房地产项目投模测算及管理

1、从测算到管理投模徐源清 2019-05投模测算管理1、投模测算1.1、定义1.2、逻辑1.3、意义1.4、项目运营工具1.1 定义对房地产投资项目进行项目盈利能力及风险模拟分析的评价过程是一种管理工具，是为了满足特定的管理需求，在符合特定管理规则的前提下，根据项目实际业务逻辑及方案指标，制作的综合数据计算模型投模是经营计划的数字化集成，以及结果输出1.2 逻辑模拟经营现金流利润测算嵌入管控规则模拟指标及产品模拟成本投入计划模拟租售计划模拟回款计划模拟融资计划模拟税费支出计划管理口径占资费管理口径利润率管理费用2%包干营销设施建造费含在营销费用内管控模拟或抽象指标及产品利润=收入-成本-费用-税

2、金投资模型评价净利润率/IRR现金流回正周期/资金峰值=1.2 逻辑利润测算收入成本费用税金净利润=销售收入面积售价地 项目定位容积率 产品结构公建配套 竞争关系开发成本土地成本+建造成本有票/无票前期工程费建安工程费景观工程费配套设施费开发间接费贷款利息营销设施建造费 管理费用销售收入管理费率2%3% 营销费用销售收入营销费率2%5% 财务费用贷款利息计入开发间接费 增值税销项税-进项税 增值税附加增值税12% 土地增值税增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率 企业所得税税前利润25%含税利润表=可抵扣比例可抵扣比例1.2 逻辑利润测算含税收入净利润= 含税成本 含税费用 税金（含增值税）不

3、含税收入不含税成本不含税费用各科目含税成本增值税率1增值税率不含税利润表税金（不含增值税）含税费用增值税率1增值税率含税收入增值税率1增值税率净利润=应缴增值税销项税进项税=一定情况下1.2 逻辑模拟经营现金流收入成本费用税金租售计划成本支出计划全周期开发计划费用支付计划 税金预缴清算计划推售计划回款计划工程款支付计划管理费支付计划融资流入流出计划供货计划贷款利息支付计划营销费支付计划税金预缴计划税金清算计划1.2 逻辑模拟经营现金流拿地开工开盘交付收支前端融资开发贷销售回款土地款1 土地款2建造成本建造成本建造成本建造成本管理费用营销费用还贷贷款利息税金预缴及清算现金流入=销售收入+贷款收入

4、现金流出=土地成本+建造成本+费用+税金+还贷拿地融资放款开盘交付融资还款1.2 逻辑嵌入管理规则 管理口径占资费 累计融资性现金流回正之前，用融资性现金流缺口（假设等于对集团资金占用）按10%15%的年利率计占资费，另用融资净额按实际融资利率计占资费 累计融资性现金流回正后（假设不再占用集团资金）且累计经营性现金流回正之前，则按经营性现金流缺口及融资利率计占资费 如果累计经营性现金流回正了，则不再计占资费，也不计正向贡献集团占资利率实际融资利率累计融资性现金流累计经营性现金流1.2 逻辑嵌入管理规则 管理口径利润率 按管理口径占资费计入成本非按税前利润*25%按实际贷款利息计入成本计算所得税

5、 会计口径利润率VS不含税收入-不含税成本/费-增值税附加-土 税 -所得税不含税收入不含税收入-不含税成本/费-增值税附加-土 税 -所得税不含税收入按实际贷款利息按税前利润*25%计入成本1.2 逻辑投资模型评价盈利评价指标：p利润（毛利润和净利润）p利润率（销售利润率、自有资金回报率）p财务净现值投入评价指标：p投资峰值p资金缺口评价体系：pIRRp回正周期分析p不确定性分析CICOt模拟经营性净现金流量图1.2 逻辑投资模型评价IRR财务内部收益率（FIRR)，是指项目在整个计算期内，各月净现金流量现值累计等于零时的折现率1.2 逻辑投资模型评价IRR 项目投资实际渴望达到的收益率 反

6、应实际投资的收益水平，是评估项目盈利性的基本指标 IRR简单理解: 今年投入100元，1年可以赚回多少元？ IRR：数值越大表示周转越快、动态收益率也越高 每个项目就是不同的银行 项目的 IRR 就是“项目银行”所代表的存款利率拿地融资放款开盘交付融资还款累计融资性现金流累计经营性现金流1.2 逻辑投资模型评价 现金流回正周期 资金峰值融资性现金流回正周期经营性现金流回正周期融资性资金峰值经营性资金峰值1.3 意义为预演及动态决策提供数据依据提供经营评价工具拉通管理维度以终为始 使政策、客户、供应商、税务等客观对象有效关联 使运营、财务、营销、成本等管理维度拉通 为总图布置、开盘定价、节奏铺排

