房地产开发的相关制度及业务流程

1、房地产开发的相关制度及业务流程中税网 杨红注册会计师、注册税务师、注册评估师1向阳书屋u机构简介中税网税务师事务所设立于2003年，是中国最早从事税务顾问服务的税务师事务所之一。目前为AAAA级税务师事务所，2013年度5A资质已通过北京税协初审，目前处于中税协审核中。在中国注册税务师协会公布的全国税务师事务所2011年度业务收入排行榜中排名第22位，2012年度业务收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全国前十。目前在全国有24个分所，37个分公司。2向阳书屋u授课讲师介绍-杨红职 务：中税网首席咨询顾问学 历：管理学硕士、经济学学士职 称：高级会计师执业资格：中国注册会计师

2、、中国注册资产评估师、中国注册税务师专业执业经验：20年财税专业经验15年房地产行业审计及税务筹划经验5年投融资咨询顾问经验5年国企改制重组经验3年涉外税收管理经验3向阳书屋u授课讲师介绍-杨红精通国家各项法规政策，尤其是熟悉中国的税制及税法，与税务部门有良好的关系，能够娴熟运用各项综合财税手段进行战略性税务规划，擅长从投资角度运用资金链及股权结构安排达到税负最优化，特别具有十五年的房地产及相关行业审计及融资及税务管理咨询经验；熟悉各种股权交易手段及投融资手段，长期从事股权重组与交易中的尽职调查业务，善于在调查中发现财务与税务风险，为投资者提供准确投资决策。4向阳书屋u基本内容提示12房地产开

3、发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制度介绍5向阳书屋u第一部分12房地产开发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制度介绍6向阳书屋u房地产开发基本知识介绍一、必须懂得的基本概念 基础概念的牢固掌握有助于进行各项交易“实质重于形式”的判断房地产行业基本常识 房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、

4、转让权等）。房地产行业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产行业基本常识房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产开发项目一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，国家通过一系列专门的法律体系予以约束，以保障房地产

5、开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。房地产行业基本常识土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。 其中，城市市区的土地全部属于国家所有； 农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。 但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往

6、是不一致的。土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。房地产行业基本常识土地所有制公益用地与非公益用地的区别： 一个城市占用的公益性用地如道路、桥梁、绿地、公共设施等用地一般就要占四分之一左右，市场价值最高的商住用地大约也只占四分之一，另有一半是行政事业和产业等用地。 公益用地分散在整个城区，与其它用地犬牙交错。挑选公益用地单独征收，根本无法操作：严格区分公益性与非公益性用地，缩小征地范围。 实际执行政策却是征收土地实行“同地同价”，即同一块土地，不论其中各部分以后用于什么用途，都按一个价格征收补偿。房地产行业基本常识土地所有制集体土

7、地与国有土地：“同地同权同价”应该吗？ 台湾有“农地如粪土、市地是黄金” 中国大陆相关法规明确规定，国有农场的土地只能与农村集体土地一样对待。可见，用途和规划管治是高于所有制的。在一定意义上说，所谓城市和乡村之分，就是土地用途和规划不同。 即便城市建设用地也是分为各种不同类型的，如商住、工业、道路等，各个类型之间并不同权。同种类型的地因规划不同也不同权。因此，离开各种建设用地类型及每块地不同的规划要求，无论城乡都不存在什么同地同权一说房地产行业基本常识土地所有制集体土地与国有土地：“同地同权同价”应该吗？ 农村居民的宅基地应当与城市的商品房用地同权吗？ 城市居民的商品房用地是花钱购买而来，只有

8、几十年土地使用权，房子面积是固定的，自己随便搭建就是违建要被拆除。 农民的宅基地是年满18岁的村民就可无偿分得，是永久使用权，在宅基地上盖多大的房子自己也有很大的自主空间。 土地性质、来源、付费、使用权年限、建筑规划要求都不相同的土地显然不是同地，当然不会同权。 要使这两种土地同地同权，在法律上和经济上都要作出一系列重大修改。房地产行业基本常识土地所有制集体土地催生小产权房？ 目前的集体土地主要是指以行政村为单位的集体拥有的土地。这个集体是个地域概念，即出生和居住在这块土地的全体农民构成了这个集体。一个人因出嫁等原因迁出，就不再是这个集体的成员。因此这个村集体是以农村封闭固定的居住方式来界定的

