中原广告策划部培训手册

1、中原广告策划部培训手册序言进入中原的同事，都抱着学习的心态。但企划是没有固定的思路，可变的情形实在太多，唯有靠个人平日累积的体会及吸取市场的资讯，活学活用。因此通过与进展商/同事/部门的交流、个案研究、实际体会的过程等，才是学习的要紧渠道。此培训打算分九部分：一、企划目的二、一样策划流程三、策划报告的内容四、销售工具种类五、活动六、广告七、营销策划常见的失败因素八、房地产开发项目运作程序（投资商）九、策划部制度一、企划目的企划是什么？企划可简单地懂得为“策谋及打算”，但企划会比策划更高一个层次,因为企划是以公司的层面作为动身点。策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而那个个性是能满足客

2、户所需的。策划是将楼盘的专门理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。不管楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻把握及亲力亲为，才可不能显现与楼盘、与市场脱节。策划楼盘必须对楼盘及市场有全面把握，开盘前已对整个销售有全面的打算，并须于销售过程中及时做出调整（前瞻性及果断）。创作所谓的创作，是反映人们下意识的期望，把人们下意识的需要表达出来，故此制造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识,让人们的需求和期望在意识的层面出现出来。目

3、的：-为楼盘达到最理想的销售业绩；/、-令进展商用最小的资金达到最大的效益;A$A$-为进展商及楼盘打下知名度及品牌；-塑造楼盘与众不同的个性、卖点。二、一样策划流程1 .工作流程图编定工作时刻表制定前期规划方案及各时期营销策划方案及销售目标确立各合作伙伴工作执行及与进展商定期会议动态市场调研开盘前策略性检讨及修正开盘各时期营销策划万案实施各时期动态市场调研、检讨及修正工作执行及与进展商定期会议1.1 设置项目档案及文件夹内容:文件夹文件命名报告以报告名字命名（例：定位报告）推广打算及支出预算以日期命名会议内容及纪要以日期命名工作时刻表以日期命名销控表以日期命名价格表以单元号及日期命名销售需知

4、以日期命名销售文件以文件名称命名工地包装力条以文件名称命名软，收章以文章题目命名传真（包括与进展商的信件）以传真内容命名销售部定期反馈意见以日期命名统计以日期命名销售总结以日期命名销售工具建议及设计以销售工具名称命名报广以刊登媒体及日期命名1.2 编定工作时刻表（看附件一）内容：一提交各项报告时刻（调研报告、定位报告、推广报告）一选定各个公司时刻（模型、规划设计、成效图、园林设计、装修设计、广告）一落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时亥IJ一平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展现版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人

5、员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告一售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期一培训打算时刻安排一内部认购及开盘日期一各项活动及细节安排日期一律师、银行落实日期一价单、付款方式落实一推广打算落实1.3 合作伙伴建筑设计公司园林设计公司广告设计公司银行律师成效图公司模型公司室内装修公司公积金代办公司、展位特装公司（合作伙伴参考名单可查看电脑王玉萍/D盘/王玉萍/查询文件夹中内容）1.4 工作执行及与进展商定期会议会议需最少每周一次；订立固定时刻，以方便每一个人都能好好的安排时刻及作好会议前的预备；每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；通过会议进一步落实及执行各方案的细

6、致部分；固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；所有进展商同意或确定执行之内容，必须有进展商的书面确认及存档。1.5 动态市场调研由于市场变化速度极快，因此动态的市场调研是必须的，充分了解其他竞争对手的动向、销售情形、客户特点、推售单位、广告诉求点，广告频率，促销手段，价格走势等等。动态市场调研必须每月最少做一次。项目策划组必须将调查的数据结果交市场研究部，另需存放一份在策划部秘书处，供其他同事阅读，并有责任更新替换。1.6 开盘前策略性检讨及修正此部分必须要于开盘/内部认购1个月前做，以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来的苦恼，因目的只在乎有更理想的销售业绩。如果由于没有

7、做出及时的修正，销售的误差所带来缺失为我司或任何同事都不能承担的后果。进展商以数以亿万元的金额投资，那个数额是专门庞大的，所谓一指错，全盘皆落错。我们需抱有客观的分析，将可能发生的结果完全反映给进展商明白。1.7 开盘开盘时策划人员必须长时刻留守销售现场，以留意客户的来电情形，关怀咨询题，成交单位走势，成交速度，销售人员的接听电话技巧，引导客户情形，对楼盘的熟悉情形，销售情形是否与打算相符，以及对开盘时所反映的咨询题及时做出调整。1.8 订立各销售时期的目标前文提到策划必须具备前瞻性及推测能力，令销售的每个细节都在把握之内，因此在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如估量售出的

