房地产基础知识培训资料

房地产常识Part2一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产的概念：所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产类别：

房产主要包括住房房产和营业性房产。根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

1、居住用途的房屋；2、工业用途的房屋；3、商业用途的房屋；4、文体娱乐设施；5、政府和公用设施；6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。一、房地产的概念（一）房产与地产1、房产房产所有权的分类：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产地产的概念：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。地产一般特征：土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：

l、属于一定的所有者或使用者；2、有明确的四至界定；3、可以依法转让；4、能给所有者和使用者带来一定的权益。

一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地

一、房地产的概念（一）房产与地产2、地产根据用地性质，地产可分类为：商业地产：商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。工业地产：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。住宅地产：以居住功能为主的住宅房地产。

一、房地产的概念（二）房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面：a)二者属性不同；

b)二者增值规律不同；

c)权属性质不同；

d)二者价格构成不同。一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。城市广场、公园、立交桥、道路等不属于房地产。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。（三）房地产的概念房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分。从广义上讲，房地产是指土地、建筑物及附带的各种权利及契约。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。一、房地产的概念（三）房地产的概念房地产的自然特征a)位置的固定性；

b)使用的耐久性；

c)资源的有限性；

d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期；

b)资金密集性；

c)相互影响性；

d)易受政策限制性；

e)房地产的增值性。

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。一、房地产的概念（四）房地产的特征一般按用途划划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产一、房地产的的概念（五）房地产产的分类二、房地产业业（一）概念房地产业是进进行房地产投投资、开发、、经营、管理理、服务的行行业，属于第第三产业（但但建筑业属第第二产业），，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。主要包括房地产投资开开发、房地产中介服服务和物业管理，其中房地产产中介服务又又包括地产咨咨询、房地产产价格评估和和房地产经纪纪等。房地产业与建建筑业的关系系区别：房地产业属属于第三产业业，建筑业属属于第二产业业联系：业务对象都都是房地产合作关系：房地产业是是开发和建设设的甲方，建建筑业是承建建的乙方二、房地产业业（二）特征基础性：仅次于农业。。“带动消费费的龙头马车车”。如售出出1亿元商品房，，则可带动1.3-1.7亿元的相关消消费；若开发发1亿元房地产；；则可带动1.7-2.2亿元的相关行行业产值。““纺织、钢铁铁、房地产””──中国国三大支柱产产业。先导性：其发展是其他他各行各业再再生产和扩大大再生产的前前提。但切忌忌“孤军深入入”、“一拥拥而上”，盲盲目开发的恶恶果是资金积积压、呆帐、、坏帐增多。。对金融业的依依赖性：房地产的高值值性，要求在在开发、购置置中的巨额资资金投入，极极需金融业或或实力财团的的支撑。资金金运作能力是是房地产发展展商运营成败败的关键因素素之一。高回报性：其土地价值中中的唯一性和和不可替代性性，决定了不不同程度的增增值趋势，因因此其投资回回报率较高（（“70％的地段”→→50％的地段→30％的地段→从从地段到产品品到城市发展展规划前景的的演变）。尤尤其是在现阶阶段，仍属高高档消费品类类，但暴利时时代随竞争的的加剧而渐逝逝（毛利率仍仍在15％－30％左右）。这这也是各类资资本对其趋之之若骛的根本本原因。高风险性：较易造成投资资过热。买方方市场的逐渐渐成熟，使得得市场竞争日日趋激烈，下下个世纪，房房地产市场是是比产品、比比配套、比地地段、比品牌牌、比服务、、比营销推广广手法的时代代，非理性开开发、不完善善经营的项目目较易积压，，高投入决定定了高回报也也决定了高风风险，即使风风险程度各不不相同。三、房地产市市场（一）房地产产交易房地产交易是是房地产交易易主体之间以以房地产这种种特殊商品作作为交易对象象所从事的市市场交易活动动。房地产交易的的分类：按交易形式的的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。按交易客体中中土地权利的的不同，可分为国有有土地使用权权及其地上房房产的交易与与集体土地使使用权及其地地上房产的交交易。对后者者现行法大多多禁止或限制制其交易，因因此，在我国国，一般而言言，房地产交交易仅指前者者。前者还可可进一步按土土地使用权的的出让或划拔拔性质的不同同进行分类。。按交易客体所所受限制的程程度不同，可分为受限限交易(如划拨土地使使用权及其地地上房产的交交易，带有福福利性的住房房及其占用土土地使用权的的交易等)和非受限交易易(如商品房交易易等)。按交易客体存存在状况的不不同，可分为单纯纯的土地使用用权交易、房房地产期权交交易和房地产产现权交易。。房地产交易应应遵循以下一一般规则：(1)房地产转让、、抵押时，房房屋所有权和和该房屋占用用范围内的土土地使用权同同时转让、抵抵押。