安徽淮南市山南新区广弘城项目营销推广报告

1、1 淮南市山南新区广弘城项目淮南市山南新区广弘城项目 营销推广报告营销推广报告 合富辉煌房地产（安徽）公司合富辉煌房地产（安徽）公司 20092009年年1111月月 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2 市场研判市场研判 项目分析项目分析 项目定位项目定位 物业发展建议物业发展建议 营销思路营销思路 项目基本情况项目基本情况 区域环境分析区域环境分析 项目规划分析项目规划分析 项目项目swotswot分析分析 swotswot应对策略应对策略 项目属性定位项目属性定位

2、 项目形象定位项目形象定位 项目档次定位项目档次定位 项目客户定位项目客户定位 项目价格定位项目价格定位 园林景观建议园林景观建议 内部配套建议内部配套建议 生态节能建议生态节能建议 科技智能建议科技智能建议 服务管理建议服务管理建议 报告提纲报告提纲 part 1part 1part 2part 2part 3part 3part 4part 4part 5part 5 淮南经济分析淮南经济分析 城市规划分析城市规划分析 政策趋向分析政策趋向分析 淮南楼市分析淮南楼市分析 市场部分总结市场部分总结 营销目标确定营销目标确定 项目卖点整合项目卖点整合 整体营销策略整体营销策略 广告语定位语广告

3、语定位语 各个阶段策略各个阶段策略 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3 part1part1：市场研判：市场研判 p淮南经济分析淮南经济分析 p城市规划分析城市规划分析 p政策趋向分析政策趋向分析 p淮南楼市分析淮南楼市分析 p市场部分总结市场部分总结 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 4 n新的新的泛长三角背景下的省会经济圈泛长三角背景下的省

4、会经济圈合肥、六安、巢合肥、六安、巢 湖、淮南及桐城市发展报告湖、淮南及桐城市发展报告是中国省会经济圈蓝皮书系列是中国省会经济圈蓝皮书系列 的第二本研究成果，报告提出，的第二本研究成果，报告提出， “ “以合肥为中心，六安、巢以合肥为中心，六安、巢 湖为两翼湖为两翼”的省会经济圈的省会经济圈 ，在随着淮南、桐城两市的积极融，在随着淮南、桐城两市的积极融 入，已形成入，已形成“1 14”4”格局；格局； n合淮同城化战略将加速淮南经济的快速发展 n 能源性城市：能源性城市：淮南因煤立市，是中国大型的煤炭能源基地 和重工业城市，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨， 占全省的70%，占华东地

5、区的32%，占全国储煤量的19%。 n 除煤炭外，支柱产业还包括电、化工：除煤炭外，支柱产业还包括电、化工：现有发电装机容量 319万千瓦，计划增加到1000万千瓦。 淮南与省会合肥联系紧密，随着合淮同城化和省会经济圈不断推进，未来发展潜力较大淮南与省会合肥联系紧密，随着合淮同城化和省会经济圈不断推进，未来发展潜力较大 淮南淮南 合肥合肥 六安六安 桐城桐城 巢湖巢湖 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 5 2004年以来，受益于能源行业

6、的整体价格提升，淮南经济发展步伐加快，年均增幅年以来，受益于能源行业的整体价格提升，淮南经济发展步伐加快，年均增幅 超过超过12%。但整体规模依然较小。但整体规模依然较小 n 2008年，淮南gdp总量为453.6亿，相比07年增幅达到16%，连 续5年增幅超过12%，城市经济发展速度较快，位居安徽17市前列。 n 但淮南城市规模较小，因此gdp总量较小，在安徽17市中仅排名 第10位。 序号序号城市城市生产总值（亿元）生产总值（亿元） 1 1合肥合肥1664.841664.84 2 2芜湖芜湖749.7749.7 3 3安庆安庆704.72704.72 4 4马鞍山马鞍山636.3636.3

7、 5 5阜阳阜阳541.30541.30 6 6六安六安534.00534.00 7 7宿州宿州511.1511.1 8 8蚌埠蚌埠486.39486.39 9 9巢湖巢湖479.33479.33 1010淮南淮南453.6453.6 1111宣城宣城411.60411.60 1212亳州亳州404.22404.22 1313淮北淮北349.1349.1 1414铜陵铜陵325.31325.31 1515黄山黄山249.9249.9 1616池州池州192.40192.40 1717滁州滁州105.02105.02 数据来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 6 经济总量虽然较小，

8、但人均生产总值较高，稳健增长经济总量虽然较小，但人均生产总值较高，稳健增长 序号城市人均生产总值（元） 1马鞍山49826 2铜陵44870 3合肥34482 4芜湖32500 5淮南19809 6淮北17029 7黄山16867 8滁州16766 9宣城16352 10池州14147 11蚌埠13632 12安庆12596 13巢湖11634 14宿州10681 15六安8768 16亳州7918 17阜阳6475 n 2008年，淮南人均gdp为19809元，折合美元计算则接近3000美 元大关，人均生产总值较高。在安徽17市中排名第五，仅次于马鞍 山、铜陵、合肥、芜湖之后。 数据来源：淮

