生物科技：改变中国商业地产的基因

1、2022年07月改变中国商业地产的基因CONTENTS2戴德梁行研究部 04摘要简介27生物科技房地产32内物地科一技线产城业市场宏观经济47要点总结14宏观政策与改革48附录19研究与创新25产业格局50业务联系人52大研中究华部区联系人生物科技 - 改变中国商业地产的基因3摘要4戴德梁行研究部 疗健康重要性的认识不断提高（特别是在当前加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。近年来，世界各地越来越多的受教育群体对医的疫情期间），政府加大支出，人口老龄化趋势因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括：行业的有机增长

2、；人口结构的变化；公共及个人开支；国家健康保障覆盖；宏观政策和改革；研究和创新中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。根据中商情报网的估算，全国生物医药产业 2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。预计2022年，中国生物医药行业的市场规模将超过4万亿元人民币，此后还存在持续增长的空间。依据瀚亚投资（中国）的数据，到2035年，中 国的老龄人口（60岁及以上）预计将达到4.09亿，占全国总人口的28.5%。据联合国估计，到 2050年，中国的老年人口将可能超过劳动年龄人口。随着中国经济增长和人口老龄化，其卫生支出的增长也使中国的生物科技企

3、业受益。从2010年开始，中国此项支出占生产总值的比例每年都在持续增长。依据国家统计局数据，在2020 年，中国的医疗卫生支出相当于GDP的7.12%。随着居民可支配收入的增加，公民个人将更愿意为自己及家人的健康买单。过去十年以来，中国不断进行重大医疗改革，持续扩大医疗保障覆盖范围。在本世纪初，全国有不到三分之一的人口有医疗保险，而现在几乎 100%都有医疗保障。中国企业有必要清晰了解目前国内的政策与改革。中国政府实施公布的公共策略、政策有很 多，包括“健康中国2030”行动计划，产业集群的建设，“十四五”规划以及众多省市政策。科研创新水平是在一个地区包括生物科技在 内的任何行业领域培育新商业

4、机会的关键。中国科研院校和机构也在很多细分领域加强基础理论研发创新，进一步导致了商业研发的增加并助力在我国生物科技产业新产品的突破性 增长。房地产在任何生物科技企业的商业成功中扮演着不可或缺的角色，而正确选择最适合建立商业运作的地点往往可以决定企业的成败。良好的选择往往来自战略研究和分析。许多生物科技企业近十年以来都越来越多地选择大中华区作为其在亚太地区的业务运营地点。从区位上看，中国的生物科技园对于那些刚刚起步或首次进入中国的生物科技企业来说是一个良好的开端。如今，中国已经有很多地方政府建立了生物科技产业园（BIPs），吸引着越来越多的国内外生物科技企业。在这种情况下，这些园区已经成为中国生

5、命科学行业迅速增长的主要推动因素之一。据新浪网报道，截至2019年底，中国共有387个国家级工业园区，其中经济技术开发区219个，高新技术开发区168个。其中，193个园区选择生物医药产业作为重点发展的方向之一。生物科技 - 改变中国商业地产的基因5结合中国四个一线城市市场，以及对生物科技产业及相关地产市场发展的展望，可以得出以下几点:北京上海为继续推动北京医药健康产业高质量发展，更好地抓住产业发展机遇期，北京市政府出台了北京市加快医药健康协同创新行动计划（2021-2023年），其中发展目标为截止2023 年，北京医药健康产业将实现总营业收入突破 3,000 亿元，引进生命科学领域创新人才不

6、少于 1 万人，培育 2-3 家数字医疗标杆企业以及新增办公和厂房空间不少于 300 万平方米等。届时，医药健康产业将成为北京创新产业发展的重要支撑。上海“十四五”期间计划扩大生命健康产业多元优质供应。上海在2021年相继推出关于促进本市生物医药产业高质量发展的若干意见和上海市中医药发展“十四五”规划促进产业全面发展。通过推进生物医药制造业的数字化、智能化、绿色化，推广合同研发生产组织等新模式，有序提升产业空间承载能力，促进中药产业特色发展和能级提升，推动园区特色化发展和区区联动合作等措施来打造“张江研发+上海制造”品牌。深圳广州2019年中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范

7、区的意见发布，支持深圳建设生命信息与生物医药实验室等重大创新载体。为紧抓“双区”建设战略机遇，2020年1月，深圳市人民政府印发了深圳市促进生物医药产业集聚发展的指导意见、深圳市生物医药产业集聚发展实施方案（20202025年）、深圳市生物医药产业发展行动计划（20202025年）、深圳市促进生物医药产业集聚发展的若干措施“1+3”系列文件，明确指出要把握生物医药科技前沿发展动向，实现产业链整合、价值链提升、市场链优化。广州“十四五”规划和广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划相继发布，生物医药和健康产业迎来了新的发展机遇。政府提出要全力打造生物医药和健康产业成为新兴支柱产业，并着力提升全产业

8、链的创新水平和综合竞争力，提升生物药、现代中药、化学创新药、高端医疗器械、高端康养领域的竞争优势，打造全球生物医药与健康产业新高地。在政策优势、人才优势、高校和医疗资源优势等方面的多重加持下，广州生物科技行业将快速发展，同时，相关企业的办公、研发和生产空间需求将进一步上升。6戴德梁行研究部 简介中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括：行业的有机增长；人口结构的变化；公共及个人开支；国家健康保障覆盖；宏观政策和改革；研究和创新.中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在生物科技最基础的范畴是对生物体的研究。而实际上，生命科学涵盖了更为全面的相关科学研究领域，涉

