贵阳神奇龙里项目前期研究报告(定位政策户型)改的方案

1、广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都20112011年年1212月月13-1813-18日，项目小组已经完成以下调研工作日，项目小组已经完成以下调研工作u项目地块查勘u房地产市场调研u龙里市场楼盘调研共计5个在售项目,2个在建项目u房地产业内人人士访谈u政府访谈u事业单位访谈u消费者调查意向客户约50人u公司管理层访谈 李总广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都访谈对象访谈对象日期日期地点地点访谈开始时间访谈开始时间访谈结束时间访谈结束时间龙城国际营销总监（傅总）12月14日茶楼21:3123:16房管局工程师（周工）12月15日房

2、管局10:3111:12龙里县政府宣传部（刘女士）12月15日政府办公楼11:3112:12龙里三小（陈校长）12月15日三小13:2414:25龙里职校（吴校长）12月15日龙里职校16:3917:42芸台 芷案置业顾问（蒋露）12月13日售楼部14:0414:34森林溪畔置业顾问（乔宇）12月13日售楼部15:0215:47金鹏花园置业顾问（何华）12月13日售楼部17:0817:45锦绣龙山花园置业顾问（李先生）12月14日售楼部16:0216:32西南药都置业顾问 (郑薇薇）12月14日售楼部10:2111:04专业及政府企事业单位人士访谈专业及政府企事业单位人士访谈广州广州 深圳深圳

3、 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都经济测评经济测评物业建议物业建议基础研究基础研究市场研究市场研究/客群分析客群分析/本体研究本体研究开发成本开发成本/销售收益销售收益项目定位项目定位 思维导图思维导图业态配比业态配比/总平布局总平布局/户型配比户型配比/建筑风格建筑风格/景观建议景观建议/分期建议分期建议发展战略发展战略/档次定位档次定位/客户定位客户定位/形象定位形象定位广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 思维导图思维导图经济测评经济测评物业建议物业建议基础研究基础研究市场研究市场研究/客群分析客群分析/本体研究本体研究开发成本开发成本/销

4、售收益销售收益项目定位项目定位业态配比业态配比/总平布局总平布局/户型配比户型配比/建筑风格建筑风格/景观建议景观建议/分期建议分期建议发展战略发展战略/档次定位档次定位/客户定位客户定位/形象定位形象定位广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 市场研究市场研究o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都区域市场区域市场宏观市场宏观市场竞争市场竞争市场 市场研究市场研究广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都多彩贵州城多彩贵州城本案本案多彩贵州城与中铁度假中心给龙里带来了更多的机会多彩贵州城与中铁度假中心给

5、龙里带来了更多的机会贵龙城市经济带贵龙城市经济带广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都n 自古龙里就是省会贵阳的东大门，是大西南连接华南、华东的要塞，贵州通志里说：“龙里县负山阻溪，为八省咽喉。”龙里距离贵阳市区28公里，距离龙洞堡国际机场23公里。n 贵新高速、210国道和湘黔、黔桂、株六电气化铁路复线经县城横贯县境东西，在建的厦蓉高速公路、贵广高速铁路横贯龙里。贵阳规划建设的市域铁路（轻轨）将从金阳贯通龙里，使龙里公路、铁路、航空三港合一、交通便捷，区位得天独厚。城市交通城市交通“南下两广、东出三湘南下两广、东出三湘”的交通要冲，航空、铁路、公路的交通要冲，航

6、空、铁路、公路“三港三港合一合一”的贵阳同城化交通体系，市域铁路处于规划建设阶段的贵阳同城化交通体系，市域铁路处于规划建设阶段广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都n 龙里县旅游资源主要有龙架山国家森林公园、猴子沟省级风景名胜区、龙里大草原、谷脚巫山古岩画群、羊场云屯营盘三元n “八山一水十座桥”的布依族村寨等。这些钟灵毓秀的山水风光，原始朴实的自然生态，笼罩传奇色彩的人文景观，加上龙里比领贵阳，是贵阳近郊旅游休闲度假的好去处。旅游业旅游业气候宜人，风景优美，人文自然景观资源突出，贵阳近郊最好的休气候宜人，风景优美，人文自然景观资源突出，贵阳近郊最好的休闲度假地之