8、单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各时期的销售反应与制定目标相比较，我们才能明白真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要赶忙做出检讨修正。每月底必须设定策划目标，并交予Annie。2 .营销策划流程图詈市场调查研究分析k项目自身分析三、策划报告（注：下文红色字体为例子）1 市场研究分析报告内容宏观市场概述宏观经济形势分析（全国、北京）产业政策对房地产市场的阻碍市政交通建设对房地产市场的阻碍北京住宅供应分析及区域市场特点以后市场推测需求市场分析咨询题提出的背景和中原研究思路先阐述需求调研的背景和目的（所要解决的咨询题）：深入了解市场需求，为市场

9、定位提供依据；中原研究思路：就需求调研而言，所要解决要紧咨询题是市场总量和需求特点，因而需求调研也从两个方面展开。第一时期：大样本调查，通过随机抽样或配额抽样猎取大量数据，咨询卷内容只涉及到近年内是否置业、区域选择、价位选择几个差不多咨询题，访咨询一样为电话访咨询、网上统计等方式，不采纳深度访谈。按照第一时期调查结果，结合有关资料（如某一区域的宏观统计数字）就能够推断出某一区域一定时刻内有购房意向的比例和户数，以及被访者对区域等差不多因素的选择。第二时期：深度访谈，旨在详细了解和发觉目标客户显在和潜在的需求特点。在解决了市场总量咨询题之后，不仅要完成对目标客户的市场细分，深入了解目标客户的组成

10、结构（如年龄、收入、职业）和具体的需求特点的咨询题，还要进一步探究各项因素间的关系，发觉规律（如选择不同区域购房的客户需求是否有明显差异、不同年龄（或收入水平）的客户对物业要求的偏好）。需求调研要紧结论开宗明意，将需求调研最要紧的发觉和结论先表述出来，力求图文并茂，简洁明了。需求分析单因素分析对咨询卷中各咨询题的答案进行汇总统计，通过频数统计等描述性统计分析方法确定需求结构，解决“是什么”的咨询题。本部分要紧以图表为主，辅以少量文字。多因素分析考察各咨询题间的相互联系，通过联列表分析、有关分析等方法发觉和确定各要素间的联系和规律，解决“什么原因”和“如何办”的咨询题。本部分涉及到相对深入的统计

11、知识，要求有相当的理论结合实践的能力，是分析的重点和难点。技术讲明（抽样技术、咨询卷设计、数据分析、操纵执行）供应市场分析本部分第一解决供应市场“是什么”的咨询题，然后深入分析“什么原因”，最后得出“如何办”的结论。不仅要分析产品各要素间的相互联系（如区域与价格的关系），更要重视客群定位、产品定位、形象定位三者之间的联系，同时还要充分结合需求调研的结论进行供需对比分析，最终为项目的客群、产品、形象定位提供有力的支持。基于此，本部分要紧由客群分析、产品分析和形象包装三方面进行。有的项目不做需求分析，本部分的内容顺序可进行适当的调整，如客群分析可放到产品分析之后。项目选择与分析方法讲明讲明调研样本

12、选取的依据（如开盘时刻、规模、知名度），数据分析的原则和方法。例：均价6500元/平方米是一条较为明显的分界线，其以下部分和以上部分在社区配套、装修、物业治理等方面存在着明显的不同，因此我们把这15个项目以均价6500元/平方米为界分成两类：低于6500部分称为一类项目高于6500部分称为二类项目客群分析项目分析项目综合品质评判层次分析法建模，确定决定项目品质的要素及权重，再用专家意见法对各项要素打分，最终对各项目进行综合品质评定。位置分布与规模调研样本的分区情形，各区域差不多特点，各区域项目规模和综合品质，各规模项目的综合品质情形。一竞争对手的供应量分析，可再细分为现有供应量及待开发供应量（

13、统一在售面积为“已推出面积”，建筑面积为“总建筑面积”，要注意把项目的一、二期分开，当成是不同项目的做）产品分析注意产品分析要解决如下咨询题：区域市场提供了什么样的产品？产品的某一方面与产品的综合品质有如何样的关系？所提供的产品是否得到目标客群的认同？整体规划（密度、园林绿化、车位配置、外观风格）分析项目分析要点分析内容单因素分析多因素分析内容方法布局及风格建筑单体排布、造型、颜色定性阐述密度容积率、建筑密度列表、分段综合品质联列表或分组均值园林绿化1园林风格、绿化率、绿地势式列表、分段综合品质联列表或分组均值车位比例、位置、价格列表、分段综合品质/价格联列表或分组均值可附部分楼盘的规划图小区

14、配套要素：幼儿园、学校、医疗、银行及邮局、运动场所、餐饮、购物、主题广场层次分析法为各项要素确定权重，对各项要素打分。分析项目分析方法各项要素分值列表配套综合得分分值列表、与综合品质联列表或分组均值楼型、户型分析项目分析要点分析内容单因素分析多因素分析内容方法楼体类型低层、多层、rlj层、板楼、塔楼列表、分段价格-销售-综合品质分组均值户型居室数、热销户型列表价格联列表或分组均值注明不同户型的价格（看以下例子）例：同一类项目户型分布表项目名称户型一居室两居室三居室四居室跃层或复式百环花园27万(10%44-50万(60%50-62万30%00方丹苑27万(10%47-52万(50%56-67万

