市场营销调研报告(20210117103641)

1、（2013 级）调研报告题 目老旧小区改造调查报告专业环境设计班级环设2312015年月9日小组成员蔡鸿梁 沙鹏 赵玉冲完成H期摘要随着社会不断的发展，人们对居住环境、生活环境的要求越来越高。 但是，生产力与人们对于物质生活需求的增强并不协调，社会财富的增幅也十分 有限。因此，如果一味的拆除重建，不仅是一种浪费行为，社会还将难以负担其 所带来的一些诸如安置，超支等问题。山此可见，改造老旧小区相较于拆除重建 是一个更合适的方法，也被更多人接受。嘉兴地处东南，发展较早，老旧小区遗 留问题较为严重，因此，本小组便立足嘉兴，通过实地调查，网上查阅资料，问 卷调查等方式获得了一些有用信息，并以此为基础，

2、经过寻找问题，分析问题， 解决问题三个阶段，设计出一套关于某老旧小区改造的方案，以便于进行老旧小 区改造。关键词老旧小区；遗留问题;经济效益；改造目录一调查目的2二调查流程4H调查内容3B调查方式3情况分析3亘案例借鉴5A方案制定7i调查建议io一调査目的随着社会经济的发展，人们对于居住空间和环境景观的舒适性都提出了较高 的要求。但城区的老住宅还存在一定问题，影响老住宅小区居民的生活质量，现 就这一热点问题进行研究、分析，并为解决这些问题制作方案。以嘉兴市为例， 多数房屋无法落实房屋维修责任主体而成为弃管住宅区，普遍存在房屋维修难， 居民生活不便的问题。针对这些问题，小组成员通过问卷调查、实地

3、走访以及对 国内外案例分析研究等方式，研究总结出一套更符合嘉兴老旧小区的合理化改造 方案。二调查时间进度项目日期10/1510/1610/17-10/1810/19-10/2010/2110/2310/24-10/2710/28-10/3111/1 -11/51U6-11/811/9工作日222344531问卷设汁方案讨论联系/问访谈/跟问卷回收回访数据统讣调研报告调查流程1、老旧小区存在的安全隐患2、老旧小区住户需要增加的功能区域3、老旧小区改造的费用4、老旧小区现有的诸如采光，锻炼等基本生活方面是否需要改善5、老旧小区的道路系统调查方式实体调查：访问老旧小区住户，像他们了解居住问题；发放问

4、卷，收集意见; 向一些设计师，专业人士讨教。网络调查：问卷填写，进行分析；寻找已改造的相似小区，借鉴学习。三情况分析一、房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。老旧小区都已经到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化；内楼道墙 面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后 下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化, 路面破损其至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来 种菜。消防设施设计标准低，高层楼房没有电梯、没有专用消防泵和消防控制柜, 消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐

5、患。二. 生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中 房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，这已成为影响城市容貌的顽症。儿 乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道未经规划部门许可, 擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，在院墙开个门，影响小区交通和景观，破坏 了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小 区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自山进出；有 的小区山于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的 安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较

6、高，居住人 员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。三、公共配套设施缺少.被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套 无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较 简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求 的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公 测、果壳箱等设路过少，有的地方其至是空口。大多数小区原有公建配套设施规 划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居 委会用房已转租或岀卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和， 争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府

7、加大了投入改造力度，部分老旧 住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种 情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。四. 道路分级并不明确，杂物堆放过多。老旧小区内汽车并不是很多，多的是自行车和电动车。因此，在道路上摆放 无章的杂物似乎并没有给在当地生活的居民很大的影响。可是，当杂物越放越多, 道路系统越来越小时，消防通道便被堵塞了，万一发生火灾，后果不堪设想。同 时，道路系统越来越窄，老旧小区中老人的子女们便不愿“翻山越岭”般探望老 人，对老人的关怀便少了，老人晚年最需要的关爱也随之而去。杂物堆放过多隐患着实不少。首先，有些地方势必会损坏绿化面积，小区

8、绿 化将会遭到破坏。第二，杂物堆放营销了小区美观，东一堆西一堆的摆放，使人 一看就觉得杂、舌L,使小区的格调一下子下降了不少。最后，杂物堆放过多会给 蛇虫鼠蚁等动物以生存的空间，对于疾病的预防，小区的治理极为不利。四案例借鉴通过网上调查，翻阅资料等方式，小组内找到了一个关于东胜区小区改造的 方案，通过对于该方案的学习，借鉴，对本小组方案制定有重要意义。改造内容：、 供热系统改造包括启系统分户控制、热计量改造，实现单户可控，室内温度可调，可按 计量收费的LI的。室外供热系统的改造，按照节能建筑的用热指标对管网系统进 行重新设讣，加装平衡、控制、计量装置，做到按需供热，减少热量损失。热源 系统改造

9、，对换热站（锅炉房）进行供热能力核算，对供热设备进行优化，通过 智能控制、变频控制来降低电能、热能的消耗。2. 建筑物围护结构节能改造建筑物圉护结构节能改造主要指建筑物的外墙保温、屋面保温、门窗气密性 改造、阴阳台封闭。通过建筑物围护结构的节能改造，可大大降低热损失，提高 人体舒适感。3. 供水管网改造原有的供水管道大都老化严重，跑冒滴漏司空见惯，常常因为故障而停水， 严重影响居民正常生活，有的供水管道与污水管道并行，不符合规范标准要求。 将原有的供水管道更换为符合饮用水卫生标准的塑料管道，提高管道使用寿命。4. 排污管网改造老旧小区的排污管网年久失修，管道堵塞及污水溢出现象时有发生。将污水

