商业街推广方案解析

1、商业街推广方案一、商业街S.W.O.T分析优势S现房销售单层底商铺周边居民消费潜力区域市场环境下催生的商业体劣势W尚未形成商业气氛商业覆盖水平受到一定限制周边商业环境差偏离市中央商业圈时机O一期业主已入住,二期交房在即风情商业街的景观体验社区品牌的影响力本区域的未来市场开展方向竞争T市场商业产品类型竞争营销模式竞争各区域开展环境竞争二、工程定位1、总体定位我们通过对市现有的社区类商铺和周边的商业环境的反复调查与分析得出如下结论：表一：市社区类商铺特征工程消费人群特征商业经营业态组合效劳范围存在问题建业帕拉帝奥本社区居 住人群文峰城市花园属文峰广 场商圈麦当劳、极品网吧、 小天鹅艺术中央、鄂 尔

2、多斯、金利来、 adidas、PLAYBOY、 胖东来名鞋运动服饰 店、花店饮品店、娱乐 店、便利店、中 餐厅、服装店、 百货店将社区商业与城巾商业定 位混淆,开发体量是见路建 铺的现象,最终导致大量商 业成为规划中的牺牲者,二 层商铺的不实用,主力生活 百货店未规划.过于扩大社 区商铺的经营范围许继花园许继厂区网吧、移动通信、许 继花园餐厅、爵士咖 啡厅、魏都区国库支 付中央、魏都区会计 集中结算中央、国家 电网公司以行政办公、休 闲、效劳类为主商业体量的小,单体面积大 效劳人群窄小,周边商业氛 围差,难以形成消费习惯, 另由于大局部有行政单位 占据,商气严重受阻新天地商务广场书香美林许强花

3、园表二：以本案为中央周边商业环境工程商业业态消费人群特征效劳范围存在问题饭店、面包店、肉专医院看礼品、烟酒、商业户数较少,可选性少,物jx 野化野r食店、鲜果行、租病人、烟厂小吃、医院用品类型单一、经营环境差、服十字路口书店、寿衣店、骨 灰盒、烟酒礼品店家属院品务您度较低毓秀路七一路口要以饮食为主,服人事局、财 政局、审计以周边学校 和居民家属多为公家房产权,不归个人所至新兴路与毓秀装店、精品店、土局、消防支院的日常生有所以房租金水平浮动不大.产生活用具、学生队、县国税 局、医院等活用品为主2多为长期租用户,很多是长路口用品店、美容店、理发店、烟酒副食店、菜巾场、超市、电器店、网吧等家属院年在

4、此居住都为老居民较为 熟悉.房子的建筑及环境较差 整体业态档次较低.八一路(劳动路五金店、诊所、网 吧、便民超市、小技校、农村 信用社、工多为周围居 民所效劳的经营产品档次较差,没有人至五一路之间)饭店行、服装 厂、洞上村生活店类气,周边居民消费水平偏低. 八一路西头门面房个体户房, 租金及经营环境难以提升上 去很多门面房处于空置状态.通过上表我们可以看到：(1)、现有的同层次的工程中多数只为卖房而建房,对于商业的前期开发,后期物业治理和经营均是简化流程(2)、商气缺乏的也要拨高价进行包租(3)、本案工程周边商业与本案没有可比性 (4)、工程0.5公里内聚集着数十个家属区对较高点层次、产品可选

5、性 较多的商业急需(5)、本工程周边商业现根本上属空白,不能满足人们的消费,空白是 商业空白,是商业不能与消费成均衡,潜在市场空间巨大.通过对现已开发和销售的商业工程中,本案的推广因借鉴其优势和改良不 足之处.并理解熟悉到商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消 费者“四位一体,在于共赢,成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡 过程.即：四位一体,在于共赢开发利益r投资利益r 经营利益一下消费利益一T开发产品/经营模式通过对其它工程商业推广理解和已程现的调查分析得出对商业推广在本市需要整合的一些资源,通过对此的把握能更好的展示出产品影响力和加速销售,并使其商业气氛快速形成.商业工程有 3

