房地产标杆企业成本管理流程核心精解

1、1房地产标杆企业成本管理流程核心精解 201312201312中国中国郑州郑州主办机构：赢房中国主办机构：赢房中国2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（目标成本测算表除外） 4课程对象地产公司

2、董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 5课程目录u工程合同管理u签证变更管理u预结算管理 u工程档案管理 u招标采购管理 u全成本管理 61.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解 合同管理分工原则 合同管理遵循原则 合同结算约束原则 工程合同分类原则工程合同拟稿审批表 审批流程 工程合同管理71.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款审批流程 付款原则 特别事项工程付款审批表工程合同管理81.3 合同精细化管理工程合同管理91.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧u合同签署时间：小心

3、致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别工程合同管理101.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质u u u要命的开工令工程合同管理111.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 避免小合同大结算工程合同管理121.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理131.8 案例探讨 工程合同管理合同索赔案例 某别墅项目由多种户型组合而成 部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向 施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失 请问本案如何处理索赔？ A 设计负全责 B 施工单位负全责 C 设计负主要责任，施

4、工单位负部分责任 D 施工单位负主要责任，设计负部分责任142.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解 通用管理原则 签证变更类型 签证变更流程 责任承担原则 结算控制条款签证变更单 一个指令单可有多个确认单 现场土石方签证确认办法 审批单不能替代确认单签证变更管理152.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据u单三：结算根本依据 不是唯一 事后补单案例 绿化变更案例签证变更管理162.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点 紧急情况约定 来自乙方对甲方的保护 不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确

5、认记录 无效规定 三单齐全 专业会签 交楼影响 原件结算签证变更管理172.4 签证变更处理三大原则 u u u 土石方案例 材料换填案例 签证变更管理183.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解 通用原则 资料规定 计价原则 施工组织设计特别条款预结算管理193.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解 通用原则 结算流程 时间要求 优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理203.3 标杆房企制度流程工程报送结算资料作业指引详解 通用要求 特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理213.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解 通用原则 关键原则 权利责任 复核基本

6、方法 复核过程控制预结算管理223.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理233.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细节技巧屋面防水、园建基础案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算涂料结算案例 预结算管理243.7.1 目标成本阶段对结算的管理u u u 预结算管理253.7.2 施工图阶段对结算的管理u u 预结算管理263.7.3 招标阶段对结算的管理u u u u 预结算管理273.7.4 施工阶段对

7、结算的管理u u u 预结算管理283.7.5 结算阶段对结算的管理u u u u u u u u u 预结算管理293.8 管理结算的六个方向u u u u u u 预结算管理303.9 结算三大条件 u u u 预结算管理313.10 案例探讨 预结算管理绿化变更案例 签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元 修正此错误，对方将由最低价变成次低价 对方董事长签下承诺函，同意价格不调整 请问本案如何处理？lA 仍由该公司中标，合同金额不变lB 取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）lC 其它建议324.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解 通用原

8、则 档案分类 归档主线 保存规定工程档案管理334.2 工程档案存放原则u存档文件u查询文件u制度文件u结算文件u过期文件工程档案管理344.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理354.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理365.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解 通用原则 决策机构 职责分工及详细分工表 招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例 标底规定 投标单位规定供应商管理案例

9、 定标规定 废标规定工程采购管理办法招标采购管理375.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解 保密级别 范围规定 内控规定招标采购管理385.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解 审查原则 考察原则营销整合案例 招标采购管理395.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u采购模式分类u采购原则u战略合作层级u供应商分类u采购业务框架图招标采购管理405.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例 错漏项处理原则 废标、弃标情况 目标成本 不平衡报价 特别条款 传播范围 标书准确性判断技巧招标采购管理415.6 外联环节关键控制点 u组织分工u外联原则招标采购管理425.7

10、发标环节关键控制点 u发标原则u留下痕迹u发标案例 招标采购管理435.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则u留下痕迹u串标案例 招标采购管理445.9 开标环节关键控制点 u开标原则u囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理455.10 定标环节关键控制点 u定标原则招标采购管理466.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别476.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言u我在赚钱谋生预算员u我在做全国最出色的石匠活造价师u我在建一座教堂成本管理者u不是职务决定一个人

11、是否是管理者管理角度看成本486.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 496.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理506.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理516.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前u企业经营目标=预期售价-目标成本526.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本

12、管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件536.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理开发开发间接费间接费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建安建安成本成本546.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本u前期准备费u建筑工程费u安装工程费u室外管网工程费u园林环境费u配套设施费u开发间接费u期间费556.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期

13、售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线566.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行576.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解 目标成本文件构成 目标成本管理原则 制定步骤 修订条件 考核指标586.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理596.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理606.15 标杆房企目标成本测算表

14、全成本管理目标成本测算表简介616.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解 编制依据 各部门作业目标 控制要点u施工组织案例 626.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理u借助网络u政府部门u造价管理u咨询公司u施工企业u房产公司u亲朋好友u楼盘考察u实地踏勘u谨慎对比636.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解 概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计 结构设计 安装设计 环境设计 销售包装工程设计 u组团划分案例 u景观设计案例 646.19 标杆房企产品线 全成本管理656.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管

15、理工作指引详解 无效成本定义 无效成本分类 无效成本控制措施 无效成本分析表u材料保管案例u无效成本案例666.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理u成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程u动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整676.22 动态成本管理意义全成本管理u保证成本处于可控u保证目标成本实现u提供成本决策依据u满足融资渠道需要686.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约

16、签约金额金额变更变更签证签证合同合同调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本696.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理u全过程管理原则u全员管理原则u目标管理原则u责任管理原则u及时调整原则706.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月报介绍716.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理u实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本u责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的u属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成