物流园工程项目可行性研究报告

1、物流园工程项目可行性研究报告目 录1 总 论 11.1 项目概况 11.2 编制依据 21.3 研究范围及内容 21.4 主要结论和建议 31.5 主要技术经济指标 42 项目建设背景及必要性 52.1 项目背景 52.2 项目建设必要性 83 项目定位及市场需求分析 113.1 项目定位 113.2 市场需求分析 134 项目选址与建设条件 184.1 项目选址 184.2 建设条件 195 工程建设方案 245.1 总图设计方案 245.2 结构工程 295.3 公用工程 306 节 能 366.1 节能原则 366.2 节能依据 366.3 项目用能 366.4 节能措施 377 环境保

2、护 397.1 环境评价依据 397.2 环境影响分析及防护 398 劳动安全卫生与消防 448.1 劳动安全卫生与消防标准 448.2 劳动安全卫生保护措施 448.3 消防 469 项目组织机构及实施进度 479.1 组织机构 479.2 实施进度 4910 投资估算 5110.1 投资估算的依据 5110.2 项目总投资 5110.3 资金筹措 5311 项目财务分析 5411.1 基础数据估算 5411.2 财务分析及评价 5711.3 财务分析结论 5912 社会影响分析 6012.1 项目的社会影响分析 6012.2 社会适应性分析 6012.3 社会评价结论 6113 项目风险分

3、析 6213.1 项目风险识别 6213.2 风险规避建议 6314 结论与建议 6514.1 结论 6514.2 建议 65附表 1：项目总投资使用计划与资金筹措表 67附表 2：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 68附表 3：总成本费用估算表 69附表 4：项目投资现金流量表 70附表 5：项目资本金现金流量表 71附表 6：利润与利润分配表 72附表 7：财务计划现金流量表 73附表 8：借款还本付息计划表 74附件：1. 选址意见书2. 用预审意见书3. 环评批复4. 能评批复5. 项目位置图6. 项目总平面布置图1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称长兴综合物流园工程项目

4、可行性研究报告1.1.2 建设地址本项目位于长兴县城东南方向，地块西至长湖申航道，东至 104国道，北侧与 318 国道相连，南侧以城市支路与 104 国道“丁”字相接。1.1.3 建设单位长兴南太湖投资开发有限公司。1.1.4 建设性质新建项目。1.1.5 建设规模及内容项目建设规模：本园区建设用地面积为 1931.73 亩，总建筑面积为 84.15 万平方米，项目总投资为 150764.8 万元。项目分为 A、B 两个区块，A 区块是“物流服务区”，占地 455.12 亩，总建筑面积 17.85万平方米，主要功能为零担配载中心、仓储加工中心、综合服务中心和信息中心。B 区块是“商贸物流区”

5、，占地 1476.61 亩，总建筑面积 66.3 万平方米，按照使用功能主要分为钢材区、木材区、农资配送区、石材区、粮食仓储区、有色金属区和河岸作业区等。1.1.6 建设投资项目总投资 150764.8 万元，其中工程建设费为 83817.5 万元，工程建设其他费为 51672.79 万元，预备费为 6774.51 万元，建设期利息 7000 万元，流动资金 1500 万元。1.1.7 资金筹措本项目总投资共计 150764.8 万元，其中 10 亿来源于银行贷款，其余 50764.8 万元由建设单位自筹。1.1.8 建设期项目建设期为 66 个月。1.2 编制依据1.中华人民共和国环境影响评

6、价法2.浙江省现代物流发展纲要3.浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4.中共浙江省委省政府（浙委（2005）18 号）关于加快服务业发展的若干意见5.长兴县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6.长兴城市总体规划（2003-2020）7.长兴县土地利用规划8.长兴县现代服务业发展规划2007 年9.长兴县现代物流业发展规划2007 年10.长兴县交通“十二五”发展规划（2006-2010 年）11. 中共长兴县委、县政府，长兴（2008）15 号关于加快服务业发展的若干意见12. 业主提供其他资料。1.3 研究范围及内容本报告依据国家对物流行业的推动、各级地方政府对物流园区建设的支

7、持以及长兴县目前产业市场紧缺等实际情况论证项目建设的必要性；通过对该区域社会发展的需求进行分析和预测的基础上预测项目市场需求量；再结合项目计划建设区域建设条件（社会经济、工程地质气候等）提出工程建设方案，同时对项目可能产生的环境影响进行评价并提出环境保护措施；结合类似工程和本地区的造价信息进行投资估算并提出资金筹措方案；最后就项目产生的社会、经济效益以及可能存在的风险进行分析，得出项目具有可行性的结论建议。1.4 主要结论和建议1. 本项目的建设是适应社会经济发展趋势、完善长兴县产业结构的重要举措，有利于提高长兴县整体的物流配送水平；有利于完善当地传统产业市场；有利于促进当地经济建设和社会发展

