商业地产竞争企业发展模式比较

1、商业地产竞争企业发展模式比较商业地产研究部 2011.03.14一、行业企业概况介绍二、竞争企业比较体系三、竞争企业分项说明四、万达的比较优势目录行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势行业领先企业外资新加坡嘉德香港企业恒隆、太古、新鸿基、瑞安内资企业万达、华润、中粮行业跟随企业专注型宝龙、阳光、明发、国贸综合型世茂、保利、龙湖、金融街、绿地、珠江、富力、万科、陆家嘴、金地、海航关注型恒大商业型大商、百联、金鹰、广百、茂业、天虹、红星美凯龙、苏宁、银泰*上述企业为不完全统计行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企

2、业分项说明万达的比较优势商业地产企业竞争力指标 融资能力融资渠道及评级融资规模及成本开发选址能力选址策略土地储备面积土地成本土地分布招商运营能力专业团队状况招商方式策略总租金及租金水平开业总面积及出租率规划建设能力规划设计团队及完成面积建设团队及开竣工面积开发建设速度在建商业地产面积行业影响力商业地产持有面积及占总面积比例租金收入及占总营收比例政府资源影响力*每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略”、企业模式及产品模式简介行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势三、竞争企业分项说明华润中粮世茂宝龙明发恒大凯德企业简介商业模式选址策略代表案例行业企

3、业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年6月，集团总资产已达到4,830亿港元，2009年度集团营业额达1,698亿港元，经营利润177亿港元，员工达30万人。 目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行“集团多元化，利润中心专业化”战略。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 在地产业务上，华润实行“差

4、异化”竞争策略， “住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润集团组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润置地组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润地产版块业务架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式：多元万象城都市综合体系列住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂区域商业中心一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商业基础，北京橡树湾区域商业中心作

5、为战略落地试点。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势分布于三个版块华润置地： 华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店华润万家：欢乐颂社区购物中心深国投（投资企业）： 新一城购物中心+印象城购物中心商业地产产品模式：多元*万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、郑州开业；欢乐颂在深圳试点后，即将在鞍山开业；而以北京橡树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城，商业地产出租率保持正在93%以上。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润建筑：内外装商业管理：华润自建团队酒

6、店：木棉花酒店主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式：孵化行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-拿地版图截止到2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。土地储备规模近 2261万平米（其中住宅开发和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平米，商业地产建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%），主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京 、 上海、 深圳、 杭州、 无锡、沈阳、成都、大连

7、、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-商业地产版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-拿地策略侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市； 侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”；例如：北京橡树湾项目和2009 年8 月新获得的上海项目，是华润置地借助母公司财务支持在公开市场拿地的典型案例。发展策略明晰，侧重于发展“郊区

8、低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地产项目。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：深圳华润中心位置：深圳地王金融圈，罗湖金融商务中心区项目特点：集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高综合建筑群物业形态：购物中心-万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场占地面积：7.6万m2 总建筑面积：约48（55）万m2总投资：40亿港币行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：深圳华润中心行业企

9、业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：深圳华润中心截至2010年6月，经营收益水平：总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平）产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场出租率96.7%租金收益3.62亿（半年）*产品关键词：高端、品质*万象城为中国购物中心标杆项目行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结“内地新鸿基”定位方向央企，多产业平衡集团以“孵化”关系促进商业地产发展多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带动下的产品竞争力优势明显。发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市的核

10、心地段的拿地上。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势 中粮企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业务板块，拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有竞争力、影响力、控制力和市场占有率。 2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。在商业地产上，着力开发“大悦城”为品牌的城市综合体（商业综合体），计划将来商业地产规模达到集团总资产30% 集团战略：把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实

11、现整体上市。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势中粮集团组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势中粮地产版图 中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业，此外以酒店为主业的酒店事业部，以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产，以持有物业管理为主的凯莱物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势中粮置业简介 中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业，

12、逐步形成优质的物业组合”自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态，已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月，中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目，其中已开业的大悦城系列广场4个。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-拿地版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式 “大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。

13、 目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。 大悦城购物中心在主力店比例上，明显低于万达，强化次主力店。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业管理：中粮自建团队物业管理：凯莱物业管理酒店：凯莱酒店主力店：万客隆（基本无法合作） 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式同华润内部孵化银行贷款行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-拿地策略 中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市，包括已经重点布局的环渤海区域的北京、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心城市如广州、深圳

