中原地产福州三盛南香湖项目概念性定位

三盛南香湖项目概念性定位中原地产2009.04.02这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候门前有潺潺的小溪秋天到了地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候墙角有红梅矗立我的旁边住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母已爬上了登山的小径温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候门前有潺潺的小溪秋天到了地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候墙角有红梅矗立我的旁边住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母已爬上了登山的小径温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里2人无法选择自然的故乡，但可以选择心灵的故乡！

——哈佛建筑学院硕士贝聿铭Thehumanisunabletochoosethenaturalhometown,Butthehumanmaychoosethemindthehometown!对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。4土地的气质区域的潜质项目的价值形象体系产品体系客户体系项目的定位2009年3月7日星期三上午十点，中原地产三盛南香湖项目组成员一行6人，沿着浦上路驱车前往项目地块勘察，25分钟后，我们到达项目地块现场……1三眼法则：第一眼，看地块；第二眼，看片区，第三眼，再看地块；基地VS片区basevsarea7那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁郁葱葱的小草展现出勃勃生机,成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍,长期生活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了我们……我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生令世人侧目的奇迹……从土地的气质的作为切入点地形：河道将用地分成南北两地块，南北地块总用地面积为204595平方米。河道面积22108.7平方米。地势：基地现状地势平坦，低于南面国道大概3-5米之多，南向临路一侧需抬高地块与之平齐。基地研究北地块南地块地势地形9朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补。景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以观旗山山景。项目地块研究湖景山景与其他他观景景项目目资源源比较较的优优势福州其其他景景观项项目仅仅仅是是借景景。或或观山山，或或望水水。而而本项项目却却是完完全私私有得得天独独厚的的天然然湖资资源，，以及及旗山山资源源。可可谓依依山伴伴水，，有天天有地地。长滩美美墅（（观观江景景，背背靠鼓鼓山））名城港港湾（（观观江景景，背背靠鼓鼓山））融汇山山水（（观观乌龙龙江景景）公园道道一号号（（观江江景，，靠金金山公公园））中天金金海岸岸（（观江江景，，靠金金山公公园））泰禾红红树林林（（背靠靠金山山）润华山山庄（（背背靠高高盖山山）大洋鹭鹭洲（（靠靠乌龙龙江））博仕后后缘墅墅（（背靠靠旗山山）居住主主题公公园（（观观水景景）三盛南南香湖湖（（私有有湖，，伴旗旗山））就景观观来看看，本本地块块具备备建筑筑优质质的居居住品品质的的楼盘盘的条条件——““天生生丽质质”，，可以以充分分在规规划设设计中中利用用，拥拥有水水而亲亲水。。