龙湖地产管理

1、-PAGE . z案 例 库龙湖地产目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc171150349第一篇研发类案例 PAGEREF _Toc171150349 h 8HYPERLINK l _To弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 PAGEREF _Toc171150350 h 8HYPERLINK l _To弗莱明戈面积计算的案例 PAGEREF _Toc171150351 h 11HYPERLINK l _To对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 PAGEREF _Toc171150

2、352 h 14HYPERLINK l _To弗莱明戈一期局部坡屋顶现梁的案例 PAGEREF _Toc171150353 h 17HYPERLINK l _To树晴川人行天桥构造计算与分析案例 PAGEREF _Toc171150354 h 21HYPERLINK l _To紫都城四期样板区图纸案例 PAGEREF _Toc171150355 h 26HYPERLINK l _To紫都城四期落水管定样案例 PAGEREF _Toc171150356 h 35HYPERLINK l _Toc

3蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 PAGEREF _Toc171150357 h 39HYPERLINK l _To紫都城四期户门定样案例 PAGEREF _Toc171150358 h 45HYPERLINK l _To观山水规划验收案例 PAGEREF _Toc171150359 h 48HYPERLINK l _To于清波选择工程景观设计单位的案例 PAGEREF _Toc171150360 h 49HYPERLINK l _To晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 PA

4、GEREF _Toc171150361 h 51HYPERLINK l _To晶蓝半岛示区钢构廊架案例 PAGEREF _Toc171150362 h 54HYPERLINK l _To清波工程售楼部造价超标案例 PAGEREF _Toc171150363 h 55HYPERLINK l _To林澜艺墅地下车库设计面积变更 PAGEREF _Toc171150364 h 56HYPERLINK l _To我拿什么献给你，我的市场 PAGEREF _Toc171150365 h 58HYPER

5、LINK l _Toc171150366第二篇工程部案例 PAGEREF _Toc171150366 h 63HYPERLINK l _To观山水南入口景观水幕墙体撤除案例分析 PAGEREF _Toc171150367 h 63HYPERLINK l _To关于紫都城花园阳台空调护栏的反思 PAGEREF _Toc171150368 h 65HYPERLINK l _To弗莱明戈一期局部坡屋顶现梁的案例 PAGEREF _Toc171150369 h 68HYPERLINK l _To关于

6、电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例 PAGEREF _Toc171150370 h 73HYPERLINK l _To芳树晴川临时箱变案例 PAGEREF _Toc171150371 h 75HYPERLINK l _To观山水旧样板区撤除案例 PAGEREF _Toc171150372 h 77HYPERLINK l _To关于观山水塔机倒塌案例 PAGEREF _Toc171150373 h 80HYPERLINK l _To于紫都城三期百安居屋面钢构造设计调整事宜 PAGERE

7、F _Toc171150374 h 83HYPERLINK l _To外游泳池土建与精装修配合不当的案例 PAGEREF _Toc171150375 h 85HYPERLINK l _To于蓝湖郡二期入户门安装的案例 PAGEREF _Toc171150376 h 87HYPERLINK l _To蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例 PAGEREF _Toc171150377 h 89HYPERLINK l _To于对新引入的分供方管理的案例 PAGEREF _Toc171150378 h 90H

8、YPERLINK l _To关于观山水会所及南入口雨水立管改动案例 PAGEREF _Toc171150379 h 92HYPERLINK l _To关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例 PAGEREF _Toc171150380 h 93HYPERLINK l _To紫都城110工程设计资源案例分析 PAGEREF _Toc171150381 h 95HYPERLINK l _To观山水9、10、11号楼阳台找坡排水案例 PAGEREF _Toc171150382 h 98HYPERLI

9、NK l _To蓝湖郡三期23、25楼文化石色差案例 PAGEREF _Toc171150383 h 100HYPERLINK l _To紫都城消火栓立管更改引发的思考 PAGEREF _Toc171150384 h 102HYPERLINK l _To业主参观工地看房受伤赔偿案例外部引用 PAGEREF _Toc171150385 h 104HYPERLINK l _To观山水车库风管安装案例 PAGEREF _Toc171150386 h 105HYPERLINK l _Toc17115

