房地产开发成本构成与控制（PPT）

房地产产开发发成本本构成成与控制制第一部分房地产产开发发成本本构成成第二部分房地产产开发发成本本控制制第三部分建筑设设计常常识与诀窍窍第四部部分前期谈谈判实实战经经验谈讲义义提纲第一部部分房房地地产开开发成成本构构成房地产产开发发成本本主要要由以下九个方面面构成成：房地产产开发发成本本构成土地成本营业税金建安造价行政事业收收费企业管理费费用财务费用营销费用勘察设计监监理配套设施产品竞争主主要有差异异化、低成成本竞争两两种形式。。商品房要要做出大差差异化很难难，房地产产最容易克克隆，无知知识产权保保护，所以以还是要降降低成本，，在不降低低品质的前前提下，成成本越低，，市场竞争争力越强，，利润越高高。地价可通过过容积率折折算成楼面面地价(即即每建筑平平方米里的的土地成本本)。简单的公式式是——1、土地成本举例：地价100万/亩，容容积率3.0，，楼面价价为500元/㎡；地价60万/亩亩，容积积率3.0，楼楼面地价价300元/㎡㎡。楼面地价价=地价（单单位：元元/亩））÷666.67÷容容积率楼面地价价=地价（单单位：万元/亩）×15÷容积率率容积率经经验系数数多层容积积率约1.5左左右（最大不能能超过2，超过过2的也也有，但但品质相相对差）小高层容容积率约约2.0---2.5高层容积积率约2.5以上容积率与与土地的的形状和和大小有有密切的的关系，，同样的的建筑形形态，地地块越大大，容积积率会越越小，因因为牵涉涉到楼间间距等规规划限制制。而地块形形状与容容积率的的关系总总结如下下——同样大小小的地块块南北越长长、东西西越短,则容积率率越小；而东西越越长，南南北越短短，则容积率越越大。按配套较较全（含含煤、暖暖、热水水）档次次中高的的住宅来来说——砖混多层层：700元/㎡小高层（（10-17层层）：950元元/㎡(不含电电梯)，，一部电电梯16万为基基数，每每层加5000元。摊摊到建筑筑面积里里一部电电梯约增增加建筑筑成本45元/㎡左右右，18层以上上（含18层））须配两两部电梯梯，成本本约增加加60元元/㎡。。控制得好好，小高高层含电电梯的建建安成本本在1000～～1050元/㎡左右右。钢筋含量量是高层层建安造造价的重重要指标标。国标为68㎏/㎡，目目前我国的项目多多在45-50㎏/㎡，不不过有的的最高的的达80㎏/㎡㎡。1㎏㎏/㎡的的成本约约5元（（含人工工费）暖气成本本约合30元/㎡，高档房、、低档房房在成本本上差不不多，也也就是40～50元/㎡。2、建安造价价包括煤、、暖、电电、供排排水、道道路、景景观等，，成本约约120-150元/㎡。大片区开开发中单单位成本可低至至4元/㎡（建筑面面积）。。合计一般般不超过20元/㎡3、配套设施施4、勘查、、设计（（施工图图）监理理等5、营销费费用营销代理理费主要要有营销代理理和广告两项费用用，约3%左右右。6、财务费费用财务费用一般约为为180元/㎡㎡。经验公式式：财务费用用=总成成本×50%××年贷款款利率××27、企业管理费用用根据公司司和开发发项目规模不同，差差别较大大，一般般为15-20元/㎡㎡8、行政事事业收费费公关后行行情在160元元/㎡左左右。举例说明明：人防防工程收收费：如如自建人人防工程程，则成成本为：：多层1200元元/㎡，，高层1800元/㎡㎡（按人人防面积积摊）。如无自建，则则须交纳人防防异地建设费费，取费标准准如下：高层：5B级级人防，单位位成本=2000元/层层数多层：6级人人防，单位成成本=1500元/层数数但实际现状高高层为20-30元/㎡㎡9、营业税营业税+大修修基金+所得得税…=11.7%。成本约为150～250元/㎡。第二部分房房地产开发成成本控制▲售价一定的情情况下，开发发成本控制能能力决定企业业的赢利水平平；▲在一定意义上讲讲，成本控制制能力其实是是企业综合实实力的体现；；▲房地产开发最最重要的成本本控制是土地地成本和建造造成本的控制制。