南宁明都锦绣花园营销推广计划

1、 亿鼎明都锦绣花园亿鼎明都锦绣花园20122012营销推广计划营销推广计划 营销方案目录营销方案目录p 20112011年整体市场研究年整体市场研究p 项目本体分析项目本体分析p 发展战略定位发展战略定位p 营销策略营销策略p 营销推货部署营销推货部署 市场研究市场研究p政策及影响分析 p区域市场分析 2011年国家重点政策年国家重点政策土地土地宏观政策分析宏观政策分析一、国八条之一、国八条之严格住房用地供应管理：严格住房用地供应管理：1、今年的商品住房用地供应不得低于前2年年均实际供应量。2、超过两年没有取得施工许可证进行开工建设款。3、大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房

2、用地。二、国务院会议：加强土地管理做好五项工作：二、国务院会议：加强土地管理做好五项工作：1、切实加强耕地保护。2、严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。3、坚决制止违法强拆行为。4、保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。5、加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。三、中国将逐步取消土地供应双轨制：三、中国将逐步取消土地供应双轨制：1、按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。2、除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。 国家要求增加土地有效供应，并通过增加商品住房的供应来抑制房价国家要求增加土

3、地有效供应，并通过增加商品住房的供应来抑制房价过快增长。过快增长。 2011年国家重点政策年国家重点政策金融信贷金融信贷宏观政策分析宏观政策分析首套房首付款比例不低于不低于30%，全国多银行利率上浮，全国多银行利率上浮510%，二套房首付款比例不低于不低于60%，多银行执行利率上浮多银行执行利率上浮1030%！ 提高购房成本，不利于需求释放！提高购房成本，不利于需求释放！本年上半年六次六次调准备金率，现高达21.5%；三次三次加息，现1年贷款利率为6.56%！ 银根紧缩，开发商资金压力空前！银根紧缩，开发商资金压力空前！数据来源：中国人民银行数据来源：中国人民银行把保证金纳入存款准备金率，相当

4、于提2.4次次准备金率，冻结资金约9000亿亿！ 南宁银行房贷利率情况南宁银行房贷利率情况 中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、招商银行、浦发银行、柳州银行等10余家银行，一手房的贷款，第一套首付30%，贷款利率基本都是上浮5%10%。中国银行第二套房的首付是60%，利率上浮15%20%。浦发银行、建设银行第二套房的贷款利率上浮10%20%，还有个别银行上浮30%50%。 2011年国家重点政策年国家重点政策保障房保障房宏观政策分析宏观政策分析各地签定2011年的保障性安居工程建设目标责任书，将建保障性住房1000万万套，今年确保完成500万套 。城市城市保障房套数（套）保障房套数（套）北

5、京20万上海22万广州8.4959万深圳7.3万南宁南宁3.8801万万根据预算安排，今年中央财政投入1292.66亿元亿元用于住房保障方面。后又增加安排180亿元亿元投入。住建部要示各地保障房11月末前月末前须全面开工。123 保障房建设任务在中央的强制下基本完成，但质量问题频出，与商品房保障房建设任务在中央的强制下基本完成，但质量问题频出，与商品房品质差距较大，预计对低档商品房影响较大，对中高档商品房影响有限。品质差距较大，预计对低档商品房影响较大，对中高档商品房影响有限。住建部：住建部：截至截至9月底，月底，全国保障房开工率已达全国保障房开工率已达98% 。1000万套目标基万套目标基本

6、实现。本实现。保障房质量问题堪忧：保障房质量问题堪忧：1、河北曝光11个保障房质量隐患；2、广西部分保障房用瘦身钢筋；3、杭州保障房“短斤缺两”严重；4、北京大兴6栋保障房因质量问题被责令拆除重建保障房保障房vs商品房：商品房：1、质量、品质差距太大；2、价格差距太大；3、客户群差距太大； 2011年国家重点政策年国家重点政策限价令限价令宏观政策分析宏观政策分析地方控制房价增长速度以应对中央要求，南宁市房价涨幅不能超过地方控制房价增长速度以应对中央要求，南宁市房价涨幅不能超过10%。城市城市房价控制目标房价控制目标备注备注北京略低于去年均价14847元/平米2010年北京新房均价为14847元

7、/平米上海预计涨幅低于8%2011年上海gdp增长预期为8%左右广州预计涨幅低于11%2011年广州gdp增长预期为11%深圳预计涨幅低于10%2011年深圳市预期gdp增长10%左右武汉预计涨幅低于12%2011年武汉市预期gdp增长12%左右青岛预计涨幅低于12%2011年预期青岛居民收入人均增长12%左右成都预计涨幅低于12%2011年成都市预期gdp及居民支配收入增长12%左右南宁南宁预计涨幅低于预计涨幅低于10%2011年南宁年南宁gdp增长增长11%，城，城居民人均可支配收入增长居民人均可支配收入增长12%数据来源：各城市房管局或政府网数据来源：各城市房管局或政府网 608个城市只

8、有北个城市只有北京房价调控目标为京房价调控目标为“稳稳中有降中有降”，其余全变相，其余全变相为为“涨价令涨价令”。 4月限购细则出台月限购细则出台6月划定不受限区月划定不受限区3月限购月限购3月，南宁市正式全面执行限购令，覆盖六大城区全部住宅项目。4月中旬，南宁本地限购细则出台后，房管局悄然对南宁市无街道办管辖解除限购，包括项目所在的核心区。在6月初，南宁市房产局正式划定不受限购区域。含仙葫、五象新区核心区、龙岗片区、以及兴宁区的三塘片区。对于各楼盘的要求是：1、禁止高调宣传2、禁止提价超过10%。2011年国家重点政策年国家重点政策限购令之南宁版限购令之南宁版宏观政策分析宏观政策分析 为保障

