房地产税务检查上

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(上）

钟必(云中飞）2014年3月开篇语云中飞点评万科欠税门第一季央视房企欠税门3.8万亿其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。任志强：愚蠢无知国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

第二季央视万科欠税门44亿

央视：万科欠税门44亿

财政部科研所刘尚希称：“应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”

“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。……看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。【万科原文】

近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下：

1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。【万科原文】

具体如下：广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件【原文】(二)吉林万万科城城项目目，根根据经经审计计的实实际成成本及及收入入测算算，目目前项项目毛毛利率率仅为为16%，预计计清算算后实实际应应缴纳纳的土土地增增值税税少于于预缴缴金额额，属属于应应退税税项目目。【李劲松松律师师批驳驳】万科要要想说说明此此事，，就应应该公公开说说明：：当时时计提提吉林林万科科城项项目，，当年年结算算销售售的时时候，，是按按什么么样的的毛利利率计计算的的准备备金，，且计计提了了多少少准备备金。。如果果当时时虚高高毛利利率虚虚提准准备金金，那那么，，其行行为涉涉嫌偷偷逃企企业所所得税税违法法。如果当当时毛毛利率率为16%，则按按税法法规定定，是是不能能计提提1分钱土土增税税的。。若在依依法不不该计计提一一分钱钱土增增税时时，却却违法法计提提出了了44亿元土土增税税，这这就是是偷了了11亿元企企业所所得税税的严严重偷偷税犯犯罪行行为！！！！！云中飞飞论土土地增值税税：央央视视，毛毛利34.63%（1）非普通通住宅宅毛利利率超超过27.46%就要交交土地地增值值税。计算算过程程如下下：设：收收入为为X成本为为Y营业税税及附附加为为5.7%房地产产开发发费用用为为10%增值率率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷÷(1.3Y+5.7%X)令：N=(X-1.3Y-5.7%X)=0即分子子为0则没有有增值值率假设X=100则0=100-1.3Y-5.7%X1001.3Y=100-5.7Y=72.54毛利=100-72.54=27.46毛利率率=27.46%云中飞飞论土土地增值税税云中飞飞告诉诉你，，税务务局对对毛利利率低低于27%是非常常敏感感的，，例如如苏州州市局局《关于进进一步步加强强房地地产开开发经经营业业务企企业所所得税税征管管有关关问题题的通通知》（苏州地地税函函〔2013〕41号）规定定，企企业有有下列列情形形之一一的，，纳入入企业业所得得税风风险预预警管管理：：一是营营业收收入所所得税税负担担率低低于4.0%（经济济适用用房、、定销销房、、限价价房负负担率率低于于1.5%）；二是已完工工开发发产品品的销销售毛毛利率率低于于27%（经济济适用用房、、定销销房、、限价价房销销售毛毛利率率低于于12%）。对于营营业收收入所所得税税负担担率或或销售售毛利利率低低于风风险预预警值值的企企业，，应由由企业业说明明销售售毛利利率低低于风风险预预警值值的具具体理理由，，理由由不充充分或或不作作情况况说明明的，，推送送风险险管理理部门门处理理。云中飞飞论土土地增值税税（2）普通通住宅宅要算算20%免税的的，普通住住宅实实际上上毛利利率在在40%以下的的项目目,开发企企业基基本不不需要要缴纳纳土地地增值值税。。增值率率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷÷(1.3Y+5.7%X)令：20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷÷(1.3Y+5.7%X)假设X=100则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5.7%X100)20%=（100-1.3Y-5.7）÷(1.3Y+5.7)1.56Y=100-5.7-1.14Y=59.71毛利=100-59.71=40.29毛利率率=40.29%云中飞飞论土土地增值税税由于土土地增增值税税与房房企的的毛利利率直直接相相关，，这导导致房房企在在现实实中主主要是是通过过两种种手段段减少少毛利利率，，从而而少交交土地地增值值税。。另外外，房房地产产企业业通过过拖延竣竣工验验收时间或控制制销售售比例例递延纳纳税，，也非非常普普遍。。一种是是避税税的手手段，，主要要通过过设立立外围围子公公司进进行利润转转移；另外外一种种是偷偷税的的手段段，主主要是是房企企通过过虚开发发票，提高高项目目工程程各项项成本本。碧桂园园：全能型型房地地产公公司房地产产公司司的分分类：：全能与与专业业纵向一一体化化的全能房地产产公司司（会加强强）下设建材、装饰、咨询、设计、、建安安、物物业管管理、、销售售等外围子公司司，从从拿地地、建建筑、、策划划、销售、、物业业管理理一条龙龙滚动动开发发，节约交交易成成本，，涵盖盖房地地产交交易的的每一一环节节。纵向一一体化化的专业房地产产公司司有的只只做土土地交交易、、有的的只做房房地产产投资资，并并不参参与开开发，有的的专做房房地产产的营营销代代理，，如世联地地产，这类类公司司的投投资、、营销销策划划、开开发、、物业管管理等等经营营板块块是相互独独立的的。目的：：利润转转移给外围子公司司纵向一一体化化的全能房地产产公司司下设建材、、装饰饰、咨询、设计、、建安安等外围子公司司，只卖精精装修修房。。把利利润转转给外外围子子公司司。合并报报表后后，利利润不不变，，但子子公司司不用用土地地增值值税，，这样样就把节省省的土土地增增值税税变成成了利利润。。注意：：营销销子公公司不不行，，因为为要交交土增增税2008年华发股份的神神奇子公司，25%华发2009子公司，10%广州富力集团（打开，重点讲讲）碧桂园点评：属于避税，但但价格不能偏偏高。特别调调整。税收筹划行业一窝蜂理论打造外围装饰子公司的3个好处1、少交建筑营营业税，只交交3%2、销售装修房房缴纳土地增增值税少3、并且，上市市公司可以““装饰子公司司”的利润合合并，把土增税变成成利润。1、少交建筑营业业税，只交3%<新营业税细则则>第十六条规定：除本细细则第七条规规定外，纳税税人提供建筑筑业劳务（不含装饰劳劳务）的，其营业额额应当包括工工程所用原材料、设备备及其他物资资和动力价款款在内，但不包包括建设方提提供的设备的的价款。将建筑装饰劳劳务的营业额额作了“例外外”的处理，，即业主提供供的原材料和和设备，可以以不计入缴纳纳营业税的范范围。2、销售毛坯房房应缴纳土地地增值税多方案一：销售售毛坯房应缴纳土地增增值税。甲房地产开发发公司正在开开发某小区，，为此项目支支付土地出让让金3000万元，开发成成本6400万元，含借款款利息400万元，可售面面积30000平方米。如果销售毛毛坯房，每平方米售价价7000元，销售收入总总额为21000万元，营业税税税率5%，城市维护建建设税7%，教育费附加加3%，计算应缴纳纳多少土地增增值税？不不含息建造成成本＝3000＋6400－400＝9000（万元）。扣扣除项目目金额＝9000×130%＋21000××5.5%＝11700＋1050＝12750（万元）。增值额＝21000－12750＝8250（万元）。增增值率＝＝8250÷÷12750＝64.71%.适用税率40%，速算扣除率率为5%.应缴土地增值值税＝8250××40%－12750××5%＝3300－637.5＝2662.5（万元）。企业降低土地地增值税税负负的两种方法法土地增值税清清算四大弹性性空间国税发[2006]187号：四、土地增值值税的扣除项项目房地产开发企企业销售已装修的房屋，其装修费可以以计入房地地产开发成本本，计入房地产开开发成本可以以享受20%的加计扣除。。2、销售装修房房应缴纳土地地增值税少原原理：收入100%，扣除130%方案2：改卖毛坯房房为卖装修房，对房屋进行装装修，预计装装修费用4500万元（1500元1平方），装修之后后，每平方米米售价为8500（7000+1500）元，销售收入入总额25500万元，无其他他变动因素。。