10、管道进行维修改造，使水流顺畅，减少堵塞。5. 绿化.亮化、硬化改造“三化”改造主要是维修、补充、完善，着力打造宜居环境，提高居住舒适 度。6公共服务设施改造为丰富居民业余休闲文化生活需求，在老旧小区适当建设一部分公共活动 室，添置一些体育活动设施，满足人们的文娱生活、体育锻炼需求。实施步骤1. 摸底调査阶段老旧小区的改造工作涉及的范围广、部门多、内容杂，要把这项工作做好， 首先要调查老旧小区的基本情况，了解小区的建成年代、建筑面积、居住户数、 面积分布、楼栋数、单元数、建筑物的基本结构情况，了解小区地下管网的使用 情况等等。调查过程中要涉及办事处、社区、物业公司、居民、供热、供水、排 污、供电

11、等相关单位。调查一定要详细、真实，为做施工方案提供依据。2. 施工方案设计阶段根据摸底调查阶段提供的基本情况作出具体的施工设计。这一阶段需要聘请 有类似经验的设计院进行，施工图完成后要邀请有关单位、业界专家进行图纸会 审。施工图既要符合国家及地方有关标准、规范，乂要符合实际情况。3. 项目招投标阶段根据改造项U类型进行分类打包招标，招标按照国家及地方有关招投标程序 进行。选择有经验、有技术、有实力的施工、监理单位来承担老旧小区的维修改 造任务。4. 项目施工阶段施工阶段要有专门的部门来统一指挥、协调，对每一项工程要有专人负责。 严格控制工程质量、进度、安全、造价。5. 项目验收阶段验收包括进度

12、验收、分项验收、竣工验收等，每次验收须有施工单位、建设 单位、监理单位、设计单位参加。验收要做到每完工一项验收一项。6. 项目评价阶段改造工作完成后要进行改造评价，尤其是节能评价，要请有资格的专业公司 进行能效评价。五方案制定老旧小区改造必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广, 涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或 单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这 项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工 作的合力，才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是经费

13、的筹措问题。嘉兴老旧小区着实不少，改造经费动辄上亿元。如果 全部山政府或部门承担，财政将无力承受，如果全部山企业承担，既不现实也不 合理。再加上III于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化，因此，不能再揪住 开发单位或原产权单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合 理利用小区闲路土地或简附房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响 规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再山房屋产权人、原 房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合 适。三是改造完成，后续管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政 府应通过建立市场机制来培育老旧小区

14、白姓的市场观念，即政府花钱买机制，ti 姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担 维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老旧住宅小区整治完的 后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要 让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过 去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做 好退位和补位工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市 场化、专业化的物业管理,并加强监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题。整治势必牵涉到原有利益格

15、局的 调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资 自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务 与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护 广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立， 只有强化政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与 补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治 的社会效益。当解决了这些问题以后，老旧小区改造任务的社会问题，经济问题便已基本 解决。接下去，便是设计师的事，本小组也为此制订了一套改造方案，为小区居 民生活提供

16、更好的环境。图表1:景观轴线图本小组将老旧小区的布置以“Z”字型相切，用绕景观轴线布置了许多景观 节点。同时，以轴线为中心，将小区的功能分区分布在周圉，且以其为对称轴， 将小区的景观节点分配在两旁停车储物木闲娱乐区健身娱乐区宰入口景观区 机动车停车区3 -,中心景观区图表2功能分区图本小组将小区内部分为六个区域，分别为：入口景观区，机动车停车区，停 车储物区，中心景观区，健身娱乐区，休闲娱乐区。休闲娱乐区、中心景观区、机动车停车区、入口景观区沿着主轴线分布，而 停车储物区与健身娱乐区则在主轴线两侧，划分依据为：1,南北走向布景平衡, 区域划分达到一个平均状态；2：围绕主轴线分布的区域都是常用区

17、域，四个区 域以中心景观为主，其他两个区域则为其他需求。人车混渋路拔 F人流路线图表3路线图小区内路线为两条，人车混流路线自大门至东北区域而止，其重点为停车位。 而在小区内部则是人流路线，因此，小区内的道路也将会适当做窄，但考虑到安 全问题，道路宽度不会小于安全通道最低要求，至少为消防车车宽的15倍。六调查建议对于老旧小区的改造，是一个十分漫长且困难的事情。同时，对于改造后的 维护，改造前的动员，资金的调配等都需要多方面的协调，因此对于老旧小区改 造，小组调查后得岀了以下的建议：1、发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区改造。对老旧住宅小区整治 进行整体规划，制定专项计划，列为一项工程。按照政

18、府组织、居民参与的原则, 因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋使用寿命，改善房 屋使用条件。老旧小区改造每年通过当地政府，基层组织的申报，审批以后再进 行动工，维护。2、政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。老旧住宅小区改 造牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。市、区各 级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构， 作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整 治总体规划方案，同时对老旧小区的问题进行分析，解决，确保老旧小区综合整 治顺利进行。3、因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长

19、效管理机制，保持老 旧住宅小区综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理责任 主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理模式、机 制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变老旧小区的居住环境。 政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血S 更在于从政策、资金、技 术、人员等多方面入手，引导小区提升自己的“造血”功能；在管理模式上，可 以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及 对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小 区的不同情况和特点，釆取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性 循环。对于配套设施相对独立，较为完善，乂有一定规模的老旧小区，可以采取 组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。 对于不具备实行物业企业服务条件的小区，可以山社区居委会代表社区居民，依 法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同, 专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。也可以山社区居委会组织社 区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等 队伍，进行自我管理、自我服务。4、加快完善相