第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准执行人：张建光日期：2014.08.01责任人：李庆昌日期：2014.08.15核算人：杨硕日期：2014.09.20控制人：贾瑞明日期：2014.09.30修订记录修订日期修订状态修订内容修订人审批人批准人2014.05.07V1.0创建文本内容；李栋李庆昌张鹏2014.08.01V2.0进行内容调整，增加其它业务板块内容张建光李庆昌张鹏目录一、作业标准原则二、作业标准范围三、作业标准职责四、作业标准指引4.1定义4.1.1科技设施专业定位4.1.2科技设施专业业务职责、专业职能4.1.3科技设施专业组织结构、岗位结构4.2标准4.3流程4.3.1第一物业流程与标准化4.3.2第一商业流程与标准化4.3.3第一会所流程与标准化4.3.4第一联行流程与标准化4.3.5Hotel流程与标准化4.3.6第一教育流程与标准化4.3.7科技设施中心重点工作流程4.4监约、评估、其他五、作业标准图集六、作业标准支持文件七、作业标准表单八、作业标准监约一、作业标准原则明确科技设施专业及其二、三级专业在第一资产流程与标准化（第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一设施、通正设施、第一科技、第一教育）中的专业职能和业务职责，规范科技设施专业的标准化文件的编制、执行及优化。二、作业标准范围适用于第一资产科技设施专业三、作业标准职责序号四个主体岗位/部门职责3.1执行主体科技设施专业工程师依据第一物业、第一商业、第一教育、第一设施、通正设施流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。协助第一物业、第一商业、第一教育完成新建、改造工程的技术方案支持及技术标编制工作，在招投标过程中负责技术标的审核，协助过程监理及验收。依据第一物业、第一商业、第一教育设施管理工程数据评估表，协助服务中心调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。依据第一物业、第一商业、第一教育工程缺陷反馈评估表，推动落实整改工作。定期检查评估第一物业、第一商业、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。对第一设施、通正设施承接新项目进行技术支持，在项目甄选、质量控制及撤场环节做好技术评估工作。3.3责任主体科技设施专业责任人负责科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。制定部门绩效规划及各专业绩效任务，组织团队落实绩效任务。督导任务的执行，协调难点事宜的处理。对科技设施中心专业工程师的各项评估进行审核。3.3核算主体科技设施专业核算人1、核算科技设施专业流程与标准化节点工作及标准化文件，修订并完善第一物业、第一商业、第一教育一、二、三流程与标准化科技设施专业相关节点。3.4控制主体科技设施专业控制人负责把控科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。负责对科技设施专业工作方向、绩效任务指标进行把控，对目标达成效果进行评审。对科技设施中心专业工程师的各项评估给出决策意见。四、作业标准指引4.1定义4.1.1科技设施专业定位于第一资产一级专业科技设施专业；4.1.1.1科技设施专业一、二、三级专业：4.1.1.1.1一级专业：科技设施专业；4.1.1.1.2二级专业两个：机电节能专业、综合维修专业4.1.1.1.3三级专业八个：给排水专业、暖通专业、供配电专业、弱电专业、电梯专业、房屋本体专业、共用设施维修专业、户内维修专业、4.1.1.2科技设施专业对应本部科技设施中心，科技设施中心设两个部门：设施管理部、维保成保部；4.1.1.3科技设施专业对应第一物业一级专业科技设施专业、第一商业一级专业运营管理专业、HotelMoMc一级专业科技设施专业、第一会所一级专业工程管理专业，第一教育一级专业行销推广专业，通正设施一级专业工程专业、第一设施一级专业能源运营专业和工程管理专业。4.1.2科技设施专业职能、业务职责4.1.2.1科技设施专业职能一级专业二级专业三级专业专业职能科技设施专业机电节能给排水1、负责第一资产科技设施专业体系的搭建、运行、持续改进工作；2、负责对各业务板块的能源管理业务执行提供评估、督导，并对设备系统运行策略、节能降耗措施制定提供技术支持，实现节能降耗；3、指导服务中心完成各专业设施设备的运行、维护及异常情况处理，出具相关评估；4、对第一设施、通正设施承接新项目进场的技术条件实施评估、季度生产质量实施评估、撤场评估。暖通供配电弱电电梯综合维修房屋本体1、负责指导、编制、审核各阶段的设施管理咨询建议分表；2、负责对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程维修改造提供技术支持；3、负责跟进各业务板块工程缺陷反馈的收集整理工作，填报APH，推进缺陷反馈的处理工作。户内维修共用设施维修4.1.2.2科技设施业务职责一级专业二级专业三级专业业务职责科技设施专业机电节能给排水1、依据第一物业、第一商业、第一教育流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。2、依据设施管理工程数据评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设施管理工程数据评估，指导、调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。3、依据工程缺陷反馈评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育工程缺陷反馈收集汇总，推动落实整改工作。