南京豪宅产品专题研究报告（下篇）ppt课件

1、精 工 之 作 细 节 之 美 南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研讨报告下篇2021年7月15日 南京同策咨询研讨中心Part 2 别墅类豪宅产品篇整体市场板块20112012201320142015.1-5成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）城中2612 8 809 1322 4 1220 3708 8 1529 19507 36 1658 2436 4 1678 城东11430 29 1376 17275 54 859 34

2、469 101 965 8855 26 926 6619 16 1406 城南18108 52 502 15274 46 568 30117 94 573 34584 132 529 9103 41 591 河西9316 31 859 3513 13 708 24991 93 773 71088 329 639 21748 81 745 城北6735 19 816 10253 41 425 10944 33 639 15335 43 677 6547 20 637 仙西40123 118 660 53002 172 569 102932 320 555 51942 180 584 36426

3、118 594 江宁175155 664 299 103461 336 513 214497 736 471 193037 671 492 85291 305 486 浦口13439 32 850 28691 69 639 103052 253 588 84790 317 374 29470 116 356 合计276917 953 439 232790 735 569 524710 1638 567 479140 1734 546 197640 701 551 数据来源：njhouse别墅成交整体趋好，2021年以来市区及近郊别墅年均成交在50万方，仙西、江宁、浦口为主力2021-2021.

4、5南京八大板块别墅成交情况整体来看，2021、2021年成交量年均20多万方，2021年因整体市场大热带来腾跃性增长，年成交超越50万方，今年上半年改善市场趋好，前5月已接近20万方；从板块构造看，主城别墅产品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江宁、浦口最为集中；从成交价钱看，城中、城东成交价钱最高，套均价超越1000万，浦口板块受成交构造影响价钱呈明显下降。板块分布南京顶级别墅类豪宅工程分布绿城玫瑰园国信自然天城二十四方珍珠泉9号钟山国际高尔夫中豪天禄美林墅富力十号苏宁紫金朝阳府雅居乐长乐渡国信来凤街一号长发都市诸公柏悦澜庭義之证大九间堂玛斯兰徳复地朗香鸿兴云深处名家别墅爱涛丽舍顶级别墅豪宅主

5、要分布在浦口老山、江宁三山、城东环紫金山三大自然板块，主城稀缺地段少量分布工程对比顶级别墅豪宅占据稀缺土地、绝版资源、成熟配套，具有不可复制性价值指标土地价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园区位城中板块，位于马道街与新民坊路之间，西至秦淮河夫子庙，毗邻老门东城南文化保护区江宁三山板块，位于江宁经济技术开发区西南，地处将军山、牛首山风景区范围内江宁三山板块，位于南京翠屏山风景区内老山板块，浦口区珍珠泉旅游度假区内资源主城、秦淮河自然风光、老门东、夫子庙、中华门历史人文资源，唯一不可复制北靠将军山脉、南拥康厚湖翠屏山、韩府山、将军山老山森林公园、1800高尔夫球场、珍珠泉度假景区配套主

6、城配套、休闲景点，可作为第一居所交通便利、通达主城、机场、生活商业配套齐全，地铁s1机场线站点距离1km，可作为第一居所将军大道通达主城、南京南站、占据交通枢纽、周边商业生活配套齐全，地铁1号线500m，可作第一居所周边生活配套不足，但距离长江大桥8公里，过江隧道10分钟车程，随着新区规划落实，与主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市别墅独栋或类独栋，风格多为中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的交融价值指标规划价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园规划指标占地5.89公顷，地上建面5.89万方，容积率1.0，须保护和复建项目内旧宅和街巷肌理占地18万方，建筑面积5万方，容积率

7、0.28总占地700余亩，总建面25.86万方，容积率0.39占地30万方，建筑面积9万方，容积率0.3物业形态独栋9套、联排88套（分三期）共103套独栋（分三期）规划520余栋双拼、独栋100多套独栋、21套定制化别墅建筑风格明清风格中式别墅现代中式风格、屋面采用新材料铝锰合金金属管，环保性隔热防紫外线托斯卡纳、现代法式两种风格一期为地中海风格、二期为法式庄园风格园林景观明清风格院落、“里坊”式街巷明仇英独乐园主题园林实景再现依山而建，抬阶而上，建筑、植被、蜿蜒景观小道融为一体，形成欧洲小镇风光依山脉规划，由西往东呈上坡走势，最大高度差40米，收山入园，建筑、院落、自然山水、百余种植物融为