项目地地块研研究山湖11交通：：项目目紧邻邻南屿屿东西西向主主干道道梅梁梁路，，连接接十里里明珠珠堤及及十八八湾公公路通通往市市区。。地块西西侧为为117县县道，，本项项目将将来交交通将将会比比较便便捷。。基地研研究项目位位置生活配配套：：严重重缺乏乏，未未来主主要依依赖于于项目目本身身以及及周边边项目目提供供生活活配套套，所所以本本项目目在规规划中中需要要进行行重点点考虑虑。1214一.南南屿新新城分分析南屿新新城在在大学学城南南端316-324国道道连接接线南南侧和和西侧侧，总总建设设用地地为15.8平平方公公里，，发展展人口口规模模13万，，其中中在校校生4～5万人人。南屿镇镇南屿新新城分分析我们的的地块块处在在一个个新区区，并并与周周边的的环境境和规规划息息息相相关，，未来来片区区发展展将直直接影影响项项目的的价值值，片片区价价值的的高度度将直直接决决定项项目的的高度度，所所以，，我们们需要要重新新审视视南屿屿片区区。重新定义南屿片区2007年年3月月9日日星期期一下下午5点，，项目目组成成员对对项目目进行行初步步诊断断和分分析，，第一一次头头脑激激荡………南屿新新城分分析这是一个高品质的人人文居住新新城片区！1.南屿新新城要住13万人.2.学校、、配套生活活区、研发发区、综合合开发区、、安置区以以及绿地景景观系统.3.商业配配套将是多多功能的商商业中心.4.八座大大桥为新城城区交通““加速”.5.快速交交通干道连连接大学城城.南屿新城在在大学城南南端316-324国道连接接线南侧和和西侧，总总建设用地地为15.8平方公公里，发展展人口规模模13万，，其中在校校生4～5万人。在在规划时根根据南屿新新城的地理理位置和地地理条件，，规划形成成三片功能能区，即一一是环绕虎虎秀山山体体公园形成成校园及配配套生活区区；二是围围绕岭兜山山建成的创创业研发区区；三是在在福厦高速速第二通道道以东至大大樟溪区域域形成一个个江滨高尚尚居住区。。（官方称谓谓：南屿新新城）1.未来来发展规划划思考一：这这是一个““新岸区””！2.南屿与与福州城市市规划发展展的关系福州拓出发发展空间，，南进西拓拓将是重点点。随着金金山开发临临近尾声，，福州城区区用地比较较紧张，大大规模用地地无法规划划，因此福福州一定要要“跳出去去”。今后后5年福州州将再建南南屿和南通通2个新的的文教城区区。作为福福州今后的的新城区，，南屿和南南通将定位位为：依托托上街大学学城，发展展成为福州州市重要的的文化教育基基地，人口规规模为30万人人，这是是继上街街大学城城之后的的又一福福州文教教区。该片区将将来会是是----福州未来来高品质质的人文居住住新城片片区南进西拓拓19我们提出出“乌龙龙江新岸岸”！！1.乌乌龙江北北岸金山山中高端端居住片片区需要要进一步步延伸3.南屿屿新城是是规划高高品质的的人文居居住新城城片区2.闽侯侯南屿属属地概念念需要削削弱4.可以以媲美乌乌龙江北北岸、南南江滨新岸区拥拥有乌龙龙江南岸岸、大学学城、湖湖景、旗旗山山脉脉，未未来开发发用地面面积超过三千千亩，从从区域发发展态势势看，本本片区对对社区规规划和基基础建设设将逐渐渐完善，必必将成为为金山片片区之后后新岸居居住区。。我们的项项目处在在乌龙江江新岸！！212