14、等都是重点关注的城市；其它一线城市也列入目标范围。 目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城*产品关键词：年轻、时尚、潮流、品位*大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆 北京西单大悦城于2007年12月28日开业，2008年2月正式开业，是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车位近2000个。 西单大悦城（建成物业）收购价格36亿，加上改造成本，约为37亿，首年固定

15、租金收益3.2亿左右。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结央企，多产业平衡单产品，品牌适应性尚待验证发展速度加快（2010年2家）总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达存在竞争关系目前对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市与核心地段的拿地上。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势 宝龙企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要

16、经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势宝龙集团发展历程第一桶金艰辛创业1980-19901、澳门地产开发2、厦门住宅开发（20万平方米）1992-19991、厦门明发广场2、厦门宝龙酒店2000-20031、福州宝龙城市广场2、稳步进入两个城市2003-20051、全国性扩张拿地2、08年

17、年中香港IPO通过聆讯3计划2009年9月再次冲击香港IPO2006-20091、受经济环境影响，建设进展放缓。2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓解。3、2010年，总部移师上海。创业期发展期扩张期与高速发展期IPO推动行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势宝龙集团组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势战略合作伙伴新华都百货TESCO、家乐福、沃尔玛金逸影城国美电器KFC、麦当劳其它行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势宝龙集团产业版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势宝

18、龙商业地产版图成都宝龙武夷山宝龙淄博宝龙蚌埠宝龙郑州宝龙福州宝龙已开业项目在建项目开工项目储备项目即墨宝龙青岛李沧烟台海阳宿迁宝龙盐城宝龙常州宝龙新乡宝龙泉州安溪宝龙泰安宝龙洛阳宝龙太仓宝龙无锡宝龙无锡玉祁花城行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式：行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式 “宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。“宝龙

19、城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业管理：宝龙商管公司酒店：宝龙酒店（E栈商务、度假快捷）主力店：康城百货、宝龙乐园、宝龙影院、宝龙美食、NICOLE名品概念店 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式：上市前私募1.4亿美元（可转债） 1企业自有积累2银行合作伙伴关系 .3OA和工业现金流对宝龙商业地产支持5销售回款.4澳门同乡会6整体资金链偏传统在低地价成本下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要作用 类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得资金支

20、持程度仍有限资金杠杆和滚动开发模式：1、土地抵押贷款；2、低地价成本、以及地价款分期缴纳；3、建筑垫资；4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略区域分布：东部经济发达省份二、三线城市新区项目分布具有显著的聚集性特点山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津、重庆，并开始进入一线城市，如上海行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略项目在新区核心位置，靠近新区行政中心

21、、具备较大升值空间和景观资源。对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙城市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。 低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间。常州92万平方米“宝龙城市广场”楼面地价47元/平方米。“宝龙就是城中心”行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略-低地价2011年3月份，公司在中国20个城市合计拥有处于不同开发阶段的物业开发项目33 个，土地储备1000万平米，其中2010年之前取得地价价格低廉。项目名称

22、持有物业估值（亿元）土地成本（亿元）建筑总面积（平方米）楼面地价（元/平方米）福州宝龙城市广场9.791.194215353554.44太仓宝龙城市广场4.8190.983213522460.37无锡宝龙城市广场12.4 1.129284187397.27泰安宝龙城市广场10.182.229301945738.21洛阳宝龙城市广场（共两期）12.922.33874968266.30蚌埠宝龙城市广场19.511.962491209399.42郑州宝龙城市广场18.691.259247195509.31青岛城阳宝龙城市广场39.93.985705526564.83无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期）4.

23、330.475128105370.79无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期）3.341.014262928385.66烟台海阳县用地10.211.804950472189.80宿迁阜新区用地6.883.884517878749.98新乡友谊路用地10.252.7800000337.5盐城青年南路用地8.74.379488006897.33常州青枫公园用地7.252.229780700285.51青岛李沧用地9.314.5493636641250.88泉州晋江宝龙金色花园0.1529600506.76泉州安海宝龙豪苑0.20854210383.69行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比

24、较优势选址策略-判断纬度城市选择准则宝龙选址纬度项目选址考核因素整体经济发展居民购买力城市规划及发展地方政府行政效率及服务态度私人商住物业的预期需求未来的土地供应；以及整体竞争环境 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业城市内所处区位周围环境及交通等公共设施居民的消费行为及生活方式地方政府已建或将建的基建政府对该地区的规划潜在开发整体成本架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场 青岛宝龙城市广场是由宝龙投资25亿元打造的游乐主题MALL，项目位于青岛市