9、。但一个村庄一旦转为城市市区，固定人员的边界就被打破。 农村土地改革这些年来搞的“增人不增地、减人不减地”农村土地承包制政策，就等于是把这个集体土地界定给了土地承包时的那批农民。由于新增人口即后来出生的人口都没有土地权利，这样等当年承包土地的那批人老了不在了，这个集体也就没人和不存在了，可见这个原村集体及其所有成员的消失只是时间问题。房地产行业基本常识集体土地是指农村集体所有的土地。征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年

10、；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。房地产行业基本常识土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。房地产行业基本常识什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地

11、籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。房地产行业基本常识楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房

12、地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房地产行业基本常识毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。（1） 内墙面为普通仿瓷涂料（2） 客厅楼地板为普通瓷砖（3） 普通铝合金窗（4） 普通胶合板门精装房简单来说，精装房就是指经过精致装修的房屋，和“普装、平装、简装”等是对立的。精装要求“精致、融合”，精装房装修程度在

13、原则上是没有一个上限的。房地产行业基本常识商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。房地产开发商投资新建造的商品房也称增量房。空置商品房严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、1国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空

14、置时间在3年以上的为积压商品房。也称尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。 房地产行业基本常识存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。二手房二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对首次产权交易而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、

15、限价房。房地产行业基本常识保障房 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，只收取象征性的房租，房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。房地产行业基本常识保障房 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成

16、。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。公共租赁房 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。房地产行业基本常识保障房 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。政策性

17、租赁住房 是以低于市场的租金，给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部，解决其过渡性居住问题。 房地产行业基本常识保障房 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策等手段降低建筑成本，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收

18、入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。房地产行业基本常识定向安置房 是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。两限商品房 即“限套型、限房价“的商品住房。经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。房地产行业基本常识安居商品房 指实施国家“安居（或康居

19、）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理、贷款利息和税金构成”。 根据规定“购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配置公房的价格购买。但差价应由所在单位承担或由家庭成员各自单位协商承担”。 出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。房地产行业基本常识房屋的所有权是指对房屋全

20、面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。房地产行业基本常识住宅的“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。住宅的“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定

21、的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。 房地产行业基本常识商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。房地产行业基本常识住宅的开间就是住宅的宽度。住宅的进深就是指住宅的实际长度。 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高是指下层地板面

22、或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。房地产行业基本常识居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和

23、。房地产行业基本常识总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。结构面积是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。房地产行业基本常识公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。公用建筑面积各产权主体

24、共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。房地产行业基本常识哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用

25、房等。房地产行业基本常识建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。平均每平方米造价（元）平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积。房地产行业基本常识 绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。商品房预售即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产行业基本常识商品房的起价是指商品房在销售

26、时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。基价经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。房地产行业基本常识定金“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类，如证约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。我国定金在担保法上是债的一种担保方式，在合同法上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。 “定金”的作用有两种情形：1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接

27、受方违约的，应双倍返还。订金“订”的含义是订立、预订之意。“订金”在法律上并没有严格的界定只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。房地产行业基本常识房地产登记房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间

28、、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。房地产行业基本常识初始登记：房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：（1）申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。（2）审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调

29、查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。（3）登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。变更登记下列情形属于房地产变更登记：（1） 地产使用用途改变；（2） 权利人姓名或名称发生变化的；（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。房地产行业基本常识商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋

30、交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 房地产行业基本常识预售面积预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积 竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。房地产行业基本常识商品房预售须符合哪些条件？（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2） 有建设工程规划许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经

31、确定施工进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？（1） 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2） 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3） 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。房地产行业基本常识建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。商品房销售面积商品房销售面积=套内

32、建筑面积+分摊的公用建筑面积房地产行业基本常识“五证”包括什么？商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；住宅质量保证书一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生

33、洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。房地产行业基本常识建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 申办建设用地规划许可证申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。1、建设用地规划许可证申请表(单位公章)；2、立项批复；3、建设项目选址意见书及附件（复印件）；4、项目合同（复印件）。5、经国土资源部门确认的、具

