维修部设备管理制度新页

1、维修部设备管理制度 电梯故障因人救援规程 1. 当电梯在行使过程中突然发生停电、 停梯故障时， 乘客应立即， 按动警铃、按钮或电话通道专业维修人员，设法使自己安全退 出轿厢。 2. 维修人员接到通知后，应先通知轿厢内乘客不要强行八门，等 待维修人员开门退出。 3. 维修人员在需作盘车时，到机房应先切断主电源，然后由两人 或两个以下盘车，用盘车轮套在电动机轴套上。 4. 盘车时，先拆掉制动器盖壳和电动机上编码器盖壳，一人用抱 闸扳手压住，制动器柱塞与顶杆接触面使制动臂松开，另一人 慢慢转动盘车轮，使电梯就近楼层平层，然后松开抱闸扳手， 观察平层标志，将轿厢停于接近电梯厅门附近，且高差不超过 50

2、 cm。 5. 用外门专用钥匙打开厅门。 6. 用人力开启轿厢门。 7. 协助乘客离开轿厢。 8. 重新将厅门关闭。 9. 恢复供电时，必须先盖上抱闸盖壳和编码器盖壳。 电梯安全管理规定 1、电梯机房并接地良好达到国家标准，根据实际情况配备 数量相当，种类相应的灭火器。 2、机房加装空调，确保机房温度达到标准值，并做好防鼠 工作。 3、机房不得有任何杂物及易燃、 易爆、易腐蚀、 有毒物品、 易存放。 4、机房如有水源，做好水源外泄处理措施。 5、机房锁牢靠，应在防火门外，贴上 “机房重地，闲人免 进”，照明正常， 开关方便， 电梯电源应离进门最方便之处。 6、非维保人员不得私自持有机房、厅门、

3、操纵箱钥匙。 7、非维保人员未经许可不得进入底坑、轿顶、机房、更不 允许动用控制屏及内印板上元件、开关。 8、地震应急返回，消防应急返回应可靠达标。 9、轿厢内配备救援通讯工具，应急灯。 10、轿厢内粘贴“乘梯须知” 。 维保安全操作规程 1、维保时着装整齐检查所需维修工具和必要通讯工具由两人 或两人以上进行。 2、维保作业需挂检修警示牌。 3、做机房控制屏卫生和曳引机卫生时， 必须断电后方可作业。 4、开启厅门时，人不能向井道倾斜，站稳后，方可开启厅门， 注意电梯不一定在此层。 5、进入轿顶或底坑，开启厅门后，首先打开检修开关方可进 入。 6、机房需手动盘车时，至少由两人或两人以上，密切配合

4、方 可动车。 7、轿顶作业应站车，安全栏内电梯运行时身体任何一部分或 衣服、工具等不得超出安全栏。 8、轿顶作业只允许动慢车。 9、检修、作业不得私自外接安全回路控制系统。 10、非维保人员未经允许不得进入作业现场。 电梯安全操作规程 1、乘搭电梯时，按亮外呼按钮，等待电梯到达自动平层开门 后进入轿厢。 2、进入轿厢先选层， 待电梯自动关门或手动关门后方可运行。 3、电梯运行中不要乱蹦乱跳，用脚踹轿壁或轿门，用手触击 轿顶等电梯到达目的地，自动平层开门后出去。 4、电梯运行中如发现，停电或故障情况，先不要惊慌，拔打 电梯求救电话，一律听从检修人员安排，严禁扒门自作主张逃 出电梯。 电梯负荷试验

5、规程 1、运行实验 轿厢分别以空载 50%额定载荷，和额定载荷三种工况，并在通电 40%情况下到达全程范围，按 120 次/小时，每天不少于 8 小时， 各起、制动、运行 1000 次电梯应运行平稳，制动可靠，能达到 平层标准连续运行无故障。 2、超载运行实验 断开超载控制电路，电梯在 110%的额定负荷，通电持续率 40%的 情况下，到达全程范围，起制动运行 30 次电梯应能少靠的起起 动，运行和停止， （平层不计）曳引机工作正常。 电梯维修保养主要标准 1、机房环境状况良好，无杂物。 2、机房设备 21 曳引机、电动机、导向轮、无异响、曳引机油位正常。 22 控制柜、接线、整齐、紧固。 2