开发成本控制制的重要性1、土地成本本控制什么样的地可可买？宗地的的形状及其周周边环境决定定容积率，容容积率直接影影响楼面地价价。举例：美仑凤凰城占占地30亩，建筑筑面积为6万㎡中泰新城占占地30亩亩，建筑面积积为10万㎡㎡因此在买地时时应该综合考考虑能建多少少房子，而且且也要求将来来小区的环境境也不错。2、建安成本控制制建安成本的控控制要“过五关”——第五关现场管理第一关规划设计第四关材料设备采购第三关工程招标第二关工程造价与决算要通过前期策策划做发产品品定位，确定定房子的档次次及规模。以前是说结构构决定造价，，现在我们认认为，方案决决定造价，结结构设计影响响造价。在实实际施工过程程中可以适当当修改，但不不能修改得太太多，否则在在验收时设计计院不盖章。。我们认为，平平面形状简单单、结构方正正、对称规则则可以降低成成本，一些装装饰性的东西西能免就免。［建议大家上网网上查一下““极简主义””、“少就是是多”“lessismore”］第一关：规划划设计规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理层高也不是越越高越好，要要注意“高粗粗比”。抗震要求墙应应该全部是通通的，不超过过50CM的视为通墙。。砖混结构的外外墙开洞率不不能超过40%。从刚性的角度度考虑，高层层建筑一般是是三角形、圆圆形、正方形形的，承重墙墙不能“里出出外进”。墙墙如果不是通通的，就得增增加钢筋含量量。砖混结构的错错层不能超过过50㎝。方正的设计也也许会被说成成呆板，设计计和营销是有有矛盾的，根根据规定，构构造柱见墙角角就要有。立立面丰富是好好看，但是值值不值？加些些线条是不是是就好得不得得了？是不是是有必要为此此增加成本？？规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理这一点在实际际操作过程中中有很多经验验，有的决算算能被审掉一一半。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第二关：工程程造价与决算算根据有关规定定，七层以上上按1类取费费37%，七层以下按4类取费21.6%。。建筑市场竞竞争也非常激激烈，在实际际操作过程中中，有的开发发公司对七层层以上的建筑筑工程招标是是按4类下浮浮5%。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第三关：工程程招标规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理这方面很难把把握，可以规规定“货比三三家”，但就就是这样也很很难控制。在在招标过程中中可以找三家家以上，然后后选两家报价价低的再往下下砍价。第四关：材料料设备采购规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理现场管理更难难，比如一些些图纸上没有有的东西要进进行“签单””，这个过程程也很难直接接控制。第五关：现场场管理第三部分建建筑设计常识识与诀窍建筑设计几个个槛：▲6层及以下，，不装电梯；；▲6层以上，必必须装电梯；；▲11层及以下下，可只装一一部电梯，并并且楼梯间与与电梯间可以以连通▲12层开始，，必须装两部部电梯，其中中一部作为消消防电梯▲19层及以上上必须设两条条步梯或者剪剪刀楼梯电梯的成本：：以18层为例例，电梯成本本约25万，，每增加一层层电梯成本约约提高5000元2.8米层高高的来历：房间的层高应应小于等于面面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗窗台高0.9米，合起来来就是2.8米。