不含息息建造成本＝＝3000＋6400－400＋4500＝13500（万元）。扣扣除项目目金额＝13500×130%＋25500××5.5%＝17550＋1402.5＝18952.5（万元）。增增值额＝＝25500－18952.5＝6547.5（万元）。增增值率＝＝6547.5÷18952.5＝34.55%（尽量要控制制在50%以下，适用税率30%，速算扣除率率为0）应缴土地增值值税＝6547.5×30%－0＝1964.25（万元）。方案2与方案1的差额＝土地增值税2662.5－1964.25＝698.25（万元）。营业税增加：：（25500-21000）×5.5%=247.5万总税负减少698.25-247.5=450.75万元土地增值税清清算四大弹性性空间限价：为了拿预售证对策：签2份合同卖毛坯房装修外包精装修房分拆拆销售的税务风险点点3、并且，上市市公司可以“装饰子公司司”的利润合合并,把土增税变成成利润。全国地税系统统反避税工作作会议，寻找典型案例例房地产企业的的土地增值税税管理将成为为反避税工作作的下一重点点全国地税系统统反避税工作作会议于2011年12月13日至15日在山东举行行。本次会议对对房地产行业业的反避税问问题进行了深深入分析和研研究，将矛头头直指房地产产开发商。耐耐人寻味的是是，本次会议议专门强调了了房地产开发发商与其关联联方之间的交交易虽然不必必然导致所得得税流失，但但有可能严重重影响地税部部门的土地增增值税征收，，因此也应通通过转让定价价管理手段予予以规范。深圳市地税局局需如实披露房房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。近期，深圳市市地税局抽调调了反避税系统的的业务骨干组组成专家小组组，意图着手完完善土地增值值税的反避税税监管。按照照深圳税务局局的规定，与与外资企业报报送《企业年度关联联业务往来报报告表》相类似，辖区区内房地产企企业（含内资资）在填报《土地增值税清清算申报表》时，需如实披披露房地产企企业关联交易易的详细情况况和交易定价价。而对于这部分分关联分包商商的利润水平平的确定，深深圳地税局预预计将会使用用BVDOsiris数据库或其他他国内有效数数据库进行可可比性分析，，并根据可比性性分析的中位位值对房地产产企业关联交交易定价进行行调整，重新新确定土地增增值额并相应应调整房地产产企业应该补补缴的土地增增值税额。陕西国税局拓展反避税新新领域中国税务报2013年8月14日通过数据信息息及量化指标标，加强结构构分析和趋势势分析，该局顺利完成成2起境内房地产产企业反避税税案件的调查查，调整税款款8700多万元，实现了反避税税调查领域由由外资企业向向内资企业的的拓展，制造造业向房地产产领域拓展。。思考：毛利率仅为16%，是不用交土土地增值税的的，万科敢去去退税吗？合肥市地方税税务局关于印印发《合肥市房地产开发企企业土地增值值税清算管理理办法(试行)》的公告2011年第1号第二十一条对有以下情形形之一的房地地产土地增值值税清算项目目，由稽查局进行行清算复核：：（一）清算后后实际税负低于其预征率的；东部2%，西部1%（二）清算后后实际税负明显显低于同区域域同期同类房房地产开发项项目税负水平平的；（三）市局认为有必必要进行清算算复核的。辽市地税发〔2011〕〕22号<辽阳市地方税税务局关于进进一步加强土土地增值税管管理工作的通通知>2、清算退税的的管理符合清算条件件的项目，经经清算后需要退税的，主管税务机关关必须将清算算资料上报市市局，由市局局移送市稽查查局进行复审审，市局按照稽查查局复审情况况，下达《辽阳市房地产产开发企业土土地增值税清清算退税复审审结果通知书书》（附表二）。。厦门市房地产产开发企业土土地增值税清清算管理办法法厦地税发[2010]16号第四章清算算审核清算结果为退税、清算结果与主主管税务机关关预先了解明显不符或有有其他明显异异常情形的，主管税务机关关应当按照规规定填报《主管税务机关关移交稽查局局土地增值税税清算案件交交接表》，经审批后移交交稽查局进行行核查。经审批需移交交稽查局审核核的项目，由由稽查局根据据规定对纳税税人做出相应应处理。厦门市房地产产开发企业土土地增值税清清算管理办法法厦地税发[2010]16号第二十八条税务中介机构构受托对清算算项目审核鉴鉴证时，应按按主管税务机机关规定的格格式对审核鉴鉴证情况出具具鉴证报告。。纳税人委托中中介机构审核核鉴证的清算算项目，主管管税务机关应应当采取适当当方法对有关关鉴证报告的的合法性、真真实性进行审审核。对符合要求和和规定的鉴证证报告，主管管税务机关可可以采信；不符合要求和和规定的主管管税务机关可可以不予采信信，并应当告告知其理由。。【万科原文】根据会计准则则的要求，在在房地产项目目产生确认收收入时，应根根据确认的收收入和配比的的成本，基于于谨慎性原则则，对未来可可能缴纳的土土地增值税进进行合理估计计，并预提准准备金。此预预提为企业会会计处理程序序，与企业现现时纳税义务务无关。预提提金额仅为企企业自身的估估计，未来确确定企业实际际纳税义务时时，税务机关关另有计算方方法和程序，，不会以企业业自测数据作作为依据。截至2012年12月31日，公公司计计提土土地增增值税税清算算准备备金人人民币币44.35亿元，，此为为公司司按照照会计计准则则要求求，对对未来来可能能产生生的土土地增增值税税进行行的计计提，，公司司不存存在应应缴未未缴的的土地地增值值税。。