9、及了由A（anatomy 解剖学）至Z ( zoology动物学)的诸多方向。总体而言，生物科技行业在过去100年中取得了巨大的发展进展。从疫苗的开发，到胰岛素的发现和使用、基因疗法，再到3D打印的使用等，人类在生物科技领域取得了无数突破。近年来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高（特别是在当前的疫情期间），政府加大了支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进 步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。不断扩大的投资，现在和将来都会持续增加对于相关生物科技房地产的需求，无论是大规模的生物产业园区空间

10、、实验室空间、办公空间、分销仓库空间还是药店零售空间。我们的报告涉及了行业需求的上述利好因素并提供了与中国生物科技相关的一些房地产类型的更多细节，以及中国内地四个一线城市生物科技产业市场的探讨分析。生物科技 - 改变中国商业地产的基因71宏观经济康保障。技领域的公共支出以及公民个人的消费能力，和国家健是：实际的生物科技产业增长、中国的人口结构、生物科宏观经济时，有许多因素需要考虑，其中四个主要因素至关重要的作用。从分析未来行业发展机会的角度考虑中国的宏观经济在国家生物科技产业领域的发展中起着8戴德梁行研究部 行业增长纵观全局，近年来全球的药品和医疗器械市场已经大大扩展。最近，这种增长受到了新冠

11、疫情和对相关疫苗、药品和医疗器械及设备的 需求刺激。未来，鉴于新冠肺炎引发的民众对图1：全球医药市场收入（2001-2020年）亿美元14,000生命科学重要性的更多认知，世界各地人均收入的增加，更多的生命科学科学家和专业人员，以及更多的科技参与和整合，我们预计全球制药和医疗器械市场将进一步增长（图1）。12,00010,0008,0006,0004,0002,00002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020资料来源：Statista，戴

12、德梁行研究部依据Torreya数据，在全球范围内，制药业的前六个国家是美国、中国、瑞士、英国、德国和日本。近年来，中国公司估值总额大幅提高，而美国和中国相关公司目前估值总额占该行业一半以上（表1）。表1：各国生物科技行业顶尖企业估值总和情况变化（2015-2021年）国家2021年在全球生物科技企业 值前1000名中该国家企2020年在全球生物该科国技家企业估值前1000名中2015年在全球生物该科国技家企业估值前1000名中数量估值总计(亿美元)估值总估和值占总全和球的前比1重000名估值总计(亿美元)估值总值和的占比全重球总估估值总计(亿美元)估值总和占比全重球总估值的美国52527,93

13、7.8240.0%23,261.6838.7%20,355.7242.2%中国2808,402.6112.0%8,642.6814.4%3,150.916.5%瑞士275,393.947.7%4,987.758.3%5,557.5211.5%英国494,364.576.2%3,284.545.5%2,454.385.1%德国374,139.355.9%3,223.195.4%2,986.566.2%日本813,753.145.4%4,281.147.1%2,305.134.8%丹麦123,183.154.6%1,995.723.3%1,599.223.3%法国482,317.423.3%1,7

14、65.342.9%2,037.634.2%印度681,658.322.4%1,200.712.0%1,268.072.6%韩国1041,176.151.7%1,150.981.9%439.020.9%澳大利亚资料来源：12Torrey1174.28a，戴德梁行1.7%研究部999.601.7%325.590.7%生物科技 - 改变中国商业地产的基因9随着中国生命科学领域的进一步成熟，全球制药 和医疗器械市场的持续增长只会对中国的生命 科学领域产生积极的连锁反应。现今，如果进行 全球比较，中国的生物制药业在基因工程和创新 药物研发方面的成熟度，已经达到甚至超过了许 多其他成熟市场国家的水平。例如

15、，近年来越来 越多的国内创新药物的商业权利对外许可（“Li- cense-out”）交易达成，交易的数量已从2017年的 9个增加到近两年每年超过20个。尤其是在2017 年后，自中国国家药品监督管理局（简称“NMPA”，前身为中国食品药品监督管理总局（CFDA）成为国际人用药品技术要求协调委员会（ICH）的成员，交易数量大幅增长。根据中商产业研究院的估算，全国生物医药产业 2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。预计2022年，中国生物制药行业的市场规模将超过4万亿元人民币，此后还存在持续增长的空间（图2）。在中国开展业务的大型海外和国内生物科技企业并没有忽视中国经济增长和生物制药行业

16、业务扩张的巨大潜力。过去，在中国的大多数生物科技企业已经充分了解了相关的商业机会，确保在中国建立合适的研发、生产、销售、分销和服务平台，以便在任何时候都能为企业及其客户提供最佳服务。图2：中国生物制药行业市场规模（2020年和2022年）230.5270万年亿：人民币240+2万2亿年人：民币资料来源：中商产业研究院，戴德梁行研究部展望未来，待新冠疫情逐步得到控制，可能会有更多的投资和支出用于中国的疾病预防基础设施。其他投入可能集中在改进以病人为中心的生命科学产品、设备、系统和流程、社区保健、健康保险和科技领域。以后，由于新冠疫情的暴发，以病人为中心的医疗保健医院和家庭医疗产品、设备成像和信息

