项目申请报告

1、PAGE 13目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc373501486 第一章总论 PAGEREF _Toc373501486 h 1 HYPERLINK l _Toc373501487 1.1 项目背景 PAGEREF _Toc373501487 h 1 HYPERLINK l _Toc373501488 1.1.1 项目单位情况 PAGEREF _Toc373501488 h 1 HYPERLINK l _Toc373501489 1.1.2项目目总经济济技术指指标 PAGEREF _Toc373501489 h 1 HYPERLINK l _Toc3735

2、01490 1.1.3项目目定位 PAGEREF _Toc373501490 h 22 HYPERLINK l _Toc373501491 1.1.4可行行性研究究报告编编制依据据 PAGEREF _Toc373501491 h 2 HYPERLINK l _Toc373501492 1.2项项目提出出的理由由与过程程 PAGEREF _Toc373501492 h 4 HYPERLINK l _Toc373501493 1.3项项目概况况 PAGEREF _Toc373501493 h 4 HYPERLINK l _Toc373501494 1.3.1项目目拟建地地点 PAGEREF _To

3、c373501494 h 4 HYPERLINK l _Toc373501495 1.3.2项目目建设环环境 PAGEREF _Toc373501495 h 5 HYPERLINK l _Toc373501496 1.3.3项目目建设规规模及计计划 PAGEREF _Toc373501496 h 6 HYPERLINK l _Toc373501497 第二章发发展规划划、产业业政策和和行业准准入分析析 PAGEREF _Toc373501497 h 9 HYPERLINK l _Toc373501498 2.1宏宏观经济济走势 PAGEREF _Toc373501498 h 99 HYPERL

4、INK l _Toc373501499 2.2房房地产市市场分析析 PAGEREF _Toc373501499 h 12 HYPERLINK l _Toc373501500 2.3 规划背背景分析析 PAGEREF _Toc373501500 h 13 HYPERLINK l _Toc373501501 2.3.1国国家十二二五经济济社会发发展规划划纲要 PAGEREF _Toc373501501 h 13 HYPERLINK l _Toc373501502 2.3.2近近年城市市规划建建设情况况 PAGEREF _Toc373501502 h 133 HYPERLINK l _Toc3735

5、01503 2.3.3国民经济济和社会会发展十十二个五五年规划划纲要 PAGEREF _Toc373501503 h 14 HYPERLINK l _Toc373501504 2.4产产业政策策分析 PAGEREF _Toc373501504 h 115 HYPERLINK l _Toc373501505 2.5行行业准入入分析 PAGEREF _Toc373501505 h 115 HYPERLINK l _Toc373501506 第三章项项目优劣劣势及风风险分析析 PAGEREF _Toc373501506 h 17 HYPERLINK l _Toc373501507 3.1主主要优、劣

6、势要要点分析析 PAGEREF _Toc373501507 h 17 HYPERLINK l _Toc373501508 3.2项项目风险险 PAGEREF _Toc373501508 h 18 HYPERLINK l _Toc373501509 3.3风风险回避避 PAGEREF _Toc373501509 h 18 HYPERLINK l _Toc373501510 第四章资资源开发发及综合合利用分分析 PAGEREF _Toc373501510 h 199 HYPERLINK l _Toc373501511 4.1资资源开发发规划和和方案 PAGEREF _Toc373501511 h

7、119 HYPERLINK l _Toc373501512 4.2资资源利用用方案 PAGEREF _Toc373501512 h 119 HYPERLINK l _Toc373501513 4.3资资源节约约措施 PAGEREF _Toc373501513 h 119 HYPERLINK l _Toc373501514 第五章节节能方案案分析 PAGEREF _Toc373501514 h 220 HYPERLINK l _Toc373501515 5.1设设计依据据 PAGEREF _Toc373501515 h 20 HYPERLINK l _Toc373501516 5.2能能耗状况况

8、和能耗耗指标分分析 PAGEREF _Toc373501516 h 233 HYPERLINK l _Toc373501517 5.2.1、项项目所在在地能源源供应情情况 PAGEREF _Toc373501517 h 233 HYPERLINK l _Toc373501523 5.2.2、能能源消耗耗数量分分析 PAGEREF _Toc373501523 h 233 HYPERLINK l _Toc373501621 5.3节节能设计计分析 PAGEREF _Toc373501621 h 225 HYPERLINK l _Toc373501622 5.3.1、建建筑概况况 PAGEREF _

9、Toc373501622 h25 HYPERLINK l _Toc373501623 5.3.2、规规划布局局 PAGEREF _Toc373501623 h 25 HYPERLINK l _Toc373501624 5.3.3、建建筑单体体 PAGEREF _Toc373501624 h 26 HYPERLINK l _Toc373501625 5.3.4、节节能措施施 PAGEREF _Toc373501625 h 27 HYPERLINK l _Toc373501626 5.3.5、节节能效果果分析 PAGEREF _Toc373501626 h 330 HYPERLINK l _Toc

10、373501627 第六章建建设用地地、征地地拆迁及及移民安安置分析析 PAGEREF _Toc373501627 h 32 HYPERLINK l _Toc373501628 6.1项项目选址址和用地地方案 PAGEREF _Toc373501628 h 332 HYPERLINK l _Toc373501629 6.2土土地利用用合理性性分析 PAGEREF _Toc373501629 h 332 HYPERLINK l _Toc373501630 6.3征征地拆迁迁和移民民安置规规划方案案 PAGEREF _Toc373501630 h 32 HYPERLINK l _Toc373501