9、地方财政收入，地方政府对为保障地方财政收入，地方政府对限购令以局部松绑应对。限购令以局部松绑应对。 南宁市住宅供应量情况南宁市住宅供应量情况限购n 限购后，较多楼盘工程进度放缓，拉长预约期。或因储客难度大而采取少量多推的形式。n 进入8月后，为保障回款，市场供应量持续增大，这样的趋势还将持续到年末。 南宁市住宅签约情况南宁市住宅签约情况数据来源：南宁市房管局 n1-2月份，为赶搭限购末班车，签约量环比大幅上涨。月份，为赶搭限购末班车，签约量环比大幅上涨。n限购后，限购后，3-10月份南宁签约量持续在低位徘徊，与去年同期相比下滑月份南宁签约量持续在低位徘徊，与去年同期相比下滑24%。限购 近期流

10、拍土地情况近期流拍土地情况示意图示意图编号编号宗地宗地号号位置位置面积面积土地用途土地用途规划设计条件规划设计条件出让年限出让年限(年年)起始价起始价 （人（人民币）民币）竞买保证金竞买保证金 （人民币）（人民币）（单位：（单位：平方米）平方米）（单位：（单位：亩）亩）容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率 建筑高度建筑高度gc2011-0690518571壮锦立交西北角25574.3538.362城镇住宅批发零售3.0且4.025且3235/城镇住宅：70年批发零售：40年473万元/亩1800万元gc2011-0781101087龙岗大道西侧150657.56225.986城镇住宅批发零

11、售2.8且3.323且2830且35/城镇住宅：70年批发零售：40年360万元/亩7800万元gc2011-1060119246江北大道北、新村大道西70565.75105.849城镇住宅、住宿餐饮、商务金融、批发零售。3.330%30%酒店、办公、商业综合体主体建筑200米城镇住宅70年、住宿餐饮40年、商务金融50年、批发零售40年。351万元/亩800万元gc2011-106竞拍人数不足而流拍竞拍人数不足而流拍住宅市场的低迷已传导至土地市场，致使住宅市场的低迷已传导至土地市场，致使911月三地块流拍。月三地块流拍。无人参报而流拍无人参报而流拍 数据来源：辉煌集团市场部监测 5050 4

12、004006006003003002002004004002600260020112011年各月代表性楼盘价格变化情况年各月代表性楼盘价格变化情况限购限购 近期促销楼盘情况近期促销楼盘情况荣和旗下项目近期优惠明细：荣和旗下项目近期优惠明细：a.a.老业主每成功推荐一名新客户购房，购买老业主每成功推荐一名新客户购房，购买120120平平方米以下的户型，老业主可获方米以下的户型，老业主可获20002000元奖励。元奖励。b.b.购买购买121200121200平方米户型，老业主可获平方米户型，老业主可获40004000元元奖励。奖励。c.c.购买购买201201平方米以上户型及商铺，老业主可获平方

13、米以上户型及商铺，老业主可获60006000元奖励。元奖励。d.d.凡持有凡持有20102010、20112011年结婚证书购房可获享年结婚证书购房可获享1%1%的的优惠。优惠。e.e.老业主推荐的新客户购房、购铺还可获得额外老业主推荐的新客户购房、购铺还可获得额外9999折优惠。折优惠。江宇江宇世纪城近期优惠：世纪城近期优惠：a.a.泛销售可获得泛销售可获得2 2万元奖励或者万元奖励或者5 5万元置业购房礼金卷。万元置业购房礼金卷。b.b.凭学历证书最高可获凭学历证书最高可获2 2万元购房优惠。万元购房优惠。c.c.凭结婚证，小孩出生证创业证预约后开盘成交客户，凭结婚证，小孩出生证创业证预约

14、后开盘成交客户，可分别额外享受可分别额外享受1 1万元置业基金。万元置业基金。d.d.成为会员，可凭积分可兑换奖品。成为会员，可凭积分可兑换奖品。翰林美筑近期优惠：翰林美筑近期优惠：2020套一口价房源，价格约套一口价房源，价格约64006400元元/ /。红日江山近期优惠：红日江山近期优惠：不分楼层、不分户型一口价，最高优惠不分楼层、不分户型一口价，最高优惠1212万每万每套。套。振业振业青秀山青秀山1 1号近期优惠：号近期优惠：首付首付8 8万起，首次置业认购万起，首次置业认购9090以下产品，申请可获以下产品，申请可获8-128-12万首次置业基金以及交通基金；万首次置业基金以及交通基金

15、；改善换房认购改善换房认购120120以上产品，可申请以上产品，可申请1010万万-12-12万换万换房基金；房基金；龙胤当归近期优惠：龙胤当归近期优惠：购房有购房有8.68.6折优惠，另外推出折优惠，另外推出1010套套7 7折特价房销折特价房销售。售。 20112011年住宅成交签约价格占比情况年住宅成交签约价格占比情况限购后，限购后，5000-7000元元/平米住宅成交比重超过平米住宅成交比重超过6成，为市场主流。成，为市场主流。7000-9000元元/平米仅占平米仅占20%，仅高性价比产品成交较好。，仅高性价比产品成交较好。9000元元/平米以上产品成交比重低，特别是万元以上的高端盘滞

16、销。平米以上产品成交比重低，特别是万元以上的高端盘滞销。 2011年签约户型情况年签约户型情况总体市场总体市场数据来源：南宁市房管局 n限购前由于有团购项目的大面积户型抢签约，因此主力签约户型为限购前由于有团购项目的大面积户型抢签约，因此主力签约户型为2 2房、房、2+12+1房，房，3 3房。房。n限购后，三房户型签约量急速下滑限购后，三房户型签约量急速下滑紧凑实用的紧凑实用的2+12+1房户型增长迅猛房户型增长迅猛，此类户型主要在，此类户型主要在7000元元/平米以下项目畅销。平米以下项目畅销。 国家政策持续严厉，地方政策略有松绑，但难以撼动大局国家政策持续严厉，地方政策略有松绑，但难以撼