9、南政府网 人均人均gdpgdp水平与房地产发展的关系水平与房地产发展的关系 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 7 0808年财政收入年财政收入 序号序号城市城市收入（亿元）收入（亿元） 1合肥合肥301.21301.21 2芜湖芜湖123.85123.85 3马鞍山马鞍山110.18110.18 4铜陵铜陵69.2669.26 5安庆安庆66.4366.43 6蚌埠蚌埠65.7965.79 7淮南淮南60.260.2 8滁州滁州55.6155.61 9阜阳阜阳50.850.8 10宣城宣城4848 11巢湖巢湖44.844.8 12淮北淮北42.442.4 13六安六安42.342.3 14宿

10、州宿州27.4427.44 15池州池州26.0526.05 16黄山黄山25.7225.72 17亳州亳州24.0924.09 2008年，淮南政府财政收入为年，淮南政府财政收入为60.2亿元，相比亿元，相比07年年 增长增长10% n 2009年-2011年计划开工建设项目107107个，其中路网及基础 设施项目3434个，社会公用事业项目2222个，产业园区及其他社 会投资项目3535个，房地产及商业开发项目1616个，预计投资295295 亿元。 n 3 3年的投资总和，相当于淮南年的投资总和，相当于淮南20082008年年5 5年的财政收入总和，年的财政收入总和， 淮南政府的财政能力

11、面临较为严峻的挑战。淮南政府的财政能力面临较为严峻的挑战。 数据来源：山南新区规划网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 8 时间时间 初期阶段 加速阶段 成熟阶段 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 城镇人口占总人口比重（城镇人口占总人口比重（% %） 城市化进程曲线城市化进程曲线 淮南52 全国42 淮南人口城乡构成比例表淮南人口城乡构成比例表 年份年份人口总数人口总数非农人口非农人口非农比非农比 20032003211.84211.8499.9899.9847.19%47.19% 20042004233.58233.58105.72105.7245.26%45.2

12、6% 20062006237.9237.9108.5108.545.6%45.6% 20072007239.4239.411511548%48% 20082008240.9240.9124.6124.652%52% 淮南城市化进程速度较快，据最新统计，淮南城市化进程速度较快，据最新统计，2008年淮南城市化进程比例达到年淮南城市化进程比例达到 52%，目前正处于城市化进程加速阶段，目前正处于城市化进程加速阶段 n 2008年，淮南城市化率为52%，正处 于城市化进程的加速阶段，房地产市场 孕育巨大商机。 n 2008年，淮南非农业人口达到124.6万，非 农业人口占总人口比率超过50%。 数据

13、来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 9 自自2006年起，淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房年起，淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房 地产投资规模与全省相比依然较低，未来发展空间较大地产投资规模与全省相比依然较低，未来发展空间较大 序号序号城市城市房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元） 1 1合肥合肥565.47565.47 2 2芜湖芜湖150.2150.2 3 3马鞍山马鞍山64.7664.76 4 4安庆安庆63.663.6 5 5黄山黄山62.3162.31 6 6宣城宣城61.6161.61 7 7阜阳阜阳56.675

14、6.67 8 8巢湖巢湖49.1749.17 9 9滁州滁州46.1446.14 1010蚌埠蚌埠40.5540.55 1111六安六安38.8038.80 1212淮南淮南3737 1313铜陵铜陵32.2532.25 1414宿州宿州31.0431.04 1515池州池州30.9730.97 1616淮北淮北22.422.4 1717亳州亳州13.3713.37 数据来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 10 随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2008年达到人均年达到人均 23.6平方米。但仍低于全

15、省平均水平，房地产市场孕育巨大商机平方米。但仍低于全省平均水平，房地产市场孕育巨大商机 序号序号城市城市 城镇居民人均住房面积城镇居民人均住房面积 （）（） 1 1黄山黄山36.236.2 2 2亳州亳州35.9735.97 3 3六安六安35.5935.59 4 4宣城宣城29.6929.69 5 5滁州滁州29.129.1 6 6合肥合肥25.825.8 7 7铜陵铜陵25.625.6 8 8巢湖巢湖25.4925.49 9 9淮北淮北25.225.2 1010池州池州24.524.5 1111淮南淮南23.623.6 1212芜湖芜湖18.7518.75 1313马鞍山马鞍山 1414安

16、庆安庆 1515阜阳阜阳 1616蚌埠蚌埠 1717宿州宿州 n 随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不 断增大，2008年达到人均23.623.6平方米。但仍低于全市平 均水平，房地产市场孕育巨大商机 数据来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 11 伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较 强的消费力及购买力强的消费力及购买力 序号序号城市城市 人均可支配收入人均可支配收入 （元）（元） 1 1马鞍山马鞍山1833018330 2 2合肥合肥1559115591 3 3铜陵铜陵15

