城柏林公园前期物业管理实施方案

1、%b3城柏林公园前期物业管理实 施方案155585857荆州太阳城柏林公园前期物业管理方案、柏林公园概况一）、项目概况L案名：荆州太阳城一期柏林公园2 .交房期限：2005年3月18日3 .占地面积：4 .总建筑面积：5 .建筑密度:6 .容积率7 .建筑栋数：17栋8.建筑物清单:序号产品 名称层数单元户数总建筑面积基地面积户数比楼号A联 排 别 里2.5F2183596.161449.173.80%12B12(B叠 拼 别 里4F6243950.8811945.06%8洋房D花 r=j洋 房4.5F1311616039.923806.1424.47%79101E电梯 高 层11.5F264

2、9606.41703.213.50%1819F商 业2F67753519G会所3F31941022.23总计4447472703.4817617.26100%9.住宅楼栋统计表:序 号楼号类 型单 元 数户 数总建筑 面积户型/平均面 积11#情4486115.84 m1B10/127.41 m2景洋22#情 景 洋 房4485774.32 maB4/120.30 m133A#情 景 洋 房3363460.5 m1A3/96.13 m343B#情 景 洋 房2243248 m,B16/13555#情 景 洋 房3363714 m,B1/103 m266#情 景 洋 房5607323 1tfB7

3、 /122 m,77#花 园218837面C-150 m7C-158 nf洋房88#1 击 另 里31 牛修予 二6243950.88maG/164.62 皿99#花 园 洋 房216837 m1C-150 nf/C-158 Itf1010#花 园 洋 房328369236 m1C-150 m7C-158 Itf1111#花 园 洋 房2182433.8 maC-150 m7C.158 itf1212B#耳 至 另 里3关于 二19D9/D10/D121312C#联 排 别 嬖19D10/D12/D131415#7辛卷2182433.80 maC-150 m7C-158 皿1518#E不官B1

4、324803.2E3/150.1 皿1619#EL官币1324803.2E3/150.1 面1720#辛1卷2182433.8 maC-150 m7C-158 m*总计4447472703.48二）、项目特点L柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相对较高;2 .柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房都有；3 .周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂;4 .二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；5 .小区配套设施多，智能化设施和景观维护 任务大；6 .小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高三）、业主需求分析根据

5、对柏林公园已购房业主的书面调查和分 析，业主存在以下需求：L普遍关注居住安全，调查中关注率为100% o2 .普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100% o3 .对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。4 .对物业公司要求较高，希望从业人员服务 意识强，希望物业公司与业主积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好O5 .绝大多数业主购房为自住，以中青年人为 主，有60岁以上老年人家庭仅为23%。6 . 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供 有助孩子成长的各种服务。7 .大多数业主计划投入510万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。8 .样本调查显示超过23 %

6、的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托车，21 %的业主有自行车。9 . 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受051.00元之间的物业管理费标准。10 .对公交问题的关注率为70%。11 . 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。12 .大多数业主希望提供人性化服务和良好 的社区文化。二、 柏林公园物业管理整体设想 一）、定位为形成物业管理品牌，支持二期销售，柏林 公园的物业管理定位为低廉收费、专业化?业管理，用人性化服务、高素质从业人员、 积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理 方式创造安全、安宁、优美、舒适、便利的 小区人居环境。二）、特色在柏林公园的物业管理中，重点突

7、出以下特 色:1 .专业化管理从强调规范操作、实行操作的程序化 标准化到与业主接触中合理处理各种问 题、使用计算机管理、CI标识运用等，务求专业；通过树立服务意识、端正服务态度、 掌握服务技能、提高服务质量、完善服务 水准和加强团队学习，适应市场变化，满 足并超越客户不断发展的要求和期望，使 我们的物业管理服务处于领先地位，给业 主一流物业公司印象。2 .高素质人员从业人员着装、用语、仪容仪表和礼 仪规范整齐，工作效率高，并坚持不怠。持续不断地进行员工培训，实施现代 企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才 团队。3 .细微

8、化服务在服务中重视每一个细节，真正贯彻 “服务到最小细节”的宗旨；坚持提供酒店式的优质服务品质和多样化的贴心服务项目，只要业主有需要, 我们都极力去服务。4 .“家文化”氛E在服务的每一个环节把小区当作一个 大家庭，在业主和员工中推介“家文化”氛围;其中主要的内容包括积极开展注重群 体参与的社区文化活动、倡导幸福美满的家庭文化和融洽的邻里关系、物业人员把每一个业主都当作自己的亲人来悉心关怀和照顾、在服务中重视温情和沟通而非强制和武断、结合节日氛围营造创造祥和文明的社区环境、创办社区广播和内刊团聚和推动小区“家”文化等。三）、目标主要有两个方面的目标:1 .实现小区接管和业主入住的顺利有序：在接