17、动大局;限购下，南宁楼市住宅成交量应声下跌，中低价位签约比重大限购下，南宁楼市住宅成交量应声下跌，中低价位签约比重大；楼市热度下降传导至土地市场，开发商拿地热情大幅下挫楼市热度下降传导至土地市场，开发商拿地热情大幅下挫;限购后紧凑型限购后紧凑型2+1户型需求爆增，大户高端盘走货缓慢户型需求爆增，大户高端盘走货缓慢；近期市场促销力度加大，开发商欲回笼资金而放量放价近期市场促销力度加大，开发商欲回笼资金而放量放价。 政策及总体市场政策及总体市场小结小结 2011年后市政策预测年后市政策预测政策预测一：政策预测一：房价上涨过快的二三线城市将陆续被限购房价上涨过快的二三线城市将陆续被限购 6、7月份全

18、国70个大中城市新建住宅销售价格同比涨幅下降的只有4个，涨幅居前的均为二三线城市，且同比涨幅大都超过5%，已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨全国房价。 国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，要求二三线城市房价上涨过快须限购。 住建部提出5条限购标准，要求符合2条则可纳入限购。 岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名，还有吉林、东莞、惠州、中山 、烟台、鄂尔多斯 、唐山等城市因房价上涨过快已被国家重点监控。宏观政策分析宏观政策分析浙江台州、衢州已成为第三批出台限购的两个城市。 9月5日，广东韶关市发布了关于采取措施稳定新建住房价格的通知，在韶关的示范效应下

19、，珠三角其他符合限购政策的城市，包括珠海、中山、东莞、惠州、江门、湛江、清远、肇庆等二、三线城市，都陆续出台限价政策以防止被限购。 但目前还有较多二三线城市价格还在上涨，但目前还有较多二三线城市价格还在上涨，国家为巩固调控效果，还将要求更多城市加入限国家为巩固调控效果，还将要求更多城市加入限购。购。 2011年后市政策预测年后市政策预测政策预测二：政策预测二：金融政策持续紧缩，开发商及购房者压力持续金融政策持续紧缩，开发商及购房者压力持续宏观政策分析宏观政策分析央行行长周小川：央行行长周小川：存款准备金率调整没有上限！存款准备金率调整没有上限！ 保证金纳入存款准备金银行银行房贷利率浮动情况房贷

20、利率浮动情况中国银行广西分行根据客户的具体情况，会有不同幅度的利率上浮，幅度在10%左右中国建设银行广西分行根据客户的具体情况，会有不同幅度的利率上浮，幅度在10%以上中国农业银行广西分行首套房贷按照基准利率执行，其他房贷基准利率上浮10%中国工商银行广西分行首套房贷按照基准利率执行，其他房贷基准利率上浮10%左右招商银行广西分行首套房贷基准利率上浮5%10%，在这个幅度范围内，具体还需要看客户信用度等情况交通银行广西分行首套房贷基准利率上浮10%兴业银行广西分行首套房贷基准利率上浮10%南宁部分银行利率执行情况南宁部分银行利率执行情况 政策预测三：政策预测三：住房信息系统试点联网进度慢，住房

21、信息系统试点联网进度慢，“限购取消限购取消”仍未知仍未知2011年后市政策预测年后市政策预测宏观政策分析宏观政策分析住建部：住房信息系统完善后将取消限购。住建部：住房信息系统完善后将取消限购。住建部部长姜伟新住建部部长姜伟新：楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。在今年年底以前，住建部将把这40个重点城市的信息系统联网，然后尽快实行全国的联网，待住房信息系统完善后将取消限购，但目前联网进度慢，预计年内无法完成40城市联网。 另外，后期还将以房产税来取代限购。另外，后期还将以房产税来取代限购。 南宁个人住房信息计划南宁个人

22、住房信息计划10月底全国联网月底全国联网 进一进一步遏制炒房。步遏制炒房。 数据实现联网后，购房人拥有的住房情况，家底等能从网络上了解到，同时，司法、公安、民政、税务等部门也能通过个人住房信息的联网获益，民政部门想知道某位市民申请低保时，是否拥有他处住房，可以通过个人住房信息系统查询这位市民拥有住房情况。目前已至10月底，但联网还未完成。南宁市住房保障和房产管理局相关负责人南宁市住房保障和房产管理局相关负责人 政策预测四：政策预测四：楼市进入深度博弈时期，年内政策不可能放松！楼市进入深度博弈时期，年内政策不可能放松！2011年后市政策预测年后市政策预测宏观政策分析宏观政策分析表现一：表现一：佛

23、山松绑限购当日被中佛山松绑限购当日被中央叫停！央叫停！表现三：表现三：温总理在南宁参会期间温总理在南宁参会期间重申：各级政府要切实采取措施，重申：各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。进一步巩固调控成果。表现二：表现二：70个大中城市房价连个大中城市房价连续五个月环比下降的城市增多，续五个月环比下降的城市增多，上海等一线城市全国品牌房企引上海等一线城市全国品牌房企引领降价！领降价！上海楼市引领全国降价潮，房企巨头加入七折军团上海楼市引领全国降价潮，房企巨头加入七折军团 人民日报：人民日报：楼市调控面对降价风波不能动摇！ “叫板中央叫板中央”，只能被打！，只能被打！房价现下行态势，不能让成