15、(40%00紫东苑055-65万(60%70-75万(40%00九龙花园40万(10%)45-55万(60%70-95万(30%00华腾园40-55万(80%55-80万(10%0030-35万(10%嘉多丽园065-70万80-85万00(67%(33%书香庭30万(15%40-55万(85%000附：片区住宅市场部分项目主力户型图楼宇配套（采暖方式，通讯，智能化系统）分析项目分析方法米暖方式，通讯，智能化系统分值列表，定性分析综合评分（不用层次分析法）分值列表、与综合品质分段对比装修标准（外立面、公共部分、）分析项目分析要点分析内容单因素分析多因素分析内容方法外立面颜色、材质列表、分段价格

16、-销售-综合品质联列表或分组均值公共部分大堂、中央空调、楼梯间、走廊列表价格-综合品质联列表或分组均值套内列表价格-综合品质分组均值物业治理分析项目分析要点分析内容单因素分析多因素分析内容方法物管公司知名、较知名、一样列表、分段价格-综合品质联列表物管费列表，分组均值价格-综合品质联列表或分组均值价格及销售情形分析分析项目分析要点分析内容单因素分析多因素分析内容方法价格加权价格、与综合品质关系、性能价格比价格定位是否符合产品定位？价格列表价格分组（各组均值、加权均值、最大、最小、标准差）综合品质-销售按价格分组均值按综合品质分组均值与销售有关系数性能价格比销售价格和产品定位是否得到市场认同？列

17、表价格性价比综合品质有美、分段或对比分析按价格/综合品质分组均值一最好以均价及起价作分析（以已推出单位均价为准）一由于北京楼盘规模较大，因此要注明每个楼盘的销售率的范畴。例：1期销售率，4-6座销售率。项目形象及宣传推广分析分析项目分析要点指引标识工地包装报广分析参照双月刊广告分析，以定量方法为主，要给出售楼处区域市场的平均报广投放量和媒体侧重点形象主题其它分析要注意结合项目产品规划和客群定位报广分析要紧竞争对手点评分析结论一市场的数据只能作参考性，必须靠决策的体会客观的评估能力对日后的市场作出推测一市场空白点及片区特点附：调查楼盘的位置图其他楼盘有参考性的扫描（例如户型、成效图、广告设计等等

18、）竞争对手资料一览表及各楼盘不同户型面积比例一览表2 .报告内的个案点评目的：针对区内有典型的项目作详细的分析，不管是销售好的依旧不行的，只需把事实及分析讲明。内容：楼盘差不多资料（列表讲明，要简单）；产品特色讲明；销售及推广策略；- -入市时刻- -入市价格，现售价格- -入市推售单位种类，现售单位种类- -宣传推广包装特色，每期主诉求点的转变- -参加展会数量- -宣传活动情形（例客户联谊会、新闻公布会、封顶仪式等）- -每期报纸广告投入费用及频率的统计（由第一次广告至最新情形）- -针对客户群特点点评- -点评楼盘是否有竞争力，有没有抓紧市场的空白点，最吸引客户的是什么？导致销售不佳的缘

19、故是什么？3.市场定位报告内容第一部分项目自身分析一.项目地块情形一列表简单地讲明项目情形例：在舁厅P项目内容1名称2进展商3地理位置4用地面积5用地性质6容积率一下表的优势及劣势是以项目自身，进展商/开发商背景及周边情形作出例点分析，机会及威逼的分析是以片区及宏观的角度考虑。例:Strength优势分析Weakness劣势分析S1.良好道路体系S2.丰富景观资源S3.开阔视野空间S4.庞大建筑规模55 .灵活建筑规划设计56 .充裕资金实力57 .齐全区内配套W1.周边基础配套/、全W2.公交系统尚不完善W3.紧靠工厂、监狱W4.区域人文环境不佳W5.项目周边规划50亩廉租房W6.周边规划路

20、投入使用时刻尚不清晰Opportunity机会分析Threat威逼分析O1.整体经济向好，地产进展迅速，棉纺企业效益提升O2.政府政策倾斜，促使外地人在石购房O3.都市高速折张，土地持续升值O4.入市时机良好，区域尚无竞争对手O5.区域待开发土地较多，易形成大规模居住区O6.政府待建公园，环境景观日趋成熟O7.存在集团购买，将有力促进销售T1.都市进展向东南区倾斜T2.短期区域市场供应增大T3.政府大力加大经济适用房建设T4.区域知名度低T5.周边项目档次较低1 .物业优及劣势分析2 .机会点及威逼分析（将SWOT的内容分别详细讲明及讲明）3 .劣势及威逼的补偿方案，S+W'-用自身的