8、。项目的建设是完全必要的。2. 项目建设场址具有良好的区位优势，市政水、电基础配套设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目落实提供了良好的建设条件。3. 项目的建设规模、总平面布置、建设方案、实施进度安排、投资估算及资金筹措方案等，通过分析、比选和论证，是合理的、科学的、可行的。4. 项目的建设不仅推动长兴县各传统产业的发展，积极参与长三角现代物流发展产业分工，还有利于满足长兴不断增长的城市化发展需求。5. 为了加快项目的建设进度，建议立即组织进行后续实施方案、工程设计等工作，制定出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。设备的采购要进行认真的比选，询价比价，力求质优价廉。6. 在工程建设

9、过程中，应处理好项目内外关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通部门的支持，使本项目能够顺利进行，按照预定计划完工。1.5 主要技术经济指标表 1-1：主要经济技术指标表序号名称单位数量备注一技术指标1总用地面积：m21287820.561931.73 亩2总建筑面积：m28415002.1A 区块建筑面积m2178500其中地上建筑面积：m2173900地下建筑面积：m246002.2B 区块建筑面积m26630003绿地面积：m2312682.84容积率：0.6535绿地率：%24.28二经济指标1项目总投资万元150764.82工程建设费万元83817.53工程建设其他费

10、万元51672.794建设期利息万元70005预备费万元6774.516流动资金万元1500三财务评价指标1盈利能力评价指标1.1净现值 FNPV(税前)万元43999.6i=12%净现值 FNPV(税后)万元18843.3i=12%1.2内部收益率 FIRR(税前)%17内部收益率 FIRR(税后)%141.3静态投资回收期(税前)年9.6含 5 年建设期静态投资回收期(税后)年10.3含 5 年建设期1.4总投资收益率%14.81.5资本金净利润率%302偿债能力评价指标2.1利息备付率%3.912.2偿债备付率%1.442.3资产负债率%66.42 项目建设背景及必要性2.1 项目背景2

11、.1.1 国家积极推进物流园区的规划建设在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。至今为止全国各地规划建设了一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区。十一五时期，我国物流规模不断扩大，社会物流总额和物流业增加值年均分别增长 21%和 17%，物流业增加值占国内生产总值的比重由 2005 年的 6.6%提高到 2010 年的 6.9%。为适应物流业快速发展趋势，各级地方政府积极推进物流园区规划和建设，全国物流园区数量稳步增长，物流业呈现

12、集聚发展态势。2011 年全国社会物流总费用 8.4 万亿元，同比增长 18.5%，增幅比上年提高 1.8 个百分点。其中，运输费用 4.4 万亿元，同比增长15.9%，增幅比前三季度提高 0.4 个百分点，比上年提高 1.9 个百分点，占社会物流总费用的比重为 52.8%，同比下降 1.2 个百分点；管理费用 1 万亿元，同比增长 18.7%，占社会物流总费用的比重为 12.2%，同比提高 0.1 个百分点；保管费用 2.9 万亿元，同比增长 22.6%，增幅比上年提高 2.1 个百分点，占社会物流总费用的比重为 35%，同比提高 1.1 个百分点。在保管费用中，利息费用 1.2 万亿元，同

13、比增长 26.3%，占保管费用的 41.2%，同比提高 1.2 个百分点。与此同时，物流园区的类型不断丰富，物流园区功能日趋完善。各地的园区利用设施优势集聚物流企业，减少了货物无效转运，优化了装卸和处理流程，提高了物流效率；利用信息平台匹配物流供需信息，提高了货物运输组织化程度，降低了车辆空驶率；通过整合分散的仓储物流设施，节约了土地资源，优化了城市空间布局；通过为园区周边生产制造、商贸等企业提供一体化物流服务，促进了区域经济转型升级。近几年，国家对物流园区规划建设推动力度加大，促使物流园区集聚效应开始显现。2.1.2 地方各级政府出台相应物流业发展规划当前物流业飞速发展，物流园区是物流发展到

14、一定阶段的必然产物，中国政府一直高度重视物流业发展，并不断要求各级地方政府充分认识物流业的重要性，完善有关税收支持政策，加大对物流业的支持力度，降低过路过桥收费，促进物流车辆便利通行,鼓励整合物流设施资源,加大对物流基础设施投资的扶持力度，对符合条件的重点物流企业的运输、仓储、配送、信息设施和物流园区的基础设施建设给予必要的资金扶持。2009 年物流业被列入十大调整振兴规划，物流业规划明确了建设多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流九大重点工程。地方各级政府也纷纷行动，浙江省“十二五”物流

15、业发展规划提出要重点建设一批物流园区，湖州市确定了包括本项目在内的三园六中心的物流基地布局规划。长兴县地理位置得天独厚，地处中国长江三角洲杭嘉湖平原，处在号称“天堂”的苏州与杭州之间，位于太湖西南岸，与苏州、无锡隔湖相望，长兴是上海经济区的交通枢纽，雄踞江苏、浙江、安徽三省结合部，故有“三省通衢”之称。浦东、虹桥、萧山、碌口四大国际机场，上海、宁波、乍浦三大国际港口更加拉近了长兴与世界的距离。在这样优越的地理位置条件下，长兴县委、县政府审时度势，结合长兴经济发展的特点，及时提出了发展现代化物流业，把长兴建成上海物流副中心的设想。在长兴城市总体规划（20032020）中，明确将长兴城市定位为中等