25、城阳区政府南，占地20.6万平米，总建筑面积70余万平米，分为50万平米的商业综合体和20余万平米的高档住宅两部分，其中宝龙商业综合体由一座800间豪华客房的五星级酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40多万平方米购物中心共同组成。宝龙城市广场共设有12个顾客出入口，160多部自动扶梯，16部观光电梯；拥有地下停车位2450个，地上停车位1800个。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场产品构成建筑面积（平方米）项目占比住宅高档住宅124,82517.69%住宅底商27,7743.94%停车位39,6905.63%酒

26、店式公寓酒店式公寓64,1499.09%酒店式底商2,9960.42%核心商业核心商业298,625（自持部分204,928）42.33%29.05%高档酒店39,7115.63%停车位107,75615.27%总建筑面积705,526100%*项目中核心商业在整体项目中自持率为29%，核心商业自持率为62%。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场静态投资回收期(包括建设期)109个月动态投资回收期163个月净现值（房地产行业平均净资产收益率10%贴现）32010万元股权价值（项目初期06年）38643万元税后净利率(06-13年)28%内部收

27、益率15%*项目楼面地价565元/平米，后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结“三四线万达广场”定位方向，在三四线城市具备可复制性低地价是核心竞争力民企，资本渠道在上市后增强，但仍缺乏商业地产以“现金流滚资产”方式发展品牌说服力相对较弱，靠外在硬件形象加分产品与万达在三四线城市形成竞争，焦点在城市新区中心地段上，内在产业链未成形，自有品牌经营弱行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势 世茂企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 1989年，世茂集团

28、进入内地，是以房地产开发为主业，以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。2005年，集团确立“专注主业，兼顾房产领域多元组合”的战略，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。同时，确立“核心区域发展”战略，集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。公司通过在拿地能力、融资策略和销售能力上来规划集团的战略布局，以“大型综合体项目”、“滨江模式”等为载体，将房地产开发与出租型物业同时并举的盈利模式。目前，世茂在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例达到30%左右。行业企业概括介绍竞

29、争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介世茂股份 世茂股份是一家融商业地产开发、运营、百货和影院等多个业务板块于一体的商业地产上市公司。公司在全国经济发达的长三角和环渤海湾区域的约20个大中城市（包括北京、上海、沈阳、青岛、徐州、南京、常熟、常州、苏州、昆山、芜湖、嘉兴、绍兴、厦门、杭州、武汉、大连、无锡和济南等）开发、经营或持有20余个项目，且包含商业、办公楼、大卖场、商场、SOHO、步行街、展销中心、街铺、百货和影院等多种业态，并与近400家国内外知名企业建立了战略合作伙伴关系。截止到2009 年底，公司拥有规划建筑面积超过800万平方米的土地储备，位居国内上市商业地产公司中土

30、地储备量首位。世茂宣布将于5 年内陆续在国内20 个城市推出约24 个商业地产项目的宏伟计划。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势世茂地产组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势世茂地产版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业管理：世茂商管公司酒店：世茂酒店公司主力店：世茂百货、世茂影院、世茂儿童城 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式资本市场融资信贷融资行业企业概括介绍竞争企

31、业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略 集团在拿地方面以包含住宅、办公、商业、酒店等多业态的城市综合体项目为主，并经常采用世茂股份和世茂房地产联合竞标的模式。在竞得项目后，世茂股份和世茂房地产或是成立以前者控股的项目公司统一运营 (适用于地块不可拆分的综合体项目)，或是对其中的商业地产和住宅、酒店部分各司其职 (适用于可拆分项目)，并在项目规划设计、施工、推盘销售等各阶段密切配合，实现各产品间的协同效应。公司预计2011-2012年，将商业地产土地储备增加至1000 万平方米以上，新增项目仍将集中于集团布局已较为成

32、熟的长三角和环渤海湾区域。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势拿地策略 土地储备的性价比较高既是各个城市的优质地段，价格却非常低廉。截至2009年年底，公司的楼面地价为1468元/平方米。在销售方面，由于公司销售产品以商业地产为主，销售价格普遍在15000 元/平方米以上，因此获利空间颇为丰厚这也是其核心竞争力之一。 公司土地储备量丰富，仅2009年一年时间，整个集团新获土地储备超过200万平方米，使得其项目总计划建筑面积达到3000多万平方米，在业内排名第五。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：绍兴世茂广场 绍兴世茂毗邻绍兴老城区