11、631 第七章环环境和生生态影响响分析 PAGEREF _Toc373501631 h 333 HYPERLINK l _Toc373501632 7.1环环境和生生态现状状 PAGEREF _Toc373501632 h 33 HYPERLINK l _Toc373501633 7.2生生态环境境影响分分析 PAGEREF _Toc373501633 h 333 HYPERLINK l _Toc373501634 7.2.1企业业要关注注社会责责任问题题 PAGEREF _Toc373501634 h 33 HYPERLINK l _Toc373501635 7.2.2建设设项目可可能影响响

12、的因素素 PAGEREF _Toc373501635 h 33 HYPERLINK l _Toc373501636 7.2.3主要要污染源源，污染染物和治治理措施施 PAGEREF _Toc373501636 h 34 HYPERLINK l _Toc373501637 7.2.4生活活防污问问题 PAGEREF _Toc373501637 h 355 HYPERLINK l _Toc373501638 7.2.5建筑筑和装饰饰材料 PAGEREF _Toc373501638 h 335 HYPERLINK l _Toc373501639 7.3环环境影响响评价 PAGEREF _Toc373

13、501639 h 335 HYPERLINK l _Toc373501640 第八章项项目投入入产出分分析 PAGEREF _Toc373501640 h 366 HYPERLINK l _Toc373501641 8.1第第三期主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc373501641 h 366 HYPERLINK l _Toc373501642 8.2第第四期主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc373501642 h 388 HYPERLINK l _Toc373501643 8.3第第五期主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc373501643 h 400

14、 HYPERLINK l _Toc373501644 8.4第第六期主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc373501644 h 422 HYPERLINK l _Toc373501645 8.5总总体评价价 PAGEREF _Toc373501645 h 44 HYPERLINK l _Toc373501646 第九章社社会影响响分析 PAGEREF _Toc373501646 h 445 HYPERLINK l _Toc373501647 9.1 城市人人口规模模需要 PAGEREF _Toc373501647 h 445 HYPERLINK l _Toc373501648 9.

15、2政政府的大大力扶持持，房地地产发展展迅猛 PAGEREF _Toc373501648 h 445 HYPERLINK l _Toc373501649 9.3住住宅房屋屋需求量量大，购购房的干干部职工工收入高高 PAGEREF _Toc373501649 h 45 HYPERLINK l _Toc373501650 第十章结结论及建建议 PAGEREF _Toc373501650 h 477 PAGE 49第一章总总论1.1 项目背背景1.1.1 项项目单位位情况1.1.2项目目总经济技技术指标标【项目名名称】【项目位位置】县县高速路路进城线线西侧东东方国际际旁B、C地块块【实际建建设用地地面

16、积】833303.80【总建筑筑面积】3784431.35【容积率率】3.88【建筑密密度】25%【绿地率率】35%【项目规规划】222栋高层层，临街街部份一一层、二二层为商商铺，二二层以上上为住宅宅。【开发商商】1.1.3项目目定位市场定定位以现代的的园林手手法营造造一个演演绎具有有浪漫的的地中海海风情艺艺术生活活园林社社区 。产品定定位 根据据市场与与产品定定位确定定本项目目住宅部部分整体体开发档档次定位位为：高高品质住住宅社区区，单位位以紧凑凑、实用用户型为为主。注注重社区区的品质质和档次次，注重重小区内内景观空空间、自自然生活活的营造造。1.1.4可行性性研究报报告编制制依据：1、建建

17、设项目目的可行行性研究究投资估估算编制制办法2、工工程建设设其它费费用定额额3、各专专业估算算指标，参照类类似工程程，结合合本项目目实际调调整4、本估估算“其它费费用”执行物物价局发发布的价价格标准准5、本估估算仅为为现行市市场价，未考虑虑材料涨涨价等动动态因素素6、国家家计委、建设部部计投资资199935300号文建设项项目经济济评价方方法。7、涉及及行业的的参数及及资料8、财政政部、中中国人民民银行总总行、国国家税务务局和原原国家国国有资产产管理局局制定的的有关财财务、会会计、金金融、税税收和资资产管理理方面的的政策、法规。9、建设设单位提提供的其其它基础础资料10、国民经经济和社社会发展

18、展第十二二个五年年规划纲纲要11、国民经经济和社社会发展展第十二二个五年年规划12、有有关法律律法规：中华人人民共和和国建筑筑法中华人人民共和和国城乡乡规划法法（220088年）中华人人民共和和国土地地管理法法（220044年）中华人人民共和和国环境境保护法法（220022年）中华人人民共和和国消防防法（19998年）建设项项目环境境保护管管理条例例（119988）中华人人民共和和国环境境影响评评价法（20003）中华人人民共和和国固体体废物污污染防治治法（20004）中华人人民共和和国环境境噪声污污染防治治法（19997）中华人人民共和和国水污污染防治治法（修修正）（20008）中华人人民共