10、038737 西城天街一期平基土石方的案例 PAGEREF _Toc171150387 h 107HYPERLINK l _To芳树晴川景观工程样板区抢工案例 PAGEREF _Toc171150388 h 108HYPERLINK l _To西城天街钢材供给案例 PAGEREF _Toc171150389 h 110HYPERLINK l _To观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例 PAGEREF _Toc171150390 h 111HYPERLINK l _To城天街门窗、幕墙工程案例

11、PAGEREF _Toc171150391 h 113HYPERLINK l _To蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例 PAGEREF _Toc171150392 h 114HYPERLINK l _To观山水风管标高影响车位销售案例 PAGEREF _Toc171150393 h 117HYPERLINK l _To蓝湖郡三期消防验收案例 PAGEREF _Toc171150394 h 119HYPERLINK l _To关于晶蓝半岛工程一期护壁局部垮塌案例分析 PAGEREF _Toc17

12、1150395 h 120HYPERLINK l _To晶蓝半岛工程污水处理案例 PAGEREF _Toc171150396 h 123HYPERLINK l _To晶蓝半岛一期施工许可证办理案例 PAGEREF _Toc171150397 h 133HYPERLINK l _To办理晶蓝半岛建立工程规划许可证案例 PAGEREF _Toc171150398 h 135HYPERLINK l _To办理工程许可证假付款案例经过及其启示 PAGEREF _Toc171150399 h 136H

13、YPERLINK l _To晶蓝半岛售场水景池底黑色石变色的案例 PAGEREF _Toc171150400 h 138HYPERLINK l _To林澜艺墅地基处理方案变更 PAGEREF _Toc171150401 h 140HYPERLINK l _To林澜会所劳动力案例 PAGEREF _Toc171150402 h 142HYPERLINK l _To西苑污水管线抢修案例 PAGEREF _Toc171150403 h 145HYPERLINK l _Toc171150404第三篇

14、方案财务部案例 PAGEREF _Toc171150404 h 148HYPERLINK l _To观山水mini公寓7、8#楼产品定位及研发过程的思考 PAGEREF _Toc171150405 h 148HYPERLINK l _To对紫都城4期工程整体方案的总结和反思 PAGEREF _Toc171150406 h 150HYPERLINK l _To对西城天街在开工之际提出设影院的反思 PAGEREF _Toc171150407 h 152HYPERLINK l _To紫都城开闭所电

15、源进线工程本钱超过正常水平的总结和反思 PAGEREF _Toc171150408 h 154HYPERLINK l _To从本钱测算与实际本钱的差异思考本钱测算方法 PAGEREF _Toc171150409 h 157HYPERLINK l _To紫都城开盘方案延误的分析和反思 PAGEREF _Toc171150410 h 158HYPERLINK l _To方案调整的陷阱 PAGEREF _Toc171150411 h 160HYPERLINK l _To会签了1个多月的会议纪要 P

16、AGEREF _Toc171150412 h 162HYPERLINK l _To林澜艺墅户式燃气锅炉选型案例 PAGEREF _Toc171150413 h 165HYPERLINK l _To林澜艺墅污水管线图纸会审案例 PAGEREF _Toc171150414 h 168HYPERLINK l _Toc171150415第四篇人力资源及行政部案例 PAGEREF _Toc171150415 h 170HYPERLINK l _Toc171150416第四篇人力资源及行政部案例 PAGEREF _Toc171150416 h 170HY

17、PERLINK l _To复印机采购案例分析 PAGEREF _Toc171150417 h 170HYPERLINK l _To龙湖西街置业两次行政处分案例分析 PAGEREF _Toc171150418 h 173HYPERLINK l _To关于驾驶员宗清公车私用案例 PAGEREF _Toc171150419 h 175HYPERLINK l _To别让福利之风盛行 PAGEREF _Toc171150420 h 176HYPERLINK l _To程管理培