7、一闲度假地之一广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都发展契机气候宜人，宜居性强，水电充沛，城市发展的优先前提“贵龙经济带”的建设，给龙里带来了前所未有的机遇产业结构由以往的农业主导向工业转型，同时服务业比重逐渐增多，显示出龙里未来经济发展将更加迅猛、健康。发展契机及目标发展契机及目标龙里发展的总体目标2020年实现贵龙经济带区域，gdp总量达到200亿元以上；人口聚集30万以上；森林覆盖率达到46%以上。龙里地处贵阳东大门，“三港合一”的交通要冲，迅速融入”贵阳半小时经济圈”龙里逐步融入龙里逐步融入“贵阳半小时经济圈贵阳半小时经济圈”，后发优势明显，对贵阳房，后发

8、优势明显，对贵阳房地产市场具有较大影响力地产市场具有较大影响力广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都区域市场区域市场宏观市场宏观市场竞争市场竞争市场 市场研究市场研究广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都297199417776388149314272148111866715665632008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供销面积年住宅供销面积供应面积销售面积25583764312802327165606072008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供销年住宅供销套数套数供应套数销售套数

9、住宅供销情况住宅供销情况龙里住宅市场受自建房影响，龙里住宅市场受自建房影响，20112011年前市场供销量均较为有限年前市场供销量均较为有限2009-20112009-2011年年均去化量有限，仅约年年均去化量有限，仅约7100071000平米平米20112011年供应剧增，住宅存量约年供应剧增，住宅存量约8000080000平米，市场出现供过于求现象平米，市场出现供过于求现象n 20102010年前，龙里住宅市场供销基本平衡，年前，龙里住宅市场供销基本平衡，20112011年供应剧增，市场存量约年供应剧增，市场存量约8 8万平米；万平米；n 20092009、20112011年分别相较于年分

10、别相较于20082008、20102010年商品房市场供应有不低于年商品房市场供应有不低于50%50%的明显增长；的明显增长；n 2009-20112009-2011年，龙里年均住宅销售面积约年，龙里年均住宅销售面积约7100071000平米。平米。制表说明：以上数据来源于龙里县房产信息网（截止时间为2011年12月15日） 以上数据统计为商品房，不含自建房与经济适用房广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都220346.2274 670112.6180322748244141496624653341479747266718438136593261373930697

11、195324012564357452345130571151824421603711586329820263854041541121723342009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8

12、月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月销售面积年各月销售面积2326116196813059563681364345728628793111830921110912116111140223914799202009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12

13、月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月销售套数年各月销售套数龙里住宅销售市场月均销售量波动较大，受返乡潮置业影响主要销龙里住宅销售市场月均销售量波动较大，受返乡潮置业影响主要销售旺季集中在售旺季集中在9 9月月-2-2月月住宅月均销售住宅月均销售制表说明：以上数据来源于龙里县房产信息网（截止时间为2011年12月15日） 以上数据统计为商品房，不含自建房与经济适用房广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都9

14、5104159200246761262008年2009年2010年2011年2008-2011年商业供销套数年商业供销套数供应套数销售套数7915824011795130241925511558373672008年2009年2010年2011年2008-2011年商业供销面积年商业供销面积供应面积销售面积今年以前，商业供应量有限，商业投资市场刚起步今年以前，商业供应量有限，商业投资市场刚起步n 龙里商业市场供应量十分有限，龙里商业市场供应量十分有限，2008-20112008-2011年年均供应量仅约年年均供应量仅约1000010000平米；平米；n 2008-20112008-2011年龙里

15、商业市场均出现供过于求的局面，究其原因为：商业供应量有限，且在开发项目中年龙里商业市场均出现供过于求的局面，究其原因为：商业供应量有限，且在开发项目中所占比例不大，大部分开发商均将商业作为自有资产自持运作；所占比例不大，大部分开发商均将商业作为自有资产自持运作；商业供销情况商业供销情况制表说明：以上数据来源于龙里县房产信息网（截止时间为2011年12月15日） 以上数据统计为商品房，不含自建房与经济适用房广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都区域市场小结区域市场小结受自建房影响，受自建房影响，20112011年前商品房供销量与去化速度有限年前商品房供销量与去化速度

