商业地产-总务行政管理手册143P

1、PAGE 前 言言 为了规规范总务务行政管管理工作作，我们们依据公公司的有有关规章章制度，结合北北京华联联四年来来总务行行政管理理的基本本经验，编写了了这本总务行行政管理理手册。 总务行行政管理理包括的的内容多多、范围围广，涉涉及到许许多方面面的业务务知识。在编写写中，我我们力求求突出总总务行政政管理的的原理，全面介介绍总务务行政管管理的内内容、任任务、职职责、流流程、标标准、各各项规章章制度及及操作知知识。在在实际工工作中，公司有有明文规规定的按按照规定定执行。 由于此此册尚属属初编，尽管我我们反复复地讨论论、修改改，但终终因水平平有限，难免存存在许多多缺点和和错误。恳请大大家在实实际工作作

2、中不断断提出修修正意见见，使总务行行政管理理手册更加具具有实用用性和操操作性。第一章概概述第一节总总务行政政工作的的概念总务行政政部门是是以筹划划和运用用人力、物力、财力，从物资资、管理理等方面面而保障障公司正正常经营营的后勤勤服务支支持部门门,其所所有工作作必须紧紧紧围绕绕着公司司经营活活动而进进行。任任何公司司、团体体单位都都有总务务行政工工作，虽虽然他们们在各单单位肩负负的任务务不尽相相同或者者部门名名称不同同，但所所起的作作用是相相同的，都是围围绕主要要工作目目标的实实现，充充分发挥挥服务和和保障作作用，以以创造良良好的工工作环境境和生活活环境，确保主主要工作作的正常常进行。所有在在北

3、京华华联系统统从事总总务行政政工作的的同仁都都要在大大脑里牢牢牢树立立“销售”的观念念、“成本”的观念念，确立立“没有销销售、不不讲成本本，什么么利益都都无从谈谈起”的忧患患意识。总务行行政工作作的核心心是“服务”和“管理”，只有有把“管理”理解为为标准化化的服务务、科学学化的服服务，而而不时“关卡”，才能能做好总总务后勤勤保障工工作。北京华联联系统总总务行政政管理的的内容，概括起起来可以以分为五五大类： 一、固固定资产产管理 二、低低值易耗耗品管理理 三、物物业管理理 四、生活管管理 五、通通讯管理理第二节总总务行政政工作的的指导思思想、方方针和原原则一、指导导思想、方针总务行政政管理工工作

4、的指指导思想想是：积积极适应应公司经经营的需需要，不不断完善善规章制制度、规规范服务务，充分分发挥资资产的使使用效能能，更好好地为公公司经营营服务，不断提提高公司司经营效效益。总务行政政管理工工作的方方针是：在公司司各级领领导的正正确领导导下，充充分发挥挥总务行行政部门门的服务务保障作作用，强强化总务务行政管管理工作作的全全局观念念、服务观观念和和制度度观念，逐步步实现总总务行政政管理工工作标标准化、制制度化、规规范化，培养养德、才才兼备的的管理人人才，提提高整体体服务保保障能力力。二、总务务行政系系统管理理原则 总务行行政系统统的管理理原则是是：制度度控制、属地管管理、单单元核算算。 （一）

5、制度控控制：即即总公司司负责制制订全公公司总务务行政管管理制度度和管理理办法，用制度度规范所所属企业业的总务务行政工工作，所所属企业业必须严严格按制制度办事事。 （二）属地管管理：即即总公司司所属企企业在执执行总公公司各项项制度的的基础上上，结合合本公司司实际情情况制订订实施细细则，具具体管理理本公司司的总务务行政工工作。 （三）单元核核算即谁谁使用谁谁管理，谁受益益谁承担担费用。第三节总总务行政政管理队队伍建设设总务行政政管理队队伍建设设的关键键是人才才的选拔拔与培养养，人才才永远是是公司最最宝贵的的财富。总务行行政管理理工作者者必须具具备强烈烈的主人人翁意识识、必要要的文化化知识、熟练的的

6、操作技技术、较较强的管管理能力力、高尚尚的职业业道德、鲜明的的法纪观观念、敏敏锐的市市场意识识。用人人的原则则是用人人之长，但不求求全责备备；尊重重学历，但不唯唯学历是是用，业业绩是衡衡量人才才的根本本标准。平时还还应注重重对人才才的教育育培养，建设一一支作风风过硬、业务过过硬、管管理过硬硬、纪律律过硬的的总务管管理工作作队伍。人员的的素质要要达到以以下要求求： 一、要要有高度度的敬业业精神和和责任感感 总务行行政工作作是非常常烦琐、非常具具体的事事务性工工作，必必须真抓抓实干。因此，必须要要有高度度的敬业业精神和和责任感感，要有有败不馁馁、胜不不骄的精精神，要要敢于吃吃苦，勇勇于奉献献。对工

7、工作要兢兢兢业业业，不计计较个人人得失，不说空空话，多多干实事事。 二、要要有良好好的品德德修养 良好的的品德修修养是干干好总务务行政管管理工作作的最基基本的素素质，总总务行政政部门与与钱、物物打交道道，必须须具有大大公无私私的高尚尚情操，坚持原原则，秉秉公办事事。要严严格要求求，以身身作则，不能近近水楼台台先得月月，一定定要廉洁洁奉公，洁身自自好，严严以律已已。 三、要要有广博博的知识识和较高高的管理理才能 现代总总务行政政工作对对管理的的要求越越来越高高，且管管理的范范围较广广。因此此管理人人员必须须认真钻钻研本职职业务，对业务务要做到到精益求求精，加加强现代代管理科科学知识识学习。 四、