24、果付之东流！房价现下行态势，不能让成果付之东流！关键时期要稳住，不能再次出现关键时期要稳住，不能再次出现“空调空调”！ 指标说明：“一手房推货楼盘、量”为实际上市销售的货量数据来源：辉煌集团市场部监测 根据我司对南宁市各楼盘施工进度的跟踪，今年12月，欣隆盛世、雅里人家等多个项目陆续上市销售，与在售项目的持续供货叠加，将令年末市场推货量达到6000套左右，市场供货压力巨大，竞争激烈。213%213%-33%-33%35%35% 由于今年国家的宏调调控仍有趋严的可能，本地政策或有松动但全面的反转的可能性不大。 根据限购后市场签约量同比下滑33%的情况预测，最后两个月住宅签约量预计同比下滑35%，

25、仅26万平米左右。 n限购六个月来，市场处于相对平稳的状态。鉴于年底政策环境仍对市场不利，限购六个月来，市场处于相对平稳的状态。鉴于年底政策环境仍对市场不利，且一线城市出现品牌房企降价的开始，预计后市的住宅签约价格保持在且一线城市出现品牌房企降价的开始，预计后市的住宅签约价格保持在6500-6800元元/之间波动，同时不排除出现为争取资金回笼而引发的价格战。之间波动，同时不排除出现为争取资金回笼而引发的价格战。指标说明：“一房签约价格”为办理签约的货量价格数据来源：南宁房管局 限购及金融信贷政策短期不会放松，国家为保证调控成果，政策限购及金融信贷政策短期不会放松，国家为保证调控成果，政策仍将持

26、续严厉；仍将持续严厉；政策及总体市场政策及总体市场发展趋势小结及启示发展趋势小结及启示 后市市场仍将由政策主导，未来两年内不确定因素后市市场仍将由政策主导，未来两年内不确定因素较多。开发商对市场预期不可过高，较多。开发商对市场预期不可过高， 以降低销售风险！以降低销售风险！年底楼市供应加大，竞争加剧，成交价格预计在大力促销中有所年底楼市供应加大，竞争加剧，成交价格预计在大力促销中有所波动，成交量相对有所提升，但总体销量仍然难以反转波动，成交量相对有所提升，但总体销量仍然难以反转. 市场研究市场研究p政策及影响分析 p区域市场分析 项目所在区域在售楼盘分布图项目所在区域在售楼盘分布图 本项目临近

27、朝阳商圈、东沟岭片区、城北片区三大片区。区域中处于本项目临近朝阳商圈、东沟岭片区、城北片区三大片区。区域中处于销售期的项目共有销售期的项目共有8 8个，正接受咨询的项目个，正接受咨询的项目2 2个。个。区域市场区域市场天成一品天成一品邕景台荣和山水绿城荣和山水绿城江宇世纪城江宇世纪城荣和荣和mocomoco香樟林广运都市景苑广运都市景苑瀚林山水源欣隆盛世中海雍翠峰天健世纪花园 项目所在区域在售及咨询楼盘基本情况项目所在区域在售及咨询楼盘基本情况楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置规模规模项目规划情况项目规划情况城北片城北片区区江宇世纪城北湖北路10号占地40亩总建10万总852户11栋高层住宅、2

28、栋公寓楼组成成点式规划布局荣和moco北湖北路20号 占地200亩总建39万总2870户由6栋高层住宅组成，呈点式布局,规划1#楼22层，2#、3#、5#32层，6#、7#20层广运都市景苑友爱衡阳路口占地200亩总建39万总2870户一期两栋25层住宅，一栋18层高层住宅/二期4栋18层高层住宅荣和山水绿城明秀东路88号 占地127亩总建36万总3069户一期14栋11层小高层/18层中高层/34层高层住宅东沟岭东沟岭片区片区香樟林望州南路占地96亩总建25万总1915户10栋11层小高层及3栋32层超高层住宅瀚林山水源兴宁区南梧路占地135亩总建55万总4012户由17栋32-34层高层组

29、成 。欣隆盛世望州南路占地30亩总建7万总671户由6栋17、18层的小高层组成。中海雍翠峰兴宁区景观大道与衡阳东路延长线交界处 占地69亩总建18万总1510户11栋高层住宅组成朝阳商朝阳商圈圈邕景台中华路59号 占地44亩总建10万总982户2栋33层超高层组成天成一品朝阳路65号 占地15亩总建10万总1452户35层高层区域市场区域市场 项目所在区域在售楼盘内部配套情况项目所在区域在售楼盘内部配套情况楼盘名称楼盘名称配套配套中大规模中大规模项目项目香樟林香樟林6.5万平方米水景园林、1.5万商业配套、会所等荣和荣和山水绿城山水绿城商业中心、室内游泳池、篮球馆、健身中心、6400平方米会

30、所、地下车库等江宇世纪城江宇世纪城大型购物中心、星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼、6万新加坡园林中小规模中小规模项目项目邕景台邕景台商业、停车场、空中花园广运都市景苑广运都市景苑商业、停车场、空中花园欣隆盛世欣隆盛世商铺、大型商场、游泳池以及停车场荣和荣和mocomoco游泳池、时尚会所、商业、地下停车场天成一品天成一品地下停车场、地下商城超市 大规模项目中商业、停车场、园林水景等内部配套完善，部分项目设置了大规模项目中商业、停车场、园林水景等内部配套完善，部分项目设置了泳池、会所、幼儿园等配套；泳池、会所、幼儿园等配套； 而中小规模在售项目主要以大型商业、空中花园、地下停车场为主，内部而中小

31、规模在售项目主要以大型商业、空中花园、地下停车场为主，内部配套相对欠缺。配套相对欠缺。区域市场区域市场 数据来源：辉煌地产市场部监测统计时间：2011年11月 供应主力户型：供应主力户型：81-9081-902+12+1房房是近期片区主力供应产品，是近期片区主力供应产品，其次是其次是81-9081-902+22+2房和房和48-6048-601+11+1房房。 近期畅销户型：近期畅销户型：81-9081-902+12+1房、房、2+22+2房、房、101-110101-1103+13+1房和房和51-6051-601+11+1房房等中小面积等中小面积的增值房型是近期畅销户型。的增值房型是近期畅