处在怎样的竞争环境中……市场环境Marketenviorment福州地产产2006全线线飘红，，豪宅市市场尤甚甚大面积土土地供应应主要集集中在仓仓山;政府对囤囤积土地地的督促促开发;政策对市市场的影影响平稳稳过渡，，开发商商信心增增强。从2005年开开始，福福州南面面整体市市场出现现拐点，，中高端端住宅将将呈现趋趋势，集集中表现现为金山山、南江江滨等片片区。经济持续续稳定的的发展提提供了客客观条件件；新增人口口带来庞庞大消费费群；局部市场场（二环环内）进进入了换换房期（（3-5年）；；自住为主主，刚性性需求依依然较强强。南北江滨滨的建设设，跨乌乌龙江各各桥开通通市场环境境分析思考二：：大势决决定大市市，“新新岸”机机遇与挑挑战并存存！23第一圈层层为二环环以内，，主要是是以小规规模高层层住宅为为主。第二圈层层：三环环路以内内，江景景、公园园景观的的高层住住宅和洋洋房、双双拼、叠叠拼相结结合。第三圈层层：三环环以外，，主要集集中在乌乌龙江新新岸的别别墅、亚亚别墅和和高层混混合项目目。机遇新岸区第一圈层第二圈层第三圈层多层住宅小高层住宅高层公寓商住楼多层洋房小高层住宅高层住宅少量独栋别墅墅联排、叠拼多层住宅小高层住宅高层公寓独栋别墅联排、叠拼机遇25圈层形象一览览圈层/区域代表项目文化支撑/社区形象模式价格水平（元/平方米）第一圈层棕榈泉国际花园温泉/高层均价8600蔚蓝国际温泉/高层均价8100阳光假日公寓高层/公寓均价9800第二圈层仁文大儒世家多层/高层/康居典范均价5300江南水都融侨/大社区/新古典主义/热带均价6000泰禾红树林泰禾/大社区/江景联排别墅公园道一号大社区/湿地公园/豪华会所高层6500-9000中天金海岸大社区/湿地公园/品牌物管亚别墅130-170万第三圈层融汇山水江景/纯别墅社区/新亚洲别墅别墅130-180万闽都大庄园大学城/低容积率/TOWNHOUSE/大社区现推联排70-80万东方威尼斯纯别墅/海景独栋280-500万福禄坊中式园林/TOWNHOUSE原售价60-80万云亩天朗GOLF/水景/纯别墅社区亚别墅140-230万机遇福州在往外扩扩张，第三圈圈层主要形成成往西、南发发展态势；由于交通等配配套缺乏，普普通居民暂时时不会选择在在这样的区域域生活；第三圈层为房房地产开发新新区，拥有较较好的景观资资源，目前主主要提供低较较低容积率住住宅；未来是否能引引发新区域的的演变，南部部能否持续受受到关注？第三圈层产品品细分：目前市场上推推出很少的高高层，为博仕仕后缘墅项目目的高层公寓寓主要为多层以以下为主的独独栋别墅、双双拼、联排等等类型的产品品推向市场，，高端市场占占比较大的比比重，但是风风格各异，档档次参差不齐齐，两极分化化比较严重：：高端：云亩天天朗、大洋鹭鹭洲、融汇山山水、东方威威尼斯中端：闽都大大庄园、金侨侨花园低端：博仕后后缘墅由以上分析可可以看出：机遇第三圈层是福福州房地产未未来主要发展展区域，而以以下三个片区区是未来房地地产供应的主主要来源：新岸区上街南台岛未来激烈的竞竞争更多来自自于新岸区内内部项目的竞竞争。挑战新岸区构筑南屿新区区其它项目本项目正祥.林语墅墅丰业投资项目目阳光地产项目目还有2006年12月出出让的位于南南屿镇晓岐、、元峰等村4宗地：宗地2006挂4号地块块，出让面积积199387平方米，，楼面地价1319元/平方米。宗地2006挂5号地块块，出让面积积199691平方米，，楼面地价1727.67元/平方方米。宗地2006挂6号地块块，出让面积积178174平方米，，楼面地价1578.5元/平方米米。宗地2006挂7号地块块，出让面积积109992平方米，，楼面地价1596.7元/平方米米。挑战29诸多因素造成成乌龙江新岸岸区同质严重重土地均属本区区域，需要共共同运作本区区域共享旗山景观观资源容积率均为1.25-1.6，建筑筑产品组成必必然为小型别别墅、亚别墅墅、洋房、高高层的综合社社区拿地时间相当当，正祥项目目略为早些入入市项目规模，本本项目与阳光光项目近300亩，正祥祥和金辉为600-700亩前期拿地成本本在650-725之间间，06年12月拍卖地地1319-1730之之间。