9、管之前制订完善的预案和做好充分的准备，避免接管验收和移交物业、接待业主入伙和装修入住期间的忙乱无序。2 .快速成为本地最好的物业品牌：用心服务赢得业主满意和良好口碑、加强内部管理建立员工忠诚度、重视服务过程和服务品质一贯性、积极参与各种向外展示企业形象的活动、力争实现一年接管获省优的战略、突出德式社区风格,各种措施并举达到快速创造品牌、获得市场知名度和美誉 度的目的，支持二期销售。三、柏林公园物业管理组织一）、组织架构二）、岗位设置与岗位职责根据柏林公园前期物业管理需要，顺驰物业太阳城管理中心下设以下岗位：项目经理：负责管理中心的运作。综合管理部行政助理：直接负责人事、行政、 采购和品质管理工

10、作，并兼任出纳员。会计兼保管员：负责财务会计工作并兼任保管 员。安全保卫部主管（保安队长）：负责小区安全保 卫、车辆与交通秩序、消防三方面的事务。安全护卫员：礼仪门岗、出入控制、车辆管理、 监控值班。物业管理部主管：负责小区设备运行维护、房 屋管理、装修监管、绿化景观维护、清洁卫生 方面事务管理。房管维修员：设备运行维修、房屋巡视管理、 装修监督保洁员：负责公共区域清洁卫生、垃圾清运、 家政服务客户服务部主管：负责客户档案建立保管、意 见征询、投诉处理、报修处理、接待咨询和社 区文化策划组织方面事务。客户服务员：客户接待、报修处理、投诉处理、 业主档案收集、费用催收、三）、人员编制管理中心人员

11、编制表序部门岗位编备注号制1管理 中心经理1人2综合 管理 部2人行政助理1人兼出纳、采购31人兼保管4安全 保卫 部 27人主管1人兼保安队长5主入口礼仪岗2人无夜班，其中1人兼班长6主入口安全员3人7次入口礼仪岗2 人无夜班，其中1人兼班长8次入口安全员3人9车管安全员3人10监控中心安全 员3人其中1人兼消 防专员11治安巡逻安全4员人12别考 全方曾区专职安 a4人13轮休机动3人14物业 管理 部 18人主管1人15房唯摊修员3 人其中1人兼班 长161#/3B#楼保洁 员1人172#/5#楼保洁员1人183A#/6#楼保洁 员1人197#/8#/9# 楼保 洁员1人兼班长2010#

12、/11#/15# 楼 保洁员1人2012C#/12B#/20# 楼保洁员1人2118#/19#楼保洁2员人22外1洁步昌/商业街保 12人23垃圾清运员2人兼班长24轮休机动2人25客户 服务主唯1人26部3人客户服务员2人总计51人其中管理人员5人四、柏林公园物业管理实施方案 一）、接管验收与物业移交1、接管准备1）、人员按计划到位并进行培训人员到位计划表按照2005年正月初八（2月16日）一期正式交付使用进度，太阳城物业管理中心人员到位计划如下:rr 号岗位编 制主要职责描述到位计划1项目负责 人1人已到位2行政助理 兼出纳1人负责行政、人事、 内勤与出纳工作已到位3会计兼保 管员1人负责

13、会计、保管工 作2005 年 1 月4物业管理 部主管1人负责保洁、绿化、 机电维修管理已到位5安全保卫 部主管1人负责安全、消防、 车管工作2004 年 11 月6客户服务 部主管1人负责业主接待、投 诉处理、社区文 化、房管与会所事 务2004 年 9 月7客户服务 人员2人客服接待与房管 员共2人（会所服 务暂不计）从现有接 待员中挑 选8安全护卫 员27 人监控中心3人2004 年 12 月其他安全员2005 年 1月9物业保洁 员14人公区、楼道保洁， 垃圾清运2005 年 1 月10房管维修 人员3人万能工1人（电梯 电力与智能设备）2004 年 11 月水电工2人（装修 监管与房

14、屋巡视）2004 年 12 月共计51人管理层5人、操作层46人以上不含支援销售设立的售楼部与外展中心保 洁保安人员。人员培训计划太阳城物业管理中心新员工培训计 划表1 1J rr号培训科目培训 课时培训对 象备注1开学典礼1全体2培训纪律与培训 安排说明2全体3顺驰集团企业介 绍1全体4顺驰物业公司介 绍1全体5顺驰企业文化3全体6员工手册与公司 管理制度16全体7军事训练100全体穿插培训全程8管理中心介绍1全体9太阳城项目概况2全体10物业管理常识概 述16全体11物业管理法规概 述16全体12房屋设备设施概 述8全体13物业管理专案流 程概述8全体14太阳城物业管理 各项文本解释8全体15通用服务礼仪训 练16全体16通用职业道德2全体17太阳城物业移交 接管流程2全体18太阳城业主入住2全体处理流程19太阳城装修管理 流程4全体20太阳城保安操作 流程16全体21太阳城日常保洁 服务流程6全体22太阳城房管服务 流程4全体23太阳城报修流程1全体24太阳城客户服务 处理流程2全体25太阳城业主情况 分析1全体26保洁设备操作8保洁员27保洁技能与实际 操作知识8保洁员28家政服务技巧2保洁员29太阳城保安系统 概述4保安员30保安设备使用4保安员31保安服务操作技2保安员巧32安全应急处理技巧6保安员33保安形体强化训 练50保安员34保安拳术训练5