6、. 3电磁制动器，左右闸瓦隙w并一致，铆钉未露出。制动力适 中，张力适中。 2. 4 限速器、灵敏可靠、动作开关灵敏、无杂物。 3、轿厢 3. 1 轿厢显示、内选、应急灯、正常。 3. 2 轿顶清洁卫生、检修、急停、安全照明、安全窗良好。 3. 3 安全钳无杂物，钳块与导轨间隙左右一致并达到标准值，安 全钳拉杆灵活、可靠。 3. 4PAD与隔磁板间隙适中。 4、万门 4. 1 门联锁间隙在标准值内。 4. 2 开关门正常、地坎及上坎轨道无杂物。 4. 3 外呼无松动现象，并干净正常。 4. 4 万门、中缝、边缝、万门与地坎与上坎间隙达到标准值，西 厅门关闭后平整一致。 5、井道 51 导轨无尘

7、土且润滑良好 52 对重补偿链无异响。 53 井道照明良好。 6、底坑 61 检修、急停、安全照明良好。 62 断绳开关、缓冲器开关及缓冲器油位正常。 定期保养计划 1、每月进行一次例行保养（详单附后） 2、每季度进行一次调试保养（新增） 对层站，数据写入。 对称量，进行数据写入。 对闸瓦，饭闸力距，安全钳快与导轮，进行调试。 对钢丝绳，张力、进行调试。 3、年度保养（季度上新增） 对制动器电源进行检测，调试。 对上下限位进行异常低速运行距离测验。 对上下极限进行试验。 对缓冲距进行测量，超标整改（截钢丝绳） 对控制屏内电容等组件进行测试。 对钢丝绳进行检查。 维修服务（标准） 1、接听报修电

8、话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录 维修地点及内容等情况 2、维修人员应在接到报修通知 5 分钟内赶到现场。如客房已 经出租必须由客房服务员陪同， 在征得同意或不打扰客人的情 况下迅速抢修， 维修完成后维修人员和服务员以及租户共同检 查验收签字，并向客人或租户致歉。 3、大楼内接到报修后若不能当场解决，同样必须在 5 分种内 赶到现场，向租户解释之后组织力量进行维修。 4、客房内设备损坏严重，应向客人解释，并告知服务员，由 服务员征得客人同意后为客人换一新房。 5、如客人挂出“请勿打扰”的警告牌，而当班时间内无法维 修时应在交接班记录本上注明， 并叮嘱服务员当客人同意维修 后及时通知再次

9、维修。 6、未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通 知服务员暂停此房出租。 7、维修工作完成后应注意及时清扫卫生，需要专业保洁协助 的应及时通知相关部门配合。 8、认真执行公司制度的其他相关规范。 报修处理程序 1、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修单送 维修队值班室，特别紧急的报修可直接电话通知，事后补单。 2、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后，一起交维 修队，维修完成后，由维修队人员填写完整，交报修部门验收 签字，“报修部门” 联由报修部门留存， “财务联” 和“维修队” 联由维修队收回，公司内所有维修都应有报修单，电话通知的 应及时补单正常情况下，报修单应

10、由报修部门主管签字，维修 完成后应有验收人签字，这样才称有效的报修单。 3、维修队值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间， 根据类别通知班组技工前往检修。 4、检修人员应在接到报修通知后 5 分钟赶到现场进行检修。 5、不能马上修复的故障应立即向上报告，属配件原因马上报 千领班申领或申购，属于技术或其他原因的应报告主管。 6、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关 班组人员到现场查看，确认维修队暂无法解决的，应立即采取 临时措施保证公司营业不受影响，并联系外协单位支持。 7、设备故障未能相等复， 并可能对公司正常营业造成影响的， 应报公司总经理，以便作业适当安排。 8、设备故障

11、修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写 报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。 “报修 部门”联由报修部门留存， “财务联”和“维修队”联由维修 队收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。 9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同 接班的人员共同修复。 日常巡查检修制度 为保证所有使用中的设备始终在维修队的监管下正常运行，当班 维修队必须安排专人对所有运行的设备进行巡视，以及时发现和 处理故障。 1、当班人员交班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡 2、巡查时必须带齐必须的工具，小型配件，巡修记录材料等。 3、发现异常随时检修，不能修复的报主管并及时采取措施保