项目名称项目规模项目容积率拿地时间楼面地价（元/平方米）本项目300亩1.52006年6月约为653正祥林语墅680亩1.252005年5月约为670丰业投资项目761.43亩1.252005年6月约为715阳光地产项目298亩1.52006年6月约为724新拍卖4宗地共约730亩均为1.62006年12月1319-1730挑战30思考三：新岸岸区是否具备备吸引力？竞争优势整体资源区域体量人文氛围区域发展竞争力因素高端区域竞争力板块区域指标景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标五四北新店山景/湖景/八一水库森林公园/八一水库配套缺乏新兴高尚片区区域竞争市中心台江近距离江景/江滨大道滨江公园医院、学校交通较好典型居住区土地缺乏南江滨闽江南岸近距离江景/江滨大道滨江公园学校交通较好典型高档片区地块渐少东江滨东江滨一线闽江景/鼓山景/海景鼓山/闽江/海景配套缺乏新兴高尚片区区域竞争金山金山新区江景/公园景金山公园/乌龙江配套缺乏新兴高尚片区地块渐少上街闽侯上街江景/部分高尔夫高尔夫/乌龙江/大学城目前公共交通缺乏/配套缺乏/近大学城早期发展豪宅片区自行发展南台岛城南板块近距离海景/江景酒店/人文规划中未来交通枢纽中心政府规划新岸区南屿板块江景/湖景/旗山景观/亲旗山生态/人文/旗山/万佛寺全新规划/近大学城未来新高尚片区时间新岸区竞争力力分析1.整体资源源：与乌龙江新岸岸区域最具竞竞争力是东江江滨、南江滨滨、上街片区区；2.区域体量量：只有南台岛才才可以相提并并论，拥有大大量可开发土土地，但该区区域受到政府府迁移和交通通枢纽建设利利好的不确定定性影响；3.人文氛围围：新岸生活区，，未来人文居居住新城片区区，集居住、文文化、休闲于于一体的居住住新区；4.区域发展展：一个全新的规规划片区，一一个具备高潜潜力发展的片片区，未来区区域的规划将将优于金山片片区；5.竞争优势势：本项目在新岸岸区属于第二二、三个启动动项目，准确确和差异化定定位有别于其其他项目的竞竞争优势。“新岸”拥有有的质素足以以构筑未来新新一代高尚居居住区！？仅仅有这些，，新岸”就能承载起高高尚人文居住住片区的重担担吗？就能给本项目目插上腾飞的的翅膀吗？足够在新岸同同质化的市场场中杀出重围围吗？NO！准确去定位项目定位研究究3

新区价值和品质的实践项目定位itemorientation项目定位基地地研究的基本本面结论思考四：审视视“项目基地地”的气质质如何进行定定位？项目定位研究究我们处在一个新岸区1我们处在一个新兴的人文居住新城2我们真正的拥有湖3我们可以观旗山风光436项目定位调查查和分析的基基本面结论项目定位研究究福州整体房价尚有提升空间1福州中高端消费者居住需求未被充分满足2福州地产全面创新时代将在2007年后3福州未来的主要发展区域在乌龙江南岸437项目所处所处处闽侯属地难点1难点2所拥有有的旗旗山资资源无无法形形成独独享的的项目目资源源难点3南屿新新城区区域目目前配配套设设施极极其缺缺乏项目定定位分分析的的主要要难点点项目定定位研研究38主打独享湖景，项目真正亲湖，拥有湖。在项目规划上也重点突出湖景景观资源，而不把旗山作为主要的景观。提出乌龙江新岸，弱化闽侯属地，强化乌龙江。弱化配套，同时重点打造社区会所功能，提升项目品质地处闽侯属地旗山资源无法形成独享配套严重缺乏项目定定位主主要难难点的的解决决39项目定定位的的关键键点如何冲冲出片片区产产品类类型同同质化化？关键1关键2项目资资源该该以怎怎样的的次序序整合合？关键3消费者者的购购买价价值点点如何何释放放？关键4如何实实现项项目的的最大大价值值？项目定定位研研究40项目定定位关关键点点的思思考同质化化？？功能主主导型型转变变为情情感主主导型型思考1思考2景观资资源整整合？？真真正正拥有有湖，，观山山景思考3消费者者？