设

5、备设施进行检查、爱护、清洁，并做记录;压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确;（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常;电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳固，符合工作要求;低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；变（配）电系统联络自切正常。6.2.2 应急供电系统按规定的周期对发电机组设备进行检查、爱护，保持设备完好；定期启动及爱护备用发电机 （组） ，确保随时应急启用；发电机操纵柜手动及自动启动正常， 各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动作正常； 定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、爱护，使其处于

6、有效待命状态；定期对蓄电池组进行充放电试验， 进行蓄电检查及保养。6.2.3 楼宇智能化设备系统623.1楼宇设备自动化（BA系统服务器工作正常、通讯正常、整洁； 工作站工作正常、通讯正常、整洁；数字式直截了当操纵器（DDC工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。6.2.3.2 网络与通讯设备系统6.2.3.2.1 程控交换机程控交换机（PABX数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；爱护终端工作正常、整洁；计费系统工作正常、整洁；话务台工作正常、话音清晰、整洁；电源工作正常、 蓄电池正常、 设备整洁、 显示外表无损； 语音信箱工作正常、整洁、接线正确。6

7、.2.3.2.2 网络通讯设备配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全； 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。6.2.3.2.3 广播与背景音响系统音源设备工作正常，整洁完好；功放设备工作正常，整洁完好；扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。6.2.4 安全防范系统6.2.4.1中央监控系统摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁； 画面分割器工作正常、整洁； 录入设备工作正常、整洁；监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；矩阵工作正常、线路整齐、标识清晰；监控的录入资料应至少保持 7 天，有专门要求的参照有

8、关规定或行业标准执行。6.2.4.2 巡更系统 工作站工作正常、整洁； 巡更器具工作正常；巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。6.2.4.3 周界报警系统 工作站工作正常、整洁； 红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。6.2.4.4 对讲系统基站线路无损、工作正常、整洁；天线安装牢固、工作正常。6.2.5 车库治理系统 工作站工作正常、整洁； 服务器工作正常、整洁； 取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；栅栏机安装牢固、工作正常；收费站工作正常、整洁。6.2.6 门禁系统 工作站工作正常、整洁； 服务器工作正常、整洁；读卡机指示灯完好、工作正常；电子门锁工作正常。6.2.7 卫星电视系统卫

9、星天线安装牢固，外观整洁；放大器、解码器等设备工作正常；传输线路正常，图像清晰。6.2.8 消防报警与灭火系统 应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运 行正常：火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行次清洗，及时更换失效的器件；每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数 和状况并作记录；当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警/亠口.信号，同时启动探测器的确认灯；号，操作启动部件， 手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信 报警按钮应当有动作显示；火灾时应能在消防操纵室将火灾疏散层的扬声器和广播背景 音响系统强制转入火灾应急广播状态，并操纵在选定

10、的楼层（区 域）内；报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件 的火灾报警信号，发出声、光信号；故障报警：当操纵器和火灾探测器、操纵器和传输火灾报警 信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当赶忙显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预 报警信号输入，应当显示预报警信号;电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运 行；当主电源复原时能从备用电源自动转入主电源状态;火灾确认后，发出操纵信号，强制电梯全部停于首层，并同 意其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、 信号均应当正常;火灾确认后，应

11、当操纵相应部位的正压风机和排烟风机启动， 同意其反馈信号并显示其状态;火灾确认后，发出操纵信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀 打开，同意其反馈信号并显示其状态;消防操纵室在确认火灾后，应当能操纵有关部位的防火卷帘 门按规定的程序下降，同意其反馈信号并显示其状态;火灾确认后，应当开释建筑内的所有门禁装置，保证疏散门 的畅通;数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、 整洁;末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常;中央联动装置工作正常、显示正确;消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应 每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检 测一次;消防泵每月启动一次

12、并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水 检查一次。6.2.9 升降设备系统6.2.9.1电梯及自动扶梯保证办公楼至少一台电梯 24 小时运行， 电梯和自动扶梯运行 平稳，乘座舒服，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按 钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业 资质修理保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效 的安全使用许可证，在有效期内安全运行；应有专业人员对电梯保养进行监督， 并对电梯运行进行治理， 并应做好日常电梯运行的巡

13、检与记录；电梯发生一样故障，一小时内专业修理人员应到场修理。发 生电梯困人或其它重大事件时，物业治理人员应及时处理，专业 修理人员应在 30 分钟内达到现场进行抢修。6.2.9.2 高空作业设备设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并 在有效期内安全运行；设备操作人员应严格遵守安全规定， 严格执行安全操作规程， 严禁超载；设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；吊篮运行平稳，无倾斜；设备各外表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；在运行中， 不得随意卸开装置的护罩、 封门及其他任何装置；设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装 置按规定方法予以锁定。