18、训组织实施案例 PAGEREF _Toc171150421 h 178HYPERLINK l _Toc171150422第五篇开展部案例 PAGEREF _Toc171150422 h 182HYPERLINK l _To国土证办理案例 PAGEREF _Toc171150423 h 182HYPERLINK l _To林澜艺墅人防报建 PAGEREF _Toc171150424 h 188HYPERLINK l _Toc171150425第六篇造价采购部案例 PAGEREF _Toc171150425 h 191HYPERLINK l _T

19、o关于采用邀标方式选择设计单位的案例 PAGEREF _Toc171150426 h 191HYPERLINK l _To晶郦城信报箱案例 PAGEREF _Toc171150427 h 199HYPERLINK l _To水晶郦城一期的电缆供给事宜案例 PAGEREF _Toc171150428 h 201HYPERLINK l _To先斩后奏为何遭重罚？ PAGEREF _Toc171150429 h 203HYPERLINK l _To样板房装饰工程结算漏扣甲

20、供材的案例 PAGEREF _Toc171150430 h 205HYPERLINK l _To一字值万金落笔应慎重 PAGEREF _Toc171150431 h 207HYPERLINK l _To由对古丽娅的表扬说开去 PAGEREF _Toc171150432 h 210HYPERLINK l _Toc171150433第六篇营销部销售支持组案例 PAGEREF _Toc171150433 h 213HYPERLINK l _To关于合同附图的案例 PAGEREF _Toc171150434 h 213HYP

21、ERLINK l _To工程施工图与营销合同附图核对的案例 PAGEREF _Toc171150435 h 215HYPERLINK l _To再谈合同附图的制作及审核 PAGEREF _Toc171150436 h 217HYPERLINK l _To关于枫香图户型彩页宣传图纸有误的案例 PAGEREF _Toc171150437 h 219HYPERLINK l _To销售手续办理案例 PAGEREF _Toc171150438 h 221HYPERLINK l _Toc17115043

22、983 关于国土证年限的案例 PAGEREF _Toc171150439 h 223HYPERLINK l _To整理办理两证过程及考前须知 PAGEREF _Toc171150440 h 225HYPERLINK l _To樟林变更登记费风波 PAGEREF _Toc171150441 h 228HYPERLINK l _To钱的教训 PAGEREF _Toc171150442 h 229HYPERLINK l _To樟林会所装修竣工时间一再延期的分析 PAGEREF _Toc171150

23、443 h 231HYPERLINK l _To于B-13业主雷友锋付款方案的案例 PAGEREF _Toc171150444 h 233HYPERLINK l _Toc171150445第七篇营销部销售组案例 PAGEREF _Toc171150445 h 236HYPERLINK l _To龙湾营销推广案例 PAGEREF _Toc171150446 h 236HYPERLINK l _To于弗莱明戈合同附图总图标示错误的案例 PAGEREF _Toc171150447 h 255HYPERLINK l _Toc

24紫都城1-10-2-104合同案例 PAGEREF _Toc171150448 h 258HYPERLINK l _To产权证办理案例 PAGEREF _Toc171150449 h 260HYPERLINK l _To关于10月10日投诉的思考 PAGEREF _Toc171150450 h 262HYPERLINK l _To二月案例 PAGEREF _Toc171150451 h 265HYPERLINK l _To雪勤女士购房分析：对客户潜意识中特别关注的问题

25、的挖掘和处理 PAGEREF _Toc171150452 h 267HYPERLINK l _To场销、控、支流程案例关于C-3-3的案例 PAGEREF _Toc171150453 h 269HYPERLINK l _To玺交房案例 PAGEREF _Toc171150454 h 271HYPERLINK l _To殊客户档案 PAGEREF _Toc171150455 h 273HYPERLINK l _Toc171150456100水晶售场灯具维修案例 PAGEREF _Toc171150456 h 275HY