17、技术（IT）可能会增加。在中国疫情最严重的时候，这些产品的需求量很大，而在不久的将来，鉴于所有相关方对遏制病毒的高度警惕，对这些产品、设备和技术可能会保持高需求（图3）。图3：中国某些医疗产品、设备和技术在近期内将保持高需求（2021年）54321010%12%14%16%18%-10%22%24%26%28%增长率资料来源：中国医疗器械蓝皮书，EvaluateMedTech，戴德梁行研究部10戴德梁行研究部 从长远来看，由于有利的人口、宏观经济和政策因素持续产生影响，我们预计行业增长将在可预见的未来继续成长。许多生物科技企业越来越多的职能部门，甚至亚太总部已经或将在中国设立，以确保这些企业未

18、来的可持续业务发展。人口结构中国的人口结构正朝着有利于生物科技企业的方向发展。随着人们年龄的增长，通常需要提高个人的医疗保健水平。依据瀚亚投资（中国）的数据，到 2035年，中国的老龄人口（60岁及以上）预计将达到4.09亿，占全国总人口的28.5%。据联合国估计，到2050年，中国的老年人口比例将可能超过劳动年龄人口（图4）。消费力图4：中国的年龄金字塔（2010年和2050年）100+95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-475502525

19、507520102050资料来源：联合国人口司，戴德梁行研究部随着中国经济增长和人口老龄化，其医疗支出的增长也使中国的生命科学领域企业受益。从2010年开始，此项支出占生产总值的比例在中国连年持续增长。依据国家统计局数据，在2020年，中国的医疗卫生支出相当于GDP的7.12%（图5）。生物科技 - 改变中国商业地产的基因11 图5：中国的医疗卫生支出情况（2010-2020年）资料来源：中国卫生健康委员会, 戴德梁行研究部中国居民的可支配收入也在增加。随着可支配收入的增加，公民个人将更愿意花钱在自己及家人的健康支出上（图6）。图6: 中国医药消费市场（2011-2026年）亿美元2,2502

20、,0001,7501,5001,2501,00075050025002011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026资料来源：IQVIA Institute，戴德梁行研究部12戴德梁行研究部 国家健康保障覆盖国家健康保障覆盖面的不断扩大也将为生命科学企业带来更多的商业机会。作为“健康中国2030”行动 计划的一部分，中国希望到2030年能实现健康公平。在过去的10年里，中国已经开始了重大的医疗改革，其中一个主要目标是将医疗服务扩展到国家的城市中心以外。在本世纪初，中国只有不到三分之一的人口能够获得医疗保险。而现在，

21、几乎100%的人都有 了医疗保险（图7）。图7：全国医疗保险基金收支情况（2017-2021年）2021202020192018201700.511.522.53万亿元全国基本医疗保险（含生育保险）基金总收入全国基本医疗保险（含生育保险）基金总支出资料来源：国家医疗保障局，戴德梁行研究部未来，我们预计医疗保险市场将继续增长，无论是公共支出还是个人支出。生物科技 - 改变中国商业地产的基因13 2宏观政策与改革重要。企业必须不断跟上这些政策和改革的步伐，这一点至关新的生物科技相关政策和改革时，中国的生物科技相关中国市场。为了抓住任何由此产生的商机，在制定和实施政策和改革是企业需要清楚了解的关键特

22、征，尤其是在14戴德梁行研究部 宏观政策随着时间的推移，一些与生物科技相关的重要政策已经得到批准和实施，其中一些比较重要的政策如下：国家政策健康中国2030“健康中国2030”规划纲要和行动计划包含一系列具体目标，需要在2020年至 2030年期间实现。其中一些目标包括：优化多元办医格局；发展健康服务新业态；积极发展健身休闲运动产业；促进医药产业发展。特别重要的是，相关规划和行动以推进公共卫生和疾病预防为中心，这象征着从治疗到预防的转变。在这一点上，相关规划和行动强调：减少二手烟的健康影响；减少肥胖症；广泛开征全民健身运动；实施慢性病综合防控战略（图8）。图8：健康中国2030十五项行动资研料

23、究来部源：健康中国行动推进委员会办公室，戴德梁行生物科技 - 改变中国商业地产的基因15 生物医药产业集群建设2019年，国家发展改革委员会（以下简称“发改委”）发布关于加快建设战略性新兴产业集群的通知，发布了首批66个国家级战略性新兴产业集群，其中17个为分布在16个城市的生物医药集群（图9）。地区生物医试药点产城区业集群长三角地区上海浦东新区杭州苏州东南沿海地区广州厦门珠海京津冀北京昌平区北京大兴区天津经济技术开发区石家庄成渝经济圈成都重庆巴南区东北哈尔滨通化烟台山东湖北临沂武汉图9：国家发改委规划的17个生物医药产业集群城区资料来源：国家发改委，戴德梁行研究部16戴德梁行研究部 “十四五

24、”规划未来中国第十四个五年规划纲要（以下简称“十四五”规划）旨在促进：构建强大的公共卫生体系；推进全民医疗保险；中医药事业的进一步发展。在考虑构建强大的公共卫生体系时，“十四五”规划旨在加强重点疾病控制措施和基层医疗卫生健康服务。地方政策地方层面的政策也很重要尤其是对生物科技企业而言。在中国运营的生物科技企业非常重视区域政策、当地的科研环境和人才储备以及地区的产业聚集(图10)。图10：中国生物科技企业的选址考量要素区域政策在推进已经提到的国家健康保障覆盖范围方面，将继续稳定基本医疗保险资金投入，并通过调整医疗保险保费支付政策对可持续医疗福利进行微调，进一步制定医疗福利清单。结合中医药，支持发

