物业服务整体管理服务方案

1、-1-物业服务整体管理服务方案目录第一节 房屋日常管理与维修养护方案 HYPERLINK l _bookmark1 2第二节 给排水设备运行维护方案 HYPERLINK l _bookmark2 16第三节 供电设备管理维护方案 HYPERLINK l _bookmark3 37第四节 环卫保洁服务方案 HYPERLINK l _bookmark4 59第五节 安保服务方案 HYPERLINK l _bookmark5 98第六节 电梯服务方案 HYPERLINK l _bookmark6 131第七节 应对自然灾害、社会安全事件等突发事件的应急预案 HYPERLINK l _bookmark

2、7 140第八节 其他方案 HYPERLINK l _bookmark8 176第四节 管理体系和制度 HYPERLINK l _bookmark9 206-2-第一节 房屋日常管理与维修养护方案一、房屋建筑养护目标我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率 99%以上，房屋零修、急修及时率为 100%，中大修工程质量合格率为 100%，重大维修工程回访率为 100%。二、房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准序号1234项目房 屋 承 重 及 抗 震 结构部位

3、外墙面公共屋面公共通道、门厅、 楼梯间养护标准1、房屋修缮标准2、有关工程施工技术规 范1、房屋修缮标准2、外墙面修缮作业规程1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、相应建筑部分修缮技 术流程2、房屋修缮标准实施效果1、安全、正常使用2、功能完好无鼓无脱、无渗水、整洁统一1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、 避雷网无间断，各种避 雷装置焊接点牢固可靠， 通 雷测试端实测电阻小于 4 欧 姆1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹-3-三、房屋本体维护管理计划和实施1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案序号 项目 计划 方案 标准及实施效果1

4、23房屋承 重 及抗震 结 构部位外墙面公共层面每月巡查一次，入驻期 间每天巡视， 发现问题， 立即处理每月检查一遍，发现问 题，及时维修。1 ) 每 2 年对于较大面积 渗漏外墙久修无效的， 应局部翻新防止面积继续扩大及 污染墙面； 并清洗一次； 2 ) 每年雨季前对住户外 窗台进行一次密封维护 检查，杜绝雨水侵入 1 ) 避雷网每年刷一次油 漆，防止锈蚀；2 ) 每年全面修补一次屋 面隔热层板， 重新勾缝、 修补；3) 每半年疏通一次屋面 雨水口；4 ) 每年对屋面防水层检 修一次，每 5 年翻新更 换老化部分1、由于使用不当造成 结构局部受损较轻由 工程管理部按房屋修 缮规定实施维修，如

5、 局部受损较重请专家 “会诊”提出方案， 委托专业公司实施 2、因施工质量原因造 成结构问题，请开发 单位处理由工程管理部按有关 修缮规程实施由工程管理部按相应 作业规程实施维修1 、安全牢固，正 常使用2、功能完好1、无鼓无脱，无 渗水、无裂纹2、无违章，边角 线齐整3、整洁、 无污迹、 锈迹1、无积水、无渗 漏2、隔热层完好无 损3、避雷网无间断、 缺损4、屋面水箱无破 损，无渗漏5、无违章、无乱 堆放-4-2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案序号123项目房屋承重及抗震结构部位外墙面公共层面计划每年对房屋基础进行一次检查， 防止虫害及腐蚀性液体

6、的侵害1、每年对外墙面清洗一次2、每 3 年对较大面积的渗漏及 损坏，维修无效的，进行局部翻 新3、每 3 年对外窗台进行一次安 全性检查1、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一 次3、每年对屋面防水层检修一次， 每 5 年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次， 消毒一次方案工 程 管 理 部 负 责 组 织 实 施工 程 管 理 部 负 责 组 织 实 施工 程 管 理 部 与 清 洁 管 理 部协同实施标准及实施效果1、结构安全， 正常 使用2、结构性能完好1、平整、无渗水、 无裂纹2、整洁统一1、屋面无积水、 无 渗漏2、隔热层完好3、避雷系统完好

7、4、水箱水质清洁， 无污染四、房屋本体管理与维修措施大纲为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象， 依据建筑物特点和该地区环境气候特征， 管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则， 对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段， 并引入绿色环保型维修养护的概念， 编制科学性和操作性强的修缮养护计划， 应用环保型新材料、新工艺进行实施。 同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。在保修期内， 房屋建筑的主体结构、 防水工程和装饰工程出现的-5-质量问题， 管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果