8、要要有敏捷捷的思维维能力 敏捷的的思维能能力是管管理者多多谋善断断的基础础，是提提高决策策组织能能力的重重要条件件，要做做到处理理事情，解决问问题主意意多、办办法多、决心大大、行动动快。 五、要要有实事事求是的的态度和和创业精精神 实事求求是是搞搞好总务务行政管管理工作作的重要要原则，无论想想问题、订计划划、做工工作必须须做到一一切从实实际出发发，反映映情况要要真实可可靠，统统计数字字要严密密精确，编制计计划要符符合实际际，总结结经验要要尊重事事实，反反对说假假话、大大话、空空话、报报喜不报报忧、弄弄虚作假假、欺上上瞒下。第四节 总务务行政管管理职能能与职责责一、总公公司资产产管理部部是全公公

9、司总务务行政管管理的一一级部门门。其基基本职能能是：总总体决策策、宏观观调控、建章立立制、监监督检查查。 主要职职责是： （一）贯彻执执行公司司有关方方针、政政策，建建立、健健全公司司总务行行政管理理的各项项规定、标准、制度、办法等等管理法法规体系系。 （二）监督检检查全公公司总务务行政管管理的各各项规定定、标准准、制度度、办法法等管理理法规执执行情况况。 （三）指导、规范全全公司土土地、房房屋建筑筑物、商商用固定定资产的的接管验验收、租租赁、转转移、出出售、管管理跟踪踪等事项项。 （四）指导、规范全全公司固固定资产产的管理理工作。（五）负负责全公公司主要要自用品品的统采采工作。（六）指指导、

10、规规范全公公司工服服、购物物袋、事事务用家家具、印印刷品及及各类纸纸张的订订购、委委托加工工等日常常管理工工作。 （七）负责全全公司总总务行政政专业报报表汇总总及分析析工作。二、地区区公司总总务行政政部门是是公司总总务行政政管理的的二级部部门。其其基本职职能是按按照总公公司的要要求，具具体管理理和指导导本公司司的总务务行政管管理工作作。主要职责责是： （一）贯彻执执行总公公司有关关总务行行政管理理的规定定、标准准、制度度、办法法，结合合本公司司的实际际情况，制订具具体的实实施细则则，监督督、指导导各门店店搞好总总务行政政管理工工作。 （二）负责本本公司土土地、房房屋、固固定资产产等固定定资产的

11、的接管验验收、使使用、修修缮、保保全管理理。 （三）负责本本公司房房屋、水水电能源源、供冷冷、供暖暖等物业业管理费费的结付付及核算算工作。 （四）负责本本公司员员工的生生活管理理，指导导各门店店搞好生生活管理理工作。 （五）负责本本公司总总务行政政专业报报表汇总总，按时时向总公公司资产产管理部部报表。 （六）负责编编制本公公司总务务行政管管理计划划。 （七）负责本本公司其其它总务务行政事事务。 三、各各门店总总务行政政部门是是公司总总务行政政管理的的三级部部门。其其基本职职能是：按照总总公司和和地区公公司的具具体要求求，落实实、实施施本店的的总务行行政管理理工作。主要职责责是： （一）贯彻执执

12、行总公公司和地地区公司司有关总总务行政政管理的的规定、标准、制度、办法，结合本本店实际际情况，制定具具体的实实施细则则。 （二）负责本本店土地地、房屋屋、固定定资产等等固定资资产的使使用、修修缮、保保全管理理。 （三）负责本本店房屋屋、水电电能源、供冷、供暖等等物业管管理费的的结付。 （四）负责本本店员工工的生活活管理。 （五）负责向向地区公公司总务务行政部部门填报报本店总总务行政政管理动动态报表表。 （六）负责编编制本店店总务行行政管理理计划。 （七）负责本本店其他他总务行行政事务务。第五节 总务务行政系系统管理理图总 公 司表示直线职权：表示间接职权：（总务行政部分）人事行政部门 店地区公

13、司管 理 部企 划 部安全保卫部资产管理部营 运 部营运本部第二章 固定资资产管理理第一节 固定资资产管理理的基本本概念一、固定定资产的的定义 固定资资产，是是相对于于流动资资产而言言的，是是长期资资产的一一种，主主要是指指企业为为了满足足生产经经营活动动的需要要，所拥拥有的使使用期限限超过一一年的房房屋、建建筑物、机器、机械、运输工工具和其其他与生生产经营营有关的的固定资资产、器器具、工工具等，以及单单位价值值在规定定的金额额以上的的劳动资资料。在长期使使用过程程中，仍仍然保持持着原有有的实物物形态及及使用效效能，而而不改变变其外部部形态及及属性，是固定定资产的的显著特特点。固固定资产产一般

14、应应同时具具备两个个条件，使用年年限在一一年以上上，单项项价值在在规定限限额以上上（一般般单位按按20000元），主要要经营用用的机器器固定资资产，虽虽单项价价值不足足规定限限额，但但使用年年限超过过一年，也应列列入固定定资产。 二、固固定资产产的分类类 对固定定资产进进行合理理的分类类，是加加强固定定资产管管理和核核算的重重要条件件。固定定资产可可以按经经济用途途分类，也可以以按使用用情况等等进行分分类。 按经济济用途，固定资资产可以以分为经经营用固固定资产产和非经经营用固固定资产产两大类类。这种种分类，可以核核算和监监督企业业经营用用固定资资产和非非经营用用固定资资产的组组成和变变化情况况

15、，考核核和分析析企业固固定资产产的利用用情况，可以促促使合理理地配置置和利用用固定资资产，充充分发挥挥固定资资产的生生产效能能。 按使用用情况，固定资资产可分分为使用用中固定定资产、未使用用固定资资产、不不需用固固定资产产和租出出的固定定资产。这种分分类，可可以核算算和监督督固定资资产的利利用程序序，促使使企业有有效地提提高固定定资产的的利用率率；同时时，还可可据以计计算折旧旧。 按所有有权归属属，固定定资产可可以分为为自有固固定资产产和租入入固定资资产。这这种分类类，可以以核算和和监督企企业固定定资产的的来源情情况。 在实际际工作中中，可以以综合运运用上述述分类方方法，把把固定资资产分为为以

