某公司项目管理及资产管理知识分析结论(共42页).doc

1、武汉市城乡统筹示范区整体改造项目资金平衡方案武汉国佳房地资产评估有限公司2012年5月目 录第一章项目基本情况1一项目概况及背景1二、项目区位概况2第二章项目成本概算4一、测算说明4二、征地成本测算依据4三、征地成本测算过程5四、主要技术思路和相关说明6五、项目成本测算7第三章平衡资金测算14一、土地价格定位14二、土地出让收益24三、国家规定计提费用28四、土地净收益测算30五、资金平衡结论30第四章融资计划31一项目资本金31二、项目债务资金筹措31三、土地收益转投34第五章项目平衡财务评价35一、财务评价基础数据与参数选取35二、财务评价报表36三、财务评价结论36第六章分析结论37附表

2、、附件39一附表39二附件39第一章 项目基本情况一项目概况及背景1、项目概况项目名称：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目（以下简称项目）。项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作的武汉市城乡统筹示范区整体改造项目。根据武汉市汉阳区人民政府文件：阳政文20128号汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示，项目由武汉市汉阳区人民政府指定的湖北天创房地产开发有限公司和武汉汇科质量检测有限公司共同出资，与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。2、项目背景为促进汉阳西部城乡统筹发

3、展，贯彻落实好湖北省、武汉市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造的批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推进汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，现已签订合作框架协议书和合作协议。根据武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项的回复意见，武汉市汉阳区人民政府所属全资子公司与武汉地产开发投资集团有限公司共同组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司，作为“武汉市城乡统筹示范区”整体改造主体，负责项目投融资、基础设施建设、城中村改造建设，实施项目改造。3、项目整体改

4、造的必要性一是三环线综合整治及绿化带建设的需要。自2011年4月起，武汉市启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成武汉市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“快速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”的具体要求。由于汉阳西部“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧的综合整治和绿化带建设所需的拆迁和征地资金将无法落实，从而影响全市三环线整治目标的实现。二是“三万”活动中村民强烈要求进行改造。汉阳西部“七村一场”地区基础设施极其缺失，村民医疗、教育以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重不足，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到

5、有效解决，非城非乡的局面造成该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其他城中村村民水平。自2011年3月武汉市“三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映要求实施村湾整体改造。三是“城市生态绿楔”规划要求只能实施整体改造。汉阳西部“七村一场”位于城郊结合部，根据2010年国务院批复武汉市城市总体规划（20102020年），汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“城市生态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。二、项目区位概况汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街

6、办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速公路。汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。第二章 项目成本概算汉阳西部“七村一场”项目成本主要包括拟改造地块征地报批规费、征地补偿成本、还建房投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基础设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。一、测算说明根据土地供应计划，制定项目改造计划：1、项目改造要纳入武汉市总体的改造计划，形成改造成本和供给总量的平衡； 2、按照武政【2004】7号文提出的土地开发运作的模式开展项目改造工作，项目改造要抑制该地区地价不正常波动

7、和违规违建的因素，要成片成规模的进行土地收购；3、项目改造需要结合市场的供需状况，适时适地的进行项目改造，要兼顾开发商投资者的选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切的项目，必须做好土地的先期改造工作；4、项目改造要考虑资金的筹措能力和资金负担压力，需要结合资金供给方案拟定可行的改造计划。5、根据改造项目的规模，紧密联系市场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。二、征地成本测算依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、城市房屋拆迁管理条例；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、武汉市城市房屋拆迁估价实施意见；5、武汉市城市房屋拆迁管理实施办法；6、武汉市物价局、房产管理局关

8、于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字【2004】74号）；7、武汉市中心城区农村宅基地区位图；8、武汉市市区土地定级与基准地价评估；9、现场勘查资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；10、委托单位提供的其他有关资料。三、征地成本测算过程改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按武汉市中心城区农村宅基地区位图确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：1、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价

9、格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；2、根据实际用途确定各种用途区位价格（商业、住宅区位单价）；3、国有土地上企业，已评估的按评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总，未评估的在明确土地用途性质为工业的按工业用途测算地价及其他部分补偿金额；4、集体土地征地补偿根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）；5、集体建设用地征地补偿根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）和武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总