而万科科2010年至2012三年来来净利利润不不过294.53亿元，，赚来来的钱钱2/3拿去交交税了了。【万科原原文】公司一一贯守守法经经营，，照章章纳税税。集集团子子公司司及合合营联联营公公司近近三年年合计计缴纳纳税金金约620亿元，，其中中土地地增值值税约约144亿元。万科，，风雨雨飘摇摇中，，广州州地税税及时时回应应：广州地地税回回应““万科科欠税税”报报道来源：：广广州地地税时时间：：2014-01-0808:24新华广广东快快讯微微博近日有有媒体体报道道称,位于广广州市市的万万科金金域华华庭、、金域域蓝湾湾和柏柏悦湾湾三个个房地地产项项目,已经达达到土土地增增值税税清算算条件件，存存在未未及时时清算算土地地增值值税问问题，，形成成欠税税。相相关报报道引引起媒媒体较较大关关注，，为回回应公公众关关切，，7日，报报道涉涉及的的房地地产项项目主主管税税务机机关——广州地地税局局接受受了采采访。。(淡定、、准确确）广州地地税回回应据广州州地税税局有有关负负责人人介绍绍，报报道中中指出出的万万科金金域华华庭项项目在在2011年12月31日前，，其预预售比比例已已达到到100%。经核核实，，该预预售比比例是是这个个项目目的其其中已已取得得销售售许可可证的的两栋栋楼，，到2013年12月底，，项目目总体体累计计销售售面积积占可可售面面积比比例49.05%，未达达到可可清算算条件件。广州地地税回回应至于报报道中中指出出的万万科柏柏悦湾湾和万万科金金域蓝蓝湾的的问题题，广广州地地税局局这位位负责责人表表示，，经核核实，，截止止到2013年12月底，，万科科柏悦悦湾累累计销销售面面积占占可售售面积积比例例为97.29%，万科科金域域蓝湾湾累计计销售售占可可售面面积比比例为为97%，两个项项目均均未完完全销销售。。根据据国税税发[2006]187号文第第二条条规定定，对对于已已售建建筑面面积占占总项项目可售建建筑面面积85%以上的的，属于可可进行行土地地增值值税清清算的的情形形。广州地地税回回应：：依据据稍后后再说说这位负负责人人表示示，虽虽然万万科柏柏悦湾湾和万万科金金域蓝蓝湾销售比比例较较高，，但是由由于两两个项项目成成本、、费用用并未未结算算完毕毕，无无法合合理界界定计计税成成本，按照政政策规规定可可以暂暂不进进行清清算?，待企业业达到到应清清算条条件时时再要要求纳纳税人人进行行清算算。广州地地税回回应：：广州地地税局局相关关负责责人指指出，，企业业计提提的土土地增增值税税准备备金是是为清算算后可可能需需要缴缴纳的的税款款进行行预提提，按会计计准则则并非非拖欠欠税款款？（稍稍后分分析））广州地地税回回应多年来来，广广州地地税局局着力力加强强土地地增值值税的的税收收政策策贯彻彻执行行、项项目日日常管管理信信息化化和清清算审审核等等工作作。最最近，，按照照国家家税务务总局局关于于加强强土地地增值值税清清算的的要求求，该该局进进一步步采取取措施施：一是加加强税税法宣宣传和和辅导导，帮帮助每每个纳纳税人人理解解土地地增值值税的的政策策和管管理要要求，，提高高纳税税遵从从度。。二是以以年度度为周周期发发布政政策指指引，，梳理理和解解决土土增税税清算算难点点问题题。三是加加强与与相关关部门门的协协调配配合，，建立立信息息共享享平台台，完完善对对房地地产项项目立立项、、施工工、竣竣工、、销售售的全全流程程监管管。四是对对按规规定应应清算算的项项目按按程序序实施施清算算，对对按规规定可可清算算的项项目列列入清清算计计划，，强化化跟踪踪管理理。广州地地税回回应根据土土地增增值税税暂行行条例例实施施细则则的规规定，，在项项目竣竣工结结算前前由于于涉及及的成成本确确定或或其他他原因因，而而无法法据以以计算算土地地增值值税的的，可可以实实行预预征。。目前为为了均均衡税税款入入库，，避免免税收收流失失,加强对对房地地产企企业土土地增增值税税管理理，对房地地产开开发企企业土土地增增值税税普遍遍实行行销售售时预预征、、项目目终了了进行行清算算，多多退少少补的的制度度。预征一一般按按照销销售收收入的的一定定比例例征收收。广州地地税回回应依据《国家税税务总总局关关于房房地产产开发发企业业土地地增值值税清清算管管理有有关问问题的的通知知》（国税税发【2006】187号）的的规定定，目目前土土地增增值税税清算算的条条件分分两类类，一是应清算算即必须清清算的情形形，包括：房地产开发发项目全部部竣工、完完成销售的的；整体转让未未竣工决算算房地产开开发项目的的；直接转让土土地使用权权的。二是税务机机关可要求求清算的情情形，包括：已竣工验收收的项目转让面积超超过85%、或虽未超过过85%但剩余面积积已出租或或自用的；；取得预售许许可证满三三年仍未销销售完毕的的；纳税人注销销登记的。。在项目达到到清算条件件后进行土土地增值税税清算，得得出房地产产项目实际际应缴的税税款，与预预征的税款款比较后，，多退少补补。广州地税回回应广州地税观观点：纳税人进行行土地增值税税清算的义务在达到应清算条件后后才发生。。在未达到应应清算条件件前，即使使达到税务务机关可要要求清算条条件，纳税人不主主动进行清清算申报也也不违反规规定。财政部科研研所刘尚希观点点：：“应付税税金就是应应交，没交交就是欠税税。纳税人人计算出来来就应该申申报交纳。。”