16、有限房地产调控政策依旧严峻，但对龙里房市影响相对较小房地产调控政策依旧严峻，但对龙里房市影响相对较小20112011年供应与存量剧增，未来市场竞争与压力愈发严峻年供应与存量剧增，未来市场竞争与压力愈发严峻销售价格保持销售价格保持15%15%以上的年均高增长，市场销售价格低，有一定上升空间以上的年均高增长，市场销售价格低，有一定上升空间返乡置业特征明显，销售旺季集中在返乡置业特征明显，销售旺季集中在9 9月月-2-2月月今年以前商业供应有限，商业投资市场刚起步，销售价格受单盘影响较大今年以前商业供应有限，商业投资市场刚起步，销售价格受单盘影响较大自建房逐步退出市场，商品房成为主流供应，市场商业化

17、程度将进一步提升自建房逐步退出市场，商品房成为主流供应，市场商业化程度将进一步提升广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都区域市场区域市场宏观市场宏观市场竞争市场竞争市场 市场研究市场研究广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都龙架山区域龙架山区域老城区域老城区域县政府县政府区域区域住宅竞争市场住宅竞争市场三大住宅片区，成三足鼎立之势，未来供应将以县政府区域为主三大住宅片区，成三足鼎立之势，未来供应将以县政府区域为主建筑形体：高层/小高层/别墅主力户型：100-140平米/套三畅销户型：同上价格区间：3300元/平米主力客户群：贵阳客户/

18、原住多次改善型客户竞争特点：自然资源型片区在售项目：森林溪畔 芸台-芷岸建筑形体：高层/小高层主力户型：100-130平米/套三和90平米套二畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/外地投资客/乡镇客户竞争特点：成熟配套/生活惯性在售项目：西南药都 金鹏花园建筑形体：高层主力户型：90平米/套二和110-130平米/套三畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/乡镇客户竞争特点：未来城市中心区域在售项目：锦绣龙山待售项目：龙城国际 莱茵堡广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都龙架山区域龙架山区域老城区域老城

19、区域县政府县政府区域区域商业竞争市场商业竞争市场县政府区域将取代老城区，成为未来商业中心区，县政府区域将取代老城区，成为未来商业中心区，商业形态：社区底商销售类型：自持不售价格区间：体量：约2万平米商业形态：专业市场/社区底商销售类型：在售价格区间：专业市场800010000元平米 社区底商2500029000元/平米体量：3.3万平米在售项目：西南药都 恒利商业步行街待售项目：金鹏花园商业形态：大型集中商业/高端休闲商业/社区底商销售类型：待售+自持价格区间：预计2500030000元/平米体量：8.8万平米竞争特点：未来城市中心区域待售项目：龙城国际 莱茵堡广州广州 深圳深圳 北京北京 杭

20、州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都市场户型特征市场户型特征楼盘名称楼盘名称面积区间面积区间 户型类别户型类别 套数比例套数比例锦绣龙山花园锦绣龙山花园83-9083-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 25%25%110-130110-130 三室两厅双卫三室两厅双卫 75%75%西南药都生态城西南药都生态城 85-9885-98 两室两厅单卫两室两厅单卫 45%45%100-140100-140 三室两厅双卫三室两厅双卫 50%50%50-6050-60 一室一厅单卫一室一厅单卫5%5%金鹏花园金鹏花园 80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 25%25%100-130100-130

21、三室两厅双卫三室两厅双卫 60%60%110-160110-160 四室两厅双卫四室两厅双卫 15%15%芸台芷岸芸台芷岸 80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 35%35%100-140100-140 三室两厅双卫三室两厅双卫 50%50%130-160130-160 四室两厅双卫四室两厅双卫15%15%森林溪畔森林溪畔55-6555-65 一室两厅单卫一室两厅单卫 10%10%80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 30%30%100-140100-140 四室两厅双卫四室两厅双卫60%60%广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 客户分析客

