政策助推REITs蓬勃发展发行与成交表现瞩目

阶段性政策轮番出台，助力加速公募EIs发行与扩募第一阶段（试点导入期）政策明确开启基础施Es试点工作，首批和续批次公募s陆续上市。2020年4月证会改委合布0文着我募EIs试作正启动0文出础施REs点目聚点区点业优项目在此基础易陆推开集EIs的体则指引公募REs项稳推进。首批9只募REs于201年5底始购并于201年6市开交易其层遵循0文议求盖产园区高公路储物、固废理污处多类在区于国重支发的津港澳、长三角区域且均系经营收益较为稳定的基础设施建设项目。后续两个批次的公募REs同聚焦40文知中重地及业目资优中二募REs（华越速EI信中村RE于021年12月立上第批华中国建EIT于222年4月上。图1：试点导入期政策与公募Rs发行时间线第一阶段（试点导入期）EIs试点工作开启，前三批EIs陆续上市。202年月202年月40号文发标志着我国公募E试工作正启动。202年月首批只公募REs上市。202年1月第二批夏越高速RE和建信中关村RE成立并上市202年月第三批夏中建RE上市。中国政府网，ind，绘制第二阶段（发行加速期）多项政策轮番出台大募REs基金项目范围2021年6，家改发布958号，在40号及配套件基上宽募REs金试区和行范围。222年5，务办公布9文针盘活量产重方提出导性意见，进一步拓宽项目范围。两文促使更多优质基础设施项目能够有机会发行公募RE更程地活量资促形投性循区域方面98文将础设施EIs点目域扩到全19补充两盘存资的重地区，调化地政债务险支新目设的的行业方面，58号将能源础施保性赁住停车项水设纳试行19号文新了个点聚焦量改建机合的目及闲置具有较大发用值项资重点企业方面9号文调参的类场主一视同仁重支存资较多建任重率较的有业也励民企业积极活身量产意味符条的企报募EIs得明策支计未将更民为REs原权人。同时政策提高目申效率加速公募s行上市221到202年期间改办厅后布108文和617号文1048号强项目愿入入尽入及申符条的项可压项准备期17号提理简新购入目报求完报推程公募EIs实际展程的点予支。两文励多合求项目行础施RE，各个面快目进进，加速各募EIs的和发。随着扩大潜在项目领域和加速项目申报发行的两类政策双管齐下，202年三季度多种公募Es井喷式发行。国中铁建EIT重庆速路目和华深能源EI能类在2022年7月继行市REs目在域从几批次京三粤港拓到南且新水气的源基础施项目填了场该募EIs资的外自家改发布98号将保租房入础施REs试点围地行各方监部积推202年8月批3保性赁房EIs正上，公募REs赛，反应烈。9月末华合高新ET泰安港新园EIT国君东经济REIT3只于三的业基础施REs继，中港创产园首只立的民企募RE东经济RET产园类型研办类展工业房。在多政引及部和众市机协推下，类募REs项百花放，更多域行景量资被活加中经济补拓社资渠。图2：发行加速期政策与公募Rs发行时间线第二阶段（发行加速期）202年月958号文拓宽了REs的点区域行202年1月1048号文调提高目申报效。202年月202年月958号文拓宽了REs的点区域行202年1月1048号文调提高目申报效。202年月202年月19号文进一步扩大项目范围鼓励民企报公募E617号文强调理简化新入项报要求。国金中国建ET（重庆速铁项目）和华深能源RE（能源类目上。202年月3只保租房REs上市202年月3只产业园REs正式成立，包一只民企E中国政府网，ind，绘制第三阶段（扩募完善期）新政策鼓励完善公募s扩募制度，首批募s扩募蓄势待发。于础设施REs19号首次建健扩制探建多次础施EIs市场深易制定发新入设施（行件完善募REs募度222年7月发委公厅17文鼓已市募EIs基通过扩等式集金入优资，大始益人资模。随着度完和策鼓励，9月27日沪易所露5只批公募EIs（红创港EI时蛇园EI安江大EI国创务EI、中金斯EIT拟扩募购基设项该5基均用向募方，所发的定象过35；集金于的础施目及储物、污水理产园类有于充金有产类升域散实资产组合元，定度提升金风能及现流稳性成性。图3：扩募完善期政策与公募Rs发行时间线第三阶段（扩募完善期）2022年月19号文强调建立健全扩机制。2022年月617号文鼓励已上市的公REI募。2022年2022年月19号文强调建立健全扩机制。