小区物业公司设备操作规程

1、小区物业公司设备操作规程1变配电设备维护保养操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确规定了定期对AA物业管理公司各管理项目变配电设备（设施）进行维护保养，及时排除变配电设备故障的工作规程和管理办法，确保变配电设备（设施）安全运行、正常供电。1.2 适用范围适用于各管理处低压配电设备、附属设备设施的维修保养工作。2 职责2.1 机电人员负责机电设备的维修保养。2.2 工程经理负责对维修保养工作进行指导、监督及外委维修的联系工作。3 工作程序和管理办法3.1 制订变配电设备维修保养计划a. 工程经理应根据设备的使用年限和运行状况，于每年12月制定下一年度的设备设施年度维修保养计划表，并报

2、管理处主任和公司分管领导审批。大中修计划， 还必须报业主委员会审定。b. 维修保养计划的内容应包括：维修保养项目、使用材料及主要零部件、计划时间、责任人或供方、预计费等。4 日常维修4.1 日常维护保养由工程部经理安排机电人员负责。4.2 日常维护保养应遵守安全操作规程，并且不能影响正常的供电。a. 低压配电系统检查保养内容：序号检查保养项目检查保养项目周 期1配电屏清 洁一周2电器仪表外表清洁，显示正常，固定可靠一周3继电器、交流接触器外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月4控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化月5指示灯、按钮、转换开关外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活一周6绝

3、缘设备在指定位置放好，完好无损月7电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好月8母排线压接良好、色标清晰，绝缘良好年9配电屏对地测试接地良好年 临时故障的排除和维修1 机电人员发现变配电设备、设施发生故障，必须及时排除故障，并将故障情况记录在配电室运行记录表上。2 机电人员无法排除的故障，报告给项目经理和工程部经理,工程部经理接到报告后，立即组织机电技术人员到现场,分析故障原因,然后决定故障排除和维修方案。3 故障排除和维修不需要停电的，必须按带电作业操作规程进行。4 故障排除和维修需停电的，工程部经理必须通知管理项目客服部通知所有用户，告知停电原因和预计停电的时间，并向用户表示歉意。有

4、备用电源的，要通知发电设备的操作上，作好发电准备，保证应急设备的用电。5 停电维修时必须在拉闸的开关柜上挂上“有人工作，禁止合闸”的标识。6 故障排除和维修应在最短的时间内完成,一般故障排除不超过一个小时,超过一个小时的,应采取临时措施向用户供电,无法采取措施的必须向用户解释和道歉。7 故障排除和维修后，应填写设备设施维修记录表并将更换的零部件记录于设备台帐。6 配电设备、设施的大中修6.1 配电设备、设施的大中修必须严格按计划执行。6.2 写字楼、大厦的大中修时间应安排在用户休假的时间进行；住宅小区、住宅楼宇的大中修应避开住户的节假时间,并且采取分段分项施工的办法,做到不影响住户的正常生活。

5、大、中修之前必须告知所有用户,请用户做好停电期间的各种准备。6.3 大、中修施工之前必须做好充分准备，包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、应急措施等，由工程部经理和管理项目经理审核报公司审批。6.4 大、中修施工结束，必须对大、中修的设备或项目进行技术检测和试运行，发现不合格的要立即进行整改，直至合格。6.5 大、中修要填写设备设施维修记录表，并将大中修项目记录于设备台帐。7 高压配电柜的检查保养7.1 高压配电柜的检查保养表序号项 目 内 容周 期01操作机构灵活季度02隔离开关触头正常、开合正常季度03高压油开关油位正常季度04母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好半年05配电屏对地测

6、试接地良好半年8 变压器的检查保养8.1 变压器的检查保养表序号项 目内 容周 期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损半年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好半年03零地接线端子压接良好，牢固可靠半年04母线排压接良好，牢固可靠半年05绝缘子抹尘，整体完好无损半年06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明半年9 电房附属设施的检查保养1 电房附属设施的检查保养表序号项 目内 容周 期01门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10mm缝隙，通风网无10mm小孔、无严重锈蚀周02通风照明设施无故障、保证通风照明周03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月2给排水维修操作规程1 目的和范

