城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告

1、城镇建设用地增减挂钩项目性研究报告某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告目录Contents第一章总论41.1 项目提要41.2 项目指导思想与基本原则41.3 项目范围61.4 项目规模71.5 项目建设工期71.6 项目预期目标8第二章项目建设背景及必要性102.1 项目建设背景102.2 项目建设必要性10第三章报告编制依据132.1国家法律法规政策132.2行业技术标准132.3实地调查资料142.4编制过程14第四章项目选址分析164.1 指导思想与选址依据164.2 规划选址原则174.3 规划选址目标174.4 规划选址地点确定17第五章项目区概况203.1 自然条件203.

2、2 自然资源223.3 社会经济条件233.5 基础设施条件25某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第六章项目实施规划276.1 规划实施期276.2 规划实施目标276.3 规划实施模式276.4 整理规划及安谿布局。286.5 土地产权处谿296.6 挂钩指标安排使用计划296.7 资金措施计划。30第七章农村建设用地整理复垦方案317.1 组织领导方案317.2 工程项目实施过程控制措施337.3 土地整理项目分析357.4 项目规划整理方案与工程427.5 项目区土地权属调整方案51第八章项目地拆迁及补偿方案548.1 概述548.2 组织领导548.3 拆迁及安谿补偿措施54第

3、九章项目施工组织设计及招投标569.1 项目施工组织设计569.2 建设工期和进度安排619.3 项目招投标63第十章投资估算及资金筹措6510.1 投资估算6510.2 资金筹措7210.3 资金使用计划72第十一章风险分析7411.1 风险因素分析74某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告11.2 风险解决对策74第十二章效益分析7612.1 社会效益分析7612.2 生态效益分析7712.3 经济效益分析7712.4 综合分析78第十三章结论与建议7913.1 结论7913.2 建议80某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：某县城镇

4、建设用地增减挂项目1.1.2 项目建设单位：1.1.3 建设性质：建设用地增减挂1.1.4 项目提出的理由与过程为进一步严格保护耕地，促进农村居民点合理布局，改善农村居民生产生活条件，盘活利用农村存量建设用地，推进节约集约用地，缓解全区城镇建设用地供需矛盾，正确处理城镇化与耕地保护和经济发展的关系，促进城乡统筹发展，根据国土资源部？关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见？（国土资发，2005?207号）和？关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知？（国土资发，2008?138号）及省国土资源厅?关于印发？关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意

5、见？的通知？（赣国土资发，2007?51号）等文件精神，结合我区实际，制定本方案。1.2 项目指导思想与基本原则城镇建设用地增加与农村建设用地减少相桂钩的试点工某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告作(以下简称“增减桂”)，是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区)，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的土地整理工作。1.2.1 指导思想以科学发展观为指导

6、，统筹考虑经济快速增长和土地可持续利用的关系，立足社会主义新农村建设，节约集约用地，推进农村建设用地整理，合理配珞村镇土地资源，优化城乡用地结构和布局，提高土地利用效率。1.2.2 基本原则(1)以规划统筹试点工作，引导城乡用地结构调整和布局优化，推进土地节约利用，促进城乡协调发展；(2)以桂钩周转指标安排项目区新建拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标；(3)以项目实施为核心，实行行政辖区和项目建新拆旧双层审批，考核和管理，确保项目区实施后增加耕地有效面积，提高耕地质量，建设用地总量不突破原有规模；(4)因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突生重点，分步实施;某县城镇建设用地增减挂钩项目可

7、行性研究报告(5)尊重群众意愿，维护集体和农户的土地合法权益；(6)以城带乡，以工促农，通过桂钩试点工作，改善农民生产，生活条件，促进农业适度规模经验和农村集体经济发展。1.3 项目范围某县城镇建设用地“增减桂”项目分布在某县历市镇、岭北镇镇内。岭北镇位于江西省赣州市某县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。镇政府距离县城15公里，通往惠州、广州、深圳的小定公路穿境而过，交通便利，信息畅通。全镇辖有土地面积332平方公里，辖20个行政村，全镇人口2.5万人，自然条件优越、物产众多，稀土、膨润土、钛铁矿等矿产资源丰富。岭北镇是某县商品粮、果业、茶

8、叶、毛竹、生猪生产和稀土生产的重点基地。历市镇位于某县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万，占全县人口36.5%(其中非农业人口3.1万)，是全县最大的镇。辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人。历市镇交通便利，对外开放程度高，赣粤高速公路、京九铁路及南来北往的汽车线路为历市镇提供了良好的交通运输条件。某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告项目区共涉及8个行政村，包括长隆村、含水村、南丰村、扬眉村、天堂村、视下村、下庄村、福田村、1.4 项目规模1）拆旧区总面积为1025.0亩，只涉及到岭北镇城镇。拆旧区情况如下：岭北镇。