26、PERLINK l _Toc171150457101 人情和原则 PAGEREF _Toc171150457 h 277HYPERLINK l _Toc171150458102 王荣开接待案理 PAGEREF _Toc171150458 h 281HYPERLINK l _Toc171150459103 蓝湖郡销售案例 PAGEREF _Toc171150459 h 284HYPERLINK l _Toc171150460104 水晶郦城销售组回访工作案例 PAGEREF _Toc171150460 h 286HYPERLINK l _Toc171150461105 境外客户退房案例关于PAK

27、-SOON CHAN事件的案例 PAGEREF _Toc171150461 h 288HYPERLINK l _Toc171150462106 售场装修体会 PAGEREF _Toc171150462 h 290HYPERLINK l _Toc171150463107 天街D1儿童房墙体整改案例 PAGEREF _Toc171150463 h 291HYPERLINK l _Toc171150464108 样板房赞助物品管理的案例 PAGEREF _Toc171150464 h 293HYPERLINK l _Toc171150465109 样板房物品采购管理流程优化 PAGEREF _Toc

28、171150465 h 295HYPERLINK l _Toc171150466110 万喜接待案例 PAGEREF _Toc171150466 h 296HYPERLINK l _Toc171150467111领奖风波 PAGEREF _Toc171150467 h 300HYPERLINK l _Toc171150468112关于枫香庭周国隆业主合同变更的案例 PAGEREF _Toc171150468 h 305HYPERLINK l _Toc171150469113 枫香庭售场购置电视机案例 PAGEREF _Toc171150469 h 308HYPERLINK l _Toc1711

29、50470114枫香庭业主恳谈会通知案例 PAGEREF _Toc171150470 h 309HYPERLINK l _Toc171150471115水晶静苑交房现场硬件保障案例 PAGEREF _Toc171150471 h 311HYPERLINK l _Toc1711504721165 天街2号价格表案例 PAGEREF _Toc171150472 h 313HYPERLINK l _Toc171150473117 关于委托设计协议的案例 PAGEREF _Toc171150473 h 316HYPERLINK l _Toc171150474118 蓝湖郡2-12-A1商铺案例 PAG

30、EREF _Toc171150474 h 318HYPERLINK l _Toc171150475第八篇营销部客户中心案例 PAGEREF _Toc171150475 h 320HYPERLINK l _Toc171150476119 接待投诉和协商处理技巧 PAGEREF _Toc171150476 h 320HYPERLINK l _Toc171150477120 蓝湖郡5-26-2业主报事升级案例 PAGEREF _Toc171150477 h 322HYPERLINK l _Toc171150478121 紫都城1-3-703业主报事升级案例 PAGEREF _Toc171150478

31、 h 330HYPERLINK l _Toc171150479122 赔付处理中的效率原则 PAGEREF _Toc171150479 h 334HYPERLINK l _Toc171150480123 赔付处理中的略高原则 PAGEREF _Toc171150480 h 337HYPERLINK l _Toc171150481124 赔付处理中的客户至上原则 PAGEREF _Toc171150481 h 338HYPERLINK l _Toc171150482125 综合案例 PAGEREF _Toc171150482 h 341HYPERLINK l _Toc171150483126 委

32、屈后的喜悦 PAGEREF _Toc171150483 h 344HYPERLINK l _Toc171150484第九篇金科物业案例 PAGEREF _Toc171150484 h 347HYPERLINK l _Toc171150485127 使用智能电表的误会 PAGEREF _Toc171150485 h 347HYPERLINK l _Toc171150486128 面对突如其来的隐翅虫害 PAGEREF _Toc171150486 h 349HYPERLINK l _Toc171150487129 业主拒交物管费并要求降低其收费标准 PAGEREF _Toc171150487 h