7、围1.1 目的本作业指导书明确了定期对AA物业管理公司各管理项目内区域内，给排水设备及管网的维护保养、维修工作范围与维护方法，保证管理区域内给排水设备正常使用与人身安全，使给排水维护、维修工作正常化、规范化、科学化。1.2 适用范围 公司接管的管理区域内从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。2 工作职责2.1 严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。2.2 在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。2.3 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。2

8、.4 当需停水时及时通知业主。2.5 当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。3 住户报修处理工作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确规定了AA物业管理公司各管理项目内区域内，对住户报修的处理工作规程，确保及时处理住户的报修，规范维修服务工作，为住户提供满意的服务。1.2 适用范围适用于AA物业管理公司各管理项目内区域内向业主/用户承诺的维修服务项目。2 职责2.1 客户服务人员负责记录业主/用户的报修内容，并传达给工程领班/工程人员。2.2 工程领班/客服主管安排工程人员具体落实维修服务，并

9、负责检查维修质量和回访业主/用户对维修的意见。2.3 工程人员具体负责业主/用户的报修项目。3 工作程序和管理办法3.1 报修处理服务流程图3.2 客户服务人员接到业主/用户报修要求时，应及时、准确清楚地记录在来电、来访及投诉登记表上，记录内容包括报修内容、住户地址、预约维修时间、联系人、联系电话。然后填入维修单并及时送达工程领班/工程人员手中。3.3 工程领班/工程人员接到维修单的通知后，根据报修内容和预约维修的时间安排具体维修任务。3.4 现场维修a. 维修人员接到维修单后，如果是用户要求立即维修的必须带好维修工具，在15分钟之内到达维修现场；如果是预约时间的，必须带好工具按约定时间准时到

10、达维修现场。b. 维修人员到达维修现场首先对用户的报修内容进行检查，然后判断是否可以立即进行维修或者需要报告工程领班进行技术分析和评审。能立即维修的必须立即修；需报告工程领班进行技术分析和评审的必须向用户说明原因，但评审至返回 维修现场进行维修的时间不能超过1小时。c. 如果维修的零件、材料是用户提供的，维修人员必须按规定对产品的数量、外观、质量等方面检查，并与业主/用户当面确认，记录于维修单上，包括产品名称、规格、型号等。d. 如果是由工程人员提供的维修零件、材料，也必须将使用的产品的名称、规格、型号、数量、单价填入维修单，并请业主/用户当面验证。e. 维修人员在维修现场要注意保持现场的环境

11、卫生，在现场不许抽烟；维修结束后必须清理维修现场，恢复原貌。f. 维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后，记录在维修单上，并请用户签字确认；对属于有偿服务的维修项目，维修人员应按照有偿服务项目收费标准在维修单上填写应收费用金额一并请用户签字确认。4 维修人员完成维修后，将用户签字确认的维修单交还客户服务人员。如果是属于有偿服务的由客户服务人员转交收费员进行收费结算。5 客户服务主管对工程人员完成的报修项目要定期到用户住地进行检查和回访，并将回访情况记录于来电、来访及投诉登记表。对于检查和回访中发现的不合格 服务要进行纠正，并形成纠正/预防措施要求表。4工程维修操作规程1 目的和范围1.1

12、 目的本作业指导书明确规定了AA物业管理公司各管理项目内区域内，对住户报修或工程维修的维修工作规程，规范维修服务工作，为住户提供满意的服务。1.2 适用范围适用于AA物业管理公司各管理项目内区域内的维修服务项目，包括水电系统日常维修维护及住户有偿服务维修。2 工作流程2.1 接到工程报修的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持维修单赶到维修地点。2.2 做好维修安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。2.3 做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。2.4 维修工具及材料须安放在不影响住户使用的位置，如