这就是是“房产权与与地产权一同同交易规则””。(2)实行房地产价价格评估。(3)实行房地产成成交价格申报报。(4)房地产转让、、抵押当事人人应当依法办办理权属变更更或抵押登记记，房屋租赁赁当事人应当当依法办理租租赁登记备案案。我国法律律也确立了这这一规则，并并规定：房地地产转让、抵抵押，未办理理权属登记，，转让、抵押押行为无效。。三、房地产市市场（一）房地产产交易三、房地产市市场（二）房地产产市场的概念念房产市场是从从事房产、土土地的出售、、租赁、买卖卖、抵押等交交易活动的场场所或领域。。即指进行房房地产交易的的市场，包含含有形市场和无形市场。狭义概念：房地产商品进进行交易活动动的地方或场场所。广义概念：包括土地的出出让、转让、、抵押、开发发、房地产买买卖、租赁、、转让、互换换、抵押以及及一些与房地地产有关的开开发、建筑、、修缮、装饰饰等劳务活动动。三、房地产市市场（三）房地产产市场的基本本特征供给和需求的的高度层次性性和差别性：由于人口、环环境、文化、、教育、经济济等因素的影影响，房地产产市场在各个个区域间的需需求情况各不不相同，房地地产市场供给给和需求的影影响所及往往往限于局部地地区，所以，，房地产市场场的微观分层层特性也较为为明显。具体体表现在，土土地的分区利利用情况造成成地区及一个个城市的不同同分区，不同同分区内房产产类型存在差差异，同一分分区内建筑档档次也有不同同程度的差异异存在。交易对象和交交易方式的多多样性：房地产市场上上进行交易的的商品不仅有有各种各样的的、不同用途途的建筑物，，还包括与其其相关的各种种权利和义务务关系的交易易。交易方式式不仅有买卖卖、租赁，还还有抵押、典典当及其他的的让渡方式。。供给和需求的的不平衡性：房地产市场供供求关系的不不平衡状态是是经常会发生生的。虽然价价格和供求等等市场机制会会产生调整供供求之间的非非均衡态的作作用，但随着着诸多市场因因素的发展变变化，原有的的均衡态将不不断被打破，，因此，房地地产市场供求求之间的不平平衡性将长时时期存在，而而均衡始终只只能是相对的的。地域性：房地产亦即不不动产，由于于房地产固定定于某个地段段不能移动，，因而地域性性较强，它与与周围环境关关系极为密切切，属地方性性市场，这表表现在不同的的城市间房地地产市场有很很大不同。周期性：一般定义为上上升运动与下下降运动的周周期性重复，，包括扩张、、后退、收缩缩、复苏阶段段。垄断性：房地产业最大大的特点之一一是异质性，，其地段位置置不可复制，，不同楼层的的价格亦不相相同。这也决决定了房地产产市场的投机机性。双重性：房地产市场具具有投资和消消费的双重性性。因为房地地产不仅是一一种基本生活活资料，而且且由于其长期期的使用价值值及价值实现现的长期性，，也可以作为为保值、增值值的手段。三、房地产市市场（四）房地产产市场的基本本分类根据组成要素素可分为：(1)土地使用市场场。是按国家对城城市土地使用用权的有偿出出让和获得土土地使用权者者将开发的土土地使用权有有偿转让的场场所。(2)房产市场。是指房产的转转让、租赁、、抵押等交易易场所，包括括房屋现货和和期货的交易易场所。(3)房地产资金市市场。是指通过银行行等金融机构构，用信贷、、抵押贷款、、住房储蓄、、发行股票、、债券、期票票，以及开发发企业运用商商品房预售方方式融资等市市场行为。(4)房地产劳务市市场。是指物业管理理，室内外装装饰、维修、、设计等活动动的市场。(5)房地产技术信信息市场。根据房地产流流通顺序分为为：(1)一级房地产市市场。又称土地一级级市场（土地地出让市场）），是土地使使用权出让的的市场，即国国家通过其指指定的政府部部门将城镇国国有土地或将将农村集体土土地征用为国国有土地后出出让给使用者者的市场。房房地产一级市市场是由国家家垄断的市场场。(2)二级房地产市市场。又称增量房地地产市场。是是指生产者或或者经营者把把新建、初次次使用的房屋屋向消费者转转移，主要是是生产者或者者经营者与消消费者之间的的交易行为。。(3)三级房地产市市场。又称存量房地地产市场。是是购买房地产产的单位和个个人，再次将将房地产转让让或租赁的市市场。也就是是房地产再次次进入流通领领域进行交易易而形成的市市场，也包括括房屋的交换换。二、三级房地地产市场是一一级房地产市市场的延伸和和扩大，起促促进市场繁荣荣的作用。三、房地产市市场（四）房地产产市场的基本本分类三、房地产消消费（一）房地产产消费的类型型投资型：房地产的消费费主体对房地地产消费主要要不是为了自自己使用，而而是为了作为为投资对象，，通过投入资资金、劳动力力、技术等要要素改变原有有的房地产性性能、结构和和形式，通过过出售或出租租来获取利润润。长期投资型与短期投资型生产型：对房地产的消消费不是为了了用于消费，，而是作为生生产和经营场场所，为生产产和经营提供供活动空间或或场地。消费型：主要是个人为为了消费使用用。此类物业业主要是住宅宅用房等。三、房地产消消费普遍性：房地产既是生生活资料，又又是生产资料料，是人们生生活必不可少少的空间条件件和活动基地地。多样性：房地产可以用用于工业生产产，可以用于于商业经营活活动及办公楼楼等，也可作作为城市居民民居住的地方方等。其多种种使用价值和和多种效用为为房地产消费费者提供了多多种选择的机机会，满足了了房地产各方方面的消费。。不可替代与差差别性：房地产为人们们提供的空间间和基地是其其它产品无法法替代的。其其不可再生的的性质决定了了消费的不可可替代性，其其位置的固定定不动性决定定了房产间的的差别性。连续性与间断断性：房地产消费的的普遍性和不不可替代性以以及其使用价价值的耐久性性决定了房地地产消费的连连续性和间断断性。从社会会整体看只要要社会在发展展，人口在增增长，需求就就会存在，体体现出其连续续性。但从个个人来说，由由于房地产是是耐用消费品品，一次购买买可以满足长长期的消费，，不会象其他他消费品一样样需要不断地地反复地和连连续地到市场场购买，它是是间断地。消费弹性的差差异性：由于房地产的的特性及它的的功能和用途途的不同，决决定着不同的的房地产具有有不同的消费费弹性。在市市场经济条件件下，房地产产的消费是与与收入水平是是呈正比的，，而其消费弹弹性与价格弹弹性成反比。。增长性：一般情况下对对房地产的消消费总是不断断增长的，这这是由社会进进步和居民生生活水平的提提高决定的。。此消费可以以分为几个层层次：生理上上的消费、安安全的消费、、社会交往的的消费、价值值欲望的消费费等。（二）房地产产消费的特性性四、房地产开开发的一般流流程拟投资项目前期论证、投资分析及可行性研究报告土地招、拍、挂公示出让土地招、拍、取得土地成交确认书签订土地出让合同支付土地出让金取得建设用地地批准书，国国土红线图，，建设用地批批复取得国土证地质灾害报告环境评价意见批准书地质勘察报告项目立项工程项目选址址申请工程项目选址申请选址申请书1：500地形图