“只要达到清清算条件，，纳税人就就必须申报报纳税。可可清算就是是必须清算算，不是也也可以不清清算。……看起来税务务部门没有有下发通知知，似乎没没有形成拖拖欠，但是是从法理角角度上说已已构成拖欠欠，纳税人人有及时、、主动申报报的义务。。广州地税回回应：依据据在哪里？？对于达到可可清算条件件的项目，，依据《土地增值税税清算管理理规程》？的要求，，税务机关可可以要求纳纳税人进行行清算，也可根据项项目情况和和本单位清清算工作安安排，确定定暂不通知知清算，待待条件成熟熟后再要求求纳税人进进行清算。。依据在这里里：管理理局责任重重大，稽查查局：淡定定淡定《土地增值税税清算管理理规程》第十一条规定：“对对符合税务务机关可要要求纳税人人进行清算算情形的，，应当作出评评估，并经经分管领导导批准，确确定何时要要求纳税人人进行清算算的时间。对确定暂不不通知清算算的，应继继续做好项项目管理，，每年作出出评估，及时确定清清算时间并并通知纳税税人办理清清算。”点评：因此，即使使符合前述述“可要求求纳税人进进行土地增增值税清算算”的条件件之一，主主管税务机机关仍可以以决定暂不不通知清算算，但该文件中中没有规定定在什么条条件下可以以暂不通知知清算，这实际上意味，，只要主管管税务机关关乐意，可可以无限期期不要求纳纳税人进行行清算，在在是否要求求房地产企企业进行清清算方面，税务征管人人员拥有极极大的自由由裁量权。。思考：预提提的土地增增值税企业业所得税能能扣除吗？？据了解，上上市企业为为了利润均均衡分配，，根据会计计制度和证证券市场的的有关规定定，一般都都在销售过过程中根据据自行测算算的税负情情况，在已预征的的土地增值值税之外，，再预提部部分准备金金，这部分分预提的准准备金会在在清算时根根据实际清清算出的税税款缴纳。。如果还没有有达到清算算条件，则则这部分准准备金暂时时还不需要要缴纳，不不能认为是是拖欠税款款。29家房地产上上市公司被被疑拖欠640亿土地增值值税其中，央视视列出应交交未交土地地增值税金金额排名前前十大上市市房企分别别是(截至2012年12月31日数据)：雅居乐地产产控股有限限公司83亿元；SOHO中国有限公公司64亿元；广州富力地地产股份有有限公司58亿元；万科股份有有限公司58亿元；深圳华侨城城股份有限限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。由于土地增增值税是在在转让房地地产的流转转环节纳税税，并且是是为了取得得当期营业业收入而支支付的费用用，因此，，土地增值值税与营业业税的会计计处理相同同，一般来来说，房企企预提土地地增值税是是做以下分分录的：借：营业税税金及附加加贷：应交税税金——土地增值税税（相当于预提提费用)目的：抵减减企业所得得税,或者赚取递递延缴纳企企业所得税税，即时间间差当前房地产产公司预提提土地增值值税的2种模式：1、项目公司司按总公司司的要求预预提比如说国内内著名房地地产公司按按总部要求求，土地增增值税按收收入的3.96%计提，而当当地税务机机关规定的的预征率是是1.5%，年度企业业所得税汇汇算清缴时时，如果是是按3.96%进行扣除的的，那就有有问题了：：例如，收入入100亿预提：借：营业税税金及附加加100*3.96%=3.96亿贷：应交税税金——土地增值税税3.96亿实际缴纳：：借：应交税税金——土地增值税税1.5亿贷：银行存存款1.5亿应交税金——土地增值税税产生贷方方余额3.96亿—1.5亿=2.46亿这个2.46亿充其量也也就是个或或有事项，，会计上可可以或有事事项处理，，但税法上上是不承认认或有事项项的，企业业所得税法法只确认实际发生的的支出。税务局对下下一年度5月31日未缴纳土土地增值税税（即差额额）企业所所得税要纳纳税调增思考：税务务局纳税调调增的依据据是什么？？国家税务总总局关于企业所所得税若干干问题的公公告国家税税务总局公公告2011年第34号六、关于企企业提供有有效凭证时时间问题企企业当年度度实际发生生的相关成成本、费用用，由于各各种原因未未能及时取取得该成本本、费用的的有效凭证证，企业在在预缴季度度所得税时时，可暂按按账面发生生金额进行行核算；但但在汇算清清缴时，应应补充提供供该成本、、费用的有效凭证。云中飞提醒醒你，这里里的有效凭凭证包括完完税凭证。国家税务总总局关于印印发《房地产开发发经营业务务企业所得得税处理办办法》的通知国税税发[2009]31号第三十二条条