32、销户型。区域市场区域市场在售项目近期供求情况在售项目近期供求情况 区域市场区域市场2011年年11月南宁市商品住宅累计签约月南宁市商品住宅累计签约2006套，面积套，面积18.57万平方米，万平方米，环比分别下降环比分别下降3.88% 、7.07%，同比下降同比下降26.44%、33.38%，签约均价环比、同比均呈现小幅下降趋势。，签约均价环比、同比均呈现小幅下降趋势。另外，商铺签约量上升，共签约另外，商铺签约量上升，共签约93套，环比增长套，环比增长63.16%，签约价格小幅上扬；二手商品住，签约价格小幅上扬；二手商品住宅量升价跌，共成交宅量升价跌，共成交718套，环比下降套，环比下降30.

33、78%。全市住宅签约情况全市住宅签约情况 区域市场区域市场项目所在区域在售楼盘近期价格项目所在区域在售楼盘近期价格 区域内望州路沿线楼盘主力价格在区域内望州路沿线楼盘主力价格在6200-65006200-6500元元/ /平米（毛坯），北湖路平米（毛坯），北湖路沿线楼盘价格主力在沿线楼盘价格主力在6400-68006400-6800元元/ /平米（毛坯），明秀路一带价格同样以平米（毛坯），明秀路一带价格同样以6400-6400-68006800元元/ /平米为主。朝阳商圈产品价格在对比楼盘不多临近的邕景台平米为主。朝阳商圈产品价格在对比楼盘不多临近的邕景台62006200元元/ /平米。平米。

34、 区域市场区域市场项目所在区域二手物业价格情况项目所在区域二手物业价格情况n商铺：商铺：片区内无二手商铺放盘，结合租金按回报率8%计算，可以反推出片区内主干道商铺价格约15000-18000元/ ，非主干道商铺价格约6000-7500元/ 。n住宅：住宅：片区内二手商品房交易旺盛，目前商品房价格处于中等水平。n车位：车位：早期的商品房项目无二手车位销售，现基本以月租形式由物管公司向业主收取租金 。商铺租金（元商铺租金（元/ 月）月）车位租金（元车位租金（元/ 个个月）月）住宅售价（元住宅售价（元/ ）主干道非主干道小区业主非小区业主商品房单位房100-12040-50150-160300-32

35、0或以上5500-63005000-5400 项目所在区域在售楼盘销售进度项目所在区域在售楼盘销售进度楼盘名称楼盘名称销售计划销售计划城北片区城北片区荣和荣和mocomoco预计明年第二季度推出新一批货量广运都市景苑广运都市景苑明年第三季度推出江宇世纪城江宇世纪城酝酿明年第二季度推出新一批货量荣和荣和山水绿城山水绿城预计年初将加推货量，年中将会推出新一批货量东沟岭片区东沟岭片区香樟林香樟林年内清盘欣隆盛世欣隆盛世预计明年第二季度推出新一批货量朝阳商圈朝阳商圈邕景台邕景台持续现今销售进度天成一品天成一品重新整合加强小户型推广 未来项目所在区域内将有多个大项目在未来项目所在区域内将有多个大项目在2

36、011年进入市场，荣和年进入市场，荣和moco、荣和山水绿城、江宇世纪城并都在销售初期；现大都已经进入一期产品销荣和山水绿城、江宇世纪城并都在销售初期；现大都已经进入一期产品销售尾期；二期新品即将面世的过渡期。售尾期；二期新品即将面世的过渡期。将对未来项目入市产生最直接的竞将对未来项目入市产生最直接的竞争态势。争态势。区域市场区域市场 754682本项目未来主要竞争项目本项目未来主要竞争项目编号编号楼盘名称楼盘名称潜在项目1天健世纪花园2中海雍翠峰3瀚林山水源持续供货项目1荣和山水绿城2天成一品3邕景台4香樟林5欣隆盛世6江宇世纪城7荣和moco8广运都市景苑1本项目本项目3123持续供货项目

37、潜在项目 综合以上项目的销售进度情况，可见，在本项目的销售期内，将有以下项目综合以上项目的销售进度情况，可见，在本项目的销售期内，将有以下项目也正处在主要销售阶段中，分布在城北、东沟岭、长罡路、朝阳商圈四个片区内。也正处在主要销售阶段中，分布在城北、东沟岭、长罡路、朝阳商圈四个片区内。朝阳商圈朝阳商圈城北片区城北片区东沟岭东沟岭望州长堽片望州长堽片区区区域市场区域市场 区域内后续供应户型预测区域内后续供应户型预测为迎合市场的主流需求，绝大部分项目户型产品以为迎合市场的主流需求，绝大部分项目户型产品以90平米以下户型为主。平米以下户型为主。区域市场区域市场 重点竞争项目分析重点竞争项目分析12广

38、运都市景苑广运都市景苑荣和山水绿城荣和山水绿城 在众多潜在项目中，与本项目周边环境最为相似的片区是长在众多潜在项目中，与本项目周边环境最为相似的片区是长罡路片区，该片区内项目将成为本项目的直接竞争对手。以下罡路片区，该片区内项目将成为本项目的直接竞争对手。以下我们将对二个知名开发商的项目做重点分析。我们将对二个知名开发商的项目做重点分析。区域市场区域市场 物业类别：物业类别：高层住宅占地面积：占地面积：450亩总建面积：总建面积：147万平米容积率：容积率：3.54绿化率：绿化率：40%配套：配套：地下停车场，幼儿园，小学，室内外游泳池，运动休闲管楼层状况：楼层状况：一期14栋，二期12栋，2