外墙面积测算：外墙面积一般约为建筑筑面积的1/3（可作为为外墙贴砖面面积估算的依依据）。玻璃幕墙的成成本约300元以上，而而普通铝合金金窗成本约180元/㎡㎡建筑之间东西西间距：多层不小于8米，而小高高层和高层不不小于13米米。节能住宅与普普通住宅的差差别：▲外墙做保温处处理（节能比比普通高80元/㎡，墙墙面面积）▲北向不宜开飘飘窗▲窗户尽量采用用塑钢双层中中空玻璃。▲节能住宅的成成本比第四部分前期谈判实战战经验谈商务谈判是所有工作中的重要要一环，成功功的谈判是做做成业务的前前提。如果谈谈判者能灵活活掌握并动用用一些谈判原原则和实用技技巧，就可能能在谈判桌上上取得主动，，起到“兵不不血刃”、““不战而屈人人之兵”的作作用，为最终终取得所期望望之结果奠定定基础。商务谈判有技技巧1、谈判前准备备初次见开发商商需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：还魂实地查看地块块及周边特征征，目的是确确定楼盘区位位特征、档次次熟悉一切项目目相关资料，，以最快的速度形形成项目整体体轮廓，勾勒勒项目的灵魂魂调研当地主要要楼盘，找一一个市场特质质与本项目类类似的楼盘作作为参照，以以初步确定项项目的规划档档次、销售价价格2、谈判原则与技巧个人体会总结结，前期谈判判有这么实用用“八招”——第一招将心比心第二招突出优势第三招模拟演习第四招底线界清第五招了解对手第六招要有耐心第七招随机应变第八招埋下契机第一招将心比心谈判最忌以己己方观点，需需索无度，应从对方的角角度出发，将心比心，合作的最后达达成一定是兼兼顾双方利益益的。第二招突出优势对于对方立场、观观点都有初步步的认知后，，再将自己在在此次谈判事事项中所占有有的优、劣势势及对方的优优、劣势，进进行严密周详详的列举，尤尤其要将己方方优势，不管管大小新旧，，应全盘列出出，以作为谈谈判筹码。而而己方劣势，，当然也要注注意，以免仓仓促迎敌，被被对方攻得体体无完肤，比如驻马店店项目洽谈。第三招模拟演习将各种可能发发生的状况，，预先模拟，，以免实际遭遭遇时人慌马马乱，难以主主控战局。在在了解优、劣劣后，就要假假想各种可能能发生的状况况，预作策划划行动方案。。小至谈判座座位的摆放都都要详加模拟拟。第四招底线界清通常，谈判时时，双方都带带攻击性，磨磨刀霍霍，跃跃跃欲试。双双方只想到可可以“获得多多少”，却常常常忽略要““付出多少””，忽略了谈谈判过程中己己方要让步多多少，方可皆皆大欢喜。所所以，在谈判判前，务必要要把己方的底底线界清：可可让什么?要要让多少?如如何让?何时时让?为何要要让?先行理理清，心中有有效。否则，，若对方咄咄咄逼人，己方方束手无策任任由对方宰割割，那就失去去了谈判的本本意。比如正常的合合同要点拉锯锯砍价第五招了解对手孙子兵法的““知己知彼，，百战不殆””众所皆知。。谈判前，了了解对方谈判负责人的的喜好，投其其所好能尽快快获得对方的的好感。有助谈判达成成。比如杨总带领领洽谈的汝州州项目，对方方有留学经历历；彭总带领领洽谈的东方方今典项目等等等，每一次次都应尽可能能的多了解对对手资料。第六招要有耐耐心古语有有云：：“病病急乱乱投医医”。。故在在谈判判中要要时刻刻暗诵诵默念念“戒戒急戒戒躁””，尤尤其在在剑拔拔弩张张、激激烈火火爆之之际，，更要要遵行行。因因为，，谈判判中常常有耐耐久战战要打打，据传当当年李李鹏当当选传传；中中泰二二期，，。第七招随机机应应变变战场场状状况况，，瞬瞬息息万万变变，，谈谈判判桌桌上上需需随随机机应应变变。。虽虽说说诸诸葛葛亮亮神神机机妙妙算算，，但但人人算算不不如如天天算算，，总总有有考考虑虑欠欠周周、、失失算算之之处处。。谈谈判判时时，，出出现现对对手手突突有有神神来来一一笔笔，，超超出出己己方方假假设设状状况况，，己己方方人人员员一一