九江某楼盘市场调查报告

1、20000江西九九江楼市市调查报报告一、九江江概况 九江位位于江西西省北部部，地处处长江黄黄金水道道中下游游，是大大京九铁铁路与万万里长江江唯一交交点城市市。交通通十分便便利，集集水陆空空于一体体，处赣赣、鄂、皖四省省交界处处，是长长江黄金金水道沿沿岸十大大港口城城市之一一，现在在是赣北北政治、经济、文化、旅游、交通中中心。如如今九江江已成为为长江经经济带和和京九经经济带交交叉辐射射的重点点城市。九江市人人口总数数为499.666万，其其中浔阳阳区266.555，庐山山区233.111万，人人口密度度为7110人/平方公公里。998年市市区居民民人均可可支配收收入为339733万元，人均消消费

2、支出出31770.54元元。食品品支出占占消费性性支出的的53.2%；住房消消费由997年的的人均3388.76元元增长到到98年的的4055.044元。人人均居住住面积也也由9.82平平方米上上升到110.998平方方米。20000年在在19999年集集资房淡淡出市场场后，居居民用于于购买商商品房，改善居居住条件件的消费费有望上上升。二、九江江楼市分分析三、典型型楼盘简简介1、弘雅雅花园位于九江江经济技技术开发发区九瑞瑞大道，九江北北方房地地产开发发有限公公司开发发，300余栋，因市场场需求不不大，故故开发周周期长达达812年年，一期期5栋销销售良好好，已交交房，小小区注重重环境景景观。房房

3、屋面积积稍微偏偏大，二二房面积积多为1100平平米左右右，三房房1300平方米米，单价价10550元/12550元/（楼楼顶最高高），楼楼层差价价30元元50元元/平方方米。车车位20000元元/平方方米，无无储藏间间。二期期销售一一般。2、东盟盟城中城城、学洲洲城20000年，台台资东盟盟实业集集团推出出东盟城城中城与与学洲城城，建筑筑面积十十几万平平方米。地处九九江市楼楼盘最为为集中的的九龙商商业街上上，一期期基本销销售完毕毕，现正正销售后后两期。其中学洲洲城全部部为多层层，城中中城包括括三栋小小高层。户型较较多，可可选择面面广。多多层均价价达13300元元/平方方米，高高层15530元元

4、/平方方米19880元/平方米米，3、4楼为为16445元/平方米米。店面面50000元13000000元/平平方米。储藏间间10000元/平方米米，每个个10平平方米左左右，车车库16600元元18000元/平方米米，面积积多为330平方方米。3、湖滨滨小区小区由九九江首屈屈一指的的房地产产商信华集集团有限限公司投投资开发发建设，湖滨小小区位于于庐山南南路与青青年路交交叉处，总占地地面积550000平方米米，总建建筑面积积280000平平方米，其中住住宅面积积273341平平方米，绿化率率35%，生活活设施配配套完善善，人口口比较密密集，小小区环境境、氛围围、配套套、人气气相比较较南昌而而言

5、都是是比较突突出的。户型面积积偏大，设计不不够合理理。以110000元/平平方米起起价推出出，最高高价14410元元/平方方米，均均价12246元元/平方方米，略略高于同同类地段段住宅项项目200-300元/平平方米。最近推推出小高高层价格格区间在在16880元20440元/平方米米。车库面积积多400平方米米以上，价格115000元16000元/平方米米，储藏藏间12280元元/平方方米，110平方方米左右右。4、庐峰峰小区庐峰小区区是由九九江经济济适用住住房中心心开发的的经济适适用房。位于九九江市庐庐峰东路路中段。30多多栋多层层（7层层），单单价8776元/平方米米9966元/平平方米。

6、3栋小小高层，单价9986元元/平方方米起价价，每层层递增550元/平方米米。在九九江市房房产市场场上，其其价格并并不底，无车库库，储藏藏间暂不不对外推推出。5、向阳阳苑向阳苑是是九江市市安居房房地产开开发有限限公司开开发建设设的经济济适用住住宅小区区，位于于西一路路和西二二路之间间，地理理位置比比较好。总建筑筑面积55.3万万平方米米，建筑筑密度330%，容积率率2，绿绿化率330%。住宅2202户户，住宅宅建筑面面积2.6万平平方米价价格在110000元/平平方米以以内。九江市政政府对于于经济适适用房态态度甚为为含糊，在鼓励励商品房房发展的的同时，又刺激激着经济济适用房房的开工工建设。据政

7、府府有关单单位及经经济房的的开发商商介绍，政府现现已暂停停经济适适用房的的销售，而只能能面向城城市建设设中的拆拆迁户。四、九江江市楼市市开发及及收费情情况1、土地地价格九江市政政府按离离甘棠湖湖中心区区远近及及便捷性性将市区区土地分分为5类类，分别别为：土地类别别住宅用地地（元/平方米米）商业用地地（元/平方米米）总面积（平方公公里一类地947.91 18022.4336.8二类地640.2512833.12210.664三类地453.84910.8510.668四类地323.05602.3822.008五类地208.18315.2826.111九江市土土地使用用尚无整整体规划划性。土土地拍卖

8、卖自20002年年起逐步步规范，都需先先挂牌，再拍卖卖，原则则上不再再有协议议出让的的土地。整个220022年共挂挂牌三宗宗地，一一宗是地地段极佳佳的汽车车站对面面的西园园地块，由信华华集团得得到，地地价超过过2000万/亩亩。另外外在人民民路一块块住宅地地拍卖价价格达到到了600万/亩亩。另外外流拍一一块地。20033年3月月九江市市国土资资源局挂挂牌的编编号九挂挂200031号地地块位于于长虹北北路京九九大市场场四期西西侧，总总面积4449552.886平方方米，分分割为AA、B两两块，起起始价为为15000万元元（3333933.022平方米米）和5540万万（1115599.844平方