16、下几几类： 1.经经营用固固定资产产。是指指正在使使用的直直接服务务于企业业生产经经营过程程的各种种固定资资产，如如生产经经营用的的房屋、建筑物物、机器器、固定定资产、器具、工具等等。由于于季节性性经营或或大修理理等原因因暂时停停止使用用的固定定资产和和替换使使用的固固定资产产，也作作为经营营用固定定资产。 2.非非经营用用固定资资产。是是指正在在使用中中、不直直接服务务于生产产、经营营过程的的各种固固定资产产，如职职工宿舍舍、食堂堂、浴室室、理发发室、医医院等使使用的房房屋固定定资产和和其他固固定资产产等。 3.租租出固定定资产。是指企企业租给给其他单单位使用用，并向向租用单单位收取取租金的

17、的各项固固定资产产。 4.未未使用固固定资产产。是指指已完工工或已购购建的尚尚未交付付使用的的新增固固定资产产以及因因进行改改建、扩扩建等原原因暂停停使用的的固定资资产。 5.不不需用固固定资产产。是指指本企业业多余或或不适用用，需要要调配转转让处理理的固定定资产。 6.土土地。是是指19951年年清产核核资和119566年民族族工商业业社会主主义改造造时已经经估价并并单独入入账的土土地。以以后征用用的土地地，都不不计价入入账，不不能作为为固定资资产处理理。因征征用土地地而支付付的补偿偿费等计计入与土土地有关关的房屋屋、建筑筑物的价价值。 7.融融资租入入固定资资产。是是指企业业以融通通资金的

18、的方式租租入的固固定资产产。融资资租入的的固定资资产，在在租赁期期满后，所有权权一般转转归承租租企业，所以，在租赁赁期内，承租企企业应视视同本企企业固定定资产进进行核算算、管理理。 为了加加强固定定资产管管理和正正确计提提折旧，在上述述分类下下，还需需要对每每类中的的每一固固定资产产项目进进行明细细核算。固定资资产项目目是指具具有一定定用途的的独立物物体，包包括其必必要的附附属固定定资产或或附件。例如，房屋应应以每一一幢房屋屋连同附附属建筑筑物及照照明固定定资产等等作为一一个固定定资产项项目；生生产用机机器及固固定资产产，以每每一独立立的机器器连同基基座和附附属固定定资产、工具、仪器作作为一个

19、个固定资资产项目目。各项项固定资资产、工工具、用用具等固固定资产产项目都都应加以以编号并并在固定定资产实实物标明明其号码码。在填填制固定定资产收收发、调调拨、内内部转移移、清理理报废等等业务的的凭证登登记固定定资产明明细帐时时，都要要注明固固定资产产项目的的编号，以免互互相混淆淆，也便便于查考考。 北京华华联固定定资产大大概分以以下七类类：土地、房屋及及建筑物物；商用固固定资产产（销售售用）；专用固固定资产产（特定定部门使使用）；电器及及通讯固固定资产产；交通运运输工具具；办公固固定资产产、家具具用具；其他。 为了统统一分类类口径，便于管管理，公公司制订订了北北京华联联固定资资产分类类代码，各

20、单单位必须须严格遵遵循，不不能各行行其事，对于不不合理的的分类由由公司统统一变动动。 三、固固定资产产的计价价 各种固固定资产产，应根根据规定定按照其其来源确确定其原原价。 1.对对于购入入的固定定资产。 固定资资产原价价=购买买价+包包装费+运输费费+安装装费等 2.对对于自行行建造的的固定资资产。 固定资资产原价价=建造造过程中中的所有有实际支支出 3.对对于其他他单位投投资转入入的固定定资产。 （1）当评估估值小于于原价时时： 固定资资产原价价=投出出单位的的帐面原原价 固定资资产净值值=评估估确认的的价值 （2）当评估估价值大大于原价价时： 固定资资产原价价=评估估确认的的价值 4.对

21、对于融资资租入的的固定资资产。 固定资资产原价价=固定定资产价价款+运运输费+保险费费+安装装调试费费等 5.对对于改建建、扩建建的固定定资产。 固定资资产原价价=固定定资产改改建扩建建前价值值+改建建扩建中中的实际际支出-改建扩扩建中的的变价收收入 6.对对于盘盈盈的固定定资产。 固定资资产原价价=固定定资产重重置完全全价值 重置完完全价值值是指在在某一时时间重新新购建该该固定资资产，根根据当时时生产条条件和市市场情况况所需要要的全部部支出。 7.对对于捐赠赠的固定定资产。 固定资资产原价价=根据据固定资资产的发发票、报报关单、国内市市价以及及国际市市场价格格等确定定 8.对对于借款款购建的

22、的固定资资产。 固定资资产原价价=购建建价+购购建期内内借款利利息+外外币折合合差额 固定资资产的计计价原则则是由国国家统一一规定的的，企业业通过各各种方式式取得固固定资产产时，都都必须按按照国家家规定的的固定资资产计价价原则。按照固固定资产产的原始始价值或或重置完完全价值值计价入入账。对对于企业业已经入入帐的固固定资产产，除发发生下列列情况外外，不能能任意变变动：根据国国家规定定对固定定资产重重新估价价；增加补补充固定定资产或或改良装装置；将固定定资产一一部分拆拆除；根据实实际价值值调整原原来的暂暂估价值值；发现原原记固定定资产价价值有错错误。四、固定定资产折折旧（一）固固定资产产折旧的的概

