XXXX年新江湾城20地块整体营销策划1

1、Build up JIANFAs business in xinjiangwan，found the true of the diamond life.江湾再攻坚2021建发 上海 新江湾城20#地块 整体营销谋划及执行方案汇报前思考在关于品牌命题的二次思索我们并不陌生江湾萃一年前江湾萃我们如是说2021年12月7日，江湾萃揭幕，一日收官，一边是3幢高端公寓迅速去化完美谢幕，一边是低调建发逡巡上海江湾萃蓄势一年再登场我们需求思索的，绝不仅是6#地块6万产品的营销之战营销胜品牌盛建发企业的品牌攻坚品牌壁垒之“坚建发企业的品牌攻坚品牌壁垒之“坚命题拆解：江湾萃的营销攻坚红海格局之“坚建发房产品牌奉

2、献与区域特性结合点新江湾城融入上海融入品牌战略逻辑链条：建立城市影响力，达废品牌溢价二期产品资源覆盖提升定位稳定品牌笼统一年前，我们构思以一条完好的品牌链，突破红海，实现 建发+江湾萃+二期别墅的三赢格局。第三代国际生态城 都会中心带 40万平米 复合地产旗舰中心发力点40万建发江湾萃重定位工程板块定位区位界定大盘规模物业形状一年后江湾萃我们却发现二期叠加别墅千呼万唤终于亮相，又一次开盘全胜，然而市场竞争红海照旧，建发品牌陌生照旧，甚至江湾萃都几乎淡出群众视野。又一次博弈 【江湾萃】还是【建发新江湾城20#地块】 建发江湾萃建发江湾萃珺邸江湾萃一期建发璟墅江湾萃二期高端公寓叠加别墅湿地旁，40

3、万平国际人文社区建 发 江 湾 萃是什么迷惑了众人 模糊了本人面对切割零散的地块，面对多物业线交错而定位却一直不够明晰的40万平米“大工程，面对两次开盘胜利但江湾萃却一直游离于群众认知之外的局面，能否还要坚持把江湾萃推到聚光灯下?时代公馆56130平方米的宽景高层BLOCKS街区商业克拉墅首期开发108130平方米西班牙风情别墅摩宿公寓2233平方米精装公寓 大盘案例调查：大连远洋时代城首期地块开发较高端产品，后续产品档次不一位于整个地块的中间位置，后续地块分散周围 大盘案例调查：大连远洋时代城假设继续以大盘的思绪开发，下一阶段产品档次低于首期产品，同时，板块内独一产品，孤单影只，不易构成板块

4、效应，开盘量也有一定的局限，不易完成集团整体运营目的转换思绪：化整为零，四盘联动，唱响板块，开发不同产品，满足不同阶层消费者的需求，且不会对高端客户产生抵触的心思，整体去化均获得良好效果克拉墅时代公馆摩宿公寓BLOCK街区远洋时代城系列一年后江湾萃我们如是说既然江湾萃尚未声名远播，既然江湾萃照旧雾里看花，不如紧抓6#/20#地块，放开江湾萃，连点成面，联动江湾。建发珺邸建发璟墅20#地块21#地块22#地块多盘联动连点成面品牌战略逻辑链条：建发房产站稳新江湾第一品牌位置江湾萃自上而下由大及小创建副中心综合开发子品牌6#，20#，21#，22#地块稳扎稳打，逐个攻破！专注个案营销，品牌随之而来！

5、先行为动关于20#地块的营销实战针尖与麦芒20#地块营销难点红海竞争&客户争夺20#地块破题方式战略篇拓客篇推售篇 以差别化的工程定位跳脱红海竞争 以立体网络方式保证高效客户拓展 以多角度的推案战略实现营销目的策略篇以差别化的工程定位跳脱红海竞争全方位红海竞争及有限客户的正面争夺20#地块面临的高压竞争格局第一篇章Chapter One全方位红海竞争 工程所面临的内部竞争分析 前世今生新江湾1986-2004，上海市区独终身态湿地1986后，江湾长期处于封锁形状，江湾机场长期无人管理而荒置多年，致使这里的生物群落少有人为干扰，各物种组成都接近“原生态 ，因此机场旧址上自然生成了大型的湿地，内有