12、证正常的营业不受影响。 4、巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报 修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。 5、每班至少进行二次巡责，重点部位至少进行三次巡查，并 认真做好巡查记录， 巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的 监督。 6、如果大型设备及维修队本部门所耗用材料应及时做好填写 维修队材料领用登记表并签名。 7、对巡修不及时和走过场，等报修不负责人员，带来的损失， 追究巡视员的责任，严格按员工守则相关条款处罚。 计量表抄表流程 目的 规范水、电、油等能耗讲师仪表的抄写、计算程序。 范围 各业主 /租户/使用人所用能源的计量仪表。 职责 各水、电、油抄表员、统计员、审核员。

13、程序内容 计量仪表在现定的每月抄表时间内进行对抄表， 抄表前应做好 计量仪表，所有抄表工作，认真填写各种水、电表抄表单 抄表员在读抄仪表时应认真、细侄、对仪表的读数、倍数、电 度表的各类互感器的变比等应记录清楚， 单位统一， 不能模棱 两可。 填写抄表单应字迹清楚，对电表的编号、使用单位、安装的位 置均应仔细填写。 抄时应有用电水的单位负责人随同，并确认签字。 仪表数据统计时，应一丝不苟，对租户负责对公司负责。数据 审核应认真， 不走过场， 对出现的问题应责令抄表员重新复查 校对。 附件 水电表抄表单 能耗统计表 维修队材料员职责 为保证规格、品种、质量、数量并且及时、经济、合理的备件 供应及

14、材料的保管，制定材料员职责。 1、根据设备备件的用途的不同，应分门别类，做好常用备 件、易损备件、事故备件、修理备件的成套分类工作。 2、进行设备的备件管理时，应依次完成以下工作。 1) 编制备件计划，组织备件的预采购和订制。 2) 掌握设备修理对备件需求的规律和备件的品种， 质量 要求，搜集市场信息选购或订制适用的备件。 3) 保存、积累设备备件消耗的统计资料 (报修单的统计) 研究，各种消耗规律，提高备件供应的科学性。 4) 控制备件储备定额，保持合理的储备数量。 5) 核定备件资金， 在保证供应的前提下， 压缩资金占用 总额，每月盘存统计各部门耗材的资金总数。 6) 加速资金的周转 7)

15、 搞好备件仓库管理，提高工作效率。 8) 做好仓库备件架的卫生做到清洁、整齐、有序。 高压环网开关柜操作规程 一、 双电源切换操作规程 1) 断开低压各运行开关。 2) 断开 1#、 2#变压器低压侧开关。 3) 断开 1#、 2#变压器高压侧负荷开关。 4) 断开 1#进线柜负荷开关(或 2#进线柜) 5) 断开 1#进线柜刀闸隔离开关(或 2#进线柜) 6) 取下 1#进线柜(2#进线柜) 程序锁钥匙并插入 2#进线柜 (或 1#进线柜)打开程序锁。 7) 合上切换1段、11段、PT的切换开关。 8) 合上 2#进线柜(或 1#进线柜)刀闸隔离开关。 9) 合上 2#进线柜(或 1#进线柜

16、)负荷开关。 10) 合上 1#、 2#变压器，高压侧开关。 11) 合上 1#、 2#变压器，低压侧开关。 12) 合上低压侧各负荷开关。 开关柜送电、停电操作规程 1、关上柜门抽出绝缘隔板操作柄插入孔(I) 顺时针转 90o按地开关分闸取出操作柄再次插 入顺时针转90o隔离开关合闸到位。 2、操作柄插入孔（H） 顺时针转动90o负荷开关 合闸到位。 停电操作规程 1、操作分闸手动按钮负荷开关分闸到位。 2、操作柄插入孔（I） 逆时针转90o隔离开关分 闸一一取出操作柄验电一一无电时取出操作柄插入孔（I） 逆时针转 90o接地开关合闸到位；（1#、2#进线柜 无接地功能） 。 3、打开仪表门

17、插入绝缘隔板将闭锁杆拔向左边 打开柜门。 更换保险规程 1 、 拉开线路侧负荷开关。 2、打开柜门，用验电器验开关进线确已无电。 3、更换保险。 水系统巡检工岗位职责 1 、 巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备的运行负直接 责任，巡检人员必须按巡检制度规定的时间及巡检路线进行 认真的巡检，并做好记录。 2、 巡检人员必须掌握整个水系统及其设备的运行状况，发 现问题及时报告领班主管。 3、执行领班及主管的指令， 遵守员工守则 ，严守操作规 程，当班时间不可擅离职守 4、按保养规程做好责任范围的设备保养工作，做到不漏巡 一处，不错查一处。 5、认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故 障