6、种可利用的资源：视觉资源、环境资源、人流资源充分打造、挖掘、展示、利用好这 3种资源,将提升商业物业的价值.视觉资源：即工程的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力,是 否给人以良好的感受.视觉资源是决定物业价值的要素之一.环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等,现在的商 业的主流趋向已经变为“体验经济,只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产人流资源：有人气,才有商气、财气.如何充分利用现有人流,如何吸引 更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有消费者 的需求,视觉资源和环境资源是人流资源的载体.2、形象定位案名：新天商业步行街因

7、商业街本身属于工程的社区生活配套类产品,而以“新天取名不仅溶 入了社区与其形成一体,还能以万象新天社区商业景观的溶合突出“风情和 谐商业.从工程的“敢叫西城换新天的气势,到达“在欣赏中购物的新体验社区类购物模式的目的.3、业态定位从本案的商业铺面的交通路线上看,工程分为邻里街、商业步行街、沿街商铺 结合三类商铺的人流走向,进行从商业业态及功能划分上进行定位.邻里亲情商铺该段商业与社区景观、商业街景观相溶合是以后效劳于整个工程的主力景观商业的最好的展示,主要为社区效劳那么更注重于 -效劳功能价值, 在功能分区上应着重必免破坏商业景观和影响居住环境的商业业态进住.根据对市场研究结果,结合前期对许昌

8、的初步了解,列出以下业态的需求:业种名称需求状况其他说明便利店80%具体的业态区域划健身49 . 6%分,将通过商家进住洗衣烫熨28 . 2%的类型比例、周边消花店10 . 45%费人群的市场需求音像店8. 77%和业态的经营方式照相彩扩8. 48%进行确定.水果店26 . 87%蛋糕店、面包房9. 82%美容美发58 . 2%药店、药品超市42 . 5%茶室21 . 5%书店、书吧26 . 53%沿街独立城市商业街(待定)食尚休闲街理由：(1)、从本区域的业态经营和填补空白来看,周边众多较高质量的社 区居民和工厂,以其强大的号召力和季节的理想运用,必然形成大量的消 费人流,而在西区的老城区内

9、特别是本地段的餐饮休闲成为该该区域的有 效补充和必要业态.(2)、对于本段的商业那么重于表达其-商业价值,一方面是提升价格; 方面是为了提升本案的商业人气来带动商业气氛.(3)、商业街道的环境和门前路况比拟适合做为集中性的餐饮性商业待解决问题：(1)、本段的商业街虽然已是现房可是在工程的三期、四期建设当中其是 工程车的唯一通道,必然影响商家的进住和商业业态的气氛形成.(2)、饭店的建在住宅楼下的影响问题4、价格定位由于本区域的商业环境较差、零散独立、层次较低,在本案的销售中可比性 较小,因此本案的定价方式应从多方面考虑.根据屡次对市场的商业调查情况,依据租金、售价、和回报率的关系,对 本工程的

10、价格进行定位.工程、层数业态每平方米月租金五一路与许继大道1层临街住宅底商服装店29.8元/平方米/月五一路与新兴路1层临街商铺板材20元/平方米/月五一路与华佗路1层临街商铺胡辣汤老店5元/平方米/月木茶南50米二层临街商铺按摩店、包子店7.4元/平方米/月劳动路与华佗路1层临街商铺美容店26.7元/平方米/月1、租金的权数表通过地段、规模、配套、交通、成熟度和治理6个方面的权重比(每工程满分为10分)得到以下表格：地段规模配套交通成熟度治理权重行计租金五一路与许继大道647642727-35五一路与新兴路337732325五一路与华佗路11640125本呆南50米11530107.4力动路

11、与华佗路326501626.7865473030根据本案的整盘开发周期及未来周边环境的改善,本案在开业时,租租金可 到达30元/平方米/月,随着市场培育成熟,租金会慢慢提升.2、租金与售价的关系从上表数据结合各个地段的业态及经营情况,根据本案的社区和商业 规划特点,整体租金可到达30元/平方米/月.根据商业地产一般回收期10-12.5年计算单位铺按计：总投资=均价面积=均价X 40平方米1完成收回投资额=30元/平方米/月X 2 X 12.5(1)=(2)得,均价=4500元/平方米3、回报率根据商业地产的年回报率8%-10%,本案取平均数9%,反推测算9%=年租金收入+总房款总房款=面积X售