25、挥中医药在疾病预防、治疗、康复等方面的独特优势。此外，加强监管体系将 确保中医药产品质量进一步提高，并努力确保中医药在国际上得到广泛推广。通过比较产业环境，生物科技企业可以从政策 (包括地方财政支持政策)、研发、人才库及国内外生物科技企业的集中度等方面筛选出最适合企业发展的区位。下文表2展示了中国11个城市为重要生物医药产品和创新药械研发提供的一些财政支持政策。顶格(百财万政元奖) 励北京1类发新补药贴研5创器新械医补疗贴 2海拓外展市补场贴 2上海1001510 深圳广州10018105105重庆2561苏州303 5成都206 2杭州486 0.5武汉4010 0南京153 2昆明13.5

26、1 1资料来源：各地政府网站，火石创造，戴德梁行研究表政2支：持中政国策主比要较城（市2重02要1年生）物医药产品研发的财产业集聚区域竞争力和科人研才环储境备资料来源：戴德梁行产业地产部、研究部部生物科技 - 改变中国商业地产的基因17 改革中国的医疗改革在不断发展。展望近期至中期的未来，议程上有若干改革，包括:进一步提高医疗质量和效率；推广进一步结合疾病预防和治疗的创新方法；进一步实现医院管理制度的现代化，建设更多的医疗中心，以加快发展，实现区域均匀分布；特别考虑进一步培育基层医疗保健，特别是在城市和农村地区；采取行动进一步加强卫生人才队伍建设；进一步加强高水平、多层次、以转诊为基础的传染病

27、诊疗网络建设；进一步加强对创新药物、疫苗和医疗设备的评估和审批方法；在国家组织的药品和医用耗材的集中采购和使用方面颁布进一步的改革条例。随着中国医疗改革的影响逐渐显现，生物科技市场许多领域的潜在力量将继续发生变化。根据波士顿咨询公司的数据，在中国，专利药、非专利原创药（不在基药目录的部分）、差异化仿制药（不在基药目录的部分）和基药目录药物可能会出现强劲销售增长，因为新畅销药物正在被引进；保险计划更加多样化，保险覆盖面更广；收入增加；更强的药品承担能力；专利到期；更多药品列入国家采购清单；在整个基本医疗系统中更多地使用药品。18戴德梁行研究部 3研究与创新都可以称之为新产品。产品的资金，就生物科

28、技而言，从创新药到创新医疗器械学及其培养的毕业生中观之。同样重要的是用于研发新业领域培育新商业机会的关键。科研创新的基础可从大科研创新水平是在一个地区包括生物科技在内的任何行生物科技 - 改变中国商业地产的基因19 高等院校城市院校名称北京北京大学清华大学中国科学院大学北京协和医学院复旦大学上海广州上海交通大学同济中山大学香港中文大学（深圳）深圳南京中学国院科深学圳院先深进圳技理术工研大究学院/中国科南方科技大学南京大学杭州中国药科大学浙江大学武汉武汉大学合肥华中科技大学中国科学技术大学成都四川大学苏州新加坡国立大学（苏州）研究院南京大学苏州高新技术研究院表3：中国内地生命科学领域重要高校(部

29、分，顺序不分先后)根据Statista的数据，2020年，中国公立学院和大学的总数为2,738所。其中 1,270所为高校，1,468所为高职院校。中国通常将大学分为两种，一种是提供四年制学士、硕士和博士学位课程的大学，另一种是提供三年制实用学位课程的高等职业学院。除了这两种普通高等教育机构，中国的学生还可以在公立成人教育机构、公立机构提供的在线和 自学课程以及私立学院和大学中获得学位。为了创建更多的世界一流大学，进一步实现国家高等教育体系的现代化，中国推出了一系列举措，包括统筹推进“双一流”建设（表3)。研发开支资料来源：公开资料，戴德梁行研究部中国如今已经成为世界上最重要的生物科技市场之一

30、。通过对相关研发的投资，中国近几年已经在药品和医疗设备的创新上取得不少重大突破（图11）。图11：中国内地创新药和创新医疗器械上市数量（2018-2021年）数量：个40353025201510502018201920202021资料来源：中国国家药品监督管理局，戴德梁行研究部 创新药 创新医疗器械20戴德梁行研究部 据Statista统计，截至2019年底，中国医药行业的研发支出约为1,500亿美元。到2023年，这一数字预计将达到3,420亿美元，增速高于全球平均水平(图12)。图12：中国的医药研发支出(2014-2023年)亿美元4,0003,5003,0002,5002,0001,5

31、001,00050002014201520162017201820192020*2021*2022*2023*资料来源：Statista，戴德梁行研究部近年来，许多海外顶级生物科技企业都在中国开发了业务和研发设施。相对较低的成本基础和相对丰富的人才储备正在吸引更多企业建立更多研发设施和职能部门。此外，中国巨大的生物科技市场及其坚实的增长潜力为国内外企业创造新的医药产品提供了动力(图13）。图 13: 市场上主要的三种创新药研发模式大量上市产品 研发团队 风机险构投(VC资)沟合通作组CX织O，(包合括同C外R包O,强及大生的产研团发队强销大售的团队 B(例ig如P恒ha瑞rm医a药模)式市场需