18、快捷、准确，处理迅速及时。 中央空调安全操作程序 目的 规范中央空调开关机的操作行为，确保机组的正常运行，避免失 误操作。 适用范围 中央空调主机，中央空调末端。 职责 中央空调技工值班员。 程序内容 开机程序 检查电源，三相电压是否 380V。 检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静压正常，阀门开关正 常。 检查冷却塔补给水及阀门正常。 制冷开机时，必须先开冷冻水泵，后开冷却水泵。 检查蒸发器、冷凝器出入水压差（约1 kg/ cm） 打开主机控制电源。 打开触摸式操作屏电源，输入密码并按确认 选择机组自动控制方式，并按确认 按下“开机”，启动主机。 检查主机运行数据，待主机运行平稳。 关机程

19、序 关机前记录主机运行数据。 按稀释停机。 主机完全停止后待控制屏上显示溶液泵为，高发温度在80 C左右 时即可关泵电源。 关泵电源时，应先关冷却水泵，后关冷冻水泵，否则会冻管。 电焊（电弧）安全技术操作程序 目的 规范电焊（电弧）操作行为，保证能安全、高标准操作。 范围 电焊施工的接件。 职责 电焊工 程序内容 工作前先检查电焊机接地是否牢固，排除因焊接而引起燃烧、爆 炸、倒塌等一切不安全因素，在焊接场所内，不得有大火，汽油 或其他易燃易爆物品，否则不得进行焊接工作。 工作时要穿戴好绝缘橡胶鞋、手套、防护面具等防护用品，严禁 光着脚，穿短裤或穿湿衣服、湿鞋进行操作，高空作业，必须使 用安全带

20、等保安措施。 电焊把柄必须完整无损，绝缘可靠，一次与二次线路，必须完整 易于辨别，线路绝缘良好。 电焊二次线图及外壳必须妥善接地（或接零） ，其接地电阻不得 超过4Q。 电焊机要放置易散热的地方， 其温升不超过70 C,电焊机要每台 装一个电闸，不能混用。 电焊机移动时，应先将电闸拉开，彻底切断电源。 在焊接铜、锌、铅等金属物或表面涂有油漆的工作物时，必须戴 口罩，工作地点必须整理，无杂乱物资，无危险因素。 在金属容器内焊接时，外面必须有专人监护，并应有足够通风。 不准焊接和切割受力物件和内有压力的物件， 好焊割、 装过易燃、 易爆物品或油类的容器时应先清洗干净，并将盖口打开，口向上 方，经查

21、合格后，方可进行焊接。 非电焊工不得进行电焊操作，不要让未戴防护面具的人观看电弧 光，在清理熔渣或铁锈时，应戴防护眼镜。 下雨天不得在露天场所电焊作业。 焊接完毕后， 应将焊接工具放置在安全处， 并整理场， 消灭火种。 气焊工安全技术操作程序 目的 规范气焊工操作行为，保证工作时能安全、高标准操作。 适用范围 需使用气焊焊割的物件。 职责 气焊技工 程序内容 乙炔发生器的安全要求。 封闭式的乙炔器要设置灵敏可靠的压力表和安全阀，严禁烟火或 燃火与明火的距离应在十米以外。 乙炔发生器与氧气瓶应分开放置距离不得小于 3 米，与焊接工作 点不得小于十米。 检查乙炔发生器的气密性，须用肥皂水检查，严禁

22、用火检查。 氧气瓶的放置与保管。 氧气瓶与明火的距离应在十米以上，与暖气设备和其他散热体的 距离需有 1 米以上。 氧气瓶不可冲击和被日光直晒，瓶与瓶之间，需加衬垫，严禁用 肩扛和放到地上滚。 氧气瓶与可燃气体或物质，不得贮存在一起，氧气瓶应立放，防 止碰撞或倾倒，存放室内的温度不得超过35 C。 氧气瓶口须有守整的帽盖，使用的减压器须装有安全阀和准确气 压表，氧气瓶的工作压力不得超过150 kg/ cm 2。 氧气瓶的氧气不得完全用完和放尽，瓶内至少要保留1 kg/ cm 2 以上，充满气的瓶与空瓶分别存放。 焊接安全程序 焊枪嘴应避免碰击，使用前应检查有无塞堵，工作发生器火现象 时，不得用