立项批复

取得工程项目目选址意见书书和项目设计计条件、规划划红线图建筑规划方案案审批（大型型项目需做修修详规审查））消防方案审查查意见书等相相关部门审查查意见书绿化方案、人人防设计方案案、环境批准准书审查意见见取得规划方案案审查意见书书取得建设用地地规划许可证证四、房地产开开发的一般流流程取得建设用地规划许可证节能初设计算报告项目初步设计审批环境批准意见书消防初设意见书园林绿化意见书综合管网意见书地质勘测意见书防雷初设意见书办理人防手续

取得初步设计计审查意见书书四、房地产开开发的一般流流程取得初步设计审查意见书建筑施工图审批经审查合格的施工图节能计算报告书消防施工图审审查意见环保审查意见见防雷施工图审审查意见园林审查意见见人防审查意见见初设批复放验线回单缴纳规费综合合费取得建设工程程规划许可证证四、房地产开开发的一般流流程办理工程施工许可证对施工图进行图纸审查，并取得施工图审查报告。委托招标公司对项目工程进行招投标，确定施工单位取得建设工程施工招标投标情况确认书及工程中标通知书，填写相关质监、安监等表格。交纳办理施工许可证相关费用（综合交易费、城市建设配套费等）取得工程施工许可证高层项目工程进度完成三分之一，多层需主体封顶办理商品房预售许可证办理项目座落地门牌号码四、房地产开开发的一般流流程当开发项目工工程整体竣工工且达到竣工工验收要求时时，申请项目目后期工程竣竣工验收。质量竣工验收收消防竣工验收收防雷竣工验收收园林绿化竣工工验收环保竣工验收收规划竣工验收收工程档案验收收室内环境空气气检测办理工程竣工工验收备案，，并取得工程程竣工验收备备案证按照与业主签签订的商品房房买卖合同中中约定的时间间，进行交房房收集、整理办办理项目产权权证所需的资资料，在商品房买卖卖合同约定的的时间内，为为业主办理产产权证四、房地产开开发的一般流流程（一）土地及及其相关概念念从土地利用和和管理的角度度，土地是地球球表层的陆地地部分，包括括内陆水域和和滩涂。从土地的自然然科学研究的的角度，土地是指陆陆地及其空间间的全部环境境因素，包括括与这一区域域上下垂直的的生物圈的相相当稳定或可可以预见的、、周期循环的的所有属性，，以及过去和和现在人类活活动的结果。。经济学上，土地是自然然赐予人类的的资源、资产产。包括自然然资源、人类类劳动结果而而形成的资产产、其范围为为陆地（包括括水）的以上上和以下的三三维空间范围围内的全部资资源。在我国，它可可以分为农用用地、非农用用地。非农用地又可以分为特特殊用地、城城乡居民用地地、水域用地地。五、土地在房地产业中中，根据待开开发程度又分分为三种，即即：生地：是指未开发发的农地、荒荒地；毛地：是指城市中中需要拆迁而而未拆迁的土土地；熟地：指具备了三三通一平或七七通一平的土土地。三通一平：指房地产综综合开发施工工结构的基础础工程要求，，内容包含水水通、电通、、路通和平整整场地，是房房地产基础用用地开发的最最低法定要求求。七通通一一平平：指指上上下下水水、、雨雨水水、、电电、、气气、、暖暖、、通通信信、、路路通通及及场场地地平平整整。。（一一））土土地地及及其其相相关关概概念念五、、土土地地（二二））土土地地所所有有权权的的概概念念及及划划分分1、土土地地所所有有权权的的概概念念指土土地地所所有有者者在在法法律律规规定定的的范范围围内内，，对对其其拥拥有有的的土土地地享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的的权权利利。。2、土土地地所所有有权权可可分分为为：国国有有土土地地和和集集体体土土地地两两类类。。国有有土土地地：指指属属于于国国家家所所有有即即全全民民所所有有的的土土地地，，国国家家是是国国有有土土地地所所有有权权的的唯唯一一主主体体，，用用地地单单位位或或个个人人对对国国有有土土地地只只有有使使用用权权，，没没有有所所有有权权。。集体体土土地地：属属于于农农村村居居民民集集体体经经济济组组织织所所有有的的土土地地，，集集体体土土地地所所有有权权的的主主体体是是农农村村居居民民集集体体经经济济组组织织。。五、、土土地地（三三））土土地地使使用用权权的的相相关关知知识识宪法法规规定定，，我我国国全全部部土土地地都都为为社社会会主主义义公公有有制制。。用用于于房房地地产产开开发发的的土土地地只只有有通通过过两两种种方方式式取取得得使使用用权权：：出让让和划拨拨。1、土土地地的的使使用用权权出出让让：国国家家将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定的的年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。。集集体体所所有有土土地地不不允允许许出出让让。。城城市市规规划划区区内内的的集集体体所所有有的的土土地地，，经经依依法法征征用用为为国国有有土土地地后后，，该该幅幅国国有有土土地地的的使使用用权权方方可可有有偿偿出出让让。。出让让方方式式：：招标标出出让让、、拍拍卖卖方方式式出出让让、、协协议议出出让让。。