生生相同同，活活有别别思考4最大价价值？？私私家家领岛岛，提提升价价值项目定定位研研究41让我看看看你你的城城市，，我就就能说说出这这个城城市居居民在在文化化上的的追求求是什什么。。同样，，你告告诉我我你住住在哪哪里，，我就就可以以知道道你是是什么么样的的人，，你有有什么么样的的品位位和追追求…………——美美国建建筑学学家沙沙里宁宁项目定定位研研究42如何运运用““物以以类聚聚，人人以群群分””这一一古老老的法法则将将是我我们创创造项项目差差异化化的一一个前前提。。我们无无意从从市场场上去去挑选选目标标，我我们志志在创创造自自己的的客户户群！！锁定定客户户群,将有有助于于我们们对项项目进进行准准确的的定位位。项目定定位研研究43思考五五:本本项项目的的客户户群将将会是是怎样样的一一群人人？项目定定位研研究44前提：：不一定定对南南屿片片区有有很深深认识识，但但城市市的发发展让让这群人对对新兴兴片区区发展展前景景较普普通人人更具具信心心；有一定定年龄龄却还还没到到保守守的程程度；；不一定定是社社会的的金字字塔尖尖，但但具备备相当当的购购买力力；具备一一定的的消费费超前前性,敢于于尝试试一些些新鲜鲜的事事物；；45一.客客户群群定位位:有知识识,有有涵养养,有有阅历历,有有实力力………这群人人分布布在福福州甚甚至以以外的的各个个区域域，他他们相相信,生活活中,除了了工作作,还还有更更多的的精神神追求求;他们崇崇尚自自然的的和谐谐，因因为那那里有有他们们的精精神家家园；；他们对对文化化类的的活动动有天天生的的执着着和热热爱;他们可可能活活跃在在各行行业,并且且已经经成为为了行行业的的中坚坚力量量,由由于他他们受受到较较好的的文化化教育育熏陶陶,对居所所会有有更高高的追追求.这群人人不会会是城城市最最令人人瞩目目的视视觉焦焦点,但却却是构构成本本项目目最为为独到到的人人文风风景；；项目定定位研研究他们是客户群群定位位46年龄属属性1.他他们一一般在在30岁——45岁，，年过过而立立,将将近不不惑；；2.他他们们热爱爱生活活，由由于年年龄的的增长长和阅阅历的的增加加,懂懂得工工作与与生活活的黄金金平衡衡点，，更大大限度度的享享受工工作和和生活活的乐乐趣；；项目定定位研研究客户群群定位位47职业属属性1.他他们没没有严严格的的职业业特征征；2.他他们可可能在在公司司或者者企业业还没没有达达到最最高的的阶层层,却却已成成为企企业发发展的重重要中中坚力力量；；3.他他们的的身影影闪耀耀在各各个领领域：：地产产、、金融融、教教育、、政政、服服务、、科技、传传媒、、网络络等；；项目定位研研究客户群定位位48经济属性1.钱是不不缺的，但但也还没有有达到“有有钱有闲””塔尖阶层层,他们们在有些钱和有些些闲的生活活中享受人人生；2.财富对对他们远没没有享受有有情趣的生生活来的重重要,他们们也可以通通过努力获得更更多,这些些可能是让让他们过精精致生活的的动力；项目定位研研究客户群定位位49思想属性他们的生活活随着年龄龄和阅历的的增长,已已经逐步开开始进入一一种相对淡定从从容的境界界，但同时亦亦不刻意回回避丰富多多彩的俗世世生活；2.习惯惯精致的生生活方式，，开始习惯惯自己制定定的生活规规则；3.不一一定站在某某个领域的的最前沿，，但是他们们的声音也也是举足轻轻重的;4.会工工作，会生生活，懂得得养精蓄锐锐，深谙厚厚积薄发之之道5.爱山山、乐水，，但他们更更多的是拥拥有仁者的的胸襟，怀怀抱智者的的涵养；6.有质的生活活比有量的的生活更富富艺术性和和哲学性；；项目定位研研究客户群定位位50购买属性1.不仅是是湖，不仅仅是山，是是乌龙江新新岸时代的的到来让他他们留下来来；2.还是湖湖，还是山山，还是这这里的自然然和谐和精精致纯粹的的人文氛围让他们留留下来；3.因为还还没有老到到守旧的状状态，居所所的创新与与环境的共共融让他们们留了下来!