9、岭北镇位于某县城北面，交通便利，信息畅通。拆旧区内共有11个拆旧点，面积1025.0亩，其中居民点用地14.81亩，废弃稀土矿用地1010.19亩。2）建新区总面积1025.0亩，分布在岭北镇和历市镇，其中岭北镇有9个建新点，面积为100亩。历市镇镇建新区内共有4个建新点，选择在下庄村和福田村，面积为925.0亩。项目拟投资5336.22万元，其中征地费为2987.47万元，工程施工费为1783.74万元，拆迁补偿费为355万元，其他费用238万元。具体工程情况详见工程量统计表。1.5 项目建设工期该项工程从立项到竣工计划时间为16个月。2010年3-4月，争取市、省国土资源管理部门立项，做好

10、某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告项目可行性预评估工作；2010年4-5月，完成项目可行性研究工作，编制可行性研究报告，作为项目提前实施融资贷款的依据；2010年69月，完成项目设计、资金筹措(自筹和贷款工作)，招投标等工作，做好开工前的各项准备工作；2010年1012月，实现项目的通电、通路、施工队伍进场,搭建临时工棚；2010年12月一2011年3月，完成造地、水利、田间道路工程;2011年3月一2011年5月，植树造林及扫尾工作；2011年12月一2011年5月，完成新建区的建设；2011年5月2011年6月，完成竣工验收工作。1.6 项目预期目标(1)提高了土地利用率和产生率，

11、缓解了用地供需矛盾，通过增加的耕地面积，缓解耕地占补平衡压力。(2)可以改善农民居住条件和农业生产条件，提高土地经营规模化、集约化程度，促进上地资源的可持续利用。(3)通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。政府通过土地市场招拍桂，可以收取土地收益1.5亿。(4)实施规划完成后，在增加税收、解决农民就业方面有很多促进作用。同时项目实施将可节余耕地433.49亩。第8页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告(5)增加项目区农村劳动力就业机会，增加农民收入，提高农民生活水平，促进社会主义新农村建设。某县城镇建设用地增减挂钩项

12、目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2006年国家发改委和国土资源部决定在全国发展改革试点小城镇开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作，弁出台了？关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作的通知？。2009年，江西省国上资源厅下发了？江西省城乡建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施管理暂行办法？的通知。我县多次召开了包括财政、国土、建设、发改委、审计、规划和物价等部门的现场宣传动员大会，通过摸底调查，结合本县的实际情况，选择定岭北镇项目区，和历市镇项目区等2个项目区作为某县城镇建设用地增加与农村建设用地

13、减少相挂钩试点工作项目区。为确保试点工作的顺利进行，制订本实施规划。规划以耕地保有量不减少，建设用地规模不增加为原则，合理调整城乡建设布局，促进耕地保护和建设用地的节约集约利用。2.2 项目建设必要性2.2.1 是某县经济建设社会发展的需要某县城市建设、经济发展和社会事业的繁荣，迫切需要大量的建设用地。但国家实施宏观调控政策和安居区建设用地指标严重不足，制约了某县经济社会跨越式发展。为此为了增加第10页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告建设用地，实施土地开发整理增加建设用地指标成为某县委、县政府以及县有关部门和企业的推进某县发展的主要任务，实施该项目就是近期某县有关部门的主要任务；2.

14、2.2 是新农村建设和项目区群众的迫切愿望。该项目的实施不仅可改善农业生产条件、增加有效的耕地面积、提高群众收入和集约化经营水平，而且是探索新农村建设、结合发展现代畜牧业的有效途径，因而实施该项目是名副其实的“富民工程、民心工程”，会受到当地党委、政府和人民群众的大力支持。2.2.3 具有可观的经济效益、生态效益和社会效益1、社会效益显著(1)提高了土地利用率和产生率，缓解了用地供需矛盾，通过增加的耕地面积，缓解耕地占补平衡压力。(2)可以改善农民居住条件和农业生产条件，提高土地经营规模化、集约化程度，促进上地资源的可持续利用。(3)能够扩大农村剩余劳动力就业，提高农业产量，增加农民收入，有利

15、于社会的稳定。2、经济效益显著(1)直接经济效益：通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。政府通过土地市场招拍桂，可以收取土地收益1.5亿。第11页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告(2)间接经济效益：实施规划完成后，在增加税收、解决农民就业方面有很多促进作用。同时项目实施节余耕地433.49亩，经济效益相当可观。3、生态效益显著本桂钩项目是以生态农业建设为基础，在保护生态环境的前，提下，把田、水、路、林、村紧密结合在一起，进行土地综合整治。项目规划的实施，进一步改善农田生态环境，改善土壤肥力，涵养水土，达到保护生态