8、以书面形式及时报市政府相关部门。 非 正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏， 管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相 关部门批准后实施。五、房屋建筑日常定期维护的实施细则根据日常巡视检查的结果， 管理处工程部组织专业人员对房屋建 筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。 按时组织房屋定期查勘和 季节性查勘工作， 全面地了解房屋建筑完损状况， 确定房屋的完损等 级， 以此制订、 补充、 完善房屋建筑的定期维护计划。 另外， 遇大风、 暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等 易受直接影响的结构进行全面检查， 根据检查结果制订针对性的维

9、护 计划和实施方案。1. 玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、 暴雨等恶劣天气的破坏性影响， 管理处将 重视对玻璃幕墙的检查和维护工作， 以确保结构的安全性。 定期对预 埋和连接构件的检查和防锈处理， 对于松动或其它异常情况及时向市 政府相关部门报告， 在雨季加强对玻璃幕墙的检查， 发现异常情况及 时采取补救措施。2. 砌体结构的修缮与养护2.1 砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，-6-以免维修后又很快出现新裂缝。 维修沉降裂缝和温度裂缝时， 首先消 除产生裂缝的隐患， 避免反复多次的修补。 维修时将采用环保型高强 材料修复。2.2 砌体结构的加固砌体结

10、构的承重构件(如墙、柱等)出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定， 对已达到危险程度的构件， 进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。2.3 砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、 楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并 进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热 层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复， 减少和稳定温度裂缝发展。3. 钢筋混凝土结构的修缮与养护管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案， 包括钢筋混凝土表面损坏的维修、 钢筋混凝 土深

11、层损坏的维修、 钢筋锈蚀的维修、 钢筋混凝土结构的加固和钢筋 混凝土结构的养护。3.1 钢筋混凝土结构的修缮( 1)钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件， 在房屋建造和使用过程中遭到破坏、 侵蚀， 引起表面受损， 根据损坏程度， 我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合-7-剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损 坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。( 2)钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时， 将严重 削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。 我们采用环氧混凝

12、土或较原混 凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、 嵌填、 喷注混凝土结构部件 的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。(3)钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时， 混凝土表面仅有细小裂缝， 或者个别破损 较小， 我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。 若钢筋锈蚀严 重，混凝土破裂， 保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固 补强。3.2 钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司， 通过对构件或结构的变形、 损坏 程度的检查和观测， 对使用状态和周围环境的调查， 以及对有关资料 的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法

13、，提高原构 件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.3 钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分， 直接关系到房屋的使用 安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：-8-( 1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情 况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处 理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。 对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设 必要的防护措施。( 2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时， 我们采取加强 通风的措施， 并在构件处表面

14、涂抹耐腐蚀层 (如沥青漆、 过氧乙烯漆、 环氧树脂涂料等)进行防护。(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基 基础等维护工作， 发现问题及时处理， 避免和减小由此对结构带来的 不利影响。( 4)房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用 途和改变房屋结构，禁止超载使用。4. 房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加， 屋面防水层在使用过程中， 可能出现开裂、 破损、起鼓和剥离等损坏， 引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏 水的主要部位也是常见现象之一， 在日常维护工作中， 管理处对防水 屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新

15、型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、 地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。 对防水工程必须建立技术 档案、定期检查、合理施工、及时修复。-9-4.1 屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加， 屋面涂料防水层在使用过程中， 可能出现 开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一， 在 日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。( 1)屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、 局部破损、 起鼓和粘结不牢的缺陷的处理， 可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物， 涂刷基层处理剂， 铺设防水层涂料， 新铺设的防水层应与原防水

16、层粘结牢固并 封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。( 2)屋面涂料防水工程的养护。加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口 的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。4.2 墙体防水工程的修缮与养护( 1)墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况， 武船重工公寓的 外墙采用大理石、 金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料， 而且大理石 采用干挂方式固定， 一般情况下防水性能优良。 但饰面材料局部脱落、 开裂， 或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏， 外墙防水的第一道防 线将失去作用。 因

17、此， 我们经常注意检查外墙饰面的状况， 对于损坏、-10-脱落的饰面板及时更换； 外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝， 我们 采用水泥砂浆嵌缝、密封、 压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁 嵌填不严引起渗漏， 采用涂刷合成高分子防水涂料的方法， 形成防水 涂膜；施工孔洞、 预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行 处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。( 2)墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽(线)、饰面 板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。 对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备 查。合理施工。 禁止随意在墙体