17、17315173 4 4芜湖芜湖1493914939 5 5巢湖巢湖1304413044 6 6淮南淮南1300313003 7 7淮北淮北1285112851 8 8池州池州1284812848 9 9黄山黄山1280112801 1010亳州亳州1275912759 1111蚌埠蚌埠1270512705 1212安庆安庆12418.912418.9 1313滁州滁州1225512255 1414宿州宿州1189911899 1515宣城宣城11809.711809.7 1616六安六安1180711807 1717阜阳阜阳1172711727 数据来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济

18、发展分析 12 居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力 时间时间城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）城镇居民人均消费性支出（元）即期消费即期消费 2002200253455345430343030.810.81 2003200360106010452545250.750.75 2004200474187418554555450.750.75 200520058598.98598.9616961690.720.72 2006200610660.

19、310660.38060.48060.40.760.76 200720071200312003949794970.790.79 200820081300313003935893580.720.72 n 淮南居民储蓄丰富，但消费 相对保守，即期消费率常年维 持在0.7左右的较低水平，消费 力需要引导。 数据来源：淮南政府网 淮南经济发展分析淮南经济发展分析 13 n合淮同城化、省会经济圈合淮同城化、省会经济圈为淮南经济的发展提供良好的外部发展契机；为淮南经济的发展提供良好的外部发展契机； n城市经济的快速发展，城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升居民收入和消费能力的不断提升，为房地产

20、业的发展，为房地产业的发展 提供市场基础；提供市场基础； n 淮南城市最近淮南城市最近5 5年受益于能源行业，发展速度十分迅猛，城市化进程高于全年受益于能源行业，发展速度十分迅猛，城市化进程高于全 国平均水平，但房地产投资规模相比安徽其他国平均水平，但房地产投资规模相比安徽其他1616市，市，无论从投资总量，还是人无论从投资总量，还是人 均居住面积水平，均低于全省平均水平，刚性需求特征明显均居住面积水平，均低于全省平均水平，刚性需求特征明显，房地产市场发展，房地产市场发展 潜力大。潜力大。 n淮南市政府财政收入水平有限，山南新区未来淮南市政府财政收入水平有限，山南新区未来3 3年的投入，相当于

21、淮南年的投入，相当于淮南5 5年的年的 财政收入总和，这为山南新区的发展，隐藏了一定不确定因素。财政收入总和，这为山南新区的发展，隐藏了一定不确定因素。 淮南经济发展小结淮南经济发展小结 14 p淮南经济分析淮南经济分析 p城市规划分析城市规划分析 p政策趋向分析政策趋向分析 p淮南楼市分析淮南楼市分析 p市场部分总结市场部分总结 15 n淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空 间形态； n东部城区（田区、开发区、大通区）规划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片区 ，规划人口70万 人，田家庵区的发展主要是自身的强化和填空式的发展； n 南

22、部新区规划居住用地南部新区规划居住用地16901690公顷，分为公顷，分为4 4个居住片区，规划人口个居住片区，规划人口6060万人；万人； n 西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人 山南新区 开发 片区 谢八区 大 通 区 舜耕山 淮南主城区发展战略为淮南主城区发展战略为“东进、南扩东进、南扩”，未来几年的发展与建设重点，未来几年的发展与建设重点 将是山南新区将是山南新区 城市规划分析城市规划分析 16 山南新区功能定位：山南新区功能定位： 全市的行政办公中心、文教体育中全市的行政办公中心、文教体育中 心、交通物流中心、最佳人居区和心、交通物流中心、

23、最佳人居区和 高新技术产业区。高新技术产业区。 n 山南新区是实施“合淮同城化”战略,改善能源工业城市人居环境，完善城市功能，实现产业升级的 重要措施。 n 2009年-2011年计划开工建设项目107个，预计投资投资295295亿元亿元。 n 其中路网及基础设施项目34个，社会公用事业项目22个，产业园区及其他社会投资项目35个，房房 地产及商业开发项目地产及商业开发项目1616个，每年供应商住用地个，每年供应商住用地2500-30002500-3000亩亩，三年开工建设房地产项目大约三年开工建设房地产项目大约630630万平万平 方米，年均开工方米，年均开工210210平方米平方米。 山南

24、新区总规划（山南新区总规划（2009-2011年）年） 城市规划分析城市规划分析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 17 山南新区具体规划及建设情况山南新区具体规划及建设情况20092009年规划建设情况年规划建设情况 n 路网及基础设施项目共计路网及基础设施项目共计2020个：个： 已经开建及续建的道路包括：南纬一路、南 纬二路（一期）等共计7条。 年底动工的道路包括：南经十路、南经十二 路等8条。 n 20092009年准备开工建设的社会公用项目年准备开工建设的社会

