企业独栋办公楼

1、企业独栋办公楼今年以来，写字楼租金持续大幅上涨给企业带来了不小的 成本压力。据了解，不少企业为了降低租金成本正在将办公地 迁往科技园区或开发区。同时，北京道路交通和轨道交通的高 速发展，以及城市多中心、格局的逐步落实，以独栋办公楼为代 表的园区办公物业产品正吸引着越来越多的国内外知名企业。 如果说甲级写字楼以“5A”为标准，代表着企业对于高效办公 的追求，那么，近年来兴起的独栋办公楼则以“50”为趋势， 代表着现代办公的人性化和生态化，有利于企业提升生产效 率、降低运营成本、创造品牌效应。顶级写字楼从“5A”向“50”升级写字楼和住宅的存在和发展，都为人类解决了两个同样的 问题：办公/居住的“

2、空间”和办公/居住的“方式”。不同 的是，写字楼相比住宅更侧重于办公的效率性，而住宅更侧重 于居住的舒适性。目前顶级写字楼市场表现出一种由侧重于效 率（5A）到兼顾效率和舒适性（50）的演变。5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一 种追求。所谓5A智能化，一般是指OA（办公智能化）、BA（楼字 自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智 能化）。具备5A智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段优 势、规模优势和软硬件优势，引导了一种更加智能、便捷、高 效的办公模式。CBD区域、亚奥商圈的高层写字楼都是5A智能 化写字楼的代表。浓厚的商业氛围、丰富的业态和服务

3、、核心 地段的优势，为企业发展增加了机会、降低了成本，提高了企 业形象，成为国内外大中型企业办公的首选。5A智能化办公也 成为写字楼市场的一个评定标准。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的 不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限 的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了 “智能、便捷、 高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显 然很难满足人们更高的办公环境要求。在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的50写 字楼应运而生。所谓“50”独栋办公楼，是指Oxygen（氧气）、 OfficePark（花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独

4、立冠名权 和私家电梯/空调）、Opportunity（发展前景）。独栋办公楼的 人性化和生态化设计，有利于企业提升自身的生产效率，同时 独栋办公楼的区位选择一般都位于郊区，其开发成本较低，有 利于企业在运营过程中降低运营陈本，而且独栋办公楼具有独 立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出岳牌效 应。 Oxygen（氧气）：50写字楼对生态要求较高，生态办公、有氧办公，是区别于都市中心高层写字楼的灰色办公、缺氧办 公的主要环境优势。Officepark（花园办公）：花园式办公的特点是，拒绝单 调、局促的办公空间，而是追求优美而富有情趣的景致，让视 野变的流畅而开阔，让工作也变成一种享受。O

5、pen（开放而自由）：主要表现为交通便捷，空间开阔， 业态丰富，服务周到，让企业运作自如。Own（独立私家电梯/空调）：私享空间在CBD区域内的高 层写字楼几乎是不可能，而在非都市中心的这种低密度的商务 花园，企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立VRV空调，独立出入口，充分保证私有尊享。Opportunity（发展前景）；独栋办公楼一般都位于非都市 中心的次重点发展区域，不仅拥有便捷的交通、优美的环境， 而且也有着美好的发展前景。据市场调查表明，科技、研发、文化创意及新兴产业等对 于城市核心区依赖性较低的行业，在企业规模发展到一定程度 之后，对于“50”独栋办公楼的需求日益突

6、出。北京最早出现的企业独栋当属总部基地。之后的短短几年 里，北京出现了多个企业独栋项目。在东部，有非中心、max 空港企业园、北京LINk等；在南部有BDA国际企业大道、联东 U谷、亦庄硅谷、BDA国际广场、BDA芯中心、等；在北部，有企 业墅、硅谷亮城、东升科技园 北领地等；还有龙脉硅谷、通 州商务园等项目分布其他区域。从目前在销的独栋办公产品的 分布上不难看出，北京的独栋办公楼大多出现在城市近郊的科 技园区或开发区内。如总部基地位于中关村科技园的丰台园， 联东U谷和BDA国际企业大道位于亦庄经济技术开发区，企业 墅坐落于中关村科技园昌平园的核心。独栋办公楼引领办公的新时尚独栋办公楼是工业地

7、产的一种产品，尽管与公用型办公楼 （甲级写字楼）在使用功能和目标客户上有些类似，不过独栋办 公楼仍具有公用型办公楼（甲级写字楼）不可比拟的优势。第一，独栋办公写字楼更匹配企业个性需求。相比于甲级 写字楼，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电 梯，甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。由于这些 个性化空间的存在，使企业在企业文化、企业品牌、企业形象 展示以及企业宣传推广方面更容易贯彻。独栋办公可以在方方 面面体现出企业的文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目 标和奋斗口号，有助于员工领悟企业独特的文化，增强员工的 归属感。对于企业品牌而言，可以通过独栋办公产品来打造企 业形象，扩大