6、众多的上海原生动植物，成为上海市区难得的天然绿肾。新江湾湿地内有近237种乔灌木和草木类植被、36种鸟类、7种野生鱼类、5种蛙类、10多种爬行类与次生的湖泊、池塘、沼泽以及季节性漫滩区江湾空军机场生态湿地 前世今生新江湾2004年11月后，上海市区独一整体规划、集体开发区域至此，新江湾城正式进入取地和开发热潮阶段新江湾城的总体定位“绿色生态港，国际智慧城上海城投初次公布了新江湾城的规划方案2004C1地块挂牌出让2004.112005年1月29日，合生珠江获取C1地块楼板价5616元/2005.1 前世今生新江湾2006年12月后，区域晋级，五角场跃升上海城市副中心2006年12月下旬沪上最大

7、单体商业中心万达商业广场于五角场落成五角场百联又一城购物中心于2007 年1 月26 日根本建成并开场试营业，总建筑面积12.6万平方米，荟萃了2000 余种国际、国内的精选品牌五角场城市副中心的位置与笼统正在逐渐构成杨浦城市副中心规划商业商务区知识创新中央社区高端知识创新基地江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部南部 商业商务区，上海十大市级商业中心之一；中部 知识创新中央社区，打造上海中央智力区；北部 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；南部新江湾城密集大量商务及商业设备，2021年12月铁狮门地块拍出；2021年11月，城投控股子公司城投置地集团为加快推进五角场城

8、市副中心建立，积极打造新江湾城国际化社区，收买铁狮门工程36%股权 前世今生新江湾2021年12月后，新江湾城南部继续晋级，城市功能明晰化国定路政立路民京路殷高路南部商务中心中部知识创新中央社区北部知识创新基地邯郸路 翔殷路国京路本案铁狮门北部知识创新基地创智坊江湾体育场创智天地总部园万达广场五角丰达新江湾城的开展第三代国际社区得到全市客户的充分认可区域大型房地产商的高端工程之争白热化新江湾城板块内在售/待售公寓工程分布 竞争市场区域竞争嘉誉湾祥生御江湾本案华润新江湾九里九龙仓玺园三湘七星府邸公馆1088保辉香景园尚浦领世江湾翰林剔除尾盘公馆1088、九龙仓玺园，首期小户型工程尚浦领世，锁定本

9、案的竞争工程：华润新江湾九里、嘉誉湾、江湾翰林、保辉香景园、三湘七星府邸、祥生御江湾 竞争市场区域竞争数据来源：同策数据系统，成交价时间范围：12.1-12.7，存量同济时间截止为12.8.7现阶段新江湾城板块内项目公寓产品基本情况楼盘名称总建面（万）容积率项目特点产品类型户型面积段()成交均价（元/）成交总价段（万元）装修标准（元/）公寓存量/未推分析公馆10885.31.1紧邻大型生态坡地，高绿化率公寓、联排2R：8931102277毛坯存量：24套3R：1805564R：179559九龙仓玺园101.7中轴对称，石材干挂，私家会所，顶级装修公寓2R：1374579462710000存量：

10、74套3R：152-300696-13744R：22810445R：3341530尚浦领世16（住宅）2.0大型综合体毗邻绿地公寓、商业、办公80-130未知未知精装（标准未知）未推：首批500套华润新江湾九里251.6法式建筑，十字对称，双邻里中心公寓3R：166375016228000-12000存量：57套未推：5栋尚未推出5R：256960嘉誉湾35.51.8大盘效应，水景，豪华装修公寓4R：202-22039378795-86610000存量：117套未推：8栋尚未推出江湾翰林21（综合体）2.7综合体效应，邻创智天地，豪华装修公寓、叠加、办公、商业、酒店3R：157-210未知未知

11、精装（标准未知）未推：总量200套4R：198保辉香景园7.6268米栋距，近万平米中央景观，法式建筑公寓2R：120360414324000-5000存量：117套未售未推：2栋尚未推出3R：140-160504-5764R：180649三湘七星府邸3.91低密度，公寓空间自由分割公寓、双拼独栋165-266预计报价32000528-8517000未推：70套祥生御江湾10.41.09低密度，公寓双大堂公寓、联排3R坯，送地暖、空调等存量：129套未售 多为高层公寓加特征景观，以表达工程的尊贵性、生态景观 竞争市场竞争工程社区规划比较区域竞争【20#地块】【华润新江