23、念 固定资资产折旧旧，是指指固定资资产因为为损耗而而转移到到生产成成本或费费用之中中的那部部分价值值。 提取折折旧额的的大小，取决于于固定资资产的两两种损耗耗程度：一是固固定资产产的有形形损耗，包括自自然损耗耗和使用用损耗（又称为为机械损损耗）；二是无无形损耗耗，包括括价格损损耗（由由于劳动动生产率率提高）和效能能损耗（由于技技术进步步），具具体表现现在折旧旧方法的的采用上上是“一般折折旧”还是“加速折折旧”。同时时，折旧旧额还受受折旧基基数（固固定资产产原价）、估计计的残值值、预计计使用年年限等因因素影响响。 固定资资产折旧旧与原价价、净值值的关系系如下： 固定资资产折旧旧=固定定资产原原价

24、-固固定资产产净值 固定资资产净值值=固定定资产原原价-固固定资产产折旧 固定资资产原价价=固定定资产净净值+固固定资产产折旧 （二）固定资资产折旧旧的范围围 按照制制度规定定，企业业下列固固定资产产须计提提折旧：房屋建建筑物；在用的的机器固固定资产产、仪器器仪表、运输车车辆、工工具器具具；季节性性停用和和修理停停用的固固定资产产；以经营营租赁方方式租出出的固定定资产；以融资资方式租租入的固固定资产产。同时规定定，企业业下列固固定资产产不计提提折旧：未使用用、不需需用的固固定资产产（房屋屋、建筑筑物除外外）；以经营营租赁方方式租入入的固定定资产；已提足足折旧继继续使用用的资产产；按照规规定提取

25、取维简费费的固定定资产；破产、关停企企业的固固定资产产；以前已已经估价价单独入入帐的土土地。固定资产产折旧是是财务部部门处理理的，作作为总务务行政管管理人员员了解相相关知识识即可以以了。五、固定定资产租租赁固定资产产租赁的的含义企业在经经营过程程中，常常会发生生固定资资产租赁赁业务。固定资资产租赁赁有经营营性租赁赁和融资资性租赁赁两种形形式。采用经营营性租赁赁形式，固定资资产的所所有者（即出租租单位）与固定定资产的的租入单单位订立立租赁合合同，由由固定资资产的所所有者向向承租单单位出让让固定资资产的使使用权，并按合合同收取取一定的的租金，租赁期期满后，由出租租单位收收回固定定资产。融资性性租赁

26、不不同于经经营性租租赁。 融资性性租赁是是一种具具有分期期付款销销售商品品性质的的借贷活活动，通通常由租租赁公司司与承租租企业签签订租赁赁合同，租赁公公司出资资按照承承租单位位的要求求购买固固定资产产，供承承租单位位使用，并按期期收取租租金。租租赁条件件一般是是租赁期期限超过过固定资资产折旧旧年限的的一半或或者更长长的时间间，租金金总额相相当于收收回全部部投资加加一定的的利息和和手续费费。租赁赁期间固固定资产产的所有有权属于于出租公公司，承承租单位位不得提提前退约约，并要要负责固固定资产产的维护护和保管管。租赁赁期满，出租公公司给予予承租企企业以低低价购买买该项资资产的优优先权。对于固固定资产

27、产租出业业务，作作为总务务行政部部门，除除要办理理相关租租赁手续续外，还还应在固固定资产产卡片和和固定资资产登记记卡上作作出相应应的等级级。第二节 固定资资产管理理规范化化 固定资资产管理理包括购购置、验验收、建建档编号号、使用用、维修修、停用用、调拨拨、转移移、报废废、出售售、出租租、清盘盘等许多多工作，具体管管理要求求公司已已作为固定资资产管理理制度下发（后附）。 一、固固定资产产的购置置管理 固定资资产购置置是固定定资产管管理全过过程的重重要组成成部分，它是指指从制定定规划方方案起到到完全投投入运行行上这一一阶段的的全部管管理工作作。它包包括四个个基本环环节：规划决决策；选型采采购；安装

28、调调试；评价反反馈。 认真做做好固定定资产的的购置管管理工作作，可为为日后的的使用、维修等等管理工工作奠定定基础。如购置置不谨慎慎、缺乏乏规划决决策、随随意盲目目购置，就会给给公司的的经济效效益带来来巨大的的损失和和日后的的使用、维修带带来困难难，甚至至形成闲闲置，成成为固定定资产管管理过程程中一个个用之无无利，弃弃之可惜惜的包袱袱。因此此，固定定资产购购置从规规划决策策阶段开开始就应应提出有有关可靠靠性、易易修性和和节能性性等要求求，把固固定资产产购置纳纳入固定定资产全全过程管管理的轨轨道。 固定资资产的购购置管理理原则办办法参见见北京华华联固固定资产产管理制制度有有关章节节。 二、固固定资

29、产产的验收收、使用用管理 （一）验收和和编号 购置的的固定资资产到达达单位或或安装、调试完完后，一一定要办办理验收收手续各各统一编编号。近近几年，因验收收不及时时或根本本没有验验收的情情形时有有发生，给固定定资产的的管理带带来混乱乱。因此此，对于于到达单单位的固固定资产产无论来来源，都都要办理理验收手手续，具具体验收收办法参参见北京京华联固定资资产管理理制度有关章章节。 固定资资产的编编号就好好比给婴婴儿报户户口取名名字，在在该资产产的一生生都要使使用这个个编号。在使用用计算机机管理固固定资产产的时候候，统一一编号就就是显得得更为重重要和方方便。编编号方法法详见北京华华联固定定资产分分类代码码

30、。 （二）登 记记 固定资资产的服服务期管管理实际际上是从从编号和和登记开开始的。 1、一一卡和一一帐的填填写和保保存。固固定资产产登记分分有一卡卡一帐，即固定定资产登登记卡和和固定资资产台帐帐（或称称固定资资产登记记表）。一卡一一帐的填填写均由由资产管管理部门门人员负负责。登登记卡一一式二份份，一份份交使用用部门、一份留留存资产产管理部部门。登登记卡应应清楚明明了地记记录固定定资产的的名称、编号等等基本状状况及历历次故障障检修情情况。固固定资产产台帐（登记表表）是核核算固定定资产，掌握各各部门拥拥有固定定资产数数量和资资金的主主要凭据据。因此此，必须须认真进进行记录录和保存存。 2、一一卡一