16、环境的目的。第12页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第三章报告编制依据2.1 国家法律法规政策(1) ?中华人民共和国土地管理法？；(2) ?中华人民共和国土地管理法实施条例？；(3) ?中华人民共和国环境保护法？；(4) 江西省国土资源厅？关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理暂行办法的通知？赣国土资(2009)7号"(5) 江西省国土资源厅？关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知？赣国土资(2009)105号;(6) ?关于做好土地开发整理权属管理工作的意见？(国土资发2003287号)。2. 2行业技术标准(1) ?县级土地利用总体规划编程规

17、程(试行)?;(2) ?土地整理规划编制规程？；(3) ?土地整理工程设计规范？；(4) ?土地开发整理项目预算编制与实务？；(5) ?土地开发整理项目预算定额标准？；(6) ?水利建设项目经济评价规范？(SL72-94);(7) ?灌溉与排水工程设计规范？(GB/50288-99);(8) ?节水灌溉技术规范？(SL207-98)。第13页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告2.3实地调查资料1.文字资料(1)?某县土地利用总体规划(1996-2010)?,某县人民政府；(2)?某县基本农田保护规划(1997-2010)?,某县国土资源局；(3)?某县土地开发整理规划(2001-201

18、0)?,某县国土资源局；(4)?某县农田水利规划报告(1991-2001)?,某县水利局；(5)?某县土壤志？，某县土壤普查办公室；(6)?某县统计年鉴(2004-2006)?,某县统计局；(7)?某县县志？，某县县志编篡委员会；(8)?某县水利志？；(9)?某县土地利用现状调查？；(10)?某县气候资源评价？；(11)?某县综合农业区划报告？；(12)其它有关技术规范。2. 4编制过程2.1.1 准备工作阶段(1)收集资料某县县委、县政府非常重视某县岭北镇、历市镇城乡建设用地增加挂钩试点项目实施工作，赣州市国土资源局明确批示，某县要严格按照国土资源部和江西省关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办

19、法的有关规定，认真组织实施规划，弁加强对项目实施全过程的管理，确保各项工程进度与质量，及时建立周转指标管理台帐第14页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告和项目区档案。按照市委、市政府的统一部署，在明确项目建设的意向，制定出项目可行性研究范围后，由技术人员以客观实际为基础，收集各种基础资料(包括区域基础资料、项目区基础资料)，弁查阅各种统计资料和技术档案资料，详细、全面、客观、准确地对项目区进行可行性研究。(2)实地调查分三次进行实地踏勘，摸清项目区的基本情况，对项目区资源条件、项目所在区位地形、基础设施条件、权属现状等进行调查。2.1.2 项目总体规划在收集各种资料的基础上，结合实地调

20、查情况，按照项目可行性研究所涉及的内容，进行科学的分析研究与计算。2.1.3 编写可行性研究报告阶段按照可行性研究报告的基本格式和编制要求,结合项目特点进行布路，认真撰写报告和编制估算。弁征求某县国土资源局各方面的专家意见后反复修改完善。2.1.4 征求意见与提交报告阶段可行性研究报告编写过程中，由某县某县岭北镇、历市镇城乡建设用地增加挂钩试点项目领导小组组织市水利局、林业局、农业局、环境保护局、交通局、财政局、农业开发办等相关单位，征求各方面意见，经反复修改与论证后，向省厅提交完整的可行性研究报告与施工设计。第15页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第四章项目选址分析4.1 指导思想

21、与选址依据4.1.1 指导思想认真贯彻国土资发2005207号和国土资发2007169号文件精神，以科学发展观为指导，建设和谐社会，从促进土地资源的节约集约和可持续利用出发，按照科学规划，合理布局的原则，通过开展农村建设用地特别是农村宅基地和各类工矿废弃地的整理复垦、盘活农村存量建设用地，增加有效耕地面积，将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，缓解城镇建设占用耕地需求增长和建设用地指标不足的矛盾，以农村建设用地“易主”、“易位”、“易权”、“易用”等方式促进地方经济发展和耕地保护目标的实现。4.1.2 规划选址依据(1)?中华人民共和国土地管理法？(2) ?中华人民共和国城镇规划法。(3

22、) ?国务院关于深化改革严格土地管理的决定？国发200428号(4) ?关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见？国土资发2005207号(5) ?江西省城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩管理暂行办法？(6)国土资源部以国土资发2006269号批复的项目区挂钩第16页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告周转指标(7)?某县土地利用总体规划(19972010年)?4.2 规划选址原则(1)严格执行土地利用总体规划、城镇总体规划，确保项目建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。(2)节约和集约利用土地，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展。(3

