我国有关住宅小区会所所有权之立法

1、我国有关住宅小区会所所有权之立法（一）中央立法及司法解释物权法第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”，由此，建筑物区分所有权制度在我国正式确立起来。根据该法第70条、第73条以及第74条之规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中，共有部分包括：建筑区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外），建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及建筑物及其附属设施的维修资金。物权法关于建筑物区分所有权的规定具有划时代意义，但其可操作

2、性有待提高，例如，并未明确专有部分和共有部分的区分标准等。为了正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院出台了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称建筑物区分所有权解释），对一些重要问题作了说明。其中，业主身份界定的问题以及专有部分和共有部分的判断标准问题与本文论题密切相关。在业主身份界定方面，该解释规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所

3、称的业主。在专有部分与共有部分的区分标准方面，该解释规定，专有部分具备三个要件，即具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；以及能够登记成为特定业主所有权的客体。除法律、行政法规规定的共有部分外，共有部分包括建筑区划内的以下部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。对于建筑区划内土地使用权的归属问题，该法规定，建筑区划内的土地由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑

4、物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。物权法正式确立了建筑物区分所有权制度，建筑物所有权解释进一步细化了基本法的规定，使之更具有可操作性。但上述规定均未明确住宅小区会所所有权的归属，这也给实践中判断会所权属带来了一些困难。值得注意的是，在物权法（草案）设置了会所权属的判断规则，即会所的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。审议中，全国人大法律委员会研究认为“从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于会所的规定可以删去”，正式颁布

5、的物权法代之以第73条和第74条。那么能否理解为会所包括在“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”之中呢？对此，有人认为该规定倾向于针对会所、商铺等，相对于会所以外的那些为全体业主所使用的广场、舞厅、图书室、棋牌室等，属于其他公共场所。 杨立新主编：最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用，法律出版社2009年版，第47页。（二）地方立法及司法实践由于缺乏统一的中央立法，各地住宅小区会所所有权归属呈多元化趋势。在笔者资料搜集范围内，主要存在以下几种状态：1.在商品房销（预）售合同中约定这一做法在各地较为多见。例如，江苏省建设厅关于印发江苏省实施房屋登记办法若干问题的指导意见的通

6、知（2009年6月24日采合同约定优先原则的立法实践又可进一步区分为三种情况：一是规定未约定或约定不明确时会所归属于全体业主，例如石家庄市新建住宅交付使用管理办法（2007年1月8日起施行，以下简称石家庄市办法）。二是规定未约定或约定不明时会所归属于开发商，例如上海市通知（2003年6月16日印发）和湖南省长沙市房屋产权管理局关于房屋权属登记若干问题的规定（2008年7月1日起施行）。三是不规定合同未约定或约定不明时会所的权属，而是规定，会所属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。如，山东省物业管理条例（2009年5月1日起施行）第14条之规定、安徽省

7、物业管理条例（2010年1月1日起施行）第45条之规定以及本溪市物业管理条例（2010年1月1日起施行）第16条之规定。2.以房价构成为标准判断会所之权属以商品房价格的构成情况为标准来判断住宅小区会所所有权之归属，即以建设费用是否已列入房地产开发项目成本来决定会所是否归属于全体业主。例如，扬州市政府于2004年7月颁布的扬州市区房地产开发经营管理办法第25条规定：“房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处分，其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。”又如，广州某法院认为，在法律、法规未明确住宅小区会所权属归全体业主的情况下，应视双方的约定以及开发商在销售时是否将会所成本分摊给业主而决定会所的权属。 参见（2006）穗中法民五终字第833号民事判决书。3.会所归属于开发商例如，淮安市政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知（2006年8月7日）规定，项目区域内配套建设的幼儿园、菜场和会所，由开发单位负责建设，费用不得摊入其他房屋售价，产权属于开发单位，可由开发单位经营，也可转让他人。4.会所归属于全体业主黑龙江省哈尔滨市人民政府哈尔滨市居住区公益性服务设