31、帐帐的核对对。资产产管理部部门必须须把固定定资产帐帐卡的核核对列入入季度工工作计划划加以督督促实施施。每年年要进行行一次全全面清点点核对，保持两两卡和帐帐相符。资产管管理人员员不但要要管好固固定资产产的帐卡卡，还必必须了解解和熟悉悉固定资资产特性性、安装装或使用用地点、使用年年限、折折旧金额额计算等等实际情情况。 （三）建档 建立固固定资产产档案是是为分析析和研究究固定资资产服务务期维护护修理规规律而收收集积累累原始信信息材料料的重要要工作。公司每每一台固固定资产产都必须须有一套套完整的的档案资资料。 1、固固定资产产历史资资料档案案的内容容 （1）固定资资产在购购置前的的调研，经济技技术分析

32、析报告、审批文文件和资资料； （2）出厂合合格证和和检验单单； （3）安装质质量检验验单及试试车记录录； （4）性能记记录和预预防性试试验记录录； （5）历次保保养修理理内容记记录； （6）事故报报告及事事故修理理记录； （7）维修费费用记录录； （8）检查记记录表； （9）改造改改装的记记录。 2、使使用技术术资料档档案内容容 （1）说明书书； （2）安装工工程设计计图和施施工图（包括动动力固定定资产和和管道施施工图）； （3）给排水水系统、供配电电线路、蒸汽、热水、压缩空空气、消消防报警警系统原原理图和和安装分分布图； （4）修理工工具、备备品备件件和易损损件清单单和有关关图纸资资料； （

33、5）使用运运行操作作规程； （6）零件明明细表及及组装图图； （7）特殊零零件加工工图。 （四）变动 1、内内部调动动。本单单位使用用部门之之间因需需要必须须调动固固定资产产时，须须经资产产管理部部门的同同意并办办理固定定资产调调动手续续。使用用部门在在未经批批准时无无权自动动调动或或移装固固定资产产。 固定资资产的调调动必须须保留资资产的完完整，按按固定资资产卡片片和台帐帐来检查查和清点点零部件件、附件件和专用用工具。 2、调调拨。调调拨是指指调拨对对外单位位或经济济上独立立核算的的单位，一般应应是有偿偿调拨。调拨后后要减速速削本单单位固定定资产总总值，注注销财务务帐、固固定资产产台帐和和登

34、记卡卡。调拨拨时，拆拆卸费用用原则上上由调出出单位承承担，包包装、运运输及装装卸费由由调入单单位承担担。 3、封封存保管管。固定定资产停停用连续续三个月月以上应应进行封封存。封封存一年年以上的的，应作作闲置资资产处理理。闲置置和封存存时，必必须切断断电源，放净内内部流体体，清点点附件工工具；必必须注意意防潮、防锈、防尘，定期搞搞好清洁洁和保养养工作，不准露露天放置置，不准准将其零零部件、附件和和工具等等移作他他用，否否则要追追究责任任。第三节 固定定资产管管理经济济责任制制 公司固固定资产产管理的的经济责责任制是是以提高高公司效效益为中中心，按按照责权权利相结结合的原原则，把把公司固固定资产产

35、经济责责任层层层落实到到部门、班组和和职工的的管理制制度体系系。 一、固固定资产产管理经经济责任任制的作作用 公司固固定资产产是公司司经营必必不可少少的物质质基础，在对固固定资产产的管理理和使用用中，现现在主要要存在的的问题有有： （一）责任不不明、扯扯皮不断断 固定资资产的使使用、维维修和管管理责任任不明确确，当固固定资产产出现坏坏损或故故障等问问题时，维修部部门与使使用部门门相互推推卸责任任、相互互扯皮推推诿。管管理维修修部门觉觉得自己己委屈受受气，使使用部门门觉得缺缺乏支持持和协作作。部门门之间的的协调关关系和经经营的整整体运行行都受到到很大影影响。 （二）使用过过度，维维护不足足 使用

36、者者心目中中只有营营业指标标，没有有固定资资产管理理的经济济指标，只知道道使用，不重视视爱护，因此固固定资产产，特别别是各种种固定资资产使用用过度和和拼固定定资产的的现象屡屡屡发生生。 （三）能取则则取，多多多益善善 由于占占用固定定资产不不受经济济责任制制约，固固定资产产购置前前的审批批无章可可循，往往往带有有很大随随意性，因此各各部门对对固定资资产采取取吃“大锅饭饭”的态度度，能取取则取，能占则则占，造造成固定定资产利利用率低低，有的的固定资资产只经经过短期期使用后后就闲置置起来，浪费不不小。 （四）被动维维修，管管理乏力力 管理维维修部门门忙于应应付日常常维修，无法抓抓固定资资产管理理的

37、经济济考核工工作，对对维修费费用无记记录、无无核算；因固定定资产故故障造成成的营业业损失无无制约、无考核核；不讲讲究维修修的经济济性，存存在物资资和人力力等方面面的浪费费现象。 实行固固定资产产管理经经济责任任制有利利于强化化责权利利三个要要素的相相互配合合、相互互制约的的作用，明确和和落实固固定资产产的使用用、维修修和管理理的责任任。做到到使用有有规章制制度，占占用有经经济责任任，维修修有计划划有核算算，管理理有指标标有考核核，使公公司固定定资产维维修管理理纳入为为提高经经济效益益和服务务质量，从而为为实现公公司经营营目标服服务的轨轨道上来来。 二、固固定资产产管理经经济责任任的内容容（一）