4、定期检查评估第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。5、对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程新建、改造提供技术支持；6、对各项目会所、商业、幼儿园前期装修工程的设计、施工、验收等工作提供全过程管理与技术支持。7、对第一设施、通正设施履约合同过程中，每季度进行生产质量评估，跟进整改落实，提高甲方满意度。8、协助第一设施、通正设施完成合同续签、撤场前电梯的设备检查工作，提供技术支持。暖通供配电弱电电梯综合维修房屋本体户内维修共用设施维修4.1.3科技设施专业组织结构、岗位结构4.1.3.1科技设施专业组织结构4.1.3.2科技设施专业岗位结构4.2科技设施专业标准4.3科技设施专业流程4.3.1第一物业流程与标准化4.3.1.1第一物业一级流程与标准化，涉及科技设施专业11个节点一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.2区域研发小组依据地产项目研发设计小组提出的五个方案5天内完成物业服务定位方案表、设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表。在地产项目研发设计小组获取项目30天内完成新公司注册，成立服务中心研发小组。第一物业研发小组召开第二次审核会审定：物业服务定位方案、设施管理咨询方案表—概念设计物业建议分表、新公司注册、成立服务中心研发小组.设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.3地产公司研发小组组长是项目前期阶段的控制人，服务中心研发小组组长是项目前期阶段的责任人，服务中心研发小组是项目前期阶段的执行人。前期阶段4次审核会议，经第一物业研发小组控制人审批，董事长核准通过后，开展工作。服务中心研发小组依据地产总平面和单体方案设计审定表10天内填制设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。第一物业研发小组召开第三次审核会审定：设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。依据地产项目公司战术地图及里程碑100项工作执行表5天内完成《第一物业里程碑执行表》设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表、施工图物业建议分表第一物业里程碑执行表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.4服务中心研发小组依据地产总平面和单体扩初设计审定表5天内完成设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。第一物业研发小组召开第四次审核会审定：设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.5服务中心研发小组依据项目施工图5天内完成《设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表》。参与地产项目公司专项采购小组总包及各专项招投标，提出物业建议，填制《设施管理咨询方案表--招投标物业建议分表》提报地产项目公司。设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表;招投标物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.6在三个样板间开工前10天内，完成体验中心服务方案表的填制。体验中心开工后10天内与地产项目公司签订体验中心服务合同，成立物业服务中心，开展体验中心运营服务，搭建品鉴馆，执行日、周、月、年报。填制成本预算和集中/专项采购计划单。第一物业研发小组召开第五次审核会审定：设施管理咨询方案表——三个样板间物业建议分表，体验中心服务方案表，体验中心服务合同，成本预算和集中/专项采购计划单。设施管理咨询方案表——体验中心物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.7在项目建设工程施工许可证获取后10日内，地产项目公司启动物业服务招投标招程序。服务中心研发小组响应招标文件，并填制物业服务方案表、人力资源与物资配备方案表，完成物业费、能源费定价；形成投标文件。并协助地产项目公司完成《临时管理规约》的修编。第一物业研发小组召开第六次审核会审定：物业服务方案表、人力资源与物资配备方案表、物业费/能源费定价测算、物业服务投标文件。能源费测算书第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人能源费定价作业标准能源费定价模型第一设施执行人服务中心研发小组责任人1.10项目施工期间进行现场物业监理工作，填制设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表，每15天1次反馈至地产项目公司。依据标准化模型填制《标准化执行表》。全程跟进机电系统安装调试，协同新动力完成《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》设施管理咨询方案表——建筑施竣工物业建议分表第一资产研发小组审核意见单地区公司责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表工程部经理项目经理1.11在客户入伙前90天内，依据物业接管验收作业标准说明完成与项目地产公司的接管验收，填制物业接管验收限期整改审定表并督促地产项目公司完成100%消项。