深圳市房地产市场走势分析

1、2010年深圳市房地产市场走势分析暨天乐大厦合作方案说明联冠地产顾问2010年5月目 录第一部分 2010年全国房地产市场的情况分析.2一、“新国十条”相关内容3二、解析“国十条”四大看点4三、后市预测.5第二部分 2010年深圳房地产市场的近况分析.6一、深圳房地产新政.9二、“新国十条”出台后深圳房地产市场情况分析10三、“新国十条”出台后深圳房地产市场的预测10第三部分 天乐大厦合作方案说明.11天乐大厦现状价值评估.15合作方案说明.18相关税费及税后收入估算.22第一部分 2010年全国房地产市场的情况分析一、（“新国十条”）内容（一）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职

2、责1、统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。2、建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳

3、定的，要追究责任。（二）、坚决抑制不合理住房需求3、实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、

4、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（三）、增加住房有效供给5、增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地

5、及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。6、调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡

6、规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。（四）、加快保障性安居工程建设7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠

7、等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。（五）、加强市场监管8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关

8、融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。9、加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要

9、取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。10、完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。二、解析“新国十条”四大看点看点一：停发第三套房贷款看点二：遏制外

10、地炒房者看点三：物业税渐行渐近看点四：问责制强化执行力看点一：停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以一次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。看点二：遏制外地炒房者通知要求，对不能提供1年以上当

11、地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。不过，“415”政策对房价的遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。看点三：物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。

12、这是一种双向调控，威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。看点四：问责制强化执行力通知指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。三、后市的预测面对过快增长的房价，国务院近期接连出手重拳：14日，国务院常务会议出台

13、二套房贷首付不得低于 50%及贷款利率上调等政策；17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。不管是调控措施的力度、节奏、细节可谓前所未有。从资料上可以看出，此次调控的关注点有三个：二套房贷首付不低于50%遏制外地炒房者问责制强化执行力根据以上情况分析，后期预计市场变化：1）、开发商在市场成交量下降的情况下，会否迫于资金压力开始下调价格。现在处于一个政策的市场反应阶段，客户大多在观望市场前景，局部的降价可能会引起市场的一个连锁反应，对房地产市场产生更大的冲击。、市场的供求关系决定了市场的价格，在经过了2009年市场一个回温的情况下，在09年开发的房地产项目增多，这使得2010年上

14、半年的房屋供应量大幅度的上升，遇到市场的一个观望期，市场在短期内可能会出现一个供大于求的情况。后续可能出台的政策、税收制度的出台：交易税、增值税、物业税、银行进一步增加贷款利息、对保障性住房的建设速度进一步加快结论随着新一轮对房地产打压政策的出台，房地产市场将会进入一个观望期，我们预测这个观望期不会很长，随着通知细节以及各地方政府的一系列措施进一步出台，市场会更加明朗化，一线城市近期将会出现一个成交量下滑的情况，价格在短期内不会出现大幅度的下降，在短期内对三四线城市的影响也是一样的，主要看观望期以后，保障性住房在短期内是解决不了市场的需要的，还是要看开发商在政策、市场的压力下是否会大幅降价。第

15、二部分 2010年深圳房地产市场的近况分析一、深圳房地产新政 为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市过快上涨的通知（国发【2010】10号）的有关规定，结合本市实际，深圳5月6日正式公布的深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见由市规划和国土委、住房和建设局制订，包含了项条内容，被称为“深十三条”。（一）、提高认识，加强组织领导1、房地产市场和住房发展事关国计民生，各区人民政府、市政府直属各单位要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。2、为统筹决策和部署全市房地地产市场宏观调控和住房发展

16、的重大话题，将市房地产宏观调控领导小组、市住房制度改革领导小组、市房屋委员会等机构统一整合为市住房与房地产发展领导小组。（二）、认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应3、认真落实市政府已批准的“十一五”近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划，市规划国土主管部门对年度实施计划确定的各类住房用地项目，加快选址预审、规划许可、招拍挂出让或用地报批等工作，确保本年度居住用地特别是保障性住房及人才安居住房用地按计划供应；加快推进城市更新相关工作，年内完成深圳市城市更新办法配套实施细则、深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行规定和深圳市城市项目配建保障性住房暂行规定和深圳市城市更新专

17、项规划2011-2015，加快城市更新单元的审批工作，积极增加城市更新改选居住用地的供应。2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。4、采取有效措施，增加居住用地有效供应，提高住房建设项目供应效率。在落实本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应；对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度；对已批未建居住用地加大清理力度，及时督促企业按照土地使用权出让合同的约定加快建设，对认定为闲置土地的应当予以及时处理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各

