房地产投资项目可行性研究与经济评价培训

房地产项目投资可行性研究与经济评价主讲：**大学**教授

参考教材：《房地产项目投资》（第二版）**、**编著**出版社

概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性关系到投资决策的科学性与准确性投资决策失误的危害性

“做正确的事比正确地作事更重要”二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程

1、房地产市场调查研究与预测2、房地产开发项目市场定位研究

3、房地产开发项目投资与成本费用估算4、房地产开发项目收入估算与资金筹措

5、房地产开发项目财务评价

6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析7、评价结论

第一章房地产项目市场调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研经济环境

政策环境

人口环境

文化环境行业环境技术环境

2、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。3、项目微观环境(Micro-environment)调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：

1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。

（二）、消费者(ConsumerBehavior)调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（where）具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。特别别提提示示：：一般般说说来来，，在在未未确确定定目目标标消消费费者者之之前前，，可可通通过过二二手手资资料料的的收收集集对对房房地地产产市市场场的的消消费费者者做做一一个个普普遍遍、、粗粗略略的的了了解解；；在在确确定定了了目目标标消消费费者者之之后后，，则则主主要要是是通通过过问问卷卷调调查查的的形形式式就就想想要要了了解解的的问问题题对对目目标标调调查查对对象象进进行行访访问问。。目目标标消消费费者者的的确确定定可可参参照照同同类类物物业业的的已已成成交交客客户户进进行行划划分分。。必必要要的的时时候候，，甚甚至至还还可可针针对对核核心心购购买买者者进进行行再再一一次次的的调调查查，，如如此此反反复复，，直直至至得得到到较较为为准准确确可可靠靠的的结结论论。。因因此此我我们们说说，，对对消消费费者者的的调调研研可可视视为为动动态态的的全全过过程程调调研研。。（三三））、、竞竞争争楼楼竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面