32、求驱动，研产销一体化CDMO等)回回License in(例Bi如ot百ec济h模神式州）科技驱动License out资投相关研发知识产权(IP)投资报创新药项目/公司报 VIC(VC+CXO+IP) 模式资料来源：公开信息，戴德梁行研究部开放的综合性商业平台生物科技 - 改变中国商业地产的基因21 创新中国目前拥有一大批智慧医疗企业，其中绝大部分位于北京、上海、广州、江苏、浙江。这些企业大多专注于特定的行业学科，如智能穿戴、医疗信息、健康管理和远程医疗，而且大多数企业还在继续通过致力于开展研发来拓展业务边界。数字医疗的推广创新源于研发，中国生物科技产业有多种方式持续创新。两个例子包括：数字

33、医疗的推广；人工智能（AI）的应用。随着中国继续鼓励医疗保健服务数字化，生命科学领域在提供基于互联网的医疗保健服务方面存在着巨大机遇。更重要的是，根据贝恩公司的调查，97%的中国受访者表示，如果保险支付费用，他们对数字医疗服务有兴趣。未来，可能会出现更先进的高科技医疗解决方案，助力数字医疗服务模式的进一步发展。中国的生命科学领域将更多地利用数字健康技术和解决方案用于疾病的预防和监测（图14）。图14：中国对数字健康技术的应用（2019年）资料来源：IQVIA Institute，戴德梁行研究部22戴德梁行研究部 未来，我们还预计京东健康、平安好医生、腾讯微医、阿里健康、丁香园、春雨医生等在线医

34、疗应用的新用户数量将继续增长。生命健康企业也没有错过这个新机会。根据德勤最近的一项调查，受访企业表示，在短期内为缓解新冠肺炎疫情影响而采取的主要行动中，他们将:布局更多的线上业务模式（42%）；加快企业数字化转型（39%）；利用新技术维持客户服务（38%）（图15）。图15：贵司短期内将采取哪些措施以降低疫情对业务的冲击？0102030405060利用新技术维持客户服务（网络端/移动端）加强供应链管理加快企业数字化转型加快新产品上市布局更多的线上业务模式优化人力资源配置强化资源布局，加强与政府及医院合作资料来源：德勤，戴德梁行研究部人工智能（AI）2017年7月，中国国务院印发新一代人工智能发

35、展规划。该政策的两个目标是，到2025年，中国的人工智能核心产业规模超过4,000亿元，带动相关产业价值规模超过5万亿元。智能医疗是与智能制造、智慧城市、智能农业和国防建设并列的五种主要人工智能应用之一。为 此，2018 年政府着力深入推进“互联网+医疗健康”发展，旨在通过采用多种人工智能相关技术，进一步改善中国的医疗服务系统，包括：人工智能辅助放射学和病理学；机器学习（ML），人工智能和数据科学提供可操作的见解；人工智能辅助机器人的手术支持；人工智能（AI）/机器学习（ML）助力新药突破（图16）。生物科技 - 改变中国商业地产的基因23 图16：人工智能在医疗保健领域的十大应用AI协助机器

36、手术AI协助医疗诊断新药发现虚拟护士助理 自动化工作流程助理医学图像分析诈骗侦测医疗数据安全保障医疗风险预测资料来源：Ignite，戴德梁行研究部临床试验24戴德梁行研究部 4产业格局对于生物科技企业而言，中国有多个市场，包括：城乡医院 持续的城市化将导致中国城镇医院对药品供应的需求增加。目前，中国许多生物科技企业将其产品交付给批发商，然后由批发商将大部分药品终端销售分发给医院供患者使用；药店 线上销售 出口市场 中国的药店正在扩大门店数量。它们共同构成了中国第二大药品销售渠道；鉴于中国网络购物的扩张，网上药品销售收入将继续增长。与此同时，医药物流系统必将得到改善，配送成本必将降低；据博圣轩称

37、，超过160个国家和地区能够获得中国制造的药品。生物科技 - 改变中国商业地产的基因25 再深入一点看，线上市场正在发生变化。目前，中国最大的医药电商之一是健客，拥有超过1亿客户。然而，自新冠肺炎疫情暴发以来，鉴于送货的高效和便利性，以送餐平台形式出现的新玩家出现了，例如美团和饿了么（表4）。1. 打开美团/饿了么APP买非处方药1. 打开美团/饿了么APP买处方药表4：在中国通过送餐app购买药品的流程6. 1小时内送到5. 支付4. 选择药品3. 界面展示药店列表2. 打开“买药” 8. 1小时内送到7. 支付6. 订单确认/拒绝5. 填好相关信息表提交4. 选择药品3. 界面展示药店列表

38、2. 打开“买药”资料来源：博圣轩，戴德梁行研究部当我们按主要药物类型细分中国的医药市场 时，仿制药在中国的行业收入中占据了最大的 份额预计未来的需求还会增加。仿制药涉及抗感染药物、心血管系统药物、抗肿瘤和癌症药物，以及消化系统药物等诸多领域。国内外生物科技企业过去都在中国进行了大量与仿制药相关的商业投资，鉴于这一特定细分市场的持续 重要性，预计未来这类商业投资将进一步增加。另一方面，成品药市场是中国第二大医药细分市场。在这个特定的细分市场中，高利润也伴随着高研发成本、长研发周期和长回报周期。图17：中国医药行业产品销售额占比（2021年）752599181214中国第三大医药市场是非处方药（