物业接管验收限期整改审定表完成接管验收100%销项完成地区公司责任人PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-01-A第一物业(户内)电气接管验收记录单PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理项目经理1.13地区公司是项目使用阶段的控制人，服务中心是项目使用阶段的唯一责任人。宣布项目客户集中入伙开始，服务中心组织完成客户入伙手续办理、带客验房，对业主提出的房屋修缮问题填制《房屋交付验收单》并督促地产项目公司及施工单位100%销项。完成客户二装施工手续的办理，对装修现场进行监管。（北京地区项目整体客户入伙达到50%后，协助地产项目公司完成承接查验，公示期后划转小业主预交物业费）。执行科技设施舒适服务标准化落地。房屋交付验收单完成共用设备系统的调试、运行策略的制定；落实机房管理标准化。第一资产研发小组审核意见单地区公司责任人工程部经理项目经理1.14项目客户集中入住后，物业服务中心依据项目年度《五书》及《物业服务方案表》内容，落实全年重点绩效任务，完成社区文化活动组织、实施，完成共用设施设备的运行、维护与管理，完成园区秩序、环境的维护与整治，完成各项服务费用收缴，落实五个评估（设施管理工程数据评估、工程缺陷反馈评估、项目运营与服务监约评估、客户满意度调查评估、财务分析评估）。设施管理工程数据评估表；工程缺陷反馈评估表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准工程缺陷反馈评估报告PM5-SS-119-A工程缺陷反馈记录单PM5-SS-120-A工程缺陷反馈汇总单PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准PM5-SS-76-A能源表充值缴费记录单PM5-SS-86-A月度能耗数据评估单.PM5-SS-107-A能源系统计量表明细单工程部经理科技设施责任人1.16在项目集中交房后，跟进项目业主委员会的筹建、改选。落实专项维修资金的申请、使用，完成共用设施设备的维修改造。围绕业主服务需求进行创新服务设计、实施，完成物业服务费的调价。大中修计划第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人工程部经理科技设施责任人4.3.1.2第一物业二级流程与标准化，涉及科技设施专业23个节点节点流程节点说明流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人2.4依据《设施管理咨询建议任务书》，对地产项目研发设计小组概念性设计方案内容提出物业建议，并形成《设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表》《概念设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.11服务中心研发小组依据《设施管理咨询建议任务书》，针对地产项目公司总平面和单体方案设计内容提出物业建议，并形成《设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表》《总平面和单体方案设计物业建议分表》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.12服务中心研发小组依据《设施管理咨询建议任务书》，针对地产项目公司总平面和单体扩初设计内容提出物业建议，并形成《第一物业里程碑执行表》。《里程碑执行表》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.15服务中心研发小组依据项目总平面和单体扩初图在5天内完成《设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表》。第一物业研发小组召开第四次审核会审定：《设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表》。设施管理咨询方案表--总平面和单体扩初设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.19依据三个样板间施工图5天内完成《设施管理咨询方案表——三个样板间物业建议分表》《体验中心物业建议分表》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.30依据项目物业服务方案，测算项目物业费、能耗费、停车管理费、开办费成本，核对取费标准能源费测算书第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人能源费定价作业标准能源费定价模型第一设施执行人科技设施专业责任人2.43项目施工期间进行现场物业监理工作，对现场所存在的问题填制《设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表》并反馈至地产项目公司设施管理咨询方案表——建筑施/竣工物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施责任人2.44全程跟进机电系统安装调试，协同新动力完成《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》。《机电节能系统施工质量评估报告》《能源系统调试评估报告及运行策略》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人2.46客户入伙前90天，依据《当代节能物业管理用房配置及装修作业标准》，完成物业用房的装修施工及验收移交；《工程竣工验收单》工程竣工验收单科技设施中心总工程师工程部经理项目经理2.47在客户入伙前70天，完成《物业接管验收方案》、成立接管验收小组。