22、户分析o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都本消费者问卷采集样本共计本消费者问卷采集样本共计9696份，其中表示有意向购买本区域项目的客户份，其中表示有意向购买本区域项目的客户5050位，占此位，占此次市调的次市调的52% 52% 。结论：意向客户中结论：意向客户中52%52%都是龙里城区客户都是龙里城区客户意向客户分析意向客户分析问卷采集问卷采集52%32%6%6% 2%2%意向客户区域龙里城区乡镇都匀贵阳省外其它区域广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都意向购房集中在意向购房集中在20-4020-40岁之间，占到样本总数的岁

23、之间，占到样本总数的80% 80% 分别有分别有32.8%32.8%、35.3%35.3%的受访者钟情购买的受访者钟情购买小高层与高层住宅小高层与高层住宅 结论：龙里购房呈年轻化趋势、小高层、高层已逐步得到市场认可结论：龙里购房呈年轻化趋势、小高层、高层已逐步得到市场认可意向房源意向房源 多层多层 小高层小高层 高层高层 花园洋房花园洋房 别墅别墅18.4%18.4%35.3%35.3%32.8%32.8%10.1%10.1%3.4%3.4%12%20%22%26%14%6%目标客户年龄（岁）20-2526-3031-3536-4041-5050以上客户基本特征客户基本特征年龄与意向房源年龄与

24、意向房源广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结论：中、高等文化水平，个体经营者与机关结论：中、高等文化水平，个体经营者与机关/ /企事业单位为主力购房群体企事业单位为主力购房群体职业以个体经营者与机关职业以个体经营者与机关/ /企事业单位员工为企事业单位员工为主，分别占主，分别占42%42%、30%30%客户基本特征客户基本特征文化素质及社会地位文化素质及社会地位22%46%28%2% 2%目标客户教育程度初中及以下中专/高中大专本科硕士及以上其他42%22%26%8% 2%目标客户工作职业个体经营者企/事业单位员工专业技术人员政府职员其他 中专中专/ /高中学

25、历占高中学历占4646；广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都以刚性需求的婚房与二代房为主，占以刚性需求的婚房与二代房为主，占60%60%，其次为改善需求，占其次为改善需求，占22%22%，少量投资需求；，少量投资需求；结论：以刚性需求的自住型消费为主，且首次置业居多结论：以刚性需求的自住型消费为主，且首次置业居多以以68%68%首次置业客群占绝对量。首次置业客群占绝对量。 客户基本特征客户基本特征购房目的购房目的30%22%30%14%4%目标客户购房目的婚房改善居住环境为下一代考虑投资其他68%22%10%目标客户置业次数第一次第二次多次广州广州 深圳深圳 北

26、京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都目前客户大多为租房或自建房居住，占目前客户大多为租房或自建房居住，占7676家庭年收入主要集中在家庭年收入主要集中在5-105-10万元，占万元，占58%58%；10-2010-20万占万占32%32%，20-5020-50万的占万的占6%6%。 结论：城市中等收入和居住环境结论：城市中等收入和居住环境客户基本特征客户基本特征收入情况收入情况 及现居住环境及现居住环境58%32%6% 2% 2%目标客户家庭年收入（单元：万元）5-1010-2020-3030-5050以上48%38%10%4%现住房性质租房自建房商品房其他广州广州 深圳深圳 北京北

27、京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结论：地段与总价是龙里客户核心关注点结论：地段与总价是龙里客户核心关注点 其次关注交通、户型、配套其次关注交通、户型、配套 与立面形象与社区环境与立面形象与社区环境客户需求特征客户需求特征购房考虑因素购房考虑因素20%14%5%2%2%12%1%22%13%1%6%1% 1%目标客户购房考虑因素地段交通环境园林社区规模配套建筑风格总价户型开发商品牌立面物业管理其他广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结论：套三、套二需求量最大结论：套三、套二需求量最大客户需求特征客户需求特征意向套型意向套型广州广州 深圳深圳 北京北京 杭

28、州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结论：套二的面积需求集中在结论：套二的面积需求集中在80-9080-90平米平米 套三的面积需求集中在套三的面积需求集中在90-13090-130平米平米客户需求特征客户需求特征意向面积意向面积2%4%16%26%24%18%6%2%2%客户意向房源面积（平米）70以下70-8080-9090-100100-120120-130130-144144-160160以上广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结论：客户购房可承受的总价区间是结论：客户购房可承受的总价区间是21-4021-40万元万元客户需求特征客户需求特征总价区间总价