34、有测绘资质的单位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形；房地产行业基本常识建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 申办建设用地规划许可证申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。6、关于办理建设用地规划许可证的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。7、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：（1）国有土地使用权出让合同（复印件）；（2）国有土地使用权出让合同中的规划设计条件及附图（复印件

35、）；（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。房地产行业基本常识建设工程规划许可证城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 建设工建设工程规划许可证包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面

36、图、各向立面图和剖面图。房地产行业基本常识商品房预售许可证 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。 商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通

37、信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。房地产开发基本知识介绍二、必须了解的房地产交易模式1、一级土地整理2、二级房屋开发房地产开发基本知识介绍国土资源部于2003年发布的全国土地开发整理规划（20012010）指出，“土地开发整理”包含土地整理、土地复垦和土地开发三项内容。土地整理是指采用工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。土地复垦是指采用工程、

38、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动。基本概念土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发成宜农地的活动。53向阳书屋u土地整理的内容分类土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。农村土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。小提示：根据我国国情，现阶

39、段土地整理的重点在农村地区。54向阳书屋u土地整理的内容分类土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。与房地产项目相关的一级土地整理 是指为合理开发利用土地资源，满足地域经济发展和城市建设用地需求，国土资源主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。小提示：城市土地整理行为的主体是地方政府，必须受到国家国土资源部门的总体用地计划限制。55向阳书屋u管理办法的制定依据： 中华人民共和国土地管理法、湖南省国有建设用地储备办法土地储备实行计划管理。市、县（市）国土资源管理部门应当会同财政、规划等部

40、门根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上一级国土资源管理部门备案。年度土地储备计划包括储备土地规模、储备土地前期开发规模、储备土地供应规模、年度储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模等。制定土地储备计划应当明确各类储备土地宗数、位置、面积、用途等具体内容。管理办法：城市一级土地开发的管理办法均在国土资源部的同一管理流程下由各省市自行制定。长沙市土地一级开发管理暂行办法长沙市人民政府令第105号（2009）具体实施主体：土地储备，是指市、县（市）国土资源管理部门将同级人民政府依法取得的

41、国有土地予以储存，并进行前期开发，以备供应的行为。土地储备机构为市、县（市）人民政府批准成立、具有独立的法人资格、统一承担本行政辖区土地储备工作的事业单位。56向阳书屋u下列土地可以纳入土地储备范围（一）依法收回的国有土地；（二）以市场方式收购的国有土地；（三）未确定土地使用权人的国有建设用地；（四）依法征收的土地；（五）国有建设用地使用权出让合同约定收回的土地；（六）其他依法取得的土地。上述范围内的土地，市、县（市）人民政府可以按照有关规定组织拆迁、开发、整理。57向阳书屋u对拟纳入土地储备的征收土地，按下列程序办理：（一）由市、县（市）土地储备机构对拟储备土地权属、面积、四至范围、用途及地

42、上附着物情况进行调查；（二）市、县（市）土地储备机构根据调查了解的情况，征询规划部门意见；（三）市、县（市）土地储备机构进行可行性论证，向同级国土资源管理部门提出拟征收土地建议；（四）市、县（市）国土资源管理部门依法申请办理农用地转用、土地征收报批手续；（五）征地方案经依法批准后，由被征地的区、县（市）人民政府依法实施征地补偿安置，征地补偿安置劳务费和不可预计费按市、县（市）人民政府有关规定执行；（六）征地补偿安置后，国土资源管理部门依法办理土地使用权注销登记手续，纳入土地储备；原地上建筑物、构筑物已经登记的，还应依法办理房屋产权注销登记手续。58向阳书屋u土地一级开发项目开发利用第十七条对纳

43、入储备的土地，经市、县（市）国土资源管理部门批准，土地储备机构可以进行前期开发、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。第十八条市、县（市）土地储备机构应当根据城乡规划和年度土地储备计划对储备土地进行前期开发。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应当按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。59向阳书屋u土地一级开发项目资金管理第二十四条市、县（市）人民政府建立土地储备资金。土地储备资金的来源包括：（一）国有土地收益基金；（二）财政部门安排的资金；（三）银行或其他金融机构的贷款；（四）其他依法取得的资金；（五）上述资金产生的利息