10、测算。四、主要技术思路和相关说明1、房屋重置价格房屋重置价评估采用重置成本法，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。房屋重置价依据武汉市房屋重置价格标准（武价房字【2004】第74号）。重置价评估中房屋折旧（成新率）的评估采用年限折旧法和勘察打分法相结合。2、住宅用房区位价格评估技术思路采用市场法评估住宅区位价的技术思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选择三至五个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格的各项因素

11、及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取待估房地产的区位价格（比准价格）。3、商业、办公用房区位价格评估技术思路商业、办公用房的评估采用收益法为主，有条件的可同时采用市场比较法。在具体操作中选取估价对象周边同类型商业用房的正常客观租金收益作为估价对象未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、工业地价评估技术思路由于估价对象工业用地所处区域位于武汉市基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数修正法评估工业用地价格。基准地价系数修正法：是以基准地价估价成果

12、为依据，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。五、项目成本测算本次测算中征地成本按征地补偿单价综合补偿的方式。实际改造土地面积24403.20亩，征地成本测算如下：1、征地报批费用耕地开垦费依据武土财20001号文标准，按1.5万元/亩计取。征地管理费依据计价格2001585号文、鄂价房字199544号文、鄂价房服2001117号文、鄂价房服200247号文标准，按征地费总额的1.1%计取。新征勘丈费按用地面积0.2元/平方米计。新增建设用地有偿使用费依据财综200648号文标准，按80元

13、/平方米计取。新菜地开发基金依据鄂价费字1992130号、武政 199830号标准，按1.5万元/亩计取。水利建设基金依据省政府1999182号令按耕地2000元/亩、非耕地1500元/亩计取。耕地占用税由市财政局负责征收，依据湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发湖北省耕地占用税适用税额标准的通知，按50元/平方米计取。本项目在实际操作中只有可出让用地及公建类用地会发生相关规费（可出让用地及公建类用地面积合计为11092.95亩）。根据以上测算标准，征地报批规费约5.49万元/亩，合计约133870.68万元。前期规费估算序号费用名称收费标准小计用地分类经营性、公建类用地其他用地（水域、禁建区

14、）土地面积（公顷）1626.88739.53887.35折合（亩）24403.20 11092.95 13310.25 一、前期规费1耕地开垦费（万元）耕地1.5万元/亩16639.43 16639.43 2征地管理费（万元）1.1%×征地费总额2788.98 3新增建设用地有偿使用费（万元）80元/平方米59162.40 59162.40 4新菜地开发基金（万元）1.5万元/亩16639.43 16639.43 5水利建设基金（万元）耕地：2000元/亩； 非耕地：1500元/亩1663.94 1663.94 6耕地占用税（万元）50元/平方米36976.50 36976.50 前

15、期规费小计（万元）133870.68 2、征地成本改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按武汉市中心城区农村宅基地区位图确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：A、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；B、集体土地征地补偿根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）；C、集体建设用地征地补偿根根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人

16、民政府令第149号）和武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总测算。根据省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发（2009）46号、2009年12月1日起施行）的有关规定，郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场属于武汉市汉阳区等地段，年产值标准为9550元/亩。结合打包地块现状，初步估算工业用地、公共设施用地、居住用地、市政公用设施用地、居住配套教育用地、公共设施用地、独立公用停车场用地的征地补偿成本单价为年产值标准的21倍（其中土

17、地补偿费、安置补助费的补偿倍数合计为20倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为1倍），约20万元/亩，绿地、水域、禁限建区、道路用地的征地补偿成本单价为年产值标准的8.4倍（其中土地补偿费、安置补助费的补偿倍数合计为6倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为2.4倍），约8万元/亩，实际改造土地面积24403.20亩，则征地补偿总价为253543.80万元。征地补偿费用土地类别征地面积（亩）征地补偿单价（万元/亩）征地补偿成本（万元）工业用地1789.2020.0035784.00公共设施用地298.9520.005979.00居住用地1917.9020.0038358.00市政公用设施