33、，地处绍兴市经济开发区与袍江工业区的结合部。项目占地面积约49 万平方米，总建筑面积约113 万平方米，拥有80 万平方豪华高品质住宅，23 万平米是全国独一无二的交融古典与现代风格的跨河主题购物广场，12 万平方米豪华超五星酒店，建成后的酒店高达280 米，是绍兴新世纪新城市坐标。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：绍兴世茂广场 绍兴世茂广场业态丰富。集合国际百货（百盛）、大型超市（法国欧尚超市）、休闲餐饮、国际影院、室内精品步行街等多种商业业态和建筑形态于一体，能够最大程度地满足城市人群对商业设施与服务全方位、多元化需求。 位于绍兴世茂广场34 层的世茂

34、国际影城，作为全国首家全新概念的次时代智能化数字多厅影城，拥有9 个专业影厅和一个花园露天影院，其中包括4 个3D 放映厅，超过1800个舒适座椅，达到国际高端标准。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结城市综合体完全复制万达模式，尤其是世茂百货与世茂院线滨江高端豪宅与过往高端酒店成为加分项选择城市主要是二三线城市核心地段，与万达构成直接竞争主要一线商业管理人才部分来自万达，对万达模式比较熟悉行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势明发企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 明发集团有限公司创始于1994年，

35、是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企。从2002年开始，明发将战略重点转向商业地产的开发和运营。目前，集团成功开发运营及正在开发的项目有厦门明发商业广场、无锡明发商业广场、南京明发商业广场、合肥明发商业广场、扬州明发商业广场、漳州明发商业广场、洪濑明发商业中心等。 2009年年底在香港联交所上市。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势明发集团组织架构行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势明发商业地产版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地

36、产产品模式购物中心、酒店、写字楼、工业地产（工业园、科技园、专业市场），而且后者占比较高。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业管理：明发商管公司酒店：明发酒店公司主力店：无 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式股市融资：2010年上半年业绩同比减34% 债券融资：2010年11月25日，明发集团（0846. HK）向私募基金Warburg Pincus（华平基金）发行本金额约15.5亿元、2015年到期的可换股债券，另发行8897万

37、份认股权证；倘可换股债券和认股权证悉数行使，明发集团将配发合计6.24亿股新股，占扩大后已发行股本约9.42%。可转债属于比较复杂的融资产品，一般公司不会轻易选择，除非双方达成合作的意向，否则其风险较高，难成房企融资的新渠道。信贷融资行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略 城市等级：二三线城市，伺机进入一线城市“重点发展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，

38、与地方政府找到良好的合作契合点。2011年年初分别在北京大兴区和上海嘉定区拿地。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：厦门明发广场行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：厦门明发广场区位与交通40万规模与3000个铺高售价与高租金商业规划动线行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结选址二三线城市副中心或新区中心或开发区进入城市聚焦长三角、环渤海及海西区商业地产产品以明发广场为核心，兼顾工业地产和专业市场类产品，其中明发广场以娱乐为主题资金渠道获得华平合作后，目前大力拓展，并开始进入一线城市与万达比较，在

39、城市和区位上类似，但其内在竞争力弱，成功产品也几乎没有。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势恒大企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 恒大地产集团（3333.HK）是一家在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团。目前恒大拥有中国最高资质的房地产开发公司、建筑设计院、建筑工程公司、工程监理公司、物业管理公司。现已进入全国60多个主要城市并拥有大型房地产项目100多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。 2010年，恒大销售金额突破500亿大关，中国房企销售第7。恒大目前仍在加

40、大优质项目的土地储备，抢占90%三线城市空白市场，并进军商业地产。 在恒大快速成长中，“构建内部产业链”、“标准化”及 “快速扩张”、“低成本土地获取”是核心战略。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势恒大商业地产版图行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式 过往恒大的各类产品主要集中在住宅系列。恒大华府高端，恒大绿洲、恒大名都、恒大城等中端到中高端，恒大金碧天下等旅游地产。过往的商业地产主要以酒店为主，住宅与旅游产品中商务配套为辅。商务配套包括会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、健康中心、商业中心、会所等。随着2010年8月2

41、6日恒大收购佳兆业广场，10月23日重庆恒大酒店开业，恒大开始将目光投向中国各大中心城市综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片。广州、重庆两地酒店开业后，恒大在上海、天津、成都、武汉、南京等地都将陆续推出恒大酒店。届时各地酒店联动运营，整合资源，打造酒店的高端品牌。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产品模式行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产资本模式股市募集信贷融资其它高杠杆融资：2011年1月，在国际资本市场成功发债92.5亿元人民币行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势规划设计：

