经管营销银泰百货湖滨二期项目商业规划报告12

1、杭州湖滨二期项目杭州湖滨二期项目 商业定位报告商业定位报告 2009-12-122009-12-12目录 41235 湖滨二期品牌规划湖滨二期品牌规划 一一. .杭州湖滨商圈介绍杭州湖滨商圈介绍1.湖滨商圈介绍紧邻西湖，是杭州紧邻西湖，是杭州“一线三圈一线三圈”市级商业中心的核心区块市级商业中心的核心区块北起凤起路北起凤起路/ /南至解放路南至解放路东至中河路东至中河路/ /西至湖滨西至湖滨方向方向：凤起路、庆春路、凤起路、庆春路、平海路、解放路平海路、解放路方向：湖滨路、武林路、方向：湖滨路、武林路、东坡路、延安路、浣纱路、中东坡路、延安路、浣纱路、中山北路、中河北路山北路、中河北路2.湖滨

2、商圈商业分布3.湖滨商圈社区分布2020个社区，主要集个社区，主要集中在延安路、中山北中在延安路、中山北路、中河北路附近路、中河北路附近4.湖滨商圈写字楼分布5.湖滨商圈公共交通和地铁规划6.湖滨商圈商业体量l 百货总体量约21万m： 西湖时代2万m 利星2.2万m 解百4万m 元华3.8万m（扩建新世纪商场，改建ab楼，加上元华，建筑面积将达13万m ） 锦绣天地建筑面积约2万m（未开业） 西湖国贸中心2万m（未开业） l 四大专业市场总体量约13万m： 龙翔服饰城约4万m 兴合服饰城营业面积2.5万m 明珠商业中心总建筑面积约3.5万m 工联大厦服饰城建筑面积约3万m（已拆除正重建）湖滨商

3、圈拥有百货店、折扣店、低端专业服饰市场、高端专卖街店、写字楼、大型酒店及银行网点、证券交易所等;消费特色主要是休闲娱乐、餐饮购物。它的消费者不仅有杭州本地人，更有大量来自海内外的游客，但消费客层复杂。7.湖滨商圈现况8.湖滨商圈的昨天、今天、明天 昨天的湖滨商圈，作为杭州曾经最著名的商业中心，历史上曾经辉煌过。然而随着时间的推移，陈旧的商业、交通设施，已渐渐不能满足现代都市人日益变化的需求，特别是随着武林商圈的崛起，人们的消费重心也日渐转向。 湖滨商圈现正面临市场拆迁、重新规划、地铁修建 明天，我们又将迎来怎样的新湖滨二二. .湖滨二期项目介绍湖滨二期项目介绍1.湖滨二期项目概况二二期期项目概

4、况项目概况共分三个地块，19号、22号、25号范围东至吴山路、西至延安路、南临解放路、北至平海路平海路板桥路龙翔里地铁站（建设中）邮电路仁和路平海路解放路延安路吴山路25#地块地块22#地块地块19#地块地块2.项目周边介绍 东至吴山路主要以古玩、夜市、小吃、餐饮为主19#地块地块22#地块地块25#地块地块项目周边介绍南临解放路主要有解百商厦、元华商场19#地块地块22#地块地块25#地块地块西临延安路主要为餐饮、专卖店，今后规划为湖滨三期项目，和湖滨一期遥相呼应项目周边介绍25#地块地块22#地块地块19#地块地块项目周边介绍北接平海路，主要有工联商业大厦、龙翔服饰城、兴合服饰城、明珠商业

5、中心四大专业市场19#地块地块22#地块地块25#地块地块3.周边消费群现况湖滨一期消费者为讲求生活品质、注重购物氛围、有较强消费能力的高端客群。但目前二期项目被三期地块所隔断，无法形成统一的高端购物氛围；现有延安路多为大量年轻消费者，他/她们追求潮流，对国外杂志上最新最前沿的动态有狂热的追捧，他/她们模仿性强，对潮流的敏感高于高端百货店顾客，但更注重外表炫酷、款式独有、设计超前，而对材质、品质并不看重，没有品牌忠诚度，个人消费能力不强，有待引导、提升；解百、元华等百货商场的消费者；西湖边大量的中外游客；部分住宅和写字楼用户。4.二期项目建筑面积 （除去b2f、b3f建筑面积）层数层数25#2

6、5#地块地块 建筑面积建筑面积22#22#地块地块建筑面积建筑面积19#19#地块地块建筑面积建筑面积过街楼过街楼面积面积小计小计1f354861555375/150782f336563815445783151913f298955515054783135944f71230242616391.5 6352b1f500879077519/20434合计1556229018260091957.572606.5三.湖滨二期定位规划1.湖滨二期swot分析优势优势1 1、湖滨商圈独特的地理位、湖滨商圈独特的地理位置，历史上的商业中心；置，历史上的商业中心；2 2、客流量大，有稳定的中、客流量大，有稳定的