项目定位研研究客户群定位位51雅品一族雅：是姿态态，是气质质，是他们们选择事物物和约束自己的标准准！品：是生活活状态，是是行为习惯惯，是游戏戏规则；他们对事物物有自己的的认识和衡衡量标准.并且也有实力享享受精致的的生活方式式.项目定位研研究客户群定位位这群人的共共性可以归归纳为：52雅品一族永远都在追追求着精致致而相对独独特的生活活方式,他他们徜徜徉于自己己独特的精精神家园；；项目定位研研究客户群定位位53雅品一族这这是他们想想要的生活活项目定位研研究客户群定位位54雅品一族这这是他们现现在的生活活项目定位研研究客户群定位位55雅品一族这这是他他们喜欢的的生活项目定位研研究客户群定位位56雅品一族的的生活价值值观：生相同，活活有别！项目定位研研究客户群定位位57在经过对潜潜在客户群群的一番思思索与探讨讨后，我们们也开始慢慢慢清晰项项目的定位位思路了，，这是一个个痛苦而又又快乐的过过程，有了了思想，我我们下面的的工作就显显得顺理成成章，但严严谨一路保保持……项目定位研研究58我们如何让让这群“生生相同，活活有别”的的客户潜在在需求在本本项目上得得到最大满满足，即如何创造造独一无二二的“USP”（独独特销售卖卖点），将是我们拉拉动这批客客户群的一一大关键点点。项目定位研研究59再来整理一一下本项目目的价值点点：已有资源湖——2万万多平方米米独一无二二的湖面；；山——旗山山近在咫尺尺；但并非非本项目独独一无二的的卖点可借借势创造的的资源：乌龙江———拉近与北北岸的关系系。岛——湖将将南北两个个地块自然然分割成两两个半岛，，增强了地地块的领地地感。项目定位研研究60——乌龙江新岸岸大型纯粹粹湖山私享享领岛一湖一世界界、一岛一一天堂61项目命名建建议：三盛·享湖湖岛三盛·连湖湖璧项目定位研研究62如何打造私私享领岛?项目定位研研究63三大价值体体成就[雅品人生生优生活活]体系系,缺一不不可:围湖造岛计计划创新产品设设计品牌价值建立独特形形象攻破消费心心理防线升华项目价价值雅品人生私私享领岛项目定位研研究64如何围湖造造岛？地块中间的的湖面曲折折弯转，将将地块分成成两个半岛岛状，可强强化该水系系的作用，，通过抬高高地块令建建筑仿佛浮浮在水面上上，制造与与众不同的的建筑形态态。近水不如如亲水，，将会所所独立成成岛，或或者将会会所局部部可架空空在水面面上，让让会所感感觉浮在在胡湖中中。充分利用用水系，，例如双双拼别墅墅后花园园可直接接用木栈栈道连接接湖面，，或者通通过台阶阶可下到到湖面的的栈道，，并且可可把这种种别墅命命名为““水HOUSE”；利用现有有块下沉沉的特点点，局部部抬高地地块，让让地形形形成自然然的高差差，局部部使水系系形成叠叠水效果果，抬高高部分也也可以做做成地下下室，形形成一个个相对独独立的组组团，增增强该组组团的领领地感，，同时命命使建筑筑高低错错落，形形成。项目定位位研究65项目定位位研究建筑规划划建议图图66项目定位位研究67从后花园园可以直直接进入入湖面项目定位位研究68别墅私家家临水木木栈道浮在水中中的建筑筑项目定位位研究69WATERCLUB项目定位位研究70三大价值值体成就就[雅雅品人生生优生生活]体体系,缺一不不可:围湖造岛岛计划创新产品品设计品牌价值值建立独特特形象攻破消费费心理防防线升华项目目价值雅品人生生私享领领岛项目定位位研究71创新产品品主要体体现在两两方面：：一是建建筑外形形上的创创新，突突破福州州高档住住宅欧陆陆化的固固有模式式；二是建建筑单体体的创新新，空间间的多元元化及最最大化将将自然引引入室内内空间，，攻破消消费者心心理防线线；三是园园林塑造造上摒弃弃各种所所谓的风风情，追追求返濮濮归真的的意境。。项目定位位研究72充分利用用优质的的景观资资源风格纯粹粹市场相对对空白点点独特品位位紧紧抓住住目标客客户的心心理,用用别具一一格的气气质打动动受众.