38、包包干。建建立公司司固定资资产管理理经济责责任指标标体系，把指标标体系分分解成若若干部分分，分配配到各管管理部门门包干。 总经理理是公司司固定资资产决策策和管理理的主要要责任人人，承担担整个公公司的固固定资产产占用和和决策管管理的总总体责任任；营运运本部负负责主管管公司的的固定资资产全面面工作，应承担担固定资资产管理理的决策策和全部部综合技技术经济济指标，以及直直接领导导固定资资产主管管部门的的主要业业务指导导的责任任，由下下而上保保证公司司固定资资产经济济责任制制的落实实。 工程技技术管理理部门，也就是是工程和和维修职职能部门门，承担担和包干干公司固固定资产产的使用用、维修修以及费费用，消消

39、耗和资资金占用用、人员员培训和和对公司司固定资资产使用用部门的的维修指指导等业业务指标标。 固定资资产使用用部门承承担和包包干固定定资产的的使用、规定范范围内的的维护工工作责任任指标，固定资资产占用用、人工工、物耗耗、统计计核算、人员培培训等工工作指标标。 其它有有关部门门按工作作性质分分担并包包干相关关指标。 （二）服务。服务是是与包干干相辅相相承的两两个方面面。只有有包干而而少服务务，即包包干成了了“家家自自扫门前前雪”，“不管他他人瓦上上霜”，妨碍碍了管理理的整体体性。服服务是另另一种工工作指标标，每个个部门除除了完成成包干指指标之外外，同时时要完成成服务指指标。部部门向部部门提供供规定

40、的的服务，以便为为各部门门完成包包干指标标创造一一个良好好的外部部环境。（三）考考核。考考核是对对服务和和包干的的制约和和监督，同时也也是反馈馈和指导导。任何何工作缺缺乏检查查考核，就缺乏乏动力和和信息，要随时时知道包包干和服服务完成成得怎样样？就必必须加强强考核，用考核核的结果果来制约约和都监监督被考考核对象象，同时时工作要要授予对对口部门门负责，根据公公司机构构设置的的情况，可由资资产管理理部门统统一负责责，统一一安排，统一安安排，统统一考核核。三、公司司固定资资产经济济责任制制基础工工作（一）清清查数量量，核定定资金，在建立立公司固固定资产产经济责责任制之之前，要要对公司司各部门门使用的

41、的固定资资产进行行全面清清查，查查清数量量、购置置原值、安装费费用、折折旧提取取、使用用年限和和技术性性能状况况等，逐逐一核实实分类、登记，健全帐帐卡制度度，同时时核实部部门已占占用的固固定资产产资金额额，为建建立指标标体系详详细资料料。（二）核核定能耗耗与费用用 根据固固定资产产使用和和管理部部门的营营业计划划和近期期规则，以及配配套固定定资产的的运行时时数，核核定该固固定资产产部门所所占用的的固定资资产的计计划能耗耗，以及及维护、修理、更新改改造所需需费用。 （三）培训、考核、配备、核定人人员 固定资资产经济济责任制制是要在在公司全全面推行行的制度度，因此此必须考考虑人员员的观念念、素质质

42、和岗位位配备的的重要条条件，必必须让培培训先行行，使固固定资产产经济责责任制的的基本知知识和制制度内容容为员工工所熟悉悉和接受受，同时时要使员员工具备备完成责责任指标标所必需需的管理理素质和和业务素素质，并并通过考考核了解解素质的的水平，为培训训提供依依据。为为落实固固定资产产管理经经济责任任制，执执行有关关制度，公司必必须设置置必要的的统计、考核、核算岗岗位，配配备具有有相应素素质的人人员上岗岗。 要根据据各部门门应占用用的固定定资产数数量情况况核定管管理和维维修的专专职、兼兼职人员员编制。原则上上，使用用部门固固定资产产维护和和资产管管理岗位位应与使使用岗位位结合，以兼职职为主。（四）建建

43、立完善善的管理理制度体体系 固定资资产管理理经济责责任制必必须以一一套管理理制度做做保证，这些制制度包括括公司岗岗位责任任制、固固定资产产管理制制度、指指标考核核制度、统计核核算制度度、会计计核算制制度、业业务核算算制度、维修计计划和定定额制度度。 在建立立各种管管理制度度时，必必须采用用多种形形式，例例如座谈谈会、讨讨论会、合理化化建议活活动等，吸取各各部门和和广大员员工的意意见和建建议，以以便反复复修改制制度具体体条文，最后定定稿公布布。听取取职工意意见的过过程不但但是制度度从不完完善走向向完善的的过程，同时也也是让职职工学习习掌握制制度内容容的过程程，制度度修订的的参与必必将为制制度的执

44、执行落实实打下重重要的基基础。（五）广广泛发动动公司全全员参与与 要教育育公司员员工认识识固定资资产管理理经济责责任制的的作用和和意义，关心公公司经营营管理成成果，积积极参与与经济责责任制管管理活动动，人人人爱护固固定资产产，用好好、管好好固定资资产，发发挥固定定资产效效能、节节约固定定资产所所需能源源、降低低维修费费用。 四、固固定资产产管理经经济责任任制的管管理形式式公司固定定资产管管理经济济责任制制的管理理形式一一般采用用签订经经济责任任状或承承包合同同的形式式。责任任合同签签订要随随着责任任指标的的层层分分解，采采用从上上到下层层层签订订的办法法：公司司总经理理向董事事会或主主管部门门

45、签订；各部门门向总经经理签订订；各班班组向部部门经理理签订；职工向向班组签签订。 （一）责任承承包合同同主要内内容： （1）合同各各方：上上一级为为合同甲甲方；下下一级为为合同乙乙方；协协助部门门为合同同丙方。 （2）乙方责责任和权权利：乙方固固定资产产管理的的区域范范围和工工作内容容。乙方“包干”责任指指标：固固定资产产各项技技术指标标、人力力、物资资消耗、费用指指标、安安全指标标、培训训指标、管理基基础建设设指标、固定资资产占用用费指标标。乙方“服务”责任指指标：基基本职责责完成指指标、协协作指标标。乙方权权利。（3）对对乙方考考核和奖奖罚方法法。（4）甲甲方责任任和权利利：向乙方方提供的