第二章房地产项项目市场场定位研研究一、项目目的SWOT（优势、劣劣势、机机会、威威胁）分分析(strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣劣势来自自于企业业内部机会、威威胁来自自于企业业外部二、项目目目标市市场的选选择应体现市市场机会会与企业业优势的的最佳结结合三、项目目的市场场定位(4Ps)产品定位位(Product)价格定位位(Price)分销定位位(Place)促销定位位(Promotion)第三章房地产开开发项目目投资与与成本费费用的构构成与估估算一开开发成本本1、土地使使用权出出让金出让方式式：（协议）、、招标、、拍卖、、挂牌出让金（（底价））的确定定方法：：（1）标定地地价修正正法（已已取消））（2）基准地地价修正正法（正正在执行行）(具体标准准请浏览览**市市国土房房管局网网站点击击“基准准地价””）2、土地征征用及拆拆迁安置置补偿（1）土地征征用费（2）拆迁安安置补偿偿费注意：国国家新的的拆迁安安置补偿偿条例已已经出台台要点：实实行按市市场价评评估的货货币补偿偿原则3、前期工工程费（1）规划设设计费（（一般为为建安工工程费的的3%）（2）项目可可行性研研究费（（一般占占项目总总投资的的0.2%-1%)（3）地质勘勘察测绘绘费(一般为向项项目设计概概算的0.5%)（4）项目开办办、筹办费费（4）三通一平平费（目前前的基准地地价中已包包含了该项项费用）4、建安工程程费（1）土建工程程费（基础础、结构、、建筑及粗粗装修工工程费）（2）设备及安安装工程费费（3）室内装修修工程费（（精装修工工程费）5、基础设施施费（红线线内外工程程费）（1）供水工程程费（2）供电工程程费（3）道路工程程费（4）绿化工程程费（5）管道煤气气工程费（6）其他零星星工程费6、公共配套套设施建设设费公共配套设设施费是指指居住小区区内为居民民服务配套套建设的各各种非营业业性的公共共配套设施施（又称公公建设施））。就目前的发发展而言，，基本的公公共配套设设施费有逐逐渐纳入地地价缴纳的的趋势，而而一些提升升项目价值值的配套设设施则纳入入开发商的的商业化经经营策略之之中。7、开发期间间税费以**为例例，这些税税费一般包包括（1）配套设施施建设费（（小区：6%；单体12%）（2）建筑工程质质安监督费费（0.2%)（3）供水增容容费（已已逐步取消消）(4)供电增容费费（已逐步步取消）(5)监理工程费费(1%-2%)(6)其他（约为为1%-2%）注意：1以上比例均均以建安工工程费为取取费基础2固定资产投投资方向调调节税已经经取消8、不可预见见费它依据项目目的复杂程程度和前述述各项费用用估算的准准确程度，，以上述1—6项费用之和和为基数，，按3%-5%计算。二开开发费用1、管理费用用（取开发发成本的1%-3%）2、销售费用用（取销售售收入的4%-6%）3、财务费用用（按实际际发生的利利息计算））三、与转让让房地产有有关的税费费1、营业税税2、城市维护护建设税3、教育附加加4、防洪工程程维护费5、印花税6、交易服务务费注意：该类类费用只能能作为销售售收入的扣四、土地增增值税（按按销售收入入的1%计）五、企业所所得税（按按利润总额额的33%计）第四章房房地产开发发项目收入入估算与资资金筹措一．房地产产开发项目目收入估算算1．制订房地地产开发项项目销（租租）售计划划确定销售单单价、销售售进度、销销售比例等等销售价格的的确定方法法１）基于成成本的定价价法——成本加成定定价法（确确定价格下下限）２）基于产产品市场价价值的定价价法——市场比较法法（确定价价格上限））３）基于竞竞争对手的的定价法——竞争定价法法（确定价价格的变化化）２、房地产产开发项目目租售收入入的估算（１）房地地产开发项项目的出租租、出售收收入估算（２）房地地产开发项项目的自营营收入估算算二、投资计计划与资金金筹措（一）投投资计划与与资金筹措措表的格式式要求：将投投资计划与与资金筹措措计划有机机地结合起起来，即满满足项目实实施对资金金的需求，，又要尽可可能地将资资金使用成成本降到最最低。（二）编制制投资计划划与资金筹筹措表的依依据１、编制投投资计划表表的依据（１）开发（２）和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算；（３）施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求；（４）付款方式等投入资金的分类可粗可细，大致可按房地产开发项目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程进度计划算出每月或每季度的总投资支出，即为投资计划表。。２、、编编制制资资金金筹筹措措表表的的依依据据对于于房房地地产产开开发发项项目目而而言言，，其其资资金金来来源源有有四四个个渠渠道道：：一一是是自自有有资资金金，，二二是是银银行行贷贷款款，，三三是是预预售售收收入入用用于于再再投投资资的的部部分分，，四四是是其其他他融融资资方方式式。。