33、351HYPERLINK l _Toc171150488130 工作安排与平安问题有冲突时该怎么办 PAGEREF _Toc171150488 h 353HYPERLINK l _Toc171150489131 拾金不昧的保洁大姐 PAGEREF _Toc171150489 h 355HYPERLINK l _Toc171150490132 扭伤后的温情 PAGEREF _Toc171150490 h 356HYPERLINK l _Toc171150491133 摩托车被盗事件 PAGEREF _Toc171150491 h 357HYPERLINK l _Toc171150492134 不

34、顾伤痛，认真检查每一班岗 PAGEREF _Toc171150492 h 358HYPERLINK l _Toc171150493135 对于违规事件的处理技巧 PAGEREF _Toc171150493 h 360HYPERLINK l _Toc171150494136 细节决定效劳质量 PAGEREF _Toc171150494 h 361HYPERLINK l _Toc171150495137 未接房，业主是否应该借钥匙 PAGEREF _Toc171150495 h 363HYPERLINK l _Toc171150496138 装修工人弄脏公共场所地面不清扫怎么办 PAGEREF _

35、Toc171150496 h 365HYPERLINK l _Toc171150497139微笑效劳在工作中 PAGEREF _Toc171150497 h 366HYPERLINK l _Toc171150498140放在寝室外走廊的鞋子遗失了，该物管公司负责吗？ PAGEREF _Toc171150498 h 368HYPERLINK l _Toc171150499141 急客户之所急 PAGEREF _Toc171150499 h 369HYPERLINK l _Toc171150500142 江边趸船管理问题分析 PAGEREF _Toc171150500 h 370HYPERLINK

36、 l _Toc171150501143 增强责任心，摆正工作态度 PAGEREF _Toc171150501 h 371HYPERLINK l _Toc171150502144 岗位执勤技巧 PAGEREF _Toc171150502 h 372HYPERLINK l _Toc171150503145 书面记录备案的重要性 PAGEREF _Toc171150503 h 373HYPERLINK l _Toc171150504146 毗邻建筑的维修影响了邻里生活怎么办 PAGEREF _Toc171150504 h 375HYPERLINK l _Toc171150505147 急匆匆搬家的租

37、户 PAGEREF _Toc171150505 h 376HYPERLINK l _Toc171150506148 偷车贼追捕未果，小区应如何躲避 PAGEREF _Toc171150506 h 377HYPERLINK l _Toc171150507149 一场催费风波所引起的反思 PAGEREF _Toc171150507 h 379HYPERLINK l _Toc171150508150 一个烟头背后的微笑 PAGEREF _Toc171150508 h 381HYPERLINK l _Toc171150509151 业主装修家具堵占楼道怎么办 PAGEREF _Toc171150509

38、 h 383HYPERLINK l _Toc171150510152 坚持原则、据理力争 PAGEREF _Toc171150510 h 385HYPERLINK l _Toc171150511153 迅速反响，创造感动 PAGEREF _Toc171150511 h 387HYPERLINK l _Toc171150512154 拾金不昧的保洁工 PAGEREF _Toc171150512 h 388HYPERLINK l _Toc171150513155 做好细节、防止纷争 PAGEREF _Toc171150513 h 389HYPERLINK l _Toc171150514156 失物

39、错领的启示 PAGEREF _Toc171150514 h 390HYPERLINK l _Toc171150515157 平安责任保证书的签订 PAGEREF _Toc171150515 h 392HYPERLINK l _Toc171150516158 做好小区各项设施平安检查工作 PAGEREF _Toc171150516 h 393HYPERLINK l _Toc171150517159 美容师 PAGEREF _Toc171150517 h 394HYPERLINK l _Toc171150518160 提醒客人保管好自身物品的重要性 PAGEREF _Toc171150518 h

40、395HYPERLINK l _Toc171150519161 物管公司应如何对业主的装修进展监管 PAGEREF _Toc171150519 h 396HYPERLINK l _Toc171150520162 如何对待和处理商户的违规行为？ PAGEREF _Toc171150520 h 398HYPERLINK l _Toc171150521163 新业主搬家具遇到的麻烦 PAGEREF _Toc171150521 h 400HYPERLINK l _Toc171150522164 如何防废品收购人员顺手牵羊 PAGEREF _Toc171150522 h 402HYPERLINK l _