19、和和国水污污染防治治法实施施细则（20000）1.2项项目提出出的理由由与过程程：住房问题题是重要要的民生生问题。党中央央、国务务院一直直以来都都高度重重视解决决城市居居民住房房问题，始终把把改善群群众居住住条件作作为城市市住房制制度改革革和房地地产业发发展的根根本目的的。国务务院出台台了国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见，以切实实解决城城市低收收入家庭庭住房困困难的问问题。党党的十七七大报告告中提出出，要努努力使全全体人民民学有所所教、劳劳有所得得、病有有所医、老有所所养、住住有所居居。近几十年年，随着着住房制制度改革革不断深深化，县县住宅建建设持续续快速发发展，

20、城城市居民民住房条条件有了了较大改改善，但但我们同同时也看看到，县县廉租房房制度建建设相对对滞后，经济适适用房制制度不够够完善，虽然县县房地产产市场蓬蓬勃发展展，开发发量日益益增多，但是面面对高昂昂的商品品房价格格，城市市低收入入家庭业业无能力力承受，其住房房问题有有待解决决。为了改善善住房条条件，加加大城镇镇住房覆覆盖面积积，完善善社会保保障体系系，根据据政府有有关规定定和县规划，有限公公司决定定建设“”工程。1.3项项目概况况：1.3.1项目目拟建地地点：本项目区区域位置置位于县县内，在在县高速速路进城城线西侧侧，位于于县300米宽驮驮岭路北北面，东东面紧邻邻进城高高速，北北面与荣荣旺东方

21、国国际相邻邻。1.3.2项目目建设环环境（1）地地理位置置：县位位于南部部南宁市市后花园园，距市市政府所所在地1115公公里，距距南宁市市1066公里，是市的的东大门门。东接接马山、武鸣县县，东南南与隆林林相邻，西南与与天等县县接壤，西接田田东县，北连巴巴马。县县城驻地地马头镇镇位于县县城南部部右江岸岸，沿江江河溯至至，下航航至广州州常年可可行轮船船，邕色色公路及及南昆铁铁路、南南昆高速速公路、南昆高高速铁路路都途经经这里，交通方方便，是是大西南南出海辐辐射大西西南腹地地的交通通要道及及国家重重点工程程铝业公公司所在在地。（2）气气候条件件：县具具有热带带、亚热热带高原原季风气气候的特特点，年

22、年平均气气温为118至211，最高高气温337，最低低气温-2.66；年均均降水量量为14462mmm，年年无霜期期3300.7天天，年均均日照115277.7小小时，太太阳辐射射总量1101.91千千卡/ccm2,居住住环境宜宜人。（3）政政策方面面：近年年来，县县依托丰丰富的水水能资源源和矿产产资源的的优势，加大改改革开放放的力度度，进行行多种行行业的招招商工作作。同时时进一步步完善投投资环境境，加快快县城基基础设施施的建设设步伐，进一步步提高和和完善城城市服务务功能。公路路路网结构构明显完完善，运运输能力力明显增增加，交交通条件件明显便便利。先先后出台台了关关于鼓励励国内外外客商投投资若

23、干干规定、县县招商引引资优惠惠办法等文件件，明确确规定对对非经济济企业在在政治上上给予信信任，在在政策上上给予优优惠，在在服务上上给予辅辅助，有有一个安安商、亲亲商、富富商、利利商的招招商氛围围。（4）投投资环境境：县在在推动经经济发展展过程中中，紧扣扣产业支支撑、内内引外联联、城乡乡互动三三个环节节，强化化招商引引资、项项目带动动、工农农联合发发展方式式，全面面推动社社会经济济发展，经济综综合实力力明显增增强。在在20005年开开展的第第三届中中国西部部百强县县（市）评比活活动中，县跻身身百强行行列，居居第222位。在在20004年、20005年全全区经济济十佳县县评比活活动中，县连续续两年

24、荣荣登榜首首，也就就是在全全区各县县经济实实力中，县已经经排在全全区第一一。据地质部部门勘探探，在全全国六大大氧化铝铝生产基基地乃至至亚洲氧氧化铝行行业中，铝土矿矿以其储储量大、品位高高、容易易开采而而闻名。在已探探明的铝铝土矿中中，按照照现在的的开采速速度，县县境内的的铝土矿矿储量，可以开开采一百百年以上上。处在“中中国中国东东盟自由由贸易区区”，经济济全球化化，特别别是中国国东盟博博览会每每年100月在南南宁市成成功举行行，作为为南宁市市的周边边城市，借首届届中国东盟博博览会的的东风，以日报报、电视视台等区区内主要要媒体为为平台，大力推推介本县县招商项项目、投投资优惠惠政策等等，带来来招商

25、大大丰收。在中国国东盟博博览会上上该县签签约项目目达十几几亿元。东盟各各国的一一些商业业代表借借此机会会到参观观考擦，也给了了县向世世界各国国展现民民族特色色的好机机会，县县也将赢赢来更多多更大的的商机。而且南南宁市今今后将每每年举办办一次南南博会，以后的的知名度度也将越越来月高高。1.3.3项目目建设规规模及计计划本项目区区域位置置位于县县内，在在县高速速路进城城线西侧侧，位于县330米宽宽驮岭路路北面，东面紧紧邻进城城高速，北面与与荣旺东方国国际相邻邻。场地地地势平坦坦，视野野开阔，自然景景观条件件优越、交通便便捷，计计划发展展成一个个以居住住为主，兼顾部部分商业业的综合合社区。按县人民民

