物业承接查验具体工作程序

物业承接查验具体工作程序承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。（1）承接查验流程确定物业承接查验方案\计划移交项目相关图纸资料查验物业现场共用部位、共用设施设备确认、解决现场查验问题签订物业承接查验协议办理物业交接手续备案物业承接查验资料保管、移交（2）确定物业承接查验方案、制定计划承接查验方案a）项目在物业交付使用前三个月，编制《项目物业承接查验方案》，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。《项目物业承接查验方案》经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对《项目物业承接查验方案》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。承接查验计划按园区《前期物业服务合同》派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。a）建设单位应在签订承接查验协议前30天发出（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）承接查验计划，如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单位发出《工作联系单》，索取承接查验计划；b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验；c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。(3)移交项目相关图纸资料a)项目物业服务中心现场工程主管按《接管物业需移交资料清单》（模板）编制本项目合同范围内的设施设备《接管物业需移交资料清单》，递交建设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。b)项目物业服务中心现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分别填入《接管物业移交资料清单》、《共用设施设备资料移交清单》和《接管验收资料遗留问题清单》，对资料遗留问题发《工作联系单》督促建设单位整改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。c)完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。d)如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在《物业承接查验协议》中列明《接管物业未移交资料明细表》，并注明补交的具体时限等要求。e)项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。（4）查验物业现场共用部位、共用设施设备承接查验部位：a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。承接查验方法和重点：应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。承接查验标准：a）内部标准具体按《配电系统设施设备承接查验操作指引》、《给排水系统设施设备承接查验操作指引》、《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》、《空调暖通系统设施设备承接查验操作指引》、《消防系统设施设备承接查验操作指引》、《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》、《安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引》、《人防系统设施设备承接查验操作指引》执行；b）外部标准参考：GB50243《通风与空调工程施工及验收规范》、GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《GB50225人民防空工程设计规范》等等。承接查验实施：物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表，组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法实施承接查验，填写相关验查表单。（说明：项目对与建设单位进行现场查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与建设单位参加查验的人员签字确认。）按设施设备安装施工合同和操作说明等，向建设单位索要备品配件，填写《共用设施设备备品件移交清单》备品配件由现场责任人组织保管。（5）确认、解决现场查验问题已经查验的设施设备列入《共用设施设备系统移交明细表》，对存在的问题和缺陷登记在《接管验收设施设备遗留问题清单》表中，并编制项目（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）缺陷报告，对遗留问题发《工作联系单》督促建设单位整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。（说明：项目对物业共用部位、共用设施设备现场查验具体问题，包括但不限于数量和质量不符合约定或者规定的情形。）完成整体各系统接管验收合格后，分别按职责权限签字确认。建设单位整改完成后，由项目与建设单位进行复验。(6)签订物业承接查验协议在完成项目图纸资料、现场查验后，由项目按集团的承接查验合同范本，补充完成本项目的《物业承接查验协议》，经本单位负责人、本单位分管领导同意后报质量管理部评审。由质量管理部组织集团相关职能部门对《物业承接查验协议》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，质量管理部汇总意见后反馈至项目。项目将修改后的《物业承接查验协议》报集团总经理审批后才可与项目建设单位签订。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。(7)办理物业交接手续项目在与建设单位在《物业承接查验协议》签订后10日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。移交工作由项目与建设单位共同形成书面记录，交接记录包括但不限