建筑设计+报批流程讲义T+55

建筑设计、报批流程一、设计阶段的划分

规划阶段

方案设计

初步设计

施工图设计

注：简单的民用建筑工程，经有关部门同意，并且合同中有不做初步设计的约定，可在方案设计审批后进接进入施工图设计。实际设计程序：1、策划、投资与立项（内容、选址、土地竞标、可行性分析与论证，城市规划）（业主负责）2、概念方案设计—征询（总平面设计、从概念到形象）3、方案设计--审批（报建方案）4、初步设计—审批5、施工图设计—审批6、施工监督配合—（建筑师的重要性）7、竣工验收二、各设计阶段的设计内容方案设计阶段：1、绘制方案草图。2、结构选型，设备系统等设想方案3、估算工程造价4、组织方案审定或评选，写出定案结论。5、绘制报建方案。初步设计阶段：

方案设计审查批准后进行，初步完成各专业配合，细化方案设计，编制初步设计文件，配合建设单位办理相关的报批手续，控制投资，对特殊设备提出订货条件。初步设计的内容：设计说明书、设计图纸、主要设备材料表和工程概算等四部分。初步设计阶段各专业深度要明确的问题：1、结构：高层和大型公建必须进行多方案结构的整体计算，得出一个最合理的结构形式。以文字说明为主，但难以说清的要出图。2、主要电气设备及材料表，现在只要求列出主要电气设备表。3、电气要有一个接地系统的专门说明。4、柴油发电机组的内容，热能专业只负责写油系统和排烟的说明。设备选型和平面布置由电气专业写。

初步设计阶段建筑专业设计流程框图

施工图设计阶段：

取得初步设计审批文件之后，根据审批意见和审批文件，对初步设计进行必要的调整。施工图设计的主要任务是满足施工要求，解决施工中的技术措施、用料及具体做法。

施工图设计的内容包括建筑、结构、水、电、采暖通风等工种的设计图纸、工程说明书，结构及设备计算书和预算书。施工图设计计阶段各专专业深度要要明确的问问题：1、工程预算算书不是必必须包括的的内容，见见合同规定定。2、建筑幕墙墙的结构图图可由具有有幕墙设计计资质的单单位单独或或与设计院院合作完成成，一般单单独成册。。但连接预预买埋件应应在主体结结构图中表表达。3、如果对初初步设计变变更较多，，应该将新新的主要指指标写入施施工设计说说明中。4、“弱电系系统”图纸纸不宜太深深。以能满满足编制投投标书和审审核承包商商深化设计计文件为原原则。在满满足结构施施工预留、、预埋的前前提下，尽尽量减少图图纸工作量量。总结一下设设计全过程程：１、研究熟熟悉红线图图,了解周围建建筑情况和和环境。2.了解建设单单位要求。。3.做方案图,报规划部门门审批。4.修改方案图图,直到获得批批准为止。。5.根据方案图图的平面布布置图，进进行地质勘勘察。6..做初步设计计并报批。。7.做施工图。。8.交建设单位位送施工图图审查单位位审查。9.施工配合。。各阶段侧重重点:1.方案重创新新2.初步设计重重深度3.施工图重校校核4.施工配合重重服务三、各设计计阶段的报报批程序“一书两证证”制度对我国城市市规划实施施管理的基基本制度的的通称。是是《城乡规划法法》规定的，全全国统一的的。即城市规划行行政主管部部门核准发放的的。建设项目选选址意见书书

建设设用地规划划许可证建建设工工程规划许许可证另一种流行行说法：“五证二书”“五证”：：《国有土地使使用证》

《建设用地规规划许可证证》

《建设工程规规划许可证证》

《建设工程施施工许可证证》(建设工程开开工证)