8、一体组团景观，富有层次工程对比 别墅豪宅以土地尺度为卖点，下沉式庭院，关景入院，附赠双车位入库价值指标产品价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园户型尺度一期476-945平米，二期600-700平米，部分户型四层（地下二层，地上二层）一期30套，每套占地2-3亩不等，面积从660-1282平米不等，层高3.5m收官街区奔牛谷独栋490-640平米720-1900平米不等空间特色中式和院，负二层下沉式内庭院三进三出、大尺度内庭院、卧室全套房设计，下沉式中庭、引水入院层层退台，大面宽观景露台、卫浴双间设计、双台面、室内多玻璃窗少墙面保证采光、下沉庭院全套房、卫浴双间、双台面设计、大尺度露

9、台、下沉庭院停车位双车位入库一层双车位入库一层单车库双车位入库工程对比主题私家会所，高端物业，提供圈层生活专属效力价值指标服务价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园会所明清风格4进会所，分为前台、影音室、藏品区、活动区独乐主题会所，泳池、古籍阅读、会客、品茶赏鉴功能会所为三层，地下一层办公，地上两层做会所配套，约5-6千平，由金陵饭店自营，设儿童活动室、健身房、乒乓球室、羽毛球馆、瑜伽馆、恒温泳池、棋牌室、餐厅、会议室、书吧、影视厅餐饮会馆、商务会馆、康体会馆、棋牌会馆、精品酒店客房、阅览室、DIY俱乐部、终身会籍，与南京各大图书馆合作，提供代购专属服务，为业主量身定制兴趣俱乐部物业

10、雅居乐雅莱格物业高力国际物业金陵饭店物业，20户一个管家绿城物业，4.35元平米工程对比顶级别墅豪宅价钱以2000万套起步，面向全市内外财富阶层，不以现金流为目的，缓慢去化价值指标营销对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园价格在售联排产品2000万套起价，独栋多为历史文物复建暂不考虑销售售2400万套起售1700万套起售1800万套起售去化2013年12月开盘，一期44套开盘当年基本售罄，二期2015年3月开盘，月均4-5套一期30套2014年7月开出，截至目前去化20多套去年5月开盘，推出收官之作奔牛谷街区共46栋独栋，目前仅剩1套一期47套2008年开售，2009年8月售罄，二期20

11、09年推出46套，2010底售罄，2011年推出F组团山地别墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化别墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2亿楼王客户定位对人文资源看重的全市财富阶层面向国内外顶级财富阶层入住客户以地缘性财富阶层为主面向国内外顶级财富阶层工程对比 稀缺的土地和绝版的资源，使其具有不可复制性，具有投资收藏价值；稀缺的土地和绝版的资源，使其具有不可复制性，具有投资收藏价值； 物业规划纯粹，景观打造遵照自然，注重自然、建筑、景观三者交融；物业规划纯粹，景观打造遵照自然，注重自然、建筑、景观三者交融； 买产品本质是买稀缺土地，功能设计注重温馨享用，下沉内庭院，关景入买产品本质

12、是买稀缺土地，功能设计注重温馨享用，下沉内庭院，关景入 院为根本特质；院为根本特质； 主题私家会所，高端物业，提供顶级圈层专属效力；主题私家会所，高端物业，提供顶级圈层专属效力； 定位面向全部财富阶层，地缘性不明显定位面向全部财富阶层，地缘性不明显市场小结顶级别墅豪宅案例分享顶级别墅豪宅案例分享证大九间堂玛斯兰徳证大九间堂工程背山面水，拥有稀缺的自然资源和配套，可为第一居所，规划纯独栋别墅区，价值不可复制板块：工程位于南京江宁经济技术开发区西南部，属于南京三大别墅聚集地之一的三山板块；资源：工程北靠将军山脉，东临河海大学新校区，西接牛首山国家级度假风景区，南拥康厚湖水库天然湖面接近200亩、水

13、深10米，坐享稀缺的自然资源和丰富的人文资源；配套：地块距市中心17公里，距禄口国际机场20公里，间隔S1机场线佛城西路站仅1公里，附近2公里范围内有万达广场、1912商业区、万尚城广场，学校、医院、银行等生活配套；规划：南京占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28，工程分三期开发共103套独栋别墅，另配独乐主题会所和高力物业，一期约30套去年7月推出，每套占地2-3亩不等，面积从660-1282不等，售价2400万起，目前一期去化20套左右建筑为中式院林巨匠之作，赋予收藏价值，外墙立面采用新资料新技术工程由香港许李严建筑师事务所严迅奇巨匠潜心设计，以简约的风格打造现代中式院林大宅之作九间