39、4层，33层，34层， 三，四期待定总户数：总户数：10000停车位：停车位：8000交付标准交付标准毛坯竞争个案分析竞争个案分析荣和山水绿城荣和山水绿城 a1户型户型 一房二厅一房二厅68.8 a3户型户型 二房二厅二房二厅80.89 d2-1户型户型 三房二厅三房二厅 119.86 d2-3户型户型 四房二厅四房二厅 142.9 注：图片为样板房 n项目2010年底预约进入市场，以短平快的手段短时间预约并出货。n由于受到新政以及项目位置的影响，销售速度缓慢。）注：以上价格为公开推售货量价格，不含团购价格 客群构成客群构成2009年4季度2010年本市本市 15%28%区内城市区内城市40%

40、43%区外城市区外城市45%29%n购房者主要来自本省内的其他城市及外省市（均超过4成），南宁市居民占15%。n2011年，项目的购房主体比例开始转变，受到新政影响，前四月区外客户购房比重下滑，本市及区内客户比重上升。n项目有相对部分客户为外省投资客，但进入2011年第四季度后，该部分客群受政策影响而离场。 n项目周边环境脏、乱、差。且人口素质较低。n交通现下情况不便利。n区位：区位：明秀东路，周边围绕多个旧国企改制单位。n配套：配套：周边生活配套丰富、生活便利度高n景观：景观：临近狮山公园n户型：户型：中小面积户型为主，实用紧凑，客源广泛n品牌：品牌：荣和集团在南宁有多个成功案例，知名度高项

41、目竞争力项目竞争力制约因素制约因素荣和山水绿城 物业类别：物业类别：高层住宅占地面积：占地面积：30亩总建面积：总建面积：9.5万容积率：容积率：3.59绿化率：绿化率：25%配套：配套：商业、地下停车位楼层状况：楼层状况： 首期是由两栋25层高层住宅、一栋18层中高层公寓及5层商场构成，二期沿友爱路开发四栋18层的高层住宅。首层为骑楼商业街，二层为大开间商铺，负一层为地下停车场。 总户数：总户数：738停车位：停车位：500交付标准交付标准毛坯竞争个案分析竞争个案分析广运都市景苑广运都市景苑 户型优点：户型优点：1、户型方正2、该户型有着2.8米超进深阳台，4.5米超宽客厅，而且各卧室均有大

42、飘窗。 3、南北对流缺点：缺点：1、楼间距太小，通风采光，私密性不够好2、景观点少3、赠送面积少户型：户型：3 3房房建筑面积：建筑面积：122122 n2011年首期开盘销售80，此后均为自然销售并推售特惠房。n11月11日-30份两次加推销售情况乐观，但由于受新政影响，销售量放缓。（复式）（复式） n老瓶新酒，推广、货量及品质上有很大下滑。 n区域区域：友爱衡阳路口，交通便利配套齐全。商业、居住氛围浓厚。n配套配套：周边配套齐全，学校、医院、商场、银行近在咫尺。 n影响力影响力：本区域最早进入市场项目，二手房需求量大项目竞争力项目竞争力制约因素制约因素广运都市景苑 项目本体分析项目本体分析

43、p项目地段分析p项目地块分析p项目规划分析 p项目产品分析 类类 型型名称名称公园绿地人民公园、友爱广场、朝阳溪滨水带景观地标性场所唐山路古玩一条街学校南棉幼儿园、南宁师范学校附属小学、友爱南小学、南宁十三中学、南宁四中学、广西体育运动学校、广西体育高等专科学校、广西师范学院、广西中医学院医疗机构广西民族医院、广西中医学院、瑞康医院、广西壮族医院、南宁妇女保健医院、南宁曙光医院行政机关/企事业西乡塘区检察院、公园派出所、南宁市唐山工商所、广西交通厅、南宁卷烟厂商业娱乐市花鸟市场、南棉商业街、南城百货、苏宁电器、百迪乐娱乐场所、振宁羽毛球馆餐饮金都大酒店、军供酒店、大家便捷宾馆、德天宾馆综合市场

44、凤和贸易市场位于城区中心，交通发达，城市配套齐全且完善，集中了大量的政治、文化、教育、医疗、商业、商务、餐饮、娱乐、休闲、公园等单位及机构。梦之岛百货拟在中华友爱路口开店，这也丰富了项目地段内的百货类商业配套。政政政政政政政政文文文文文绿绿绿+文文+政文文文文文政文政政菜菜餐餐餐餐餐餐餐餐餐商商商朝阳商圈朝阳商圈东葛商圈东葛商圈东沟岭新区圈东沟岭新区圈北湖商圈北湖商圈本案本案项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品交通便捷，配套成熟完善，老城区人口密度大 地块四至状况 旧城区印象，配套完善但区域档次感较低项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划

45、规划/ /产品产品本案本案l 北面紧靠6-8f的南棉居 住小区、南城百货生活 区及仓库；l 成熟的南棉商业街近在 咫尺；l东面紧邻唐山路旧生活区，6-8f建筑楼体，形象较差；l西面紧靠友爱广场， 娱乐设施齐全；l 毗邻市政道路；l南面毗邻唐山路，直面6-8f的单位生活区；l与古玩一条街为邻，来往人群较多，繁杂喧闹；l 直对高架铁路，火车噪音困扰；西至西至北至北至东至东至南至南至 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品地块四至状况地块四至状况北至北至紧挨南宁百货、南棉紧挨南宁百货、南棉的陈旧建筑，均为的陈旧建筑，均为6-8层，视野上对项目影层，视野上对项目影响