9、米米），规规划用途途为限高高6层、容积率率1.88的住宅宅用地。另20003年九九江市国国土资源源局提出出待拍的的土地有有10多多宗，如如九瑞大大道中段段地块2295558.775平方方米，容容积率11.5。总价110788.899万元，荷花垄垄转盘地地块93337.5平方方米，容容积率22.5，总价111422.366万元。前进西西路6号号74888.33平方米米，容积积率1.5。总总价4556.66万元。2、规费费3、媒体体费用4、其它它费用五、八里里湖地块块八里湖地地块位于于九江经经济技术术开发区区，八里里湖路以以南，向向阳路以以西。按按市政府府的分类类应界于于一类地地和二类类地之间间，

10、距外外贸码头头、市中中心较近近，但属属老城区区，道路路较为狭狭窄，而而且周围围居民收收入比较较底。附附近没有有新式楼楼盘，有有18路路车（到到火车站站）、116路车车、2114路车车到市中中心繁华华处。地块周边边有九江江市五中中，九江江市港务务局、粮粮油进出出口公司司、冷冻冻厂的宿宿舍，以以及九江江市房产产局的租租给低收收入市民民的房屋屋。周围围居民多多长期租租房，没没有经济济能力买买房。周周围收入入较好的的单位的的居民一一般承受受的房屋屋价格在在11000元/平方米米以内。业内有有关人士士对该地地块物业业的估价价也大致致在这一一范围内内。该地地块很不不利的是是四周都都没有大大路，都都是小巷巷

11、子，只只有绕过过其西北北面的冷冷冻厂可可到浔阳阳西路。 第第一篇 市 场 篇第一章 宏观观市场分分析一、地理理概况： 九江位位于江西西省北部部，长江江中下游游交接处处南岸，地处赣赣、鄂、皖四省省交界处处，是长长江黄金金水道沿沿岸十大大港口城城市之一一，现在在是赣北北政治、经济、文化、旅游、交通中中心，得得天独厚厚的自然然条件和和优越的的经济地地理位置置，在振振兴江西西经济建建设中，具有特特别重要要的战略略地位，为发现现经济奠奠定了基基础。二、地理理位置： 九江地地理坐标标为东经经113357116653，北纬纬28473006，全境境东西227公里里，南北北宽1440公里里，总面面积188.8

12、223平方方公里，占江西西省总面面积的111.3%九江地地处中亚亚热带向向北亚热热带的过过渡区，气候温温和，四四季分明明，年平平均气温温1617。雨量量充沛，年降雨雨量1330016000毫米米，40050%的的降水量量集中在在第二季季度。年年均日照照百分率率为38847%，年均湿湿度达770880%，区域分分布明显显，垂直直差异较较大。三、交 通： 九江地地处黄金金水道中中下游，是大京京九铁路路与万里里长江唯唯一交点点城市。水陆交交通十分分便利，一个集集水陆空空于一体体的立体体交通枢枢纽城市市已经形形成，九九江已成成为长江江经济带带和京九九经济带带交叉辐辐射的重重点城市市。四、人 口： 98

13、年年来，九九江市人人口总数数为499.666万，其其中浔阳阳区266.555，庐山山区233.111万，人人口密度度为7110人/平方公公里。五、九江江市社会会经济现现状 九江是是著名的的旅游胜胜地，其其自然景景观庐山山、龙宫宫洞、石石钟山、吴城候候鸟与人人文景观观东林寺寺、能仁仁寺、真真如寺、烟水亭亭、浔阳阳楼交相相辉映。98年年金融风风暴的严严重影响响和长江江特大洪洪水的猛猛烈侵袭袭，九江江旅游业业受重大大影响。全市共共接待海海外旅游游者8,5655人次，旅游收收入2,0177.9万万元人民民币，接接待国内内旅游者者2722.1 万人次次，旅游游收入114.557亿元元人民币币，分别别比历

14、史史最好水水平的119977年下降降67.8%、69.6% 和15.2 %。为持持续发展展九江旅旅游业，98年年起先后后修建了了五老峰峰旅游度度假村、秀峰索索道、太太乙村、落星墩墩等景点点，开发发了不少少旅游新新景点，注重度度假和会会展设施施的建设设与完善善，为使使庐山尽尽快成为为国际旅旅游度假假中心和和国际会会议展览览中心创创造条件件，为九九江旅游游业持续续发展提提供了强强有力的的后劲。六、人民民生活、物价： 98年年市区居居民人均均可支配配收入为为39773万元元，人均均消费支支出31170.54元元。食品品支出占占消费性性支出的的53.2%；家庭设设备用品品及服务务支出小小幅上升升；通讯

15、讯消费增增幅最大大；住房房消费随随之提高高，由997年的的人均3388.76元元增长到到98年的的4055.044元。人人均居住住面积也也由9.82平平方米上上升到110.998平方方米。220000年在119999年集资资房淡出出市场后后，居民民用于购购买商品品房，改改善居住住条件的的消费明明显上升升，据保保守统计计住房消消费将达达到人均均4400元左右右。九江房地地产市场场分析九江房地地产市场场基本情情况（一）九九江房地地产市场场发展现现状及特特征 十五时时期，国国家将房房地产业业作为国国民经济济的增长长点，相相关产业业政策陆陆续出台台。20000年年全国商商品房销销售火爆爆，全面面出现增