18、用地645.6020.0012912.00居住配套教育用地146.1020.002922.00公共设施用地43.6520.00873.00独立公用停车场用地18.4520.00369.00绿地2988.458.0023907.60禁限建区12521.408.00100171.20水域717.608.005740.80道路3315.908.0026527.20征地费用小计（万元）253543.80 3、还建房投资、货币补偿估算（1）还建房投资根据中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见（武发200413号）的规定，住宅类征收按照80平方米/人的标准进行实物补偿，“七村一

19、场”总人口约12514人，则需还建房建筑面积约100万平方米。其中80万平方米还建房，货币补偿20万平方米。另重置价补偿面积约50万平方米。打包项目需要安排80万平方米的还建房。根据武汉市规划设计研究院武汉新区分院出具的武汉市城乡统筹示范区打包项目规划咨询报告，住宅用地的容积率为2.53.0，本次还建用地的容积率按3.0估算，则需要安排还建用地400.00亩。本资金平衡方案考虑从可出让用地中的住宅用地中调整400.00亩的还建用地。还建房建安投资根据武汉市建设工程造价管理站文件（武建价字【2011】20号）的规定，还建房建安成本单价取3000元/平方米，则还建房建安投资估算为240000.00

20、万元。过渡费还建房建设期暂定为2年，根据武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法（市人民政府第148号令）的规定，过渡安置费按还建房面积6元/月/平方米计算。据此估算，过渡费为11520.00万元。还建房投资还建房投资合计为251520.00万元。还建房投资估算还建房用地面积（亩）容积率还建房总建筑面积（）还建房建安投资单价（元/）还建房建安投资（万元）过渡费（万元）还建投资（万元）400.003.08000003000240000.0011520.00251520.00（2）货币补偿费初步估算，需要进行货币补偿的建筑面积有200000平方米，根据以往征地补偿数据，货币补偿标准约为4000元/平

21、方米，则货币补偿费为80000.00万元。4、装修补偿费初步估算，还建房建筑面积约100万平方米，重置价补偿面积约50万平方米，则需要进行装修补偿的建筑面积有1500000平方米，根据以往征地补偿数据，装修补偿标准约为100元/平方米，则装修补偿费为15000.00万元。5、拆迁补偿费（1）住宅初步估算，住宅的建筑面积有500000平方米（重置价补偿建筑面积），拆迁补偿标准为400元/平方米，则住宅的拆迁补偿费为20000.00万元。（2）非住宅初步估算，非住宅的建筑面积有320000平方米，根据以往征地补偿数据，拆迁补偿标准为1000元/平方米，则非住宅的拆迁补偿费为32000.00万元。（

22、3）拆迁补偿费拆迁补偿费合计为52000.00万元。6、土地登记费土地登记费按照以上五项之和的0.5%计算，即3929.67万元。7、基础设施投资改造项目范围内的道路面积为3315.90亩，根据以往数据，初步估算投资强度为25万元/亩，则基础设施投资额为82897.50万元。8、不可预见费按照征地补偿费和安置补助费的10%计算，即58506.38万元。9、利息项目改造投资为以上四项之和，为931268.03万元，计息周期（区别于项目周期、滚动贷款）暂定为6年，利率取中国人民银行现行一至三年期贷款利率6.65%，利息估算为43989.75万元。10、项目改造总成本项目改造总成本为以上五项之和，约

23、975257.80万元，约39.96万元/亩。项目改造成本估算表面积(亩)项目改造成本（万元）土地登记费（万元）基础设施投资（万元）不可预见费（万元）利息（万元）项目改造总成本（含息）（万元）24403.20 785934.48 3929.67 82897.50 58506.38 43989.75 975257.80 11、成本回收土地单价本项目拟对可出让用地、禁建区及水域之外的基础设施用地等其他土地实行成本回收。经估算项目改造总成本为975257.80万元，则单价（即成本回收土地单价）为316.32万元/亩。估算过程详见下表。成本回收土地单价估算表改造总成本（万元）面积（亩）单价（万元/亩）

24、备注975257.80 3140.25 316.323140.25亩为可发生供地行为的土地第三章 平衡资金测算对项目用地进行经济分析和评价，就需要通过估价来确定项目用地在土地供应市场上的客观合理的价格。在对项目用地类似地区和周边地区土地价格数据资料调查分析的基础上，根据对地区经济环境、市场前景、规划方案、开发成本和土地增值潜力研究的分析及结论，对项目用地熟地状态时的土地价格进行评估定位。一、土地价格定位1、估价原则预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它