26、政府220111年2月月19日日批复（平政函函2001182号号）的总总平图，县“”项项目B、C地块块总占地地面积8833003.880分分五期建建设，总总建筑面面积37784331.335平方方米，其其中一期期占地面面积3000633.066平方米米，建筑筑面积8828664.665平方方米。我我公司分分别于220111年2月月、3月月将一期期项目分分成一期期和二期期向贵局局申请项项目核准准，并取取得了核核准批复复。按项项目总体体规划和和建设进进展，我我公司拟拟启动总总平图中中的二、三期项项目建设设，为避避免项目目名称重重复，拟拟将二、三期项项目合并并为三期期，占地地面积2284776.00

27、1平方方米，建建筑面积积956615.08平平方米，其中：二期占占地面积积137772.92平平方米，建筑面面积5447711.144平方米米（包括括C1、C2两两栋111F，CC7一栋栋24FF，C88一栋226F）；三期期占地面面积1447033.099平方米米，建筑筑面积4409003.994平方方米（包包括C33一栋111F，C5、C6两两栋188F，幼幼儿园一一栋3FF）。“”项目目由1栋栋低层住住宅、111栋111F高高层住宅宅、1栋栋16FF高层住住宅、22栋188F住宅宅和8栋栋18FF以上高高层并结结合幼儿儿园、商商业裙房房及地下下室组合合而成，整个项项目的容容积率为为3.8

28、80，建建筑密度度在244.977%，绿绿化率为为35.03%。其中中二、三三期总用用地面积积：2884766.011，总总建筑面面积9556155.088。其其中包含含3栋111F高高层住宅宅、1栋栋16FF高层住住宅，22栋188F高层层住宅、1栋226F高高层住宅宅、一个个幼儿园园、两层层商业裙裙房及一一层地下下室；四期总总用地面面积：1110776.999，总建筑筑面积8866999.331，其中包包括一栋栋26FF、两栋栋33FF；五期期总用地地面积：51332.009，总建筑筑面积3382005.660；六期总总用地面面积：885544.844，总总建筑面面积7550466.711

29、。第二章 发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析2.1县县宏观经经济走势势如下图：县自09年年以后国民生生产总值值恢复较快快的增长长速度，20009年县县受金融融危机冲冲击和历历年建设设欠债、挤占专专款高达达16亿亿多元的的影响，国民生生产总值值较088年有明明显下降降，经济济发展势势头显下下滑的形形态，009年之之后国民民生产总总值又开开始恢复复增长，而且增增长速度度较快，对整个个市场的的活跃度度有了一一定的刺刺激。如下图：06年至122年间，县全社社会固定定资产投投资保持持较高速速度增长长，固定定资产投投资的加加速发展展使城市市面貌进进一步改改善，对对房地产产的开发发起到了了一定的的利

30、好作作用。如下图：06年至122年间，县社会会消费品品零售总总额稳步步增长，反映出出近年人人民物质质文化生生活水平平不断提提高，社社会商品品购买力力的日渐渐增强，对房地地产开发发投资有有较大的的参考价价值。“衣、食食、住、行”，房地产产作为一一特殊的的消费品品，人们们在生活活水平提提高的前前提下，住房的的改善是是人们考考虑的主主要对象象之一，从而有有利于房房地产市市场的发发展。县经济形形式的基基本特征征：经济发展展是以铝铝业为龙龙头的循循环经济济产业链链条模式式，当地地政府大大力扶持持；城市建设设、经济济开发区区成为新新一轮经经济发展展重点；居民收入入增加，生活水水平不断断提高，对生活活质量有

31、有了进一一步需求求；从以上目目前政府府发布宏宏观经济济数据可可以看出出，政府府对于城城市的基基础建设设及市政政设施建建设有很很大程度度的投入入，这对对提成城城市形象象有很大大的促进进作用；而社会会零售品品的增长长率也同同样较快快，同时时，也可可以看出出目前的的消费水水平提高高速度很很快，这这对于房房地产来来说，是是购买力力提升的的最有利利支持。2.2房房地产市市场分析析20122年县房地地产业迅迅猛发展展，全县县42个房房地产项项目，竣竣工房地地产建筑筑面积446.223万平平方米，新增商商品房445300套，房房产交易易31226套，交易额额6.28亿元元，房地地产投资资额达118.25亿元

32、元，比去去年增长长18.55%。商品房销销售面积积上升明显显：年份20100年20111年20122年商品房总总销售面面积36万40万45万 如上表表：经过过20099年经济萧萧条期后后，20010年年销售量量下降非非常大，与国家家对房地地产市场场的调控控有较大大关系，后面几几年的经经济回暖暖，使房房地产又又有了较较好的市市场。如上图：县20010年年后商品房房销售价价格稳步步增长，未出现现像南宁宁一样的的价格飙飙升现象象，投机机现象少少，房地地产泡沫沫较少，市场相相对稳定定。2.3 规划背背景分析析2.3.1本项项目按国家十十二五经济济社会发发展规划划纲要、全全国主体体功能区区规划的相关关规