39、OTC）市场。这个细分市场的销售和收入预计将保持强劲势头，这将引发国内外医药企业的持续关注和商专利处方药传染病药物非处方药 心血管药物抗肿瘤药物 消化系统药物神经系统药物其他处方药和仿制药业投资（图17）。26戴德梁行研究部 资料来源：IBISWorld，戴德梁行研究部5生物科技房地产房地产在任何生物科技企业的商业成功中都扮演着不可或缺的角色，并且在最适合开展业务的地点做出正确的选择，往往可以成就企业。好的选择往往来自于战略研究和分析，经过反复检验，许多生物科技企业选择了大中华区作为其在亚太地区的业务运营点（图18）。图18：亚太国家/地区生物科技总部位置的分布情况（2019年）1301402

40、0 2248424大中华区韩国日本澳大利亚印度新加坡其他150资料来源：科睿唯安，戴德梁行研究部生物科技 - 改变中国商业地产的基因27 选址注意事项从战略角度考虑企业的选址问题，生物科技企业还必须考虑到一个国家的当地城市市场，以及这些城市市场中的区域市场动态，还有现在的专业生物科技产业园区。此外，还需要考虑与生物科技行业相关的专业房地产，无论是研发实验室、制造工厂、办公室、仓库或药店，甚至是数据中心（图19）。图 19：与生物科技行业相关的专业房地产示例研发实验室制造工厂仓库药店办公室数据中心资料来源：戴德梁行研究部关于研发实验室，目前在中国生命科学房地产市场出现了一个新的现象，那就是联合研

41、发实验室（Co-lab）。随着越来越多的生物科技初创企业的涌现，近年来医疗领域新发现的潜力也越来越大。然而，许多初创企业都没有资金来建造和运营专门的实验室来测试和开发他们的生物科技医疗产品。这就是联合实验室通过向包括初创生物科技企业在内的企业提供急需的产品测试和开发租赁实验室设施而发挥作用的地方。以合适的方式建造和运营灵活的联合实验室都有助于吸引和留住人才，并缩短从产品探索和开发到实现完全治疗性医疗产品的时间。这些专业房地产资产的位置也必须仔细考虑，以确保业务优化的成功。例如，在特定地点（如特定的生物科技园）建厂，可能会使整体业务有资格获得税收减免和/或在未来寻求进一步业务扩张时受到当局的青睐

42、。28戴德梁行研究部 生物科技园从区位上看，中国的生物科技园对于那些刚起步或首次进入中国的生物科技企业来说都是一个良好的开端。如今，无数地方政府在中国设立了生物科技产业园（BIPs）。越来越多的国内外生物科技企图家级20产：中业国园以区（生2物01医9年药）产业为重点发展方向之一的国业被吸引入驻园区。在这种情况下，这些园区一直是中国生物科技产业快速增长的主要推动因素之一。50.149.9据新浪网报道，截至2019年底，全国共有 387家国家级产业园区 219家国家级经济技术开发区和168家高新技术开发 区。其中，有193家的重点发展方向之一是生物医药产业（图20）。以向生之物一医的药国产家业级

43、为产重业点园发区展方其他国家级产业园区资料来源：新浪网，戴德梁行研究部据中商情报网统计，2020年中国生物医药产业园产值超过2.51万亿元人民币，预计到2025年将超过5.84万亿元人民币（图21）。图21：中国生物产业园（BIP）产值（2016-2020年）亿元30,00025,00020,00015,00010,0005,00002017201820192020总产值（亿元）年增率20.0%15.0%10.0%5.0%0. 0%资料来源：中商产业研究院，戴德梁行研究部生物科技 - 改变中国商业地产的基因29 从地理分布上看，我国的生物产业园主要分布在环渤海地区、长三角地区和珠三角地区。根据

44、新浪网的数据，就特定地点而言，江苏、山东和广东是中国此类产业园数量最多的省份（图22）。图22：中国生物医药产业园前100家分布情况（2021年）单位：个181614121086420江山广苏东东浙湖湖江南北天吉辽津林宁安上四重北甘徽海川庆京肃广贵河西州南江陕福海河西西建南北黑青新云龙海疆南资料来源：新浪网，戴德梁行研究部都在积极竞争企业园在中国还处目前，生物医药产于发展阶段，他们业投资（表5）。30戴德梁行研究部 江表5：中国代表性生物产业园区（部分） 园区名称中关村生命科学园 北京亦庄生物医药园大兴生物医药产业基地张江生物医药基地上海国际医学园区广州科学城广州国际生物岛深圳国际生物谷深圳国

45、家生物产业基地成都医学城浙江余杭生物医药高新技术产业园区杭州医药港南京生物医药谷 南京生命科学小镇苏州生物医药产业园 武汉国家生物产业基地厦门生物医药港中山国家健康科技产业基地石家庄国家生物产业基地连云港经济技术开发区生命健康产业园资料来源：德勤，戴德梁行研究部更重要的是，园区基础设施、图23：苏州BioBAY发展史2006-2009年：起步探索期系统、管理、配套服务及相关政策都在不断完善和调整。2006年2007年破土动工。建成启用。此外，创业企业、高校、投资2010-2015年：快速发展期机构、公共服务平台和政府机构都正在融入园区发展，希望这些园区能够创造优 势，支持未来进一步的投资和业务

46、的增长和扩张。在中国，苏州BioBAY是合作研发实验室运营商的典范。（图 23和附录中的案例研究1）2010年2011年2013年2015年2016年至今：2017年2019年2020年2021年晋升为国家级科技企业孵化器，成为苏州首家生物医药领域的国家孵化器。全资子公司百拓（BioTOP）成立。苏虞生物医药产业园正式奠基。苏州生物产业园正式开园。行业引领期二期B区签约，正式更名为苏州生物医药产业园。香港子公司成立。二期B区签约开业。三期A区开园入驻。办公室现阶段四期、五期规划建设中资料来源：苏州BioBAY官网，戴德梁行研究部无论是在生物科技园、郊区还是市中心的CBD，办公室都是生物科技企业