25、公用项目1010个个 （潜在优质客源）：（潜在优质客源）： 包括淮南二中（高中部）、淮师附小（60 班）、三和小学（40班）、奥林匹克公园、等 社会公用事业项目10个，预计投资25.2亿元； n 产业园及其他社会服务中心产业园及其他社会服务中心（潜在优质客（潜在优质客 源）：源）： 市政务服务中心、市建管服务中心、淮南市 卫生学校、报业大厦、淮南市公路巡警大队、 会议中心、淮南迎宾馆、东方医院、移动公司。 n 房地产开发项目房地产开发项目6 6个，总建筑面积个，总建筑面积153153万平方万平方 米，分别为：米，分别为： 山南印象、广弘地产项目、金水城项目一期、 金岭昇地项目、长城汉华项目及本

26、项目。 数据来源：淮南政府网 山南新区山南新区20092009年开发建设计划表年开发建设计划表 序序 号号 项目名称项目名称建设规模建设规模 投资规模投资规模/ / 万元万元 拟开工时间拟开工时间 备备 注注 一一路网及基础设施项目（路网及基础设施项目（2020个项目，投资估算个项目，投资估算19.6719.67亿元）亿元） 二二社会公用事业项目（社会公用事业项目（1010个项目，投资估算个项目，投资估算25.225.2亿元）亿元） 三三产业园区及其他社会投资项目（产业园区及其他社会投资项目（1414个项目，投资估算个项目，投资估算17.0717.07亿元）亿元） 四四房地产开发及商业开发项目

27、（房地产开发及商业开发项目（6 6个项目，投资估算个项目，投资估算2929亿元）亿元） 1山南印象 占地280亩，建筑 面积28万 510002009年9月15日 2 联华金水城开发 项目（一期） 建筑面积20万350002009年9月15日 3金岭晟地房地产 占地253亩，建筑 面积25万 470002009年9月15日 4 b18地块房地产开 发 占地337亩，建筑 面积40万 740002009年9月15日 5 长城汉华国际广 场 占地52亩，建筑面 积16万 350002009年11月 6 金滟南山房地产 开发 占地360亩，建筑 面积24万 480002009年12月 城市规划分析城

28、市规划分析 18 山南新区具体规划及建设情况山南新区具体规划及建设情况20102010年规划建设情况年规划建设情况 n 路网及基础设施项目共计路网及基础设施项目共计7 7个：个： 包括：南纬一路（二期）、南纬九路（二期） 等共计5条。 20092009年准备开工建设的社会公用项目年准备开工建设的社会公用项目7 7个个（潜在（潜在 优质客源）：优质客源）： 包括：公交站场公交总站、市委党校、淮南大 剧院等。 n 产业园及其他社会服务中心产业园及其他社会服务中心（潜在优质客源）：（潜在优质客源）： 职教园区、淮南医药中专学校、安徽机械工业 学校、安徽理工大学新校区、淮南工业学校、地 税局、安全局、

29、淮南市立医院等11个项目。 n 房地产开发项目房地产开发项目5 5个，总建筑面积个，总建筑面积200200万平方米：万平方米： 2010年开工建设华仑国际文化广场及二期房地 产开发项目，预计投资40亿元，总建200万平方 米；2011年开工建设三期房地产开发及商业开发 项目，预计投资82.7亿元。 数据来源：淮南政府网 城市规划分析城市规划分析 19 城市发展规划小结城市发展规划小结 n 城市未来发展方向：城市未来发展方向：东进、南拓。东进、南拓。 n 山南新区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在山南新区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在 此前

30、提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。 n 今年今年9月月15日正式启动，包含本项目在内，山南新区三个大型住宅项目同时举行日正式启动，包含本项目在内，山南新区三个大型住宅项目同时举行 开工仪式，宣告了山南新区房地产开发大幕的正式拉开。开工仪式，宣告了山南新区房地产开发大幕的正式拉开。未来三年，山南新区规未来三年，山南新区规 划房地产新开发面积划房地产新开发面积630万平方米万平方米，相当于，相当于2008年淮南房地产市场销售量的年淮南房地产市场销售量的6倍，倍， 项目将面临严峻的市场竞争，项目将面临严峻的市场

31、竞争，项目的开发思路必须快速启动，抢占市场先机。项目的开发思路必须快速启动，抢占市场先机。 20 p淮南经济分析淮南经济分析 p城市规划分析城市规划分析 p政策趋向分析政策趋向分析 p淮南楼市分析淮南楼市分析 p市场部分总结市场部分总结 21 20092009年年cpicpi、ppippi指数指数 20092009年年1 1月月cpicpi数据数据+1.00%+1.00%20092009年年1 1月月ppippi数据数据-3.30%-3.30% 20092009年年2 2月月cpicpi数据数据-1.60%-1.60%2009 22009 2月月ppippi数据数据-4.50%-4.50% 2