33、划背背景建设设，其规规划符合合国家有有关的规规划要求求。2.3.2县近年年城市规规划建设设情况县政府于于19998年88月正式式委托广广州规划划院修编编县城市市总体规规划（119988年220200年），于20001年年7月66日区政政府批准准实施。城市性性质：桂桂西次中中心城市市，我国国重要铝铝工业基基地之一一和地区区性物资资流通中中心之一一。到220200年城市市人口为为25.2万人人，规划划建城区区面积228.99平方公公里以内内。为适适应经济济快速发发展，于于20009年我我县继续续委托广广州规划划院进行行了第二二轮的城城区总体体规划修修编（县县城市总总体规划划2011020330年）

34、，城市市性质：面向东东盟现代代化服务务区域中中心，亚亚洲铝都都核心区区和右江江门户城城市，现现代化宜宜居园林林城市。到20030年年城市人人口规模模为333.5万万人，规规划建成成区面积积40平平方公里里。到220122年底止止，城区区实际人人口为116.77万人，城镇化化率达到到38 %，城城市框架架逐年拉拉大，城城区建成成面积由由20006年的的17.2平方方公里增增加20012年年的211.9平平方公里里。县政政府积极极推进城城镇化进进程，以以城市建建设推动动乡镇建建设，实实现我县县经济社社会可持持续发展展的客观观要求。2.3.3县国名名经济和和社会发发展十二二个五年年规划纲纲要县国名名

35、经济和和社会发发展十二二个五年年规划纲纲要制制定了打打造“生态宜宜居园林林城市”、争创创“园林城城市”和“国家园园林县城城”的目标标，加强强城市基基础设施施和景观观配套，着力开开发城市市新区，改造城城中老区区，提升升城市发发展承载载能力，努力构构建“经济繁繁荣、山山水相连连、生态态优美、宜人宜宜居”的园林林城市。按照统统筹规划划、合理理布局、适度超超前的原原则，以以完善功功能、突突显特色色、提升升品位、优化环环境、产产业集聚聚、人口口集中、辐射带带动为重重点和方方向，发发展县域域城区和和特色小小城镇，加快城城镇化建建设。按照县城城市总体体规划（20110-220300）和土土地利用用规划要要求

36、，编编制完善善城区控控制性详详细规划划和各专专项规划划，完善善县、乡乡（镇）、村的的总体规规划，为为城镇建建设提供供更合理理的框架架结构。按照到到20330年城城区面积积达400平方公公里、人人口达330万的的规摸进进行总体体规划，合理布布局教育育、文化化、卫生生、保障障、居住住、绿地地等城市市设施，构建一一批视野野前瞻、定位准准确、系系统完善善、管理理科学、覆盖城城乡的新新型城镇镇规划建建设体系系。通过过科学、系统的的规划统统领城市市园林绿绿化建设设，着力力打造“适宜330万人人口居住住的生态态园林之之城”。围绕建设设“生态宜宜居园林林城市”目标，实施城城区带动动战略，加快产产业和人人口集聚

37、聚，到220155年县城城区面积积达300平方公公里以上上，县城城区人口口达200万人以以上，城城镇化率率达466%以上上。不断断完善城城市布局局，加强强市政建建设和城城市绿化化，以显显山露水水为目标标，加快快沿江沿沿路开发发，抓好好城市水水系景观观建设，改善城城市居住住环境，完善城城市服务务功能，争创“园林城城市”和“国家园园林县城城”。充分分发挥县县城的辐辐射带动动作用，强化社社会公共共服务，完善县县城功能能，提高高现代化化水平和和县域中中心地位位，把县县城建设设成为布布局合理理、经济济繁荣、生态优优美、宜宜人居住住、具有有文化传传统韵味味和时代代气息的的现代化化生态园园林县城城。2.4产

38、产业政策策分析国务院院关于价价款推进进产业结结构调整整的通知知20006年年3月112日产业结结构调整整指导目目录（20005年版版）关于进进一步加加强产业业政策和和信贷政政策的协协调配合合，控制制信贷风风险有关关问题的的通知本项目严严格按照照以上相相关产业业政策进进行投资资建设。2.5行行业准入入分析国务院院关于促促进房地地产市场场持续健健康发展展的通知知中指指出：房房地产业业关联度度高，带带动力强强，是国国民经济济的支柱柱产业。促进房房地产市市场持续续健康发发展，是是提高居居民住房房水平，改善居居住质量量，满足足人民群群众物质质文化生生活需要要的基本本要求；是促进进消费，扩大内内需，拉拉动

39、投资资增长，保持国国民经济济持续快快速健康康发展的的有力措措施；是是充分发发挥人力力资源优优势，扩扩大社会会就业的的有效途途径。实实现房地地产市场场持续健健康发展展，对于于全面建建设小康康社会，加快推推进社会会主义现现代化具具有十分分重要的的意义。20122年县城镇住住户人均均可支配配收入2227337元，同比增增长122.266%，比比上年同同期高11.5个个百分点点，扣除除物价因因素影响响仅增长长3.66%；人人均消费费性支出出98665元，同同比增长长22.5%，比上年年同期高高10.4个百百分点，扣除物物价因素素影响增增长144.6%。根据人均均可支配配收入与与房地产产发展关关系，表表