23、)保护和改善生态环境，促进土地可持续利用。(4)因地制宜，统筹安排，突出重点，合理规划。(5)尊重群众意愿，充分维护集体组织和农户合法权益。4.3 规划选址目标开展“增减挂钩”工作，是贯彻党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村和国发200428号文件精神，优化土地利用结构的新举措，其主要目的是缓解建设用地供需矛盾，促进集约节约用地，推进城乡统筹发展。4.4 规划选址地点确定某县城镇建设用地“增减桂”项目分布在某县历市镇、岭北镇镇内。根据我县工业化、城镇化经济发展状况，经过实地调查摸底，按照土地利用总体规划的要求，拟定建新地块和拆旧地块，建新区和拆旧区共同组成挂钩试点项目区。挂钩项目区总规模2

24、050亩，第17页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告其中拆旧区1025亩，建新区1025亩4.4.1 项目拆旧区拆旧区只涉及到岭北镇城镇。拆旧区情况如下：岭北镇。岭北镇位于某县城北面，交通便利，信息畅通。拆旧区内共有11个拆旧点，面积1025.0亩，其中居民点用地14.81亩，废弃稀土矿用地1010.19亩。4.4.2 项目建新区：建新区总面积1025.0亩，分布在岭北镇和历市镇，其中岭北镇有9个建新点，面积为100亩。历市镇镇建新区内共有4个建新点，选择在下庄村和福田村，面积为925.0亩。第18页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告兰屋场i/赤岭。上。乐圳磔头。1a长圳坑感案

25、依阅定南县豁鸥形o鹿轴坑第19页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第五章项目区概况3.1 自然条件3.1.1 地理位路某县城镇建设用地“增减挂”项目分布在某县历市镇、岭北镇镇内。某县地处东经114046-115023'、北纬24032-25003；位于京九铁路和赣粤高速公路江西段最南端，历来有江广咽喉”之称。东南西北顺次与安远和寻乌县、广东河源市、龙南县、信丰县毗邻，东西长58.4公里，南北宽56.2公里，总面积1318.72平方公里，折合197.8万亩，人均占有10.4亩。30湎积处赣江上游贡水流域，70湎积处珠江上游东江流域。全县7个镇中毗邻广东的边际镇就有5个。从县城往北

26、至赣州公路里程150公里、铁路里程140公里,至南昌铁路里程500公里；往南至汕头公路里程334公里、铁路里程324公里，至广州公路里程370公里、铁路里程350公里，至深圳公路里程330公里、铁路里程315公里。岭北镇位于江西省赣州市某县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤弁而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。镇政府距离县城15公里，通往惠州、广州、深圳的小定公路穿境而过，交通便利，信息畅通。全镇辖有土地面积332平方公里，辖20个行政村，全镇人口2.5万人，自然条件优越、物产众多，稀土、膨润土、钛铁矿等矿产资源丰富。岭北镇是某县商品粮、果业、第20页某县城镇建设用地增减挂钩项

27、目可行性研究报告茶叶、毛竹、生猪生产和稀土生产的重点基地。历市镇位于某县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万，占全县人口36.5%（其中非农业人口3.1万），是全县最大的镇。辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人。历市镇交通便利，对外开放程度高，赣粤高速公路、京九铁路及南来北往的汽车线路为历市镇提供了良好的交通运输条件。3.1.2 地形地貌历市镇地处中低山丘陵区。境西南的明美山海拔1062米为最Wj点o地形：丘陵和中低山为主，低山丘陵占43%主要分布在岭北、历市、龙塘、鹅公一带。地势：东、西、北部高，中南部稍低。最高点在东部镇

28、田留大山坳（1072米），最低点在东南部九曲河出口处的三溪口（海拔156米）。山脉：本县处南岭东延的九连山脉中段主支脉，800米以上山峰38座，1000米以上高峰4座（即镇田留岸的大山坳主峰1072米、次峰1066米，鸡笼嶂1026.9米，班美山三亨村的登高栋1062.6米）。3.1.3 水文地质项目区河流众多，分属赣江、珠江水系。境东的九曲河为最大河流。属东江源区，是粤港同胞重要饮用水源地绵延的九连山支脉一一天光山、云台山、神仙岭，将定南分第21页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告成赣江与东江两大水系，共有大小河流244条，总长1146公里，密度为每平方公里0.87公里。流域面积大于

29、100平方公里的一级支流有老城河、下历河、鹅公河、九曲河、月子河、龙头河6条。3.1.4 气候历市镇属中亚热带季风湿润气候区（华南气候区），四季分明，温暖湿润，光照充足，冬夏寒暑悬殊不大，无霜期近300天，植物快生快长。年平均气温为19C,极端最高气温为38C（68年7月29日），最低气温为-7.5（1999年的某一天）。年平均湿润度（降雨量：蒸发量）1.05。年平均风速为1.9米/秒（2级），最大风速仅达17米/秒（达8级。）3.2 自然资源定南地处中亚热带季风湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照丰富。属东江源区，是粤港同胞重要饮用水源地，全县森林覆盖率达78.1%,群山叠翠、环境优美，以九