16、增长势头头，初步步概算全全国商品品房销售售总额可可达18800亿亿元人民民币，比比19999年增增长了440%左左右，江江西省同同比增长长率高于于全国平平均水平平，据粗粗略统计计可达660%左左右，九九江同比比增长率率与全省省平均水水平基本本持平。 相比南南昌房地地产市场场，九江江房地产产起步慢慢，开发发规模小小，开发发经营范范围小，开发意意识薄弱弱，但经经过近三三年的市市场培育育，取得得了可喜喜突破，具体体体现在三三个方面面：住宅开发发势成主主流，小小区开发发日渐唤唤醒随着九江江整体投投资环境境改善，相关优优惠政策策出台，房地产产投资加加大，119999年九江江房地产产开发新新开工面面积24

17、4.788万平方方米，住住宅开发发占绝对对比例，商业服服务用房房较少，20000年开开发面积积较999年同比比增长了了14.37%,达到到28万万平方米米。据统统计，220000年九江江商品房房住宅投投资占整整体投资资比例的的85%以上，20001年住住宅开发发力度持持续加大大，据报报批资料料粗略统统计有近近20万万平方米米的新工工程即将将上马。一些空空置已久久的项目目在取得得银行信信贷后，通过重重新定位位加以包包装，将将陆续进进入市场场，参与与竞争。 浔阳路路、十里里大道、长虹大大道等城城市主干干道，住住宅建设设日益高高涨。市市场竞争争也由过过去低层层次，同同类地段段同质楼楼盘的价价格竞争争

18、，上升升到物业业综合素素质的竞竞争。从从单栋临临街商住住楼发展展到稍有有规模的的住宅小小区。 发展商商开始注注重小区区环境，例如滨滨江花园园花力气气塑造中中心庭园园、喷泉泉广场； 青年年路的湖湖滨花园园规划出出中心庭庭院，浔浔阳东路路的鸿丰丰花园腾腾出空地地布置中中心花园园，成为为20000年度度受消费费者追捧捧的置业业热点，以此为为契机，未来几几年住宅宅小区发发展方向向将遵循循沿海发发达地区区往生态态社区发发展，营营造回归归自然的的居住环环境。买方市场场需求明明显，专专业营销销开始走走俏 供大于于求是目目前买方方市场最最明显的的特征，20000年竣竣工面积积达200多万平平方米销销售趋旺旺，

19、但面面对近220万平平方米的的存量住住房，市市场供给给压力激激增。不不少户型型功能不不完善，间距过过小，建建筑质量量不好的的住宅物物业在同同类项目目竞争中中遭到消消费者无无情抛弃弃。受外外地专业业策划公公司在九九江策划划代理的的明星楼楼盘的影影响，九九江不少少开明的的发展商商日渐走走出拍脑脑袋的思思维误区区，开始始引用“外脑”资源。从前期期市场调调研、市市场定位位、规划划设计的的立项到到整个项项目的销销售及售售后服务务，都采采用规范范的全程程策划代代理，避避免决策策的盲目目性、规规避入市市的风险险，缩短短运作周周期，降降低运作作成本，提高项项目的可可操作性性。 在整个个项目的的运作中中，既讲讲

20、究分工工合作，又充分分利用各各自资源源优势，找准市市场缺口口，积极极引导消消费，创创造有效效需求，专业营营销扮演演市场出出奇制胜胜的关键键角色。消费者置置业日趋趋理性，个性化化物业成成为热点点 九江房房地产市市场已初初步进入入买方市市场，消消费者面面临更多多可以选选择的楼楼盘，消消费者的的需求日日益扩大大，消费费行为也也日趋成成熟、理理性。消消费者不不仅关心心价格和和比较户户型，更更关注居居住环境境和小区区配套。善于比比较、注注重实惠惠是当前前消费者者的突出出特征，龙鑫花花园的创创意户型型（跃层层），湖湖滨花园园的楼中中楼赢得得市场喝喝彩。（二）九九江房地地产发展展前景与与趋势 九江商商品房在

21、在走向市市场化的的同时，注重学学习外地地的先进进开发经经验。 绿化从从无到有有，从零零星点缀缀到规划划高绿化化生态社社区，物物业管理理从无意意识到有有意识地地实行人人本服务务精神，整体建建筑从简简单的筒筒子楼、千篇一一律的兵兵营式排排列到拥拥有新颖颖外立面面，舒适适实用的的户型，以及拥拥有小区区生活配配套设施施等都将将是未来来几年九九江房地地产市场场的发展展方向。 在未来来的市场场发展中中，将呈呈现几大大新趋势势：1、开发发商所开开发的住住宅小区区规模将将逐渐加加大 不少实实力派企企业品牌牌企业将将瞄准房房地产业业高回报报利润空空间进军军房地产产业，投投资住宅宅开发。改变过过去投资资主体小小，

22、开发发范围窄窄的旧格格局，庐庐峰路、长虹大大道、九九龙街将将成为开开发热点点。2、价格格稳中有有升，需需求有望望拉大 随着江江西整体体经济的的稳步增增长，刺刺激房地地产需求求的多种种利好政政策频频频出台，信贷放放宽，公公房上市市，梯度度消费即即将形成成，九江江商品房房供求也也随之趋趋热，价价格稳中中有升，但升幅幅不大。3、户型型面积需需求加大大，功能能日趋完完善 目前空空置积压压的三房房一厅、二房一一厅的比比例过高高，在售售的安居居型的三三房二厅厅、二房房二厅，因户型型功能分分区、通通风采光光设计较较实用，而受到到消费者者的欢迎迎。不少少有前瞻瞻眼光的的发展商商注重项项目的市市场调研研和全程程

