2020商业地产政策

1、2020商业地产政策展望下半年，出现利率明显下行的概率不大。房地产调控政策加码，下半年房地产销售将加速调整。20172017 年 3 3 月 份以来，北京、石家庄、郑州、广州等城市相继发布了楼市调控升级政 策，或提高限购门槛，或提升首付比例。从全国趋势看，本轮房地产调 控相比“9 9 3030”执行力度更严，特别是北京为代表的一线城市，再次全 而收紧。我们预计部分二线城市将跟进提高按揭贷款利率，主要城市房 贷利率将进一步收紧。预计 20172017 年下半年商品房销售增速将加速下 滑，调整进入下半场。区域继续分化格局， 三四线城市成亮点。 从我们跟踪的 4040 个城市交 易数据看，年初以来，

2、一线城市商品房成交面积回落幅度最大，二线城 市次之，三线城市回调幅度最小。从销售价格看，三线城市 4 4 月份新建 商品住宅价格指数同比增速创下近期新高。一线和二线城市销售价格均 有所回落，其中一线回落幅度较大。由于热点城市的房地产调控政策不 断加码，三四线城市房地产政策依然以去库存为主，预计下半年三四线 城市的销售情况依然要好于一二线城市。一线和三线土地成交放量，预计下半年增速将放缓。1-51-5 月份，在 我们重点矢注的 4040 个主要城市中，一线城市土地供应和成交明显放 量，但趋势有所下滑，并且土地成交均价增速同比开始下滑。二线城市 的供应而积和成交而积同比均有所下降，但成交均价依然保

3、持增长。三 线城市的供应面积、 成交面积和成交均价均保持增长。 从成交总价看，1-51-5 月份，一线和三线城市同比增长均为 87%,87%,二线增长约 4%4% 我们预 计在土地供应整体偏紧，房地产销售下半年加速调整的环境下，20172017 年下半年土地成交增速将放缓。房地产投资增速年内首降，预计下半年将向下调整。20172017 年 1-51-5 月，全国房地产幵发投资 3759537595 亿元，同比名义增长 8.8. 3%,3%,增速比 1-41-4 月份回落 0.50.5 个百分点，今年以来增速首次出现下滑，房地产销售下滑 对投资的影响己幵始显现。预计在热点城市房地产调控政策进一步

4、收紧 的情况下，预计下半年房地产投资将向下调整。维持行业“看好”评级。由于城镇化催生的房地产需求依然处于释 放期，中长期驱动因素并没有发生根本变化，因此维持行业“看 好”评 级。调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降，可尖注业绩增长较 明确、估值相对较低的房地产龙头企业，如万科 A A (000002)(000002)、保利地产 (600048)(600048)和首开股份(600376)(600376)。风险因素： 房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期； 货 币政策收紧。新商业项目不断涌现维持巨头争霸格局2012017 7 年全国预计将至少开出 31310 0 个大中型项目， 商业

5、体量超过 36003600 万平方米。从幵发商或运营商企业背景上看，整体仍以万达、华润置 地、新城控股等专业商业地产开发企业为主力军，王府井、永旺等传统 商超企业也在购物中心转型路上越走越远，以住宅开发出身的大中型房 企也有不俗表现。继续抢夺最后一公里复合型社区商业产品有优势纵观房地产行业的发展历程，过去很多年，房地产行业的服务对象 主要是中年人、青年人，主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设 大型社区。在新的经济形势下，房地产行业需要转型发展，建议房地产 行业应该在涉老方而投入更多的精力，这将是房地产行业的一个重大变 化。房地产行业在规划未来建设项目的时候， 首先要考虑行业服务人 群 主要

6、是谁，需要安排哪些配套服务设施等问题。在产品类型上，潘利群 预测房地产行业未来可能会更多向涉老方面转移。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从 单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商 业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人 们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域 最具竞争力的核心优势。电商 020020 平台串联线上线下大数据应用步伐将加快互联网浪潮来袭，对传统的实体商业可谓是不小的冲击，在这样的 背景下，房企纷纷拥抱互联网，各类电商 020020 平台层

7、出不穷。020020 带给我们的，是更好的用户体验，消费者网上筛选、线上支 付，线下享受产品和服务的过程，是商业地产互联网化的一个基本逻 辑，但仅仅是一部分。简单的 B2CB2C 平台，或者是通过日常的销售带来 的收益是相对固定的，但我们要更多的矢注利用互联网改造之后给商业 地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。利用互联网产品，快速的达成规模化、可复制性是长期目标，短期 目标是借助互联网手段，用互联网的文化，进行 H H 常的销售渠道的拓展 和改造。互联网电商每年的价格战，可能让人目瞪口呆，我们可以思 考，最终的收益在哪里？用户体验是不变话题服务类消费将影响行业格局零售业正在被科技改变是大势