30、曲河水清，云台山色秀”为代表的生态环境有关然氧库”之称。某县气候温和，土地肥沃，物产富饶。现已探明开发的矿藏有鸨、稀土、钛铁、石墨、花岗岩、膨润土等20多种。境内以稀土和鸨为重点的矿产资源丰富，是重要的有色金属基地县，竹木、生猪及各类山珍等优质农副产品资源丰富多彩，是江西省生猪养殖十强县。农业以水稻为主，定南蜜梨、脐橙、香菇、木耳、笋干等闻名中外，被国家有关部门冠名为中国蜜梨之乡”。定南被列为江西省重点工业园区”和最好打交道的县其特产是酸菜王.酸酒第22页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告鸭等。地下水储量丰盈，天然饮用矿泉水质优，水力资源开发潜力巨大；有竹木、药材等野生植物资源近400

31、种，用材林主要有杉、松、毛竹、樟及各种阔叶树；有山鸡、斑鸠、画眉、野猪、山兔、狐狸、虫t类等60多种野生动物。3.3 社会经济条件3.3.1 人口状况历市镇位于某县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万，占全县人口36.5%（其中非农业人口3.1万），辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人岭北因地处东阳市西觇山大岭之北而称叫北”，后称岭北”。东、南接东阳市，西毗义乌市，北邻陈宅镇。镇域面积66平方公里，辖30个村民委员会，43个自然村，有4650户，13752人，外来务工500人。3.3.2 经济状况历市镇地处某县城关，是县城所

32、在镇，经济实力雄厚，各项基础设施完备，社会事业全面发展，劳动力资源丰富，气候宜人，社会平安和谐。2005年，全镇实现国民生产总值2.07亿元，比2004年增长12%工业总产值1.04亿元，同比增长25%农业总产值0.93亿元，同比增长5.2%。全年实现本级财政收入0.27亿元，同比增长18.8%。农民人士纯收入3268元，同比增长13%因经济发展成绩突出、增幅大，该镇被省委、省政府授予2005年全省农村经济发第23页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告展百强乡（镇）”的荣誉称号。岭北镇地处东阳市西觇山大岭之北而称叫北”，后称岭北”。东、南接东阳市，西毗义乌市，北邻陈宅镇。镇域面积66平方

33、公里，全年工农业总产值63113万元。国内生产总值13268万元，其中第一产业1330万元，第二产业9453万元，第三产业2485万元，财政收入583万元，人均收入4834元。金融机构存款余额210408万元，个体轻纺业蒸蒸日上，金融贷款余额1087万元，社会各项各业赢得了全面发展，2001年获得了诸暨市六好乡镇党委”称号。随着经济社会的发展，各项建设对土地的需求越来越大，而土地是不可再生的资源，具有稀缺性，加之现实中存在土地利用方式不合理、浪费严重等现象，使得用地紧缺的问题已经成为制约经济社会发展的瓶颈。2005年10月，国土资源部下发了？关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点

34、工作的意见？，通过将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展。挂钩所得周转指标专项用于项目区内建新地块的新增建设用地及其占用耕地的面积规模控制，有效增加了新增建设用地面积，从一定程度上缓解了经济社会发展对土地的需求。因此，我们有必要加强完善相关配套措施，促进挂钩政策的贯彻落实。如积极做好可行性研究报告，向上争取更多的周第24页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告转

35、指标，解决新增建设用地指标少的问题；同时，也要加大投入，进行农村建设用地整理要花费大量的人力、物力、财力，要制定实施方案，推动该项工作顺利进行。3.5基础设施条件3.6.1 交通基础条件历市镇交通极其便捷：京九铁路定南站就建在历市镇杨梅村，铁路运输极其便利。以历市镇为中心，东往安远县、广东梅县、龙川县、南往广东和平县、西往龙南县、全南县、北往信丰接105国道，均修筑了宽阔的水泥公路，是全县的交通枢纽客货车往赣州只须2.5小时车程，到广州只须6小时车程，比105国道近了约2小时的路程，交通十分便捷岭北镇位于某县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤弁而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰

36、。镇政府距离县城17公里，小定、双龙公路穿境而过，交通便利，信息畅通。3.6.2 水利设施条件某县致力加强建设有效的水利保障体系，完成病险水库的除险加固工程，抓好小流域综合治理工程和县城历市河防洪堤工程等水利基础设施建设。改造城区供水管网，将老城河竹园段河水南水北调，建设第二自来水厂，建成安全、清洁、充足的城区自来水供应网络，积极组织实施农村人口安全饮水工程。3.6.3 电力基础设施条件历市镇在1996年就已经实现了村村通公路、通电、通广播电视。2001年又筹资硬化了井一蕉一太”乡村公路，该公路全长15第25页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告公里，涉及7个村，1.2万农业人口。县城周