40、明城市市居民居居住水平平已进入入快速发发展阶段段，其居居住需求求表现在在生存改改善兼有有上，同同时居住住需求水水平将大大幅提高高，容量量空间将将进一步步提升。第三章项项目优劣劣势及风风险分析析3.1主主要优、劣势要要点分析析：项目所在在片域有有三个大大型楼盘盘，体量量均超440万平平方米，未来项项目销售售竞争压压力大；项目位于于高速路路进城线线西侧，交通利利好。变电站与与项目一一路之隔隔，对项项目居住住品质有有较大影影响。大学城尚尚未完全全建成，周边生生活配套套较少，项目所所在区域域成熟尚尚需时宜宜。本项目SSWOTT分析：内部能力外部因素优势（SStreengtths）劣势（WWeakkne

41、sssess）项目体量量大，具具有规模模优势；两面临街街，通达达性好； 建工为区区内顶级级承建商商，为项项目创造造较好的的附加值值；项目临近近高速路路出入口口，昭示示性强；项目东南南面一路路之隔的的变电站站，对项项目品质质有一定定影响；项目周边边生活配配套少；项目为我我司在开开发的第第一个项项目，没没有足够够品牌声声誉；机会（OOppoortuunittiess）S-O：发挥优优势，抢抢占机会会W-O：利用机机会，克克服劣势势项目所在在区域为为县重点点发展的的新城区区，大学学城将在在不久建建成，为为项目带带来一定定的发展展机遇；项目所在在区域随随着众多多楼盘的的开发建建设，区区域内生生活配套套

42、和商业业环境越越来越完完善，居居住环境境有较的的提高。抓住客客户居住住向往与与价值投投资的敏敏感点，着力打打造自身身的产品品品质，并以街街区价值值的提升升增加产产品附加加值大学城城的搬迁迁，为项项目创造造较好的的发展前前景，使使项目极极具投资资潜力通过高高端占位位和内部部环境的的营造，并定义义街区功功能，提提升街区区价值，从而化化解区域域陌生感感通过高高品质感感的项目目规划，实现口口碑传播播，提升升企业品品牌威胁（TThreeatss）S-T：发挥优优势，转转化威胁胁W-T：减小劣劣势，避避免威胁胁国家对房房地产市市场的调调控仍在在持续，形势严严峻；区域的楼楼盘众多多，未来来的投放放量大，竞争

43、激激烈，对对项目未未来销售售上有一一定竞争争压力；走差异异化的竞竞争路线线，通过过大盘规规模重新新定位街街区功能能，从而而赋予项项目独特特销售主主张，以以价值之之提升彰彰显性价价比优势势与县城城内其他他楼盘相相比，最最大的区区别在于于客户将将更看重重项目未未来的生生活模式式和升值值空间，因此客客户价值值敏感点点的把握握很关键键3.2项项目风险险县目前前项目开开发数量量较多，市场供供应量较较大，年年消化量量不足。项目东东南面一一路之隔隔的变电电站，对对项目品品质有一一定影响响。3.3风风险回避避针对第第一点：主要从塑塑造项目目特征、采用专专业推广广手法入入手，扩扩大项目目影响力力、知名名度，形形

44、成自身身强大的的辐射效效应，有有效地吸吸引买家家。首先，通通过对项项目的定定位来确确定本项项目的特特征。通通过高品品质感的的项目规规划，实实现口碑碑传播，提升企企业品牌牌。走差差异化的的竞争路路线，通通过大盘盘规模重重新定位位街区功功能，从从而赋予予项目独独特销售售主张，以价值值之提升升彰显性性价比优优势。其次，通通过专业业、先进进的营销销推广手手法扩大大知名度度和影响响力。聘聘请的策策划公司司拥有丰丰富的项项目操盘盘经验和和一系列列行之有有效地市市场应对对措施，曾经操操作过南南宁市多多家住宅宅项目。最后，县县的不断断发展和和影响力力扩大对对项目也也是一大大支持。针对第第二点：通过高端端占位和

45、和内部环环境的营营造，并并定义街街区功能能，提升升街区价价值，从从而化解解区域陌陌生感。从以上可可以看出出，通过过一系列列的风险险回避措措施，只只要抓住住项目优优势及机机遇，项项目的风风险可以以降低至至最低点点。第四章 资资源开发发及综合合利用分分析4.1资资源开发发规划和和方案拟建项目目坐落于于县内，该项目目充分发发挥其资资源开发发优势，整体规规划秉承承“天人合合一”的自然然人文主主义精神神，重视视人与自自然、建建筑和环环境的和和谐统一一，以简简洁、明明快的现现代主义义为基调调，布局局合理、物流交交通便利利，周边边配套设设施完善善。并且且绿树掩掩映、环环境优雅雅。倡导导居住新新生活，以健康康

46、、消闲闲为主题题，打造造县极具具人性化化的现代代化小区区。4.2资资源利用用方案在城市土土地稀有有紧缺的的今天，充分利利用国土土资源仍仍居首位位。本项项目建设设小高层层、高层层商住楼楼，考虑虑了节约约土地资资源，既既能达到到规划部部门要求求又充分分节约土土地。本项目古古河资源源综合利利用的需需要。本项目建建设不会会对地表表（下）等其他他资源造造成不利利影响。4.3资资源节约约措施（1）节节约土地地资源；（2）提提高资源源利用效效率；（3）降降低资源源消耗。本项目建建设符合合资源节节约和有有效利用用资源的的相关要要求。第五章 节能能方案分分析5.1设设计依据据：项目采用用的主要要设计依依据： 一