21、优势补偿劣势'O+P'-用存在的机会解决威逼的咨询题4 .分析总结通过SWOT的分析，总结出项目最大的优点，此部分将会引导定位的方向。三.项目定位1 .市场定位（这部分要紧是结合调研及SWOT结果而定，市场定位概括了项目的档次及个性/主卖点）1）市场最终定位例：嘉铭园-亚运村60万平方米板式小高层绿色生态大型社区上海世茂滨江花园-中国最高的全江景豪宅社区东海花园-全国首个3A级高档豪宅小区2）市场定位的支撑点-列出以上定位的缘故，支撑点及对定位的各部分作出讲明市场定位客群定位产品定位价格定位形象定位2 .客群定位- -针对那种类型客户，主/次客户群的比例；- -其年龄段、职业、

22、家庭状况、学历、收入、置业次数、置业目的等。1）客户需求特点_客户对物业的需求是什么？- -从物业治理，户型，面积，配套功能，承担金额，装修状况，交通，环境及购买心态等作出详细讲明2）客户群不认购缘故针对建议的客户群，那些因素会确信造成他们不认购的缘故定位例：小关项目一讲求快节奏、高效率，生活或工作快速往来于亚奥、中关村、CBD的公司或人群上海世茂滨江花园一针对全国及海外的顶尖投资客户及与上海有工作关系的高档客户群3产品定位定位，讲明该社区要建筑什么样的楼。（板楼，塔楼，全小户型公寓，酒店式公寓）例：小关项目一集合写字楼、商务公寓、及居住型公寓的综合物业上海世茂滨江花园-中国最高的全江景豪宅，

23、配6个世界风情园林的社区4价格定位针对上述建议的定位，建议整个项目/各期开售部分的均价，并作出讲明，分析其最终大约的总价及月供款，是否符合客户群的经济能力建议开盘均价及缘故估量价格的调整情形5形象定位项目以什么形象面向市场，此部分的定位将会主导宣传推广的方式及主题。形象包装定位例如：大都会魅力、国际性标准/级别、罕有性小关项目-享受时刻与空间的完美组合拥有工作与生活双重乐趣的商务投资型社区奥林匹克花园一运动就在家门口深圳中海棕榴园一生活慢慢，阳光散散上地一我的生活，我的阳光，我的巴里岛形象定位支撑点四项目规划设计建议1规划及园林建议1 ）整体规划建筑小区入口位置会所位置行车路线及人行路线2）园

24、林设计建议雕塑步行道绿化风格2 建筑风格1 ）建筑外观的风格建议2）单元入口设计风格建议及用料建议3）建筑细部建议例如：窗、阳台等3 户型面积选择及组合建议1 ）户型设计配比2）户型设计特色建议3）户型结构面积（以表讲明）4 配套设施规划建议（包括装修标准及硬件设施）5 物业治理要点物业治理服务内容建议6 项目智能化建议7 项目车位配置建议五总结8 简单总结以上的重点，该项目的切入点是什么，及可建议那些是项目的弱点，因此需提醒在日后的宣传推广上避重就轻。9 营销推广报告内容一销售策略1 销售必备条件2 开售时机建议及缘故3 造势活动及促销手段汇总4推售单位策略简述5价格策略注意事项:一样而言，

25、低开高走较符合客户心理，但要预算货尾单位一定要降价，除非市价确实一路往高走；试销期：低价；引导期：逐步加价；强销期：不加价；促销期：变相降价；清盘期：公布降价市况下滑，要当机立断，早人一步抛货，不能顾存名声死守高价位；做势：预展期间不卖楼，透过传媒烘托高价，让市场同意产品高价，再不调首期开盘价；要注意市场整体承担力，个别人能承担高价不代表大部分客户能承担，抬价后降价有难度，需防高处不胜寒；提升销售速度，采纳一口价方法能够缩短客户决策时刻；适当利用价格杠杆平稳单位质素，幸免留下太多滞销单位；公布价目表较容易赢取客户信心。6销售操纵策略试销期以较差单位为主，可配合低开高走策略；遇有客户要求购买尚未

26、推出优质单位，应在不打散整幢楼或整个层面情形下抬价售出，坚决不卖容易流失客户；在有恰当价差的前提下，优质与劣质单位同时推出可关心劣质单位销售；销售气氛良好，能够公布销控表，加速客户下订；公布销控表亦可作为营做销售气氛的手段（在一口价时专门适用）；销售时机要配合工程进度、市场状况.宣传推广策略1 .项目案名及Logo建议以针对项目的形象包装命名，每个命名建议必须详细讲明其意思及建议缘故，最后需注明中原主力举荐的案名及Logo。2 .地盘包装建议围墙包装建议建筑主体包装主入口设置及包装建议参观路线包装售楼处功能布局建议售楼处装修风格建议展板设计建议（项目简介、付款方式、投资分析、物业治理、配套设施