29、区间2%18%44%28%6%2%客户购房总价区间（万元）15以下16-2021-3031-4041-5050以上广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都原住民原住民经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的区域归经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的区域归属感弱。属感弱。关键词：关键词：本地人本地人/50-60/50-60岁岁/ /有地自建有房有地自建有房典型代表描述：王先生，50岁左右，龙里本地人家庭人口：4人，夫妻两人，有2个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但四口人还是住在一起居住现状：家里有自建房，修了6层，自己和子女一起住在4层和5层，其余房间出租。经

30、济来源：自建房出租+生意或工作所得客户语录：“在这里（龙里）都住了几十年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。”“外面的人都觉得龙里治安不好，我们住在里面也还好。”“我们本地人是不会买外面的房子的（商品房），自己都有自己的自建房。”“毕竟是自己修建的，自己住着很方便。”“现在还不会考虑买商品房，等等看。”客户深访扫描客户深访扫描广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都最外圈层依次是：总价、地段最外圈层依次是：总价、地段第二圈层依次是：交通、户型、配套第二圈层依次是：交通、户型、配套 、立面与环、立面与环境境第三圈层依次是：高层、小高层第三圈层依次是：高层、小高层第四圈层依次

31、是：第四圈层依次是：30-4030-40万，万， 90-130 90-130 的套三的套三 / / 21-30 21-30万万 ，80-90 80-90 的套二的套二 / / 套一套一 / / 套四套四第五圈层依次是：大客厅、露台、飘窗与入户花园第五圈层依次是：大客厅、露台、飘窗与入户花园由面及点划分为由面及点划分为6 6个圈层，从购房决策顺序对本项目意向客户需求个圈层，从购房决策顺序对本项目意向客户需求进行排序进行排序购房决策特征购房决策特征第六圈层依次是：城市感、现代感的改变第六圈层依次是：城市感、现代感的改变广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 本体分析本

32、体分析o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都n 受地理条件限制，龙里城市发展方向为西北面未来城市新区，东北、东南面的老城区城市扩容区域。n 从现有城市发展速度与重心而言，本案地块区域为近期房地产开发热点区域。n 从未来城市发展规划而言，本案地块区域为未来城市中心。城市空间分析城市空间分析老城区老城区城市扩容区城市扩容区城市新区城市新区本案本案本案地处龙里城市发展中的老城急速扩容的核心发展区域，未来本案地处龙里城市发展中的老城急速扩容的核心发展区域，未来城市中心，升值潜力巨大城市中心，升值潜力巨大本案本案广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长

33、沙 成都成都依据城区控规，本地块地处主干道交汇处、且本身规划为商业金融业用地；地块周边紧邻大型广场用地、集中商业用地、大型居住用地、行政办公用地、教育科研用地、体育用地、大面积水域等绝佳城市功能，具备打造龙里封面地标楼盘基础。城市功能分析城市功能分析本案本案本案周边绝佳城市功能规划，具备打造龙里地标性封面楼盘的优本案周边绝佳城市功能规划，具备打造龙里地标性封面楼盘的优质条件质条件广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都此图可以看出本项目地块占据了 风水宝地等条件。地块风水分析地块风水分析项目地块负阴抱阳，背山面水，这是风水中选址居住的重要必备条件。所谓负阴抱阳，即基

34、址后面有山，前面有水。处于这个山水环抱的中央，地势平坦而具有一定的坡度，这样的地块就形成了一个背山面水的风水宝地格局。项目地块具备风水宝地条件项目地块具备风水宝地条件广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 战略选择战略选择o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都本项目开发是城市升级的代表，必须以城市需求的高度来考量；本项目开发是城市升级的代表，必须以城市需求的高度来考量；成功开发的关键在于项目价值体系的建立，并与城市需求的高度对位。成功开发的关键在于项目价值体系的建立，并与城市需求的高度对位。本项目占地面积约16.75亩，与市场拼