《商品房销售售(预售)许可证》

“二书”：《住宅质量保保证书》

《住宅使用说说明书》一、《建设项目选选址意见书书》①是城市规规划行政主主管部门审审核建设项项目选址的的法定凭证证。②②是土地部部门提供土土地，计划划部门项目目立项的依依据。③③设计任任务书（可可行性研究究报告）报报请批准时时，必须附附有城市规规划行政主主管部核发发的选址意意见书。(审批制的项项目,项目建议书书->选址意见书书->可行报告)二、《建设用地规规划许可证证》取得建设用用地规划许许可证后，，方可向国国土资源行行政主管部部门申请用用地，经县县级以上人人民政府审审查批准后后，由国土土资源行政政主管部门门划拨、征征用土地。。按按照有关关规定，房房地产商即即使取得建建设用地的的批准文件件，但如未未取得《建设用地规规划许可证证》而占用土地地的，其建建设用地批批准文文件无效。。

先有有土地出让让合同,再申请《建设用地规规划许可证证》,然后录取土土地证.三、《建设工程规规划许可证证》建设单位或或者个人在在取得建设设工程规划划许可证后后，方可办办理开工手手续。没没有此此证的建设设单位，其其工程建筑筑是违章建建筑，不能能领取房地地产权属证证件。我的理解：：《建设项目选选址意见书书》是规划认可可该项目可可行，是进进行立项的的依据；《建设用地规规划许可证证》是允许某个个单位在该该地块进行行建设的初初步文件，，是办理国国土证的依依据。招招拍挂挂的土地由由于有控规规，各项经经济技术的的最大值也也就有了，，就意味着着已有《建设项目选选址意见书书》。所以招拍拍挂是先办办理建设用用地规划许许可证，后后立项。立立项时只要要控规即可可，现在可可能招拍挂挂的土地不不需要立项项了。“一书两证证”的办理理流程：规划实施管管理总流程程图：建设用地规规划管理流流程图：上海某地块块办理流程程图：“一书两证证”的具体体办理手续续一、建设项项目选址意意见书（非拍卖土土地）2、申请建设设单位的报报告（内容容包括：拟拟选地点用用地面积、、建设规模模、用地性性质、计划划工期、投投资总额，，对市政配配套设施的的要求等。。）3、填报《建设项目选选址申请表表》一份。4、1:500或1:1000地形图一式式3份。5、可行性报告告、平面布置方方案、管线布置方方案。6、有关文件件、证明、、协议等。。（由经办办人根据实实际情况选选定）7、报二个以以上符合本本项目规划划设计要求求的总平面图到市规划咨咨询服务中中心进行方方案技术审审查，以方方便下一个个程序的审审批。二、建设用用地规划许许可证1、《申请表》2、1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图五份，其中中一份地形形图上应用用红色实线线（铅笔））标明用地地位置地界界；4、批准的建建设项目可行性研究究报告或有关计划划批准文件件；5、土地使用用协议书；；6、《建设项目选选址意见书书》的通知及附附图或《国有土地使使用权出让让（转让））合同》文本及附图图各一份；；7、《建设工程规规划设计方案批批复》及附图；三、建设工工程规划许许可证4、《建设用地规规划许可证证》。5、计划部门门（或外经经委）的立立项批文一一份。6、土地管理理部门核发发的《建设用地批批准书》。7、经市规划划局审定盖盖章的总平平面布置设设计图、建建筑设计方方案图（或或审核批文文）、管网网综合图各各一份。8、初步设计计方案批复复9、建设工程程规划设计计方案批复复9、经建设主主管部门审审查盖章的的施工图10、市建设局局的《建设工程勘勘察成果施施工图审查查批准书》一份。11、消防建审审文件一份份。