23、策划，以市场场需求为为导向，定位适适销对路路的商品品房，三三房二厅厅、二房房二厅将将成为市市场需求求主流，少量的的创意户户型如楼楼中楼、跃层、错层也也会受到到个性需需求的消消费者喜喜受，但但市场需需求份额额不大。规模住宅宅小区将将成为置置业热点点，优秀秀物业管管理成为为新的物物业卖点点。 追求高高品质生生活是改改善居住住条件的的终极目目标，拥拥有完善善的生活活配套设设施、清清新宜人人的居住住环境，居则无无忧的物物业管理理是走向向成功的的发展商商的最佳佳选择，相邻城城市南昌昌房地产产行业在在激烈的的市场竞竞争中，培育中中一系列列广受消消费者喜喜爱的生生活社区区。人文文气息浓浓厚、居居住环境境优越

24、的的住宅小小区已成成为置业业亮点，市场有有效需求求释放的的巨大利利润空间间将吸引引越来越越多的九九江房地地产开发发商着手手提高所所开发物物业市场场竞争力力，营造造消费者者需求的的规模小小区,成为市市场的置置业热点点。5、交通通便捷缩缩短时空空距离，置业半半径会逐逐次扩大大 新经济济时代，各行业业的持续续发展，经济触触角将伸伸至各居居民区，突破仅仅在繁华华地段的的市中心心商业区区中发展展营业网网点的旧旧观念。城市交交通的快快速发展展，为市市中心拥拥挤的居居住环境境提供了了新的发发展空间间，缓减减市中心心置业安安家的压压力，郊郊区置业业已成为为现实。尽管不不少受传传统市中中心情结结影响的的消费者者

25、，仍然然关注浔浔阳路等等市中心心地段住住宅发展展，但受受城市规规划市中中心用地地限制的的影响，未来几几年房地地产业重重点将围围绕市政政规划的的商业主主干道而而展开，长虹大大道、庐庐峰路、前进路路将是最最直接的的受益者者。新材材料、新新能源的的在城郊郊结合部部规模社社区的推推广适用用，大大大降低运运作成本本，如此此诸多优优势会吸吸引市场场主流的的中档收收入家庭庭到城郊郊结合部部安家置置业。附表二 九江市220000年第三三次规划划审定商商品房住住宅项目目一览表表申 请 单 位位建 设 地 址址报建用地地面积（M2）备 注九江鑫顺顺房地产产开发公公司长虹西路路37322容积率11.8，建筑密度度2

26、6%，绿地率225%安福房地地产开发公司司十里大道道与长虹虹西路交交叉口西西北角51588499绿化率225%九江民生生集团龙开河路路07-2号地块116110容积率22.0,建筑密度度30%,绿地率330%市天创房房地产开开发有限限公司环城路1170-188826200市安居工工程指挥挥部九龙街113-11地块42000容积率22.0,建筑密度度40%,绿地率220%庐峰小区区建设指指挥部原看守所所内166666.66经济适用用房市天强房房地产公公司浔阳路莲莲花池路路丁官路路之间49000容积率33.9,建筑密度度48%,绿地率225%庐山区五五里乡房房地产开开发公司司五里乡畜畜牧场内内10

27、0000金城房地地产开发发公司湓浦路口口900容积率33.244,建筑密度度46.5%赣北房地地产开发发公司南湖支路路70000申 请 单 位位建 设 地 址址报建用地地面积（M2）备 注市住宅房房地产开开发公司司三里街662号13200容积率22.3,建筑密度度32%,绿地率大大于255%东盟实业业有限公公司庐山路沙沙子墩片片区97500容积率22.3,建筑密度度32%,绿地率大大于300%楚天房地地产开发发公司龙开河002地块块38000厦港房地地产实业业有限公公司庐山路与与普云路路交汇32500容积率33.8,建筑密度度35%安美达房房地产公公司十里大道道21号号50300容积率22.5

28、,建筑密度度45%,绿化率大大于255%九江鑫诚诚地产开开发公司司柴桑路118号30500容积率33.0,建筑密度度45%,绿化率大大于255%九江鑫诚诚地产开开发公司司十里大道道11115号570绿地率大大于255%九江市房房地产公公司都天巷443-771号44000容积率22.5,建筑密度度36%,绿地率大大于255%九江市银银华房地地产开发发公司电讯器材材厂99000二、销售售状况 九江房房地产业业经过近近几年的的市场培培育，虽虽然取得得了可喜喜的进步步，市场场需求趋趋旺，市市场前景景看好，但作为为拉动九九江经济济增长的的内在动动力，仍仍显力度度不够。市场发发育的不不完善，仍然是是其主要

29、要特征，据我们们统计的的十二个个销售较较好的商商品房住住宅物业业（见附附表一）20000年预预售面积积25660000年平方方米，粗粗略统计计完成销销售面积积13115800多平方方米，占占预售面面积的551.339%，商品房房住宅市市场呈现现出个别别物业销销售尚好好，但未未形成明明星楼盘盘，整体体销售形形势不容容乐观的的局面，房地产产市场销销售具体体体现在在以下几几个方面面：市场竞争争的层次次低下由于九江江房地产产市场小小，受开开发思路路的局限限，跟风风现象较较严重，略有成成功之处处很快被被全盘照照搬，听听说欧陆陆建筑较较时尚，到处贴贴上“欧陆风风情”的标鉴鉴。某些些项目的的二房二二厅、三三

30、房二厅厅好销，市场全全都定位位二房二二厅、三三房二厅厅。造成成同类地地段同质质物业增增多，真真正能满满足差异异性需求求的楼盘盘较少，可供消消费者选选择的余余地减少少，市场场竞争只只能走低低层次的的价格竞竞争路线线。2、营销销手段落落后，不不能挖掘掘潜在优优势 尽管不不少开发发商搭起起了售楼楼处，在在外墙上上作了包包装，尝尝试引进进上海、深圳的的营销模模式。但但由于九九江整体体销售水水平的落落后，销销售人员员未经系系统的专专业培训训，对销销售技巧巧未能充充分领悟悟，不能能很好的的引导消消费；策策划未能能充分分分析物业业的优劣劣势，去去把握其其市场机机会，对对市场风风险的估估计不足足，在资资源整合