44、收入。第二十六条市、县（市）财政部门应当按招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权的总成交价款的5%计提国有土地收益基金，但国有企业改革中国有土地使用权出让的，可以按照有关规定不予计提。60向阳书屋u土地一级开发项目资金管理土地储备资金支出项目概算主要包括：土地取得成本、开发整理成本、土地交易成本、财务费用、业务费用等。其中业务费用按储备土地收益的一定比例计提，具体比例由市、县（市）国土资源管理部门和同级财政部门共同确定。土地储备资金支出由土地储备机构提出用款申请，由同级国土资源管理部门和财政部门共同审核。其中属于财政性资金支出的，应当按照财政国库管理制度的有关规定执行。属于成片开发的储备土地

45、，先按成本概算核定拨付，待片区成本核定后，再按片区进行决算。储备土地成本由市、县（市）国土资源管理部门、财政部门、房产部门和审计部门审定。其中城市房屋拆迁补偿费由拆迁管理部门审定，基础设施配套费用和其他需要专业部门审查的费用由审计部门审定，其他成本和总成本由国土资源管理部门、财政部门共同审定。61向阳书屋u企业与政府的收益分成模式，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。一般来说，政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则负责建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、

46、土地招商的组织等事项。基本商业模式分析：在土地一级开发项目中，模糊主体与客体的概念，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业在为政府创出政绩的同时也提亮了本身的财务报表。62向阳书屋u商业收益途径分析途径一：通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。途径二：企业与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保企业或其所属的开发公司顺利取得二级开发权；开发商通过财政支持、信托融资或其他手段筹集资金，上交土地出让金，获得土地使用证；通过房屋开发项目销售与合作进行资金的快速回收。小提示：以合同约定为准63向阳书屋u运营形式形式一：房地产开发企业直接与政府签约实施项目

47、，进行项目收益分配。形式二：由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）、第三方出资方共同出资设立项目公司，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。小提示：形式二的优势分析：政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红64向阳书屋u运营关键指标提示一级开发合同当中最为关键的条款：收益分成模式第一种：净收益比例法：合同明确约定分成比例“土地一级开发净收益”=“国有土地使用权出让价款”-“土地一级开发成本”-“政府提取的各项费用”。其中，土地

48、一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等65向阳书屋u运营关键指标提示一级开发合同当中最为关键的条款：收益分成模式第二种：保底收益承诺：投入资金的保底收益率；挂牌净收益的固定分成比例。第三种：房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价，来实现最低收入的底线。房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。66向阳书屋u有关拆迁的提

49、示主体：政府有关部门 1、拆迁方式：1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。67向阳书屋u有关拆迁的提示主体：政府有关部门 长沙市城市房屋拆迁管理条例经1998年6月26日长沙市十一届人大常委会第4次会议通过，1998年8月4日湖南省九届人大常委会第3次会议批准；根据2004年8月26日长沙市十二届人大常委会第14次会议关于修改长沙市城市房屋拆迁管理条例的决定第2次修正，2004年9月28日湖南省九届人大常委会第

50、11次会议批准。2012年月6月26日，长沙市人民代表大会常务委员会公告2012年第5号公布长沙市人民代表大会常务委员会关于废止长沙市城市房屋拆迁管理条例等三部地方性法规的决定，废止长沙市城市房屋拆迁管理条例。 68向阳书屋u思考问题主体：政府有关部门 土地储备中心是事业单位，其对外招拍挂产生的土地收益除上缴国家土地资源管理部门外，地方留成部分，尤其是土地收益部分，是否有纳税义务？按照北京市地方税务局关于贯彻落实营业税若干政策规定工作有关问题的通知（京地税营2003506号）的规定，对北京市行政区域范围内的土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）取得的土地使用权转让收入以及因从事土地归集整理业

51、务而向相关单位取得的服务收入，均应照章征收营业税。但对归入其财政专户的土地出让款以及直接财政拨款收入，暂不征收营业税。69向阳书屋u思考问题主体：政府有关部门辽宁省地方税务局关于贯彻财政部国家税务总局营业税若干政策问题的通知（辽地税发200515号 2005.02.24）四、通知第二条第八款规定：“土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税”问题。 凡不属于土地法规定“国家收回”情形的土地使用权转让行为均应征收营业税。对土地储备中心取得的手续费收入按“服务业税目征收营业税。 按上述原则执行中仍难于把握的，应按下列情形区别对待

