交房前物业公司及开发商工作交接明细

1、-. z.交房前物业公司与开发商工作交接明细接收验收前的准备工作 1.0 成立管理处 在小区入伙前三个月，竣工验收工作在入伙前一至三个月内进展，成立管理处， 管理处主任和工程技术人员到位其他管理人员分步到岗，具体见入伙前筹备工作第1.0项内容，落实管理用房和职工宿舍。2.0 组织验收小组 由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组； 验收小组应在验收前完成以下工作： 1提前派出局部工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收 尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试了解整个楼宇内所装配的设备 设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道

2、线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下根底。 2主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接考前须知和开 始交接日期等。 3与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4准备竣工验收的表格资料： A房屋接收验收表 B室内接收验收遗留问题统计表 C公共配套设施接收验收表 D. 公共配套设施接收验收遗留问题统计表 E机电设备接收验收表 F. 机电设备接收验收遗留问题统计表30 相关记录及表格 房屋接收验收表 室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接收验收表 公共配套设施接收验收遗图问题统计表 机电设备接收验收表 机电设备接收验收遗留问题统计表 楼宇资料的接收移交l0接收

3、楼宇资料的验证及局部移交的资料 1产权资料 A工程批准文件； B用地批准文件； C建筑执照； D业主*、联系方式及建筑面积清单； 2验收合格资料 A竣工验收证书； B消防验收合格证； C、综合验收合格证书； D用电许可证； E供用电协议书； F电梯使用合格证； 3) 工程技术资料 A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、构造、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸； B地质勘察报告； C工程合同及开、竣工报告： D工程预决算分项清单； E图纸会审记录； F工程设计变更通知包括质量事故处理记录G隐蔽工程验收签证； H沉降观察记录； I竣工验收证明书； J钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K新材料、构配

4、件的鉴定合格证书； L水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书： M供水、供暖的试压报告； 4资料的存放： 上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅；小区接收验收程序一、开发商大业主通知物业管理公司接收验收；二、物业管理公司验收小组按楼宇接收资料的移交核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；三、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设 备等进展竣工验收； 四、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移 交人负责整改，并商定时间复核； 五、对室内物件无明显不合符检

5、验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接收了钥匙的房屋承当保管责任，应防止人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接收钥匙。 六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进展全面细致的质量检查。对发现的质量问 题由管理处整理后报告长航置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 七、在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。接收验收标准及检验方法10 标准*围参照建立部物业承接查验方法建房2010165号及到达业主的合理要求。 20 标准及检验方法21 梁、柱、板主体： l按图纸设计逐间

6、检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2无钢筋外露；22 顶棚： l抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：23 墙面： l抹灰面平整面层涂料均匀，无漏刷无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2块料如磁砖面层： A粘贴结实，无缺校掉角； B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C对维砂浆饱满，线条顺直； 3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；24 地楼面： l毛地面：平整，无裂纹； 2) 块料如磁砖面层： A粘贴结实，无缺校掉角； B面层无裂纹、损伤、色泽一致对缝线条顺直； C对缝砂浆饱满，线条顺直； 3) 水泥砂浆面层： 抹

7、灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4卫生间、厨房和前后阳台地面： A用小桶或塑料胶管向地面冲倒水观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水； B第二天到楼下检查楼面无渗漏；25 门窗： 1开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触结实，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全位置准确，无翘曲变形； 2从室内轻摇晃门锁与门连接结实，开启灵活； 3木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形； 4单指轻击玻璃安装结实，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹； 5窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： A先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户属天面均有檐口的

8、房屋，普遍为多屋住宅区自上而下均匀浇水，停顿浇水后半小时逐间检查每个窗台墙面是否有水渗入； B查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；26 楼梯、扶手： 1砼构造的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2钢木构造的楼梯： A用力轻摇无晃动，安装结实； B钢筋无锈蚀，无弯曲； c木扶手外表无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，外表平滑，不扎手：27 插座 l电器插座： 单指轻击检查盖板安装结实，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合平安要求，满足左邻右火规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2公用电视天线和计算机设备插口、插座： 单指轻击盖

9、板安装稳固，盖板无损坏 3插座；只进展外观验收，单指轻击盖板安装结实，盖板无损坏；28 接线盒： l单指轻击盖板安装结实，目视盖板无损坏； 2用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布平安缠包线头；29 开关： 1安装结实，目视盖板无损坏， 2全检开关灵活，开启接触效果良好；210 照明灯具： l用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2翻开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常； 3产品合格，使用寿命到达要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。211 供水系统： l安装结实无能摇动；翻开每层的供水总阀门注意关闭室内的

10、水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2管道接头无渗水； 3水龙头花酒和水阀： 翻开水网，流水畅通，接头无漏水；212 排污管道含塑料管： l安装结实，外观完好无损，配件齐全； 2从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3铸铁管： 灌水后无渗漏水，外表无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；213 地漏： 过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；214 卫生洁具： l安装结实，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2灌水后排水口接口密实，无渗水接水软管无锈迹； 3便器： 水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2. 15 室内配电箱： 1安装结实，配件齐全

11、，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2开关符合型号规定； 3导线与设计相符，布线规*； 4目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；2 .16 其它： 1水表、电表 安装结实，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；2.17 根底设施： 1房屋墙体露出地面局部无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；2.18 天台： 1屋面隔热层、防水层： A板端缝、伸缩缝油青紧贴； B隔热板、防水层外表无裂缝， 2落水口畅通，管道完好； 3扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；219 屋面避雷设施； 各种避雷装置的所有连接力结实可靠；2. 20 消防设施消防栓、消防厢： l消防栓： A油漆均匀，无少刷、漏刷现