32、0092009年年3 3月月cpicpi数据数据-1.20%-1.20%20092009年年3 3月月ppippi数据数据-6.00%-6.00% 20092009年年4 4月月cpicpi数据数据-1.50%-1.50%20092009年年4 4月月ppippi数据数据-6.60%-6.60% 20092009年年5 5月月cpicpi数据数据-1.40%-1.40%20092009年年5 5月月ppippi数据数据-7.20%-7.20% 20092009年年6 6月月cpicpi数据数据-1.70%-1.70%20092009年年6 6月月ppippi数据数据-7.80%-7.80% 2

33、0092009年年7 7月月cpicpi数据数据-1.80%-1.80%20092009年年7 7月月ppippi数据数据-8.20%-8.20% 20092009年年8 8月月cpicpi数据数据-1.20%-1.20%20092009年年8 8月月ppippi数据数据-7.90%-7.90% 今年今年8月以来，月以来，cpi、ppi首次出现环比双增长，各项数据显示，中国经济正首次出现环比双增长，各项数据显示，中国经济正 逐步回暖逐步回暖 受2008年全球金融危机的影响，自去年8月cpi、ppi指数双降至今，每月指数仍处双降态势，从今 年2月开始两指数呈现负增长，且ppi指数环比下降明显，直

34、至8月环比才出现与与cpicpi指数在今年的首指数在今年的首 次环比双增长次环比双增长, ,据专业人士预计，今年11月cpi指数将出现正增长，中国经济正逐步走出低谷。 政策趋向分析政策趋向分析 22 n 伴随着中国经济的逐步复苏，加之09年中央及地方的一系列救市政策举措，全国房地产开发指数自 2009年3月以来出现止跌态势，并在之后的几个月稳步上升，8月份，全国房地产开发景气指数达到了 100.08，比7月份提高2.07点，10 个月来再次回到100点大关。 资料来源：国家统计局网站资料来源：国家统计局网站 我国房地产景气指数继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心我国房地产景气指数

35、继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心 政策趋向分析政策趋向分析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 23 在房地产市场回暖情况越来越明显的条件下，在房地产市场回暖情况越来越明显的条件下，20092009年年5 5月以来，各地一、月以来，各地一、 二线城市二线城市“地王地王”频现，反映各地大开发商对未来市场的信心频现，反映各地大开发商对未来市场的信心 北京：北京： 2009年6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地；

36、 2009年6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路号地。 上海：上海： 2009年7月23日，金地集团以 30.4830.48亿元亿元 拍下上海赵巷镇特色居住区号地块拍下上海赵巷镇特色居住区号地块 。 9 9月月1010日，中海地产集团有限公司以日，中海地产集团有限公司以70.0670.06亿元价格，拍下上海普陀区长风亿元价格，拍下上海普陀区长风6b6b、7c7c两幅地块，两幅地块， 1010月月1 1日，绿地集团以日，绿地集团以72.4572.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路19601960号地块，楼板价格号地块，楼板价格27

37、23127231元元/ /平方平方 米，溢价率米，溢价率111111，再次刷新上海地王记录。，再次刷新上海地王记录。 合肥：合肥： 10月月29日，绿城房产以日，绿城房产以520万万/亩、总价亩、总价26亿元问鼎亿元问鼎总价地王总价地王。德嘉地产以。德嘉地产以1613万万/亩摘亩摘单价地王单价地王之冠，之冠， 预计房屋售价将超预计房屋售价将超8000元元/。 . . 政策趋向分析政策趋向分析 24 n 5 5月月2525日，日，中国政府网公布了中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于国务院批转发展改革委关于20092009年深化经济体制改革工作意见年深化经济体制改革工作意见 的通知的通知。 据

38、分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过据分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过144144平方米以上的物业。平方米以上的物业。 n 7 7月月1717日日，银监会要求银行收紧二套房贷政策，二套房贷利率提升至基准利率的1.1倍 n 7 7月月3131日，日，国家发改委提出要加强房产价格和收费监管 n 8 8月月5 5日日，国家税务总局要求近日将房地产业的税收作为监管重点 n 同日，同日，中央银行提出加强房地产市场监测； 发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策 “动态微调” n 8 8月月1414日，日，财政部表明，关注货币资金投向，防范信贷资金进入股市和房地产市场，助长泡沫 和引发通货膨胀

39、。 n 8 8月月1818日，日，建设部制订”保障性住房工作三年规划，适度发展经适房”的政策；国土资源部开 展了针对闲置土地的专项调查，加强了土地开发监管以及捂盘惜售的处罚力度 房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强 政策趋向分析政策趋向分析 25 n 6 6月底月底，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务 健康有序发展，下发了健康有序发展，下发了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 n 7 7月月1717日日

40、，银监会主席刘明康表示：要控制房地产贷款风险，银监会主席刘明康表示：要控制房地产贷款风险，严格执行严格执行“二套房二套房” 标准标准，严格按规定执行严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率住房按揭贷款首付款比例和贷款利率 n 7 7月份以来，我国多个城市的银行恢复二套房贷月份以来，我国多个城市的银行恢复二套房贷”40%40%首付，首付，1.11.1倍利率倍利率“的规定的规定 政策趋向分析政策趋向分析 银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货