18、种名目的囤地炒地行为；积极完善土地使用权出让制度，抵制居住用地价格非理性上涨。5、市住房建设主管部门应做好各年度保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，全力推进相关报批工作，切实加强“十一五”期间和今后各年度保障性住房及人才安居住房建设进度管理，严格落实各年度保障性住房及人才安居住房分工、竣工和分配供应目标，加强对各类住房工程质量安全监管。各区人民政府，光明、坪山新区管委会应加强新增保障性住房及人才安居住房项目的土地整备工作，并按照相关规划与计划的要求，认真组织实施各年度城市更新项目。年度保障性住房及人才安居住房建涉及的立项、环评等审批工作，市各相关部门应按重大项目绿

19、色通道加快办理。6、根据我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划与土地利用总体规划，编制“十二五”住房建设规划，将住房保障规划纳入住房建设规划，统筹安排“十二五”期间我市商品住房和保障性住房及人才安居建设总量、结构、用地、资金及相关实施措施。中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。（三）、采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求7、严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对

20、不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。8、认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作。（四）、加快保障性住房建设，实施人才安居工程9、认真执行深圳市保障性住房条例，相关配套实施细则应当在年内完成并向社会公布，加强保障性住房建设、分配和推出等一系列的制度建设，切实解决低收入居民住房困难；加快落实人才强市战略，认真贯彻落实市委、市政府关于实施人才安居工程的相关政策，明确人才安居工程的保障对象、标准和方式，建立健全人才安居工程的运行

21、机制，加大人才安居住房的建设力度和有效供给，全面缓解人才住房困难，打造人才“宜聚”城市。10、认真执行住房保障发展规划2010年度实施计划，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放5000户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标；市住房建设主管部门明确年度各项新建保障性住房项目的开工、竣工、分配时间，并严格按照规定的时间开展建设和分配工作；市、区发展改革和财政部门按照计划安排供应资金。11、市住房建设主管部门采取多渠道的方式筹集和储备保障性住房及人才安居住房，并严格管理，对于“关停并转”或未按规定擅自租、售已建产业配套住房的企业，政府收回其相关配套住房纳入保障性

22、住房及人才安居住房管理。自本意见发布之日起，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭（包括申请人、配偶及未成年子女）或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。（五）、加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制12、加强房地产市场监管制度建设，出台深圳市房地产市场监管办法。建立由多部门参加的 房地产秩序联合监管工作机制，6月底前，在全市开展一次房地产市场秩序专项整治工作，市各有关部门应切实负起责任，加大力度，强化房地产市场监管。金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，严格执行国家有

23、关套数认定的政策标准，外汇管理部门要加强外资进入本市房地产市场的监管。市规划国土主管部门要加大专项整治和清理力度，对存在土地违规行为的房地产企业，限制新购置土地和参与城市更新；严格落实住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房(2010)53号），对全市在建商品住房项目进行清理，加大预售监管力度，对囤积房源-捂盘惜售等违法违规行为，会同市场监管部门加大曝光和处罚力度，情节严重的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法追究相关责任人的责任。市价格监督检查后部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反

24、明码标价规定等行为。市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。市监察部门加强市有关部门落实国家、广东省和本市房地产宏观调控政策情况的监督检查，对稳定房价、建设保障性住房工作不力的部门，追究相关责任。13、市发展改革、统计、规划国土、住房建设、市场监管、金融、财税、房屋租赁等部门在继续完善各自数据信息管理的基础上，在市住房和房地产发展领导小组统一领导下，由规划国土部门负责，各部门协助，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将房地产市场、住房保障、房屋租赁、房地产金融与税收以及其他与住房和房地产相关的统计数据信息进行整合，加强房地产信息

25、监测，切实提高房地产宏观调控的工作效率与决策水平。“深十三条”三大看点看点一：限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套房以上住房贷款看点二：对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，对境外机构及个人购房,严格按照有关政策执行看点三：加快保障性住房建设，实施人才安居工程“深十三条”看点分析意见要求坚决抑制不合理的住房需求。暂停第三套以上住房贷款,对于遏制不合理的住房需求有一定的抑制作用,深圳市是一个以移民为主的城市,对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,对深圳市的住房需求将会形成一