25、的价格也受预期收益形成因素的变动所左右，所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准备预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。替代原则在正常的土地市场中，地价水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，地价水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定，另外，地价可通过比较地块的条件及使用价值确定。因此，在土地估价时，要综合考虑与待估宗地具有相替代性的土地的价格进行测算。最有效利用原则由于土地具有用途多样性，不

26、同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。同时，土地的利用方式又受到其所在区域经济发展，土地利用规划、城市规划及社会、政治、军事等多方面因素的制约。因此，合理的土地价格的形成是以该土地的效用在合法的条件下作最有效发挥为前提的。供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求

27、均衡以外，也遵循其特有的供求规律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制。因此，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征，充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。报酬递增递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其

28、纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层的增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必须就不同结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上升和下降的转折点。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则

29、说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。贡献原则按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及组合的变动过程中形成的。在土地估价

30、时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。此外，在评估工作中，我们还应遵循客观、公正、科学、合法以及多种方法相比较的原则。2、评估思路根据估价规范，在房地产市场较发达地区，应选用市场比较法作为其中的一种估价方法。本项目所征用的土地位于汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场），随着武汉市周边城区的发展，紧临中心城区的汉阳西部土地市场较发达，因此适宜的估价方法选择为市场比较

31、法。3、2011年武汉市土地市场概况2011年是“十二五”规划的开局之年。武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。2011年4月武汉市发布武汉市2011年度国有建设用地供应计划，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的主城+新城组群、主城区为核、多轴多心空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”为全年的土地供应结构奠定了基调。与经济快速增长相反，随着国家房地产

32、调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134

33、.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。第四季度，年底

34、多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。到四季度，由于传统楼市的“金九银十”销售状态并不理想，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出现多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。4、汉阳区土地市场概况汉阳区开发用地成交量较2010年有显著递增，集约利用水平提升，土地价值显著增长。2011年成交土地20宗，同比增长25.00%，土地面积3132.45亩，同比增长19.26%，成交金额118.44亿元。汉阳区成交的房地产开发用地平均楼面地价2107.65元/平

35、方米，比2010年2010.70元/平方米的水平增长4.6%，低于全市房价19.4%的同比增幅，占同期中心城区平均房价的30%左右。从成交土地的楼面地价分布来看，楼面地价在2000元/平方米以下地块的规划建筑面积占51.95%；2000-3000元/平方米的占20.14%；3000元/平方米以上的占27.91%。汉阳区加大了居住用地供应，同时注重通过土地市场引导办公商服、公建设施等城市配套功能的完善。2011年，汉阳区成交土地中商住兼容用地占比达到52.11%，土地面积108.83公顷（合1632.45亩），同比增长168.38%；居住用地78.80公顷（合1182亩），占37.73%，同比增

36、长32.97%；商业用地21.2公顷（合318亩），占10.15%。若计入商住兼容用地中的居住用地，则居住用地占房地产开发用地总成交面积的84.37%，成交面积达到154.98公顷（合2324.72亩），规划建筑面积542.44万平方米；商业用地成交面积占房地产开发用地成交总面积的15.63%，达到53.85公顷（合807.75亩），规划建筑面积188.68万平方米，用途结构比较合理。5、评估综合结论武汉市汉阳区近期土地成交案例如下：武汉市汉阳区近期土地成交案例序号地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）成交

37、时间1P(2011)074号荆州市正德亿投资有限公司汉阳区江城大道与四新大道交叉口西南部2.71商业金融业挂牌5.5商服40年22320549.6314992P(2011)097号武汉黄金口新城经贸集团有限公司汉阳区黄金口工业园西北片，四新铜业项目西侧1.93工业挂牌1.5工业50年164056.75/3P(2011)104号湖北垦鑫房地产开发有限公司汉阳区墨水湖北路（汉阳民政局对面）0.74居住兼容商业挂牌2.6住宅70年  商服40年4800431.612490.14P(2011)108号武汉城投房产集团有限公司汉阳区玫瑰园东路与永丰路交叉口东南角0.21公共设施（酒店）挂牌4.