五、、土土地地相关关国国家家规规定定：A、商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐和和豪豪华华住住宅宅用用地地，，有有条条件件的的，，必必须须采采用用拍拍卖卖、、招招标标方方式式。。B、使使用用者者需需要要改改变变出出让让土土地地用用途途的的，，需需要要取取得得出出让让方方、、和和市市县县人人民民政政府府城城市市规规划划部部门门的的同同意意，，签签定定土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议或或者者重重新新合合同同，，并并相相应应调调整整出出让让金金。。C、使使用用年年限限满满之之前前，，国国家家一一般般不不收收回回，，特特殊殊情情况况下下，，根根据据社社会会公公共共利利益益的的需需要要，，可可以以依依照照法法律律程程序序提提前前收收回回，，并并给给予予相相应应补补偿偿。。D、使使用用年年限限满满，，土土地地使使用用者者需需继继续续使使用用的的，，应应当当至至迟迟于于届届满满前前一一年年申申请请续续期期，，除除根根据据社社会会公公共共利利益益需需要要收收回回土土地地的的，，应应予予批批准准，，并并重重新新签签定定合合同同，，交交纳纳出出让让金金，，否否则则，，国国家家无无偿偿收收回回土土地地。。E、出出让让最最高高年年限限按按下下列列用用途途确确定定：：住宅宅用用地地（也也就就是是人人们们常常说说的的商商品品房房用用地地））：：全全国国统统一一执执行行的的土土地地使使用用年年限限为为70年；；工业业用用地地（也也就就是是人人们们常常说说的的工工厂厂、、工工业业区区））：：全全国国统统一一执执行行的的土土地地使使用用年年限限为为50年；；教育育、、科科技技、、文文化化、、卫卫生生、、体体育育用用地地：全全国国统统一一执执行行的的土土地地使使用用年年限限为为50年；；商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐用用地地：全全国国统统一一执执行行的的土土地地使使用用年年限限为为40年；；综合合或或者者其其他他用用地地：全全国国统统一一执执行行的的土土地地使使用用年年限限为为50年。。F、出出让让金金的的计计算算：：土土地地使使用用权权出出让让金金，，是是指指通通过过有有偿偿有有期期限限出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受益益者者，，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，，一一次次或或分分次次提提前前支支付付整整个个使使用用期期间间的的地地租租。。按按土土地地面面积积计计算算或或按按建建筑筑面面积积计计算算。。G、土土地地使使用用年年限限计计算算：：自自取取得得该该地地的的土土地地使使用用权权之之时时开开始始计计算算土土地地使使用用年年限限。。其它它规规定定：土地地出出让让合合同同由由市市、、县县级级人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门与与土土地地使使用用者者签签订订；；距合合约约规规定定的的动动工工开开发发日日已已满满一一年年还还未未动动工工开开发发者者，，征征出出让让金金20%以下下的的土土地地闲闲置置费费；；满满二二年年未未动动工工无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权（（不不可可抗抗力力或或政政府府行行为为命命令令除除外外））。。（三三））土土地地使使用用权权的的相相关关知知识识五、、土土地地2、土土地地使使用用权权划划拨拨：指县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，，在在土土地地使使用用者者交交纳纳补补偿偿、、安安置置等等费费用用后后将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者将将土土地地使使用用权权无无偿偿交交付付给给土土地地使使用用者者使使用用的的行行为为。。划划拨拨方方式式除除法法律律、、行行政政法法规规另另有有规规定定外外，，没没有有使使用用期期限限的的限限制制。。下列建设的的土地使用用权，确属属必需的，，可以由县县级以上人人民政府依依法批准划划拨：A、国家机关关用地和军军事用地。。B、城市基础础设施用地地和公益事事业用地。。C、国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等项目用地地。D、法律、行行政法规规规定的其他他用地。3、土地使用用权的转让让：指土地使用用权再转移移的行为，，包括出售售、交换和和赠予。未未按出让合合同规定的的期限和条条件投资开开发、利用用土地的，，使用权不不得转让；；其使用年年限为土地地使用权出出让合同规规定的使用用年限减去去原土地使使用者已使使用年限后后的剩余年年限。