37、围的重点村如杨梅、良富、恩荣、中沙、历市等村均实现了县城自来水公司的统一供水，各工业区内用水及为方便。同时各工业区均已架设了高压输变电站，完全能满足大型工业的用电，其中岭南工业区和良富工业区的基础设施建设尤为突出，成为商家必争的风水宝地。岭北镇坚持多元化投入，多渠道筹措资金，加快城镇基础设施，一是建成了一个三产区，千米百店工程基本完成，土于镇面积增加了一倍。二是村镇规划日臻完善，19922004年新增住宅面积580多万平方米，村容村貌焕然一新、三是全镇20个行政村实现村村通电力，村村通公路，村村通电话。第26页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第六章项目实施规划6.1 规划实施期本项目

38、区实施期限为2010年3月至2011年6月，实施期为16个月。6.2 规划实施目标在项目实施过程中，坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，坚持“开源与节流”弁举的土地利用方针，统筹城乡发展，提高土地的节约和集约利用水平，加快城镇化进程，促进社会主义新农村建设。6.3 规划实施模式项目搬迁农村居民点3个，分别是南丰村、天堂村、视下村等。根据目前的经济发展水平和生产、生活、习俗等方面的状况，以规模搬迁型为主要模式。由于各拆旧区村庄的集体经济较落后，农民的生活水平参差不齐，购买能力高低不一，总体上经济还比较落后，采用兴建多层或高层农户住宅解决农村居民居住问题的条件还不具备；而不同村

39、庄合弁在土地权属和管理体制方面调整较困难，因此散村集弁型难以实施。所以，搬迁拆旧区宜采用规模搬迁型。第27页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告6.4 整理规划及安置布局(1)拆迁区整理规划岭北项目区位于江西省赣州市某县城北面，属于中亚热带潮湿气候。年均温18.9C,1月均温8C,7月均温39Co年降水量1550毫米。项目区地势为低丘台地，土壤为玄武岩赤土地，有机质及氮、磷、钾含量较丰富，PH值呈弱酸性。拆旧区整理为耕地后适宜性广，适宜种植水稻、西瓜等作物。拆旧区整理以旱涝保修农田为目标，设计标准执行国土资源部?土地开发整理标准？(TD/T1011-1013-2000)。道路系统方格化设

40、路，能满足机械耕作和车辆运输要求。根据当地水资源状况，钻机井抽取地下水作为灌溉水源，灌溉保证率90%采用PVCf作为输水管道，喷灌式进行灌溉。拆旧区整理后达到旱能灌、涝能排，灌溉节水高效；田块方正规矩，方便机械化耕作，适应现代农业生产发展的要求。(2)新建区安路布局。新建区按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行实施，拆旧区居民住宅用地安路面积控制在新建区70减下，其余土地用于城镇基础设施，商住、工业等建设。拆旧区安路用地纳入城镇总体规划，用地规模人均30吊，各项基础设施建设应符合城镇发展规划，各项指标参照城镇控制指标，不得突破用地控制规模，逐步推行公寓式住房，提高城镇建设品位，走

41、节约和集约用地的路子。第28页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告6.5 土地产权处置因为新建区与拆旧区土地权属单位有两种形式，部分新建区与拆旧区为同一集体经济组织，部分为不同经济组织，所以土地产权应采取不同的处路方式：若新建区与拆旧区为同一经济组织，其产权不变；若新建区与拆旧区为不同经济组织，产权处路采取堵换的方式，用拆旧区复垦的耕地与新建安路所占的农用地进行路换，路换面积比例由双方商定；建新区中除拆旧区安路用地外，其他土地采用征用的方法，根据城镇规划和挂钩用转指标，分期分批办理农转用和征用手续，把集体土地所有权征为国有。6.6 桂钩指标安排使用计划项目实施期限内使用周转指标509.0

42、9亩，分两年来实施。周转指标采取“总量控制，封闭运行，定期考核，到期归还的原则，只限定在项目区内使用，不得向外转移，而且要通过拆旧区复垦新增耕地(农用地)来归还，归还期限为2011年。其中,2010年归还309.09亩，2011年归还200亩。挂钩周转指标管理措施：(1)、严格执行挂钩周转指标，实行总量控制，不得突破批准下达的指标数量。(2)、严格挂钩周转指标的使用范围，挂钩周转指标只能用于项目建新区，不得转借给其他建设区。(3)、建立挂钩周转指标考核制度，定期对指标归还情况进行考核，不按时归还的，冻结挂钩周转指标。第29页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告(4)、设立挂钩周转指标台账

43、，及时掌握指标使用情况，避免超计划使用指标。(5)、加强土地执法巡回检查，规范挂钩周转指标管理，发现违反挂钩周转指标使用规定的，责令其限期纠正。拒不按期纠正的，按?土地管理法？的有关规定给予处罚。6.7资金措施计划。本项目总投资为5336.22万元，拟通过企业自筹解决1936.22,通过银行贷款3400万元。建新区的土地开发和拆旧区的土地整理的投资规模为26.03万元/亩，项目拟总投资5336.22万元，其中征地费为2987.47万元，工程施工费为1783.74万元，拆迁补偿费为355万元，其他费用238万元。项目的实施不仅促进了土地的集约和节约利用，协调了城乡的统筹发展和改善农民的生活环境条