14、应有专业人员对设备运行进行治理、记 录；应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测 试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。6.2.9.3 液压升降设备升降平台应运行平稳，安全装置完好；升降设备本体运行平稳， 各类外表指示准确， 安全装置完好。6.2.10应定期对给排水系统进行爱护、润滑；每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、 排水系统通畅，各种管道阀门完好，外表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面爱护保养 , 作业人员应有相应的 水综合排放标准的要求；职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199污用户末端的水压及流量满足使用

15、要求；每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈 油漆；确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749生活饮用水卫生标准的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用治理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照上海市生活饮用水二次供水卫生治理方法执行；定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备操纵柜进行保养；如遇供水单位限水、停水，应按规定时刻通知办公楼内各用 户。6.2.11 空调系统对空调系统的爱护保养应该按照规定的频次进行；定期对空调系统开机前进行检查，测试运行操纵和安全操纵 功能，记录运行参数，分析运行记录；定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器 操纵箱，

16、保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符 合要求的冷却水；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加 湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和 更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；定期进行循环泵、 空调主机、 冷却风机电柜主电路螺栓紧固， 测试绝缘值，作好记录；定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水 器、分水器进行检查保养；各种管道完好，阀件及外表齐备，无跑、冒、滴、漏；保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合 要求的冷冻水；保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合 要求的采暖热水；对空调循环水质进行爱护保

17、养和水质分析，保证水系统内的 水质符合国家标准要求；能量计费系统处于完好状态；定期检查空调机组马达、风机的运转情形，记录运行参数；定期安排对新风量、排风量的测定；应考虑定期安排对空气品质的测定；定期安排对风管系统的清洗。6.2.12 锅炉系统6.2.12.1 蒸汽锅炉 每年一次应同意行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安 全检测，并对锅炉电机部分及程序操纵器性能、锅炉排放烟气进 行检测。除定期送检外，还应做好以下日常爱护：每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换 油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添 加树脂、设备管道拷铲补漆； 对除氧器、 冷凝水箱检进行修清

18、洗； 对锅筒内部进行检查并除垢；每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆 装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设 备更换或添加润滑油；超压、超温爱护试验，安全阀自动排气 次；每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全 性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行治理，做好锅炉安 全经济运行监督、治理、工作记录；检测水质的硬度，应不大于 3 毫克 / 升；锅炉安全附件及外表齐备，动作可靠；各种证书齐备，操作人员持证上岗；在额定的流量范畴内，输出蒸汽压力在承诺范畴之内；汽、水管道完好，阀件及外表齐备，无跑、冒、滴、漏；

19、蒸汽减压站输出压力波动在20之内。6.2.12.2 热水锅炉定期对温控仪进行检测；附属设备的爱护保养可参照6.2.12.1 的相应条款实施。6.2.13 公共照明系统公共照明系统应定期检查爱护：每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；每月一次对泛光照明灯具、 霓虹灯、 大堂吊灯外观进行检查， 保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率；每天一次巡检公共电器柜电器设备， 遇有故障， 应及时处置， 保证运行安全、正常。6.2.14 避雷系统 避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并

20、对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查;每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、 弱电间内的接地装置进行检查，遇有咨询题及时解决；保持办公 楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好;每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有 机电设备、管道、构架等金属物接地良好;主楼侧翼平台的所有避雷设施完好:接地电阻：W 4Q。弱电设备接地电阻：W 1Q。6.3设施设备日常修理服务共用部位日常服务的服务要求（见表2）。表2共用部位分部位日常保养、修理服务要求序口 号

21、部位日常保养、修理服务要求1旋转门、自 动门、推拉 窗玻璃无破裂，五金配件完好；门、窗开闭灵活， 密封性好、无专门声响。日常保养、修理服务要求序号部位2楼内墙面墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地 砖平坦不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面 砖应保持与原墙面色差、材质 致。3屋顶、管道、排水沟屋面排通：发缺损白卡水沟、室内室外排水管 文觉有防水层气鼓、碎裂 勺，应在规定时刻内安排道应保证扌、隔热板有专项修理。咔水畅有断裂、)4道路、广场、地下车库保持路面平坦、无开裂和松动、无积; 积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺? 坏应在规定时刻内修复。水，窨井 损。发觉;4 口 损5安全、引导标志大堂

22、应有办公楼示意冬、单兀标牌及-E电梯厅、地下车库、消防通道应当设有 全指示牌；危险、隐患部位设置安全防 志或爱护设施，保证所有标志、指示牌 爱护设施得当。司牌；楼层1路标及安 亍范警示标 軒青晰完整，6卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常， 不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全 使用，发觉损坏应及时修复。7电梯厅保持设备设施正常、电梯按钮无缺扌 完整，发觉损坏赶忙修复。员、标示清晰8避难层、平台保证避水沟畅连难设施无损坏、地面平勿通无堵塞，发觉损坏赶坦、密封性 忙修复。生好、排9绿地、花台龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏 水现象，花坛完整。1 旋转门、自动门、