46、不大，但形象上有响不大，但形象上有较大打折；较大打折；可在短短可在短短5分钟内步分钟内步行至南棉商业街，行至南棉商业街，路程非常方便，且路程非常方便，且不受其商业喧闹的不受其商业喧闹的干扰。干扰。 本案本案 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品地块四至状况地块四至状况东至东至 项目东面是唐山路生活区，均是项目东面是唐山路生活区，均是9f以下的单位住宅楼，密度广以下的单位住宅楼，密度广楼体陈旧且居民素质较低，对项目形象的提升造成一定影响；楼体陈旧且居民素质较低，对项目形象的提升造成一定影响；本案本案 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规

47、划/ /产品产品地块四至状况南至南面与单位宿舍生活片区，南面与单位宿舍生活片区，均为均为6-8层，通风、视野均层，通风、视野均影响不大，形象较差；影响不大，形象较差；n与本区域较为出名的古玩与本区域较为出名的古玩城一条街咫尺相邻，释放着城一条街咫尺相邻，释放着一股文化蕴含，对项目的形一股文化蕴含，对项目的形象上有一定的附加价值；象上有一定的附加价值；n南靠唐山路，车流人流较南靠唐山路，车流人流较大，道路拥挤，噪音粉尘影大，道路拥挤，噪音粉尘影响较大。响较大。距离项目距离项目50米处设立着一座米处设立着一座铁路桥，火车经过的噪音干铁路桥，火车经过的噪音干扰对项目造成了威胁；扰对项目造成了威胁；本

48、案本案 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品地块四至状况地块四至状况西至西至西面毗邻市政路，西面毗邻市政路，噪音粉尘不可避噪音粉尘不可避免；免；紧挨市政绿化设紧挨市政绿化设施施友爱广场，友爱广场，相当于项目的私相当于项目的私有广场；有广场；本案本案 朝阳溪沿岸景观 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品地块资源状况地块资源状况居住朝阳溪畔，与人民公园为邻居住朝阳溪畔，与人民公园为邻本案本案人民公园景观 项目东南面直望项目东南面直望优美、生态的人优美、生态的人民公园；民公园；项目西南面比邻项目西南面比邻朝阳溪滨水景观朝阳溪

49、滨水景观带绿化景观；带绿化景观； 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品1#2#3#4#5#项目景观分析项目景观分析西面：友爱广场南面：朝阳溪景观北面：南棉商业街东面：唐人文化街n n 本区域路网现状本区域路网现状过往规划项目（过往规划项目（2003年）：年）：n中华园湖立交桥。中华园湖立交桥。计划投资1.2亿元,设计中的立交桥是上跨铁路、连接园湖路及中华路、望州路的十字互通立交桥。开工时间未定。 n园湖北路延长线。园湖北路延长线。园湖北路将向北打通，连接明秀路。 具体规划未定，开工时间未定。中华路中华路中华路交通状况中华路交通状况过往规划过往规划项目特征分

50、析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品未来区域交通升级潜力明显，推动地块价值未来区域交通升级潜力明显，推动地块价值 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品n东东南南风风1#4#3#2#5#东东南南风风公寓公寓住宅住宅 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品15f2梯梯3户户垃圾垃圾收集站收集站1#2#3#4#5#32f2梯梯4户户32f2梯梯4户户32f2梯梯4户户32f2梯梯18户户2f临街商业临街商业2f临街商业临街商业 swot分析分析优势：优势： 项目地段优越，周边配套完善。项目周边区有较

51、多古文化街道，有着较为浓厚的文化底蕴。建筑均为高层，周边视野开阔无遮挡。2层临街商铺，弥补内部配套不足的缺憾。现代感气息浓厚，6米架空层令空间精致大气。2层地下停车场，车位配比较为充足对策：对策： 绕过项目规模和公司品牌，强调项目品质及其优越的地段和公共配套，转移客户注意力，达到销售目的。潜在威胁：潜在威胁： 周边区域天成一品、盛天果岭、盛天公馆等项目的竞争。劣势：劣势： 项目体量不大，不能形成规模效应。同时项目为开发商在南宁的第一个项目，无品牌效应。 项目特征分析项目特征分析地段地段/ /地块地块/ /规划规划/ /产品产品户型统计户型统计总结：总结：1、高层住宅部分大于90的户型，套数占项

52、目总套数的35% ，而大于120 的户型更占了22%，在目前政策影响下，此类户型面临一定销售难度； 2、2+1房，3+1房及3+2房占到总货量的32%，赠送面积的附加值带来了一定的竞争力； 3、产品面对的客户群将是以“改善居住条件”为目的，满足一家多口的家居所需。 1 1号楼分析号楼分析整体：整体： 一号楼共一个单元，两梯三户。一层、二层为商铺，三层到15层为129平、65平的户型单位。外立面为现代简约风格。优势：优势： 梯栋南北通透，产品通风采光的性能较佳，其南、东、北三面为多层建筑，自身建筑为高层，视野开阔，无遮挡。楼栋为两梯三户，梯户比例较高，有较大竞争优势。劣势：劣势： 周边建筑为多层

53、建筑，楼栋6层以下户型视野受到限制。并且楼栋是临街产品，一定程度上将会受到道路人车流噪声的影响。二号楼建筑为31层，对一号楼将会形成一种压迫感，对销售引导有一定影响。对策：对策： 6层以下住户视野受限制，可从内部园林景观上进行引导。无景观的，建议从低楼层总价较低、出入方便的角度引导客户。对于吵杂的环境，建议开发商选用真空玻璃，从产品角度进行有效控制。而楼体受压迫感，可从产品为两梯三户的角度进行引导，由客户权衡。关键卖点：关键卖点： 两梯三户、稀少板式建筑、三面采光、视野开阔潜在威胁：潜在威胁： 竞争项目推出同类产品的竞争威胁。 1号楼分析号楼分析户型配比：户型配比：楼栋1号楼户型a1-3房a2