一,在建建筑外形形上如何何凸显我我们的特特色?项目定位位研究73序号物业名称片区风格1居住主题公园晋安北美山居风2长滩美墅马尾亚热带风3名城港湾马尾西班牙4泰禾红树林仓山地中海风5中天金海岸仓山现代混合6融汇山水仓山新亚洲7公园道一号仓山西班牙福州楼盘盘风格一一览表福州别墅墅面面观观项目定位位研究74福州别墅墅面面观观序号物业名称片区楼盘风格8大洋鹭洲仓山原生别墅,混合风9兰庭西江月仓山欧式简约10东方威尼斯仓山威尼斯+澳洲海岛11君临香格里鼓楼拉丁风12闽都大庄园闽侯欧式13博仕后缘墅闽侯无明显风格14云亩天朗闽侯西班牙15福禄坊闽侯现代中式福州楼盘盘风格一一览表项目定位位研究75发现1.雷同同,到处处都是欧欧陆风!2.“新新亚洲””风格尚尚未成气气候;3.中式式风格鲜鲜有人尝尝试,仅仅有的几几个楼盘盘徒有其其表!本项目,该有怎怎样的路路线?项目定位位研究76让南香湖湖拥有自自己的气质!明智的做做法:让让建筑化化繁为简简，以最最冼练、、简洁、、自然的的方式与与周围的的湖光山山色相得得益彰、、相生相相融！湖光山色色已经成成为本项项目最旖旖旎的风风情，难难道我们们还要将将建筑做做成花里里胡哨的的“伪劣劣欧陆风风”？项目定位位研究77流水别墅墅之所以以广受推推崇，是是其将建建筑与自自然环环境的巧巧妙融合合、达到到共生共共存的美美妙效果果项目定位位研究78简洁而又又不失厚厚重的建建筑立面面项目定位位研究79冼练的建建筑线条条在绿树树掩隐下下格外分分明却不不夸张80联排别墅墅、多层层亦可做做出流水水别墅的的特点项目定位位研究81亲水真正拥有湖前面已经分析析过，福州现现有的借景仅仅仅望山观水水，而本项目目真正拥有南南香湖。需塑塑造无法复制制的亲水主题题，部分岸边边低密度住宅宅能够真正的的亲水，塑造造亲水社区。。项目定位研究究82二.在建筑单单体上如何令令消费者臣服服?双拼、联排别别墅：首创“独院””概念项目定位研究究83项目定位研究究84项目定位研究究85项目定位研究究86高层及小高层层：高层建筑筑多层化独创空中院落落，均赠送近近30平米空空中花园，悠悠闲独坐，近近可观园，远远可听。首层6米高架架空：与园林林形成联体园园林，使整个个小区生盎然然，自然亲和和；景观入户大堂堂设置设置6米入户户大堂，设置置双重生态景景观，即将大大堂与园林联联起来，使居居者从从进门时就就已经感受尊尊贵！设置豪华会客客厅：方便来来访接待，同同时给上下楼楼提供短暂的的休息；项目定位研究究87项目定位研究究88项目定位研究究89多自然少塑造造：即多以自自然景观为依依托，屏弃传传统的假性景景观以多重景观为为营造原则，，形成低中高高、近景、远远景的相互结结合，达成最最自然的效果；；在庭院内移植植高大长绿乔乔木（如榕树树）形成比较较大的绿荫，，增强社区人人文感，在小小区休闲步步道两旁和入入户门前栽种种，但同时兼兼顾采光的需需要；设置森林地带带，在社区内内种植一片高高大树林，地地面则采用硬硬质广场砖铺铺地，形成一个树影影掩映、绿翠翠清幽的自然然绿荫广场，，供业主穿梭梭、健身与游游玩。项目定位研究究三是园林塑塑造上摒弃各各种所谓的风风情，追求返返濮归真的意意境。90多体验少摆设设：拥有独特特人文雕塑，，并与居住人人群形成共鸣鸣；唐诗宋词元曲曲步道：在小小区园林内，，营建一条唐唐诗宋词步道道，将著名的的诗词歌赋镶镶刻于步道上上，休闲散步步时也是一种种艺术的熏陶陶，同时，对对于小孩也是是一种教育；；增设部分世界界名人或福建建名人的参与与性雕塑，即即业主可以随随时随地与之之成为一个景景观，形成一一道风景线，，如与长椅结结合的严复（（曾任北大校校长），与广广场结合的意意大利小提琴琴音乐家帕格格尼尼等；项目定位研究究91精美的雕塑，，是湖边的一一个剪影福建一直是一一个出产石雕雕的大省，惠惠安的石雕海海内外闻名。。