7、提供决策依据 为投审会、定位会、全策会提供指标参考 提供奖金激励的评价参考 动态的综合地衡量项目开发经营质量及运营偏差1.4 项目运营工具工具本身全项目规划指标地价分摊成本汇总付款计划销售计划现金流量表土地增值税税费说明利润测算表勾稽关系经济指标表（净利润率、IRR）利润测算表营业收入增值税附加销售成本（含土地、资本化利息）土增税期间费用税前利润所得税税后利润利润率现金流量表现金流入销售回款增值税及附加（含土增）工程款（除土地、资本化利息）土地款支付期间费用所得税土增税及所得税返还IRR现金流两张表销售计划表税费说明成本汇总表土地增值税1.4 项目运营工具工具本身1.4 项目运营工具关注点案例

8、 营销定价时的策略 提售价 or 降成本 or 提流速 项目关键计划节点对指标的影响 开盘延迟/晚拿证/早放款 增税税率变化的影响 利润提升/让利供应商 收并购项目为什么总觉得算账有问题 提升标准/降低税档目标利润率15%单变量现水平变化率对应IRR住宅均价18595元/m29%56.30%住宅可售单方建造成本2543元/m2-31%50.95%住宅推售去化周期1个月无法达到51.97%住宅签约回款周期1个月无法达到50.00%变量指标住宅均价17046元/m2住宅可售单方建造成本3672元/m2住宅推售去化周期4个月（每个月均分）住宅签约回款周期3个月（每个月均分）利润率12.17%IRR4

9、3.57%1.4 项目运营工具关注点案例 营销定价时的策略假设一个项目的动态投模经营指标如下：目标：如在营销定价时，需利润率达到全策会15%的水平，则如下变量需变化到什么程度才能达到。对均价、成本、去化周期、回款周期四个变量做单变量求解得如下结果：在常规招拍挂项目中，售价比成本对利润率的影响大很多；去化及回款周期对IRR影响大，对利润率影响较小单变量拿地到获取施工证四证齐全到融资放款施工证到首开现水平6个月2个月6个月对应占资费变化737万元66万元674万元对应利润率变化-0.27%-0.09%-0.19%维持利润率不变，应增加销售单价303元/m240元/m2226元/m2变量指标拿地到获

10、取施工证5个月四证齐全到融资放款1个月施工证到首开5个月管理口径占资费7759万元利润率12.17%IRR43.57%1.4 项目运营工具关注点案例 项目关键计划节点对指标的影响假设一个项目开发效率如下：假设：获取施工证、融资放款、首开等计划节点延误，以上节点单独将对关键指标的影响如下：开盘延误比融资放款延误，对利润影响大，首开节点延误对项目影响是致命且多方面的。指标原方案方案一变化方案二变化不含税销售收入170179万元1561万元1561万元不含税建造成本123320万元980万元0万元利润率12.17%0.11%0.23%IRR43.57%0.38%0.63%变量指标销售销项税率10%基

11、础设施/建安/配套/景观10%利润率12.17%IRR43.57%1.4 项目运营工具关注点案例 增值税率变化的影响假设一个项目增值税率情况如下：中国 4 月 1 日开始适用新增值税税率。其中建筑行业增值税税率将由 10% 降至 9%方案一：销售销项税率降为9%，成本科目保持含税成本不变，进项税率降为9%方案二：销售销项税率降为9%，成本科目保持不含税成本不变，进项税率降为9%，调整含税成本VS国家的让利要牢牢的把握在房企手里！档次增值率适用税率速算扣除1不超过50%3002超过50%至100%4053超过100%至200%50154超过200%60352 4%6%10%20%22%35%1.

12、4 项目运营工具关注点案例 收并购项目为什么总觉得算账有问题由于收并购项目，溢价往往无票，项目层面指标较好，但收购方股东层面指标惨淡，利润测算分析如下：利润分析增值税附加土地成本开发费用我方股东利润所得税土增税合作方溢价建造成本除建造成本外，合作方溢价与土增税占比较高，极大程度吞噬股东利润，土增税增值率已达109%如何摆脱项目困局？元100净利润/m2率仅降低0.07%100%抵税效应降低每4000万成万1.4 项目运营工具关注点案例 收并购项目为什么总觉得算账有问题尝试一：适当提高产品品质，降低土增税档次，是否可以实现综合效益最优？10,00014,50014,00013,50013,000