7、中外游客外游客。劣势劣势1 1、周边商业业态杂乱，没有统、周边商业业态杂乱，没有统一规划，消费购买力高低参差一规划，消费购买力高低参差不齐；不齐；2 2、延安路单行线，车速较快；、延安路单行线，车速较快；3 3、用地红线离人行道很近，没、用地红线离人行道很近，没有广场，橱窗展示效果不佳有广场，橱窗展示效果不佳。机遇机遇1 1、杭州缺乏潮流集合地；、杭州缺乏潮流集合地；2 2、湖滨一期改造；、湖滨一期改造；3 3、在建地铁项目；、在建地铁项目；4 4、未来湖滨三期改造，可、未来湖滨三期改造，可望打造整体购物氛围望打造整体购物氛围。威胁威胁1 1、回迁户具体情况没有定；、回迁户具体情况没有定； （

8、如不能整体统一规划，将对（如不能整体统一规划，将对整个项目规划造成严重影响，整个项目规划造成严重影响，建议由银泰统一规划，协助招建议由银泰统一规划，协助招商，避免商业混乱）商，避免商业混乱）2 2、周边专业市场、低档专卖林、周边专业市场、低档专卖林立立。2.湖滨二期定位困惑原有延安路消费者多为年轻流行、原有延安路消费者多为年轻流行、但消费力偏弱；但消费力偏弱；一期和二期被三期所隔断，精品一期和二期被三期所隔断，精品氛围无法延续；氛围无法延续；2525号楼回迁的具体情况未定。号楼回迁的具体情况未定。3.定位方向4.国外成功案例涩谷（shibuya）是与银座、新宿同样著名的繁华商业街，同时又是年轻

9、人文化的发源地，风靡一世的白眼黑脸厚底鞋的奇异女孩，帕拉帕拉舞无不出自于此。出涩谷车站北口，在全开放式十字路口对面，巨大的电视墙不分昼夜地播放新闻广告，成群时髦酷男倩女，手持移动电话，相约而来，又随即消失在涩谷街头无数的歌厅、迪厅、游艺厅、影院、咖啡厅之中。涩谷的主要设施有车站东口宫益阪附近的东急文化会馆，北口的东急百货店，中心街道玄阪附近的qfront，西武百货店，丸井百货店，0101购物城、109时装城，马克城和西口的东急广场以及nhk电视演播厅等。 涩谷区是东京流行服装的发源地。在流行服饰方面，东京的信息嗅觉是十分敏锐的，走在了世界时尚舞台的前端，五彩缤纷的各种流行时装，装扮了东京这个世

10、界闻名的大都市，使其成为迷人的消费天堂，所有颠覆的、前卫的、实验的人类文明，都可能在这里发生。日本的酷哥和辣妹都纷纷聚集于此，大胆地表现自我，尽情地宣泄情感，服饰“标新 立异”的个性可见一斑。东京时尚发源地涩谷东京时尚发源地涩谷shibuya香港香港apmapm品位品位生活店生活店 潮流时尚体验夜行概念（夜间休闲）潮流时尚体验夜行概念（夜间休闲） apm商场位于观塘，是香港的一个大型购物商场，总面积达六十三万平方呎，是东九龙区的大型旗舰商场，亦是香港首个开创夜行概念的商场，为客人提供购物消闲及潮流的时尚新体验。 apm 商场的设计新颖，灵感来自灯笼，运用崭新的建筑技术，制造悬浮半空的视觉效果，

11、灯光亦因应不同楼层而转变，带领客人进入一个超现代的感官世界；商场在建筑设计方面采用了x-site的设计，x-site代表了xgenerationsite及惊喜，xsite座落于2楼至6楼，是这个创新悬浮建筑物的心脏地带。 apm商场的名称是把am（上午）和pm（下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。因而大部份店铺的营业时间直至凌晨，甚至通宵营业。 apm商场以年轻人士为主要的销售对象。由于九龙东部一直缺乏一个大型购物商场，故apm自正式试业起，即成为国内游客及香港年轻人的消费娱乐热点之一。 国外成功案例 杭大西湖店百大湖滨湖滨名品街名品街5.延安路周边各商场定位解百衣之家利星价位价

12、位武林店二期项目四四.湖滨湖滨二期二期项目愿景项目愿景美国纽约 曼哈顿 第五大道英国牛津 伦敦街1.每一座城市都有自己的灵魂日本东京 涩谷商业街潮流文化 源自所有与专业设计领域有关的专家而起，他们将涵盖了当地人文、经济、艺术、科技的生活型态研究与观察并加以汇整后，把潮流品牌介绍透过各种媒介予以展示、发表、制造的方式，慢慢的形成一股非常具有影响力的传播力量。 2.杭州潮流文化发源地色彩color魅惑charm 发现discovery潮流盛宴golegole英文含义为英文含义为“目标目标”，中文谐音为中文谐音为“购购”！ golegole意味着意味着“gole,go,“gole,go,购购”!”!