除以下下几项预提提（应付））费用外，，计税成本本均应为实实际发生的的成本。第第三十四条条

企业在在结算计税税成本时其其实际发生生的支出应当取得但但未取得合合法凭据的的，不得计计入计税成成本，待实际取得得合法凭据据时，再按按规定计入入计税成本本。2、总公司的的直接预提提，项目公公司不敢预预提

为什什么项目公公司不敢预预提？怕被责令补补缴土地增增值税。国家税务总总局关于印印发《进一步加强强税收征管管若干具体体措施》的通知【国税发[2009]114号】称：“要重重点加强，，土地增值值税提取后后挂账不交交税款，等等关键项目目的专项检检查。项目公司不不预提土地地增值税，，就会造成成项目公司司（企业语语言：虚增增）利润，，多交企业业所得税。。未来，项目目公司清算算土地增值值税时，就就会造成巨巨额亏损，，项目公司司注销，然然后按总局局2010年29号公告申请请退企业所所得税。但但是，目前全国各各地的税务务局对总局局2010年29号公告执行行的不积极极，目前，云中中飞仅看到到深圳蛇口口国税有相相关的退税税指引，云云中飞还对对深圳蛇口口国税进行行了表扬，，详细情况况见/s/blog_707400eb0102efwv.html国家税务总总局公告2010年第29号国家税务总总局关于房房地产开发发企业注销销前有关企企业所得税税处理问题题的公告根据《中华人民共共和国企业业所得税法法》及其实施条条例的相关关规定，现现就房地产产开发企业业注销前由由于预征土土地增值税税导致多缴缴企业所得得税的退税税问题公告告如下：思考：亏损损弥补是向向前弥补还还是向后弥弥补？房地产企业业的亏损弥弥补可以向向前吗？例解总局2010年29号公告M公司销售收入预征率2%企业税率应纳税所得额税款亏损20073亿60015%200030020082亿40025%1400350200901600清算600-600M公司在2010年注销分配率为3.2%（1600万÷5亿元）360万×33%=118.8（万元）1、2007年退税的计计算。2007年应补充扣除土土地增值税税3亿元×（3.2%-2%）=360（万元），，因此应退退企业所得得税360万×15%=54（万元）2、2008年退税的计计算。2008年应补充扣除土土地增值税税2亿元×（3.2%-2%）=240（万元），，因此应退退企业所得得税240×25%=60万元。关键点：两个亏损29号公告的适适用范围：：1、只有房地地产开发企企业土地增增值税清算当年出现亏损，2、并且该亏亏损持续至至注销当年仍未弥补完完毕时，仍仍然亏损才可以按照29号公告申请请退税。深圳市蛇口国家税税务局关于房地产产开发企业业注销前企企业所得税税退税申请请操作指引引『发布日期』2013-06-07为加强房地地产开发企企业注销前前由于预征征土地增值值税导致多多缴企业所所得税申请请退税的征征收管理，，根据《中华人民共共和国企业业所得税法法》及其实施条条例、《中华人民共共和国税收收征收管理理法》及其实施细细则和（国国家税务总总局公告2010年第29号）等的有有关规定，，制定本操操作指引。。一、纳税人人申请房地地产开发企企业注销前前由于预征征土地增值值税导致多多缴企业所所得税退税税的，应按按照29号公告的要要求，计算算各年度应应退（补））的企业所所得税税款款，填报《房地产开发发企业注销销前企业所所得税退税税预审表》（以下简称称预审表）），并连同同以下资料料提交税务务机关预审审。（一）申请请报告（二）房地产开发发企业注销销前企业所所得税退税税预审表（两个亏损）（三）房地产开发发企业注销销前企业所所得税退税税计算表（四）土地地增值税申申报表及缴缴款凭证（五）其他他相关证明明材料二、、退税申请请经税务机机关预审同同意后，纳纳税人填制制《退抵税申请请审批表》连同预审表表及相关证证明资料一一并提交税税务机关受受理。本操作指引引自发布之之日起执行行，国家税税务总局如如颁布新的的规定，按按新的规定定执行。云中飞论土土地增值税目前，全国国各地的税税务局对总总局2010年29号公告执行行的不积极极，这也是房地地产企业大大量计提土土地增值税税的一个原原因，既然我退不不到税，我我就索性计计提，用来来抵扣企业业所得税。操作上由各各项目公司司测算未来来要交土地地增值税清清算金额上上报给总公公司，总公公司按汇总总计算后按按一定的比比例预提。。总公司不是是实体公司司，是投资资控股公司司，只获取取税后的投投资收益。。总公司是是不用交企企业所得税税的，因此此，总公司司不存在税税前扣除土土地增值税税的问题，，也就没有有纳税调增增的问题。。万科怎样预预提土地增增值税的：：万科企业股股份有限公公司关于土土地增值税税缴纳情况况的公告公告日期:2013-11-27万科企业股股份有限公公司关于土地增增值税缴纳纳情况的公公告本公司及董董事会全体体成员保证证公告内容容真实、准准确和完整整，没有虚虚假记载、、误导性陈陈述或者重大大遗漏。近日，有媒媒体报道称称多家房地地产开发企企业存在拖拖欠土地增增值税的情情况。本公司已按按照土地增值税相关关政策和有有关政府规规定，在销销售房产时时，按当地地税务机关关要求进行行了土地增增值税的预预缴；万科年报““递延所得得税资产——土地增值税税清算准备备”是个什么资资产？在确认收入入后，按照照会计准则则要求进行行了土地增增值税的计计提。截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税税清算准备备金人民币44.35亿元，详见见公司2012年度报告财财务报告附附注“其他应付款—土地增值税税清算准备备金”部分分；在项目清清算结论产产生后，按按照规定的的金额、期期限进行了土地增增值税的缴缴纳。公司2012年度报告财财务报告截截至2012年12月31日“应交税税费”中土地增值税税人民币14.13亿元，已在在税务机关关规定的期期限内申报报入库。公司在土地地增值税缴缴纳与核算方面面符合税法法和会计准准则的相关关规定。请投资者注注意投资风风险。特此公告。。万科企业股股份有限公公司董事会二〇一三年年十一月二二十六日云中飞总结结一下，万万科计提的的土地增值值税分为两两部分组成成，一部分分计入“应应交税费””中