12、价得到实收价为4000元/平方米4、07年市商业地产均价市07年期房商业地产均价4800元/平方米结论:综合上上三个因素,建议本案销售均价为4000元/平方米.5、目标客户群体定位现经营百货类生意的客户对门面房的租金固定开支考虑长远的自营客生存在本区域的工厂家属现阶段在周边已经拥有了旧门面房的东家存放银行大量闲置资金的个体户政府公务员因不能经商而选择置业的客户事业单位和企业单位的买断工龄的离退休职工中小投资客以考虑长远稳定的为主三、销售策略1、价格策略1、定价原那么:先内后外、低开高走、动态调整(1)、低开高走策略是以优惠价入市,以品质形象实景的形象打入市场,以投 资即收益的现房销售抢占市份额

13、,获得市场关注、聚集人气,给潜在后续投 资者信心.(2)、有利于后继的外商价格浮动,在整个商业推广中不宜将好的铺位有潜 力的铺位一窝峰推出,应结合低开高走的策略,先以较为吸引力的风情体验 邻里街作为形象展示,以此稳定根底定价.再随着商业的进住、一期业主的 入住及外商交通路道的硬化,相应提升外商的沿街铺价格.(3)、以低价做前期销售为日后的涨价提供了有利空间,在开盘一定时间后 即可提价,从而使已购商铺客户对所购商铺心理上有升值感获得他们的成认, 树立良好口碑,为销售奠定根底.2价格分期策略在销售过程中保证实际涨价幅度在 10%-15%左右在销售完成30%时,作为一次价风格整,根据实际情况上涨-1

14、00-150 元在销售完成50%时,作为一次价风格整,根据实际情况上涨-150-200 元在销售完成80%时,作为一次价风格整,根据实际情况上涨-200元 在清盘最后阶段,价格作大幅度提升,上涨 200元保证和稳定前期客户的投 资信心,并有物业统一对余房对外招商,形成带租约铺提升余铺的物业价值.所有价格上调的幅度主要集中在解筹前期,在解筹日通过政策手段进行优惠, 以此促进购铺的积极性.3付款方式一次性付款按揭贷款2、销售策略1、招商先行,销售跟进因工程商铺已是现铺,是商家即可入住经营,但又考虑到：(1)、商家尚未入住,商气、人气不旺(2 )、招商和销售的推广会相应拉长销售周期不利于资金回款(3

15、)、因本案的租金高于周边的商铺租金,商家会因前期租金投资入而延长进入时间因此建议不需要大量招商工作的开展,而是采取针对意向经营户进行招商, 具店而可作形象展示促进其它商家抢鲜入住,提升物业价值,提升销售价格.2、提升售价以租金形式返还投资者,投资即受益即收一年租金.目的：(1)、解决工程现房销售所带来的人气、商气缺乏问题.(2)、迎合现投资热的营销模式,符合现投资人的心理.再以后销售和推广 中做平安文章,从而符合现铺销售、一层底商、社区性商铺等平安投资产品. 根本方式：营造带租约销售其有利条件即“现铺,以售价15万元铺子来说上涨 15000元,实际售价到达165000元,在签订合同的同时一次性

16、返还投资者一年15000元租金,对投资者来说相当于是在 11年内没涨租金的情况下收 回投资.并且是没有前期培育、交房推迟等风险. 具体的操作手段会在执行 中表达3、“租转售销售策略针对一些对未来商铺价格趋势把握不定的商家和有投资 +自营的客户,所采 取的销售策略.租用本工程商铺的客户在半年或一年内决定购置的,采用已 缴付的一定期限内的租金冲抵购房款,激发租户的消费心理,促使其由租客 变业主.消化局部面积的同时,促进商铺招商支持带租约销售策略.4、“客户推介奖励方案策略结合住宅的老带新策略,对已购房的客户带着其它客户进行购房并成交的客户,开发商将按所规定的标准奖励推介客户者.如,按其所购置的商铺

17、的2%的优惠价奖励.5、以品牌店带动商铺的租赁和销售策略在商铺的营销推广中,最常用的方法是通过主力店概念营销造势,以获得 投资人的认可和商气的“蝴蝶效应.引进知名品牌店,可通过对其进行租金 的优惠或者以前期约定时间内免其租金等优惠政策吸引其进住,但首先要营 造已经有明确的商家进行洽谈中,并将此信息向所有大商家传递和对现有的 投资客和租客进行宣传.6、开盘热销期间采用“一万变二万策略通过对大额的资金优惠促进“炒铺现象,并通过优惠多而减少销售价格 高的心理.对前30名排号或购房客户,签定合同就送现金抵扣房款.优惠幅度以10位制向后推,有二万减少至 5000元.7、投资组合策略(1)、针对五一路外商