35、规模根本无法取胜，唯有做足项目特色，借势周边资源，走城市升级换代的精品楼盘战略，满足城市形象需求，置业客群追新追潮的城市感居住需求特征，与市场竞品形成鲜明区隔，绝非市场在售普通房地产住宅社区项目。发展战略选择发展战略选择项目基本判断项目基本判断广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都区位条件n 城市发展核心之上，未来城市中心，地段属性较优；n 城市政务核心区，滨河公园等一流配套；n 未来的商业核心区；n 目前周边现状环境较差，缺乏高品质生活氛围。地块条件n 占地面积仅16.7亩，规模小，无体量竞争优势；n 地块规模虽小，但拥有成为风水宝地的条件；n 占据城市交通核心

36、节点，具备绝佳城市交通接入性与城市昭示感。项目约束条件项目约束条件发展战略选择发展战略选择广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 客户定位客户定位o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都本项目主要客户来源分布图本项目主要客户来源分布图客户定位客户定位龙里县区原居民围绕政府新区迁入的政务、教育等机关事业单位关联客群向往城市生活，但资金实力有限的，自下而上的乡镇置业客群贵阳多次置业的机会投资者贵阳客群为父母养老置业者广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都购买客群扫描购买客群扫描文教工作者文教工作者客户定位

37、客户定位他是他是“新龙里人新龙里人”，今年，今年29岁岁，出生，出生在距离龙里县城在距离龙里县城42公里的公里的哪旁乡哪旁乡，从，从小品学兼优，小品学兼优，2001年考取了贵阳师范年考取了贵阳师范学院。学院。2005年回到龙里县哪旁乡中心学校从年回到龙里县哪旁乡中心学校从事教育工作，经过近事教育工作，经过近3年的努力，上调年的努力，上调到到龙里中学任教龙里中学任教，并分配到，并分配到48平米的平米的单身教师宿舍，并从此扎根龙里。单身教师宿舍，并从此扎根龙里。通过几年积累有一定经济能力，通过几年积累有一定经济能力，结婚结婚后需要改善居住环境，后需要改善居住环境，希望在希望在距离工距离工作地点较近

38、的地方拥有一套作地点较近的地方拥有一套100平米左平米左右的三房右的三房，为小孩出生做准备。，为小孩出生做准备。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 产品定位产品定位o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都土地资源分级土地资源分级地块周边限制条件道路条件地块自身条件地块周边有无可利用资源，或是否存在污染源主要指地块临路状况，对地块的噪音和人流的出行影响指地块用地条件状况，包括地质、地形等分级原则分级原则广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都商业规模建议现状条件：1、城市功能核心区中央，但规模小2、紧

39、邻龙城国际6万平米大型商业配套3、滨河公园与市政前广场东西环伺市政前广场区域休闲中心“龙城国际” 6万平米商业配套区域商业中心商业产品定位商业产品定位本案商业地处未来城市核心，城市资源条件优越，但地块规模小，本案商业地处未来城市核心，城市资源条件优越，但地块规模小，并有大体量商业体直接竞争并有大体量商业体直接竞争本案滨河公园本案总建面：6.7万平米广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 形象定位形象定位o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都商业形象定位商业形象定位 开创龙里首例“情景缓步体验回转”型商业总店中心 它以它以“体验式

40、体验式”、“休闲类休闲类”、“风情化风情化”、“品质感品质感”为主题特色，点缀了独具为主题特色，点缀了独具特色的美食、小吃、娱乐、购物、生活、商办为一体的多元化城区购物商业广特色的美食、小吃、娱乐、购物、生活、商办为一体的多元化城区购物商业广场场龙里龙里city mallcity mall商业中心的出现，正是顺应了当前龙里经商业中心的出现，正是顺应了当前龙里经济发展的速度与逐渐提高的居民消费提升的需求济发展的速度与逐渐提高的居民消费提升的需求city mallcity mall商业中心的出现，主要取决于一个商业中心的出现，主要取决于一个城区发展的社会经济情况和居民消费水平城区发展的社会经济情况

41、和居民消费水平城中央缤纷城龙城明珠商业广场龙城明珠商业广场广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都龙 城 明 珠 商 业 广 场城中央缤纷城f u n c i t y c e n t r a l c i t y广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 业态配比业态配比o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都商业、住宅产品体量商业、住宅产品体量 “ “合理的最大化合理的最大化” ” 。住宅体量反推住宅体量反推商业体量测算商业体量测算体量分配原则体量分配原则得出合理体量配比得出合理体量配比业态配比建议业态配比

