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文档简介

1、社区商业规划设计的八大要点随着城市化进程不断深入、交通网络日趋兴旺,在郊区地价相对低的情况下,“郊区大盘社区商业成为众多企业大亨选择的热点区域.但是,郊区大盘的社区商业,往往存在几个问题:体量大,人均商业面积远超正常水平;人气差,缺乏消费力支撑,难成气候;定位不准,导致业态经营混乱.如何解决规划设计矛盾本文从商业配套、总体规划、业态规划、建筑布局、建筑结构/水电/暖通设计、交通设计、建筑外观及景观设计等8大方面进行阐述.1、商业配套建设类型根据楼盘工程特点及整体布局,可建设以下不同类型的商业配套:1.1 住宅底商即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房,以根本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利

2、性需求.1.2 独立商业街位于住宅社区内的以平面形式根据街的形态布置的单层或多层商业物业,其沿街两侧设有独立商铺,以充分满足居民的日常生活需要.1.3 社区商业中央包括设置在楼盘人流集中地区,是各种业态的社区商业效劳网点相对集中的商业地域,超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体,与酒店、运动中央等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系.2、商业配套规划原那么2.1 便利性原那么:商业从空间上实现就近性,从而形成时间上的便利性,表达满社区居民便利性需求的原那么;2.2 和谐性原那么:实现住宅与商业的相对别离,充分表达商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民,保证商业内外环境与居住

3、环境的相互和谐性原那么;2.3 开放性原那么:在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭,保证能同时效劳于外部客流和通过性客流,符合政府对区域总体商业规划的要求;2.4 适度开发原那么:商业配套的开发建设以服从住宅需要为根本原那么,商业配套的开发要适量,根据居住人口情况及楼盘开发进度,分期分阶段开发商业配套;2.5 景观再造原那么:以景观意境为线索,将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘,创造新的景观,营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境.3、总体规划建设要点3.1 中型楼盘:3.1.2 楼盘总人口规模:2000-5000户;3.1.3 商业配套的总建筑规模:可参照人

4、均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置或参照总建筑面积的5%-7%勺标准进行配置;3.1.4 可设定的商业层次:住宅底商+商业街;3.1.5 商业交通时间:步行10分钟以内;社区商业中央或社区商业街应配有功能较完善的商业效劳业网点15个以上;3.1.6 商业功能满足:日常性效劳与商品并重,可经营便捷性餐饮或少量中西餐,可根据实际情况选择建设商业街的类型.3.2 大型楼盘:3.2.2 楼盘总人口规模:5000-15000户;3.2.3 商业配套的总建筑规模:可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行配置或参照总建筑面积的7%-8%勺标准进行配置;3.2.4 可设定的商业层次:住宅

5、底商+商业街+社区商业中央,商业街和社区商业中央的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80%20%宜;3.3.4 商业交通时间:社区商业中央与住宅的距离不少于100米,步行15分钟以内,辐射半径约1000米;3.3.5 商业功能满足:可建设全方位效劳和商品的社区商业中央的设置,并结合休闲娱乐类商业的补充,餐饮可全业态引进,应有不少于10种业态店铺的规划,各业态搭配协调.4、业态规划设置要点4.1 各种商业业态建筑面积规划比例宜根据购物超市或便利店、生活用品专卖店等40%、餐饮日常性餐饮30%和其他便利效劳洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政效劳等30%的比例进行设置.4.2 中型楼盘应配置超市或便

6、利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政效劳等根本效劳,肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置;4.3 大型楼盘除设置以上商业业态外,还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施,并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车效劳店等效劳设施4.4 青少年活动、老年活动中央、自行车库,可根据楼盘开发具体情况进行配置;4.5 建筑规划报建功能原那么上为“商铺或“商业,不具体明确业态,以保证业态可转换.5、建筑布局要点5.1 总建筑面积超过50万平方米的楼盘应在首期.小区主要入口处集中建设组团式社区商业中央,并以集中独立商业形式设置,同时在

7、二期、三期组团位置或重要出入口按人口规模和地块条件配置住宅底商或单侧式商业街及小型商业中央5.2 总建筑面积在20-50万平方米的楼盘可结合工程情况,在首期组团中央位置集中配置住宅底商或单侧式商业街;5.3 商业街及社区商业中央应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方,应临街或临路设置,如设置住宅底商,也必须临街或临路;5.4 商业街可根据条件合理布置,但规模不宜过大,长度应限制在100-150米之间,最长不要超过200米;5.5 两侧式商业街宽度应限制在8-10米,最宽不超过12米为宜,单侧式商业街宽度应限制在5米左右;5.6 单侧式商业街的高度以不超过5.5米为宜,层数以单层