16、工贸城市、区域交通枢纽和区域物流中心。在长兴县“十一五”发展规划中，也提出了建设浙北物流园区的目标。2.1.3 长兴县传统产业市场面临着新的发展瓶颈长兴是华东地区重要的区域性交通枢纽。境内汇聚着二条国道、三条高速公路和三条铁路，通向全国四面八方。素有“东方莱茵河”之称的黄金水道长湖申航道，连通运河，直达上海，年运量超过 2000万吨。长兴为圆点，200 公里为半径范围内，覆盖包括上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、芜湖等 50 多个大中城市，构成 7200 多万城市人口在内的长江三角洲大部。作为华东地区重要生产加工基地和商品物流集散地，已为来自法国、瑞士、德国、香港、台湾等国家和地区的众多华人

17、华侨和投资商所看好。拥有着以上得天独厚的发展环境，自改革开放以来，长兴县经济社会持续协调快速发展随着经济社会的发展，长兴面临着新的发展瓶颈。依托现有物流资源基础，长兴传统物流行业相对来说比较适合，但目前现有的几大市场散布于城区各处，市场发展受到制约，市场的辐射范围也受到影响,部分市场甚至面临着萎缩的现象。而传统六大市场的原有场地也与城市化进程中城市各区块的功能规划相悖，如钢材市场分为长兴钢材交易市场、海涛钢材交易所以及游离在市场外的经营户，市场过于分散，钢材市场目前主要为满足长兴本地消费需求，对周边的城市的辐射有限；木材市场现有场地过于狭小，同时，进出市场的主通道为村道，大吨位的车辆无法进入，

18、使部分经营户不得不在场外租设仓库，经营规模受到限制，木材市场呈现出逐步萎缩的态势。市场的场地不足、关联产业未能有效合作、各产业专业化程度有待提高、物流资源分散和应用效率低下以及物流成本高的状况仍然十分突出。2.2 项目建设必要性2.2.1 项目的建设是积极参与长三角现代物流发展产业分工的必然要求随着浙江省接轨上海战略的深入实施，长三角区域经济一体化进程正向纵深推进，长三角现代物流市场一体化和物流产业分工格局，在市场力量的推动下正日益形成。长兴地处“长三角”经济区和“环太湖”经济圈，都是中国经济发展速度最快、质量最高、活力最强的地区，处于两经济区内的经济发达城市的现代物流产业也是中国发展最早、最

19、成熟的产业。随着长兴作为长三角区域地方性交通枢纽结点功能地位的确立，长兴县积极参与长三角现代物流市场分工，不仅是长兴自身发展的需要，也是整个长三角现代物流发展的需要。本项目的建设有利于全县物流资源的整合，并为现有物流企业的转型提升提供一流的公共平台和产业集聚场所，对长兴县现代物流业的发展产生深远的战略性导向意义，是长兴县积极参与长三角现代物流发展的需要。2.2.2 项目的建设是推进现代物流业实现产业升级的迫切需要长兴县现有的几大市场散布于城区各处，市场发展受到制约，市场的辐射范围也受到影响。如钢材市场分为长兴钢材交易市场、海涛钢材交易所以及游离在市场外的经营户，市场过于分散，钢材市场目前主要为

20、满足长兴本地消费需求，对周边的城市的辐射有限；木材市场由于场地过于狭小，同时，进出市场的主通道为村道，大吨位的车辆无法进入，使部分经营户不得不在场外租设仓库，经营规模受到限制，木材市场呈现出逐步萎缩的态势。目前，长兴物流企业基本处于传统发展阶段，只能提供最基本的运输、仓储和配送等物流活动，其中运输又以干线运输为主，大部分的物流企业缺少物流信息技术，配有专门物流管理部门的工商企业，也只是进行简单的仓储管理和运输管理。医药、联华、金陵商城、农资、中百等商业配送也刚刚酝酿起步。物流发展已经严重滞后于先进制造业和现代流通业发展的需求。本项目物流园区布局在城郊结合处，符合专业市场搬迁对场地的要求。同时，

21、物流园区 A 区（物流服务区）为货运配载和集散中心， A 区公共物流和B 区商贸物流的联动发展能实现人流、物流、资金流和信息流的最大集合，有利于专业市场和物流的联动发展，不仅为长兴县各大产业提供了广阔的发展空间，也更好地为其做配套服务，促进产业升级，提高产业效率。2.2.3 项目的建设是推进长兴城市化进程的重要举措。该项目物流园区的运营将对当地城市化进程的推进产生直接的巨大影响：园区的建设改善了长兴地区日益紧迫的交通条件，并因此有效的保护长兴区域的环境。并且，园区将物流企业聚集在一起，不仅能实现产业的规模效益，还有助于降低这些企业的经营成本和整个区域的物流成本。详见以下项目物流园区建设目标效果