41、Toc171150523165 接房未入住的物管费该怎么收 PAGEREF _Toc171150523 h 404HYPERLINK l _Toc171150524166 迅速反响，跟进效劳，创造感动 PAGEREF _Toc171150524 h 405HYPERLINK l _Toc171150525167 保洁员接收多媒体开关工作 PAGEREF _Toc171150525 h 407HYPERLINK l _Toc171150526168 样板房小物品丧失引起的思索 PAGEREF _Toc171150526 h 409HYPERLINK l _Toc171150527169 都是群发

42、惹的祸 PAGEREF _Toc171150527 h 410HYPERLINK l _Toc171150528170 出租房物业效劳费由谁承当 PAGEREF _Toc171150528 h 412HYPERLINK l _Toc171150529171 车库值班岗的委屈 PAGEREF _Toc171150529 h 413HYPERLINK l _Toc171150530172 电缆线被盗事件的启示 PAGEREF _Toc171150530 h 414HYPERLINK l _Toc171150531173 如何做好小区进出人员的控制 PAGEREF _Toc171150531 h 4

43、16HYPERLINK l _Toc171150532174不怕冷的班长 PAGEREF _Toc171150532 h 417HYPERLINK l _Toc171150533175 业主有了成见怎么办。 PAGEREF _Toc171150533 h 418HYPERLINK l _Toc171150534176 执勤过程中的技巧 PAGEREF _Toc171150534 h 419HYPERLINK l _Toc171150535177主动效劳、创造感动 PAGEREF _Toc171150535 h 420HYPERLINK l _Toc171150536178 在建小区平安防应从何

44、着手 PAGEREF _Toc171150536 h 421HYPERLINK l _Toc171150537179 抓住业主的心理，适时提供帮助 PAGEREF _Toc171150537 h 422HYPERLINK l _Toc171150538180 回填层水未放干，引起卫生间漏水 PAGEREF _Toc171150538 h 423HYPERLINK l _Toc171150539181 样板房电梯困人事件 PAGEREF _Toc171150539 h 424HYPERLINK l _Toc171150540182 恼人的断路器 PAGEREF _Toc171150540 h 4

45、25HYPERLINK l _Toc171150541183 护卫队员如何处理突发事件 PAGEREF _Toc171150541 h 426HYPERLINK l _Toc171150542184 绿化公司与物管公司责任划分不清时，怎么办？ PAGEREF _Toc171150542 h 427HYPERLINK l _Toc171150543185 访客无理拒登记，冒充业主强登楼 PAGEREF _Toc171150543 h 428HYPERLINK l _Toc171150544186 亲属驾车要外出灵活处理受称赞 PAGEREF _Toc171150544 h 429HYPERLIN

46、K l _Toc171150545187 温暖的大年夜 PAGEREF _Toc171150545 h 431HYPERLINK l _Toc171150546188 都是空中花园惹的祸 PAGEREF _Toc171150546 h 432第一篇 研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，局部业主也因此对工程品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼局部外立面线条及墙面

47、颜色进展调整，在大面积施工前再次进展调样比拟。对这一案例的原因分析及改良措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：楼栋涂料厂家说明研发部封样经过24样板楼涂料施工单位研发部第一次封样样板实施单位2325杜克大规模施工前招标中标单位，造价部推荐的替代厂家先后提供5次材料小样，在质感上均没有到达自然的效果，但是考虑到价格因素，加之二者小样颜色比拟接近，研发部最终还是承受使用杜克涂料。分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进展颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环

48、境完全一样的情况下进展不同角度的比拟。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等将材料小样与已封样的涂料样板进展多角度各种光线、各种环境等比照后再次封样。、我们在进展替代涂料与封样涂料的比照时，使用的是小样比拟，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样杜克的涂料较稠、偏暗，施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并比照所有影响效果的因素才能做出选择。在