8、为宜;双侧式商业街高度以不超过10米为宜,层数不超过两层为宜;5.7 商业街宜根据东西方向排列,以入口为中轴对称布局,建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素,使空间产生新的划分.5.8 社区商业中央宜与酒店、运动中央等大型配套形成组团,以酒店为中轴进行分散布局,同时社区商业中央应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划,这样节省停车位空间,又方便居民购置,更能提升商铺的价值.6、建筑结构、水电设计、暖通设计要点6.1 商业街、社区商业中央6.1.1 要求层高不少于4.5米,柱距在8米以上,楼层2层以下为宜,特殊情况下不超过3层;6.1.2 根据满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求6.1.3 设置专

9、用货流通道及专用停车场原那么上只设地上停车场,商业街停车数量不低于1辆/100m2,社区商业中央停车数量不低于1.5辆/100m2;6.1.4 预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳建议社区商业中央以150-200W/itf标准计算单位建筑用电量,商业街以120-150w/itf标准计算单位建筑用电量,餐饮规划区域的给排水量需到达国家标准且要预留烟道, 线、网络接入商铺内,根据未来用途和商家,在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件,各类水管、线缆等尽量不要外露,即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐;6.1.5 单间商铺建筑面积在30150平方米为宜,最大不要超过500平方米;6.1.

10、6 商铺进深根据经营业态进行规划,以7-12米为宜,最大进深不要超过18米;6.1.7 商铺开间以3.5-8米为宜,如果商家后期经营需要较大门面,那么可以通过横向打通的方式扩展空间;6.1.8 商铺开间与进深的比例以1:2为宜,最好不要超过1:3;6.1.9 商铺内部原那么上不进行室内装修,保持毛坯状态,商业街及社区商业中央需装修公共通道、大堂等公共局部;6.1.10 商业街和社区商业中央的商铺原那么上不安装空调,但需要预留空调外挂位置,可统一设置百叶窗或其他装置;6.1.113 层以下的商业街和社区商业中央原那么上不安装手扶电梯,超市、农贸市场设置在二楼区域的,需预留手扶电梯位置;6.1.1

11、14 其它照明电源的设置:主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路.同时为保证商铺今后可能采用三相电源,需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间,以保证今后线路的更换.6.2 住宅底商6.2.1 要求层高不少于3.5米,层数以1层为宜,应合理优化剪力墙设计,以保证商铺的使用空间建议采用框架剪力墙结构;6.2.2 预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳建议住宅底商根据单位建筑用电量以100w/itf标准方f算,但不设置餐饮所需的烟道, 线、网络接入商铺内,各类水管、线缆等尽量不要外露,即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐;6.2.3 商铺外观设计

12、应考虑改造外装的需要,预留商家招牌、广告和其它饰物的位置6.2.4 为降低噪音和视觉干扰,在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开;6.2.5 单间商铺建筑面积在2050平方米为宜,最大不要超过200平方米;6.2.6 商铺进深根据经营业态进行规划,以8-10米为宜,最大进深不要超过15米;6.2.7 商铺开间以3-5米为宜,如果商家后期经营需要较大门面,那么可以通过横向打通的方式扩展空间;6.2.8 商铺开间与进深的比例以1:2为宜,最好不要超过1:3;6.2.9 商铺内部原那么上不进行室内装修,保持毛坯状态,商业街及社区商业中央需装修公共通道、大

13、堂等公共局部;6.2.10 住宅底商不安装空调,需要预留空调外挂位置,可统一设置百叶窗或其他装置空调外挂位置一般要高于地面2.5米,但不可设置在住户阳台附近,以防止扰民;6.2.11 住宅底商不安装手扶电梯,不预留货梯位置,不设置专用货流通道及专用停车场.7、交通设计要点7.1 运动与通路:设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求,根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式,设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道;7.2 人车分流:人流与车流应防止交叉,利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间,保证行人在购物时的平安;7.3 停车位:商业街可沿街布置停车位,社区商业中央需集中区域布置停车位,并利用适宜的绿化进行分割,合理地布置人行商业空间.8、建筑外观及景观设计要点8.1 商业街及社区商业中央以景观意境为线索,根据所处位置的不同,适当设计不同的景观区,同时在根据建筑的轴线在相关节点上进行绿化种植以形成景观序列,种植应以常绿树种和欣赏性植物为主,适当限制台阶数量,所有景观区应保持既相互联系又具统一性;8.2 建造室外休闲空间,因地制宜设置廊架、凉亭、花台、喷泉、

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