22、示意图：作为一项带有较强公益性的经济社会发展基础设施，基于建筑品位设计上的独特性和环境影响性，对提升整个长兴县城市品位将产生积极的意义。项目运营后企业员工在生产、工作的同时，可以亲身感受、学习企业发展的先进经营理念、现代化的管理模式和新的生产技术，提高员工的综合知识水平，有效提升项目所在地的整体形象。此外，物流产业是一项产业关联性很强的产业，它的发展必然带动周边商贸等其它产业的发展，促进社会和谐，提升人民的生活水平，从而带动周边城市化进程的推进。综上所述，该物流园区建成之后可以进一步加快长兴现有物流企业的转型和升级，积极参与长三角现代物流发展产业分工，提升制造业和新兴产业运行效率，同时，为长兴

23、县各大产业提供了广阔的发展空间，提升长兴城市形象，并推进县域城市化进程。因此，项目的建设是必要的、迫切的。3 项目定位及市场需求分析3.1 项目定位3.1.1 市场定位长兴地处浙皖苏三省边际，结合长兴县“创业富民、创新强县”的发展战略，本项目的市场定位为：长兴县本级核心区域和浙皖苏三省交汇三角区区域的市场。3.1.2 功能定位该物流园区应形成“基本功能明确，增值功能有力，配套功能完备”的功能定位，结合项目实际情况，园区的主要功能将包括物资的仓储配送及加工、传统产业交易、货运信息交易、餐饮住宿、零担货运、货运代理及其它配套管理等。3.1.3 客户定位根据项目功能与地区情况，本物流园区目标客户包括

24、：（1）现有各专业市场的经营户；（2）现有散落于城乡各处的经营户；（3）拟在长兴设立区域分销中心的经销商；（4）六大传统行业的上下游企业；（5）专业加工企业；（6）装卸搬运企业；（7）以仓储、商业配送或工业配送为核心业务的仓储企业。3.1.4 总体定位根据长兴县现代物流业发展规划和长兴综合物流园区建设概念性规划，结合项目地处浙皖苏三省边际的区位优势，适应长兴县“创业富民、创新强县”的发展战略，整合长兴县现有的生产资料商贸流通资源。本项目的总体定位为：立足长兴、服务浙皖苏三省交汇三角区、辐射大长三角，以产业基地型物流服务为主导，集展示交易、仓储运输、物流配载、物流配送、物流信息、配套服务等功能于

25、一体，含有钢材、木材、有色金属、石材、农资和粮食六大板块的现代化综合物流园区。3.2 市场需求分析3.2.1.货物运输市场需求分析长兴地区道路、水运发达，区域内多数货物需要通过物流服务实现配载运输。根据长兴统计年鉴数据，长兴县历年 GDP 和货运量的相关度高达 0.997。随着长兴县的快速发展，长兴县的货运量将继续稳步大幅增加，反映到物流业，也意味着长兴县物流市场需求将呈现一个显著增长的阶段。2011 年年末全县公路里程数达到 2090 公里，每平方公里公路密度 1.46 公里。其中，准四级以上公路里程 1946 公里，高速公路通车里程 89.5 公里。全社会公路客运量 1558 万人次，增长

26、 2.2%；客运周转量 49060 万人公里，增长 2.0%。全社会货物运输量 7509 万吨，其中公路运输 1898 万吨，水路运输 5611 万吨。全年公路、水路运输完成货运周转量 93.98 亿吨公里，其中公路货运周转量 11.37 亿吨公里，增长 33.9%；水运货物运输周转量 82.62 亿吨公里，增长 18.6%。表 3-1：长兴历年社会零售总额数据单位：亿元年份20072008200920102011社会消费品零售总额65.578.5691.15108.11127.38增长速度19.9%16.0%18.6%17.8%由上表可知，最近 5 年长兴平均社会零售总额上升速度达18.08

27、%，预计到 2017 年，社会零售总额达到 345.27 亿元。长兴货运市场主要集中于中小型工业生产企业零担货物集中配载向全国各地发送，以及城市物资交易所需的物流配送。其中约 30%需要第三方配载来实现物流运转。但目前长兴县物流市场小而杂乱，零担配载行业的作用不明显，导致市场物流成本偏高，急需建立专业的现代化物流园区。3.2.2 仓储市场需求分析长兴县仓储物流市场需求主要由两部分组成，即通用仓储物流市场需求和专用仓储物流市场需求。通用仓储物流市场需求主要来源于项目周边专业市场经营户（企业），专用仓储物流市场需求主要来源于县内优势工业行业的公共原材料专用仓储物流需求。还有就是满足农副产品保鲜冷藏

28、需要的冷藏物流需求，以及如电子电池原材料等专用仓储物流需求。通用仓储物流市场需求，主要根据周边专业市场年经营额来测算。根据长兴县 2011 年国民经济和社会发展统计公报，全县目前共有各类交易市场 39 个，其中生产资料交易市场 6 个、农产品交易市场 28 个、日用工业品市场 3 个、其他商品交易市场 2 个。全县亿元以上商品交易市场 13 家，全县市场成交额 123.62 亿元，同比增长10.17%。现有仓储市场不仅规模上未能满足要求，而且仓储场地比较分散，未能有效的进行管理。导致很多地方出现仓库不足、库存分货未普及条形码技术、产品堆放没有严格区分等问题，本项目的建设能缓解长兴县的仓储需求，