13、米兰的性感、英伦的优雅、巴黎的浪漫、纽约米兰的性感、英伦的优雅、巴黎的浪漫、纽约的时尚的时尚现代的现代的、东方的东方的、西方的西方的、古典的古典的、时尚的时尚的、经典的经典的吃的吃的、玩的玩的、穿的穿的、看的看的、用的用的 潮潮. .流不息流不息 梦想不灭梦想不灭 脚步脚步、眼睛眼睛、手指手指、舌头舌头与与心灵心灵同步同步打造杭城涩谷打造杭城涩谷梦想由此启动梦想由此启动尽在湖滨湖滨gole！3.湖滨二期愿景 五五.湖滨二期品牌规划湖滨二期品牌规划1.二期区块规划解放路东坡路二期二期19#19#地块地块二期二期22#22#地块地块二期二期25#25#地地块块 北临龙翔服饰市场、兴合服装市场等，大

14、量的低端年轻消费群，因此规划做流行时尚、快销品的主题店。 二期项目中的规划重点，物业建筑本身较方正； 延安路单行线在22号楼左右均规划有停靠点，交通便利； 和19号楼的流行快销品形成呼应； 规划为国际二线尖端潮流品牌（以旗舰店、概念店为主） 回迁户，具体情况未定，需尽快确定方案，以便于整体规划。2.湖滨二期业态分布比例服饰类 70餐饮类 20其它及杂品 101919号楼号楼楼层区块描述主打品牌4f童装童玩娱乐运动休闲健身餐饮教育tommy kids、lacoste kids、nike、hello kitty、金宝贝早教、迪斯尼英语、potato&co 、芭迪熊儿童主题餐厅、爱乐游园地3

15、f流行服饰时尚鞋包餐饮美容gxg、uniqlo、benetton、cpu、skelani mals、wrangler2f流行时尚流行配饰餐饮甜品ck jeans、lacoste、levis、vansg-star、tough1f流行时尚快销品餐饮咖啡h&m(1-3)、zara(1-3)、novo(1-3)、 i.t（1-3）、muji（1-3）、club monaco(13)、c&a(1-3)、a|x、y-3、tommy hilfiger、dieselb1f精品超市个人用品餐饮小吃健康生活城市超市、丝芙兰、万宁、屈臣氏、特力屋、面包、甜品等餐饮 3.19号楼品牌规划2222号楼号

16、楼楼层区块描述主打品牌4f儿童休闲运动数码餐饮健身adidas originals、texwood、nikkonokia、apple数码体验馆、ps23f服饰鞋包时尚用品餐饮美容marisfrolg、jorya、tanks、ziozia、miss sixty、lesportsac、stella luna2f时尚名品餐饮咖啡penny black、kookai、lottussei blues、liu.jo、 inniu、kate spade、1f国际精品餐厅咖啡d&g、 z zegna、 miumiu、mc queen 、 just cavali、polo ralph lauren(1+

17、2)、coach、swarovski、agnes b、 marc by marc jacobs 、juicy couture、jimmy choo b1f精品超市个人用品餐饮家居城市超市、万宁、屈臣氏、hola、丝芙兰、大食代、杭州热门特色小吃等22号楼品牌规划餐饮娱乐茶餐厅：葡京茶餐厅茶餐厅：葡京茶餐厅 港丽茶餐厅港丽茶餐厅川川 菜：俏江南菜：俏江南 麻辣诱惑麻辣诱惑 海底捞海底捞海鲜自助：金钱豹海鲜自助：金钱豹 喜多屋喜多屋台台 湾：代官山湾：代官山 鼎泰丰鼎泰丰 鹿港小镇鹿港小镇粤粤 菜：利苑菜：利苑 翡翠翡翠 唐宫唐宫 金满庭金满庭江浙菜：苏浙汇江浙菜：苏浙汇 小江南小江南 绿茶绿茶法

18、法 式：香舍法国餐厅式：香舍法国餐厅意意 系：意系：意粉屋粉屋韩韩 餐：釜山料理餐：釜山料理泰国菜：玛满矿泰国菜：玛满矿 蕉叶蕉叶日日 餐：轻井泽日本料理餐：轻井泽日本料理杭城本地热门特色小吃杭城本地热门特色小吃咖啡面包甜点：咖啡面包甜点：星星巴克巴克 costa costa 多乐星多乐星 高迪瓦高迪瓦 面包面包新语新语满记甜品满记甜品 酷圣石酷圣石 美心西饼美心西饼 哈根达斯哈根达斯美美仕唐纳滋仕唐纳滋 利奥尼达斯利奥尼达斯 皇后皇后饼店饼店 优根芙优根芙丝冰激凌丝冰激凌 哟朵甜品哟朵甜品 山崎山崎美容健身：美容健身：玛花玛花纤体纤体 美丽美丽田园田园 思思妍丽妍丽 现代美容现代美容 ton

19、i&guy toni&guyktvktv：麦歌、好乐迪：麦歌、好乐迪 餐饮美食 餐饮美食 儿童家用 玩具配饰杂品配饰潮流源地潮流源地潮流不息潮流不息湖滨湖滨golegole湖滨湖滨golegolebf/1fbf/1f2f/3f2f/3f4f/4f/顶层顶层the end！谢谢！谢谢！majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9ves