审批《建设工程规规划设计方方案》手续：2、地形图上上应由设计计单位用≤≤0.3mm的红色或蓝蓝色实线标标明下列内内容并盖章章4、建筑设计计方案总平平面图（图图纸二份，，市局审批批三份、CAD格式光盘一一份），总总平面图应应符合国家家和本市方方案出图标标准，并加加盖建筑设设计单位的的建筑设计计方案出图图章和设计计负责人、、注册建筑筑师印章；；5、建建筑筑设设计计方方案案图图（（含含平平面面、、立立面面、、剖剖面面，，CAD格式式光光盘盘一一份份））及及设设计计说说明明文文本本，，图图纸纸加加盖盖建建筑筑设设计计方方案案出出图图章章和和设设计计负负责责人人、、注注册册建建筑筑师师印印章章；；6、分分层层面面积积表表（（二二份份））；；8、有有相相应应资资质质部部门门编编制制的的日日照照分分析析报报告告（（原原件件二二份份））；；9、可可行行性性研研究究报报告告或或其其他他计计划划批批准准文文件件结结果果：：1、《建设设工工程程规规划划设设计计方方案案审审核核意意见见》或《建设设工工程程规规划划设设计计方方案案批批复复》；四、、初初步步设设计计审审查查手手续续一般般以以初初步步设设计计审审查查会议议形形式式进行行，，建设设主主管管部部门门主持持，，项项目目业业主主、、政政府府有有关关业业务务主主管管部部门门、、勘勘察察设设计计单单位位参参加加。。由由专专家家评评审审委委员员会会负负责责技技术术、、经经济济审审查查，，并并提提出出书书面面审审查查意意见见。。参加加部部门门：：规划划、、消消防防、、交交通通、、环环保保、、环环卫卫、、劳劳动动保保护护、、排排水水、、卫卫生生防防疫疫、、民民防防、、抗抗震震、、安安保保等等行行政政管管理理部部门门。。根根据据专专业业规规范范针针对对该该建建设设项项目目初初步步设设计计文文件件提提出出专专业业审审查查意意见见。。供供电电、、煤煤气气、、自自来来水水、、电电话话通通信信等等配配套套单单位位应应对对初初步步设设计计的的配配套套可可能能性性提提出出建建议议，，对对技技术术合合理理性性进进行行审审查查，，或或由由项项目目所所在在开开发发区区的的开开发发机机构构统统一一提提出出实实施施意意见见。。主要要审审查查以以下下内内容容：：1.设计计是是否否符符合合国国家家及及本本市市有有关关技技术术标标准准、、规规范范、、规规程程、、规规定定及及综综合合管管理理部部门门的的管管理理法法规规；；2.设计计主主要要指指标标是是否否符符合合被被批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告或或土土地地批批租租合合同同的的内内容容要要求求；；3.总体体布布局局是是否否合合理理及及符符合合各各项项要要求求；；4.工艺艺设设计计是是否否成成熟熟可可靠靠，，选选用用设设备备是是否否先先进进、、合合理理；；5.采用用的的新新技技术术是是否否适适用用、、可可靠靠、、先先进进；；6.建筑筑设设计计是是否否适适用用、、安安全全、、美美观观，，是是否否符符合合城城市市规规划划和和功功能能使使用用要要求求；；7.结构构设设计计是是否否符符合合抗抗震震要要求求，，选选型型是是否否合合理理，，基基础础处处理理是是否否安安全全、、可可靠靠、、经经济济、、合合理理；；8.市政政、、公公用用设设施施配配套套是是否否落落实实；；9.设计计概概算算是是否否完完整整准准确确；；专业业审审查查部部门门主主要要审审查查内内容容1.规划划对对建建筑筑物物性性质质、、用用地地范范围围、、各各类类规规划划指指标标予予以以核核定定：：如如容容积积率率、、复复盖盖率率、、绿绿地地率率、、道道路路率率、、建建筑筑总总高高度度、、日日照照等等，，并并对对各各方方建建筑筑退退界界要要求求予予以以认认可可。。等等等等是是否否符符合合规规划划部部门门的的要要求求。。2.消防防总总体体：：防防火火间间距距、、耐耐火火等等级级、、配配套套(变电电、、锅锅炉炉、、调调压压站站)。