土地地增值税14.13亿元，这部部分已在税税务机关规规定的期限限内申报入入库；另一部分其其他应付款款—土地增值税税清算准备备金44.35亿元，分录录应该是借计递延所所得税资产产，贷记其他他应付款—土地增值税税清算准备备金。总公司按汇汇总计算后后按一定的的比例预提提的土地增增值税不存存在企业所所得税纳税税调增的问问题。思考：解决决之道在哪哪里？提高预征率率？北京市地方方税务局北北京市住房房和城乡建建设委员会会关于进一一步做好房房地产市场场调控工作作有关税收收问题的公告2013年第3号（二）房地地产开发企企业销售新新办理预售售许可和现现房销售备备案的商品品房取得的的收入，按按照预计增增值率实行行2%至8%的幅度预征征率（见附附件1）。容积率小于于1.0的房地产开开发项目，，最低按照照销售收入入的5%预征土地增增值税。预计增值率率预征率预计增值率率≤50%2%50%<预计增值率率≤100%3%100%<预计增值率率≤200%5%200%<预计增值率率8%预计增值率率匡算公式式：〔（拟售价格格×预售面积-项目成本））〕÷项目成本×100%项目成本=（土地成本本+建安成本））×（1+间接费用率率）间接费用率率暂为30%全国最高土土地增值税税预征率出出炉，住宅宅5%，其他房屋屋8%乌地税函〔2011〕99号关于调整土土地增值税税清算工作作中预征率率的通知经济技术开开发区、高高新技术产产业开发区区地方税务务局，稽查查局、各区区（县）地地方税务局局，第一分分局：自自2010年开展土地地增值税清清算工作以以来，多数数房地产开开发企业已已按照清算算工作要求求完成了自自行清算，，现清算工工作已进入入重点核查查阶段。但但也有部分分企业对符符合土地增增值税清算算条件的房房地产开发发项目，到到期仍未自自行清算，，税务机关关将严格按按这些企业业开发项目目实际取得得销售收入入按从高预预征率补征征土地增值值税，现就就补征土地地增值税的的预征率（（以下简称称补征预征征率）调整整如下，请请遵照执行行，并将执执行中出现现的问题及及时反馈市市局税政一一处。计算算公式为：：补征土地地增值税税税额=销售收入×补征预征率率—已预征土地地增值税税税额。一一、各类住住宅（包含含车库）：：2006年1月1日以前年度度取得的销销售收入，，按1%的补征预征征率补征土土地增值税税；2006年1月1日以后年度度取得的销销售收入，，按5%的补征预征征率补征土土地增值税税；二、别墅、度假假村、高级级公寓及商商业和其他他用房，按按8%的补征预征征率补征土土地增值税税。2011年的文件，，一直未对对外公布，，2013年8月27日对外发布布。