49、外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进展多角度比照后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中此时样板楼施工封样已完成，报价高于杜克报价约20元/平方米分别为61.75元/和41.20元/。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的工程专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的工程中，如本案例中的弗莱明戈工程，样板楼色彩是经过屡次调试才到达工程控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类工程选择样

50、板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格比照中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工容、施工工艺和施工效果。否则，在此类工程中，大面积施工开场后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成如打磨或干透就进展下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的工程工期压缩，研发部的工程专员应积累经历，对可能造

51、成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小围。02 弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部2005年10月28日版蓝湖郡三期销售指标中，住宅建筑面积为89286m，套面积为85424 m，公摊率为4.52计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为根底进展的测算。销售前营销部委托测算后提供的弗莱明戈预售面积统计中，住宅建筑面积为90014.75 m，套面积为80905.13 m，公摊率为11.26营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为根底进展的测算。营销部委托测算的套面积比计财部10月28日版测算的套面积少了4518.87平方，导致实际销售回款

52、相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该工程的预期回款相比工程实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房工程，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，工程负责人没有及时和计财部保持严密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为根底进展的相关测算。2、统计数据计算错误在初步设计阶段，没有进展准确的建筑面积和套面积的计算，只是

53、进展了大概的框算，导致建筑面积和套面积出入比拟大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持严密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开场阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进展统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为是按层进展的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规

54、划部门一般将外墙全部作为套面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差异。【改良措施】：1、与计财部保持严密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可防止的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持严密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交工程成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进展约束可能效果会好得多。如果前期需要比拟准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进展面积测算。3、计财部在做工程经

55、济测算时，应以营销部提供的数据为准来进展测算毕竟不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进展参考，而且的计算方法和房管局的计算方法有细小的差异，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款方案、工程的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持严密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比方在初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示疑心但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全

56、面考虑问题作为研发工程专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该工程的本钱测算、销售、施工、接房、业主反响等过程。03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作容切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、永席一设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建方案的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反响的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地

57、指导并催促出图。蓝湖郡四期方案设计单位为华汇，但盖章却在*。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往，在直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供给。二、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事永席经理、董绛经理等一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路

58、虎，永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速表达在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡工程扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天取回放线成果和验线回单创造了6月26日星期一取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日星期五取得建立工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与时机！三、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造价采购

59、部为了确保招投标时间不影响施工许可证的取得，密切关注工程经济技术指标的变化，根据报建进度，预估建立工程规划许可证办理时间，提前进展了工程造价水平的商定，分析考虑本次招标可能给公司带来的经济及法律风险，与律师进展屡次交流并寻求躲避合同风险的方法，完成了招标文书的编制与交底，并安排投标单位提前进展投标文件的编制，缜密布署招投标工作的各个环节。同时与经开区招标办进展了屡次的交流沟通，凭借以往招标与招标办所积累的龙湖信誉，在不具备规划许可证及施工图审查报告的两大招标报建要件的情况下，完成了招标报建、开评标时间确定、组织了开标、评标等一系列招投标工作。在平常前期手续齐全的情况下，从招标报建到开标都需要1

60、522天的招标周期的招标工作，这次在短短的几天之完成了，也是开了招投标工作的先例，为后续工作争取了时间；四、施工许可证办理工程部为快速取得建立工程施工许可证，提前与施工单位，监理单位协商，重点跟踪过程中每一个容易出错的环节，在招投标前，工程部资料已准备完毕。因为招投标手续办理先于规划许可证的取得，在建筑面积上有所调整，7月3日星期一一早玉婷和俞尾银一起到建管站落实建筑面积，更改报建及招投标资料相关数据，并与建管站财务室联系，提前取得缴款书。工程部利用招投标公示2个工作日，跟踪完成了建管站资料的部流转及所有费用的缴纳，并在公示完成的第一天7月5日，即取得蓝湖郡四期建立工程施工许可证。这是一次完美