46、的范围和和内容甲方权权利（5）对对甲方服服务责任任的考核核和监督督方法（6）丙丙方责任任和权利利向乙方方提供协协作的范范围和内内容丙方权权利（7）对对丙方协协作责任任的考核核和监督督办法（二）责责任承包包合同的的管理责任承包包合同一一式六份份，其中中：甲、乙、丙丙三方各各一份，考核部部门和财财务部门门各一份份，存档档一份。考核部部门是责责任合同同主要管管理部门门，负责责合同的的审核、检查、仲裁、考核和和兑现全全过程工工作，实实际上就就是经济济责任制制的执行行、落实实工作。第四节 固定资资产管理理考核指指标系统统及其管管理一、公司司固定资资产管理理考核指指标系统统（一）考考核指标标系统的的构成公

47、司固定定资产管管理考核核指标系系统是用用以从不不同侧面面评价和和考核公公司固定定资产系系统运行行效果的的具有一一定内在在联系的的指标群群。考核核和评价价主要从从以下五五个侧面面进行：状态指指标、产产出指标标、计划划完成指指标、维维修质量量指标、成本费费用指标标。状态指标标是评价价公司固固定资产产技术状状态和可可利用的的有效状状态的指指标，用用以考察察固定资资产总体体状态，是固定定资产管管理总体体效果的的集中反反映。产产出指标标是评价价固定资资产所产产生效益益的指标标，反映映固定资资产投资资为公司司经营所所带来的的效益大大小。计计划完成成指标是是评价固固定资产产维修计计划执行行情况，从量的的角度

48、反反映维修修部门工工作状况况指标。维修质质量指标标是评价价维修工工作的质质量优劣劣的指标标，从质质的角度度反映维维修工作作状况。成本费费用指标标是评价价维修成成本费用用的指标标，从另另一种质质的角度度反映维维修工作作状况。下图为为固定资资产考核核指标系系统结构构图，表表明指标标之间的的关系。产出指标状态指标计划完成指标维修质量指标成本费用指标图中计划划完成指指标，维维修质量量指标，成本费费用指标标从数量量（工作作效率）和两种种工作质质量的不不同角度度评价和和考核固固定资产产管理维维修工作作，它们们组成了了状态指指标的基基础。状状态指标标又是产产出指标标的基础础，有了了良好的的状态就就为公司司的

49、效益益产出打打下基础础。这里里，我们们还必须须注意到到，产出出指标可可以给状状态指标标带来反反作用，也就是是说，当当公司片片面追求求一时的的效益，以拼固固定资产产的办法法求取较较高的状状态指标标。必然然破坏了了固定资资产的良良好状态态，降低低了固定定资产的的状态指指标。因因此，在在考核固固定资产产产出指指标的同同时，还还要考核核固定资资产的状状态指标标。（二）固固定资产产产出指指标100固定资产利税率= 年实现现利税 固固定资产产原值二、考核核指标的的管理公司管理理考核指指标的管管理原则则是层层层分解，层层落落实到部部门、班班组和个个人，定定期考核核和检查查。在层层层分解解落实过过程中，为保障

50、障大指标标的落实实，可根根据实际际需要制制定一些些具体的的小指标标，以指指导班组组个人的的工作。考核指标标的管理理可根据据公司的的固定资资产管理理内部机机构形式式而定。附件一固定资产产管理制制度（试试行）第一条 总则则 111 为加加强固定定资产管管理，充充分发挥挥公司固固定资产产的效能能，制定定本制度度。 122 固定定资产的的定义 固定资资产是指指在长期期使用过过程中，仍然保保持着原原有的实实物形态态及使用用效能，而不改改变其外外部形态态及属性性的实物物。固定定资产一一般应同同时具备备两个条条件：使使用年限限在一年年以上；单项价价值在220000元以上上。主要要经营用用固定资资产，虽虽单项

51、价价值不足足规定限限额，但但使用年年限超过过一年，也应列列入固定定资产。 133 固定定资产的的分类公司固定定资产分分以下七七类1.3.1土地地、房屋屋及构筑筑物。1.3.2商用用固定资资产。1.3.3专用用固定资资产。1.3.4电器器及通讯讯固定资资产。1.3.5交通通运输工工具。1.3.6办公公固定资资产、家家具用具具。1.3.7其它它。14组组织及管管理体系系公司固定定资产实实行三级级管理，建立总总公司、大区(地区)公司、门店层层层管理理体系。15 管理职职责 各级财财务部门门、资产产管理部部门、技技术部门门和使用用部门要要对固定定资产管管理共同同负责。其职责责分别是是： 1551 财务

52、部部门负责责固定资资产的资资金形态态管理。监督、检查固固定资产产使用情情况。建建立固定定资产总总帐、明明细帐和和使用单单位财产产帐，做做到帐帐帐相符。152 资资产管理理部门负负责固定定资产的的实物形形态管理理。建立立固定资资产台帐帐、使用用卡片，做到卡卡物相符符。收集集、整理理、保管管固定资资产技术术资料和和有关证证件。153 技技术部门门。技术术部门负负责固定定资产的的技术鉴鉴定、质质量验收收和安装装、调试试，做好好计划检检修和日日常维修修工作。154 使使用部门门负责本本部门的的固定资资产实物物形态管管理。建建立本部部门的固固定资产产使用卡卡片，落落实本部部门固定定资产管管理责任任人。做