13、有住户出入必须主动礼让。2.5 维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。3 室内有偿维修程序：3.1 记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。3.2 用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。3.3 进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。3.4 如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。3.5 如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。3.6 维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品不准在施工现场吸烟、

14、吃东西。3.7 维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。3.8 用户验收合格后，请作户在维修单内签名确认。3.9 用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。3.10 维修结束后，维修人员必须将维修单妥善保存。5变配电房设备巡检规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确规定了AA物业管理公司定期对各管理项目变配电设备（设施）进行日常巡检，及时发现排除变配电设备故障的工作规程和管理办法，确保变配电设备（设施）安全运行、正常供电。1.2 适用范围适用于各管理中心低压配电设备、附属设备设施的日常巡查工作。2 日常巡检内容2.1 高压系统a. 观察双回路高压进线

15、电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。b. 观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）c. 观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。d. 巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。3 变压器系统3.1 巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。3.2 检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整

16、洁。4 低压配电系统4.1 巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。4.2 检查并清洁各电柜表面积尘。4.3 检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。4.4 检查配电房的消防设施完好情况。5 燃油系统1 每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位。2 总控制柜及现场控制柜的控制状态,各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次,第三项每4小时巡查一次,将结果填写在配电房运行记录表上。6 发电机房管理规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了AA物业管理公司定期对各管理项目备用

17、电源的管理工作规程，保证发电机在市电网停电时能自动起动和良好运行。1.2 适用范围各管理区域内发电机房的管理。2 管理工作规程2.1 发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。2.2 配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。2.3 平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。2.4 发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟 ，平时应将发电机置于自动起动状态。2.5 发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启

18、动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。2.6 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。2.7 定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。2.8 加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备7发电机组操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了AA物业管理公司各管理项目发电机组操作工作规程保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。1.2 适用范围管理区域内柴油发电机组的操作，根据发电机的实际情况编制详细的操作规程。2 操作规程2.1 开机前的检查工作：2.2 检查水箱是否满水；2.3 检查机油是否在规定的油面位置；2.4 检查柴油

19、箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；2.5 检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；2.6 检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；2.7 检查高压电房高压开关是否在分闸位置,低压电房市电进线开关是否在分闸位置2.8 低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；2.9 检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。3 开机步骤及运行：3.1 打开送风机； 3.2 顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”

20、位置，机组即起动完成进入运行状态；3.3 机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；3.4 机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。3.5 发电机带负荷后应立即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；3.6 为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2，冷却水出水温度不得高于950C，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；3.7 每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。4

21、停机步骤：4.1 当市电来电柴油发电机停车前,应首先通知各大型用电设备暂时停止工作,然后才进行机组的卸载拉闸操作,首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关,然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关,不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关,防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故5 进行恢复市电供电的操作；1 将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；2 检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。6 注意事项6.1 柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；6.2 市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次

22、检查，保证正常状态。6.3 如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。7 紧急状况停机7.1 如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置。8 发电机维护保养操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了AA物业管理公司各管理项目保障柴油发电机组的维护保养操作规程，通过维护保养保持柴油发电机组性能完好及安全运作，确保在市电停电时能及时投入使用，保障正常供电。1.2 适用范围各管理项目柴油发电机组的维护。2 维护保养内容2.1 柴油发电机组常规性保养a. 每天检查水位、油位一次；b

23、. 每天清理一次机组外表面及机房环境。2.2 柴油发电机组月度保养：a. 清理机组外表面；b. 检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点；c. 更换冷却水，更换前后测量PH值（正常值为7.5-9），并做好测量记录，必要时d. 检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；e. 配合电工作应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 3 柴油发电机组季度保养：3.1 检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；3.2 放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；3.3 必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；3.4 检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；3.5 检查外部