《物业接管验收方案》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人MG-BZ-900-008当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.49在客户入伙前70天内，完成《物业接管验收专项工作流程与标准化工作表》。物业接管验收专项工作流程与标准化工作表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.50客户入伙前70天内，完成对项目房屋本体（外立面、楼内共用部分）实物的接管验收（观感和使用功能验收）。PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单PM5-SS-02-A第一物业(户内)房屋本体接管验收单第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.51客户入伙前70天内，完成项目共用设施设备实物及使用功能的接管验收工作（逐项、逐台查验）。PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.52客户入伙前70天内，完成项目客户专有部分物业实体及使用功能接管验收工作（分户验收）。PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.53客户入伙前70天内，完成项目市政设施及使用功能的接管验收工作。PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.56针对接管验收问题项填制《物业接管验收限期整改单》并督促地产项目公司完成100%消项；填制《物业接管验收移交清单》并签字确认。对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。PM5-SS-111-A限期整改单PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单100%消项第一资产责任人MG-BZ-900-014当代节能项目入伙备品备件移交作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理科技设施责任人2.72客户入伙期间对业主提出的房屋修缮问题填制《房屋交付验收单》并督促地产公司及施工单位100销项。房屋交付验收单限期整改单房屋交付验收单限期整改单服务中心研发小组责任人工程部经理项目经理2.75完成共用设备系统的调试、运行策略的制定；落实机房管理标准化。《设备运行策略单》《机房标准化搭建专项工作流程与标准化工作表》标准化机房搭建照片机房标准化搭建专项工作流程与标准化工作表服务中心责任人机房标准化任务书工程部经理项目经理2.76项目整体客户入伙达到50%后，协助地产项目公司完成承接查验，公示期后划转小业主预交物业费。《承接查验报告》扫描件第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人工程部经理服务中心责任人2.89科技设施中心每月完成《设施管理工程数据评估表》。《设施管理工程数据评估表》设施管理工程数据评估表、工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告服务中心责任人MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准科技设施专业工程师科技设施中心责任人2.90科技设施专业每月通过APH系统缺陷反馈模块上传《工程缺陷反馈评估表》。《工程缺陷反馈评估表》工程缺陷反馈评估表科技设施中心总工程师MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准PM5-SS-120-A工程缺陷反馈汇总单工程部经理项目经理2.94依据地产项目公司与施工单位的合同约定，组织维保期满验收，签署维保期满验收单；对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。《PM5-SS-14-A工程保修期满验收记录单》工程保修期满验收记录单科技设施中心总工程师PM4-SS-15-B工程维保期满验收作业标准PM5-SS-14-A工程保修期满验收记录单工程部经理项目经理2.99编制共用部位共用设施设备的《大中修计划》，配合业主开展大中修及改造工程的实施，完成专项维修资金的申请和使用。共用部位共用设施《大中修计划》共用部位共用设施《大中修计划》服务中心责任人《PM4-KF-50第一物业北京区域专项维修资金申请作业标准》《PM5-KF-77北京市商品住宅专项维修资金使用申请审核表》工程部经理服务中心责任人4.3.3第一商业流程与标准化4.3.3.1第一商业一级流程与标准化，涉及科技设施专业共计3节点。一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.2第一商业研发小组是项目前期阶段的责任人，第一商业项目研发小组是项目前期阶段的执行人。第一商业发布人事任命，成立第一商业项目研发小组。成立项目研发小组后35日内，第一商业研发小组召开第二次审核会，审核《商业定位方案表》。《商业定位方案表》审核通过后5日内,第一商业研发小组召开第三次审核会，审核《商业策划方案表（方案设计）》。《商业策划方案表（方案设计）》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书前介工程师科技设施专业责任人1.6第五次审核会后5日内成立招商行销中心。招商行销中心成立30日内，完成《招商行销六个一》、《租金定价执行表》、《商业物业费、能源费定价》、《售价定价执行表》。第一商业研发小组组织召开第六次审核会：审核：《招商行销六个一》、《租金定价执行表》、《商业物业费、能源费定价》、《售价定价执行表》。