31、合上不能能形成突突出特征征，只能能走大众众化路线线，满足足基本的的属性需需求，这这也是九九江未能能形成明明星楼盘盘的关键键因素。众多住住宅物业业重视地地段位置置优势，忽视了了满足公公共活动动区的灵灵活处理理，使小小区缺乏乏亲和力力，物业业流于大大众化。3、物业业管理滞滞后发展展，影响响物业档档次提升升 九江市市目前物物业管理理水平较较低，还还处在起起步阶段段，现有有的商业业性物业业管理公公司不多多。商品品房住宅宅的物业业管理大大多由房房地产开开发公司司下属的的物业管管理处承承担，物物业管理理单位与与业主对对住宅物物业管理理服务认认识的误误区也仅仅限于日日常代收收水电费费，垃圾圾清理，门卫看看守

32、以及及入住前前装修的的管理。对于住住宅小区区的生活活环境保保证及物物业维护护认识不不足，消消费心态态仍处于于10-20元元/户/月的水水平，造造成九江江市物业业管理现现状普遍遍的“脏、乱乱、差”，直接接影响在在售物业业的档次次提升。三、典型型楼盘分分析（一）鸿鸿丰花园园项目概况况鸿丰花园园位于浔浔阳东路路36号号，占地地30亩亩，建筑筑面积33.8万万平方米米,规划划10栋栋6层商商住楼,毗邻市市二中,周边师师专附中中、市八八中、浔浔东小学学、龙山山小学和和九师附附小等学学校林立立。三里里街菜场场马狮商商厦、联联盛百货货在数百百米之距距。规划划中规模模最大的的医院1171医医院亦在在百米之之内

33、。金金融保险险系统均均在沿街街办公。生活配配套设施施完善。一期临街街四栋，于20001年年5月331日入入住。二期五栋栋自20000年年5月开开盘以来来，实现现70%的销售售业绩。规划设计计鸿丰花园园充分利利用该梯梯形地块块，规划划出366%高绿绿化2.1容积积率的封封闭式小小区。 （1）沿街南南北朝向向“一”字形44栋多层层商住，挡住交交通主干干道的喧喧闹，东东西朝向向的“品”字形；气派的门门碑楼将将临街的的2栋楼楼联成一一体；大型的落落地玻璃璃保证充充足的光光线；一梯二户户的单元元式住宅宅，维持持邻里的的宁静；以二房二二厅、三三房二厅厅为主力力户型满满足换房房一族的的置业需需求。户型构成成

34、：户型面积(mm2)数量(套套)占整体比比例(%)销售量二房二厅厅一卫99.005248.99917二房二厅厅一卫100.42248.99916三房二厅厅二卫128.73248.99923三房二厅厅二卫139.26248.99920三房二厅厅二卫143.78248.99917复式(五五房一厅厅)231.48-2488.44493.3554其他含一期AAB户型型13851.6690合计267100197 二期住住宅二层层和六层层定价112200元/平平方米,三、四四、五层层定价112800元/平平方米。综合评述述鸿丰花园园自20000年年初推出出来，因因其处浔浔阳区成成熟的社社区，成成为不少少想

35、解决决九江城城市户口口的外地地生意人人和市中中心情结结的九江江居民的的置业目目标。鸿鸿丰地产产务实的的开发理理念，工工期短、绿化率率高、户户型适当当、价格格合理等等诸多综综合因素素的作用用，使鸿鸿丰花园园成为九九江市为为数不多多的畅销销住宅项项目。（二）龙龙惠花园园项目概况况 龙惠花花园是九九江建成成房地产产开发公公司投资资开发的的住宅小小芪 ，位于十十里大道道中段，邻近十十里大道道与长虹虹大道交交汇处，享有诸诸多配套套生活服服务设施施，周边边拥有市市三医院院、建行行、新村村小学、菜市场场等服务务网点，有多路路公交车车直通市市区、火火车站。小区共共7栋，总建筑筑面积2298880平方方米，目目

36、前小区区全部竣竣工。规划设计计规划设计计特点 （1）室室内动静静分离，功能较较完善； （2）采采光通讯讯性能俱俱佳，每每个房间间者有窗窗户； （3）规规划较大大的中心心花园； （4）围围合式住住宅小区区，便于于封闭式式管理； （5）户户型较实实用，以以85.79-99.10平平方米的的二房二二厅和1101.12-145.42平平方米的的三房二二厅为主主,较受受中等收收入家庭庭欢迎。附户型分分布表户型面积（mm2）数量（套套）比例（%）二室一厅厅76.44013311084.001499.11014二室二厅厅85.773720667.00988.3382492.0022893.7742197.5

37、555699.1101490.00856三室二厅厅101.1266520.997110.8421117.226113.676145.4214四室二厅厅(复式式)209.10361.944四室二厅厅一房(复式)217.673合计310308100价格水平平 龙惠花花园在220000年5月月以8220元/平方米米起价推推出，均均价9227 元元/平方米，最高价价9800元/平平方米，略低于于对面的的天福花花园，一一次性付付款可享享97折折优惠，建行可可提供77成200年按揭揭。附价格表表层数价格备注1880元元/平方方米送花园2、6920元元/平方方米3、4、5980元元/平方方米7820元元/平