42、建议广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都-1f-1f地下商业地下商业商业业态规划商业业态规划业态规划：业态规划：-1f地下商业业态规划为大型生活超市建筑要求：建筑要求：设置下沉式出入口与地面人流动线。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都社区型零售商业百货型零售商业广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都2f2f商业商业商业业态规划商业业态规划业态规划：业态规划：2f商业业态规划为集中式百货精品零售商业业态。2f舍弃4个商铺预留住宅入口。建筑要求：建筑要求：层高不低于4.8米预留上下水、烟道2f平台平台广

43、州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都3f3f、4f4f商业商业商业业态规划商业业态规划业态规划：业态规划：3f、4f商业业态规划为休闲娱乐餐饮业态建筑要求：建筑要求：p预留上下水、烟道、化油池、排烟井；p独立电梯p层高不低于4.8米p建筑面积以200-400平米为主广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都特色品牌餐饮广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都精品茶坊、商务会所广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 总图布局总图布局o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武

44、汉 长沙长沙 成都成都方向一方向一广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都负负1f1f商业布局及动线组织商业布局及动线组织商业布局商业布局1、本层商业面积为2101，为下沉式的超市。2、动线组织：下沉式超市通过金龙路与兴龙路交汇处的下沉式楼梯进入。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都家居市场1f1f商业布局及动线组织商业布局及动线组织商业布局商业布局1、本层建筑面积为6811（含4474可变家居市场的车库），因地下车库不计入建筑密度，报建时以车库体现，最后可改为家居市场。2、动线组织： (2)家居市场也可从三小道路一侧平进。广州广州

45、深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都2f2f商业布局及动线商业布局及动线商业布局商业布局1、2f商业面积为4317，主要为围绕商业内街的商铺，并在项目中心形成2470的平台。2、动线组织：（1）金龙大道与兴龙路交汇处通过电梯、楼梯进入二层集中式商业街区。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都2f2f商业布局及动线商业布局及动线商业布局商业布局2、动线组织：（2）临金龙大道一侧存在高差，入口平进2层平台。（3）临三小道路一侧通过楼梯及电梯进入2层平台。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都3f3f、4f4f商业布局

46、及动线商业布局及动线商业布局商业布局1、3f、4f商业面积分别为4317，分别为一些餐饮及茶楼。在3f商业门前规划宽度3米的通廊，使之产生环形动线，确保每个节点的商业人流通畅，商气循环。2、动线组织：裙楼精品商业三层、四层均可通过金龙路、三小道路的楼梯、电梯进入；电梯的设置确保了到三层、四层的休闲餐饮等目的性消费的便捷性。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都车流动线车流动线商业动线组织商业动线组织利用与龙城国际的15米退让线，形成消防车道及卸货区；并通过消防车道临三小道路一侧无高差的条件下一层进入车库。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙

47、成都成都家居市场此起彼伏、带活全线的商业兴奋点此起彼伏、带活全线的商业兴奋点商业节点商业节点1节点1：有极好的展示面，前有大面积街心广场，是金龙大道、兴龙路人流汇集点之一，也是进入超市的必由之路；广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都家居市场商业节点商业节点2节点2：进入家居市场及上2层平台的交汇点。人流聚集处之一。此起彼伏、带活全线的商业兴奋点此起彼伏、带活全线的商业兴奋点广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都方向二方向二广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都负负1f1f商业布局及动线组织商业布局及动线

48、组织商业布局商业布局1、本层商业面积为2214，主要为一个下沉式的超市。2、动线组织：下沉式超市通过金龙路与兴龙路交汇处的下沉式楼梯进入。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都1f1f商业布局及动线组织商业布局及动线组织商业布局商业布局1、本层建筑面积为4510，主要为集中式精品商业。2、动线组织：（1) 商业内街通过金龙路下沉楼梯进入（2）三小一侧通过2个入口平进。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都1f1f商业布局及组织动线商业布局及组织动线商业布局商业布局广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都3f

