第38讲-用益物权的概念、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权

第三单元用益物权一、用益物权的概念（★★）用益物权，是指对他人所有的“不动产或动产”，依法享有占有、使用、收益的权利；我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权。《物权法》规定了四类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等准物权【2013•单选题】下列关于用益物权的说法中，正确的是（）。用益物权是自物权的一个类型行使用益物权必须以占有为前提用益物权的客体仅限于动产用益物权的设立必须经过登记才产生法律效力【答案】B【解析】（1）选项A：用益物权属于他物权邙限定物权）；（2）选项B：用益物权的享有和行使以对物之占有为前提（地役权的享有和行使以对需役地的占有为前提无需以对供役地的占有为前提）；（3）选项C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产，但我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权；（4）选项D：地役权是根据“合同约定”（而非“登记”）而设定的物权，土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生。二、建设用地使用权（★）（1）建设用地使用权的取得建设用地使用权可以通过出让（缴纳土地出让金）、划拨（无偿）、转让（在剩余的有效年限内）、继承等方式取得。（2）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（3）建设用地使用权人将其依法取得的建设用地使用权出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押（“房随地走、地随房走”）。三、宅基地使用权（1）一户只能拥有一处宅基地。（2）宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得。（3）宅基地使用权的存续无期限限制。四、土地承包经营权土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生；自土地承包经营权合同生效时设立。

五、地役权（★★）地役权，是指不动产的所有人或使用人为自己不动产的使用便利，“依合同约定”使用他人不动产的一种“用益物权”。提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。E地A地1、地役权的特征地役权的特征（1）地役权的设立基础地役权是存在于他人不动产上的物权。地役权的享有和行使并非均以对土地的占有为要件，如眺望地役权，无须占有供役地。（2018年调整）（2）从属性地役权从属于需役地所有权或使用权，不得与需役地分离而单独让与地役权不得从需役地分离出来而成为其他权利的标的（不得单独抵押）【举例】（3）不可分性①在需役地被分割时，地役权为分割后的各部分的利益仍然存在；如果地役权的行使按其性质只关系到需役地的一部分的，则分割后地役权仅在该部分存在②在供役地被分割时，地役权就分割后的各部分仍然存在；如果地役权的行使按其性质只关系到供役地的一部分的，则分割后地役权仅在该部分有效【举例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，甲在乙的建设用地上设立通行地役权。判断下列行为的效力：（1）甲将地役权转让给丙一一转让无效，地役权不得单独转让（2）甲将建设用地使用权转让给丙一一原则上地役权一并随之转移（3）甲仅将建设用地使用权转让给丙一一丙仅取得建设用地使用权，地役权消灭，理由：原则上建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定除外（4）甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权转让给丁一一丙取得建设用地使用权，对丁的转让无效，地役权消灭（5）甲以地役权设定抵押，为自己向银行的借款提供担保一一抵押无效，地役权不得单独抵押（6）甲将建设用地东侧部分的使用权转让给丙一一丙可以在乙的土地上通行（不可分性）2、地役权的设立当事人应以书面形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。不需要登记，但未经登记，地役权不得对抗善意第三人。3、地役权期限地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。【2011•多选题】《物权法》规定了地役权制度。下列有关地役权的表述中，正确的有（）。地役权是自物权设定地役权应当签订书面合同地役权自地役权合同生效时设立地役权属于用益物权地役权是供役地所有人或者使用人享有的权利【答案】BCD【解析】（1）选项A：自物权指所有权，地役权是用益物权之一，属于他物权、限制物权；（2）选项E：在地役权关系中，享有权利的一方为“需役地”的所有人或者使用人。4、地役权与相邻权地役权相邻权权利产生的方式不同基于当事人之间的约定而产生基于法律的直接规定而产生权利性质不同为自己不动产的利益而使用他人不动产的权利对相邻不动产所有权的限制或扩张一项独立的物权不是一项独立的物权类型（属于自物权范畴）对不动产权利限制或扩张的程度不同程度较大程度较小权利取得的对价不同通常是有偿的通常是无偿的权利的存续期限不同有期限限制无期限限制【2014•多选题】在下列客观事实所引起的纠纷中，应按照相邻关系的法律规定予以处理的有（）。甲在邻居乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝甲村为了取水浇地，在必经的邻村土地上修建引水渠甲新建的房屋滴水，滴在邻居乙的房屋上甲村在河流上修建拦河坝