44、件，而且增了耕地面积，提高了耕地的质量和生态环境。通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。政府通过土地市场招拍挂，可以收取土地收益1.5亿。具有良好的社会、经济和生态环境效益。第30页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告第七章农村建设用地整理复垦方案7.1组织领导方案7.1.1组织机构设路方案建设用地整理复垦是一项系统工程，涉及诸多部门和相关单位，必须在区政府的直接领导下，相关部门协同作战。由岭北镇政府成立农村建设用地整理工作领导小组和技术工作小组，领导小组负责工作的组织和协调，技术工作小组具体负责农村建设用地整理工作

45、。7.1.1建立完善的管理制度(1)实行项目招标投标制度为发挥投入项目资金的最大效益，本项目实行项目招标投标制度。根据批准的项目设计文件，将适合专业队伍施工的单项工程，制定出招标标底、标书，向社会公开招标。在有意投标的施工队伍中，选择具有一定资质、信誉好的施工队伍，按公开、公平、公正的原则进行投标。确定中标单位的基本原则是投标总造价最低、信誉最好的单位。(2)实行工程监理制度为保证工程保质保量的完成，本工程实行工程监理制度。中标监理单位以项目规划设计内容和国家的项目规划、验收规范为标准，本着客观、公正、公平原则，对项目的施工质量、工程进度、资金使用情况进行监理。第31页某县城镇建设用地增减挂钩

46、项目可行性研究报告(3)资金拨付逐级审批制项目资金严格按照专款专用、单独核算的办法进行管理，资金拨付由施工单位根据工程进度提出申请，经工程监理单位审查弁报领导小组办公室审核后，由领导小组组长审批。在拨付资金之前，必须对上期资金使用情况进行检查验收。(4)实行项目竣工验收制度项目完工后，由实施单位向省国土厅申请初步验收。按建设工程竣工验收程序，对照国家有关工程质量标准和项目设计，由四川省土地统征事务中心完善竣工验收前的有关事务性工作，报请省国土资源厅初步验收。(5)组织以当地受益农民投劳为主、专为施工队伍为辅的施工队伍适宜群众性施工的工程，如土方开挖、土地平整、现有表土的堆放、道路施工、渠系施工

47、及地力培肥等采取投工方式，由受益农民集体来完成。专业性强的工程由施工队伍完成。(6)发动受益区群众，积极引导公众参与深入宣传土地开发政策，增进群众对项目区土地开发工作的支持和理解，动员、引导公众积极参与土地开发，充分发挥广大群众的创新能力，创建土地开发的民主形式，奠定土地开发的公众基础。(7)加强土地权属管理，保护土地权属主体的合法权益土地开发必然涉及到土地权属的变更和调整牵涉到农民集体和农民的利益。因此，土地开发必须在“尊重现实，照顾历史、第32页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告有利生产、有利稳定”的原则下，做好土地权属调整工作，确保各土地权属主体的利益。土地权属变更后，要按照法定

48、程序及时办理变更登记。(8)加强资金管理，发挥投资效益该项目省国土资源厅赣国土资发，2009?1266号已批复立项，已列入江西省2009年省投资土地整理重点项目。土地整理所需的投资全部由江西省补助投资，土地整理项目省投资金属土地专项资金，根据国家下发的？土地开发项目资金管理暂行办法？的要求，必须实行设立专门帐户，做到专款专用，严格执行“先报后审再批用”的原则，必须把有限的资金按设计用到项目上，做到四个坚持：坚持实行建立专账，专款专用，单独核算，不截留，不挤占挪用。坚持财经制度，规范财务手续，规范资金的正常运行，保障土地开发项目的实施。建立政府、集体、农民和经济实体多元化、多渠道的投资体系，广泛

49、吸引各方面的资金，按“谁投资，谁受益”的原则，要充分利用农闲季节，组织农民投工投劳，把好财务关，按有关规定组织招投标工作，用市场竞争手段，降低项目成本。实施前开展施工技术培训，搞好施工技术指导、工程施工监理工作。按有关规范，按图施工、合理安排施工组织，避免施工中的浪费现象，充分发挥国家投资的作用。7.2工程项目实施过程控制措施7.2.1项目进度控制措施该项目实施后,工程管理办公室将每月进行检查评比,评出质量、进度都较好的企业，给予流动红旗和物质奖励。工程拨款第33页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告严格按照工程进度拨款，由工程实施单位会同监理、现场施工人员和乙方派出的代表，进行实地查验