与惠安石雕厂厂合作，在园园林设计中加加入：世界名名人雕像群，，把雕塑与景景观、文化牢牢牢地结合在在一起。——影响世界界的五十人雕雕塑群项目定位研究究92多水景少硬景：以自自然亲和的水水景为社区增增添情趣和柔柔美；以溪水点缀小小区形成蜿蜒蜒流转的感觉觉，营造社区区的亲和感和和纯净感；设置小区组团团假山水景和和小型瀑布景景色，形成小小区内部叠水水声音，达到到声音的美感感；适当设置地喷喷泉和戏水池池；项目定位研究究93熟读唐诗三百百首不会会做诗也会吟吟从鼓浪屿的林林巧稚故居和和成都的杜甫甫草堂想到的的……在南香湖的主主要道路上，，在每个鲜花花掩映的路口口，你都可以以看到这样的的石刻，上面面刻着的是我我们耳熟能详详的优美的诗诗歌，让我们们的孩子，在在这样的氛围围里长大。诗路花雨项目定位研究究94项目定位研究究95项目定位研究究96围湖造岛计划划创新产品设计计品牌价值建立独特形象象攻破消费心理理防线升华项目价值值雅品人生私享享领岛项目定位研究究97雅品会我们已经看到到了万客会的的成功运作，，有许多的老老业主，就是是因为万科优优秀的企业文文化一步步地地跟着走，它它给发展商商带来的，远远远超过物质质的回报………项目定位研究究雅品人生98客户满意度高品格:发发展商的的信誉度客户满意度项目定位研究究99关于客户服务务我们用一个月月的时间去了了解了福州的的房地产市场场，结果是一一个残酷的事事实——福州的售楼员员的服务意识识差得可怜。。是的，现在是是卖方市场，，但是，发展展商有没有想想过一个问题题，一个不敬敬业和不专业业的售楼员，，将会让企业业的品牌大打打折扣，我们们如何去塑造造品牌形象？？品牌，从服务务开始。项目定位研究究100放我的真心在在你的手心二十个别墅楼楼盘仅有的一个完完善的接待流流程（长滩美美墅）两个回访的电电话（中天金金海岸、长滩滩美墅）三次生冷的接接待（居住主主题公园、大大洋鹭洲、名名城港湾）四次不专业的的介绍（博士士后缘墅、大大唐世家、金金辉水印长天天、闽都大大庄园）五到六个楼盘盘没有任何资资料……够了，仅是上上面的这些数数据，已经让让我们感觉到到了这个行业业存在的危机机。当有一天天卖方市场转转为买方市场场，当有一天天已经有太多多人因为这些些第一线的售售楼员对地产产商产生了怀怀疑，我们如如何去挽回曾曾经失去的一一切？一组数字项目定位研究究101房地产销售客户满意度1提高满意度的关键环节2如何提升及推行3提高品牌附加加值满意度实现项目定位研究究102在市场看好的的环境下，在在产品同质化化较多的情况况下，要靠什什么让客户选选择我们的产产品？要靠什什么让客户保保持高忠诚度度？三盛业主首次置业者其它品牌业主主三盛业主三盛忠实客户户研究销售策略略加强客户信息息管理，巩固固忠诚度有效引导固化客户的购购买取向关于客户满意意度的思考项目定位研究究103能够给消费者者带来满足感和附加加值的商品或企业业，在将来的时代代里才能够领领先于其他企企业。消费者需要什什么？项目定位研究究104客户满意度要要入从细节手，敢于挑战新新式，公司全全体都必须致致力于CS。。打造细节人人人有有责项目定位研究究105周到、标准详详尽、体验、、文化、创新新贴心、舒适、、互动、关注注简单快捷、舒舒适、信息全全面、自尊/喜好方便快捷、舒舒适、清晰、、满足关注、交流接待打动促进成交业主关键词流程是固化的的，应用是灵灵活的项目定位研究究106客户满意度接待流程改进进开盘方式及环环节改进预约上门签约约设立VIP签签约室销售售人人员员成成长长日日志志人员员定定期期培培训训练练兵兵全员员营营销销（（三三盛盛&中中原原））产品品建建议议及及提提醒醒品牌牌文文化化理理念念培培训训看楼楼路路线线指指引引清清晰晰人员员引引导导，，问问题题及及时时上上报报设引引导导岗岗，，为为客客户户提提供供咨咨询询服服务务设定定预预警警机机制制（（客客户户问问题题档档案案））设置置银银行行按按揭