可以以说是目前前国内最高高的土地增增值税预征征率了。土地增值税税清算是纳纳税人应尽尽的法定义义务，对已已达土地增增值税清算算条件而未未清算的房房地产开发发项目进行行补征之后后，仍不能能免除其清清算义务。。主管税务务机关应要要求企业限限期（90日之内）进进行清算，，限期内仍仍不清算的的，按照税税收征收管管理法有关关规定处理理。对确需需核定征收收的，由主主管税务机机关区分不不同房地产产类型，不不同定价水水平，不同同盈利水平平，按项目目提出具体体核定征收收率，经市市局报请自自治区地税税局批准同同意后核定定征收其土土地增值税税。二〇一一年年四月二十十五日抄送：局各各位领导，，计财处、、税政二处处、征管处处，政策法法规处。乌乌鲁木齐齐市地方税税务局2013年8月27日印校对：税政政一处杨杨志刚广州地地税回回应由于土土地增增值税税清算算工作作比较较复杂杂，对对干部部业务务素质质要求求较高高，而而目前前各地地在土土地增增值税税征管管中力力量配配备还还不足足，可可清算算条件件的设设置，，使主管管税务务机关关可以以根据据自身身力量量及项项目的的不同同情况况，按按照轻轻重缓缓急适适当安安排工工作。。从实践践看，，这一一规定定是基基本符符合目目前税税务机机关工工作实实际的的。（（完））(淡定）吉林省省地税税局的的回应应1月7日晚，，吉林林省地地税局局回应应表示示，吉吉林市市万科科城一一期项项目已已达清清算条条件，，但企企业以以工程程款结结算未未结束束，现现阶段段成本本核算算不准准确为为由拒拒绝清清算，，主管管税务务机关关已再再次下下达税税务事事项通通知书书，要要求企企业于于2014年1月15日前提提供无无法清清算相相关证证据。。（紧张）谁正确确？广州地地税局局的回回应虽然万万科柏柏悦湾湾和万万科金金域蓝蓝湾销售比比例较较高，，但是由由于两两个项项目成成本、、费用用并未未结算算完毕毕，无无法合合理界界定计计税成成本，按照政政策规规定可可以暂暂不进进行清清算，待企企业达达到应应清算算条件件时再再要求求纳税税人进进行清清算。。吉林省省地税税局的的回应应吉林市市万科科城一一期项项目已达清清算条条件，但企业业以工工程款款结算算未结结束，，现阶阶段成成本核核算不不准确确为由由拒绝清清算，，主管税税务机机关已再次次下达达税务务事项项通知知书，要求求企业业于2014年1月15日前提供供无法法清算算相关关证据据。国家税税务总总局关关于印印发《土地增增值税税清算算管理理规程程》的通知知国税发发[2009]91号第三章章清清算受受理第第九九条纳纳税税人符符合下下列条条件之之一的的，应进行土土地增增值税税的清清算。。（（一））房地产产开发发项目目全部部竣工工、完成销销售的的；（二））整体体转让让未竣竣工决决算房房地产产开发发项目目的；；（（三））直接接转让让土地地使用用权的的。第十条条对对符合合以下下条件件之一一的，，主管管税务务机关关可要求纳纳税人人进行行土地地增值值税清清算。。（一））已竣工工验收收的房房地产产开发发项目目，已转转让的的房地地产建建筑面面积占占整个个项目目可售售建筑筑面积积的比比例在在85%以上，或该该比例例虽未未超过过85%，但剩剩余的的可售售建筑筑面积积已经经出租租或自自用的的；（（二二）取取得销销售（（预售售）许许可证证满三三年仍仍未销销售完完毕的的；（（三三）纳纳税人人申请请注销税税务登登记但未办办理土土地增增值税税清算算手续续的；；（（四））省（（自治治区、、直辖辖市、、计划划单列列市））税务务机关关规定定的其其他情情况。。思考：：什么么叫竣工验验收？？结论：：即使销销售达达到可可清算算85%的比例例，但但是，，如果果企业业还没没有竣工验验收，，是不需需要进进行清清算的的。竣工验验收是是清算算的前前提条条件。。国家税税务总总局关关于土土地增增值税税清算算有关关问题题的通通知国国税税函[2010]220号关于土土地增增值税税清算算时收收入确确认的的问题题土土地地增值值税清清算时时，已已全额额开具具商品品房销销售发发票的的，按照发发票所所载金金额确确认收收入；；未开具具发票票或未未全额额开具具发票票的，，以交易易双方方签订订的销销售合合同所所载的的售房房金额额及其其他收收益确确认收收入。。销售合合同所所载商商品房房面积积与有有关部部门实实际测测量面面积不不一致致，在在清算算前已已发生生补、、退房房款的的，应应在计计算土土地增增值税税时予予以调调整。。什么叫叫竣工验验收？？总局土地增增值税税没有文文件规规定，，企业所所得税税有规规定。。广州市市地方方税务务局关关于印印发土土地增增值税税清算算工作作若干干问题题处理理指引引(2012年修订订版)的通知知穗地税税函[2012]198号二、房房地产产开发发项目目符合合下列列条件之之一的，应应视为为已竣竣工验验收：：（（一一）开开发产产品竣竣工证证明材材料已已报政府府有关关部门门备案案。（（二））开发发产品品已取得初初始产产权登登记证证明。国家税税务总总局关关于印印发房房地产产开发发经营营业务务企业业所得得税处处理办办法的的通知知国税发发[2009]31号第第三条条企业房房地产产开发发经营营业务务包括括土地地的开开发，，建造造、销销售住住宅、、商业业用房房以及及其他他建筑筑物、、附着着物、、配套套设施施等开开发产产品。。除土土地开开发之之外，，其他他开发发产品品符合合下列列条件之之一的的，应应视为为已经经完工工：（（一一）开开发发产品品竣工工证明明材料料已报报房地地产管管理部部门备备案。。（（二二）开发产产品已已开始始投入入使用用。（（三））开开发产产品已已取得得了初初始产产权证证明。。万科欠欠税门门的焦点问问题是是：如何判判断土地增增值税税清算纳税义义务发发生时时间？是应清算算不是是可清清算。。税收义义务是是由税税法明明确规规定的的“时时间””和““程序序”构构成的的。