38、75商服40年324010093186.45P(2011)075号中铁房地产集团有限公司汉阳区磨山村A包16.22居住挂牌2.85、1.86住宅70年58600240.781485.26P(2011)076号武汉祥泰源置业有限公司汉阳区磨山村B包18.74居住与公共设施混合挂牌3.2、3.0、2.85住宅70年  商服40年84700301.281488.37P(2011)060号武汉蓝空房地产开发有限公司汉阳区潮江村17.5公共设施兼容居住、居住挂牌3.32、3.5住宅70年      商服40年89800342.051501.22

39、8P(2011)050号武汉西高电气有限公司汉阳区黄金口五村特1号、百威路以北0.3工业挂牌1.5工业50年25856.57/9P(2011)057号名流置业武汉有限公司汉阳区邓甲村19.16居住挂牌2.163.9住宅70年  商服40年142860466.311903.61.26商业金融业4.8310P(2011)034号河南和昌置业发展有限公司汉阳区二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西6.37居住挂牌2.2住宅70年42071440.213001.411P(2011)035号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西3

40、.83商业金融业挂牌3.6商服40年22446390.941628.912P(2011)036号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西4.69商业金融业挂牌3.8商服40年28509405.381600.213P(2011)004号武汉市汉阳黄金口都市工业园区管理办公室汉阳区黄金口工业园东南片0.64工业用地挂牌4工业50年53055.38/14P（2010）091号武汉南国洪广置业发展有限公司武昌区彭刘杨路（首义文化区D地块）0.172商业、社会停车场库招标地上约为1.16,地下约为1.58商服40年12300476.242605.9315

41、P（2010）034号中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司汉阳区十里铺赫山北路昌家湾73号0.29市政公用设施（加油站）挂牌0.25商服40年80801842/根据项目用地现状，结合目前房地产市场情况，考虑地块预期发展趋势，初步确定打包地中的可出让用地出让价格如下表所示：项目用地出让价格一览表用地类别编号用地性质用地规模规 划容积率楼面地价（元/平方米）土地单价（万元/亩）公顷亩可出让用地1二类工业用地5.14 77.10 1.275060.00 2一类工业用地34.05 510.75 1.275060.00 3行政办公用地15.43 231.45 3.21400298.67 4商业金融用

42、地3.33 49.95 3.22700576.00 1.17 17.55 2.82700504.00 5二类居住用地34.63 519.45 32500500.00 66.56 998.40 2.52600433.34 公益性用地1加油加气站0.24 3.60 10000.31 4.65 10000.24 3.60 10002独立公用停车场用地0.40 6.00 6000.83 12.45 6003行政办公0.33 4.95 3.21400298.67 4游乐用地0.38 5.70 300二、土地出让收益根据下表测算，土地出让总收入为1035261.00万元。土地供应计划及收入估算表序号项目合

43、计计算期123456供应比例100%0%10%10%25%25%30%一土地面积（亩）3083.10308.31 308.31 770.78 770.78 924.93 1商业用地面积（容积率为3.2）49.9505.00 5.00 12.49 12.49 14.99 2商业用地面积（容积率为2.8）17.550 1.76 1.76 4.39 4.39 5.27 3居住用地面积（容积率为3）119.4011.94 11.94 29.85 29.85 35.82 4居住用地面积（容积率为2.5）1398.450139.85 139.85 349.61 349.61 419.54 5工业用地面积5

44、87.85058.79 58.79 146.96 146.96 176.36 6行政办公用地面积231.45023.15 23.15 57.86 57.86 69.44 7加油加气站用地面积11.8501.19 1.19 2.96 2.96 3.56 8独立公用停车场用地面积18.4501.85 1.85 4.61 4.61 5.54 9行政办公用地面积4.9500.50 0.50 1.24 1.24 1.49 10游乐用地面积5.700.57 0.57 1.43 1.43 1.71 11公交首末站用地面积13.501.351.353.3753.3754.0512其他用地(成本返还)624.0