23、推拉窗 玻璃无破裂，五金配件完好；门、 窗开闭灵活，密封性好、无专门声响。2 楼内墙面 墙表面粉刷无明显剥落开裂， 墙面砖、 地坪、 地砖 平坦不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面 色差、材质一致。3 屋顶、管道、排水沟 屋面排水沟、 室内室外排水管道应保证 排水畅通：发觉有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的， 应在规定时刻内安排专项修理。4 道路、广场、地下车库 保持路面平坦、无开裂和松动、无积 水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发觉损坏应 在规定时刻内修复。5 安全、引导标志 大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌； 楼层电梯厅、地下车库、消防通道应当设有路标

24、及安全指示牌； 危险、隐患部位设置安全防范警示标志或爱护设施，保证所有标 志、指示牌清晰完整，爱护设施得当。6 卫生间、 茶水间 保持设施完好、 正常， 水龙头及便池出水正 常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发觉 损坏应及时修复。7 电梯厅 保持设备设施正常、 电梯按钮无缺损、 标示清晰完整， 发觉损坏赶忙修复。8 避难层、平台 保证避难设施无损坏、地面平坦、密封性好、9 绿地、花台 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏 水现象，花坛完整。6.4 标识治理6.4.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应当设指示性标识包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人

25、通道、门牌号、商务中心、咨询询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等）。6.4.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。6.4.3 应考虑要紧道路及停车场设施交通标识，要紧路口设路标。6.4.4 配置并在适当时使用“修理进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。6.4.5标识的图形符号应符合 GB/T 10001.1 标志用公共信息图形符号 第 1 部分：通用符号标准的要求。消防与安全标识应符合 GB2894安全标志、GB 13495消防安全标志的要求。各类标识的格式应统一， 悬挂（摆放） 应安全、 正规、醒目、便利、

26、和谐、无涂改，文字规范。7 秩序爱护与安全服务7.1 公共秩序爱护7.1.1 门卫主出入口应安排 24 小时值岗；对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出治理；对来 访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时 刻进入办公楼的人员应实施详细登记；对物品进出实施分类治理，实行大件物品进出审验制度， 拒绝危险物品进入。7.1.2 巡视3小明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的 巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每 时巡视一次并记录。发觉违法、违章行为应及时禁止；巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡 更设备，宜保持两人一组进行巡视；收到中央监控室发出

27、的指令后，巡视人员应及时到达，并 采取相应措施；巡视中发觉各区域内的专门情形， 应赶忙通知有关部门并 在现场采取必要措施，随时预备启动相应的应急预案。7.1.3 监控办公楼的监视监控设施应 24 小时开通，保持完整的监控 记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、 录像及协助布警；监控中心收到火情、险情及其他专门情形报警信号后，应 及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；监控的录入资料应至少保持 7 天，有专门要求的参照有关规定或行业标准执行。保证治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）7.1.4 停车治理按照办公楼的情形设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放

28、区域，公布收费标准； 秩序，保证车辆便于通行、易于停放；保安人员应对进出办公楼的各类车辆进行治理，爱护交通收费治理的车库应 24 小时有专人治理；车辆停放有序， 车库场地每周清洁 1 次，无渗漏、 无积水， 通风良好； 无易燃、 易爆等物品存放；车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶 要求设置明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全；非机动车应定点停放。7.1.5 突发公共事件处置 按照上海市突发公共事件总体应急预案的要求：制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监 控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示 意图及引路标志， 每年应组织许多于 1 次的突发公共

29、事件应急 演习；当物业发生突发公共事件时， 各岗位治理人员必须按规定 实行岗位戒备，按照不同突发公共事件的现场情形应变处理， 在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产缺失，并全 力协助政府部门处理有关事宜。7.2 安全治理7.2.1 消防治理应建立健全消防治理制度，建立消防责任制；明确专人爱护、治理消防器材，保持其完好；办公楼内应当设置消防设施，保持消防通道畅通，办公楼明显位置设有消防设施平面示意图；定期对消防设备设施进行巡视、 检查和爱护， 保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕平均，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范畴内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；

30、检查记录详细，如发觉消防器材有专门情形，应及时予以调换或报修；定期进行消防宣传和消防演习； 对易燃易爆品设专人专区治理。7.2.2 安全生产及灾难预防建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾难性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急措施：对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；对集水井水泵运转情形进行检查，保证正常排涝； 对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通； 及时预备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。8环境保洁服务8.1材质清洁要求 按照办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要 求