对对消消防防道道路路是是否否环环通通、、转转弯弯半半径径、、登登高高扑扑救救面面及及场场地地能能否否满满足足要要求求、、消消防防水水源源落落实实方方式式(设消消防防水水池池还还是是二二路路市市政政管管网网供供水水)、建建筑筑单单体体中中防防火火分分区区、、消消防防前前室室、、消消防防中中心心位位置置、、楼楼梯梯设设置置、、防防排排烟烟措措施施、、走走廊廊环环通通、、地地下下车车库库的的单单双双通通道道、、出出口口、、消消防防设设备备、、系系统统的的选选用用，，以以及及对对特特种种场场所所的的消消防防要要求求进进行行审审查查。。3.交通通核核定定停停车车数数量量，，对对出出入入口口位位置置、、基基地地交交通通组组织织、、地地面面地地下下停停车车安安排排或或对对特特殊殊停停车车形形式式进进行行审审查查。。4.环保保根根据据所所在在地地区区的的环环境境和和总总体体环环境境功功能能、、环环境境目目标标，，核核实实项项目目的的三三废废排排放放标标准准，，对对相相应应的的三三废废治治理理的的措措施施、、排排污污能能力力及及处处理理方方案案等等进进行行审审查查。。5.环卫卫垃垃圾圾清清运运方方式式、、垃垃圾圾间间大大小小、、位位置置、、高高度度及及道道路路是是否否满满足足环环卫卫车车辆辆进进出出等等进进行行审审查查。。6.劳动保保护对对锅炉炉压力力容器器的设设置、、特种种设备备及非非标设设备的的安全全性能能、操操作岗岗位的的劳动动职业业保护护、高高层建建筑筑的外外墙清清洗设设施等等进行行审查查。7.卫生防防疫对对建筑筑物的的日照照、通通风采采光、、餐饮饮工艺艺路线线设计计、污污水消消毒处处理及及职业业卫生生防治治措施施等进进行审审查查。8.民防按按地区区要求求确定定本工工程是是否要要建民民防工工程以以及民民防工工程等等级、、平战战结合合的用用途、、连通通口位位置、、民民防工工程设设计技技术是是否符符合要要求等等进行行审查查。9.供电对对供电电电压压等级级及设设计位位置、、性质质、进进线方方式(架空、、电缆缆)、总表表设置置、供供电量量等进进行审审查。。10.煤气对对煤气气用气气方式式及性性质、、用气气量、、管网网的走走向、、煤气气调压压站设设置与与否及及调压压器形形式的的确定定、供供气气表房房位置置、煤煤气使使用点点安全全措施施等进进行审审查。。11.上水对对供水水来源源、供供水能能力、、水压压、管管径、、可否否形成成环网网、单单体供供水系系统是是否可可行及及用水水量等等方面面进进行审审查。。12.排水对对污水水排放放接管管标准准及出出路进进行审审查。。13.电话、、电信信对对电电话总总量、、通讯讯要求求、机机房大大小、、电信信进线线方式式及位位置、、附近近的地地区站站能否否满足足项目目要求求、、电讯讯体系系是否否符合合规范范和要要求等等方面面进行行审查查。14.安保涉涉外项项目安安保监监视、、防范范、报报警设设计是是否符符合要要求等等进行行审查查。15.抗震抗抗震烈烈度、、结构构体系系及构构造措措施、、自震震周期期、结结构顶顶点位位移及及层间间位移移是否否满足足抗震震规程程要要求等等进行行审查查。五、施施工图图审查查手续续审图公公司说明：：在上上海，，消防防的审审查、、节能能的审审查均均由审审图公公司进进行加强对对施工工图审审查机机构的的监管管，只只有具具备超超限高高层建建筑施施工图图审查查资质质的施施工图图审查查机构构，才才能承承接超超限高高层的的施工工图审审查任任务；；超限限高层层建筑筑工程程没有有在初初步设设计阶阶段进进行抗震设设防专专项审查的的，施施工图图审查查机构构不得得进行行施工工图审审查。。