29、现代化园区也能有效的提高行业标准与仓储管理水平。3.2.3 钢材市场需求分析长兴目前钢材的消耗主要集中在建筑业和工业制造业。1. 建筑业2011 年长兴县完成建筑业总产值 61.94 亿元，实现建筑业增加值24.86 亿元，比上年增长 2.3%。2. 工业制造业长兴工业制造业发展迅速，主要为电气机械及器材制造业、通用设备制造业和汽车制造业。其中，长兴县 2011 年电气机械及器材制造业规模以上行业产值 164.93 亿元，增长 8.3%；通用设备制造业规模以上行业产值 23.70 亿元，增长 28.1%；汽车制造业规模以上行业产值 8.3886 亿元，增长 19.47%。长兴目前钢材交易场所主

30、要集中在长兴钢材交易市场、海涛钢材交易所及少数零售点，通过对经营户的调研分析，长兴目前钢材市场的年钢材销售量约在 20 万吨左右,主要满足建筑业中居民自建房的建材需求以及工业制造业的中小型企业（大型工业企业配套企业）的钢材需求，而大型建筑项目以及大型企业的钢材需求本地无法满足，主要由设在杭州、上海、苏州等地的大型钢材经销商直接配货。长兴钢材市场需求远远未达到满足。3.2.4 木材市场需求分析长兴的木材需求主要集中在木制品制造、木质家具制造两个行业。2011 年行业产值分别为 5736 万和 3460 万元。目前的木材交易主要集中在位于三里桥北侧长兴港西面的光明木材市场，占地约 42.5亩。据市

31、场调研，长兴木材市场年木材销量为 10 万方左右，其中 80%来自于外地。由于仓储不足以及市场进出通道过于狭窄、交通秩序混乱，长兴本地木材商贸物流业发展停滞，甚至一定程度上造成了萎缩的状态。目前本地市场只能满足本地小规模的、零散的木材需求，工程项目的木材需求市场被外地木材经销商占领。3.2.5 农资、粮储市场需求分析2011 年长兴县第一产业增加值 28.84 亿元，增长 4.5%。全县实现农业总产值 35.62 亿元，比上年增长 13.62%，全年农作物播种面积126.79 万亩，其中粮食播种面积 64.40 万亩，总产量 27.89 万吨，油料作物播种面积 16.58 万亩，总产量 2.3

32、0 万吨。现代农业成效明显。新发展七大特色产业 5.35 万亩、设施农业 1.22 万亩，全面推进建成粮食生产功能区 4.71 亩，和平、泗安、洪桥等 3 个省级现代农业综合园和 12 省级现代农业主导产业园、精品园深入推进，建成 23 个亩效益超 5000 元的县级现代农业示范园区。全年新发展示范性农民专业合作组织 26 家，新增市级以上重点农业龙头企业 4 家；新增无公害农产品、绿色食品、有机食品共 72 只。目前长兴的农资主要由长兴惠多利农资连销有限公司、长兴县浙北化肥农药有限公司、长兴丰登农资有限公司和长兴富民农资经营部四大公司供应。四大公司的农资供给基本能满足本地需求，其中，浙北公司

33、和丰登农资有部分农资辐射安徽、江苏农资市场。惠多利公司、浙北公司和丰登农资均在黄土桥仓库处设立仓储区以及展示交易区，黄土桥仓库场地狭小，目前已无法满足日益扩大的农资仓储需求，三大公司不得不在外面租设仓库，而且黄土桥仓库已被列入城市拆迁范围，寻求新的农资市场迫在眉睫。同时，在国家扶农惠农的政策指引下，长兴县的农业经济和农民收入持续增长，粮食播种面积及产量也不断提高，粮食存储市场需求量随之提高。3.2.6 石材市场需求分析长兴的石材主要用于满足工厂、商业、家庭用地板以及墙面、厨卫等处的装饰装璜。目前的石材加工零售商主要为个体经营者，总体而言，规模较小、加工能力弱，产品显现出趋同性。现有的石材经销商

34、散落于雉城镇的城乡结合部，市场的分散限制了行业的发展，而产品的趋同性影响了石材经营者的竞争能力，同时，由于宜兴石材市场的冲击和对长兴市场的占领，长兴石材行业显示出萎缩的态势。要想重振石材业，必须为石材市场提供规划有序的场地，并对其进行统一规划和设计。3.2.7 有色金属市场需求分析本项目的有色金属包括铝合金及其它。目前，长兴县的铝合金加工主要用于区域内工程项目和居民的建筑家装需求，市场需求大。目前，长兴县铝合金加工者多为个体经营者，主要租赁非主要街道的营业房、住宅和车库作为经营场所，分布相对分散，加工能力弱。一方面，部分原有的经营场所面临着城市拆迁的问题，一方面铝合金加工场所位于居民生活区，存

