房地产估价方法初探

1、房地产估价方法初探 由于全球经济一体化和信息高速公路的发展，在全球市场占有 一席之地的房地产业，国际化趋势日益明显。入世后，中国经济与世 界经济联系更加密切， 而房地产业的发展与经济发展呈高度的正比例 关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会 越来越明显。房地产估价业作为我国的一个新兴行业，无论在制度、 政策、法规等方面，还是理论方法研究方面，与国外一些发达国家相 比还不够完善。摘要：房地产业是我国第三产业的重要组成部分 , 也是我国当前 一个重要的支柱产业 , 对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有 着举足轻重的作用 ,同时, 房地产也和居民的生活和工作息息相关 ,是

2、社会生产和生活不可缺少的要素之一。 本文提出了就房地产的估价方 法进行了初步的探讨。关键词：房地产 ; 估价方法 ; 探讨 随着中国社会主义市场经济的发展 , 房地产业由于对其他行业 经济关联度高、带动性强 ,已经成为中国国民经济的支柱 , 但与此同时 房地产行业也深受政策影响 , 房地产在中国国民经济中的地位日益 突出.XX年，由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨 过快, 出现了不同程度的 过热、 虚热和结构性问题 , 存在较严重的 市场风险 , 房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地 产估价行业带来很大的压力。 所以要求房地产估价人员运用科学的估 价方法综合分析影响

3、房地产价格各项因素。1. 市场比较法市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房 地产进行比较 ,对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正 , 以此 推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产 , 如房地产开发 用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用 很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、 教堂、寺庙等。2. 收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化 率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益法按 资本化的方式不同， 分为直接资本化法和报酬资本化法。 直接资本化

4、 法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或 者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法即 现金流量折现法， 是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和， 具体是预测估价对象未来各期的净收益， 选用适当的报酬率将其折算 到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 运用收益法估价， 需 要预测估价对象的未来收益。 可用于收益法中转换为未来收益主要有 如下几种：1 潜在毛收入 ;2 有效毛收入 3 净运营收益 4 税前现金流量 5期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地 产获取收益的方式， 主要有出租和营业两种。 一是基于租赁收入测算 净收益，

5、例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、 标准厂房、仓库等类房地产 ; 二是基于营业收入测算净收益，例如旅 馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设 收入费用发生在某一个时点 ,实际发生时间与这种假设有偏差 , 这样 才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末 , 费用在期 间均匀发生 , 而评估时假设收入费用发生在期末 , 这时应考虑期间发 生费用的贷款利息 ;租金收入发生在期初 , 费用在期间均匀发生 ,而评 估时假设收入费用发生在期初 , 这时应考虑期间发生的费用进行折现。 收益法实际上是一种动态法 ,而考虑利息费用是一种静态法 , 将两种 方法混

6、在一起 ,显得不严谨。 因此,运用收益法要尽量将收入、 费用发 生的假设时间与加权折现期一致 , 而不必再考虑利息费用。3. 成本法 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折 旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本 法最基本的公式为：房地产价格 =重新购建 价格- 折旧。上述公式根据下列三类估价对象而具体化： 1新开发的土地 ;2 新建的房地产 ;旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是 : 旧房地价 格=土地的重新取得价格或重新开发成本 +建筑物的重新购建价格 - 建 筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题 , 现在土地出让是有期限的 , 缺少剩余使用年限修

7、正 ; 并且土地的重新取得价格或重新开发成本是 土地开发完成后的价值 , 而房地合一项目土地的重置成本应该是到整 个房地产开发项目开发完成后的价值 , 包含建设期的贷款利息和开发 利润。所以我认为这公式更明确：旧房地价格二土地的重置成本X剩余使用年限修正系数+ 建筑物的重置成本X成新率=（土地取得价+附属 费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）X剩余使用年限修正系 数+（前期工程费 +工程造价 +工程附加支出 +配套费 +建设期贷款利息 + 建设单位管理费+开发利润）X成新率。4. 假设开发法假设开发法的估价对象是 具有开发或再开发潜力的房地产， 可 分为待开发的土地、 在建工程、可装饰修

8、改或可改变用途的旧房三大 类。未来开发完成后的价值可以用用市场法或长期趋势法求取， 也可 以用收益法求取。 根据考虑资金时间价值的方式不同， 假设开发法分 为现金流量折现法和传统方法。 运用该方法要注意一个问题， 房地产 开发收益率和房地产经营收益率的不同。 资本化率是将房地产的净收 益转换成价值的比率。 而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现 率。科学实用的估价方法 , 必须具备两个条件 ： 既有科学的理论依据 又能反映现实交易行为。 房地产估价的对象就是房地产。 从实物形态 上来看 , 房地产存在三种形态 , 即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地 合一的复合房地产。另外 , 房地产估价是评估待估房地产的一定权益 的价格 , 因此, 估价对象也涉及到物权。 依据房地产估价的需要及其特 点, 这里将按用途将评估对象划分为