26、定的影响。意见提出,切实增加住房有效供应,增加保障性住房和实施人才安居工程,加强保障性住房的监管,上述措施能够有效增加住房供给,在一定程度上遏制房价过快上涨。“深十三条”点评 “深十三条”政策力度相对温和。深圳市并没有出台和北京一样限购一套房的政策,政策力度较预期为温和,但是暂停三套房贷款和限制非本市居民购房贷款,对于投资性需求将会形成一定的打击力度,在深圳市房价居高不下的情况下,未来对房地产市场的调控力度将会不断加强,房地产股在政策高压之下,缺乏整体性的投资机会。二、深圳房地产市场成交情况（一）“新国十条”出台前深圳房地产市场的情况进入2010年房地产市场延续了09年疯狂态势，虽然面临调控压

27、力，但房价依然高歌猛进。一手楼市方面，第一季度深圳的新房成交均价达22336元/平方米，环比去年第四季度上涨9.2，同比翻了一番！二手楼市方面，受新房市场房价高位运行的影响，很多自住型买家进入二手房市场，一季度二手楼市交易活跃，成交量可观，为24760套（231万平方米），选择范围广、性价比高，成为越来越多购房者青睐二手房的主要原因。（二）“新国十条”出台后深圳房地产市场的情况4月中旬第十五周国务院出台的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，大大抑制了楼市的投资、投机需求，也使得市场逐步进入一个观望期。受调控新政的打压，4月份全市新房共成交291260平方米/3227套，不到09年同期的一半

28、，虽然成交量萎缩明显，但成交均价却高高上扬。三“新国十条”出台后深圳房地产市场的预测新政对楼市的调控作用逐渐显现，新房成交量在政策出台后处于低位徘徊，成交均价在政策出台几周内表现坚挺，但进入5月，五一假期之后成交均价回落到20000元/平方米之内。二手楼市受新房成交的影响，成交量也出现明显回落，后市楼市在调控政策的作用下，仍将面临深度调整过程。预计未来一段时间深圳楼市销售依旧处于僵局，存货大、销售慢的局面依然得不到改观，消费者的观望情绪依然浓厚，接下来多数楼盘的售价可能还要跌掉一成，深圳楼市均价继续下行，预测今年8月之后将是深圳楼市第二个分水岭。第三部分 天乐大厦合作方案说明甲方：深圳市农产品

29、交易大厦有限公司乙方：深圳市联冠地产顾问有限公司一、天乐大厦现状价值评估1、说明：项目现外立面较差，内部较为陈旧，内部功能不能适应现在需求，项目现在还未经改造。项目目前为整层产权证，若要分户销售，则需要重新申报，申报流程较为繁琐。项目内部结构固定，大范围改动不易，对改造有一定难度。2、价格评估考虑因素位置交通状况周边环境商服配套设施规模景观户型结构园林/会所物业管理3、本项目价格评估原则和方法目的：制定评估价格区域市场价格调研、走势判断选取可比楼盘，通过影响价格的各因素调差，得到本项目比价计算可比楼盘的加权平均值，得到评估价格。可比楼盘选取原则：同区域或不同区域同类型、同档次在售楼盘（竞争物业

30、）依据上述原则和方法，运用市场比较法，建议本项目各类型物业的评估价格。由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜价格预估和经济效益分析，以做项目判断之用。4、可比项目参考及现阶段价格评估1）、市场比较法，及上述的定价影响因素，可比性物业对比如下表现阶段可比楼盘因素修正表比较方面具体内容比较标的参照物业名称本项目美景大厦颖隆大厦丰湖花园英达花园地理位置（45）环境（15）升值潜力24543生活氛围24445人文环境13343自然环境24322治安状况13333区域印象13233园区环境14343交通（10）交通车辆24233道路管网22334配套（10）教育23233购

31、物33333医疗22222休闲13332景观（10）13554楼盘本体素质（35）规划设计（15）朝向24553结构23343223333园区规模23344设备(智能化)24433装修24323外观23324电梯配置23233楼层户数14433车位23433层高23323实用率23222物业管理（5）品牌13343收费12222特别服务12232其它（15）推广情况23224工程形象24545入伙时间24555合 计5596959695权 重100%30%20%30%20%均 价571290009000120009500市场修正因素受外围宏观环境影响，预计后期价格将略有下降，修正因素权重取-3