41、后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 26 n 经济层面逐渐转好，将一定程度促进购买力水平提升 n 房地产市场走出阴霾，部分城市出现过热势头 n 相关政策密集出台，调控势头逐渐凸显 n 银监会相关政策相继面世，银根逐渐紧缩 目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近 相关房地产政策的频繁出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端相关房地产政策的频繁出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端 倪。倪。 政策趋向小结政策趋向小结 市场逐步好转，为防

42、止市场过热，调控势头初现端倪市场逐步好转，为防止市场过热，调控势头初现端倪 27 p淮南经济分析淮南经济分析 p城市规划分析城市规划分析 p政策趋向分析政策趋向分析 p淮南楼市分析淮南楼市分析 p市场部分总结市场部分总结 28 指 标 08年1-8月 累计 09年1-8月 累计 比上年同期 增长（%） 一、房地产开发 投资22437930456835.7 #:住 宅17198123676337.7 二、本年购置土 地面积6690.837.9 三、完成开发土 地面积721208.1 （1 1）施工面积）施工面积390390427.1427.19.59.5 （2 2）新开工面积）新开工面积1381

43、38125.4125.4-8.8-8.8 （3 3）竣工面积）竣工面积515147.847.8-5.5-5.5 （4 4）房屋销售建）房屋销售建 筑面积筑面积8787101.3101.316.516.5 #:#:住住 宅宅828292.692.612.912.9 （5）空置面积3038.328.7 #:住 宅2328.725 2009年年8月，淮南商品房销售量超过月，淮南商品房销售量超过100万平方米万平方米 n 从目前数据分析可知，截止09 年8月，商品房销售面积达到， 101平方米，同比增长16.5%，市 场暂时处于无货可售的状态。 n 但与此对应，目前淮南在施工 面积达427万平方米，与

44、08年相比 增长9.5%。淮河新城、上品印象、 滨湖公园、金地国际城、中化国 际城、信谊四季城等项目，均在 年底有大量新货推出。 淮南楼市分析淮南楼市分析 29 商品房供应在今年商品房供应在今年9月猛然增大，后续市场销售存在一定压力月猛然增大，后续市场销售存在一定压力 n 09年9月，全市商品房新增供应3664套，环比上升239%。供应增加明显，为全年供应最高月份。 n 09年9月，全市商品房成交1090套，环比上升12.8%。 n 与井喷式的供应相比，全市商品房新增供求比仅为1：0.3，供应远大于去化，市场存量陡然增大。 淮南楼市分析淮南楼市分析 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

45、人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 30 项目名城项目名城区域区域08年年10月价格月价格09年年10月价格月价格上涨幅度上涨幅度 领城领城城东城东350038008.57% 淮河新城淮河新城城北城北2700310014.8% 广场景苑广场景苑城南城南320035009.37% 银鹭万树城银鹭万树城城西城西3200360012.5% 春晓名城春晓名城城东城东23003300（精装修）（精装修）43% 山水居别墅山水居别墅城南城南460046000% 淮南楼市分析淮南楼市分析 近两个月，价格上涨势头趋于平缓，市场价格

46、相对平稳近两个月，价格上涨势头趋于平缓，市场价格相对平稳 31 淮南在售项目分布情况：集中分布于田家庵区淮南在售项目分布情况：集中分布于田家庵区 朝阳帝堡朝阳帝堡 淮河新城淮河新城 银鹭万树银鹭万树 城城 惠利花园城惠利花园城 城城 书香名苑书香名苑 山水龙山水龙 城城 金地国际金地国际 城城 公园公园20102010 领城领城 鑫诚花园鑫诚花园 家乐福时代广场家乐福时代广场 北京名都北京名都 新天地广场新天地广场 双子星座双子星座 龙湖路龙湖路1 1号号 上品印上品印 象象 锦江花园锦江花园 福苑福苑 广场景广场景 苑苑 金茂阳光花园金茂阳光花园 金徽华庭金徽华庭 盛世名门盛世名门 紫金华城

47、紫金华城 居仁村居仁村 金丰易居东方城市花园金丰易居东方城市花园 生态新城生态新城 n 淮南市目前的房地产分布，大致可以划分为五大板块，分别是：体育场板块、中心城区板块、东部体育场板块、中心城区板块、东部 城区板块、泉山板块、生态新区板块。城区板块、泉山板块、生态新区板块。 n 目前，淮南市房地产市场发展正从市中心向外围扩散，呈现西进东扩之势，随着山南新区的建设， 未来山南项目必将成为淮南房地产市场发展的另一热点区域。 淮南楼市分析淮南楼市分析 32 鑫诚花园鑫诚花园 家乐福时代广场家乐福时代广场 北京名都北京名都 新天地广场新天地广场 双子星座双子星座 龙湖路龙湖路1 1号号 盛世名门盛世名