47、房地产投资组合的关键组成部分。在考虑租赁甲级写字楼时，在不 同城市，生物科技企业当中内外资企业占比不同。最近，合同研发组织（CROs）、合同生产组织图24：生物科技企业选址写字楼时考虑的一般标准（CMOs）和合同销售组织（CSOs）也已成为中国多个城市市场高质量写字楼需求的新驱动力。在具体考虑写字楼选择时，生物科技企业在选择最佳办公地点有一些特定标准（图24）。设写计字，楼施品工，质装修，集成技术，可持续发展，物业管理租办金公、场维地修租费等赁条款资料来源：戴德梁行研究部可地铁达，性铁路，航空，公共汽车，停车场便零售利，设绿施地，商业设施业同务行集业企群业 上下游人才供应（政环府境支影持响企评

48、业价政等策）的可行性生物科技 - 改变中国商业地产的基因31 6内生地物一科线技城产市业市场32戴德梁行研究部 中昌平关生村命生谷命产科业学基园地昌平表园北京地图1：北京部分生物科技企业，科研院所及生物科技产业集群分布情况3 20228242 2298 21 117302627181202226 123 24 13 34顺义中关村生物医药园海代淀表园区：22316 523 24知名生物科技企业瓦里安医疗华润医药诺华公司拜耳集团赛诺菲费森尤斯集团阿斯利康德国勃林格殷格翰公司英国葛兰素史克公司艾伯维强生瑞士罗氏公司273 548 13429 6 2312 17 136 212110 9181144

49、 5181 2 2 7 6雅培公司GE医疗美敦力公司上海医药集团股份有限公司安进同仁堂协和药厂科兴中维诺和诺德迈瑞医疗2619 2 7 3北京亦庄生物医药园北代京表经园济区技：术开发区大兴生物医药产业基地2182025 276华中关润村生医命疗科器学械园园默克集团国药集团民海生物中国中药双鹭药业先正达生物科技百济神州重要科研&人才资源北京大学清华大学中国科学院大学北京协和医学院大型研发中心迈瑞北京研究院全国健康药物研究中心中科院生物所中科院基因所军事医学研究院北京生物医药研究所青蒿素研究中心（在建）新型创新平台/孵化器/加速器协和生物医药孵化中心药谷一号好景象飞镖加速器生产研发基地首药控股新药

50、研发与产业化基地（在建）亦庄新药研发生产基地特色产业园区集群新兴热点区域30. 首药控股资料来源：戴德梁行研究部生物科技 - 改变中国商业地产的基因33 市场动态作为全国的首都和科技创新中心，北京云集了 众多高等学府和科研院所，具备全国最强大的 高端人才库，因此在发展生命科学产业方面具 有得天独厚的优势。自2018年以来，北京先后成立了北京市经济和信息化局、市卫生健康委等 多家与医药产业密切相关的行政管理机构，在 资金支持、人才引进、产品研发等方面释放多项福利政策，推进了如阿斯利康中国北部总部等 40多项重点项目的落地和多家高水平专业平台及孵化器的落户。根据北京统计局数据显示，北京重点区域生物

51、工程和新医药产业研发人员从 2014年的20,664人上升至2021年的32,609人，增幅为57.8%；研发经费从2014年的41.5亿元上升至2021年的207.1亿元，增幅为399%；企业总收入从2014年的1,175.9亿元上升至2021年的 4,612.4亿元，增幅为292%。至此，国家药监局与市药监局已纷纷表示，北京生物医药产业已领跑全国。同时，新冠疫情的暴发使北京生物医药行业发展迅速。根据戴德梁行数据显示，在写字楼市场租赁成交中，2021年全年，该行业新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的4.6%，为自2014年以来最高值，位居全行业第四位。2022年一季度，这一占比更是攀升至10

52、.6%。在北京的写字楼商圈中，中央商务区备受生物医药企业青睐。根据戴德梁行数据显示，进入中国市场的世界五百强生物医药企业大多已在北京 设有职能办公室，且大部分聚集于中央商务区。在中央商务区近五年的企业租赁成交中，生物医药行业占所有行业成交总面积仅次于金融业、高科技业和专业服务，达9.4%，位居各大商圈之首。同时，在北京的产业园区中，医药健康产业已形成南北格局，可分为四大产业集群，分别为南部的大兴和北京经济技术开发区，北部的海淀和昌平。其中大兴生物医药产业基地被命名为“中国药谷”，近年来吸引了费森尤斯卡比、同仁堂、协和、科兴中维等众多国内外知名医药企业入驻。根据基地对外公布数据显示，截止2021

53、年底，园区入驻企业已超过5,000余家，工业总产值突破千亿；北京经济技术开发区是国家和北京生物医药创新孵化基地，聚集了通用医疗、拜耳、赛诺 菲、阿斯利康等世界五百强医疗和医药企业，根据经开区官网数据显示，作为经开区主导产业之一的生物医药与大健康产业2021年总产值高达 1,649.9亿元，较2020年全年增长209.6%；海淀和昌平聚集了全市约43.2%的生物医药企业，代表园区有中关村生命科学园、昌平生命谷产业基地、中关村生物医药园等，至今已吸引了诺和诺德、迈瑞医疗、协和生物孵化中心等知名企业入驻。除此之外，顺义区作为新兴热点区域不仅已聚集默克北京仓库，国药集团等知名生物医药企业，在其未来的产