18、大铺的“面积大、总价高所做的策略,并通过其 大商业带动小商业的展示出商业气氛和形象,在对前期所有商业客户的情况 分析得出对于此类商铺所面临的问题是“招商易、销售难.(2)、降低投资门槛,提升售价.通过此政策可较大程度促进该商铺的销 售,通较快地寻找到一大批不准备自主经营的中小投资者,引导他们组合投 资购置该类物业,目前主要问题是产权的分割.通过客户到访量的统计和回访及对市场的情况分析,并结合营销推广策略分 阶段性地利用以上策略进行组合.3、营销阶段目标四、推广策略1、核心卖点全一层底商现房产权铺全民创富型商铺三重商业带租约销售2、推广概念1推广侧重点工程整体情况的推介；开业、主力店信息的告之；

19、销售促销,招商和投资概念的广泛传播；2推广概念延展(1)、商业环境概念：本区域的城市复兴、重多居住区的建设是现代生活、现代城市商业重要标志和重要人气支撑点；(2)、商业功能概念：新天商业步行街,三重商业主题主题1、风情步行街主题2、邻里亲情商铺主题3、沿街独立城市商业街(3)、规划概念外街、步行街、邻里街,街街相连、店店相望,形成最大集客式商业 街；多重商业步行街,21世纪最具开展潜力、最具亲民的商业形态三重商业步行街,街街有景、户户邻街,在购物中享乐、在享乐中购 物间间沿街铺,户户招牌店(4)、商业文化概念社区商业文化魅力,塑造许昌商业典范新天商业大街,许昌首个现代理想居住商业文化的模范街(

20、5)、商业消费概念数十个主力产业家属区购物的天堂,经营户淘金的乐园有魅力,稳定人气自然旺盛；有人气,财源自然广进(6)、区位概念旺地掘金,势在必得；十几个社区,数万常住人口的消费力,只属于 业主;(7)、商业开展概念城市复兴的商业旺地,未来10年居住区商业新标王无论城市怎样摇摆,因居住人群而定；现铺出售,即买即受益,财富收益谁与争锋(8)、投资概念买旺铺拥有终身产权,一铺富三代 100%产权销售,100%财富收益一家一铺,终身产权销售买旺铺自己当老板,让钞票为你打工商家抢鲜进住,只等东家收租(9)、开业、主力店进住传播新天商业步行街(主力店进住)一一财富倒计时新天商业步行街一一盛大开业,举城共

21、庆3、营销阶段划分新天商业步行街正式销售期确定为 2022年月日-月份,总计 个月,项 目推广分为,目前的推广工作主要可划分为三个阶段进行：销售引导期：月日-月日这个是工程推广中一个较为关键的阶段主要在于租客和前期累计投资客户的市场反响.目的：完成工程“试水和工程推广一系列的准备工作,为后续工作打下根底；在短时间内将工程向外发散,提升工程在社会的认知度；塑造工程品牌形象,引起受众的注意完成前期累计客户和现阶段客户的认筹工作,以实现销售月的资金回收工作激发买家购置意欲,锁定目标买家在这个阶段,主要利用各种媒体诸如报纸硬广告、户外广告、DM等,并配合相关的公关活动以增强受众对工程的认知.公开出售期

22、：月日一日收获的阶段,因商业街是现房不易拉长战线,此阶段是前期工作的重要节点,也是对推广的阶段性总结目的：促成买家成交开盘同时通过广告推出“一万变二万,配合大量的广告宣传和公关活动, 将工程推广推向高潮,令工程成为市场的焦点,致使引发市场的购置者关注, 最终达至成交.销售延续期：月-月份是公开出售的延续和清盘,也是社区商业为住宅而要做出的形象展示期目的：消化剩余单位保存单位做提价通过公关活动、媒体报纸广告的宣传,维系工程和市场的关系；并可为住 宅三、四期做卖点支撑来提升价格,同时亦增强企业在市场的地位和公信度.4、阶段性推广方案认购期公开出售期销售延续期月月月月月销售推广工作方案安排示意5、具体执行方案认购期工作准备：现