52、：对同时具备政府有正式收回土地使用权文件和原土地使用者取得的补偿是财政支出这两个条件，即土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。对土地使用者在平等、自愿的基础上与土地储备交易中心签订国有土地使用权收购合同，将土地使用权有偿转让给土地储备交易中心，该行为是一种自主的以盈利为目的的转让行为，不同于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，对此种土地转移的行为应征收营业税。70向阳书屋u房地产开发基本知识介绍二、必须了解的房地产交易模式2、二级房屋开发一般来说，开发商获取土地使用权的主要方式有：1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取

53、得；4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过司法裁决取得；7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。可能的商业模式：以土地取得方式区分提示：一定要明确交易的主体、交易的对象、交易的结算方式、交易的结果，必须考虑公司法、合同法及其他相关法律法规的合法性，实质性交易判断的要点：投资？交易？合法？非法？是否存在收益？72向阳书屋u1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 2、有偿使用，招标、拍卖关于加强国有土地资产管理的 通知 3、2002年7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 4、2003年8月1日协议出让国有

54、土地使用权规定 5、土地储备管理办法的通知 国土资发2007 277 号 6、2011年1月21日国有土地上房屋征收与补偿条例可能的商业模式：以土地取得方式区分提示：实质性交易判断的要点：投资？交易？合法？非法？是否存在收益？73向阳书屋u城市房地产管理法38条，转让条件： 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地 的，形成工业或其他建设用地条件。可能的商业模式：以土地取得方式区分提示：要熟知各种交易的限制性条件，才能准确判断实质性交易内容74向阳书屋u合作建

55、房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。按照投资主体区分：企业与个人，企业也要区分房地产企业与非房地产企业最高人民法院关于合作建房的解释：可以确定其交易的合法性及日后可能产生的纠纷的处理结果合作建房提示：投资主体如何判断？投资收益如何确定？属于自建自用范围吗？还是拆迁安置用房？75向阳书屋u最高人民法院关于合作建房的解释(一)最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答（法发19962号）五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特

56、殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。22、名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。合作建房的司法解释76向阳书屋u最高人民法院关于合作建房的解释(二)最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释法释20055号规定：第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指

57、当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。合作建房的司法解释77向阳书屋u1、

58、共同设立有限责任公司，按持股比例分红；2、一方出地，一方出钱，合作建房后（1）分房（2）固定收益分红（3）项目利润分配3、一方出地，一方投资建造并免费使用固定期限，所有权归出地方，到期后将使用权归还出地方合作建房的基本形式78向阳书屋u个人合作建房的温州模式2011年12月下旬，温州商人赵智强近日在北京举行“个人合作建房”启动仪式，“温州模式”复制到北京的项目已进入实质性操作：建房的“源头”合法，土地通过“招拍挂”形式获得，建房者是委托一家正规的、有资质的房地产开发公司。赵智强只需支付3%的代建费。同时这个项目对已有两套房的人实现限购。合作建房提示：投资主体如何判断？投资收益如何确定？属于自建

59、自用范围吗？79向阳书屋u个人合作建房的深圳模式深圳市城市更新办法2009年出台，其中规定原居民可作为权利主体自行进行旧住宅区的更新改造。城市更新服务网是全国首家城市更新中业主、开发商、政府、服务商四方信息聚合平台。该平台首倡业主自己发起成立城市更新自助会，通过自助会的形式，让原业主自行组织起来，进行业主意愿整合，然后自行进行旧住宅区的改造，或通过招标方式遴选开发商进行改造。合作建房提示：投资主体如何判断？投资收益如何确定？属于自建自用范围吗？还是拆迁安置用房？80向阳书屋u分解各层或各级交易，并根据交易的基本要素进行判断：（1）交易主体（交易双方）（2）交易客体（交易对象）（3）交易价格：坚

60、持等价交换原则（4）交易结果其他可能的交易变形分析可能的隐藏条款推断交易模式判定原则81向阳书屋u第二部分12房地产开发基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制度介绍82向阳书屋u房屋开发流程介绍从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。项目决策阶段. 可行性研究分析(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。. 决策审批房屋开发流程介绍前期准备阶段：拆迁不在此列！ . 获取土地使用权：按照中华人民共和