12、湾九里】【嘉誉湾】总建面7.4万方由小高层公寓、办公楼和商业内街组成湿地旁，宽景欧式豪宅总建面35.5万方由高层公寓,商业、酒店、办公组成水景，大型综合体总建面25万方由高层公寓组成法式风格，十字对称，双邻里中心总建面21万方由公寓、叠加、办公、商业、酒店组成全石材ARTDECO 立面，空中花园、天际泳池等户型亮点【保辉香景园】总建面7.6万方由高层公寓组成68米栋距、法式建筑【江湾翰林】竞争工程户型面积段比较面积段设置以大尺度、大面积温馨空间为主 竞争市场区域竞争【20#地块】【华润新江湾九里】【江湾翰林】【嘉誉湾】2R：132-1473R：162-1804R：198-208复式：144-2

13、08工程面积段180-400，现仅推出4R4R：202-2203R：1664R：256-3003R：157-2104R：198【保辉香景园】1R：972R：119-3R：-1594R：180本案3房与竞品3房户型对比：无显著的设计亮点 竞争市场区域竞争【20#地块】【华润新江湾九里】【保辉香景园】【祥生御江湾】3R：1703R：1663R：1753R：1583R：188客餐厅4.65米面宽，与餐厅相连、南北通透与餐厅相连、南北通透与餐厅相连、南北通透4.5米面宽，与餐厅相连、南北通透与餐厅相连、南北通透主卧主卧套房设计主卧套房设计，带化妆台主卧套房设计主卧无独立衣帽间，1米阳台设计主卧套房设计

14、，带转角阳台次卧南北各一间设计，南向带阳台全南设计，其中一间带阳台南北各一间设计南北各一间设计南北各一间设计厨房L形操作台U形操作台U形操作台L形操作台U形操作台卫生间2卫，北侧次卧距公共卫生间稍远2卫，干湿分离，次卧距公共卫生间稍远2卫，北侧次卧距公共卫生间稍远2卫，北侧次卧距公共卫生间稍远2卫，北侧次卧距公共卫生间稍远阳台南北向观景阳台、次卧亦带阳台仅北侧两小阳台客厅带有景观阳台超宽南向观景阳台，北向观景阳台仅北侧一小阳台其它入户设独立玄关15米的南向面宽主卧双台盆设计储物柜规避设计上的弊端主仆分户入门【江湾翰林】本案4房与竞品4房户型对比：中规中矩的4R设计 竞争市场区域竞争【20#地块

15、】【华润新江湾九里】【嘉誉湾】【保辉香景园】【江湾翰林】4R：2104R+保姆房：2554R：1984R：2024R：180客餐厅5米面宽，与餐厅相连、南北通透与餐厅相连、南北通透与餐厅相连，南北通透4.6米面宽，右侧有灵动空间与餐厅相连、南北通透主卧主卧套房设计，4.1米面宽主卧套房设计，双台盆主卧套房设计，并带有阳台主卧套房设计，面宽4.3米主卧套房设计，1米阳台设计次卧南二北一间设计，南向带阳台南北各一间套房设计，加一书房北侧一次卧一书房，南侧一次卧南一北二间设计南二北一间设计厨房L形操作台U形操作台中西厨设计与工作阳台相连U形操作台卫生间3卫4卫3卫3卫2卫，,入口处次卧距卫生间稍远阳

16、台南北向观景阳台、次卧亦带阳台南北双向观景阳台客厅带观景阳台仅南向客厅带观景阳台超宽南向观景阳台，北向阳台其它入户设独立玄关入户独立玄关，17.5米南向面宽南向大面宽，主卫双台盆设计入户设独立玄关、多飘窗设计主卧带飘窗 竞争市场相比2021年的缓慢去化，2021年下半年工程的集中推盘将进一步加剧竞争局势区域内公寓工程推售情况：区域竞争根据开发节拍功能化推盘销售，去化缓慢新江湾九里、保辉香景园、嘉誉湾相继入市新政调控，市场堕入僵持阶段区域工程张望入市，成交低迷区域工程集中供应，同质化严重2021开盘已根本去化，尾盘销售红海突围华润新江湾工程九龙仓玺园仁恒怡庭祥生御江湾保辉香景园嘉誉湾三湘七星府邸