27、等）3 .项目推广打算建议1）宣传诉求重点及宣传口号例：巨石公寓-欧洲贵族的工作典范2）各时期配合销售策略的推广安排及媒体组合（配合条件、活动安排，时期目标）4 .项目宣传推广费用估算总支出预算例：内容费用工地包装¥3,000,000元活动¥800,000元广告¥6,000,000元促销¥1,500,000元总计¥11,300,000元销售资料及现场包装费用预算例：内容费用楼书折页海报彩旗展板各时期推广费用预算例：时期日期费用12001年1月至3月¥300,000元22001年4月至6月¥1,200,000元32001年7月

28、至8月¥1,000,000元合计¥2,500,000元5 .前期工作时刻表建议（看p.4）三.进展商品牌建立及长线房地产进展建议（如有）5.文章/报告常见错处1.1 用拼音输入法导致的错别字1.2 名词不统一- -受访者、被访者、同意访咨询者；- -内销公寓、高档住宅、内销豪宅；- -交房标准、入住标准、装修标准；- -一般住宅、一般内销住宅；- -1.3%,1.5百分点，1.8巴仙1.3 欠缺图表名称例：图一：2000年住宅价格走势折线图（图表欠侧面的指示）1.4 彩色图/表没有考虑黑白打印的成效，导致各颜色成效太接近,难以辨论。解决方法:用表格表改为示；如：改为:内销公

29、寓*主宅外销公寓别墅总体51462东234南121西16北11远郊311-于图上直截了当讲明，如1.5 没有注明是那儿的统计或何时的统计例：a.据有关部门统计一哪个部门？什么时候？改：据北京统计局于2001年9月份公布的统计b.据国家统计局的数据显示一什么时候公布的？改：据国家统计局于2001年6月份公布的数据显示c.据统计一写明是“据北京中原统计”1.6 于内文引述图/表时，没有注明从以下/以上那个图/表的资料改：以上图3能够看出1.7 文章的右上角或右下角没有注明写作人的名称1.8 概念模糊例：中型住宅普遍受到垂青咨询题：中型住宅是指其规模或是户型面积或是居室数量？咨询题：普遍是指什么？6

30、0%？70%？80%？例：中、高、低收入人士咨询题：如何样介定为中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之间？1.9 货币不统一部分以人民币为准，但又显现美元的价格解决：可于美元后（约人民币）可直截了当折算为人民币1.10 除了个人文章、双月刊内中原万花筒的个人感受文章及内部刊物的文章外，其他一律不可有“我”的意思显现，专门分析报告等（不代表个人意见）。1.11 分析结论模糊例：二、三环路将大修提速，可促进二、三环沿线房地产市场的进展。咨询题：什么进展？指更多人会选择这区的物业？指其会更吸引进展商开发项目？指其位置的价格会上升？1.12 报告套用理论的文字太多，缺乏针对该楼盘的建议，例如：

31、价格定位：由于现时价格定位部分是放在项目定位中，连项目的配套及用料都未落实，甚至未有初步方案，因此成本加成定价法差不多上是不适用于现在期，唯有的定价方法是顾客感受定价法及市场比较法。从目标客户群的收入运算出客户可同意的月供款及总楼价，将得出的结论进一步与周边同类型物业做出初步比较。现时报告中陈述的定价方法，定价原则，价格水平操纵尺度，单位定价方法，降低价格敏锐性之方案差不多上套用的部分，欠缺考虑以后市场的实际情形。1.13 报告欠缺总结总结部分是报告的灵魂，报告内每个细节都有提及无法明确其重点所在，因此需于总结内陈述分析的重要内容或项目定位最重要之处。1.14 引述图表时的数据错误例：以上图3

32、中可反映本年度外销楼盘的加权均价为6913元-6913是图表中内销楼盘的加权均价。四、销售工具种类1 .楼书1.1 楼书分有硬性或形象（软性）硬性形象（软性）目的：主力介绍产品的特点（产品讲明书）目的：提升项目的形象，欠缺产品硬件上的介绍，重点侧重于生活/环境/身份的感受等。表运方式：比较多，较杂的图片表示，配以大量介绍性的文字表运方式：以大幅图片为主，文字侧重于感性的文字，内咨较虚，项目实际内容专门少。例子：万科星园、清芷园例子：国际使馆村、巴黎城、现代城、韦伯蒙、上海奥林匹克花园内容：1 .位置图/交通路线图及座标2 .规划图及座标3 .建筑特色/外立面图片4 .园林/景观介绍5 .智能化

33、6 .建筑用料7 .周边配套/环境8 .物业治理9 .智状奖项10 .装修及交楼标准11 .区内配套及会所介绍12 .进展商体会/品牌13 .投资分析14 .户型图及座标/户型介绍15 .封底为肩关公司名称及代理公司名称16 .参考资料/进展设计用途/各政府文件号码（参考各香港楼书）内容：1 .建筑风格；或2 .环境；或3 .各设计公司；或4 .会所；或5 .位置图（一样设于封底）6 .府关公司名称及代理公司名称（内容能够专门单一，没有规定必备什么内容，要紧以专门漂亮的图片，提升客户的购买冲动，多适用于高档楼盘或别墅楼盘）。1.2 楼书最好较厚重，可给予客户稳重及信心的感受，而且楼书需表现大气