49、3f、4f4f商业布局及组织动线商业布局及组织动线商业布局商业布局1、3f、4f商业面积分别是4155。2、动线组织：商业三层、四层均可通过商业内街电梯、楼梯进入；电梯的设置确保了到三层、四层的休闲餐饮等目的性消费的便捷性。继续保留通廊，形成单店间人流循环互动。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都车流动线车流动线商业动线组织商业动线组织利用与龙城国际的15米退让线，形成消防车道及卸货区；并通过消防车道临三小道路一侧无高差的条件下一层进入车库。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都此起彼伏、带活全线的商业兴奋点此起彼伏、带活全线的商业

50、兴奋点商业节点商业节点1节点1、2、3：作为集中商业区的三大入口，是进入内街的主要通道，是进入上层商业的交通节点，也是三四层目的性消费的必经之路，人流非常集中，将有利提升周边商业人气。23广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 建筑风格建筑风格o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都结合近期流行趋势及龙里城市特点建议风格走向，结合近期流行趋势及龙里城市特点建议风格走向，提出设计原则、表现建议。提出设计原则、表现建议。总体风格推介总体风格推介竞品立面分析竞品立面分析立面打造要求立面打造要求广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉

51、武汉 长沙长沙 成都成都建筑风格建议建筑风格建议国内典型案例国内典型案例蓝光公馆蓝光公馆18811881上海新天地大厦上海新天地大厦融创御景融创御景art decoart deco风格风格广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都建筑风格建议建筑风格建议竞品立面深化分析竞品立面深化分析顶部造型不够挺拔，造型高度不够，装饰元素缺失。顶部处理不到位。顶部处理不到位。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都建筑风格建议建筑风格建议立面设计总体要求立面设计总体要求本案建筑立面设计需要把握artdeco风格的3个要求：1、装饰元素几何形建筑主体线条全

52、部为直线，并在细部丰富装饰元素。装饰造型的构图可选择阳光放射形、阶梯状折线形、v字形或倒v字形、金字塔形等几何形状。 广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都建筑风格建议建筑风格建议竖向关系处理竖向关系处理城投观城城投观城蓝光云鼎蓝光云鼎墙、柱应增加竖向装饰线条，竖向色彩与横向色彩对比应较为明显。立面部位表现案例立面部位表现案例协信城立方协信城立方广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都建筑风格建议建筑风格建议入户门厅入户门厅蓝光四叶城蓝光四叶城三利云锦三利云锦入户门厅作为客户近距离感受项目立面品质的重要部位，应作强化处理。建议突出上部建

53、筑轴线，并将造型提高至3层，形成独立的门户造型，并以丰富的装饰元素体现出建筑的品质感。立面部位表现案例立面部位表现案例蓝光金楠府蓝光金楠府广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都商业建筑风格与整体塔楼保持一致性，通过欧式建筑风格的营造，商业建筑风格与整体塔楼保持一致性，通过欧式建筑风格的营造，提升商业整体品质提升商业整体品质商业建筑风格商业建筑风格建筑特色风格提示广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 户型配比户型配比o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都户型面积配比户型面积配比竞品户型配比竞品户型配

54、比从上表可以看出，两房两厅单卫和三房两厅双卫是龙里的主力户型构成，两房、三房的套数比例基本维持在40%：60%。两房两房vsvs三房，三房，40vs6040vs60。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都户型面积配比户型面积配比竞品户型面积竞品户型面积龙里住宅项目两房平均面积约在90平米，三房平均面积约在125平米。面积都偏大。面积都偏大。相对于一线、二线城市，这样的户型面积确实有点大。相对于一线、二线城市，这样的户型面积确实有点大。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都 户型设计户型设计o o广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都户型设计建议户型设计建议附加值设计附加值设计1 1、转角飘窗、转角飘窗由于本案总图各栋号周边均为开放空间，尤其是东南朝向栋号，卧室可充分利用转角飘窗，获得270的观景面。如图示位置。270270度观景转角飘窗。度观景转角飘窗。广州广州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武汉武汉 长沙长沙 成都成都户型设计建议户型设计建议附加值设计附加值设计2 2、步入式衣帽间、步入式衣帽间部分位置极好的三房户型的主卧室设置步入式衣帽间，面积控制在4个平米以内，在总面积增加不多的前提下，大幅度的完善主卧室的功能。小而精的衣帽间。小