54、业规划中，也将生物医药产业定位为重点发展领域之一。34戴德梁行研究部 平方米400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000昌平区20182019朝阳区大兴区密云区2020顺义区2021通州区资料来源：戴德梁行研究部表7：北京生物科技企业相关大宗成交（2021年）资料来源：戴德梁行研究部4,139爱博技诺股德份(北有京限)公医司疗科绿集地团控公股司110昌平绿地慧谷中心6号楼（平面方积米）卖方买方区域（百总万价元）项目表6：北京生物科技企业近期甲级写字楼租赁成交（2021年）项目名称区域企业名称（租平赁方面米积）租赁类型侨福芳草地

55、中央商务区拜耳12,000搬迁中海地产广场其他国药药材股份有限公司10,000搬迁SK大厦中央商务区百济神州10,000搬迁正大中心中央商务区罗氏制药5,000搬迁远洋光华国际中央商务区默沙东2,500新租36戴德梁行研究部 地上图2：上海海部分生物科技企业，科研院所及生物科技产业集群分布情况知名生物科技企业14北上海生物7高端制造集聚区32421 1 8 外高桥2412 210 13121439 6 26 22411 291181015金桥张江生物医药创新引28南虹创桥新智试慧验医区疗1543 1 338 2领核心区2732254 3571176南虹桥智慧医疗前滩552 261 139103

56、4创新试验区1周康438 212 9金海绿岸色现承代载制区药13东方融美合谷发生展命区健康6191 临医港疗新先片行区示范精区准嘉德诺中国总部/医疗器械（上海）强生中国总部中国医药工业研究总院/国药控股/国大药房罗氏制药/罗氏诊断西门子医疗中国诺华园区拜耳中国总部默沙东中国总部园区艾伯维中国葛兰素史克（中国）赛诺菲亚洲及中国总部百时美施贵宝中国总部辉瑞中国总部雅培中国赛默飞世尔科技中国总部武田中国总部美敦力中国总部上海医药阿斯利康中国总部/全球研发中国中心勃林格殷格翰安进中国总部吉利德科学中国区总部礼来中国药明康德总部艾昆纬中国精鼎医药美迪西凯利泰医疗科技生产研发基地强生制药/医疗器械上海生物

57、制品研究所西门子医疗器械中美上海施贵宝制药美敦力中国研发中心&上海工厂上海医药上海中西三维药业上海上药康希诺 生物制药药明生物工厂/创新基地药明康德合全药业/药明生基医药科技上海海尼药业君实生物临港生产基地百特医疗用品凯莱英金山生物技术研发中心联影医疗产业化示范基地信达生物上海全球研发中心（在建）中国科学院上海分院重要科研&人才资源复旦大学上海交通大学新型创新平台/孵化器/加速器同济大学ATLATL创新研发中心/飞镖加速器强生JLABS上海罗氏中国创新平台/加速器西门子医疗上海创新中心美敦力医疗创新加速器阿斯利康上海国际生命科学创新园 iCampus&医疗人工智能创新中心特色产业园区集群新兴热

58、点区域资料来源：戴德梁行研究部生物科技 - 改变中国商业地产的基因37 市场动态上海作为外资药企最早入驻的内地城市之一，在政府近二十年的指导规划下，已成长为国内重要的以生物医药和高端医疗装备等为发展重点的生物科技产业集聚中心。2008年上海生物医药行业实现经济总量1034.6亿元，2012年这一数字达到 2104.31亿元，到 2020年，上海生物医药产业规模达到6000亿元，12年的时间产业规模增长到原来的6倍，年复合增长率高达15.8%。政策扶持力度，人才吸引力，国际知名生物科技企业集聚度和投融资便利程度在全国首屈一指。在世界500强中，几乎所有在中国布局的生物科技相关公司都在沪有职能部门

59、，不少企业落户上海，甚至在上海设立区域总部，产业园区，生产/批发基地，研究院，实验室乃至新型孵化器、加速器。进入疫情后经济全面复苏的2021年，生物科技 相关产业发展维持高质量增长态势。作为上海三大战略产业之一，上海生物医药制造业产值增长 18.3%。同年，8个1类新药获批上市。随着2021年中央支持浦东打造社会主义现代化引领区，市人大出台张江生物医药产业创新等法规助推张江、临港片区加快打造生物医药创新高地。全上海已形成“1+5+X”生物医药产业布局，充分整合全市优势资源，打造高质量的全产业链条。在核心商圈，如静安寺、南京西路、人民广场、淮海路等区域的办公市场积极引进国际生物科技企业总部，充实

60、“总部经济”，集聚高端人才。在“金色中环发展带”区域，如漕河泾、前滩、张江、金桥，大面积的商务园 区，产业园区承载了产业的中坚力量。张江、漕河泾等作为诸多知名药企、研发机构、孵化器、加速器的中国大本营，推动了上海乃至中国生物科技产业新世纪以来的发展，尤其是“张江研发+上海制造”已成为上海生物医药产业的发展战略；而前滩、金桥等区域近年发展迅猛，受惠于一些优惠政 策，开始集聚越来越多的知名生物科技相关企业。在市郊区域，如周浦、康桥、金山、北上海、临港、奉贤、浦江等区域，更开阔的产业用地和产业空间方便发展相关制造集聚区和未来生物科技产业试验区。38戴德梁行研究部 市场展望上海“十四五”期间计划扩大生