18、上钉钉子、 打洞等破坏墙体整体结 构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。4.3 卫生间防水工程的修缮与养护( 1)卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理 干净后重新涂刷防水涂料， 并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层， 施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。 防水层完成后需经试水， 无渗漏 后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分 子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部， 最容易出现渗漏， 间接引-11-起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把

19、裂缝部位清理干净， 在裂缝部位涂刷防水涂料， 并加胎体增强材料将 缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修， 先沿管道根部剔凿一 定深度与宽度的沟槽， 槽内嵌填密封材料， 再刷上一定厚度的防水涂 料，并在其上做一保护层。( 2)卫生间防水工程日常养护定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；建立技术档案。抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。4.4 地下室防水工程的修缮与养护( 1)地下室防水工程的修缮地下室渗漏， 一般情况下， 大多是慢渗漏。 对于孔洞和裂缝渗漏， 直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝； 对于大面积渗漏， 需进行整体 翻修。( 2)做好地下室防水工程的养护工作。(3)

20、定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝 墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。( 4)建立技术档案。( 5)正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏 防水层。5. 房屋装饰工程的修缮与养护-12-管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划： 对石质、 土 质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以 养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。6. 门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护， 特别是大风、 暴雨天气前 后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，

21、使用频率高。因 此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功 能。 定期进行油漆。 要加强对铝金门窗的保护， 使其免遭侵蚀和撞击， 发现问题及时处理。6.1 门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下 垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响 使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或 更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙 过大、 密封不严、 锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现 象。对于塑钢门窗， 重点放在密封胶条的检查和更换上， 保证其良好 的防水和隔音性能。

22、6.2 门窗的养护( 1)门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对-13-门窗进行检查和维护， 特别是大风、 暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。( 2)做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的 使用功能。(3)定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门 窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆， 补漆用的油漆应尽量和原油 漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部 重新油漆。( 4)铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对 铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。7、金属结构、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、 配件间连接是受力和传力的

23、关键 部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身 的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。楼内的金属结构和构件多、 分布广， 易受大风暴雨等恶劣天气的 破坏性影响，因此，管理处将其作为实施物业管理的重点。高度重视 对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。7.1 钢质构件产生塑性变形后的维修管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定， 当发现钢质构 件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时， 根据构件尺寸的大小， 可 用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形， 严重的选用合格的构件进 行更换。-14-7.2 连接部位损坏的维修金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接

24、处的损坏 , 由于屋顶金属结构， 既要有足够的承受静荷载能力， 又要承受大风等恶劣 气候引起的巨大动荷载， 要高度重视焊接缺陷的处理。 维修时对焊接 裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防 腐处理。7.3 油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏， 将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧 漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。7.4 金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：( 1)对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、 腐蚀等情况及时处理。

25、( 2)定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。(3)做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及 时处理。( 4)在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况 及时采取补救措施。8、确保房屋建筑安全，重视白蚁防治管理处将做好房屋查勘工作， 对房屋进行定期查勘和季节性查勘 工作。通过房屋查勘工作， 可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确-15-定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。管理处计划在第一年对房屋结构、 装修进行全面查勘鉴定， 全面 掌握房屋建筑的建造质量。 记录各部分完损情况， 评定房屋完损等级。白蚁防治是一项长期的工作， 为消除白蚁危害隐患，

26、我们坚持“预 防为主，综合防治”的方针。我们专门配备白蚁防治人员，定期检查 建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进 行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。-16-给 水 设 施第二节 给排水设备运行维护方案一、给排水系统的维修保养方案与标准1、生活水系统定期维护保养计划及标准生活水系统定期维护保养计划及标准序号12检查项目名称生 活 水 渠 外观电机(机械 部分)给水设备振体蓄水池减压阀、 水锤消失器止回阀、 浮 球阀、排气 阀闸、 阀、截 止阀水嘴检查周期日常检查日常检查68 个月日常检查68 个月35 年36 个月3 个月1 个月日常检查日常检查检查标准1