17、江湾翰林尚浦领世建发江湾工程2021已去化大半，尾盘销售去化速度普通，销售周期略长去化普通，销售周期较长建发三期20号地块建发一期4号地块2021.042021.072021.102021.012021.042021.072021.012021.10工程入市工程加推受1月新政影响明显，现根本处于滞销形状部分工程降价销售，采取“以价换量，多批少量战略降价销售，接连加推，开盘热销新江湾九里开场销售，去化周期略长二期橡府公寓销售尾盘加推去化速度普通，销售周期略长去化速度普通工程加推降价销 售，去化 速度加快工程入市工程入市区域竞争高度同质化 同质之压 社区规划面积段设置销售节点分布户型设计尺度V1V

18、2V3V4大尺度设计大面宽客厅全套房设计同处新江湾城容积率1-2之间 欧式建筑+经典园林估计2021年下半年推盘较为密集3R4R主力普遍偏大板块供应面积成交面积成交均价新江湾城板块413257666737232森兰板块1281138869330241花木板块171306148846729长寿板块219941821543641大宁板块958103203732037外环中环新江湾城森兰花木大宁竞争板块选取规范：本区域公寓成交价集中在3.5-4.0万元/本工程的主力面积段162-208得出本工程大致总价范围：550-850万元同等总价段全市热点板块：森兰、花木、长寿、大宁 竞争市场外区竞争2021年

19、上半年各竞争板块公寓供求价量以本案公寓总价范围为衡量因子，森兰、花木、长寿、大宁板块为工程外区竞争板块长寿数据来源：同策数据系统，成交价时间范围：12.1-12.6仁恒森兰雅苑、新城碧翠、西康路989为外区主要竞争 竞争市场外区竞争竞品工程选取规范：工程公寓产品成交总价：550-850万元；工程均为中高端社区现阶段竞争板块内典型公寓项目产品基本情况板块楼盘名称总建面（万）容积率项目特点产品类型公寓产品面积()户型配比（已推）公寓成交均价（元/）装修标准（元/）公寓成交总价段森兰仁恒森兰雅苑321.6企业品牌、森兰社区、创新产品、交通便利公寓、别墅（叠加）2R：913R：1524R：183-21

20、4复式：247-3372R：13.0%3R：13.4%4R：42.5%复式：31.1%37504100002R：3413R：5704R：686-802复式：926-1263新城碧翠12.51.6森兰社区、法式风格、交通便利公寓、花园洋房2R：1323R：167洋房：170-2302R：32.4%3R：42.8%洋房：25.8%2866160002R：3783R：478洋房：487-659长寿西康路989163.3地铁沿线、内环以内公寓2R：87-903R：131-1674R：163-2532R：34.2%3R：37.0%4R：28.8%4745270002R：412-4273R：621-792

21、4R：773-1200大宁大宁瑞仕花园14.22.0地铁沿线、内环以内公寓1R：702R：1003R：121-1641R：7.5%2R：7.8%3R：84.7%3613540001R：2532R：3613R：437-639上海滩大宁城24.62.4地铁沿线、中内环间公寓2R：80-973R：90-1744R：138-1412R：82.1%3R：14.4%4R：3.5%3156338002R：253-3063R：284-5504R：435-445花木古北御庭6.42.7花木社区、地铁沿线、中内环间公寓1R：732R：101-1103R：123-148复式：198-3011R：9.6%2R：23.3%3R：62.2%复式：4.9%3894160001R：2842R：393-4283R：479-576复式：771-1172主力户型面积与本工程差别性较大数据来源：同策数据系统，成交价时间范围：12.1-12.7 竞争市场竞争工程社区规划比较外区竞争【20#地块】【西康路989】【仁恒森兰雅苑】【新城碧翠】总建面7.4万方由小高层公寓、办公楼和商业内街组成湿