48、门 紫金华城紫金华城 项目名称项目名称建筑规建筑规 模模 在售货量在售货量未售货量未售货量价格价格花园洋房、花园洋房、 多层规模多层规模 在售货量在售货量 销售率销售率 下次推货下次推货 时间时间 下次退货下次退货 量量 湖滨公园城80万3万77万360070%11月1万 西湖天地7.8万7.8万4000年底3万 盛世名门10万3万3万350098%未定3万 北京名都9.4万2万商业2万商业4000100% 合计合计107.2万万8万万89.8万万07万万 中心板块：旧城改造为主，价格较高，但产品档次一般中心板块：旧城改造为主，价格较高，但产品档次一般 n 产品特点：产品特点：中心市区产品多为

49、高层产品，密 度高，居住舒适性差。 n 销售特点：销售特点：在售货量销售率较高，均在70% 以上。 n 客源特点：客源特点：住宅客源较为广泛，但缺乏高端 客户。 n 供应特点：供应特点：目前在售货量较少，约8万平方 米。未来可售货量大，约89.8万平方米。 n 价格特点：价格特点：价格在36004000元/平方米， 属淮南价格较高区域。 淮南楼市分析淮南楼市分析 33 朝阳帝堡朝阳帝堡 金地国际城金地国际城 公园公园20102010 领城领城 项目名称项目名称建筑规模建筑规模在售货量在售货量未售货量未售货量价格价格花园洋房花园洋房/多层多层 规模规模 在售货量销售在售货量销售 率率 下次推货下

50、次推货 时间时间 公园201013.3万0.7万3300/12万万未开盘无货量 d壹街区5.8万1.2万4.6万320085%年底 金地国际城62万2.3万56万380015万万80%年底 领城22万4.5万5万38500/12.3万万85%年底 朝阳帝堡11万1.4万2万3700 （精装修）/3.8万万85%年底 宏大香榭华都27万4万23万2900/10万万98%明年初 铂蓝美地10万1万9万2900/2.5万万98%11月份 合计合计151.1万万15.1万万99.6万万仅金地有洋房仅金地有洋房 东部板块：位于东部板块：位于“东进东进”桥头堡，属热点区域桥头堡，属热点区域 n 产品特点：

51、产品特点：目前淮南比较高端的产品区域 ，产品线丰 富花园洋房，小高层及公寓产品为主； n 销售特点：销售特点：在售货量销售率较高，均在80-90%以上； n 客源特点：客源特点：以改善居住为主的二次置业为主，加之依 托成熟配套，同时吸纳了大部分投资客群； n 供应特点：供应特点：各盘推售节奏较快，”小步快走推货策 略； n 价格特点：价格特点：价格在36004000元/平方米，属目前淮 南在售价格较高区域； 淮南楼市分析淮南楼市分析 34 淮河新城淮河新城 银鹭万树城银鹭万树城 惠利花园城城惠利花园城城 上品印象上品印象 福苑福苑 广场景苑广场景苑 金茂阳光花园金茂阳光花园 金徽华庭金徽华庭

52、项目名称项目名称建筑规模建筑规模在售货量在售货量未售货量未售货量价格价格花园洋房、多花园洋房、多 层规模层规模 在售货量在售货量 销售率销售率 下次推货下次推货 时间时间 下次退货量下次退货量 上品印象14万1.6万10.6万35000.72/4.6万万90%11月下旬2万 银鹭万树城61万3.5万36万3700-3800/18万万95%12月 金辉华庭3.5万1.5万多层3200， 高层3500 /0.9万万95% 惠利花园32万10万2万3300/7.2万万85%年底2万 淮河新城140万4万100万320098%12月中旬2万 合计250.5万20.6万148.6万0.72/30.7万万

53、 广场板块：楼盘分布密集，以首次置业客群为主，未来供应量大广场板块：楼盘分布密集，以首次置业客群为主，未来供应量大 n 产品特点：产品特点：以多层、小高层，花园洋房，别墅等， 产品线丰富。 n 销售特点：销售特点：在售货量销售率较高，均在90%左右。 n 客源特点：客源特点：住宅客源较为广泛，以首次置业客户为 主，同时高端物业吸纳了部分高端客户。 n 供应特点：楼盘分布比较密集板块，供应特点：楼盘分布比较密集板块，目前在售货量 充足，约20.6万方，未来可售货量大，约148.6万平方 米。 n 价格特点：价格特点：价格在32003500元/平方米，属于淮南 中端水平。 淮南楼市分析淮南楼市分析

54、 35 居仁村居仁村 金丰易居东方城市花园金丰易居东方城市花园 生态新城生态新城 项目名称项目名称建筑规模建筑规模在售货量在售货量未售货量未售货量价格价格花园洋房、花园洋房、 多层规模多层规模 在售货量销在售货量销 售率售率 下次推货下次推货 时间时间 下次退货量下次退货量 瀚城60万60万0.53/4.5万万未开盘年底开盘 生态新城6万3.9万2万27003.9/5.8万万65%11月2万 金丰易居110万3万100万240050% 合计176万6.9万162万 生态区板块：区域认知度低，生态区板块：区域认知度低，地缘性客户为主，价格洼地地缘性客户为主，价格洼地 n 产品特点：产品特点：由于