38、方方米配库房送送屋面花花园车库980元元/平方方米优劣势分分析优势：九江建成成房地产产开发公公司建设设的小区区有4/7楼房房评为优优质工程，便于吸吸引消费费群体；十里大道道目前人人气旺，市场需需求较旺旺；小区周边边生活服服务设施施配套较较为完善善，加强强了消费费群体的的置业；采用先进进的红外外线监控控系统，单元进进户设有有电子防防盗门，统一安装装进户铁铁防盗门门，实行行封闭性性管理。劣势：本项目规规模较小小，难于于实现规规模效益益；相邻处有有天福花花园竞争争。综合评述述：九江建成成房地产产开发公公司投资资开发建建设的龙龙惠花园园，以全全新的欧欧陆式建建筑技巧巧营造了了大景观观阳台，绿意葱葱茏的

39、中中庭花园园，较新新颖的布布局、完完善的配配套设施施和物业业管理，合理的的价格，一次性性竣工且且周边生生活服务务设施完完善，吸吸引消费费者，自自20000年55月开盘盘以来，取得了了70%的销售售业绩。（三）湖湖滨小区区项目概况况小区由九九江信华华集团有有限公司司投资开开发建设设，湖滨滨小区位位于庐山山南路与青青年路交交叉处，与甘棠棠公署相相邻，横横跨庐山山南路，分为南南北两区区，总占占地面积积50000平方方米，总总建筑面面积2880000平方米米，其中中住宅面面积2773411平方米米，绿化化率355%，生生活设施施配套完完善，周周边拥有有湖滨幼幼儿园、湖滨小小学、市市一中、十一中中、青少

40、少年宫、银行等等生活服服务网点点是具有有较丰富富生态自自然环境境的高格格调欧陆陆式住宅宅小区。目前，南区已已建成售售完，北北区共88栋正在在建设中中。 规划设计计 北北区占地地21000平方方米，总总建筑面面积20000平平方米，共中住住宅面积积191100平平方米，建筑特特点如下下：利用甘棠棠湖公园园自然环环境的高高绿化优优势，营营造一个个纯生态态的社区；半园式布布局8栋栋多层住住宅，并并规划较较大面积积的中心心花园与与大自然景景观相互互辉映；楼间距大大，保证证楼宇之之间的充充足通风风采光。户型分布布 户型以以1033.899-1110.991二室室二厅和和1255.955-1444.776

41、平方方米的三三室二厅厅为主，但在多多数为长长条形，不利于于室内空空间的合合理利用用。户型面积（MM2）数量（套套）比例（%）二室二厅厅103.89-1100.91112367三室二厅厅125.95-1444.7662815三室二厅厅二卫125.95-1300.9773317合计1841004、价格格水平以10000元/平方米米起价推推出，最最高价114100元/平平方米，均价112466元/平平方米，略高于于同类地地段住宅宅项目220-330元/平方米米。一次性付付款可享享97折折，建行行提供77成200年按揭揭，20001年年2月份份价格表表：2#价格格表 44#价格格表楼层价格(元元/M2

42、2)数层价格(元元/M22)1F11000店面730002F121002F、66F126003F126003F、44F、5F131004F、55F141007F100006F133007F10000优劣势分分析优势：九江信华华集团有有限公司司成功地地开发了了信华苑苑湖滨花花园南区，建筑筑质量施施工期短短等优势势；北区规模模较大，现以期期房的形形式售出出50%以上，项目启启动的资金压压力小；毗邻甘棠棠湖公园园，周边边自然环环境佳，市中心心人气旺旺，房地产市场场需求旺旺盛；整个小区区规模较较大，便便于钻苑苑物业管管理；与东宝公公寓经济济适用住住房湖滨滨小区等等共同形形成较成成熟社区区。劣势：北区建

43、筑筑半圆型型规划，有2栋栋住宅是是东西向向，夏天天阳光直直射室内，不利于于住户休休息；部分两房房二厅长长条型设设计，不不便于起起居、家家庭装修修和家俱俱摆设；与同类地地段住宅宅物业相相比价格格高出220-330元/平方米米。综合评述述： 九江信信华集团团有限公公司利用用其成功功开发湖湖滨花园园南区的的优势，在紧邻邻甘棠花花园处续续建居住住环境高高格调欧欧陆住宅宅北区。小区配配套设施施完备，统一规规范的物物业管理理，周边边自然环环境佳，生活服服务设施施配套完完善，地地处市中中心，吸吸引消费费者产生生有效的的置业需需求。自自20000年111月开开盘以来来，市场场反映很很好已取取得500%的销销售

44、业绩绩。（四）滨滨江花园园项目概况况 滨江江花园位位于九江江市滨江江路与甘甘棠北路路交叉口口，由44栋7层层高住楼楼和2栋栋25层层高的适适用多功功能商住住楼组成成，花园园中间是是花园喷喷泉，花花草盆景景，罗马马庭园式式温馨住住宅环境境，工程程造型别别致，独独具匠心心，虚实实结合，富有时时代气息息。占地地92550平方方米，建建筑面积积496650平平方米，建筑密密度377.3%，绿化化率500%，由由九江市市庐山区区房地产产开发股股份有限限公司（以地皮皮融资），珠海海建安集集团，上上海市南南市区开开发实业业有限公公司共同同开发，珠海集集团总承承建住宅宅。交通通便利，物业管管理规范范，目前前，

45、4栋栋商住楼楼已竣工工开盘，高层已已建一层层。规划设计计 由华东东建筑设设计研究究院主持持设计。设计本本着以人人为本的的原则，南北通通透，欧欧陆古典典主义风风格与现现代建筑筑结合完完善，特特点如下下：房型实用用的摆设设，通风风采光全全部周密密兼顾；室内动静静分离，功能较较完善；规划大面面积的中中心花园园围合式住住宅小区区，使于于封闭式式管理户型分布布 以777.500平方米米84.07平平方米的的二房一一厅和1110.38平平方米的的三室二二厅二卫卫为主。户型面积(MM2)数量(套套)比例(%)二室一厅厅77.550-884.0073244三室二厅厅二卫110.382028四室二厅厅二卫131