8、企业品牌影响力。独栋办公产品，从建筑开始就 营造了一个“企业文化场”。同时，独立的办公形象，独立冠 名权，独立LOGO, 360度观景等等条件，在市中心只有大型跨 国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件，在产业园区里 因门槛较低，中小企业拥有的难度相对较小。第二，独栋办公写字楼在产品形式上更生态。相对于甲级 写字楼，独栋办公楼的开发成本较低。独栋办公产品大多位于 郊区，土地的租金和售价相对较低，这样也可以降低开发成 本。与CBD内区域进行对比，可以看到CBD区域内的零售设施 非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。但在 产业园区内，不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情 时尚业

9、态，而且还有高尚住宅社区，商务停车楼，大型的员工 餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套。同时，独栋办公产品在园林 建设上有更多的施展空间，能够为办公人员提供舒适的办公环 境，使脑力劳动者的智慧更容易得到激发。第三，独栋办公投资成本更低，效率更高。相对于甲级写 字楼，独栋办公物业在投资潜力上也具有一定优势。甲级写字 楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等 一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安 及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整。独栋办公产品 还可以作为金融平台，为企业进行二次甚至三次融资，因此独 栋办公楼更具有投资效益。第四，独栋办公楼的租金和售价相对较低。与甲级

10、写字楼 的选址主要在CBD、金融街等区位相比，独栋办公楼的选址一 般都位于郊区，其土地的租金和售价比CBD、金融街等地区的 土地租金和售价要低得多，这样独栋办公楼的开发成本要远低 于甲级写字楼的开发成本，直接导致独栋办公楼的租金和售价 偏低。第五，独栋办公楼具有政策倾斜。近年来北京市不断打造 产业园经济，这些产业园包括航天测控科技产业园、文化产业 园、中关村数字电视产业园、北京数字信息产业园、北京日光 精细产业园、北京宽桥影视文化产业园、安泰科技空港新材料 产业园、北京科技研究院现代制造技术产业园、北京恒远产业 园、激光显示产业园等数十个产业园，在产业园中一般都有扶 持优惠政策，这些优惠政策在

11、降低企业运营成本和促进企业发 展方面发挥了积极作用。而大多数的企业独栋办公楼的区域选 择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好的 促进企业，特别是成长型企业的发展。而甲级写字楼的区位选 择一般在CBD、金融街等地区，相对于独栋办公楼，甲级写字 楼的优惠政策较少。综上所述，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有促进企业 提升生产效率、创造企业品牌效应、降低企业运行成本、享有 一些优惠政策措施等特点。这些特点表明，与甲级写字楼相 比，独栋办公楼具有天然的优势，势必在未来的办公产品市场 占有重要的一席之地。独栋办公楼受到三类企业青睐目前，我国独栋办公楼的需求基本来源于三个群体，一是 大中型国有

12、企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企 业。这三个客户群体存在共同的特征：第一，这一类企业资产 雄厚，拥有几十亿到几百亿的资产，其雄厚的资金已足够支付 独栋办公楼。第二，这一类企业已发展到一定规模，开始或已 经关注品牌形象，而独栋办公楼是宣传企业形象的最佳工具。 第三，这一类企业都注重自己的企业文化的培养，独栋办公楼 可以在独体空间内宣传自己的企业文化，带动企业文化的提升 和发展，因此，企业独栋办公楼是这三类企业的最佳选择。结合具体的市场实例可以看到，首先，国有企业成为独栋 办公楼的入住主体。尤其是在北京，无论是国有大中型企业还 是进京的中小型国有企业都将会选择在此设立总部。2009年，

13、 位于亦庄的北京经开 国际企业大道A、B组团三栋独栋办公楼 被柳工集团及一家投融资企业整购，总面积18000平方米。同 时在总部基地也纷纷入驻了一批大中型国有企业，如中国诚通 集团、中国航天时代电子公司，中牧实业股份有限公司、中国 质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限 公司等。第二，国外企业纷纷来华投资并设立总部基地。外资来华 投资设厂的营销策略是，首先要在华建立一个总部基地，然后 向全国进行辐射。大多数来华投资的外商企业考虑到北京是中 国政治、经济和文化中心的地位，基本都会在北京建立总部基 地。据调查，自2008年以来，雀巢、可口可乐、诺基亚等知名 企业纷纷搬离传统核心商务

14、区，寻找自身中意的企业独栋产 品。2009年以来共有包括ABB、爱立信、西门子等11家世界 500强企业落户望京，而亦庄经过18年的发展，已经吸引了 30 多个国家和地区的400多家企业入驻。又如联动U谷项目中， 自建设项目以来已经有300多家企业人住，其中包含多家世界 500强企业。第三，受国际金融危机影响，我国进出口贸易出现近几年 来的最大贸易逆差，致使国内许多以出口加工贸易为主的民营 企业纷纷倒闭。但随着金融危机影响的逐渐消退，一些成长型 民营企业纷纷崛起，这种成长型民营企业的资产规模相对较 大，其发展需要形成了对独栋办公产品的需求。独栋办公产品 不需要追求容积率而降低开发成本，在园林建