32、%修正后市场价格5546元/平米结论：根据市场比较法估算，本项目现在实际市场价格为5546元/平米。2）、收益法评估a、收益法测算依据及前提：根据现有租金收益，切假设未来收益不变。b、现有租金收益水平：公寓部分平均租金水平：35元/月/平米商业收益：根据一楼平均租金90元/月/平米计算，按商业楼层租金水平行业比例953测算，各层相应租金平均水平各为：90，50，30。综合全部商业平均租金：56.7元/平米。 c、收益率估算：按照行业收益率估算：住宅部分为8%计算，商业部分收益率按10%计算。 d、具体计算：根据收益率公式：V=A/Y V（住宅价值）=35*12/8%=5250（元/平米） V（

33、商业价值）=56.7*12/10%=6804（元/平米） e、本楼综合评价价格： 总价值（商业总价+公寓总价）/总面积（商业总面积+公寓总面积）=综合平均价格 即：（3848.95*6804+14599.52*5250）/（3848.95+14599.52）=5562 结论：根据收益法测算，现本楼综合价值：5562元/平米。 5、改造后销售价格评估比较方面具体内容比较标的参照物业名称本项目美景大厦颖隆大厦丰湖花园英达花园地理位置（45）环境（15）升值潜力34543生活氛围24445人文环境33343自然环境24322治安状况13333区域印象33233园区环境24343交通（10）交通车辆2

34、4233道路管网22334配套（10）教育23233购物33333医疗22222休闲13332景观（10）23554楼盘本体素质（35）规划设计（15）朝向24553结构23343223333园区规模23344设备(智能化)24433装修24323外观33324电梯配置23233楼层户数14433车位23433层高23323实用率23222物业管理（5）品牌33343收费22222特别服务32232其它（15）推广情况43224工程形象44545入伙时间54555合 计9596959695权 重110%5%15%5%均 价1029090009000120009500市场修正因素自4月份以来，目

35、前场出现一定程度向下的波动，根据项目推出时间的滞后性预测，对项目后期市场价格修正值暂定为-3%修正后市场价格9980元/平米6、本项目商业部分价格评估比较方面比较标的参照物业名称本项目美景大厦颖隆大厦丰湖花园英达花园区位优势2.521.52.52经营环境2251.51.51.5业态集中度10.80.710.7交通便捷度1.51111升值潜力2211.51外观形象11.51.311加权比较100%85%105%98%120%现均价24375300002000030000180000结论：根据以上数据比较，商业部分价格均价评估为24375元/平米。二、合作方案说明1、对天乐大厦进行全面改造，预计销

36、售收入可售面积销售均价销售收入公寓14599.529980元/145703209.6商业3848.9524375元/93818156元合计18448.47239452084.75元2、甲乙双方合作方案（一）说明：由乙方投入资金和人力进行项目改造和销售，项目销售收益甲乙双方各占65%和35%；（二）甲方投入和收益1、甲方投入：以项目现状进行投入,现市场评估价值为:554618448.47=102315214.62元；2、甲方税前收益计算方法：销售总额65%-甲方投入即：239452084.7565%-554618448.47=53328642.42甲方税前收益为：53328642.42元。（三）

37、乙方投入和收益1、乙方投入 工程改造费用（列表）序号工程项目名称综合单价工程量工程费用(元)备注1内隔墙拆除40.00 元/13014.00 520560.00 标准层20层计算2内隔墙砌筑150.00 元/13014.00 1952100.00 标准层20层计算3外墙拆除40.00 元/17724.00 708960.00 全楼计算4外墙砌筑加凸窗180.00 元/18228.00 3281040.00 5外墙窗安装500.00 元/3500.00 1750000.00 彩色铝合金（标准层）6外墙贴面拆除20.00 元/14224.00 284480.00 全楼计算7外墙防水30.00 元/

38、14224.00 426720.00 8外墙面涂装100.00 元/14224.00 1422400.00 氟碳漆9外脚手架40.00 元/18228.00 729120.00 10入户门拆除、安装1800.00 元/扇340.00 扇612000.00 11建筑垃圾外运80.00 元/M35931.60 M3431328.00 运距30Km12给排水改造60.00 元/23809.11 1428546.60 13电气改造80.00 元/23809.11 1904728.80 14厨房卫生间改造1200.00 元/户340 户408000.00 15消防修复改造35.00 元/23809.11 833318.85 16防火门拆除、安装920.00 元/290.00 266800.00 17消防验收100000.00 元/项1 项100000.00 18管道煤气安装2500.00 元/户340 户850000.00 19管道燃气室外工程1000000.00 元/项1 项1000000.00 室外市政情况复杂，估算20大堂装修3000.00 元/297.00 891000.00 21公共走道装修1600.