12、象； B阀门完好，无渗漏水； 2消防箱： A消防管、消防带等配套齐全； B箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个结实、门锁开启自如， C. 消防管无渗漏水，阀好；221小区灯光系统： l按设计要求安装； 2灯具安装结实，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3灯柱安装结实，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；222 绿化： 1按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活 率达98以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2绿化用水： 绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关 灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；223 周边道路： l道

13、路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； 2路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤； 3块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4路牌标志清楚，地面线条垂直； 224 垃圾池箱： l冲洗水管： A.垃圾池通水率100，水管安装结实，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2铁箱类： 油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3塑料类： 桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水配有桶盖且完好无损；2.25 岗亭： l铝材和不锈钢类： 安装结实，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2电动道闸： 安装结实，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；226 车库： l露

14、天停车场： 路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2地下停车场： A.参照物业承接查验方法的相关内容； B.车道标识： 入口、出口标识清楚，油漆均匀； 3露天夹层车棚： 参照相关室内验收标准； 4) 单车架： 焊接结实平直，油漆面均匀，无锈迹； 5照明设施： 配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常； 6排水系统： 没有专门的排水沟参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；2 .27窨井、检查井和化粪池： l池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。 2检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；228 明暗沟： 1沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 2沟盖板安

15、装平稳、结实，排水畅通； 2 .29 水池、水箱： l按设计要求和有关卫生标准进展验收； 2无渗漏水现象；230 信箱： 信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序； 2. 31 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求到达的效果验收；工程完善和工程遗留问题处理规定10 工程完善指开发建立单位在房屋本体工程竣工进展竣工验收后，才进展的局部公共配套设施的工程完善： l室外改造、完善工程，如下所示： A游泳池、网球场等室外娱乐设施； B绿化、区间道路等配套设施； 2室内改造、完善工程，如下所示； A楼道灯改造等 20 工程遗留问题 指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的平安隐患、使用的建筑材料不合格、

16、设计无法到达使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；30 处理规定 1管理处对完善配套工程执行监视职能，指定专人作好协调工作； 2对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建立单位的联系工作；40 管理工作规定 l在业主未办理人住手续之前进展的完善和工程遗留问题改造时： A管理处对已接收的房屋和设施实施保管； B分清责任*围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须穿插工作的矛盾，以确保已接收房屋和设施的完好； C配合施工队的用水用电，要求必要时，鉴定协议施工队进出场有序； D. 按设计要求限制施工队活动*围； 2)在业主住户开场办理人住手续之后进展的完善和工程遗留

17、问题改造时，除按第1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响； B. 给进场施工队人员保修人员办理出入证，防止与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来平安隐患； C管理处增强保安力量监视施工队的人员管理； D. 施工队离场前，必须到管理处申请放行条，在经管理处房管员以上人员核查无误后核查有无违反管理规定，收回出入证，催促水电结算等，并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区； 业主入伙前筹备工作1竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进展；2人伙时间：住户入伙时间1.0 健全管理处 1竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术

18、人员等到位， 组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的力法。管理处各类人员可按以下程序和时间到位。 A.入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作； B.竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部 人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的根本情况和操作规程； C竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇构造、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监视楼宇工程遗留问题的整改上作。 D竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所承受的物业 守卫工作； E入伙前一个月，管理处管

19、理层人员到位，管理处挂牌办公； F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；G入往前半个月，卫生人员到位，开场对小区内环境和已接收的房间进展清洁 工作。 H入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗； I 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位； 入伙工作方案 管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的物业管理方案，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容： A核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况； B根据实际情况和物业管理方案中的要求以及要到达的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改良意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；

20、 * 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚； * 垃圾清运：增设垃圾池屋或垃圾清运站等； * 楼道灯： 改成节能灯如：温感、声控或触摸式等 C拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案； D根据物业管理方案的开办采购方案，拟定分步购置方案； E制定入伙流程； F其他 2 报批： 以质量手册中文件和资料的控制和程序文件的文件和资料的控制程序的规定进展； 准备入伙资料开发商1根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷业主手册、临时管理规约等。 2印刷办理入伙手续须知，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。 3印刷其他规定等。4) 印刷入伙表格；40 协调工作

21、开发商 1与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供给。 5. 0 通知入伙开发商 通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： l入伙通知书 2)办理入伙手续须知 3)收费工程一览表 60入伙时的环境布置开发商 1楼内环境： A.入口处挂横幅，内容有欢送您公司乔迁东都江南名苑小区等，插彩旗，营造热烈的气氛。 B.插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明东都江南名苑小区物业管理处字样。 C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。 2管理处办公环境： A摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。 B*贴醒目的办理入伙手续流程图，办理手续设

22、置要求做到一条龙效劳程序，标识清楚，一目了然。 C管理人员着装整洁，精神饱满。 D办公室内资料摆放整齐有序。 业主入伙程序 1.0 入伙流程图 验证资料发放交费钥匙发放验房2.0 验证 1入伙通知单原件、和购房合同复印件一份 3.0 资料发放与保管 1发给业主保存的资料： A.业主手册 B.临时管理规约 C.收费工程一览表 2发给业主填写并需返回管理处的资料： A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处； C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档； 3管理处按业主房号进展建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主公司情况登记表 E.装修申请表 4.0 交费 1管理效劳费： 以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开场计收全月管理效劳费； 2装修押金： A.时间：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米元； C.退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收