2022年月617号文鼓励已上市的公REI募。2022年月5只首批上市的公REI拟扩募。中国政府网，ind，绘制表1：相关公募s政策内容概览日期政策文件政策机构文件编号重要内容2004/0关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REI试点关工作的通知中国证监会国家发展改革委证监发〔200〕40号基础设施REIs试点项目聚焦重点区（京津冀长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等国家级新区和经济开发区、聚焦重点行（仓储物流收费公路水电气热城镇污水垃圾处理固废危废处理等聚焦优质项目（权属清晰、持续经营、稳定现金流等。2016/9关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基（REIs试点国家发展革委发改投资〔20158号区域方面将基础设施REIs试点项目的区域扩展到全国行业方面将能源基础设施停车场项目市政基础设施保障性租赁住房具有供水发电等功能的水利设施及具有较好收益的旅游工作的通知基础设施加入试点行业项目条件方面对已能够实现长期稳定收益的项目可适当降低运营限3年的要求。2011229关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REI有关工作的通知国家发展革委办公厅发改办投资〔2021〕108号做到项目愿入尽入、应入尽入，不得以任何理由拒绝项目入库在严格保证质量的前提下进步优化工作流程提高工作效率及时向我委报符合条件的项目；加强与各部门的沟通协调尽可能压缩项目准备周期。2025/9关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见国务院办厅国办发〔202〕19号区域方面，补充两类盘活存量资产的重点地区行业方面新增两个重点领域聚焦存量和改建有机结合的项目资产以及长期闲置但具有大开发利用价值的项目资产重点企业方面调对参与的各类市场主体一视同仁重点支持量资产较多建设任务重负债率较高的国有业也鼓励民营企业参与盘活国有存量资产极盘活自身存量资产同时鼓励建立健全扩机制，探索建立多层次基础设施REIs市场。2027/3关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REI新购入项目申报推荐有关工作的通知国家发展革委办公厅发改办投资〔20217号鼓励已上市的基础设施REIs通过扩募等方式集资金购入优质资产对新购入项目申报要求行合理简化对申报推荐程序进行完善各地主动协调有关部门在依法合规的前提下重围绕土地使用、PPP合同或许经营协议签订国有资产转让相关手续证书办理等对项目规性手续完善工作给予积极支持。证监会网站，中国政府网，多类公募Is百花齐放，行业及区域范围逐步拓宽截至022年10月2日我国募REs场成立0公募EIs产中18只式市通外4募EIs已易所供请料华华润巢租赁房EIT受入审环，夏达科REIT已询华金江高速RET中安交控RET于反状。表2：公募Rs基本信息一览代码s名称资产类型项目属性存续期限规模(亿元)所属地区发行阶段1811SZ博时蛇口产园REIT产业园区产权类50年2081粤港澳首批上市，拟扩募1812SZ华夏合肥高新REIT产业园区产权类40年1542长三角新增上市1821SZ平安广州广河REIT高速公路特许经营类99年9114粤港澳首批上市1822SZ华夏越秀高速REIT高速公路特许经营类50年2132湖北第二批上市1831SZ红土创新盐港REIT仓储物流产权类36年1841粤港澳首批上市，拟扩募1841SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施产权类34年3546粤港澳新增上市1851SZ红土深圳安居REIT保障性租住房产权类至208年6月25日1247粤港澳新增上市1881SZ中航首钢绿能REIT生态环保特许经营类21年1339京津冀首批上市5000SH华安张江光大REIT产业园区产权类20年1495长三角首批上市，拟扩募5001SH浙商沪杭甬REIT高速公路特许经营类20年4360长三角首批上市5006SH富国首创水务