42、恒大建筑设计院建设施工：恒大建筑工程公司、工程监理公司物业管理：恒大物业管理公司酒店：恒大酒店公司主力店：无 商业地产产业链行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略 截至2009 年末，恒大地产在全国共拥有5498 万平方米优质低成本土地储备，可满足未来5 年大规模开发的需要，土地平均成本每平方米约452 元。其土地储备分布于中国25 个主要区域中心城市，其中省会城市或直辖市18 个；拥有房地产项目57 个，其中86%位于省会城市或直辖市。 恒大的项目，都选择在近年经济增长较快的主要大城市，城市人口一般都在500万以上。恒大超过80%的项目为城市市区项目，大都位于

43、环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大的优质区域；而恒大的旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40 公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境，这些项目还具备土地可持续拓展的特点。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势 选址策略-截至2009年年底行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略 土地选择主要位于二、三线省会城市及周边重点区域，人口在500 万以上，升值潜力大、住房需求上升的城市。位置要与五大产品项目匹配，单幅地块建筑面积一般在50 万-200 万平方米，适宜规模开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件

44、，符合恒大的精品开发需求和可持续发展战略。 恒大地产土地储备方面的目标是：年总储备量保持在5000 万平米，上下浮动300-500 万平米左右，保证5-6 年的开发量。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：重庆恒大酒店行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势代表案例：重庆恒大酒店 重庆恒大酒店是由恒大酒店集团管理，按白金五星级酒店标准设计建造，集商务、会议、旅游渡假、餐饮、康体、休闲及娱乐于一体的高级涉外酒店。 其面积达到62000平米，配备10000平米的国际会议中心，酒店有豪华山景房、豪华湖景房、豪华套房、总统套房300余套，客房面积

45、均为60平米以上。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势小结选址全国二三线城市，其中交通方便、升值潜力大的地址与万达选址目标重合。商业地产产品刚开始考虑，且以恒大酒店为主，商业地产产品与万达冲突不大。资金渠道成本较大，虽较低的拿地成本冲抵了对利润的吞噬，但受政策影响较大。在更加速的扩张中，会与万达冲突。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势凯德企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 新加坡嘉德置地集团（CapitaLand）是亚洲最大的房地产商之一，于2000年7月由新加坡的百腾置地（Pidemco Land）

46、和发展置地（DBS Land）合并而成，新加坡政府旗下的主权财富基金淡马锡（Temasek）持有嘉德置地39.68%的股份（截至2008年底）。嘉德置地集团的业务已经覆盖了20多个国家的逾120个城市，是名副其实的跨国地产巨头，年收入中有半数来自海外市场。嘉德置地管理的资产规模超过2350亿人民币，其中通过五支上市房地产投资信托基金REITs和17支私募地产基金管理的资产高达1128亿人民币。截至2008年底，嘉德置地旗下的购物中心数量超过了90座，持有和管理的商业面积约为586万平米。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介 嘉德置地集团的业务划分为房地产、酒店

47、服务公寓、房地产金融、REITs四大板块，在其房地产业务体系中，凯德置地（中国）控股公司负责中国业务，嘉德住宅负责新加坡境内的住宅发展业务，嘉德商用（Capitaland Retail）、嘉德商业（Capitaland Commercial）和嘉德ILEC则分别负责零售购物中心、高档办公物业以及休闲娱乐会展设施等商业地产细分领域的拓展和经营，嘉德置地还拥有高端酒店式服务公寓运营商雅诗阁集团，旗下服务公寓遍布欧洲、亚洲、澳洲和中东各大主要城市。除了传统地产业务，嘉德置地在新兴房地产金融和资产管理领域也具备明显优势，旗下同时拥有五支上市房地产投资信托基金（REITs）和17支私募地产基金。行业企业

48、概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势凯德组织架构嘉德中国常务委员会：2009年6月，为了进一步理顺嘉德在华业务的决策机制，由集团总裁担纲领衔，凸显了嘉德置地对于中国市场的高度重视。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势凯德组织架构凯德商用中国区总部北区管理公司东北区管理公司东区管理公司南区管理公司中区管理公司西区管理公司北京来福士广场西直门嘉茂。哈尔滨埃德蒙顿大连和平商业广场。上海来福士广场上海七宝嘉茂。深圳香蜜湖嘉信茂东莞南城嘉信茂。长沙雨花亭嘉信茂广场南昌城南苑嘉信茂广场。成都来福士广场重庆沙坪坝嘉茂。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势凯德商业地产中国版图凯德置地区域布局战略：“3+2”战略，将中国业务划分为了五