45、0 0.00 62.40 62.40 156.00 156.00 187.20 12.1变电所6.15 0.00 0.62 0.62 1.54 1.54 1.85 12.2轨道车场358.50 0.00 35.85 35.85 89.63 89.63 107.55 12.3通信机楼4.65 0.00 0.47 0.47 1.16 1.16 1.40 12.4建筑垃圾转运站100.95 0.00 10.10 10.10 25.24 25.24 30.29 12.5废品物流基地150.00 0.00 15.00 15.00 37.50 37.50 45.00 12.6医院3.75 0.00 0.3

46、8 0.38 0.94 0.94 1.13 二土地出让价格1商业用地出让价格（万元/亩）（容积率为3.2）576.00 5765765765765762商业用地出让价格（万元/亩）（容积率为2.8）504.00 504 504 504 504 504 3居住用地出让价格（万元/亩）（容积率为3）500.00 5005005005005004居住用地出让价格（万元/亩）（容积率为2.5）433.34 433.34 433.34 433.34 433.34 433.34 5工业用地出让价格（万元/亩）60 60 60 60 60 60 6行政办公用地出让价格（万元/亩）298.67 298.67

47、298.67 298.67 298.67 298.67 7加油加气站用地出让价格（万元/亩）1000100010001000100010008独立公用停车场用地出让价格（万元/亩）6006006006006006009行政办公用地出让价格（万元/亩）298.67298.67298.67298.67298.67298.6710游乐用地出让价格（万元/亩）30030030030030030011公交首末站用地出让价格（万元/亩）30030030030030030012其他用地(成本返还)（万元/亩）316.32316.32316.32316.32316.32316.32三土地出让收入（万元）103

48、5261.00 103526.10 103526.10 258815.25 258815.25 310578.30 1商业用地出让收入（容积率为3.2）28771.20 2877.12 2877.12 7192.80 7192.80 8631.36 2商业用地出让收入（容积率为2.8）8845.20 884.52 884.52 2211.30 2211.30 2653.56 3居住用地出让收入（容积率为3）59700.00 5970.00 5970.00 14925.00 14925.00 17910.00 4居住用地出让收入（容积率为2.5）606004.32 60600.43 60600.

49、43 151501.08 151501.08 181801.30 5工业用地出让收入35271.00 3527.10 3527.10 8817.75 8817.75 10581.30 6行政办公用地出让收入69127.17 6912.72 6912.72 17281.79 17281.79 20738.15 7加油加气站用地出让收入11850.00 1185.00 1185.00 2962.50 2962.50 3555.00 8独立公用停车场用地出让收入11070.00 1107.00 1107.00 2767.50 2767.50 3321.00 9行政办公用地出让收入1478.42 14

50、7.84 147.84 369.61 369.61 443.53 10游乐用地出让收入1710.00 171.00 171.00 427.50 427.50 513.00 11公交首末站用地出让收入4050.00 405.00 405.00 1012.50 1012.50 1215.00 12其他用地(成本返还)197383.68 19738.37 19738.37 49345.92 49345.92 59215.10 12.1变电所1945.37 196.12 196.12 487.13 487.13 585.19 12.2轨道车场113400.72 11340.07 11340.07 28

51、351.76 28351.76 34020.22 12.3通信机楼1470.89 148.67 148.67 366.93 366.93 442.85 12.4建筑垃圾转运站31932.50 3194.83 3194.83 7983.92 7983.92 9581.33 12.5废品物流基地47448.00 4744.80 4744.80 11862.00 11862.00 14234.40 12.6医院1186.20 120.20 120.20 297.34 297.34 357.44 2、土地交易服务费根据省物价局关于土地交易服务收费有关问题的通知（鄂价房服20076号），以拍卖、挂牌等公开方式出让（租赁）、转让（协议转让）国有土地使用权、探矿权、采矿权的，按照成交价格总额，采取差额定率分档累进计收，具体收费标准如下：档次成交额（万元）累进计费率（%）110以下（含10）2.50%210以上至100（含100）2.00%3100以上至500（含500）1.20%4500以上至1000（含1000）1.00%51000以上至5000（含5000）0.80%65000以上0.65%根据测算，本项目土地交易服务费合计为6785.95万元。三、国家规定计提费用土地出让总收入为1035261.00万元，交易服务费为6785.95万元，项目改造总成本为975257.80