23、手掌折导管制止回火，应立即将乙炔气门关闭，并要 及时检查。 乙炔、氧气胶皮导管其长度应在 15 米以上，胶皮导管两端的接 头，应用卡子紧，保证严密不漏气，乙炔与氧气之胶皮导管，颜 色应有区别，导管横过马路或通道应加护盖。 氧气瓶标记要清楚，开启氧气或乙炔瓶阀门时，动作缓慢，禁止 用锤子打，要使用专门工具。 不准使用火柴引火，应用引火绳，引火时应先打开氧气阀吹一下 后再稍关一点，然后打开乙炔阀，两种气体混合点火。 在焊接工作场所内，不得贮存火油、汽油或其它易燃易爆物品， 焊接工作上不准有油迹，在焊割钢、 锌、铅等金属物， 涂有油漆、 颜料工作物时，工作地点应通风，工作者必须戴防范用品。 高空焊割

24、时，操作者必须使用安全带等保护措施。 储存或使用乙炔发生器和氧气瓶的地方应挂上“严禁烟火”等警 戒牌。 乙炔发生器和氧气瓶附近，应备有砂土和干粉灭火器等设备以便 发生火灾时急救。 变压器维修保养规程 目的 规范变压器维修操作行为，提高变压器安全运行系数，延长使用 寿命。 适用范围 两台1000KVA室内变压器。 职责 值班电工、电力配电、维修技工 程序内容 对外部油枕进行检查， 查油面高度及有无漏油现象， 若油面过高， 则是由于温度升高所致，温度升高有两种可能：一是散热装置有 堵塞现象，油路不通。二是变压器内都有故障若油面过低，则一 种是漏油，一种是油表表上部排气孔或吸温器排气孔堵塞而出现 的

25、假油面。 油枕内油的颜色应是透明微带黄色的米兰色。如果红色则是一种 可能为油面计本身脏污，二种可能是由于变压器油老化变质所 至，一般变压器油每年应进行一次滤油处理。 检查变压器上层油温，此温度不应高于85 C。 检查声音是否正常，正常运行时有一种均匀的嗡嗡电磁声。 检查套管是否清洁，有无破损裂纹和放电痕迹。 检查引线是否过松，过紧接头是否接触良好，不发热、无烧伤痕 迹。 呼吸器应畅通，吸湿剂不应饱和，变色，安全气道的防爆玻璃应 完整，无存油。 检查变压器的接地线是否接地良好查电缆和母线有无异常情况， 各部分电报导距离是否合乎要求。 变压器的所有部件不应漏油和渗油，外壳应保持清洁。 检查变压器室

26、门、窗、门闩是否完整，房屋是否漏雨，照明和温 度是否适宜，通风是否良好。 检查瓦斯继电器的油面和连接蝶网是否打开。 监视变压器电源电压的变化范围应在 5%额定电压以内，以确保 二次电压质量，如电源电压长期过高或过低，应通过调整变压器 的分接开关，使二次电压趋于正常。 变压器停电清扫为定期检查，一般每年二次，清扫后即进行预防 性试验，清扫的内容有套管及其附件、油表管、瓦斯继电器、安 全气道、呼吸器、讯号温度计、油箱、散热装置和各种阀门，特 别是各部件与油箱的连接处。 配电柜、控制柜维修保养规范 目的 延长配电及控制柜内的设备使用寿命，确保配电柜控制柜正常运 行。 适用范围 高压组柜 低压组柜 层

27、间控制柜 职责 在岗值班电工、巡修电器负责人、技工。 程序内容 高压组柜 按照年度维保计划，对高压组柜内的真空负荷开关，隔离开关等 机械操作部位，在停电、验电、接地后进行检查有无磨损、卡 死现象，进行注油润滑。 对各分接触头进行检查， 看有无因放电、拉弧而烧坏或有氧化层， 发现后进行磨沙修理，或更换。 查高压断路器座卡口簧的弹力情况是否正常。 查各母线与绝缘子与柜板， 有无放电打火现象， 绝缘子有无裂痕。 查高压柜的仪表指示灯及二次线路有无接头松动、标签字迹模 糊，指示不精确等情况，否则应进行调校和修理。 检查避雷器的连接螺丝有无松动，避雷器有无裂痕，并对所有设 备进行卫生清洁。 检查试验各种