35、在着扰民的现象，面临着需要重新布局经营场所的问题。综合以上分析可知，随着长兴县经济的迅猛发展，物流市场的需求量也呈快速上升趋势。而长兴本地货运、存储及六大传统行业市场资源分散，市场运作不够规范，服务水平不高，不足以满足现有需求，本项目建成后将拥有足够的市场空间满足市场需要。4 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.1.1 项目选址基本原则1. 统一规划原则：物流园区的选址应该从城市整体角度来统筹考虑，由规划部门统一规划，进行物流用地空间的统一布局和统筹安排；2. 环境合理性原则：缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的重要目标，为保持人们良好的工作生活环境，物流园区的选址应尽

36、量远离城市中心；3. 适度超前、循序渐进原则：物流园区规划须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势的基础上，合理规划物流园区；4. 市场化运作原则：规划建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则；5. 整合利用现有资源原则：充分利用现有仓库、交通、区位等资源，可有效减少用地结构调整和资金投入，是物流园区规划的捷径。4.1.2 项目选址地点综合以上原则，本项目选址位于长兴县城东南方向，地块西靠长湖申航道，交通发达，公路、铁路、水路可全面贯通：东面与 104 国道相接，北邻 318 国道，南侧以城市支路与 104 国道丁字相接，为苏浙皖交

37、界区一个重要的物流枢纽，地处长三角对角带中段，地理位置极佳，区位优势非常突出。本项目选址在当地规划地域内，符合规划要求。图 4-1：项目选址图4.2 建设条件4.2.1 地理位置长兴县隶属于浙江省湖州市，地处中国东南沿海浙江省，地理位置处于北纬 3043-3111，东经 11933-12006之间。长江三角洲杭嘉湖平原，太湖西南岸，与该省安吉县、湖州市吴兴区和安徽省广德县、江苏的宜兴市接壤，苏浙皖三省交界。项目地块位于长兴县东南方向、杭宁高速、申苏浙皖高速、现 318 国道和 104 国道的交汇节点处，园区四周环绕着长兴经济开发区一期、雉城工业园区、李家巷工业园区、长兴经济开发区二期和吕山工业

38、园区，未来这里将形成一批专业的批发市场。4.2.2 社会经济条件根据2011 年长兴县国民经济和社会发展统计公报，长兴县地区生产总值（GDP）334.41 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.5%。其中，第一产业增加值 28.84 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 181.85亿元，增长 9.2%；第三产业增加值 123.72 亿元，增长 16.9%。按户籍人口计算人均生产总值 53542 元，比上年增长 11.0%，按平均汇率计算折合 8290 美元。截止 2011 年，全县户籍总人口 62.61 万人，全县完成财政总收入 54.54 亿元，全县公路里程数达到 2090 公里，每平方

39、公里公路密度 1.46 公里。其中，准四级以上公路里程 1946 公里，高速公路通车里程 89.5 公里。全社会公路客运量 1558 万人次，增长 2.2%；客运周转量 49060 万人公里，增长 2.0%。全社会货物运输量 7509 万吨，其中公路运输 1898 万吨，水路运输 5611 万吨。全年公路、水路运输完成货运周转量 93.98 亿吨公里，其中公路货运周转量 11.37 亿吨公里，增长 33.9%；水运货物运输周转量 82.62 亿吨公里，增长 18.6%。4.2.2 自然条件1. 气候长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候。历年平均气温 15.6，气温年际间变幅在0.50.7 之间

40、，年际气温极差为 1.2。历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以 1 月份气温年际变差最大。2. 地形、地质长兴县位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，地势西高东低。长兴县的地质构造复杂，境内地层从志留系（除三系）至第四系均有出露。3. 水文长兴县属太湖流域，平原河港交织，荡漾密布，山区为溪涧及山塘水库，长兴主要水系有西苕溪水系、长兴平原水系、东部平原河网与运河。长兴县的水系主要有西苕溪、泗安溪、箬溪和乌溪。除西苕溪、泗安溪为跨省、县河流以外，其余皆在长兴县境内。长兴县域内北部水系发源于西部山区，由西向东入太湖。北部干流水系有合溪港、长兴港、泗安塘等 31 条，全长 417.

41、4km，流域面积约为 1735 平方千米，南部水系有西苕溪等 5 条，全长 59km，流域面积 2275 平方千米。境内的 20 条河能通航，全长 59km，河泊有盛家漾等 20 个，面积约6 平方千米。4. 地震及不良地质作用根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），勘察线路区段地震基本烈度为 6 度区，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计特征周期为 0.35s。工程区域内没有发现滑坡、崩塌、泥石流、地下采空区、地下洞室等不良地质现象，地层连续稳定，亦无断裂构造，场地整体稳定性较好。本项目水文地质情况系参照该区块临近地块工程地质勘察报告内容；在项目正式展开时，需要进行有针对性