8、所趋，但在电商如此发达的今天，消 费者之所以还会选择去实体店购物，主要还有一个重要的原因体 验。众多消费者追求的不再只是单纯的线上价格比较、图片感知和不停 地下拉页而，而是另一种可以接触、可以摸一摸、实实在在的体验产 品。漂亮大气的商场环境由此而生，甚至连水果店、杂物店、饰品店这 些“沿街贩售”的品类都出现了高端零售品牌的身影。一个个基于极致 线下用户体验而生的概念也让人为之炫目，智能导购、电子会员卡、电 子试衣间等都在昭示着一个尖于用户体验的不变话题。以现阶段商业零售业的发展来看， 经常出现在购物中心中的体验 式 业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTVKTV、美容美体、 儿童职

9、业体验、儿童游乐等业态。“体验式商业”最常见的载体是儿童游乐中心，因为游乐中心在 游玩方式、经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；同时，游乐中心 在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。轻资产模式遭遇困难玩法有危险轻资产目前在国内，主要还是指以输出管理为主，帮助他人管理与 运营商业项目，一般层而的以收取管理费为主要盈利，高些层次 的可以 通过资木运作在未来退出时获得更高的收益，但本质上都是 不出钱的低 风险模式。现在很多公司，可能刚做了一两个坪效中等的商业项目，就开始 而 不改色心不跳的进行管理输出了，这个玩法其实非常危险。因为 商业地 产有很强的个性化特征，地域，人群

10、，城市层级等很多因素都会影响到 全程运作，别说你的模式还没有成熟，就是成熟了也不见得能有效复 制。所谓轻资产，应该是结合双方的优势形成共贏，而不是变相的分 担 投资风险，或者拿别人的钱玩自己的游戏。这对想要在 20172017 年大展轻 资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。百货业复活信号初现转型生活方式中心是出路实体经济并不仅仅指的是实体店铺，更多的指的是生产厂家。很多 生产厂家直接在天猫上开店，在一定程度上节省了很多人力成本，释放 了多余的劳动力，从而使他们去从事新兴的行业。同时电商的发展，激 活了人们的创业热情，很多濒临破产的企业通过淘宝得到了复活，很多 地方丰富的农产品

11、通过电商打开了销路。同时，电商还促进了很多新兴行业的创业，也带动了就业，如物流 快递行业，随着电商销售的猛增，大大地促进了物流快递也的发展，快 递小哥也成为了一个新的职业，这样也带动了物流公司的创业，也为人 民提供了新的就业岗位。还有很多的平而设计师，在电商平台上也实现 了他们的价值。那些客服小妹、淘宝库管等等都是电商发展的受益者。可以说，电商在一定程度上促进了实体经济的发展，因为有了电商 的平台，很多厂家的销量更大了，生产有时候还出现供不应求的情况。 同时也有些电商平台实现线上线下相结合的形式，为实体店 带去了更多 的客流量。在电商的冲击下，百货业的衰亡论调己持续近十年，从逃避到被 迫 直而

12、，经营者们终于开始走出舒适区尝试突围。百货之困源于消费者冷 漠，不是市场抛弃了百货，而是百货严重的路径依赖使其不 再真正尖心 消费者。而这种突围意识一旦觉醒，满血回归消费市场则指日可待。养老地产依然大有可为旅游地产趋向个性化定制老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。 逆抚养比例的持续下行 意 味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势，而地产作为养老最 重要的 载体之一，未来有着很大的发展空间。国内外有一大部分投 资者都在矢 注养老地产，因此养老地产未来仍是一片蓝海。同时旅游业的火热给旅游地产也带来了机会， 据新华社报道， 20162016 年，国内旅游人数达 43.43. 8 8 亿人次，同比增长

13、 9.9. 5%;5%;旅游投资达到 1.21.2 万亿元，同比增长 20%20% 20172017 年相比过去一年，旅游地产更具有个性 化定制的特点。目前，旅游地产己经逐渐在脫离一应俱全的开发模式，更多的高端 客户倾向于个性化的度假模式，因此将服务业的个性化做到极致，定制 化专属化模式才是旅游地产未来趋势。在高速发展的旅游市场环境下，旅游地产项目消费不断增加。未来 5 51010 年， 旅游地产将成为我国房地产市场的重要发展方向。 20172017 年， 国 内外旅游地产竞争形势将越来越激烈，谁又能在群雄逐鹿的激烈市场竞 争中脫颖而出呢?我们拭目以待。20172017 年将是“社群”年新商业

14、模式有待探索微信对商业地产的贡献，除了移动支付，就是将这个行业的人分类 建立起了各式各样的社群，不管是拓展、招商、运营，还是餐饮、服装、娱乐，各有各的圈子，拉近了信息对称，促进了信息分享，高效粘 合了拓展和招商，认可场子和认可人，变成同样的重要因素了。这仅仅 是对于我们这个行业的从业人员而言，仅仅是一个狭义的社群。互联网时代，人与人的矢系脉络联系变得更为紧密，一个新的词 汇 被频繁提出一一社群。在金融工具被众多房企考虑如何做为实现转型手 段的同时，也将目光聚焦于社群，抓住人的共性构建社群，即有可能抓 住市场。20172017 年，社群经济将会是一种新的商业模式，这几年的场景街区出 现是社群经济的一个有益探索。未来一年，场景不再局限在某个街区， 而会扩大，整个卖场形成一个泛场景化的状态。跨界而来，和而不同，在场景体验