REIT生态环保特许经营类至207年9月29日1851长三角粤港澳首批上市，拟扩募5008SH国金中国铁建REIT高速公路特许经营类40年4796重庆新增上市5008SH华夏中国交建REIT高速公路特许经营类40年9415湖北第三批上市5001SH国泰君安临港创新产业园REIT产业园区产权类40年8.4长三角新增成立，未上市5007SH东吴苏园产业REIT产业园区产权类40年3493长三角首批上市5006SH中金普洛斯REIT仓储物流产权类50年5837京津冀长三角粤港澳首批上市，拟扩募5008SH中金厦门安居REIT保障性租赁住房产权类65年1304厦门新增上市5008SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房产权类62年1259京津冀新增上市5008SH国泰君安东久新经济REIT产业园区产权类50年1524长三角新增成立，未上市5009SH建信中关村REIT产业园区产权类40年2883京津冀第二批上市注：数据截至2022年10月12日hoice，分项目属性来看公募s分产和许营类产权类Es主要包括产业园仓储物流保性租赁住房等项目以金作为主要收入来源底层资产基础设施项目的所权理论来产类REs具长延的能性土地用权即到也通有人会决行如不虑权后则过市场化置原发人购的式现因产类EIs具“性特许经营类REs主要包括高速公固废处理污水处理项目其底层资产是设施项目的特许经营权通过与府签署协议获得公收权垃圾和水处理在特许经营期内形成稳定收入类REs明的期不募情下许经期满后项将再生入分红特经类REs每期生分可类债券期偿还的息部本资产值逐递到存期后具有券的特性目前20只成公募EIs，有1于产类9只于经营，其中5只扩的REs包含4只权和1只许经类。从行业分布来看Es的基金资产从最初产园区高速公路仓储流固废处理水污染处理展清洁能源保障性租住行业目成的20只募EIs中有7只底层产产业区5为公2为储流2只为态环3只保性赁房1为源础施4只递申但成的EIs包含1只业区2高速路和1只租项目。区域方面底层资产目公司主要分布于策持的重点区域如京长江经济带粤港大湾区随着政策的励和放未来将涉及多地区首批市9只募REs目于京冀长角粤澳二三的3只Rs项目覆盖域展长经带中的北着8号的布基设施EIs的项目区逐扩至国新增的5只EIs有2只于渝粤沿海市群，域元态显。一级市场认购热度持续升高，机构投资者配置需求明确投资人结构公募Es的持有者以构为主在经的20只募EIs中战资者的配份占份的例均过0下者和众资配份占比为1532和44因和网投者为构资者已立公募REs至少有86份属机投人，构系EIs主要有。底层资产类型一定度影响REs的投资人结，机构投资者占比基规模呈正相关。具体而言高速公路项目的战略投资者配售份额占比显著高于其他类项目5只EIs超过70高系安州河EIT为78.9公投占比低，均低于10其浙杭甬EIT仅为386测主系速路目模和金体量所，且5只公路Es的模占20只已行Es总模一半单只平规达59.3元此该类项“量大且收益相对稳特点或对机构投资者较具吸引比来保租房类项目公众投资者则占比高主要或系3保房REs金规在2.473.04亿间占0已行Es体量的6.6相对更适宜个投资者进行配置因其众投者售额比过1，同时略资比显低于他项为6062整体而言针对同种资产类型战略及网下资者售份额占比与基金模正相关关系即金越资人结中构比高。图4：三类投资者配售份额占总份额比例（单位：%）62 26 1160 28 1260 2862 26 1160 28 1260 28 1272 20 860 28 1270 21 965 25 1155 31 55 32 65 25 1160 30 1065 25 1174 2279 1575 1870 2175 1870 2160 2876土创新盐港建信中关村REIT华夏合肥高新华安张江光大国泰君安临港创新产业园国泰君安东久新经济东吴苏园REIT博时蛇口产园浙商沪杭甬REIT平安广州广河华夏中国交建华夏越秀高速国金中国铁建鹏华深圳能源中航首钢绿能富国首创水务0 20 40 60 80 10战略投资者占总份额比例() 网下投资者占总份额比例公众投资者占总份额比例()hoice，图5：各行业已发行的公募s产品总规模（单位亿元；%）