46、.021014三室二厅厅二卫(复式)205.36-2188.18846四室二厅厅二卫(复式)241.3323二室二厅厅(复式式)148.12-1611.50046合计721004、价格格水平 该项目目以14480元元/平方方米起价价，均价价16003元/平方米米，最高高价16690元元/平方方米，一一次性付付款977折，交交行提供供6成110年按按揭。楼层价格（元元/M22）1F153002F、66F158003F、55F168004F169007F14800物管费40元/户、月月5、优劣劣势分析析优劣：红色坡形形屋顶，罗马庭庭园式中中心花园园，大面面积绿化化与滚滚滚长江相辉辉映；内墙基本本装

47、修，门窗、外墙等等其它合合用部分分装修一一致，有有利于保证证房屋质质量及外外观的完完善统一一；体贴入微微的管家家式物业业管理服服务，便便于统一一管理，让业主主住着安全全舒心；珠海建安安集团等等三家公公司共同同投资开开发，实实力雄厚厚，一期期先开发44栋多层层，有利利于加速速资金周周转；交通便利利，有一一路直通通市内。劣势：价格较高高，高出出同类地地段住宅宅2000-3000元/平方米米；44%二二室一厅厅的户型型与小区区高价位位高品质质严重冲冲突；地理位置置较偏，周边学学校、医医院、银银行等生生活服务务设施配配套欠完完善，影影响消费费置业；物业管理理费较高高；高层建筑筑建在北北面，阻阻碍了南南

48、面多层层住宅的的视野。综合评述述： 滨江花花园商住住楼全框框架结构构，工程程造型新新颖别致致，立面面线条丰丰富，虚虚实结合合，富有有时代气气息。中中心花园园喷泉，花草盆盆景，小小区内配配套完备备，住宅宅环境温温馨。物物业管理理先进完完备，交交通便利利。高品品质、高高价格只只适合高高收入家家庭购置置。地理理位置较较偏，周周边学校校、医院院等生活活设施配配套欠完完善，高高比例的的二室一一厅与高高品质、高价格格相矛盾盾，只适适合中等等收入家家庭消费费者，影影响了住住宅的销销售。目目前，自自20000年55月一盘盘以来，二室一一厅只销销售2%，其它它住宅几几乎销售售一空。第三章 消消费群体体分析一、消

49、费费需求趋趋势根据市场场调研得得出消费费需求结结论区域范围围由于九江江市区域域范围不不大，消消费者对对距离的的远近认认识通常常以交通通方便来来衡量，浔阳区区交通通通畅，商商业繁华华，仍是是市中心心情结的的消费者者关注的的热点。但价格格合理，配套完完善，交交通便利利的地段段区域仍仍受到消消费者的的喜爱，市政规规划的商商业热点点区域将将再次成成为消费费者置业业热点。住宅类型型多层住宅宅仍然是是消费者者最能接接受的。别墅作作为一种种身份的的象征受受到不少少人士的的推崇，但消费费者能够够接受的的别墅价价格较低低，价格格适当，环境优优美的别别墅将受受到中高高档收入入家庭喜喜爱。但但比例不不宜过大大。高层

50、层住宅受受到价格格高、费费用高、实用率率低以及及停电停停水等因因素的困困扰，市市场需求求极小。价格水平平九江市整整体收入入水平不不高是直直接影响响居民购购房消费费的主要要因素。浔阳区区消费者者最能接接受的是是9000-10000元元/平方方米；庐庐山区消消费者最最理想的的价位是是5000元/平平方米左左右。从从市场供供求上分分析，浔浔阳区定定位在112000元/平平方米的的价格的的中档偏偏上多层层住宅是是大有市市场，庐庐山区经经过提高高物业的的综合素素质，6600-7000元/平平方米的的多层住住宅，112000-13300元元/平方方米的别别墅应该该被市场场接受。住房面积积20000年整体体

51、市场经经过调整整，中档档偏大的的三房单单位、二二房单位位已成为为主流。其中770-999平方方米的二二房、1100-1300平方米米的三房房占大多多数，而而70-90平平方米的的二房、90-1100平方米米的三房房单位，市场需需求大于于供给，捕捉市市场有效效需求有有望满足足置业热热点。户型的构构成 因安居居型的三三房二厅厅、二房房二厅易易满足中中档偏上上家庭置置业一步步到位的的需求，故错层层楼、中中楼成为为新生代代家庭个个性需求求的热点点。开发发面积大大小适中中（700-999平方米米的二房房二厅和和91-1100平方米米的三房房二厅单单位）功功能分区区完善，通风采采光俱佳佳的创意意型户型型，

52、既有有别于平平层的实实在又有有别墅型型享受，将会受受到市场场的追捧捧。交通便利利消费者在在居住得得舒适的的同时，又关注注市政配配套设施施的发展展。交通通的便利利程度直直接关系系消费者者上班购购物、下下一代上上学等日日常生活活的舒适适顺畅。周围景景观好、地理位位置较佳佳、交通通便利的的楼盘依依然是市市场关注注的焦点点。二、消费费者群体体分析（一）消消费群体体分类1、受访访者性别别 本次次调查采采用登门门拜访、电话预预约、售售楼处现现场调研研等方式式，发放放回收2230份份问卷，其中住住宅问卷卷1144份，有有效问卷卷1033份。商商场消费费问卷1116份份，有效效问卷1111份份。受访访者大部部