27、、外表清洁，无锈蚀损坏2、螺栓，螺丝无松动断裂1、运行过程中无异常震动、无噪音2、电机及轴承温升正常1、轴承体清洁，加润滑油(脂)2、更换磨损零部件1、运行正常，无异常震动、无噪音2、检查轴承发热情况，无烫手现象3、 检查填料函的泄漏和发热情况，每分 钟 1020 滴为好4、 检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应 重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象1、轴承体清洗，加润滑油(脂)2、更换磨损零部件打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其 磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换1、对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、 消毒2、检修配件1、动作灵敏、准确2、无锈蚀、无堵塞1、动作灵敏、准确2、无锈蚀、无堵塞、无

28、滴漏1、启动灵活，无锈蚀2、无滴漏1、水嘴齐全，无锈蚀、无损坏2、无滴漏说明-17-给 水 管 理序号3检查项目名称压力表水表各井室生 活 给 水 管理管 道 吊 支架、管卡检查周期3 个月1 个月1 个月日常检查1 个月检查标准1、表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2、指针灵敏，读数准确1、表壳完整，指针灵敏、读数准确2、无锈蚀，表面清洁、无滴漏1、井盖、井裙完整、启闭方便2、爬梯牢固，井底干净1、水流要畅通，无堵塞2、管道连接部分要严实3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象1、管道吊支架、管卡连接要牢固2、表面无锈蚀说明-18-消 防 设 备消 防 设 施2、消防水系统定期维护保养计划及标准消防水

29、系统定期维护保养计划及标准序号12检查项目名称外观消防泵室内消火栓室外消火栓水泵接合器室内小型消 火栓自动消防报警阀检查周期日常检查35 个月12 14个月每周1 个月1 个月3 个月3 个月说明检查标准1、外表清洁、无锈蚀损坏2、螺栓、螺丝无松动断裂3、防震垫无损坏1、 检查油杯和油位情况， 不缺油， 油脂无 变质、发干现象2、检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水3、检查联动轴的对中程度(有联动轴的)4、 开泵式运转， 运转应无异常振动、 噪音， 轴承无过热1、更换润滑油(脂)2、轴承体清洗、检查3、更换零配件4、绝缘良好(电部分)5、接线端子牢固(电部分)1、箱体启闭灵活，箱体完整2、箱内

30、水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口 无变形3、箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变 形4、报警按钮封闭完整1、消火栓完整无缺少，表面无锈蚀2、栓口无变形，无滴漏3、标识颜色鲜明1、接合器完整无缺，表面无锈蚀2、启动灵活，无滴漏3、栓口无变形1、消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活2、栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和 滴漏3、箱内胶皮管连接紧固，无滴漏4、标识清楚1、报警准确灵敏2、阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固-19-消 防 管 道序号34检查项目名称自动消防喷头闸阀、截止阀、止回阀安全阀消防管道管道附近管道吊支架、管卡压力表检查周期3 个月1 个月3 个月3 个月3 个月1 个月3 个月检查标准喷

31、头完整无缺少1、启闭灵活，连接牢固2、无堵塞，无锈蚀，无滴漏1、阀门齐全，无锈蚀2、铅封完整1、消防管道要通2、连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现 象3、管道油漆要完好，颜色鲜艳1、管道附近要齐，表面无锈蚀2、管件连接要牢固1、管道吊支架、管卡连接要牢固2、表面无锈蚀1、表体完整无缺，连接牢固，表面清洁2、读数正确，指针灵敏说明-20-排 水 设 备排 水 设 施排 水 管 道3、排水系统定期维护保养计划及标准排水系统定期维护保养计划及标准序号 检查项目名称 检查周期 检查标准 说明123污水泵泵体排水闸阀排水检卫生洁具各井室室内槽水管道排气管管道吊支架、管卡室外排水管道各井室日常检查日常检查

32、1214 个 月1 个月日常检查1 个月1 个月1 个月1 个月1 个月1 个月1、外表、滤网、支架无严重锈蚀2、螺栓、螺丝无松动断裂3、水管与泵连接完好， 接口无松动、 泄漏运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅1、检查泵内或管，无杂物堵塞2、更换零部件3、轴承体清洗、加油1、阀门启闭要灵活2、阀体要完整3、无锈蚀，无滴漏1、检查完好2、水流通3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象1、井盖完好，启闭方便，爬梯牢固2、井底流槽要畅通，无沉积物堵塞保持水流畅通，无堵塞，无滴漏1、保持管内气体及时排出2、下水管内不准有真空吊支架、管卡要安装牢固保持水流畅通，无堵塞井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅

33、通，无积物堵塞-21-二、给水设备系统运行管理措施1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设 备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点 检、抄表及状态监控，并做记录。2、水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人 员不得进入水泵房。停水须经客户批准。3、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关 应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。4、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一 次。5、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件 启动的消防水泵(有过压危险或开喷的系统)，须对其进行盘车(一 般情况下， 45KW以下的

34、水泵采用受动盘车， 45KW以上的水泵采用点 动测试)，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。6、水泵房配电室室温不超过 40；泵房每周打扫一次，泵及管 道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。7、水池入孔需加盖密封并加锁， 透气孔需用不锈钢纱网包扎上。 钥匙由专人保管并定期巡查。8、按规定定期取水(或由水务局取样)送政府有关部门进行水 质检查化验，化验结果交服务中心存档。9、对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确-22-定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。 10、严禁非火灾情况使用消防水。 消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。-23-三、给排水设备运行维

35、护程序要点1、制定给排水设备设施维修保养年度计划( 1)每年的 12 月底，由工程部研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。( 2)制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则： 1 )制定排水设备设施使用的频度； 2)给排水设备设施运行状况(故障隐患)； 3)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 ( 3)给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： 1 )维修保养项目及内容；2)备品、备件计划；3)具体实施维修保养的时间；4)预计费用。2、巡视监控( 1)维修工应每两个小时巡视一次水泵房(包括机房、水池、水箱) ，每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、 排水

36、井。( 2)巡视监控内容如下：1 )水泵房有无异常声响或大的振动；2)电机、控制柜有无异常气味；3)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅； 4)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正-24-确，控制柜内各元器件是否工作正常；5)机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要 求;6)水池、水箱水位是否正常；7)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；8)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标 识是否清晰；9)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；10)临时接驳用水情况；11 )雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。(3)维修工在巡视监控过

37、程中发现给排水设备设施有不正常情 况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守给排水设 备设施维修保养标准作业规程 。当给排水设备运行中遇设备故障而 维修工无法处理时， 应及时向维修班长报告， 由班长协助解决或组织 相关抢修工作。3、水泵房管理( 1)非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修 班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。( 2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。(3)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵 房内严禁烟火。( 4)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设-25-备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油 渍、无

38、锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；( 5)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。(6)水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修 工不得私自配钥匙。4、水泵机组维修保养( 1)电动机维修保养1)用 500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 0.5M以上，否则应烘干处理或修复；2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号 规格轴承；3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； 4)清洁电动机外壳；5)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层 油漆重新油漆。( 2)水泵维修保养1 )检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油； 如有异常磨擦声

39、响，则应更换同型号规格轴承；2)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵 叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；3)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；4)清洁水泵外表；-26-5)如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷 上油漆。( 3) 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏， 如损坏则应更换。( 4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。5、控制柜维修保养水泵房管理责任人每年的 5 月、 11 月应对水泵房的控制柜进行 一次清洁、保养。( 1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制 柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。( 2)检查、紧固

40、所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如 是则应整改。( 4)交流接触器维修保养：1 )清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重 不能正常工作的触头应更换；3)清洁铁芯上的油污及脏物；4)检查复位调簧情况；5)拧紧所有紧固件。( 5)自耦减压启动器维修保养：1)用 500V 摇表测量绝缘电阻，应不低于 0.5M，否则应进行 干燥处理；-27-2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧 接地线。( 6)热继电器维修保养：1 ) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损， 如损坏则应更

41、换；2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整 修处理，处理后达不到要求的应更换。( 7)自动空气开关维修保养：1)用 500V 摇表测量绝缘电阻，应不低于 100M，否则应烘干处理；2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更 换；3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的 零头应在无卡住现象；4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但 不能修锉，只能轻轻擦拭。(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号 继电器应做模拟试验， 检查两者的动作是否可靠， 输出信号是否正确， 如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。( 9

42、)信号灯、指示仪表维修保养：1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯 泡；2)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，-28-调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。( 10)远传压力表维修保养： 1 )检查表内是否有积水，如有则应干燥处理； 2)检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； 3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换； 6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 ( 1)闸阀维修保养： 1 )检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； 2)检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳； 3)对闸阀阀杆加黄油润滑； 4)对锈蚀

43、严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 ( 2)止回阀维修保养： 1 )检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2 ) 检查止回阀弹簧弹力是否足够， 如太软则应更换同规格弹簧； 3) 检查止回阀油漆是否脱落， 如脱落严重则应处理后重新油漆。 ( 3)浮球阀维修保养： 1 )检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； 2)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对； 3)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换； ( 4)液位控制器维修保养： 1 )检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 2)清除压力室内污物，疏通控制水道；-29-3)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松