34、。若楼书页数不够，可采纳封面比较厚身质量的纸张，一样楼书页数为28屋40P,硬性楼书页数不宜过多。楼书尺寸不宜过大，因为携带不方便，若要做大型楼书，可考虑有点特色，例如长条型（约20*40cm）或封面加绒布。若楼书尺寸较小（约15*15cm），可将页数增加。1.3 硬性楼书必须备有上述的内容，除非资料未落实。1.4 内容必须准确，进展商需签名确认。1.5 楼书必须注明上述一切资料，均以政府最后批准之图则及法律文件为依据。1.6 注明售楼地址，电话号码，进展商名称，中原名称及物业治理公司名称。如有其他闻名合作单位也要注明，譬如建筑公司，园林设计公司等。1.7 常出错地点 规划图缺乏座标 整体规划

35、上没有座名及房号 平面图上间隔出错，例如实心墙及非实心墙分别 平面图缺乏刻度尺及刻度尺数字出错 家俱摆设不合情理 浴缸错误标上及冷气机位 窗户错误表达 文字出错-资料出错，前言与后文一定要相符 漏印代理商地址及电话 平面图及规划图方向不和谐上列错漏足以阻碍销售成效，更加显出代理商之专业性偏低。2折页2.1 折页内要预备一个折口（袋），可插放平面图/户型图。2.2 内容：案名，Logo，宣传语；位置图，显示其道路/街道名称、座标、绿化带、周边配套位置及加以文字讲明；小区规划图（如有一、二、三期，要注明，或用颜色填在该楼位置区分）及座标；会所成效图及部分会所设施的图片，最好能落实会所的内部规划并有

36、成效图（看皇御苑会所平面图）；户型图（选择性）及座标；景观及园林介绍；物业治理（如属高档/外销楼盘，必须有这项）；外立图/小区成效图；车库，设计师介绍；周边物业售/租价比较（选择性）。2.3 于最后注明上述一切资料，均以政府最后批准之图则及法律文件为依据。2.4 注明售楼地址，电话号码，进展商名称，中原名称及物业治理公司名称。如有其他闻名合作单位也要注明，譬如建筑公司，园林设计公司等。2.5 内容必须真确，进展商需签名确认3平面图（户型图）3.1 平面图的尺寸最好比楼书或折页小，以方便夹在楼书或折页内；3.2 设计风格及色调必须与项目整体风格相配合；3.3 内容：a.户型号或名称及所在楼号；b

37、.楼盘名称、Logo、宣传语；c. 户型局部的不同（如上，下层户型一样但阳台面积不一样，可分开注明，见图“上海世纪豪庭10座平面图”）；d. 户型销售面积；e. 户型进深及面宽尺寸（如户型尺寸过长，可分开注明，见图“深圳鸿景湾名苑及香谢里花园平面图”）；f. 户型套内面积（选择性，如使用率专门高的楼盘能够）；g. 户型内需设有家俱摆放；h. 规划图，以标明该户型所在位置；（看共和世家户型图）i. 座标，以指示户型的方向；j. 户型的优点或其景观指引讲明（选择性）k. 标明所有插座、电及空调的开关设制的位置（如是带指定装修交房，必须注明，见图“擎天半岛户型图”）l. 户型的承重墙、非承重墙、窗户

38、、门都必须明确表达m. 于最底部注明管道层的层数n.标明该户型的管道位置；1.4 于最底部注明（一切图文均以政府最后批准为准）1.5 印刷前需得到进展商签名确认。4 海报/宣传单张4.1 目的：代替折页，作为大量派发之用，适合用于展会、巡展、街头派发。由于派发海报/宣传单张的时候多为没有针对性的，因此内容需较简单，将最大的卖点有效地表达出来，以第一时刻吸引着客户的注意。4.2 尺寸：海报-约41cmx57cm（最好附胶膜，250克纸张）单张A4或A3尺寸（175或200克纸张）4.3 内容：a. 案名，Logo及宣传语；b. 外立面成效图；c. 项目最大卖点及重点介绍；d. 价格（选择性）；e

39、. 主力户型图及座标；f. 小区规划图及座标；g. 位置图及座标；h. 现房/准现房的字眼（如有）；i. 租金回报分析（适用于投资物业）。4.4 正反两面都必须利用4.5 于最后注明上述一切资料，均以政府最后批准之图则及法律文件为依据4.6 注明售楼地址、电话号码、进展商名称，中原名称及物业治理公司名称。如有其他闻名合作单位也要注明，譬如建筑公司，园林设计公司等。4.7 内容必须真确，进展商需签名确认。5 生活手册5.1 目的：用软性的手法，重点介绍项目及周边配套带给客户生活上的享受及方便，以生活方式为动身点，有别于楼书；5.2 参考个案：深圳鼎盛时代5.3 尺寸：最好为小册子，可随身携带，建