28、报警器、报警按钮的灵敏度情况，根据实情进行调 校。 低压组柜 停电、验电、接地后进行检查各种断路器的机械部位的磨损，润 滑情况。各类线圈的外部是否烧糊、变型，内部线圈是否变黑， 是否有绝缘漆的气味。 检查各处线头的接点是否松动，有无因跳火形成的烧伤，变形情 况，各种转换开关接触是否良好。 检查各绝缘子， 柜内避雷器有无裂痕， 放电痕迹， 否则进行更换。 查各种仪表的指示灵敏度，“ O刻度是否正常。 带电检测各线路，有无过流、发热现象。 注重低压柜，内外卫生工作。 层间控制柜。 带电测量各线路有无超过设计电流的情况，有无发热甚至出现火 星情况。有无放电现象。 停电检查各线路与开关控制部位的接头是

29、否松动过流、过压保护 灵敏度的检测等。 控制室内应常保持卫生清洁。 水管工技术安全操作规程 目的 规范水管工的各种操作行为,保证在安装维修管道的工作安全。 确保设备的良好运行。 适用范围 给排水水管的安装、维修作业。 职责 给排水技工，给排水巡修负责人。 程序内容 安装或检修管线时，需要大面积停、送水，应事先按工作制度进 行；与有关单位商量，并取得调度同意后方可施工。 高空作业时至少有两人共同进行，并检查安全设施，戴好防护用 品，是想高度集中，地上应放置警示牌。 检修焊接受压设备上的闸线或管线时，应将检修部位的压力降至 大气压力，特别是对有毒、易燃、易爆的对于接近电线不易施工 的管线，应通知电

30、工配合排除故障。 必须保证施工质量，对于锈蚀或难以拆卸的管线或零件，不准硬 砸、硬扭，应采取有效措施拆卸。 起重或搬运各种笨重管道物件断用工具，必须事先检查有危险 者，应采取措施，严禁任意使用。 安全操作各专用工具和设备，要严格进行定期维护和妥善保管。 风机、风机盘管和新风机组维护保养程序 目的 规范维护风机及风机盘管的操作行为保证其正常运行。 适用范围 对风机及风机盘管的安装维修、改造作业。 职责 中央空调技工 给排水管道工 设备巡视负责人 程序内容 风机的维护 检查运行时有否发生噪音，尘网有无堵塞，是否干净，运行有无 大幅度振动。 检查风机高、中、低。风速档各按线端子有无松动。 风机轴有无

31、偏向、串动、弯曲、润滑不良等，根据情况进行处理 风机盘管的维护 盘管的出入口是否畅通。 出水托盘是否歪斜，对所有紧固螺丝卡口环进行检查，看有无松 动。 风机盘管有无灰尘、污垢、进行清洁、油漆脱落部分应补油漆。 风机盘管有无被磨蚀。否则需要修理及更换。 各控制阀门的灵敏情况，各路管道有无泡、冒、滴漏现象，检查 保温层调整新风风量等。 清洗回风滤网应每月一次。 设备改造程序 目的 为明确设备改造的流程，从计划到实施做到井然有序。 适用范围 针对所有大小型设备的翻新、改造及增加项目。 职责说明 维修队主管、领班及负责改造设备的技术人员。 程序内容 维修队根据设备的使用要求，确定是否需要翻新或改造、设

32、备研 究、设备运行缺点及不足并制定出详细的可行性方案报物管处主 任及总经理审批。 经批准后，维修队组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下 按方案实施。 增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交维修队 进行可行性和成本的初步预算后送物管处主任及公司总经理审 批。 批准后即由维修队进行申购、安装，然后交付使用。 核算改造所耗的最后费用，最后分解到设备所属部门。 闭路监视系统维修保养程序 目的 保证闭路监视设备的正常运行，延长使用寿命。 适用范围 控制室内的操作台、监视屏、电源。 各布防点的摄像头 信号及电源线路。 职责说明 弱电管理员，及设备巡视负责人。 程序内容 定期对监控室内的电源