53、做到卡物物相符，保证本本部门固固定资产产的真实实性和完完整性。第二条 固定定资产的的购置管管理21各各单位按按月编制制本单位位固定资资产购置置计划。填制固定资资产购置置计划表表，于于每月55日前报报总公司司审批。特殊情情况确实实需要计计划外购购置的，要填制制固定定资产购购置申请请表并并办理追追报审批批手续，追报手手续与报报批手续续相同。 222各单位位要严格格按审批批计划组组织实施施固定资资产的购购置工作作。商用用固定资资产由公公司固定定资产采采购部统统一组织织采购，其它固固定资产产由地区区公司资资产管理理部组织织采购。属于固固定资产产采购部部负责采采购的固固定资产产，固定定资产采采购部要要与

54、大区区（地区区）公司司、门店店资产管管理部门门办理交交接手续续。 233 审批批后的固定资资产购置置计划表表或固定资资产购置置申请表表均为为一式三三份，审审批单位位和申报报单位各各留一份份。财务务部门按按审批结结果拨付付款项。第三条 固定定资产的的计价原原则 公司固固定资产产原值，应按其其不同来来源渠道道分别确确定。 311 购进进的固定定资产以以进价加加运输、装卸、包装等等费用作作为原价价，需安安装的固固定资产产还应包包括安装装费及材材料费用用;从国国外进口口的固定定资产，其原价价应包括括规定支支付的关关税和附附加税。 322 作为为购置的的房地产产，以购购置时的的结算价价格作为为原价（暂时

55、未未结清的的按合同同价格作作为原价价）。 333 自制制自建的的固定资资产，以以制造或或建造过过程中所所发生的的实际支支出费用用为原价价。 344 对固固定资产产进行技技术改造造、技术术革新所所发生的的能够增增加固定定资产价价值所支支出的费费用，要要调整固固定资产产的原价价值。第四条 固定定资产的的验收、使用 411房屋建建筑物的的验收：房屋建建筑物经经施工单单位施工工完成后后，资产产管理部部门会同同工程部部门、使使用部门门共同验验收。依依据决算算金额确确定房产产价值。并对与与工程有有关的各各种合同同、图纸纸等原始始资料进进行整理理、归档档，填制制工程程项目登登记表。 422新开店店在开业业前

56、，资资产管理理部门要要对所有有固定资资产进行行逐项验验收登记记，填制制工程程项目登登记表、固固定资产产验收单单并建建立固定定资产帐帐、卡。 433临时购购进的固固定资产产到达使使用单位位后，资资产管理理部门会会同购置置经办部部门和使使用部门门（必要要时请有有关技术术部门）共同验验收，属属固定资资产固定定资产的的还要对对固定资资产的外外观、附附件、备备件、工工具、技技术资料料进行核核查、清清点，填填写固固定资产产验收单单。购购置经办办部门、资产管管理部门门及技术术部门在在固定定资产验验收单上签字字，凭固定资资产验收收单和和正式发发票到财财务部门门报帐。资产管管理部门门进行登登记、编编号、建建帐。

57、 444固定资资产投入入使用前前，属固固定资产产固定资资产的，还要进进行试运运转（必必要时请请有关技技术部门门参与安安装、调调试），并在固定资资产验收收单上上做试运运转记录录，操作作人员要要进行岗岗前培训训，未经经培训一一律不准准上岗操操作。45 附件、工具由由资产管管理部门门登记后后交使用用部门使使用保管管、重要要备件交交库房保保管，技技术资料料及说明明书由资资产管理理部门归归档，使使用部门门可留用用复印件件。第五条 固定定资产的的编号、建帐、建卡 511经验收收合格投投入使用用的固定定资产，资产管管理部按按北京京华联固固定资产产分类代代码编编号，并并将编号号牌（标标签）钉钉（贴）在固定定资

58、产实实物上。 522资产管管理部门门根据固定资资产验收收单和和有关凭凭证建立立固定定资产台台帐和和固定定资产卡卡片。固定定资产卡卡片一一式两份份，经使使用部门门签字确确认后，资产管管理部门门和使用用部门各各留存一一份。 533对已调调出、售售出、报报废的固固定资产产，在销销帐后，为避免免今后出出现编号号重复引引起管理理混乱，其编号号不再重重复使用用。第六条 固定定资产的的档案资资料管理理61 资产管管理人员员要对固固定资产产资料妥妥善保管管，防止止损坏，入档资资料要求求纸张整整洁，内内容完整整，字迹迹清楚，不得用用铅笔、圆珠笔笔填写入入档资料料。 622 原档档案不齐齐全的要要积极采采取措施施

59、补齐，档案资资料不许许个人保保存，借借阅要遵遵守有关关借阅规规定，属属公司保保密资料料未经主主管领导导批准，不得随随意借阅阅，丢失失档案资资料要追追究其责责任。第七条 固定定资产的的维修、维护保保养 711固定资资产的报报修程序序：由使使用部门门填写固定资资产维修修申请表表，报报本单位位资产管管理部门门审批。维修后后由资产产管理部部门和使使用部门门分别在在固定定资产卡卡片上上做相应应记录。72固固定资产产维修审审批权限限:开支支在20000元元（含）以下由由门店自自行维修修，开支支在20000元元以上、50000元（含）以以下由地地区公司司审批。开支在在50000元以以上的必必须报总总公司审审

60、批。 733固定资资产的维维修：在在保修期期内由采采购部门门负责，保修期期后由各各单位资资产管理理部门负负责。 第八条 固定定资产的的停用 固定资资产停用用，使用用部门要要做好停停用前的的准备工工作，并并将资产产管理部部门和财财务部门门审核后后的固固定资产产停用报报告表报主管管领导审审批。停停用后由由资产管管理部门门和使用用部门分分别在固定资资产卡片片上做做相应记记录。可可移动的的固定资资产退本本单位库库房保管管，没有有做好停停用准备备工作和和存在问问题的固固定资产产，库房房不予接接收。退退库后五五日内向向总公司司资产管管理部门门上报闲置资资产报告告表第九条 固定定资产的的调拨、转移 911总