47、、规划划部门下下发的规规划定点点通知书书 二、设计计规范、标准 1、关关于固定定资产投投资工程程项目可可行性研研究报告告“节能篇篇（章）”编制及及评估规规定1、工工程设计计节能技技术暂行行规定GBJJ6-8852、公公共建筑筑节能标标准GGB5001899-200053、中中华人民民共和国国节约能能源法（19998年年1月11日执行行）4、评评价企业业合理用用电技术术导则GB3348555、居居住建筑筑节能设设计标准准DBB45/2211-200056、评评价企业业合理用用水技术术导则GB7711997、设设备及管管道保温温技术通通则GGB422728、建建筑设计计防火规规范GGB500016

48、6-200069、公公共建筑筑节能设设计规范范（地地方标准准）DBB45/T3992-220077 10、城市道道路和建建筑物无无障碍设设计规范范JGGJ500-2000111、建筑结结构可靠靠设计统统一标准准GBB500068-2000112、建筑工工程抗震震设防分分类标准准GBB502223-2000813、建筑结结构荷载载规范（20006版版）GBB500009-2000114、混凝土土结构设设计规范范GBB500010-2000215、建筑抗抗震设计计规范GB5500111-220011（20008版版）16、建筑地地基基础础设计规规范GGB5000077-2000217、砌体结结构设

49、计计规范GB5500003-22001118、建筑给给水排水水设计规规范GGB5000155-2000319、室外给给水设计计规范GB5500113-22006620、室外排排水设计计规范GB5500114-22006621、自动喷喷水灭火火系统设设计规范范GBB500084-20001 220055年版22、建筑灭灭火器配配置设计计规范GB5501440-22005523、供配电电系统设设计规范范GBB500052-9524、低压配配电设计计规范GB5500554-99525、建筑物物防雷设设计规范范GBB500057-94（20000年版版）26、民用建建筑电气气设计规规范JJGJ116-

50、22008827、建筑照照明设计计标准GB5500334-22004428、10kkv及以以下变电电所设计计规范GB5500553-99429、火灾自自动报警警系统设设计规范范GBB501116-9830、有线电电视系统统工程技技术规范范GBB502200-9431、民用建建筑设计计通则GB5500116-22006632、城市居居住区规规划设计计规范GB 501180-9333、汽车库库、修车车库、停停车场设设计防火火规范GBJJ 166-87734、汽车库库建筑设设计规范范JGGJ1000-99835、住宅设设计规范范 GGB 5500996-119999（20003版版）36、高层民民用

51、建筑筑设计防防火规范范 GGB 5500445-995 (20005版)37、建建设单位位提供的的地形图图、用地地范围图图；38、建建设地点点的水文文、气象象、地质质、用地地范围有有关情况况等资料料；39、东东兴市城城市规划划、环境境保护、市政工工程、绿绿化美化化等有关关要求；40、建建设单位位的意见见及当地地的有关关情况；41、建建筑、水水、电、暖通各各工种专专业提供供的设计计要求。二、有关关节能政政策1、节节能中长长期项目目规划（20004年年11月月25日日）；2、中中华人民民共和国国可再生生能源法法（220066年1月月1日施施行）；3、国国务院关关于加快快发展循循环经济济的若干干意见

52、（国发发【20005】22号号）；4、国国务院关关于加强强节能工工作的决决定（国发【20006】228号）；5、中中国能源源技术政政策大纲纲（220066年122月）；6、关关于加强强固定资资产投资资项目节节能评估估和审查查工作的的通知（发改改投资【20006】227877号）；7、节节能减排排综合性性工作方方案（20007年66月3日日）；8、中中华人民民共和国国节约能能源法（19998年年1月11日实施施，20007年年6月十十届全国国人大常常委委员员会第二二十八次次会议首首次审议议节约能能源法修修订草案案）。5.2能能耗状况况和能耗耗指标分分析5.2.1、项目所所在地能能源供应应情况本项

53、目位位于县高高速路进进城线西西侧，一一期工程程已经建建成，该该区域具具备完善善的市政政设施的的接口，只要项项目本身身必要的的区域内内管路与与市政的的接入，即可满满足项目目建设施施工和使使用要求求，能源源供应条条件（给给水、排排水、电电力等市市政配套套）已经经具备。（1）、供水：由城市市给水管管网直接接接入，拟从现现有最近近的市政政供水管管网引两两根DNN2000进水管管，进入入在地下下室泵房房，采用用变频调调速恒变变量供水水系统，然后由由水泵吸吸水恒压压送往各各栋住宅宅的用水水池。水水压0.35MMpa，能满足足项目的的用水需需求。（2）、排水：项目的的排水采采用污、废水合合流制，雨水单单独排