40、议为10cmx15cm5.4 内容：a. 案名，Logo及宣传语；b. 该项目区域地图及座标；（地图内明确指出周边消费地点、医院位置、各道路名称、楼盘所在位置、派出所位置、银行位置、公园位置、图书馆、学校、酒店及旅行胜地等位置）c. 周边闻名消费地点的介绍、特色及其收费；d. 详细交通情形，公交车路线及收费；项目到达各邻近要紧商务区、购物区、消闲区的距离；e. 进展前景，包括政府政策及基建工程；f. 投资分析：楼价租/售状况及估量前景；g. 项目自身价值潜力；h. 外立面成效图；i. 各消费场所的优待券（最好能配合）；j. 地图中注明的公司的查询电话一览表；k. 项目档案一览表；5.5 于最底

41、部注明进展商名称、中原名称、售楼处地址及售楼热线5.6 最后注明以上资料供参考6 客户通讯6.1 用途：给已购业主的定期刊物（一样为季度性），以用作进展商与业主其中一种沟通的桥梁；6.2 目的：a提升进展商美誉度，保持业主对进展商的信心b.及时通知客户有关项目的最新情形，进一步拉近客户与进展商/楼盘的关系c.售后服务，代表进展商对业主的关怀d.增加业主介绍新客户6.3 传递方式：a.邮寄b.举行业主的活动时派发c.于售楼处派发（只限给业主）；d.中原公司e.进展商办公室6.4 目标客户：a.旧客户b.新成交客户c.有潜质客户6.5 风格：a.偏向杂志形式，不要太生硬，可有更多趣味性的资料b.这

42、不是楼书，因此关于产品的资料都不用提，例如：户型、装修标准、价格等6.6 发行期间：最好每季度1次，如楼盘的活动、进度及资料足够的情形下可增加至2个月一次6.7 内容：a.案名，Logo及宣传语；b. 客户投稿；c. 项目工程进度及最新的动态情形；d. 项目所举办活动的回忆及将会举行活动的时刻及内容讲明；e. 老客户介绍新客户的优待政策；f. 进展商的动态，例如开发其他项目、业务进展、参与慈善机构活动等；g. 利好项目的政策法规/新闻等；h. 装修、家俱、电器公司的介绍，例如可举行电器价格专家，以比较各公司的电器售价；项目各户型的装修设计方案成效图及注意事项；装修材料的选择及其优缺点等；i.

43、给业主的消费/购物优待券（如有）；j. 业主咨询题解答；k. 与楼盘或进展商完全没有关连的内容，例如旅行热点举荐，子女海外升学须知等，最好是以目标客户群的日常生活或消费习惯有关的情况。6.8 如引用其他公司内容，请与该公司签订证明文件，证明客户通讯内的资料属实及准许刊登其内容/相片；6.9 最后注明进展商名称、售楼电话、售楼地址、中原名称6.10 最后注明以上资料仅供参考7售楼处硬件7.1 目的：售楼处的包装以及内部一切的配置，差不多上为了给客户对项目有更具体的认知及直观，以方便销售人员对项目的讲解，因此整体包装风格都必须要与产品的形象包装相符及可将项目的卖点及个性完全表现出来。售楼处布置原则

44、为有效的引导客户顺畅地参观售楼处并吸取项目的卖点，此外，布置以凝聚客户为目的，尽量令客户集合在某一个范畴内。7.2 售楼处硬件必备硬件:接待处（设于入口处，最好能容纳最少5人）接待处后的背板（背板高度尽可能高，宽度要比接待处宽）整体规划模型最少1个（看以下第3点）户型模型（最少1个，以主力户型或非样板间户型，看以下第3点）洽谈桌、椅最少4套展板（看以下第4点）样板间连家俱男/女洗手间最少各1个财务室1间会议室最少1间销售经理、秘书、销售人职员作室1间其他可选择性的硬件:儿童玩乐区；智能化示范区；VCD播放区销控处装修用料展现区；进展商办公区；客户休息区，可有饮料提供；合同洽谈区；观景区，配以落

45、地玻璃，可眺望邻近景色，多设于二层或售楼处屋顶；多功能区，可用作宣传活动的地点菜单式装修用料及送家电的展现区物业治理咨询中心银行贷款咨询中心公积金贷款咨询中心7.3模型：若小区太大，可采纳两个模型，一个是整区域的布局示意模型，一个是正在推销区域的精巧大模型；所有模型的尺寸必须与售楼处的面积及洽谈处相配。规划模型高度不能高于眼睛的直线，即大约为1.7米（低密度住宅会再调低）；如密度太高，楼间距能够略微放大或将楼体占地面积略微缩小；如项目的主卖点为园林绿化（专门别墅模型），可将模型高度调低，最好为人站在模型边，眼睛向下约45°-50°角可看到模型的中央位置，沙盘高度约60-75