24、主要连接螺栓的紧固情况。4 柴油发电机组年度保养：4.1 配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；4.2 配合电工模拟试验各安全保护装置的性能；4.3 测检轴线、开档，并做好记录；4.4 拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；4.5 投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；4.7 检查机油质量，必须时更换机油；4.8 清洗第二级柴油过滤器；4.9 清洗机油过滤器；5 每运转500小时后增加如下项目：1 更换第二级柴油过滤器滤芯；2 更换机油；3 检查气缸头螺栓、连杆螺栓的紧度；4 检查校正气门间隙，喷油定时并做好记录；5 喷油器试压、调校。9 停水处理操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书

25、明确了AA物业管理公司各管理项目对停水事故处理的操作程序，保障市政停水时小区管理工作的正常运行。1.2 适用范围各管理项目区域。2 停水处理操作内容2.1 计划停水处理程序a. 不影响其它住户的户内停水，住户可自行停水。需管理项目客户部协助的，应填写停水申请单，管理项目客户部应予以协助。b. 影响其它住户的停水，由申请人向管理项目客户部提出申请（填写停水申请单），管理项目客户部将停水安排在一个合适的时间，应出示停水公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部，涉及到由自来水公司审批的，应告知业主依程序申请，批准后方可施工。c. 因保养、维修等的计划停水，由管理管理项目客户部负责安排停水时间，停水

26、方案报公司工程部同意后，通知到有关住户，并报告公司主管领导。2.2 市政停水、水塔清洗、网内管道维修等计划停水通知应提前24小时发布。3 意外停水处理程序3.1 发生意外停水时，管理项目客户部应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。3.2 发生意外停水时，应及时书面或其他方式通知停水楼栋用户贮备用水，必要时应在事故发生后尽快向住户进行电话解释，并说明停水原因及预计修复时间。3.3 维修水电工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。3.4 维修水电工负责了解意外停水的原因，并及时向管理处领导、公司主管领导和公司工程部汇报。 意外停水及

27、处理情况应在水电运行记录中予以登记。停电处理操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了AA物业管理公司各管理项目规范对停电事故处理的操作规程，保障小区停电时小区的正常管理。1.2 适用范围各管理项目区域。2 停电处理操作规程内容2.1 计划停电处理程序a. 不影响其它住户的户内停电，住户可自行停电。需管理项目客户部协助的，应填写停电申请单，管理项目客户部应予以协助。b. 影响其它住户的停电，由申请人向管理项目客户部提出申请（填写停电申请单），管理项目客户部停电安排在一个合适的时间，并出示停电公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部，涉及到由供电局审批的，应告知业主在审批后方可施工。

28、c. 因保养、维修等的计划停电，由管理项目客户部负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，书面或其他方式通知到有关住户，并报告公司主管领导。d. 计划停电通知应提前24小时发布。3 意外停电处理程序3.1 发生意外停电时，管理项目客户部应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。3.2 维修水电工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。3.3 维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和公司工程部。3.4 管理项目客户部负责在意外停电发生后及时书面或其他方式通知受影响的客户,说明停电原因及预计恢复供电时间,必要时

29、应在发生后尽快向住户进行电话解释。3.5 意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。高压配电房操作规程1 目的和范围本作业指导书明确了AA物业管理公司各管理项目高压配电房的操作规程， 保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好与正常运转。1.2 适用范围适用各管理项目，各管理项目客户部可根据管辖区域设备的实际情况编制详细的操作规程。2 高压配电房的操作规程内容2.1 操作程序：a. 高压开关柜的操作b. 手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供

30、电。2.2 自动操作方式：a. 当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。3 事故处理：3.1 过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。3.2 接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3.3 变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。3.4 失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。低压配电房设备操作规程1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了AA物业管理公司各管理项目低压配电房的操作规程， 保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好与正常运转。1.2 适用范围适用各物业管理项目，各管理项目可根据管辖区域设备的实际情况编制详细的操作规程。2 低压配电房的操作规程内容2.1 应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2.2 变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。2.3 停电操作应先拉开低