54、放放。排水水系统中中设有专专用通气气立管，公共卫卫生间排排水管增增设环形形通气管管，住宅宅楼卫生生间排水水管设器器具通气气管。消消防电梯梯井旁设设置集水水坑和专专用消防防排水泵泵。（3）、电力：本项目目的住宅宅楼属于于一类高高层建筑筑，按一一类负荷荷要求供供电；居居民生活活用电按按三级负负荷要求求供电。本项目的的电源为为一路110KVV电源，高压电电缆暗敷敷进入地地下室变变电房，可供应应满足小小区生活活等用电电。配有有2000KW应应急柴油油发电机机组1台台，共小小区停电电时应急急使用。5.2.2、能源消消耗数量量分析本项目能能源消耗耗主要能能源水、电、天天然气。（1）耗耗电量项目年用用电量估

55、估算表：序号用电区域域设备容量量（kWW）需要系数功率因数数cossa有功功率率（kWW）日用电时时间年耗电量量万千瓦瓦时1住户数478000.30.8143448418.732商铺5770.80.846112201.923地下室2200.80.8176425.7704电梯3000.40.5120417.5525总计587770.70.841133663.87由上表可可知，年年用电量量为6663.887万千千瓦时。（2）、项目平平均日用用水量6649.40mm，年用用水量为为23770322.466m。（3）、天然气气的消耗耗：根据城城镇燃气气设计规规范（GB5500228-220066）及参

56、参考同类类型项目目和历年年中燃及及市天然然气公司司公布数数据推断断，项目目每户月月均用天天然气量量为155m左右。用气项目目计算基数数（户）用气指标标（m/年/户户）居住率（%）年天然气气用量（万立方方米）住宅用气气7501808010.88经估算，项目居居民生活活用气系系统总能能耗为：10.8万立立方米。（4）、能源消消费总量量综上所述述，耗电电量为6663.87万万千瓦时时，年耗耗水量为为23.7万吨吨，天然然气用量量为100.8万万立方米米，项目目主要能能源品种种及年需需要量见见下表：序号能源种类类计量单位位年需求量量参考折标系数年需要折折标煤量量（吨标标准煤）1电万千瓦时时663.87

57、1.2229815.892水万吨23.770.855720.3313天然气万立方米米10.8812.1143131.14合计967.34本项目年年能源消消耗折算算标准煤煤总用量量为9667.334吨标标准煤/年，综综合能耗耗指标为为9.88千克标标准煤/平方米米。5.3节节能设计计分析5.3.1、建建筑概况况：城市：气候分区区：夏热热冬暖建筑朝向向：正南南体形系数数： 0.227 5.3.2、规规划布局局：本工程位位于县，地处低低纬度，属于高高温多雨雨亚热带带季风气气候，雨雨量充足足，阳光光充沛，气候温温和，充充沛的降降水，无无霜期长长，充足足的日照照量，基基于以上上因素，在设计计上合理理规划

58、建建筑布局局，充分分考虑了了小区建建筑的朝朝向和整整体的通通风效果果。（1）、本项目目中建筑筑的主要要朝向迎迎合当地地夏季的的主导风风（偏南南风）利利于自然然通风和和提高室室内空气气质量。（2）、建筑的的布置在在满日照照要求的的同时建建筑物间间距适当当增大，有利于于增强小小区内的的空气流流动单单位时间间内的进进风风量量增大，风速提提高，从从而加速速建筑物物与空气气的热交交换，加加快建筑筑外围护护结构的的散热速速度，进进而降低低空调负负荷。（3）、小区从从规划上上确保了了夏季主主导风“风道”的畅通通，入风风口和出出风口结结合主导导风向合合理设置置，提高高空气流流通效果果。5.3.3、建建筑单体体

59、：单体设计计结合功功能单元元充分考考虑了通通风，采采光，日日照，遮遮阳等因因素，采采用新型型墙体材材料，并并设计了了部分保保热隔热热构造拥拥有良好好的热工工性能，达到提提高建筑筑的节能能性。1、户型型设计开开敞通透透，可形形成穿堂堂风，采采光，日日照，遮遮阳等因因素，采采用新型型墙体材材料，并并设计了了部分保保温隔热热构造使使用外围围护结构构拥有良良好的热热功能，达到提提高建筑筑物节能能性的目目的。2、每栋栋楼的前前室及候候梯厅均均敞开明明亮，能能获得良良好的自自然采光光，降低低照明电电耗，卫卫生间自自然采光光，减少少照明和和设备能能耗。3、户型型设计了了面积和和出挑均均较大的的阳台，可起到到

60、水平固固定外遮遮阳的效效果，空空调外机机的安装装位置均均有遮阳阳措施，可避免免太阳直直射造成成外机发发热，效效率及制制冷效果果降低。4、设计计上依据据地势特特点，地地下室有有条件的的部分设设计了采采光井，增加地地下室的的自然采采光性和和通风量量，大大大减少设设备能耗耗和照明明用电。5、建筑筑外墙选选用新型型自保温温材料，坡屋面面下设计计成隔热热层构造造，起到到良好的的隔热效效果。5.3.4、节能能措施：优先考虑虑被动式式策略（如自然然采光、自然通通风、围围护结构构隔热遮遮阳措施施等）后后，优化化设计主主动式策策略（如如照明节节能技术术等），具体措措施如：通过合合理总平平面设计计，利用用夏季主主