在第六次审核会完成后90日内，完成100%主力商户签订租赁意向。《商业物业费、能源费定价》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人能源费定价作业标准能源费定价模型第一设施执行人第一商业项目研发小组责任人1.10开业前第60日，商业完成商业导视系统设计、制作、安装、主力店二次装修、非主力店二次装修。PM5-SS-116-A商铺联合验收单PM5-SS-116-A商铺联合验收单第一商业责任人SY4-YY-01-B商业物业装修管理作业标准PM5-SS-116-A商铺联合验收单SY5-YY-09-A商铺装修申请单PM4-KF-15-A装修管理作业标准SY4-YY-10-A商业物业装修审图作业标准SY5-YY-27-A商铺装修审图意见单项目运营管理专业项目运营管理专业责任人4.3.2.2第一商业二级流程与标准化，涉及科技设施专业共计7节点。节点流程节点说明流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人2.13获取地产项目公司规划设计专业建筑方案图纸3日内，完成建筑单体方案图纸优化工作，填制《商业策划方案建议分表》后反馈地产项目公司。《商业策划方案建议分表》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书前介工程师科技设施中心责任人2.30招商行销中心成立后30日内，完成商业物业费、能源费市场调研，并对接物业公司完成《商业物业服务方案》、《商业物业费、能源费定价》确认。能源费测算书第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人能源费定价作业标准能源费定价模型第一设施执行人科技设施中心责任人2.41与第一物业召开项目交底会，确定物业接管验收、商户交接验收、商户二次装修、装修验收及二次消防、试运营及开业时间。接管验收记录单、工程竣工验收记录单接管验收记录单、工程竣工验收记录单第一商业责任人Y4-YY-01-B商业物业装修管理作业标准工程部经理项目经理2.43完成地产、施工方、第一物业、第一商业四方物业接管验收，包括商业物业房屋本体承接、共用设备设施承接、专有部分承接、独立商业物业的市政管线承接、绿化、商业物业资料承接及工程交付条件的交接。限期整改审定单、接管验收移交清单限期整改审定单、接管验收移交清单第一商业责任人PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准工程部经理项目经理2.46协助商户完成商铺二次装修手续办理，包括装修申请单、缴纳装修押金、图纸审核、开工许可证等。商铺联合验收单商铺联合验收单第一商业项目责任人Y4-YY-01-B商业物业装修管理作业标准PM5-SS-116-A商铺联合验收单PM4-KF-15-A装修管理作业标准SY5-YY-27-A商铺装修审图意见单工程部经理项目经理2.47商户进场施工当日，协助第一物业完成商户施工交底（水电表记数、动火证、人员出入证办理）。商铺交付验收单商铺交付验收单项目责任人PM5-KF-12-A装修许可证PM5-KF-21-A巡视检查记录单工程部经理项目经理2.53项目整体装修施工完毕，完成商业运营管理中心、物业服务中心、装修施工单位和商户进行装修工程四方联合竣工自检，并填制《商铺装修联合自检单》。《商铺装修联合自检单》《商铺装修联合自检单》项目责任人PM5-KF-10-A装修押金返还会签单PM5-SS-82-A商铺交付验收单工程部经理项目经理使用阶段能源统计分析，工程缺陷反馈，设备运行管理。设施管理工程数据评估表、工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告设施管理工程数据评估、工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告项目责任人MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准科技设施中心工程师科技设施中心责任人4.3.3第一会所流程与标准化4.3.3.1第一会所一级流程与标准化，涉及科技设施专业共计3节点.一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.6第一商业研发小组是项目承接阶段的控制人，第一会所研发小组是项目承接阶段的责任人，第一会所MOM∧馆项目经理是项目承接阶段的执行人。会所施工和精装修期间，进行现场监理工作，对出现的不符合会所运营需求的问题形成《第一会所施工建议单》反馈地产项目公司进行整改销项。《第一会所施工建议单》第一资产研发小组审核意见单第一会所总经理PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理1.8会所开业前30天，第一会所MOM∧馆完成设施设备全面接管验收，需完成工程缺陷销项率100%以上；设备接管运营100%。完成项目现场VIS标识制作，完成会所环境创设，完成会所试运营前准备工作。完成接管验收；物业接管验收限期整改审定表100%销项完成第一会所总经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-01-A第一物业(户内)电气接管验收记录单PM5-SS-03-A第一物业(户内)给排水接管验收单PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单PM5-SS-05-A第一物业房屋本体移交清单PM5-SS-06-A第一物业房屋质量与使用功能检验标准单PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理1.11第一会所项目公司正式运营，按照第一会所标准化体系开展日常会所服务运营工作，按照日、周、月、年报作业标准，定期完成周报（客户服务、会员管理、设施设备管理）、月报（流程与运营工作表）、年报（客户服务、能耗数据、设施设备维护、安全管理、环境管理、财务状况）。