42、的水文地质勘察。4.2.3 基础设施条件本项目周边交通条件完善，又紧邻长兴城区，城市供水、供电、通信等基础设施条件较好。4.2.4 交通环境长兴县交通区位优越，距上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、芜湖等大中城市均在 200 公里以内。由两条国道（北京福州的104 国道、上海拉萨的 318 国道）、三条高速（杭州南京的杭宁高速、杭州长兴的杭长高速、上海合肥的申苏浙皖高速）、三条铁路（连结陇海线沟通东北与长江三角洲的陆海大通道江苏新沂浙江长兴铁路、华东第二大通道宣州杭州铁路、杭州牛头山铁路）和一条年运量超过 2000 万吨、有“东方莱茵河”美称的“黄金水道”（长兴湖州上海）构成的水陆交通网，交叉

43、汇聚于长兴，使长兴与周边大中城市通达便捷、联系紧密，为长兴物流畅通和经济发展提供优越的便利条件。浦东、虹桥、萧山、碌口四大国际机场，上海、宁波、乍浦三大国际港口更加拉近了长兴与世界的距离。由此可见，长兴交通条件得天独厚。同时，长兴经济地理区位又有着其自身的独特性，正好位于崛起中的杭宁经济带的中部，因而在推进经济发展方面享有区域重点开发序列上的比较优势，经济发展潜力巨大。发达完善的交通条件和坚实的经济发展基础，以及广阔的经济发展愿景，为长兴发展现代物流奠定了良好的基础环境，既可以依托现有已经起步的物流发展现实基础，又可以未来强劲的物流市场需求环境为支撑，长兴现代物流发展前景广阔。4.2.5 政策

44、条件由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近 23 年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。根据长兴县物流基地概念性规划，长兴自长兴捷通公司向南，沿长湖申航道 7-9 公里向两岸扩展，建设 4 平方公里物流基地。其中近期建设包括三大块：长兴综合物流园区 A、B 区地块、长兴捷通二期码头地块、雉城工业物流园区地块。本项目属于物流基地规划近中期建设的重点项目，是对长兴县物流基地规划的贯彻落实。图 4-:2：长兴县物流基地规划综上所述：本项目所处地块上，自然条件满足建设需求，地震

45、等严重自然灾害小概率发生。地块区位优势优越，气候气象条件、社会经济条件、建设资源供给条件等也满足项目建设的需要。5 工程建设方案5.1 总图设计方案5.1.1 总图布置原则根据本项目选址所在地的地理条件，以及周围环境，在总平面布置中，应充分贯彻以下原则：1. 以项目场址区域城市总体规划的要求为基本依据；2. 园区总体布局首先满足自身的功能使用要求，同时具有一定的超前性。坚持循序渐进的原则，结合地区现有实际情况和未来发展趋势合理进行布局；3. 围绕长兴县综合物流园区建设的目标定位，充分利用独特的水资源，充分发挥现有土地优势，塑造具有鲜明特色和独特个性的物流园区；4. 建立安全便捷的交通系统，在保

46、障车行交通便捷的同时，兼顾步行空间的连续性、人性化和步行系统的完整性。在解决动态交通问题的同时，也安排好静态交通。使交通组织既满足货物运输的要求，又满足私家车安全行驶的要求，体现“以人为本”的精神；5. 坚持可持续发展的原则，做到经济效益、环境效益和社会效益的统一。5.1.2 总体布局项目总占地面积 1931.73 亩。按照项目设计原则和相关规划标准，本项目分为 A、B 两个区块，A 区块是“物流服务区”，占地 455.12亩，总建筑面积 17.85 万平方米，主要功能为零担配载中心、仓储加工中心、综合服务中心和信息中心。B 区块是“商贸物流区”，占地1476.61 亩，总建筑面积 66.3

47、万平方米，按照使用功能主要分为钢材区、木材区、农资配送区、石材区、粮食仓储区、有色金属区和河岸作业区等。1. A 区块图 5-1：项目总平面图A 区块布局按性质主要分 6 个部分：通用仓储区、恒温仓储区、专用仓储区、配载仓储区、公共服务区和停车区。（1）通用仓储区集中设置在用地北侧，临 318 国道和 104 国道的交叉口，占地和体量均较大。主体建筑三层，总建筑面积近 9.51万平米。（2）恒温仓储区布置在用地的西南侧，地块呈长条形。主要功能为食品及特种商品对温度和湿度有要求的仓储，对应多元化的市场需求。（3）专用仓储区布置在用地的北侧，一层。作为通用仓储的补充。（4）配载仓储区吸取现代先进物

48、流的布局模式，布置在用地东南侧。（5）公共服务区由物流商务楼、配套服务楼两大块组成，主要区域位于沿 104 国道。设单独出入口。（6）停车区采用相对集中，有机分散的原则。在园区中间位置，通用仓储区和配载仓储区的中央，设集中停车场。在通用仓库东侧结合实际功能设置部分临时集中停车场，在综合服务区沿道路及地下均设置停车位。2. B 区块B 区块根据功能性质分为 8 个功能分区，分别为钢材区、木材区、农资配送区、石材区、粮食仓储区、有色金属区、河岸作业区及发展备用地（1）钢材区占地面积 330 亩，建筑面积 240000 平米。具有钢材加工配送、仓储、区域分销、展示交易等基础服务能力，同时，具备开展仓