15、设上也能和高端 住宅甚至别墅相媲美，办公人员的办公环境舒适，绿化率相对 于集约型办公楼要高得多，脑力劳动者的智慧更容易得到激 发。现代经济的发展规律是由劳动密集型产业向资本密集型产 业发展，而大多数资本密集型产业都为创智型企业，为了提高 工作效率，创智型企业一般都会选择郊区化的独栋办公产品作 为企业发展的基地，从而提高员工的工作效率，为企业创造更 高的利润。而现在的成长型民营企业大多数都为创智型企业， 为了树立企业品牌、降低企业运营成本、提高企业生产效率， 成长型民营企业纷纷购买独栋办公产品，形成了对独栋办公楼 的需求。例如，在联动U谷中入驻的300多家企业中，其中大 多数为成长型民营企业。北

16、京产业结构调整及新城规划带动独栋办公楼供求两旺“十二五”期间，北京市承担了发展高端、高效，高辐射 力产业的重点任务，规划了六大高端产业功能区及若干特色产 业集聚区的产业布局。北京市将以“实现产业结构调整优化升 级，提高工业总体水平，实现节能减排”为目标，明确北京市 产业结构调整方向，主要包括：大力发展金融、文化创意、旅 游会展等优势服务业；着力培育商务服务、体育休闲等新兴服 务业，稳步提升物流、商贸、房地产等基础服务业，大力发展 软件、研发、信息服务等高技术服务业-重点发展移动通信、计 算机及网络、集成电路、光电显示、生物产业等高技术制造 业；积极培育大型企业集团，加速发展中小企业，优化产业组

17、 织结构。在金融危机过后，北京市产业结构调整的主要方向是 大力扶持和发展创智型高端服务业和成长型企业，这一类企业 的经营特点和经营理念决定其需要“创品牌、降成本、提效 率”，这种经营方式的选择与独栋办公楼的开发理念正好相吻 合，而成长型企业的发展也势必会引起对独栋办公楼的旺盛需 求。2009年以来，在城市规划方面，北京市提出了城南发展纲 要，试图打造以城南五区（包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴 等五区）为主的新兴经济区域，重点发展九大高端园区，这九大 园区包括：丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医 药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业 园区、良乡高教园区、北京石化新材

18、料科技产业基地、房山窦 店产业基地。这九大园区的建立势必会形成对独栋办公楼的需 求。除了城南发展纲要外，北京市还提出了打造通州新城的发 展纲要，通州新城规划的格局调整为“一核四区”，包括运河 核心区、宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地、北 京通州文化旅游区，和国际组织集聚区。“一核四区”的建立 需要以产业集聚和总部基地为基础，这也必将形成对独栋办公 楼的需求。自2009年以来，北京市的新城规划带动了北京市整 个产业结构的重新布局，形成了以总部基地为基础的产业结 构，同时使北京的产业向郊区转移，这种发展趋势拉动了独栋 办公楼产品的需求。相关资料独栋办公楼典型设计案例联东U谷联东U谷 北京

19、金桥项目位于亦庄新城核心，所属北京中 关村科技园通州园金桥科技产业基地，自身占地1300亩，规划 建筑面积100万平方米，是金桥产业基地乃至北京市内唯一综 合性产业园区。园区由北京联东投资（集团）有限公司携手著名 策划机构一一王志纲工作室及权威设计机构、上海华东建筑设 计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置 业有限责任公司运营。整个园区由总部商务园、研发科技园、 生产制造园、企业定制园、综合配套园五个分园组成。重点引 进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、 电子信息、能源环保为主的四大产业，重点发展制造业研发中 心、科技服务机构和跨国企业部门中心。截至目前，入园

20、企业 300余家，其中包括多家世界500强企业，联东U谷已形成百 万平米超大规模的总部独栋群。联东U谷项目亮点为1000-3000平米精锐企业独栋。在新 品区规划中，园区东西向800米景观长廊向西延伸，演绎企业 独栋总部新区。新区部分整体秉承“围合一半围合一开敞”的 空间序列排布，独具匠心的“十”字轴线将景观与商务互动连 接：纵轴贯穿南北入口，以硬质铺装、石材小品、配以丰富灌 木打造现代、商务景观；横轴贯穿东西，则仍以聚集财富的水 系为主，最大限度发挥景观功能，为企业创新提供更多可能。 新项目的主要建筑特点为：第一，双首层，首层4.2米挑高前 堂，直面园区环路，为总部创造非凡主形象；下沉庭院自然入 户，第一时间为来访者带来尊崇礼仪。双大堂分流入户，让来 者时刻体验专属礼仪。第二，双LOGO展示，充分利用沿街优 势，设置双LOGO展示面，开阔醒目，给入住的企业提供充分展 示自我形象与身份的空间，让总部形象力更胜一筹。第三，屋 顶花园，屋顶花园可供企业根据自己需求营造出前瞻的办公环 境。这里可以是一处员工日常休息交流的场所，也可以是举办 企业露天聚会的自然空间。第四，下沉庭院，庭院人户的形象 空间.企业员工共享的绿化“客厅”。下沉庭院凭借其与建筑的 高度