六、施施工验验收手手续单位工工程竣竣工验验收必必备资资料：：1、单位位工程程预检检记录录2、单位位(子单位位)工程质质量控控制资资料核核查记记录、、单位位(子单位位)工程安安全和和功能能检验验资料料核查查及主主要功功能抽抽查记记录、、单位位(子单位位)工程观观感质质量检检查记记录3、单位位（子子单位位）工工程质质量竣竣工验验收记记录（（有设计计院签签字）4、涉及及安全全和功功能的的试验验、检检测资资料5、建设设工程程竣工工档案案预验验收意意见6、建筑筑工程程室内内环境境检测测报告告7、规划划验收收认可可文件件8、建筑筑工程程消防防验收收意见见书9、勘察察、设计、监理理、建建设单单位出出具的的对工工程的的评价价或验验收文文件七、项项目建建设周周期（最好好了解解下，，有一一个大大致概概念））举一个个赶进进度和和时间间的例例子：：一一幢幢简单单的办办公楼楼从施工工图设设计开开始到到开始始动工工７５５天时时间间从施工工图算算起：：一、施施工图图设计计（接接到设设计依依据资资料后后进行行）。。（21天）单单体体工程程开工工前第第75天开始始，开开工前前第55天完成成。施工图图审图图时间间（10天）－－》拿到施施工图图审查查通知知书注注：设设计公公司在在图审审前必必须制制作一一套蓝蓝图提提供给给预决决算部部用于于预算算编制制。单体工工程施施工图图预算算与招招投标标（44天），第２２１天天施工工图设设计完完成后后进行行开始始。即工程程开工工前第第54天开始始，开开工前前第34天完成成。。单体工工程施施工图图预算算与招招投标标（44天）其中：：１、编编制招招标工工程量量清单单，拟拟定标标底，，确定定拦标标价。。（21天）按公司司内部部程序序确定定标底底（8天）。。二、招招投标标过过程A、编制制招标标方案案；与与意向向合作作施工工单位位洽谈谈、谈谈判；；编制制招标标文件件的主主要合合同条条款，，拟定定合同同文本本，合合同评评审。。（38天）－－》完成招招标方方案；；与施施工单单位达达成合合作意意向；；通过过公司司审批批的招招标文文件；；通过过公司司评审审的拟拟定合合同文文本。。一开始始就要要开始始了。。B、发布布招标标公告告（1天）C、招标标文件件备案案（3天）D、发放放招标标文件件（备备案当当天完完成））E、投标标人制制作投投标文文件，，开标标、评评标、、定标标。（（15天）F、开标标后公公示，，签订订施工工合同同并备备案（（5天）注：监监理单单位在在开工工前第第38天确定定。三、办办理建建设工工程施施工许许可证证（施施工合合同、、监理理合同同备案案并办办理完完成政政府相相关手手续后后进行行）。。（10天）四、在在工程程开工工前还还要完完成以以下工工作：：1、“三三通一一平””工作作。2、甲供供钢筋筋、水水泥等等主材材采购购（确确定招招标方方案后后进行行）。。3、CFG桩桩基基施工工、检检测（（政府府图审审后进进行））（４４２天天）说说明：：针对对非CFG桩的地地基处处理工工程，，要保保证在在单体体施工工前完完成施施工与与验收收工作作。（一般般的打打桩时时间））:混凝土土预制制方桩桩,定做时时间20,一台,一天20根,一般一一个月月,过3天验收收,做实验验一个个星期期.顶板一一个月月.一般一一个星星期到到十天天一层层.4、图纸纸会审审工作作（签签订施施工、、监理理合同同后与与办理理施工工许可可证同同时进进行））１１０天天施工周周期：：（（办办理完完成施施工许许可证证后进进行））。1、6层以下下单体体工程程施工工周期期N为：120+单体工工程的的地上上层数数（不不含阁阁楼层层）×10（施工工日历历天数数）；；2、7层－11层单体体工程程施工工周期期N为：150+单体工工程的的地上上层数数（不不含阁阁楼层层）×10（施工工日历历天数数）；；3、12层－18层单体体工程程施工工周期期N为：180+单体工工程的的地上上层数数