（三）土地地使用权的的相关知识识五、土地位置和交通通：店铺所在在商圈的状状况对投资资商至关重重要，周边边的商业氛氛围、交通通条件(附近有无公公交、地铁铁车站)、人口密度度、人口结结构、日均均人流量、、消费能力力、消费结结构等等对对铺的价值值和日后经经营均起到到决定性作作用；物业类型与与行业选择择：物业类型型(写字楼、住住宅、商业业区)与行业的选选取之间有有着密切联联系。如买买家作投资资之用，在在考虑物业业整体类型型后则可轻轻松锁定招招商的目标标客户。如如买家自营营则更需对对物业类型型作细致分分析，如在在住宅底商商经营生活活类行业(餐饮、彩扩扩、洗衣、、超市等)、在办公公楼底商从从事商务类类行业(商务中心、、咖啡厅、、银行、机机票代理等等)较为适合；；店铺的升值值潜力：考察店铺铺所在地区区的增值潜潜力十分必必要。可根根据政府的的城市建设设规划、在在建或待建建的交通线线路(地铁、轻轨轨或新辟公公交线路)、新增居民民小区等条条件判断周周边商铺的的升值潜力力。物业条件：商业物业业的房产条条件对投资资商的招商商以及经营营者日后的的经营都相相当重要。。在选择商商铺时应特特别注意物物业的平面面格局、楼楼板承重。。停车位、、消防、广广告位、客客货梯、出出入口、通通透性、展展示面、柱柱距、层高高等条件。。市场上一一些位置极极佳的楼盘盘在设计之之初未考虑虑商业用途途的特殊性性，在硬件件设施方面面存在很多多缺陷，加加大了后续续招商的难难度，即便便客户有意意购买也需需做大规模模改造，所所需负担的的费用不容容忽视。如如某住宅底底商在销售售时业绩极极为突出，，但在投资资商对外招招租的过程程中却发现现，由于二二层的店铺铺的格局与与住宅格局局相仿，较较多的承重重墙严重阻阻挡了可利利用空间，，令多数商商户难以接接受，招租租工作进展展缓慢；；物业管理机机构：商业物业业的物业管管理有其特特殊性，在在清洁、保保安、消防防、设备维维修维护等等方面与住住宅和写字字楼有所不不同。由开开发商选择择的物业管管理机构应应具备商业业物业管理理的丰富富经验，投投资商购买买商铺时需需确切了解解物业管理理机构的情情况。（一）商业业六、房地产产投资分析析地段：这对于住住宅的投资资同样重要要，只是侧侧重有所不不同，好的的商业氛围围，学校，，金融，医医院等设施施的齐备，，交通的方方便程度，，都是影响响投资价值值的关键。。定位：住宅从户户型到面积积，以及是是单体楼还还是小区都都有很大不不同，因此此，在投资资之前，应应有明确的的定位，从从未来的租租赁客户来来选择住宅宅的类型，，面积，一一般来说不不宜过大，，优先考虑虑地段，其其次才是户户型。升值潜力：无论是做做短线还是是长线投资资，都应该该对升值潜潜力有好的的预判，主主要应该关关注政府的的城建规划划，是否有有拆迁等等等，同时，，有的房地地产商在开开盘是往往往可能采取取低价入市市，在这个个时候购买买，很快就就可以看到到价格的上上涨，这也也是很多短短线炒家的的做法。物管：随着生活活水平的提提高，物管管这个以往往不受租赁赁者重视的的问题也越越来越受关关注，好的的物管，可可能意味着着你的房子子会比其他他住宅获得得更高的租租金。（二）住宅宅六、房地产产投资分析析影响房房地地产价格的的主要因素素：1）经济因素A、物价B、通货膨胀胀C、国民收入入D、国内外投投资差额E、利率F、货币供给给量2）政治因素3）行政因素4）社会因素A、人口B、生活水平平5）自然因素A、地段B、土地面积积C、土地的地地势6）个案因素A、地点B、环境C、发展商的的信誉D、规划E、格局F、建筑材料料G、贷款利率率H、竞争楼盘盘I、广告表现现J、销售能力力（三）影响响房地产价价格因素六、房地产产投资分析析你的房子可可以升值吗吗？五因因素看升值值潜力影响房产增增值的因素素很多，主主要是以下下几个因素素。一是位置。。在诸多影响响房产增值值的因素中中，位置是是首当其冲冲的，是投投资取得成成功的最有有力的保证证。影响房房产价格最最显著的因因素是地段段，而决定定地段好坏坏的最活跃跃的因素是是交通状况况。分析某某一地段时时，并不是是看它是否否在繁华市市中心，相相反市郊结结合部往往往具有更大大的升值空空间。二是商圈。。商圈也也是决决定房房价的的关键键因素素，所所购房房产地地处的的商圈圈的成成长性性将决决定该该房价价的增增长潜潜力。。所谓谓住宅宅所处处的商商圈，，由几几部分分构成成：其一是是就业业中心心区，，一个个能吸吸收大大量就就业人人口的的商务务办公公楼群群或经经济开开发区区。就就业人人口是是周边边住宅宅的最最大需需求市市场，，这个个就业业中心心区的的层次次将决决定周周边住住宅的的定位位，其其成长长性将将决定定周边边住宅宅开发发在市市场上上的活活力。。其二，，在离离就业业中心心区三三至五五公里里的地地带将将集中中成一一个有有规模模的统统一规规划的的成片片住宅宅区，，一般般要超超过四四五个个完整整街坊坊。在在就业业中心心区与与住宅宅区之之间，，有简简洁、、完整整、多多样化化的交交通线线路。。其三，，在住住宅区区中，，有一一个以以大卖卖场为为中心心的商商业中中心，，辐射射20分钟步步程。。