14、堂建筑以拙朴石墙、起伏的缓坡屋顶、厚重的木门构建厚重内敛额现代文化大宅外墙采用干挂石材屋面采用新资料铝锰合金金属板，环保隔热防紫外线入户门选用木材、石狮、石阶证大九间堂景观实景再现工程诚邀清华大学园林巨匠朱育帆博士，对天然的山、水、湖、林等风光资源加以整合和创新，不但按小区各景点高低参差的先天特质打造了小区九景，更将明-仇英的在小区实景再现，建成现代园林。三开三进、隔而不围、采用多元中式元素打造东方庭院证大九间堂筠庐流杯亭见山台营销中心会所观景码头画汀康厚湖实景证大九间堂景观细节 山水花木、亭台楼阁，廊、庭、道、榭、流水构成隔而不围，围必缺之意证大九间堂景观细节 石在道中，道由石生，峰回路转、

15、曲径通幽，打造步移景异、变幻无穷之感。证大九间堂一层 233二层 194地下一层 220647四房 三进三出设计，主次有序，真假相间；大尺度庭院，将庭位于院中；一层配双车位入库；中堂为轴，功能分区合理，观景餐厅与中西双厨空间独立；卧室全套房设计，南向主卧带独立露台，配凹形阔绰衣帽间和独立书房；下沉式中庭设计，保证地下室采光及观景证大九间堂844四房一层 312二层 202地下一层 328三进三出，引水入室，环绕厅堂，幽静不乏韵律；层高3.5，中庭挑高，彰显气度；双卧南向套房之间设计家庭厅，添加内庭感；餐厨划一，双车位入库；奢阔南向主卧套设计，独卫独厅；次卧全套房设计，并带独立露台；双下沉式庭院

16、，大尺度地下室空间满足休闲文娱聚会功能证大九间堂独乐主题会所会所作为建筑群的一部分，和其他别墅外形立面雷同，对面摆设超大盆景，屋顶设计缓波浪形，更显气派。内部空间以现代中式为主题，将露天花园引入中庭，沿着墙身设计参差书架，泳池旁设置相当大的茶吧，宴会厅设计与外形交融，设计大幅度波浪形天花，老榆木开放式门，分发古朴中式味道。证大九间堂玛斯兰徳工程享三山自然资源，交通、生活配套完善，第一居所别墅区，居住纯粹、产品稀缺玛斯兰德板块：工程属于三山板块和南京南站中心区域；资源：工程处于南京翠屏山风景区内，翠屏山、韩府山、将军山三山耸峙，环境优良；配套：工程占据交通枢纽，地铁、高速、高铁交汇，出行便利，紧

17、邻江宁大学城，人文气氛浓郁，周边生活配套齐全，托乐嘉商业街区、华润苏果、胜太路商业街近在咫尺；规划：工程总占地700余亩，总建筑面积25.86万平方米，容积率0.39，规划520余栋双拼及独栋别墅,2003年底开发。2021年推出收官之作奔牛谷街区，共46席独栋别墅，去年5月开盘，目前仅剩1套，另外羚羊谷还有3席精装样板独栋未售。奔牛谷街区在售建筑根据地势排布，层叠参差，风格以现代法式和托斯卡纳为主奔牛谷组团是地块的制高点，建筑依山而建，拾阶而上，顺坡地之权利，规划每栋别墅的位置，部分户型设计双首层，与原始地貌交融，层叠有序，参差有致。两种建筑风格：现代法式：斜坡面、石材颜色稳重，对称美学培育

18、严肃高雅托斯卡纳：褐红色的黏土筒瓦、斑驳的文化石、半围合的院落规划，雕刻庄园之美玛斯兰徳505主力户型设计一层 200.31二层 160.61三层 48.3地下层 105.83中西双厨、独立早餐厅、家庭室、餐厅、院落融会贯穿大尺度全套房主卧，带独立露台，多玻璃窗设计采光效果极佳卫浴双空间，双台面设计，实现真正意义的干湿分别次卧带大面宽观景阳台下沉式庭院玛斯兰徳900现代风格样板间-以CEO们的多重庭院为主题独卫独浴干湿分别 楼梯下沉庭院多功能厅阔绰书房9m挑高客厅私人泳池入户仪仗玛斯兰徳会所、物业会所为三层，地下一层办公，地上两层做会所配套，约5-6千平，由金陵饭店自营，业主办理睬员卡运用一层功能：儿童活动室、健身房、乒乓球室、羽毛球馆、瑜伽馆、恒温泳池二层功能：棋牌室、餐厅、小会议室、书吧、影视厅金陵饭店物业管理公司与金陵饭店效力体系一脉相承，经过ISO9001认证，以五星级酒