设施管理工程数据评估表、工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告；设施管理工程数据评估表、工程缺陷反馈评估表、设施设备运行维保评估报告第一会所总经理PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准PM5-SS-76-A能源表充值缴费记录单PM5-SS-86-A月度能耗数据评估单.PM5-SS-107-A能源系统计量表明细单电气系统运行保养作业标准给排水系统运行养护作业标准暖通系统运行养护作业标准工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理4.3.3.2第一会所二级流程与标准化，涉及科技设施专业共计31节点.节点流程节点说明流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人2.6行销会籍专业完成《第一会所规划设计方案表》。第一会所规划设计方案表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书前介工程师科技设施中心责任人2.33科技设施专业对施工现场进行全程物业监理，按施工图严格监理，保证项目如期完工参与项目机电设备安装调试,检查施工工艺、材质及施工效果。第一会所施工建议单第一会所施工建议单第一会所总经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.34科技设施专业对游泳池区域重点监查防水，泳池壁面砖粘贴，地面，泳道线，循环泵、砂缸、加热板换、加药泵、配电柜、臭氧消毒设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.35科技设施专业对水疗池区域重点监查循环泵、加热板换、水下灯、红外线控制器设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.36科技设施专业对男、女宾干湿蒸房区域重点监查墙面，吊顶，地面，座椅，桑拿炉、蒸汽炉、报警器设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.37科技设施专业对男、女宾更衣区的淋浴间、更衣柜设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.38科技设施专业对前台接待区域的地面，墙面，吊顶，风机盘管、新风、排风、照明、监控、电视、网络、电话、插座、配电箱及开关设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.39科技设施专业对健身区域的地面，墙面，吊顶，门窗，风机盘管、新风系统、灯具、网线、插座、电视、健身设备、配电箱及开关设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理3.40科技设施专业对SPA区域的地面、墙面、地砖、吊顶、门窗，排风、风机盘管、电话、网络、照明、插座、电视、配电箱及开关设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.41科技设施专业对会所所有的管道井的冷热水表、空调管道、排水管道设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.43科技设施专业对会所所有的电井的强电配电柜、弱电配电柜设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.43科技设施专业对会所所有的通风设备的正压送风机、排风机、新风机、消防排烟设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.44科技设施专业对会所所有的消防设备的消火栓、喷淋头、烟感、温感、手报、消防电话设备的施工进度，对存在的问题反馈地产项目公司进行整改销项。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.64科技设施专业进行会所设施设备的图纸及现场交底。接管验收移交清单接管验收移交清单第一会所MOM∧馆项目经理工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.65科技设施专业协调项目物业服务中心开展四方验收（施工方、建设方、物业公司、经营方）。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.66科技设施专业完成会所工程缺陷销项率100%。限期整改单限期整改单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.67科技设施专业完成会所设备接管运营100%。接管验收移交清单接管验收移交清单第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理第一会所MOM∧馆项目经理2.91四月份。落实会所空调系统夏季运行前换季检修。组织开展会员踏青、植树活动；落实职员（夏装）的制作。设备设施保养记录单设备设施维修记录单设备设施保养记录单设备设施维修记录单第一会所MOM∧馆项目经理HS4-SS-01-A第一会所中央空调系统维检修作业标准PM5-SS-68-A设备设施维修保养记录单PM5-SS-87-A设备设施年度维护保养计划单科技设施专业工程部经理2.104科技设施专业完成制冷设备、采暖设备、新风机组进行定期的检修。设备设施保养记录单设备设施维修记录单设备设施保养记录单设备设施维修记录单第一会所MOM∧馆项目经理同上科技设施专业工程部经理2.105科技设施专业依据《物业服务合同》，与项目物业公司协调完成消防安全年审。