55、区域特性，产品均以中低端普 通多层产品为主。 n 销售特点：销售特点：销售情况一般。 n 客源特点：客源特点：主要以改善居住条件的原住居民及 周边地缘性客户为主。 n 供应特点：供应特点：目前在售货量较少，约7万平方米。 但大盘较多，未来供应量较大。 n 价格特点：价格特点：价格一直处于淮南”价格洼地“， 约2400-2700元。 淮南楼市分析淮南楼市分析 36 项目名称项目名称建筑规建筑规 模模 在售货量在售货量未售货量未售货量价格价格花园洋房、花园洋房、 多层规模多层规模 在售货量销在售货量销 售率售率 下次推货时下次推货时 间间 下次退货量下次退货量 书香名苑13万2万11万27503.

56、4万万100%11月份3-4万 山水龙城70万35万38008万万95%明年 四季城18万18万16万万未开盘年底 金水城208万208万208万万未开盘 中化国际城30万30万未开盘年底 合计339万2万302万27.6 泉山板块：人居环境较好，新盘云集，未来竞争严峻泉山板块：人居环境较好，新盘云集，未来竞争严峻 n 产品特点：产品特点：产品多为多层，花园洋房，别墅等低密 度、舒适性产品； n 销售特点：销售特点：在售项目销售率很高，均在95%以上； n 客源特点：客源特点：项目处于矿事业部基地，客源主要以矿 业局管理层及矿职工为主； n 供应特点：供应特点：新盘未开盘，新盘未开盘，目前供应

57、不足，出现断货。 未来供应强劲，竞争压力较大； n 价格特点：价格特点：属淮南价格较高板块； 书香名苑书香名苑 山水龙城山水龙城 中化国际城中化国际城 四季城四季城 淮南楼市分析淮南楼市分析 37 项目名称项目名称建筑规模建筑规模在售货量在售货量未售货量未售货量 中心片区中心片区107.2107.2万万8 8万万89.889.8万万 东部片区东部片区151.1万万15.1万万99.6万万 广场片区广场片区250.5250.5万万20.620.6万万148.6148.6万万 生态片区生态片区176176万万6.96.9万万162162万万 泉山片区泉山片区339339万万2 2万万302302万

58、万 合计合计1023.81023.852.652.6万万802802万万 淮南在售项目规模合计淮南在售项目规模合计1023.8万平方米，未销售货量万平方米，未销售货量802万平方米万平方米 淮南楼市分析淮南楼市分析 38 淮南高品质物业典型案例分析淮南高品质物业典型案例分析 嘉鹏嘉鹏领城领城 嘉鹏嘉鹏领城领城 开发商开发商安徽嘉鹏置业 位置位置朝阳东路 总建面总建面22万方 容积率容积率1.8 绿化率绿化率40% 物业类型物业类型 多层34栋、小高层12 栋 在售物业状在售物业状 况况 一期多层、小高层一期多层、小高层 去化率去化率65% 景观设计景观设计澳大利亚贝尔高林 建筑风格建筑风格中式

59、徽派建筑 区域：区域：该区域目前发展尚未成熟，配套 不够完善，但属于政府重点打造的区域， 未来将被规划为高档住宅区及商务区； 发展前景良好； 规模：规模：该项目与周边数个项目连片开发，周边数个项目连片开发， 形成互动形成互动，有可能形成集群效应吸引客 户； 39 注重细节打造，规划设计、形象包装、配套设施较具人性化注重细节打造，规划设计、形象包装、配套设施较具人性化 n 中式徽派建筑，洁白的粉墙、黝黑的屋瓦、层层昂起的马头墙,体现恢弘大气的现代徽 派风格 ，在整个市场独树一帜，形成鲜明的市场形象。，在整个市场独树一帜，形成鲜明的市场形象。 n形象包装细腻、全面，围墙、售楼处门前广场、精神堡垒、外部导示系统，给客户以形象包装细腻、全面，围墙、售楼处门前广场、精神堡垒、外部导示系统，给客户以 较强的品质感较强的品质感 n 在售楼部内部设置工法样板间，展示建筑用材，社区游泳池及早建成展示、集中供暖 等在整个市场具有唯一性或领先性，区别市场中的其他楼盘，形成自己的特色，建筑本 体设计也较为人性化。 领城自面世以来就受到广大客户的认可及领城自面世以来就受到广大客户的认可及 追捧，一度在市场上成为高端盘的典型代追捧，一度在市场上成为高端盘的典型代 表，销售价格和业绩也较好。表，销售价格和业绩也较好。 40 更注重园林景观设计，营造温馨舒适的人居环境，彰显社区品质更注重园林景观设计