13、12,50012,00011,50011,00010,500-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000净利润额随建安成本增加缓慢降低4.00%6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%-2004006008001,0001,200净利润率随单方建安成本增加缓慢降低结论：不可以，但对利润影响因素极小69010005个月1.4 项目运营工具关注点案例 收并购项目为什么总觉得算账有问题尝试二：适当提高产品品质，在售价不变的情况下，对营销助力，提高营销去化流速，是否可以实现综合效益最优？精装修标准推售至回款周期4个月利润率降低0.21%与项目提前

14、一个月卖效果略低20%利润率提升0.2%0.3%结论：可以，且促进现金流及时回正，业绩的提前兑现-12,00010,0008,0006,0004,0002,000-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0001.4 项目运营工具关注点案例 收并购项目为什么总觉得算账有问题尝试三：仍然大量的土增税产生，是否还有其他优化空间？按60%折损将增加的成本转为体外循环利润16,00014,000表内净利润体外循环利润结论：一定条件下，有空间2、投模管理2.1、意义2.2、基础/三个维度2.3、展望2.1、意义如果每一张投模表格都是一个有趣的灵魂作为信息处理器的

15、我们，虽然阅人无数，看尽了眼前的苟且却从未发现诗和远方测算管理让我们的工作回归管理本源！实体（颗粒度）专业（多版本）时间2.2、基础/三个维度基础的工作双维度的管理多维度的管理模板的优化、管理情景的调整.多版本编制要求、区域层面现金流预测.数据基础指标管理延伸单维度的工作专业数据的交圈、供应目标向楼栋的拆分. 让管理模板化流程化动态指标与两会差异分析、各项目建安单方成本对比.基础模板管理普及和学习专业协作规范2.2、基础/三个维度短中长 建立城市更新的模板 审视投模的管理要素适当更新 建立集团-区域-项目长效交流机制 在集团/区域层面培育投模研究小组 投模强条的约束性检查 增加楼栋产供销回表格

16、 建立标准化基础上的一键获取信息功能 编制基础操作指引发布 对集团/区域主要运营人员进行培训 编制各专业协作流程 建立含自持业态的模板 将产供与工程款支付关联 建立收并购股东方现金流分析模板 建立试题库，对集团/区域投模主要参与人员进行考核，形成考核上岗机制 建立各专业人员限制性修改/查看的机制投模管理的基础是多维度管理的前提，是投模管理与其他运营管理模块打通的前提2.2、基础/三个维度实体专业时间集团公司项目产品楼栋投审定位全策年度基准动态调价清算设计营销工程财务运营专业提炼数据对比风险管控数据复盘专业精度动态策略调整三个维度2.2、基础/三个维度单维度专业维度时间维度中 建立从楼栋到集团关

17、键指标 建立区域、集团层面汇总分析的中间数据层长 深化关键指标，形成不同层级的指标库 建立半自动化的指标分析报告 形成各专业基础数据搜集操作规范 编制各专业详细专业管理指引 编制版本管理制度，明确版本编制的背景及条件，明确各维度在不同版本中的操作要求 建立专业指标库 形成行情变化、管控调整的动态更新机制 建立区域/集团多版本管理数据库 明确各版本与其他管理动作的衔接要求短 建立不同版本的颗粒度要求 建立不同层级的编制审核提交机制单维度夯实实体维度实体专业1、投模管理制度及操作指引2、区域公司定期的经营分析3、集团层面现金流回顾及预测时间1、不同版本可售比变化分析2、热点/适销产品反馈及复盘3、

18、工程款支出与预算偏差分析1、项目动态主要经营指标偏差预警2、区域季度业绩达成预测3、项目定价与三会指标对比1、集团同一产品可售单方分析2、区域内楼栋供应计划铺排3、区域各项目融资分析2.2、基础/三个维度多维度挖掘2.2、基础/三个维度多维度举例不同项目工程款+期间费用季度发生分析不同业态成本科目单方指标分析序号公司2014以前20152016201720182019累计(亿元)1福州-54.3538.3141.9546.2221.616.30100.062杭州-70.895.4411.2337.7034.940.3418.753上海-56.65-46.0950.4567.3925.493.4444.034苏州-32.925.0924.7227.83-3.43-3.1118.185太原2.21-6.036.477.471.27-0.0111.376西安-27.05-5.6918.4519.6223.4916.7845.607厦门-19.86-21.3626.1153.4228.16-5.7060.77合计-259.51-30.33179.38259.66131.5218.03298.772.2、基础/