就业业中心心区、、住宅宅区、、大卖卖场三三者之之间将将会形形成一一种互互动的的关系系。与与就业业中心心区的的互动动成就就了住住宅区区开发发的第第一轮轮高潮潮，而而大卖卖场的的选址址却是是洞悉悉第二二轮增增长的的关键键。三是环环境。。包括生生态环环境、、人文文环境境、经经济环环境，，任何何环境境条件件的改改善都都会使使房产产升值值。四是配配套。。在关注注房产产本身身的同同时，，还要要放眼眼所购购房产产的配配套设设施。。配套套设施施的齐齐全与与否，，直接接决定定着该该地段段房产产的附附加价价值及及升值值潜力力，同同时也也是决决定着着入住住后居居家生生活方方面舒舒适与与否的的关键键因素素。配配套设设施完完善的的过程程，也也就是是房产产价格格逐步步上升升的过过程。。五是品品质。。（四））影响响房地地产升升值的的因素素六、房房地产产投资资分析析房地产产产品品的概概念可可以归归结为为：凡是是提供供给市市场的的能够够满足足消费费者或或用户户某种种需求求或欲欲望的的任何何有形形建筑筑物，，构筑筑物，，土地地和各各种无无形服服务均均为房房地产产产品品。前者主主要包包括物物业是是实体体及其其质量量，特特色，，类型型，品品牌等等；后后者主主要包包括可可以给给消费费者带带来附附加利利益和和心理理上的的满足足感及及信任任感的的服务务，保保证，，物业业形象象，开开发商商和代代理商商声誉誉等。。产品的的优化化组合合是产产品策策略的的重要要内容容，是是指根根据市市场来来确定定提供供怎样样的产产品组组合，，如格格局配配比，，格局局配比比是指指二房房二厅厅等各各种格格局的的单元元在某某一楼楼盘的的单元元总数数中所所占的的比例例的多多少。。（相相应的的，面面积配配比是是指各各种面面积范范围内内的单单元在在某一一楼盘盘的单单元总总数中中所占占的比比例的的多少少。））格局配配比虽虽然也也同样样对应应着一一个总总价市市场，，但它它所反反映更更多的的是消消费者者生活活需求求结构构的种种状况况。然而，，我们们如何何在具具体的的操作作中确确定面面积、、格局局的关关系成成呢？？了解现现有的的市场场供求求状况况：通过规规划楼楼盘所所在地地区的的区域域调查查，将将所有有竞争争楼盘盘的格格局、、面积积分别别加以以统计计，各各有多多少户户，同同一房房型的的面积积如何何，每每一个个面积积范围围的对对应的的格局局有什什么特特征，，以及及建立立现有有的市市场供供给状状况的的咨询询资料料库系系统判断消消费热热点，，发现现市场场空白白点：一方面面，我我们可可以通通过对对销售售结果果，销销售顺顺序的的分析析，判判断现现有的的效法法热点点。规规避已已经滞滞销的的面积积、格格局的的规划划行为为。另另一方方面，，结合合对潜潜在的的消费费者的的抽样样问卷卷调查查，了了解未未来购购房者者对面面积、、格局局的需需求特特征。。他们们的潜潜在的的购买买水平平的高高低情情况，，并在在此基基础上上，结结合市市场调调查中中得到到的相相关数数据，，努力力把握握市场场空白白点确定合合理的的面积积配比比、格格局配配比：：根据所所掌握握的市市场供供求应应状况况及消消费者者需求求状况况，研研讨自自己的的楼盘盘在未未来市市场既既将推推出的的那一一刻，，现有有的消消费热热点是是否会会持续续。目目前的的发现现的市市场空空白点点是否否真的的存在在市场场机会会。（一））产品品策略略七、房房地产产营销销策略略价格策策略的的目标标是通通过科科学定定价获获得合合理化化的最最大利利润，，一般般定价价采取取市场场定价价法，，也叫叫需求求导向向定价价法，，它以以消费费者的的需求求强度度及对对价格格的承承受能能力作作为定定价依依据。。一般来来说，，新产产品定定价可可以有有两种种策略略1、取脂脂定价价策略略即一种种新商商品房房刚进进入市市场的的阶段段，采采取高高价政政策，，在短短期内内赚取取大量量利润润，当当取得得一定定市场场后，，在降降低价价格，，进一一步开开拓市市场。。这也也称作作高开开低走走。2、渗透透定价价策略略这是一一种低低价投投放策策略，，即一一种新新商品品房面面市时时，将将价格格定得得很低低，以以低价价获利利，提提高市市场占占有率率。也也称低低开高高走。。思考：：两种种策略略分别别适合合哪种种情况况，各各有什什么优优缺点点？同时，，在销销售期期间，，根据据不同同情况况，还还可以以采取取折扣扣策略略和组组合定定价策策略，，前者者是指指采取取各种种方式式，以以降价价达到到提高高销售售量的的目的的。后后者是是指对对互补补商品品，有有意识识降低低购买买频率率低，，需求求价格格弹性性高的的商品品价格格，同同时提提高购购买频频率高高而需需求弹弹性低低的商商品价价格，，以取取得各各种商商品销销售量量同时时增加加的良良好效效果。。（二）价格策策略七、房地产营营销策略指选择合适渠渠道进行商品品销售的策略略，通常的方方式是开发商商——代理商——消费者。（三）渠道策策略七、房地产营营销策略房地产促销，，是指通过各各种促销手段段来促进房地地产产品销售售与租赁的行行为这里介绍三种种主要的促销销手段1、广告通过媒体发布布的形式向消消费者传递房房地产产品信信息，可以采采取印刷广告告，视听广告告，招贴广告告，现场广告告四种形式。。