54、-2房面积13065套数2613占比67%33% 三室两厅三室两厅a1a1户型分析户型分析整体：整体：户型靠楼栋两侧，面积约为130平，三室两厅两卫。均为南北通透户型，户型全明，采光点多。优势：优势：户型南北通透，130平三室舒适户型，270度全明设计，无暗室。各大功能分区合理，动静分离。客厅和南向卧室向南或东有较开阔视野。劣势：劣势：户型所带的两个独立阳台均为北向，对于生活中衣物晾晒将很难采到阳光。对策：对策：阳台晾晒衣物没有问题，仅是阳光直射时间较少。另外户型也有大型客厅观景阳台，客户完全可以利用观观景阳台空闲时间来进行晾晒衣物。关键卖点：关键卖点：南北通透、户型合理、赠送面积、视野开阔潜

55、在威胁：潜在威胁：竞争项目推出同类产品的竞争威胁。 两室两厅两室两厅a2户型分析户型分析整体：整体：户型为两房两厅，约65平米建筑面积。位于楼栋中间，北面有电梯过道。整个户型非常方正，内部格局分布较合理，略显紧张。优势：优势：65平米小户型，做成两室，功能齐全，双阳台配置，且均为南向。赠送面积较多。劣势：劣势：65平米做成两室，使得主次卧室面积稍小，影响了卧室舒适性。户型北夹在楼体中间，通透性受到影响，且视野只有南向一个方向，视野局限性较大。对策：对策：强调户型的实用性和其低总价性，此种户型非常稀缺，市场供应较少。很适合手头资金不多又需要两室房子的刚需客户。以此引导客户成交。关键卖点：关键卖点

56、：65平小户功能齐全、赠送面积较多、双阳台配置潜在威胁：潜在威胁：竞争项目中盛天果岭以后也会推出大量的紧凑型小两室。 2 2号楼分析号楼分析整体：整体： 二号楼也仅一个单元，两梯四户1、2层为商铺，332层为住宅，产品是为两室、3+1、3+2的户型。外立面为现代简约风格。优势：优势： 户型为高层建筑，15层以下南北视野开阔，15层以上南、北、东三面视野。北向可观项目自身园林景观。劣势：劣势： 15层以下产品，东西两侧都会有建筑遮挡，视野受到限制。并且楼栋靠近道路，会有噪声、粉尘的影响。对策：对策： 建议开发商产品采用中空玻璃，杜绝噪声、粉尘。15层以下南北向的视野同样较好，并且南向还有可能看到

57、人民公园，景观较佳。关键卖点：关键卖点： 三面视野、板点结合式建筑、俯瞰景观园林潜在威胁：潜在威胁： 潜在竞争对手的竞争，以及产品本身面积稍大，销售存在引导困难。 2 2号楼分析号楼分析楼栋楼栋2号楼号楼户型户型b1-3+1房b2-2房b3-2房b4-3+2房合计面积面积1327186139套数套数30303030120占比占比25%25%25%25%100% b1b1户型分析户型分析整体：整体：户型为132平米的3+1室，位于楼栋的西南角，两面采光。南向视野开阔。优势：优势：户型南北通透，高层位置南向视野开阔。赠送一房。并且有两个阳台，相当于赠送一个阳台。室内布局合理。劣势：劣势：客厅位于户

58、型的北部，景观阳台朝西向，正对向3号楼，视野较差，且没有景观。对策：对策：将客厅内的沙发位置和电视墙位置对调，对调以后沙发位置可直接观景项目内部园林景观。并且强调，景观阳台可直接观赏内部园林景观引导客户。关键卖点：关键卖点：3+1户型赠送一房、南向主卧视野开阔、潜在威胁：潜在威胁：户型弱点比较明显，虽南北可通透，但通透性稍差。户型面积又较大，景观不足。对销售引导有一定影响。 b2b2户型分析户型分析整体：整体：户型位于楼栋中间，为71平米的2房户型。整个户型方正，设计有两个阳台。优势：优势：71平米两室两厅户型，总价较小，户型紧凑。市场接受度高。劣势：劣势：户型位于楼栋中间，景观视野受到一定限

59、制，只可南向观景。对策：对策：户型数量稀少，并且配置双南向阳台。总价较低。市场供应量少，以此引导客户转移关注点。关键卖点：关键卖点：紧凑两室总价低、双阳台设计相当于赠送一个阳台潜在威胁：潜在威胁：紧凑户型明年会有天成、果岭等楼盘大量推出，竞争压力较大。 b3b3户型分析户型分析整体：整体：户型位于楼栋东侧的86平两房两厅，成狭长型，南北通透。赠送一室，整体布局较为合理。客厅可观项目园林景观。优势：优势：户型南北通透、设计为2+1增值户型，面积合理利用，无浪费。劣势：劣势：户型客厅和餐厅较近，略显拥挤。卫生间直接对餐厅，很不雅。客户会有异议。对策：对策：将卫生间的门，改到右侧，对向次卧室。对于餐

60、厅过小的问题，建议将现有餐厅改成吧台，增加客厅的情调。把增值阳台部分改成餐厅，同时还可以用作晾晒衣物。一举两得。关键卖点：关键卖点：南北通透、2+1增值户型、三面开阔视野景观潜在威胁：潜在威胁：竞争项目推出同类产品的竞争威胁。 b4b4户型分析户型分析整体：整体：户型为132平的3+2房，位于2号楼北侧。三面采光、三面视野，户型方正，赠送面积较多。优势：优势：户型三面采光、三面视野，可直观项目园林景观，三阳台设计，赠送面积较多。户型功能区分明显，分配合理。劣势：劣势：户型为北向，不能接受阳光直射。视野也只限在北向和东向。购买大户形势客户，会对此有一些顾虑。对策：对策：从户型三面采光，三面视野，