46、cm,模型越大，高度可再调底。如由于有楼的外立面令视线受阻，可考虑最南面的楼用透亮塑料，但不涂上其外立面颜色或甚至除去部分楼座，只在沙盘上显示其占地位置即可。如有必要，可另外设置区内园林模型；若项目分有一、二期，而其他规划有待落实，但又不想阻碍整体小区成效，可参看朝阳无限的模型设计；规划模型一样摆放于售楼处的中央位置，以保证模型四周都可给客户观看；除圆形设计模型沙盘外，模型沙盘四个角位必须修圆，以免令小朋友受伤；模型底部可充分利用，设计为推拉柜，专门带往展会时，便可将杂物放于其底部，可减少物件堆放在展位内，阻碍其形象；规划模式最好设有灯光；如有需要，可增加区外配套指示，例如地铁站、公园等；楼座

47、顶部需有楼号指示牌；必需有座标、案名、模型比例值。户型模型不建议设置整层的模型，因为面积太大，难于参看，而且容易产生大量客户集中看此模型，因此把户型模型分开做，有利于在售楼处分散人流及对户型的介绍更有针对性；户型模型一样比例为1：30，视乎面积而定（但可不能小于1：50）；由于户型模型是以突出其内部分布，因此一样底盘的高度为8090cm以方便观看，内部必须有家俱配备及装修，以显示居住的舒服性，增强其真实感。别墅的户型模型建议侧面其中一面不装墙，以便能清晰看清内部的格局，而且每层需拉开其距离，距离为10-15cm。别墅的底层花园、阳台或空中花园等必须配有精巧的绿化配合，而且需要有人物；需要设有透

48、亮塑胶盖着。楼座模型楼座模型为突出其外立面及出入口大堂的装璜，因此比例能够较大及可做高些，以突出其气派；除别墅类的模型外，其他类别的模型的高度最高可为1.8米，底盘高度操纵约90cm,比例约为1:100（塔楼/小高层），1:50（多层/别墅类）；-别墅/townhouse等模型的底盘高度可调高至1米；最好设有灯光；需要设有透亮塑胶盖着；园林设计的部分最好做的较为夸张。园林规划模型目前客户一样比较注重小区绿化，要注意模型制作公司对绿化处理的水平；如售楼处面积够大，方可单独设置园林规划模型；比例一样为1：150；不用有楼体，但要显示各楼座占地位置及面积；园林布局能够较为夸张，例如采纳确实流水，不同

49、颜色的灯光搭配；可适当增加周边环境的配套设施的位置。7.4展板展板的制作是为了方便销售人员向客户介绍项目，资料应该实在，毋需太多的花俏形容词；另一方面，展板亦是售楼处的装饰之一，色彩、图片、构图都要悦目；展板内容可分两种：一是产品自身介绍（硬性），二是感性的介绍（软性）。硬性和软性展板可同时配合使用。硬性展板内容-一样尺寸为1mX1.5m（竖向）；-一样会钉在墙上，或可按售楼处布局而改变，（参看朝阳无限悬挂式展板）内容编号内容低档楼盘中档楼盘高档楼盘投资性楼盘1地理位置及交通VVVV2规划设计VVV03园林设计（小区内）00V04景观资源（小区外）00005片区配套介绍000V6片区进展介绍0

50、00V7升值潜力/租金回报000V8主*户型VVV09进展商介绍000010智能化介绍000V11会所配套0VVV12物业治理000V13装修用料000V14强强联手0000注：为必须有的内容;“0”为视乎产品是否具备这些条件，如果有便需介绍，如果没有便可不包含这些内容。展板园地软性展板内容（即售楼处内大型海报）-由因此形象的展现，因此多会采纳大型图片或成效图；-会尽量利用售楼处内能用的墙壁，因此尺寸视乎售楼处墙壁大小而定；-展板内容会专门强烈反映出如客户住在这小区，能够得到如何样的生活感受/享受；-一样会用于以环境为主卖点的楼盘，其次是该楼盘能代表身份的象征，例如锦秋知春，文字的介绍讲明专门

51、少，甚至是没有；建议这种包装的售楼处为封闭式售楼处，少利用落地玻璃窗，除非其玻璃窗外的景色能与售楼处内部的设计统一。封闭式售楼处可利用软性展板有效地营造楼盘的个性及形象，令客户在踏进或离开售楼处之时产生强烈对比，从而感受到该楼盘与众不同之处。一样图片会有园林成效图或实景指示图；各有关闻名设计师的相片；各大都市繁华的相片；各项设施带来享受的相片；区外景观实景相片等；软性展板的视觉冲击力会专门强。7.5售楼处、样板房、POP及其他注意事项售楼处最好在工地或能够看到工地的地点，与样板房一同搭建（若未能在实地装修样板房）；售楼处与样板房为客户对项目施工标准、档次评估的第一印象，不能马虎，应有专业室内设计公司负责