图6：高速公路类Rs规模与非公众配售份额占比（单位：亿元；%）35.46,6%31.90,5%

38.10,

76.78,13%

10 9880 966040 94298.17,48%

138.42,22%

20 920 90保租房REIs 仓储物流产业园区REIs 高速公路生态环保REIs 能源基础设施REIs

规模(亿元)战略及网下投资者配售份额占比（）（右轴）hoice， hoice，图7：产业园类s规模与非公众配售份额占（位：亿元；）

图8：保租房类s规模与非公众配售份额占（单位：亿元；%）40 92913090 20 898810870 86

1.21.01.81.61.41.21.0

8.88.68.48.28.08.8规模(亿元)战略及网下投资者配售份额占比（）（右轴）

规模(亿元)战略及网下投资者配售份额占比（）（右轴）hoice， hoice，图9：生态环保类s规模与非公众配售份额占比（单位：亿元；%）

图10：仓储物流类s规模与非公众配售份额占比（单位：亿元；%）20 949315 9210 91905 89880 87中航首钢能ET 富国首创务ET规模(亿元)

70 9260 915040 9030 892010 880 87红土创新港ET 中金普洛RT规模(亿元)战略及网下投资者配售份额占比（）（右轴） 战略及网下投资者配售份额占比（）（右轴）hoice， hoice，认购与配售情况一级市场认购和配方后续批次Es的火程度显著高于首批批REs的网认倍为.61682，众售例为17612.0一面9只EIs同步市于资资需求大平到只REs认需反不高另一面，公募REs为新存在确性投者购意相克着批EIs的成功础施EIs的产值到为广的关和二批EIs的网认倍迅上达到8.004.61倍众配比至0.82.4后续新增REs认需创新国中铁建RET外其所有EIs的网认购倍均百其华合肥新RET达5683；众售例乎都于1。表3：公募Rs一级市场发行及配售信息一览s名称资产类型报价区间（元/份）发价(元份)发行格所位置网下购倍公众配比例（%）网下投资者望认购的总额（亿元）成批红土创新盐港REIT仓储物流2.6323812.0063%8.78.044首批中金普洛斯REIT仓储物流3.74263.9034%5.5100467首批博时蛇口产园REIT产业园区2.12422.1066%16822.986首批东吴苏园产业REIT产业园区3.5840943.8060%3.1123038首批华安张江光大REIT产业园区2.8-.22.9066%8.54.641首批平安广州广河REIT高速公路1241-3.57130070%3.3108049首批浙商沪杭甬REIT高速公路8.7-.518.2036%4.63.846首批富国首创水务REIT生态环保3.9140153.0040%8.52.126首批中航首钢绿能REIT生态环保125-133059%1131.642首批建信中关村REIT产业园区2.513353.0070%54611.7329第二批华夏越秀高速REIT高速公路6.1274997.0060%38412.4172第二批华夏中国交建REIT高速公路8.671.079.9958%38000.4625第三批鹏华深圳能源REIT能源基础设施5.3161395.9670%10.31.6805202年7月新增国金中国铁建REIT高速公路9.331.569.8633%31032.5260202年7月新增红土深圳安居REIT保租房2.7-.12.8463%13.10.9453202年8月新增华夏北京保障房REIT保租房2.7926432.1063%1.90.4395202年8月新增中金厦门安居REIT保租房2.3826952.0063%10.00.9363202年8月新增国泰君安东久新经济REIT产业园区2.2431373.3575%10.30.4374202年9月新增国泰君安临港创新产业园REIT产业园区3.1443434.2069%14.30.3384202年9月新增华夏合肥高新REIT产业园区1.8-.82.9070%15.30.3589202年9月新增hoice，分项目属性来看，利政和资产特性影构投资者配置产权类Es的需求更为强烈许类EIs的行格于报区前60平安州广河EIT为7而类EIs的行格更接报区的除中普洛斯EIT华张光大EIT别为4和0外，余处区的后40映出置权类REs竞争为烈一程上说产类EIs资需较大推测主要原因有两方面其一大部产类Es的底层资产为障性租赁住房和产业园均属国家观经济政策支持的业域利好政策促使机构资者大力追捧保房十五住房展重央地方好出续推保房发展包财补减融持等金产“四新型镇化的重支各各府也续台系扶政产园的聚集运营创新来机其二构投资偏股性的产权类E特经类EIs“债性”显著，收入稳定性较强，但到期后需要无偿移交给政府，有价值归零的趋势产权类Es更“股性除了租金等收益造成较稳定分红以外底层产价会受外部环境影响而增贬值，投资收益上限相对更高，其未来增长性更吸引机构投资者。关于比较同批次不行业REs的投资热度，我发机构投资者对高公路类和水处理类Es的投资热情相对较弱，对于能源类s则较强。同批次公募REs网认倍大程到金影，指法观比较构对于各产型真投热体说高路类目网认倍在同次发行的REs中低主原因该项规庞，配给下资的金额大；同租的下倍数要其规模所因我们构“网下投资者期望的认购金”指标来判断单个s的机构投资热度。指以网下投资者配售总金额和购数的乘积来估计网投者拟认购某只Es愿意投入的总金额以此反映机构意愿的强弱由此看水处理类Es的投资热度较低能源类较高，高速公路类Es的机构投资需求逐疲软。首上的9只EIs中，富国创务RET资者望购金为批最，构资求弱，测系2017年水理业能力动滑致鹏深圳源RET能业的只上市募EI网投者期认的金为期上的金国建RT的3倍以上推因构好源行发前速类REs投热首批尚处于中排续次均显低其行测主系批速路Rs模庞大，续次投稀性降所。二级市场成交活跃，流动性存在属性、行业、个券差异整体流动性表现得益于我国公募s的供给稀缺性和做市制度公募Es整体流动性强，换手率高于主流指。至202年0月12，国募EIs的成为12989亿份总交额62.08元，均手高达15。除10份增市易的3只产园EIs以其公募REs日换基本于12.5的同期深300和证0的日手几均于1由小股成中证00日均手也为146此我国公募s的流动性整体高于股推测主要原因系公募Es目前尚处于发展初期供给模小投资需求对较高叠加二市场做市商制度，强市场交易的活跃性。图11：公募Rs总成交额及日换手（单位亿元%） 图12：公募Rs及主流指数日换手率（单位：%）20208181816166141412 12 410 108 86 6 24 40-0-20-20-20-20-220-220-220-20-20-20-20-20-20-20-20-20-0-210-120-020-230-130-130-030-240-150-060-270-240-170-110-050-260-170-080-290-190-090-10成交额亿) 日换手率右轴)