它的传播范范围最广。2、现场展示样样板房按不同的户型型提供完全装装修的样板房房，可以提供供给购房者亲亲身体验的感感受，视觉冲冲击力很强，，配合销售人人员的讲解，，可以很快达达成成交。3、楼盘主题活活动在销售过程中中，可选择在在开盘，封顶顶，大型节日日时组织庆典典活动，在吸吸引客户的同同时也能有效效的提高楼盘盘形象和知名名度。除以上三种以以外，还有派派员推销，卡卡式销售等促促销手段。（四）促销策策略七、房地产营营销策略1.报纸（NP）：报纸是房地地产广告适用用最广泛的媒媒体，利用报报纸作房地产产商品广告，，内容可以比比较多，包括括房地产外观观立体图、房房地产外观的的照片、房地地产内部结构构布局平面图图、房地产地地理位置图、、房地产有关关特征的文字字描素和说明明等。利用报报纸作房地产产企业广告，，其内容一般般比较简单，，有时房地产产企业推销自自己的时候也也会在广告中中放几张已成成功开发的项项目照片，来来炫耀自己的的水平和业绩绩。2.广播（RD）：广播也是房地地产广告使用用比较广泛的的媒体，利用用广播作房地地产广告内容容一般较简单单，广播房地地产商品一般般多为启示性性广告，其任任务仅仅是告告诉潜在投资资者某一待销销的房地产，，并不作详细细介绍。广播播房地产商品品广告通常是是房地产商品品广告的一种种补充形式。。利用广播作作房地产企业业广告是适宜宜的，因为企企业广告可以以不做描述，，口号式的宣宣传即可增加加企业的知名名度。八、认识销售有关关媒体及销售售工具３.电视（CF）：用电视作房地地产广告形式式可以多种多多样．首先可可以用摄像技技术真实的再再现房地产商商品的外型、、内容、结构构、各种房间间的装修，以以至房地产的的周围环境，，给人以真实实感；其次画面上可可以出现房地地产商品的地地理位置图和和房地产结构构平面图，并并有解说人介介绍；第三，可以表表演各种以房房地产为中心心和基本背景景的生活小品品，这有助于于引起观众的的联想；其四，电视也也可以播放带带启示的房地地产广告，仅仅仅用简单的的文字说明一一下待出售（（出租）的房房地产；其五，简单介介绍一下房地地产开发商或或经纪人，目目的仅仅在于于向观众传达达一个简单的的信息；最后，房地产产商还可以通通过对各种社社会公益活动动和电视剧拍拍摄的赞助，，在电视新闻闻和电视剧的的片头或片尾尾注上企业赞赞助字样而作作企业广告。。目前，国内房房地产的电视视广告很少，，主要是因为为目前的房地地产商品以预预售为主，无无法发挥电视视真实展现商商品的作用。。八、认识销售有关关媒体及销售售工具4.夹报（DM）：即全页海报广广告夹在报纸纸中被一起发发行出去。夹夹报广告与报报纸广告的内内容完全一样样，如可以登登房地产外形形图、相片、、说明书等。。利用夹报做做房地产广告告应尽量做大大版广告或若若干房地产广广告和在一起起的专业广告告，这样可以以使读者打开开报纸便看到到，提高他们们的注意率。。5.海报（DM）：又称张贴广告告。房地产海海报广告包括括的内容较多多，由于通常常是一张海报报推广一项房房地产，因而而海报可以同同时印有房地地产的全貌照照片、结构图图、地理位置置图、文字说说明等。海报报广告是房地地产推广所用用的一种次要要广告形式，，其主要作用用是在一定时时期内造成一一种声势，烘烘托一种气氛氛。6.说明书(楼书):说明书不一定定都是广告，，附在商品包包装内，仅仅仅说明商品的的安装、使用用方法的说明明书不是广告告，只有那些些向外散发，，以说服客户户购买为目的的的说明书才才是广告。说说明书广告的的最显著特点点是内容详细细、信息丰富富。说明书广广告是房地产产广告的主要要形式，因为为房地产购买买属投资行为为，投资者在在决策时需要要占有比较详详尽的资料，，说明书广告告供投资者做做决策分析，，研究参考考。八、认识销售有关关媒体及销售售工具7.直接邮寄广告告：直接邮寄是对对广告的散发发方式而言的的，被邮寄的的可能是海报报、说明书、、或类似的印印刷品。直接接邮寄广告也也是房地产促促销活动常有有的形式。8.路牌广告（POP）：路牌是房地产产普遍采用的的一种广告媒媒体形式，房房地产开发建建筑工地通常常都会竖立起起正在开发项项目的路牌广广告，房地产产路牌也可以以竖立在一些些主要路口上上。9.车厢广告：车厢广告是房房地产普遍采采用的一种广广告媒体形式式，多为将房房地产商品的的外观效果图图，附至车身身上，以此扩扩大知名度度。10.公关活动：公关活动是房房地产较场用用的一种广告告形式，可以以是大型的演演出活动。房房地产开发商商利用这种机机会做赞助或或冠名，以此此来推销自己己及房地产产商品。也可可以是自行举举办的抽奖文文艺活动，不不但可以吸引引大批客户促促进销售，亦亦可吸引人潮潮制造话题。。八、认识销售有关关媒体及销售售工具11.罗马旗：罗马旗为销售售中心内外，，或沿街飘挂挂的宣传旗帜帜。其上可印印有外观效果果图及代表性性的标志或字字样，罗马旗旗多挂于销售售中心的街路路边，不但有有宣传作用，，也可用于引引导客户至售售楼处。