50、后予以拨款，拨款额度不超过实际完成的工程量。7.2.2项目质量控制措施：为保证工程保质保量、按时完成，本工程实行工程监理制度。中标监理单位以项目规划设计内容和国家的项目规划、验收规范为标准，本着客观、公正、公平原则，对项目的施工质量、工程进度、资金使用情况进行监理。7.2.3项目资金控制措施：项目资金严格按照专款专用、单独核算的办法进行管理，资金拨付由施工单位根据工程进度提出申请，经工程监理单位审查后，报开发办公室审批，办公室在拨付资金之前，必须对上期资金使用情况进行检查验收。该项目申报的是省级土地开发整理重点项目。土地整理所需的投资全部由中央投资，土地整理项目资金属土地专项资金，根据国家下发

51、的？土地开发项目资金管理暂行办法？的要求，必须实行设立专门帐户，做到专款专用，严格执行“先报后审再批用”的原则，必须把有限的资金按设计用到项目上，总的要求是做到四个坚持：坚持实行建立专账，专款专用，单独核算，不截留，不挤占挪用。坚持财经制度，规范财务手续，规范资金的正常运行，保障土地开发项目的实施。7.2.4项目建后运行管护方案一是明确管护责任主体。国家投资土地开发整理属于政府公益性投资，应将新增耕地使用权归当地村集体，由村集体统一经第34页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告营使用，或由村集体租给种田大户，租金归集体所有。项目管护的责任主体为当地村集体；二是完善管护措施。项目竣工验收后

52、，除临时工程外的所有工程项目实行由工程施工队伍保修，保修期限为一年。保修期结束后，所有工程项目的保修实行“谁使用，谁管理，谁维修”的原则，交由当地村集体经济组织负责使用、管理和维修。7.3 土地整理项目分析7.3.1 项目合法性分析某县城镇建设用地增减挂项目经依法审查批准而实施。该整理项目符合？中华人民共和国土地管理法？、?中华人民共和国水土保持法？、？中华人民共和国环境保护法？、?关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理暂行办法的通知？等法律法规的规定要求，符合省、市、县、镇土地利用总体规划及土地用途管制原则。本城乡建设用地增减挂项目依据土地利用总体规划，将1025亩拟复垦为农用地的农

53、村建设用地地块（即拆迁地块）和拟用于城镇村建设的地块（即新建地块）共同组成新建拆迁项目区（以下简称项目区，包括新建区和拆迁区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，减少用地布局更加合理的目标，本项目拆旧地块是土地利用现状变更调查已确定的建设用地，包括农村集体建设用地和工矿废弃用地，符合法律要求。第35页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告(1)符合土地利用总体规划对项目的要求土地利用总体规划是指在一定的区域内，根据国民经济和社会发展对土地需求以及当地的自然、社会经济条件，对该地区范围内全部土地的开发、利用、整治、保护，在时间和空间

54、上所做的总体的战略性的布局和统筹安排。本项目以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，积极推进全县田、水、路、林、村综合整治，以达增加耕地及其他农用地的有效面积，改进项目区农业生产条件，保护生态环境，保障本市国民经济的可待续发展和人民生活水平的不断提高。本建设用地增减挂项目确保了项目区建设用地总量不增加、布局更合理，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。因此，该项目完全符合土地利用总体规划要求，是对规划的具体落实。(2)符合土地开发整理专项规划对项目的要求土地开发整理专项规划是实施土地利用总体规划

55、的重要技术措施，具有较强的针对性和专一性，是土地利用总体规划的有机组成部分。某县从本地实情出发，为进一步贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，努力提高土地利用率和产出率，制定了土地开发整理专项规划。由于非农业建设占用耕地而第36页某县城镇建设用地增减挂钩项目可行性研究报告使耕地减少，必须通过土地整理给予补充，以保持全县耕地总量动态平衡。某县建设用地增减挂项目是集建新拆旧、复垦于一体的项目，根据？某县土地开发整理专项规划（2000-2010年）？的分区成果可知，本项目均分布在某县的建新拆旧及土地复垦区，不涉及禁止区即陆水湖风景区办事处，且符合江西省国土资源厅?关于印发江西省城乡

56、建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知？中的选址要求，弁且项目的规划、实施是以实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展为目标，与土地开发整理规划的目标是一致的。通过实施建设用地增减挂项目，不但不会破坏项目区的生态环境，而且将会极大地改善项目区的生态环境。因此，本项目是符合？某县土地开发整理专项规划（20002010年）？的。（3）符合其他法律、法规对项目的要求项目区建设用地增减挂钩试点工作以？江西省国土资源厅关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知？为指导，严格按照规定程序依法审查批准而实施，项目规划在搞好水土保持等前提下，始终围绕项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展为目标等具体要求进行。因此该整理项目符合？中华人民共和国土地管理第37页某县