49、单质押等金融服务的能力。包括钢材加工配送区、钢材展示交易区、钢材仓储区和金融监管区等区块。（2）木材区占地面积 165 亩，建筑面积 130000 平米。是集木材加工配送、展示交易、仓储等功能于一体的加工流通中心。包括大型木材流通企业集聚区、木材展示交易区、加工仓储区等区块。（3）农资配送区占地面积 60 亩，建筑面积 50000 平米。该区块是以服务于长兴县及周边区域农资、农用机械等生产资料需求为目标，以展示、交易为主要方式，以物流服务和区域分销网络为支撑的农机农资配送区。包括大型农资经营企业集聚区、仓储区等区块。（4）石材区占地面积 105 亩，建筑面积 70000 平米。主要包括石材加工

50、展示交易区、仓储区。（5）粮食仓储区占地面积 85 亩，建筑面积 44000 平米。主要为粮食的储存、加工、交易提供场所，建有粮食中转仓（包括各种立筒仓、浅圆仓）、 “四散”作业配套设施、粮食质量检测中心等。（6）有色金属区占地面积 145 亩，建筑面积 99000 平米。分为加工展示交易区、仓储区。（7）河岸作业区依托物流园区优越的航道优势，建设公共的码头，不仅能为水运物资提供交通方式的转换以及作业配套，也为园区内客户选择环保、低成本的水路运输方式提供基础设施。占地面积 180 亩，建筑面积30000 平米。分为河岸作业区、仓储区。（8）发展备用地该地块北侧紧邻 318 国道处，占地面积 2

51、01 亩，用于满足中远期钢材加工流通中心扩大的用地需求。5.1.3 出入口设置出入口设置及交通组织是项目改造地块乃至整个基地交通组织的重要研究内容，也是项目总图设计中的重要组成部分，特别对物流园区这种交通流量大、交通组织频繁的项目，出入口的合理设置更为重要。根据本项目业务经营和交通组织状况，以及改造地块周边交通环境，布置如下：A 区块主入口设置在东南侧，独立设车流入口，减少车流交叉，布局上吸取现代先进物流的布局模式，通过合理的分流，完全实现送货车流和出货车流的分流。并根据各功能建筑的布局，分别在地块东侧设置人行主入口，在北侧设置次出入口。B 区块则是在地块南面靠近四号路处设置主出入口，同时，B

52、 区块内各功能分区也相应布置其主次出入口，最大限度实现人车分流。5.1.4 交通组织公路运输的货物流线主要通过四号路延伸的城市干道进入物流园区，并通过园区环路到达各个区域；水路运输的货物流线，经由码头区卸货、装载，由货车沿园区环路送达。货车停车位结合货运出入口集中设置在市场一侧，避免交通流线的干扰。客流流线主要通过园区主干道到达各个区域，除 A 区集中设置 221 个车位的停车场外，还在 B 区各市场入口附近设置小型车停车位，便于客流就近停车。此外，园区道路设置人行道步行系统，确保人车分流，体现人性化设计的特点。5.1.5 景观组织园区内的环境设计主要分两块组织。分别为集中绿化和分散绿化。集中

53、绿化设置有四处：第一处集中绿化布置在沿 104 国道侧，绿化结合带形广场、物流商务楼形成良好的城市景观；第二处集中绿化设置在A 区块主出入口进来后的高压线的下方。因高压线处不宜建设建筑物，在两边要各退让 15 米。结合道路系统，将此处改造为集中绿化，形成由主入口进来后连续的纵深景观轴线，同时对两侧的停车场和建筑形成一个视觉的软性界面，消弱高压线对场地的不利影响，提高整体环境品质；第三处集中绿化布置在物流商务楼裙房的屋顶。结合内部功能和沿 104 国道的带状绿化，形成立体绿化。体现节能和环保的设计理想；第三处集中绿化为地块沿航道支流宽 10 米的绿化带，与水面相依相傍，景色优美。分散绿化则主要布

54、置在建筑体的周边和停车场的分隔带。在建筑物周边沿边结合人行系统布置绿化，体现人性化。在集中停车场的分隔带中种植绿树，为停车场创造一片绿荫，创造一个低污染的绿色城市大型停车场5.2 结构工程5.2.1 结构设计依据1.建筑抗震设计规范(GB500112010)；2.混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；3.建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；4.建筑结构荷载规范(GB50009-20012006 年版)；5.砌体结构设计规范(GB50003-2011)；6.建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)；7.建筑设计防火规范(GB50016-2006)；8.建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)；9.工程结构可靠性设计统一标准(GB50153-2008)。5.2.2 抗震设防地震基本烈度：6 度,地震动峰值加速度为 0.05g，设计地质分组为第一组，地震动反应谱特征周期为 0.45s（按三类场地考虑）。根据建筑抗震设防分类标准(GB502232008)，本工程抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震构造措施均按 6 度考虑。5.2.3 基本风压根据建筑结构荷载规范，50 年一遇基本风压 Wo=0.45KN/m2，地面粗糙度类别为C 类。5.2.4 基本雪压根据建筑结构荷载规范，5