按按照发发生的的先后后顺序序，这这些时时间要要素包包括：：纳税义义务发发生日日、纳纳税申申报日日、纳纳税期期限、、税款款交纳纳日。。超过了了“纳纳税义义务发发生日日”，，会计计根据据权责责发生生制原原则就就可以以在账账簿上上确认认“应应交税税费””。超过了了“纳纳税期期限””未缴缴纳税税款又又未经经税务务机关关批准准延长长纳税税期限限，就就构成成“欠欠税””违法法行为为。根据《税收征征收管管理法法》第三十十二条条规定定：““纳税税人未未按照照规定定期限限缴纳纳税款款的，，扣缴缴义务务人未未按照照规定定期限限解缴缴税款款的，，税务务机关关除责责令限限期缴缴纳外外，从从滞纳纳税款款之日日起，，按日日加收收滞纳纳税款款万分分之五五的滞滞纳金金。””纳税义义务发发生日日：根据《土地增值值税暂行行条例》第十条规规定：““纳税人人应当自自转让房房地产合合同签订订之日起起七日内内向房地地产所在在地主管管税务机机关办理理纳税申申报，并并在税务务机关核核定的期期限内缴缴纳土地地增值税税。”可可见土地地增值税税的纳税税义务发发生日是是“房地地产合同同签订之之日”。。纳税申报报日：根据《土地增值值税暂行行条例实实施细则则》第十六条条规定：：“纳税税人在项项目全部部竣工结结算前转转让房地地产取得得的收入入，由于于涉及成成本确定定或其他他原因，，而无法法据以计计算土地地增值税税的，可可以预征征土地增增值税，，待该项目目全部竣竣工、办办理结算算后再进进行清算算，多退退少补。。具体办法法由各省省、自治治区、直直辖市地地方税务务局根据据当地情情况制定定。”可见土地地增值税税的纳税税申报日日被分割割成了““预缴申申报日””和“清清算申报报日”两两个，预预缴申报报日一般般是预售售、现售售合同签签订日的的次月15天内，清算申报报日则在在项目竣竣工并完完成工程程结算后后。清算申报报日又被被延后至至“房房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售”或者者“销售售比例达达到85%并接到““主管税税务机关关的要求求”国家税务务总局关关于印发发《土地增值值税清算算管理规规程》的通知国税发[2009]91号第三章清清算受受理第第九九条纳纳税人符符合下列列条件之之一的，，应进行土地地增值税税的清算算。（（一一）房地产开开发项目目全部竣竣工、完成销售售的；（二）整整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的；（（三）直直接转让让土地使使用权的的。第十条对对符合合以下条条件之一一的，主主管税务务机关可要求纳税税人进行行土地增增值税清清算。（一）已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转让让的房地地产建筑筑面积占占整个项项目可售售建筑面面积的比比例在85%以上，或该比比例虽未未超过85%，但剩余余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的；（（二二）取得得销售（（预售））许可证证满三年年仍未销销售完毕毕的；（（三）纳纳税人申申请注销税务务登记但未办理理土地增增值税清清算手续续的；（（四）省省（自治治区、直直辖市、、计划单单列市））税务机机关规定定的其他他情况。。管理局：：责任重重大；稽稽查局：：淡定淡淡定纳税期限：：因国家税务务总局发布布国税发[2009]91文《土地增值税税清算管理理规程》，第三十二二条规定：：“土地增增值税清算算审核结束束，主管税税务机关应应当将审核核结果书面面通知纳税税人，并确确定办理补补、退税期期限。”云中飞点评评;清算补、退退税期限须须由税务机机关书面通通知，纳税税人千万不不要未经审审核就自己己先去申报报交税。虚虚假申报清算主体：：纳税人审核主体：：主管税务务机关稽查主体：：稽查局：：在主管税税务机关有有审核结果果后稽查思考：管理理局会不会会一窝蜂说说清算报告告有问题移移交稽查局局呢？云中飞的结结论：1、即使转让让的房地产产建筑面积积占整个项项目可售建建筑面积的的比例在85%以上的，但但还没有竣工工验收的房地产开发发项目，不需要进行行清算。2、（1）只要房地地产开发项项目尚未全全部完成销销售（即使使还剩一套套房），就就不属于““纳税人应应进行土地地增值税清清算”的情情形；（2)只要税务征征管机关不不通知纳税税人进行清清算，房地地产开发项项目可以无无限期不清清算，主管管税务机关关也无须为为此承担法法律责任。。也就是说，，如果纳税人人在未达到到应清算条条件前，即即使达到税税务机关可可要求清算算条件，纳纳税人不主主动进行清清算申报也也不违反规规定。云中飞的结结论：3、无论纳税税人是应清算还是是可清算，，如果纳税人已经经把清算报报告送管理理局审核了了，只只要纳税人人还没有接接到主管税税务机关的的审核结果果书面通知知，即未超超越纳税期期限，不构构成“欠税税”违法。。4、如果主管管税务机关关觉得纳税税人的清算算报告疑点点很大，移移交稽查局局复核，稽稽查，结果果不能定偷偷税，因为为纳税人只只是交了清清算报告而而已，还没没有去征收收大厅申报报交税，即即使有偷税税的手段，，但是，还还没有偷税税的结果。。云中飞的结结论：5、如果纳税税人是应清清算，但是是超过纳税税期限？未未申报，就就属于偷税税。云中飞对稽稽查局进行行土地增值值税清算稽稽查的建议议：现在，绝大大部分的房房地产项目目都是可清清算，不是是应清算，，可清算必必须先由管管理局先通通知企业清清算，也就就是说，在在管理局还还未通知企企业清算前前，稽查局局先行介入入毫无意义义，稽查局局就会承担担管理局通通知企业清清算的工作作。另外，，如果稽查查局选案稽稽查未竣工