44、弛则应拧紧；4)紧固所有螺母。( 5)阀门日常维护重点1 )室外阀门， 特别是明杆阀门， 阀杆上应加保护套并涂裹黄油， 防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。2 ) 阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量， 以减少摩擦， 防止 咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置(包括变速箱)应定期加油。3) 水中含有沙粒， 可能卡死水箱液压阀造成溢水， 需要定期检 查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。4 ) 污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，期试验检查，发现故障及时更换。应定7、潜水泵或排污泵维修保养( 1)用 500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是

45、否在 0.25M 以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。( 2)检查密封圈是否已老化 , 如已老化则应更换。(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞 现象，则应更换同型号同规格的轴承。( 4)清洁潜水泵、排污泵外壳。( 5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。-30-8、明装给排水管维修保养(每年至少进行一次)( 1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。( 2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。( 3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。( 4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更

46、换胶垫)。9、维修记录( 1)每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过 8 小时，如必须超过 8 小时，则应由工程部主管填写申请延时维修保养 表经主管经理批准后方可延时。( 2)对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快 补充至计划中； 对于突发性的设备设施故障， 先经工程部主管口头批 准后， 可以先组织解决后写出 故障情况书面事故报告 并上报公司。(3)维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养工作记录和供水泵日常运行维修保养记 录表 内， 并于每次维修保养后的 3 天之内由工程部主管整理成册后 交管理处存档，保存期为 3 年。10、控制系统日常维护重点( 1

47、)控制柜散热，风扇清洁除尘。( 2)开关发热、接触器异响检查。(3)主回路端子、接头松动检查。( 4)控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。-31-( 5 ) 各控制液面报警器定期试验检查 (包括污水积水坑高水位报警)。(6)排污泵自动、手动定期试验检查。11、停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时， 由维修班报管理 处主任批准，提前 24 小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水， 应在恢复供水 12 小时内由管理处向有关用户作出解释。12、给排水设备设施异常情况的处理( 1 )主供水管爆裂的处置：1 )立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；2)如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后

48、仍不能控制住大量泄 水，则应关停相应的水泵；3)立即通知服务专员及维修班长。维修班长联络供水公司进行 抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；4 )在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；5 )供水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压(用正常 供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；6)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。( 2)水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程 处置。( 3)水泵房发生水浸时的处置： 1 )视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；-32-2)针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；3)如果漏水较大，应立即通

49、知机电维修部主管，同时尽力阻滞 进水；4)漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；5)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的 干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)；6)确认湿水状况已彻底消除 (绝缘电阻经检测后达到规定要求) ，开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。-33-天 气用电量止回阀水位控制器：负 责 人天 气交 接 时 间负 责 人给排水设备设施运行管理日记巡 室 视 内 时 温 间 度运 运 供 行 行 水 电 电 压 压 流 力1#泵 2#泵 3#泵频 状 频 状 频 状 率 态 率 态 率 态月年交 接 时 间工作记事；日 星期天气工作记事

50、；负 责 人交 接 时 间工作记事；说明： 1、“频率”一栏填写： 当是变频运行时填写具体频率，正常打“ ”，已调整打“”，待调整打“”，待料打“当是非变频运行时填写 “ 50HZ”；* ”，外委打“”2 、-34-四、给排水设备管理制度1、管理责任( 1)管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工 作，维修主管负责组织、维修人员实施。( 2)给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如： 水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。( 3)实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。( 4)管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。2、巡视制度( 1)定期巡视水泵操作是否正常，

51、供水系统有无损坏或滴漏， 水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次， 确保用水卫生。( 2 )发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂 时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照供水处理紧急方案立 即安排紧急抢修。3、保养制度( 1)注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封， 每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。( 2)救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修， 平时严禁使用消防水作其他用途。4、检修制度( 1)经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾-35-以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。( 2)供水设备每年按保养计划进行

52、保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定 进行正常的巡视检查， 以便及时发现设备在运行中出现的问题。 建立 二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。5、正常给排水( 1)管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证 24 小时不间断供水。( 2 )运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积 极进行抢修。6、正常停水( 1)当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中 心，并做好记录。( 2)当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时 间通知客户服务中心，在得到客户服