53、分是十十里大道道和市西西一路那那一带的的家庭。住宅问问卷其中中男性是是家庭购购房的主主要决策策者，占占68.9%,女性相相应较少少占311.1%。性 别男女总 计人数（个个）7132103比例（%）68.99%31.11%100%2、你的的职业职 业事业单位企业管理理 人员员公务员私营业主金融证券券人士自由职业业者其它合计人数 （个） 975430309103比例（%）8.799%6.8%4.9%41.77%29.11%8.7%受访者职职业是私私营业主主比例相相当大，占411.1%，而事事业、企企业单位位比例较较小，九九江以从从事商品品批发和和汽车销销售的商商业人士士较多占占多数。你受教育育程

54、度教育程度度初中以下下高中或中中专大 专专本科及以以上合 计计人数（个个）1070167103比例（%）9.7%68%15.55%6.8% 文化程程度是高高中或中中专占770%，大专或或本科以以上占66.8%，文化化水平总总体还算算高，素素质也相相对的高高一些。你现在的的家庭成成员家庭成员员三口之家家四口之家家三代同堂堂其 它它合 计计人数（个个）40311814103比例（%）38.88%30.11%17.55%13.66% 三口口之家占占38.8%，四口之之家占330.11%，现现在青年年家庭是是消费主主力军。家庭收入入家庭年收收入2万元以以下24万万元48万万元8万元以以上合 计人数（个

55、个）663142103比例（%）64%30.11%3.922%1.988%100% 家庭收收入2万万元以下下的受访访者比例例最多，占422.62%，24万元元之间的的占300.1%，再其其次是在在48万元元之间者者占3.92%，整体体数据显显示为九九江消费费者的收收入水平平比较低低，商品品房开发发的主力力消费群群是家庭庭收入在在24万元元左右。现居住宅宅为现居住宅宅公房、宿宿舍租房与借借房商品房合计人数（个个）351751103比例（%）34%16.55%49.55%100% 消费者者所住商商品房比比例占449.55%，而而租房与与借房公公房宿舍舍两者总总占500.5%，表明明九江住住房商品品

56、化程度度不高，随着市市政府住住房商品品化的全全面推进进，九江江商品房房的需求求潜力巨巨大，一一大批有有购买能能力的租租房户、借房户户和住集集体宿舍舍家庭都都将转化化为有效效需求。（二）住住宅消费费需求特特征分析析您准备何何时购房房何时购买买3个月内内半年内一年内二年内暂 无合 计人数(个个例(%)0.1%2.9%16.55%12.66%67.99% 据调研研结果显显示，二二年以内内的准备备购房者者占有332.11%，其其中半年年至一年年内购房房者占整整体调研研比例的的16.5%，一年至至二年内内购房者者占122.6%。您购房的的主要原原因买房原因置业改善条件现居人理想

57、投资为父母为子女其它合计人数(个个)121337631220103比例(%)11.77%12.66%36%5.8%2.9%11.77%19.44%据调研结结果表明明：因居住不不理想，而拟购购房者比比例最高高。据进进一步询询问发现现，该部部分受访访者或住住集体宿宿舍或借借房、租租房居住住者较多多。起居居不分，餐厨合合用，洗洗溺功能能不全是是他们目目前住房房的共同同特征，严重地地影响居居住生活活质量，给生活活带来不不便。其次，欲欲改善居居住条件件而购房房者占112.66%，据据进一步步询问发发现居住住十里大大道的有有房受访访者，受受以住建建筑规划划设计落落后之苦苦，采光光、通风风，厨房房排烟污污水

58、处理理等不尽尽理想，希望通通过换房房来实现现居住条条件和生生活质量量的同步步提高。3、您喜喜欢的住住宅类型型住宅类型型高层公寓寓多层住宅宅独门独户户的别墅合 计计人数(个个)87421103比例(%)78%7188%2044%100% 目前生生活条件件中下，多层住住宅仍然然是消费费者最乐乐意接受受的。占占71.8%，其次是是条件允允许的前前提下，受访者者宁愿选选择独门门独户的的别墅，占200.4%；而高高层公寓寓的比例例极小部部分占77.8%。进一步调调查：由由于九江江经济疲疲软，相相对于经经济收入入来说购购买能力力比较低低，多层层住宅价价格一直直处在较较低的水水平，自自然受到到消费者者欢迎。

59、且九江江房产市市场尚未未形成多多元化，别墅和和高层住住宅在九九江房地地产市场场正处于于萌芽状状态，尚尚不形成成对多层层住宅的的竞争。别墅项项目仅在在弘雅花花园旁兴兴建二十十多栋，高层公公寓仅滨滨江花园园有二栋栋，数量量较少，销售并并未看好好。4、您希希望购买买住宅户户型户型二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅厅四房二厅复式（跃式）合计人数(个个)82224211513103比例(%)7.8%21.44%23.33%31.11%4399%12.55% 据市场场调研结结果显示示,受访访者对二二房、三三房的市市场需求求较大。其中，三房二二厅是消消费者最最受青睐睐的户型型，占331.11%；其次是三三房一

60、厅厅占233.3%二房二二厅占221.44%；复复式、跃跃层式户户型等创创新户型型也受到到不少消消费者的的喜爱。进一步询询问发现现：三居室的的户型因因功能较较完备，能满足足首次置置业者一一步到位位或换房房一族改改善居住住条件的的需求。因消费者者的生活活质量的的提高和和消费观观念的改改变，消消费者对对二个厅厅的选择择趋势明明显增强强。复式、跃跃层等新新颖户型型，体现现一种时时尚高贵贵的生活活追求，消费者者潜意识识中想拥拥有此等等户型，但经济济条件限限制了有有效需求求。5、您准准备选择择的住宅宅面积住宅面积积70 mm2以下71M22-900 m291m22-1110 mm2111mm2-1330