31、（见表3）。表3要紧材质清洁质量要求大类材质质量要求硬地面大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。化冈岩表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。水磨石表面光亮、无污迹。木制地板表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。PVC板光亮、无污迹。瓷砖光洁、明亮、无污渍、无水迹。软地面地毯色泽均、无褪色、无毛边、柔软、纤维 成同方向。软地面塑胶地垫表面平坦、色泽均、无残留物、无污渍、无板结金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均、无斑点、无擦痕、无污迹。抛光镜面不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污 迹。其他材质玻璃洁净明亮、通透性强、无

32、划痕、无水迹。墙纸无斑点、无污渍。高密度板（复合板）色泽均、无擦痕、无积灰、无污渍。涂料无灰尘、无污渍金箔面光亮、无灰尘、无污渍。8.2部位清洁要求办公楼不同部位的环境卫生服务要求（见表4）。表4环境卫生服务要求项目服务要求走廊、门地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面洁净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材厅、大堂、电梯厅、楼梯或消质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、防梯地面无污迹。门把手洁净、无痕迹、定时消毒。服务功能保持洁净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、

33、水渍。性用房不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽洁净、（如会议室、接待无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定室、茶水期滴入消毒液。间）坐厕内、小便池内刷洗洁净、喷洒消毒，保持无异味、 无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，公共卫生光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、 镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢，管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。保持地

34、面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管 道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。地下车库灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜洁净、明亮、无污迹、 水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无垃圾收集异味、洁净整洁。电梯轿厢轿厢壁无浮灰；不锈钢表面 梯轿厢四壁光洁明亮，操 保持仝气清新、无异味。灰尘、无污迹橡胶扶手保持 定时消毒，玻璃、不锈钢夕光亮、无污迹。垂直升降电 作面板无污迹、无灰尘、无擦痕， 自动扶梯踏步、阶梯洁净、无 宇色泽均，无灰尘、无污渍、卜壳按表3有关条款的规定。广场、停 车场、绿 地

35、、花台、 明沟广场地面洁净。明沟无杂物 保持畅通，无堆放杂物、无 轮胎印，地面应保持原色。 杆、立柱、反光镜等表面无 池内无漂浮物、无沉积杂物 异味。办公楼各进出口台阶 的规定。绿地、花坛、隔离儿无积水。外 二积灰、积水、 各类告示牌、积灰、无污垢5、无冃苔、水 t地面、地垫按 寻带、周围无杂，围通道地面应 无污迹、油渍、 照明灯具、栏 、无污迹。水 保持清亮、无 :表3有关条款，物、无积水。设备机房、管道无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无 污渍、无水渍。外墙目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等 处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。垃圾箱房箱房封闭式专人治理，箱房 异味，

36、灭害措施完善。废弃 灰尘。废弃物收集箱内侧洁 时消毒。废弃物及时收集，孑循环保洁；整洁、洁净、无 百物收集箱外侧表面光洁、无 与净、无残留物、无异味、定 不满溢。烟灰缸、垃圾桶桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于-支。消杀火害对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排1火蟑螂、老鼠。灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件电器设施无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。外幕墙按表3有关要求。9绿化摆放与养护服务9.1 绿化摆放 室内绿化应按照顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。室内绿化摆放要求（见表 5）表5室内绿化摆放分项养护要求项目服务要求修

37、剪、更换安排室内绿化修剪与鲜花摆放。绿化外观叶片光泽、化朵鲜艳。土壤表层无杂吻、无枯叶。整体 造型应所选品种的观赏成效 致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不洛叶。摆放按照顾客需要或合冋约定在公共部位摆放绿化，布局合理、平均、疏密有度。盆栽植物的色彩，形状和气质应 与空间大小、装饰氛围及功能相和谐。选种光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强、观赏周 期长，治理方便。室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活其他率、造景、修剪、施肥、病虫害操纵。发觉病变、虫害、枯萎应及时更换。9.2 绿化养护 室外绿化养护要求（见表 6）。表6室外绿化养护分项养护要求服务要求级绿化养护

38、应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿总要求化存活率100%绿地设施及硬质景观保持常年完好。植 物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏成效。植物季相分明，色彩鲜艳，生长茂盛。年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平坦、边缘清晰，草高度不应超过9cmo 树冠完整美观，分枝点合适，枝条细小，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，修剪通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势平均，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂盛、平坦、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过5 cm、平坦无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。灌溉常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，中耕除保持地势平坦，排水流畅。年中耕除草、疏松表土 10次以上，土壤疏松通透，无杂草、松土草。按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥许多于1遍，花灌木追复合肥 2遍，充分满足植施肥物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