资金金运运作作方方式式如如下下：：自自有有资资金金全全部部用用于于投投资资；；预预售售收收入入扣扣除除销销售售有有关关的的税税费费后后用用于于投投资资，，此此外外，，若若还还缺缺资资金金，，则则向向银银行行借借贷贷，，或或采采用用其其他他融融资资方方式式筹筹集集。。自自有有资资金金按按规规定定不不得得低低于于总总投投资资的的30%，可可通通过过招招商商引引资资筹筹集集。。注意意：：为了了减减少少开开发发商商筹筹资资数数额额以以降降低低筹筹资资成成本本，，在在安安排排投投资资进进度度计计划划时时，，应应考考虑虑尽尽量量将将占占用用资资金金量量大大的的费费用用项项目目向向后后安安排排。。在在工工程程发发包包的的招招标标及及评评标标时时，，也也要要注注意意审审查查其其施施工工进进度度计计划划及及施施工工组组织织设设计计，，看看是是否否将将可可后后移移的的占占用用资资金金较较大大的的分分项项工工程程有有意意向向前前移移，，或或是是否否采采用用了了不不均均衡衡报报价价策策略略，，有有意意把把先先进进行行的的施施工工内内容容单单价价调调高高，，而而把把后后期期工工程程的的单单价价压压低低。。第五章房房地产项目财财务评价目标：根据项项目上述的成成本收益分析析，编制项目目基本的财务务报表，计算算相关的评价价指标，据以以判定项目的的财务可行性性。一、损益表与与项目静态赢赢利能力分析析损益表是项目目在整个寿命命期的财务成成果的一种报报表。它反映映了项目在整整个寿命期的的利润总额、、所得税和税税后利润分配配情况等财务务信息。提供供了项目经济济效益静态评评价的信息资资料。静态评价指标标包括总投资资利润率与自自有资金投资资利润率。1总投资利润率率=项目利润总额额/项目总投资其评价标准是是总投资利润润率大于或等等于该类型房房地产的基准准投资利润率率。（8%-10%）2自有资金投资利润润率=项目利润总额额/项目自有有资金其评价标准是是项目自有资资金净利润率率大于或等于于投资者设定定的目标自有有资金净利润润率（15%-20%）。二、现金流流量表与动态态盈利能力分分析该表反映项目目计算期内各各年的现金流流入与现金流流出情况，用用以计算各项项动态评价指指标。包括全全部投资现金金流量表与自自有资金现金金流量表两种种格式。动态态评价指标则则包括财务净净现值、财务务内部收益率率与投资回收收期。（一）全全部投投资现现金流流量表表的概概念全部投投资是是指项项目建建设的的总投投资，，即自自有资资金投投资和和借贷贷资金金投资资之和和。现现金流流量表表（全全部投投资））不分分投资资资金金来源源，以以全部部投资资作为为计算算基础础，考考察项项目全全部投投资的的盈利利能力力，为为各个个投资资方案案（不不论其其资金金来源源及利利息多多少））进行行比较较建立立共同同基础础。（二））、自自有资资金现现金流流量表表的编编制自有资资金是是指项项目投投资者者自己己拥有有的资资本金金投入入。现现金流流量表表（自自有资资金））是从从投资资者的的角度度出发发，以以投资资者的的出资资额作作为计计算基基础，，把借借款本本金偿偿还和和利息息支付付作为为现金金流出出，用用以计计算自自有资资金财财务内内部收收益率率、财财务净净现值值等评评价指指标，，以考考察项项目自自有资资金的的盈利利能力力。（三））动态态盈利利能力力分析析1、财务务净现现值（（FNPV）评价标标准：：当NPV≥0时，可可考虑虑接受受该项项目；；当NPV﹤0时，拒拒绝接接受该该项目目。2、财务务内部部收益益率（（FIRR）评价标标准：：当FIRR≥≥ic时，可可考虑虑接受受该项项目；；当FIRR﹤﹤ic时，拒拒绝接接受该该项目目。其中，，ic为部门门（行行业））规定定的基基准收收益率率3、投资资回收收期将求出出的项项目投投资回回收期期T与标准准投资资回收收期相相T0比较，，若T≤T0，则表明明该项项目投投资能能在规规定的的时间间内收收回，，可考考虑接接受。。反之之，则则拒拒绝。。三、资资金来来源与与运用用表与与资金金平衡衡能力力分析析资金来来源与与运用用表是是反映映项目目在计计算期期内各各年的的资金金盈余余或短短缺情情况，，以及及项目目的资资金筹筹措方方案和和贷款款偿还还计划划的财财务报报表，，为项项目资资产负负债表表的编编制及及项目目资金金平衡衡分析析提供供重要要的财财务信信息。。评价指指标：：当年年累计计赢余余资金金≥0第六章章房房地地产项项目不不确定定性分分析与与风险险分析析什么叫叫风险险？风险是是指在在特定定的条条件下下，在在特定定的时时期内内，某某一事事件实实际结结果偏偏离与与预期期结果果的程程度。。进行项项目的的不确确定性性与风风险分分析,其目的的是要要判断断项目目风险险的大大小，，并采采取相相应措措施回回避与与控制制风险险。与项目目的““全程程调研研”相相对应应，在在可行行性研研究中中，也也提倡倡项目目的““全程程风险险分析析”一、项项目的的不确确定性性分析析1盈亏平平衡分分析