沪深3指数) 中证5指数上证5指%) 公募Rs%)注：数据截至2022年10月12日in，

注：数据区间为2021年6月22日至202年10月2日ind，公募REs普遍在上市个交易日成交活跃随趋于平稳“打新效”显2021年6月21日首批9只募REs步，掀市交热，日成额高达18.60元换率近20成热远续所新公募REs同时不同公募Es产品普遍呈上市首日交易活跃最的态势除信村T红土创新圳才居EIT华夏京房EI、夏合高园ET首日手较少情下及幅制以余有REs均在上首达成额和换手率峰在日的5交易内现梯下后于现募EIs产品存显的打效。图13：已上市公募Rs的各区间换手率（单位：%）403020100上市首日手率%） 上市前个交日的均换率（） 日均换手（）注：日均换手率数据截至2022年10月12日in，发行阶段认购热度的募E尤其是受机投资者热捧的产品通在上市后成交表现也更为跃针对同时期上市的公募Es而言，发行时期构配售火爆程度与上市初期成活跃成正比。从批上的9公募REs可以出，除个募EIs上投资度增外网认购数高公配比例低的公募REs即发越投者捧产，市前5交日日均手率就越整体来看，公募REs长期的流动性状也与认购阶段的受迎度呈正相关于202四度上的17只募Es说上后日换与网认购倍数基本成正比，与公众认购倍数成反比，说明发行时认购需求更强的公募上市的动相更。图14：首批上市Rs的认购和成交情况（单位：） 图15：公募Rs整体认购和成交情况（单位：%）18 16 1014101210 88 646424220 0

101010806040200

35302520151005东吴苏园业东吴苏园业平安广州河浙商沪杭RT中金普洛RT富国首创务红土创新港华安张江大中航首钢能博时蛇口园国金中国建华夏中国建华夏越秀速建信中关RT中金厦门居鹏华深圳源华夏北保障红土深圳居ET公众配售比例（） 公众配售比例）ind，

注：日均换手率数据截至2022年10月12日ind，首批公募Es解禁对二级市场流动性的影较202年6月21我首批上市的9公募RE除原权人关方机投者战配份额禁。当日富首水务RET成额增华张光大EIT成额手率出现大幅从整体趋势看禁的5个交内公募REs的交和日手率呈现高势随逐恢复较水从波动幅度来看禁后手率准差显著于市的体换手标差除国创水务REIT等别公募EIs性指变较以，数募REs的动解禁影有推测主要原因为，一方面6月中上旬9只公募Es的成交额和换率表现出明显的上趋说明部分机构已在解禁前前场另一方机构于通过大宗交易进解抛售对于流动性数据的影响小同时部分机构看好础设施Es的长期价值选择继持有。图16：首批公募Rs限售解禁前后成交额变动（位：%）

图17：首批公募Rs限售解禁前后换手率变动（单位：%）50 4545 440 3535 330 2525 22015 1510 15 050-0-150-160-170-200-210-220-230-240-270-280-290-300-010-040-050-060-070-080-150-160-170-200-210-220-230-240-270-280-290-300-010-040-050-060-