33、电路，各开关触点进行检查，发现放电、 接触不良及发热情况，及时查明原因并处理。 对控制操作台内的信号连接接口进行检查，看有无发霉、生锈、 接头松动各信号灯的指示是否正常。 检查监视屏内各台电视的图像质量情况，查有无图像模糊、线性 不良、同步不良、色彩不良等情况。 检查各布防区彩色、黑白摄像机的焦距、光圈、有无松动，摄像 机固定是否牢固。发现问题应及时修理。 定期对各摄像机进行卫生清洁。调校云台的变动的方位角。 检查紧固摄像机与控制室的信号线电源线的各接口螺丝，做到不 发热、信号不失真、不丢失。 附件 闭路监视设备维修记录 供电突发事故的应急处理程序 目的 快速处理突发事故，做到有条不紊，及时正

34、确。 适用范围 供电配电、用电设备设施。 职责说明 值班电工、技术主管。 程序内容 外线故障。 主供停电， 手动切换备供投入， 当外线故障导致主供电源停电时， 值班员要检查电压表和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源 进线柜退出，挂上“有人工作，禁止合闸”警示牌。 按照双电源切换操作规程投入备供电源。 检查各高压柜和变压器出线柜的各仪表指示，指示灯是否正常。 检查低压配电柜，并合上低压多功能断路器。 向供电局调度室报告了解外线故障情况，并向公司领导上报，做 好记录。 内部故障 当高压开关、电缆或变压器出现故障时（短路或接地） ，非误操 作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供、备供电源柜停电值

35、班人员应遵守下列程序。 将故障柜退出（若引起火警， 1 人用手提式干粉灭火器灭火以向 消防中心报告火警） 。 将故障柜的低压总开关退出， 挂“有人工作， 禁止合闸” 指示牌。 将联络柜合闸，保证大楼、公寓等设施用电。 向物管处主管以上领导报告故障，进行初步处理。 物管处召开事故分析会，邀请供电局、维保商、厂商及有关方面 参加，分析事故发生的原因和处理措施，并书面总结报告有关部 门。 各分支配电柜、配电箱出现故障（断路、短路、接地）。 为出现故障部位断电，并挂“有人工作，禁止合闸”警示牌。 清扫故障部位的杂质，理清线路，查找原因。 如果临时无法修复供电，应利用各种办法，恢复临时用电或照明 用电。

36、 报告故障原因征求上级处理办法。并做好记录。 通知用户 供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间并按转、停 电通知规程，通知受影响用户。 附件 突发事件处理情况记录。 化粪池清洗程序 目的 规范化粪池清洗工作，确保化粪池清洗彻底。 适用范围 主楼化粪池，公寓楼化粪池，主楼酒吧化粪池。 职责说明 给排水技术人员，维修领班、主管、化粪池清洗工作人员。 程序内容 由给排水技术员担任化粪池清洗施工监督员。 化粪池清洗技术员应对化粪池的结构数据进出水方位疏掏部位 均了如指掌。 化粪池的疏掏、清洗应保证每年一次。 打开疏掏井盖后，必须经过一段时间的通风再进行疏掏工作，以 防止池内产生的有毒气体对人体

37、产生伤害。 抽水之后，下池作业人员必须穿好防护服，戴上口罩，检查池顶 池壁是否有裂口、歪斜及垮塌的危险，各进出管道是否畅通，应 先采取措施修复。 疏掏粪物及砖石之后，用清水冲洗整个池子后再抽出水。 清洗完毕之后，对所需要维修部分进行修补，盖好井盖，对开口 处进行密封防渗漏。 对化粪池清洗情况，损坏及修复情况均作详细的记录。 冷却塔运行维护规程 目的 保证冷却塔的正常运行，延长寿命，确保冷却的效果。 适用范围 冷却塔机组及附属设备。 职责说明 空调制冷技工，给排水技工，设备巡视员。 程序内容 防腐蚀保养，金属部分，尤其叶片腐蚀严重，在停机后应立即将 叶轮拆下，彻底清除腐蚀物，并做静压平衡校验，均匀涂刷防锈 漆和酚醛漆各一遍，检修后将叶轮装回原位。 停机期间，叶片易变形，冬雪堆积使叶片变形，尤为严重，应做 防护，如果不行，则需拆下分解保存，应分成单片平放，不可堆 停机期间，对各轴承齿轮进行更换润滑油，使之保持润滑。 停机期间，对供水及回水管道进行保养， 手动自动阀门的灵活性。 各类垫圈是否良好，有无破损及滴漏现象，发现隐患及故障及时 修理。 各种接件的检查有无脱焊、 变形、变脆等情况否则应焊