53、务中心的许可后方可进行保养。(3)由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员 后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。7、水质保障每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗， 并按规定取得 供 水卫生许可证及卫生防疫部门的水质化验合格证明。8、异常情况处理-36-( 1)楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污 水流出影响环境卫生。( 2)楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。(3)安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系 修理。( 4 )楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。( 5)接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通 知，使住户有所准备

54、。(6)化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清 理，并将检查清理结果进行记录。( 7)当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公 司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助 做好对客户的解释工作。( 8)认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中， 定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。-37-第三节 供电设备管理维护方案一、实施依据及目的1、实施依据( 1)中华人民共和国安全生产法；( 2)中华人民共和国电力法；(3)国务院电力供应与使用条例；( 4)江苏省电力设施保护条例等相关法律法规。2、实施的目的为保障各物业管理处变压器、 配电柜设备正

55、常运行， 维护电力系统稳定、 经济运行， 防止事故的发生做到早发现早处理， 防患于未然； 延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能；降低设备的故障率， 为公共设备设施的正常用电提供保障条件， 提升 物业服务品质，提高业主的满意度。-38-二、供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡视保养项目每日巡视保养项目序号1234项目电力变压器(干式)低压开关柜电容器柜柴油部位外壳温度计声响变压器室柜正面柜背面柜正面柜内机身内容1、查低压母线2、检查壳体1、检查是否完好2、观察温度指示监听变压器声响1、检查门窗、地面、四 壁2、检查通风道、 通风设 施3、检查室内照明设施4、检查

56、室内消防设施1、清扫(擦拭)柜正面2、检 查仪表 指 示及运 行参数3、检查空气开关4、检查闸门开关、 操作 机构5、检查分闸、 合闸指示 灯1、观察母线、连接点、 引出线2、检查电度表1、清扫(擦拭)柜正常2、检 查仪表 指 示及运 行参数3、检查自动补偿器4、检 查各组 电 容指示 灯1、观察电容器壳体、 套 管2、检 查导线 及 其连接 点3、检查柜内温度清扫机身及周围地面要求低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹显示正常、无损坏、温度不超过 140发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设

57、施功能正常无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过 45无灰尘、无杂物-39-序号5项目发电机强电井部位控制房蓄电池冷却水箱储油箱润滑油通风强电井室内容1、检查信号指示2、检查各控制形式、 状 态1、检查浮充电压、 电流 值2、检 查蓄电 池 液比重 及液位检查水位检查油位检查润滑油位检查机房通风设施1、检查房顶、四壁、地 面、门2、检查室内照明设施3、检查

58、电缆、母线槽要求机组处于正常备用状态，符合运行规程要求浮充电压 261V，浮充电流 12A (观察充电电流表)，电池液比重 1.26 1.30 (采用吸式比重计)，液位不低于极板水位在正常刻度范围保证储油至少能供机组运行 24小时润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内风机运行正常、室内通风良好无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无2、每周保养项目序号12项目电力变压器低压开关柜部位接地线柜背面地下电缆室每周保养项目内容完成每日巡视保养项目1、检查接地线2、检查连接点完成每日巡视保养项目1、检查闸刀开关2、检查自动开关3、检查保险丝具4、检查电

59、缆及电缆头5、检 查母线 支 撑固定 装置1、检查室内环境2、检查电缆托盘3、检查电缆要求无灰尘、无污迹无断股，无锈蚀，接触良好无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠无损坏，无放电痕迹-40-序号项目部位内容要求完成每日巡视保养项目34电容器柜柴油发电机柜正面接地柜内冷却水系统燃油系统润滑系统空气流阻指示器控制系统手动(用转换开关)逐 组投切电容器检查接地线检查熔断器、接触器、 热继电器及其接线完成每日巡视保养项目1. 检查冷却水

60、箱水位2. 检查各管路及连接部 位1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部 位1、检查油尺、油位2、检查机油油质检查空气流阻指示器手动空载试运行1、按 操作规 程 手动启 动机组2、 检查发电机控制屏 上各类仪表及信号指示 灯控制正常功能良好，指示仪表及信号正确无松动、无断股接触良好、无过热、无损坏水位距注水口约 50 毫米连接良好，无渗漏油位正常(保证 24 小时运转)连接良好，无渗漏油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质色标应为绿色启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常3、年度保养项目序号 项目 部位电力1变压变压器器年度保