（用用于道路两边边的我们俗称称：行道旗））12.小赠品：销售中心现场场多准备一些些小礼品，如如纸杯、纸袋袋、圆珠笔、、笔记本、台台历等。每逢逢大型活动时时，会加做一一些宣传效果果长久一些的的礼品，如：：T恤衫、纸扇、、雨伞，上面面印有房地产产商标图案及及字样，不但但可以作为礼礼品拉进彼此此的感情，在在使用上让人人加深记忆，，增加对产品品的认识。13.杂志广告：房地产广告中中，杂志广告告的内容与报报纸广告的内内容相类似。。14.网络广告：利用网络做房房地产商品广广告，其内容容可以很多样样化。可以作作为网页形式式，内容详实实，信息丰富富，图文并茂茂，以激发客客户潜在购买买欲望为目的的。八、认识销售有关关媒体及销售售工具15.展示会：在大型的展会会中设展示台台．展示台的的设计可于房房地产商品的的风格一致，，附以外观立立面效果图等等大量图片信信息，及现场场销售人员的的介绍，展示示会上还可以以派发一些小小礼品，可扩扩大知名度，，挖掘潜在客客源。16.接待中心：接待中心是一一种综合性的的房地产广告告媒体。首先先，接待中心心配有房地产产商品的各种种详细图表及及说明，并由由专职人员进进行讲解。其其次，接待中中心通常放置置房地产商品品的模型，供供来访者参观观。其三，接接待中心也是是一种散发说说明书广告的的理想场所。。最后，接待待中心可以有有专人详细回回答来访者提提出的各种问问题，消除他他们的疑问。。17.样品间：样品间与被陈陈列在橱窗里里的自行车、、照相机、电电视机等样品品商品同样性性质，所不同同的是由于房房地产商品自自身的特殊性性，样品间本本身是一个容容器，而不像像其他商品那那样被放置在在特定的容器器内。样品间间的设立方法法可以有多种种，比如在建建筑完工推销销期间选择其其中一个各方方面条件比较较标准化的单单位作为样品品间，对外开开放，供有意意购买者参观观等。样品间间具有其他任任何房地产广广告媒体所不不能代替的地地位，样品间间最大的特点点就是真实性性，样品间的的布置应产生生强大的吸引引力，吸引潜潜在投资者做做出投资快速速的决策。八、认识销售有关关媒体及销售售工具18.透视图：将各案外观立立面以美化写写意方式，不不同角度表达达，而广泛用用于平面媒体体或销售现场场上者，称为为透视图。19.模型：模型就是依照照某一实物的的形状和结构构按比例缩小小（或放大））的仿制品。。房地产模型型一般是房地地产的总体模模型，通常包包括周围的绿绿化与附属设设施，房地产产建筑模型则则包括道路的的连接，给观观看人提供俯俯瞰房地产全全景的机会，，同时，精美美的房地产模模型广告是有有诱惑力的，，但是房地产产模型广告仅仅仅反映了房房地产的外形形，给人提供供的信息是有有限的，因此此，模型广告告只能用于面面上的宣传，，只能作为一一种补充广告告。20.销海：即销售海报，，销售海报是是商品现场销销售的必备品品，内容包括括房地产商品品的全貌、结结构户型图，，及文字说明明，主要突出出其商品的特特点，内容丰丰富，供购房房者做决策分分析，研究参参考。八、认识销售有关关媒体及销售售工具21.家具配置图：根据户型对对其进行家具具装饰的配置置，以供购房房者参考。更更主要的目的的，是让其身身临其境感受受成屋时的样样子，帮助成成交。22.交通动线图：：交通动线图是是对房地产商商品附近的街街路布线、公公交车线路、、及附近各生生活机能的综综合平面图，，客户可以通通过它了解房房地产整个区区域的环境情情况及交通的的方便性。23.都市规划图：：都市规划图主主要反映的是是房地产商品品周边的环境境在近段时间间内将要发生生的改变，可可让客户了解解到这块地段段将会带来的的升值潜力。。24.灯箱：灯箱广告在在房地产广告告中只作为一一种补充广告告，多用于售售楼处内部，，利用对人视视觉上的冲击击力，来完成成加深客户对对产品印象的的作用。八、认识销售有关关媒体及销售售工具九、房地产其其它相关知识识房地产产权房地产产权是是将房地产这这一不动产作作为一种重要要的特殊的财财产而形成的的物权，是依依照国家法律律对其所有的的房地产享有有直接管理支支配并享受其其利益以及排排除他人干涉涉的权利，包包括房地产所有权权和房地产他物权权。房地产产权具具有绝对性和和排他性。绝对性是指只有产权权人才具有对对房地产的充充分、完整的的控制、支配配权，以及从从而享有的利利益。排地性是指产权人排排除他人占有有、干涉的权权利。这种权权利包括直接接的物权，也也包括由此派派生的典权、、抵押权等他他项权利。房地产的使用用权和占有权权是密不可分分的，没有占占有权，使用用权就失去了了存在的基础础，而使用权权又可以从所所有权中分离离出来，即有有使用权不一一定就有所有有权，但却一一定有占有权权。所谓收益，是是指房地产所所有权人按照照法律规定，，从履行权利利义务关系中中得到的收益益。如出租房房屋收取的租租金。房地产产收益是房地地产所有权的的内在固有的的要求，它是是所有权实现现的重要途径径之一。所谓处分，是是指房屋所有有权人在法律律允许的范围围内，根据自自己的意志，，对房地产进进行处置的权权利如依法对对自己所有有的房地产出出售、赠与、、变换等。房地产所有权权房地产所