消电检合格证消电检合格证第一会所MOM∧馆项目经理科技设施专业工程部经理2.106科技设施专业依据《电梯日常维护保养合同》，与电梯公司协调完成电梯年审。电梯年检合格证电梯年检合格证第一会所MOM∧馆项目经理PM4-SS-13-B电梯维保服务外委对接作业标准PM5-SS-64-A电梯维保月服务效果评估单PM5-SS-65-A电梯故障率统计单PM5-SS-66-A电梯运行管理检查记录单科技设施专业工程部经理使用阶段能源统计分析，工程缺陷反馈，设备运行管理。设施管理工程数据评估工程缺陷反馈评估设施设备运行维保评估报告设施管理工程数据评估工程缺陷反馈评估设施设备运行维保评估报告第一会所责任人MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准科技设施中心工程师科技设施中心责任人4.3.4第一联行一级流程与标准化4.3.4.1第一联行一级流程与标准化，涉及科技设施专业共计1节点.一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.3商铺选址审定表获批15天内完成商铺装修方案，完成装修公司、广告制作公司选定，报第一资产总经理办公会审批，董事长核准。获批后在15天内完成店面装修。并依据商铺实际情况及物资配备方案，对分行开办所需物资进行配备。完成分行广告设计（15天），物资配备（15天），签订网络端口买卖合同（3天）工程竣工验收单工程竣工验收单科技设施总工PM4-SS-68-A工程新建、改造管理作业标准PM5-SS-15-B工程竣工验收记录单PM5-SS-93-A施工试验记录单PM5-SS-94-A单位(子单位)工程质量竣工验收记录单.PM5-SS-99-A隐蔽工程记录单PM4-SS-93-A防水新建、改造工程作业标准工程部经理项目经理4.3.5HotelMoMc一级流程与标准化4.3.5.1HotelMoMc一级流程与标准化，涉及科技设施专业3节点.一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.9在施工和精装修期间由酒店工程管理部进行监理及顾问，每15天对出现的不符合酒店运营需求的问题形成《建筑施/竣工整改单》反馈给施工单位进行整改。《建筑施/竣工整改单》《建筑施/竣工整改单》HotelMoMc责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书工程部经理HotelMoMc责任人1.10成立接管验收组参与地产项目公司组织的内部验收、及竣工验收，跟踪整改项目的落实并记录，酒店项目公司与地产公司完成合约、图纸、设备设施以及现场调试的资料交底工作。物业接管验收限期整改审定单物业接管验收限期整改审定单HotelMoMc责任人PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-01-A第一物业(户内)电气接管验收记录单PM5-SS-02-A第一物业(户内)房屋本体接管验收单.PM5-SS-03-A第一物业(户内)给排水接管验收单PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单PM5-SS-05-A第一物业房屋本体移交清单PM5-SS-06-A第一物业房屋质量与使用功能检验标准单PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理HotelMoMc责任人1.11第一资产总经理是使用阶段的控制人，酒店项目公司总经理是使用阶段的责任人，酒店项目公司正式运营，按照流程与标准化体系开展日常酒店运营服务工作，酒店各部门按照日、周、月、年报作业标准，定期完成每日（客户服务、会员管理、设施设备管理）、每月（流程与运营工作表）、每季度（宾客服务、厨房运营、科技设施）、每年（客户服务、能耗数据、设施设备维护、安全管理、环境管理、财务状况）的工作。设施管理工程数据评估表；工程缺陷反馈评估表；设施设备运行维保评估报告设施管理工程数据评估表；工程缺陷反馈评估表；设施设备运行维保评估报告HotelMoMc总经理PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准PM5-SS-76-A能源表充值缴费记录单PM5-SS-86-A月度能耗数据评估单PM5-SS-107-A能源系统计量表明细单工程部经理HotelMoMc责任人4.3.6第一教育一级流程与标准化4.3.6.1第一教育一级流程与标准化，涉及科技设施专业共计3个节点。一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.3第一教育研发小组组长是项目前期阶段的控制人，第一教育幼儿园研发小组组长是项目前期阶段的责任人，第一教育幼儿园研发小组副组长是项目前期阶段的执行人。对接当代节能一级流程与运营步骤1.6，第一教育项目填制完成《第一教育项目规划设计建议单》提交至当代节能研发设计小组；组织召开第一教育研发小组第三次审核会议，审定《第一教育项目规划设计建议单》。《第一教育项目规划设计建议单》第一资产研发小组审核意见单第一教育总经理PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书前介工程师科技设施责任人1.5幼儿园接管验收前60天，依据人力资源模型，完成幼儿园团队建制，签订《计划预算书》、《绩效任务书》、《作业标准书》、《职责授权书》、《职业生涯开发与管理报告书》。第一教育依据《第一教育幼儿园工程交房标准》填制完成《施工建议单》，经第一教育研发小组第五次审核会议审核后，反馈至地产项目公司研发设计小组。《施工建议单》《施工建议单》第一教育总经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-01-A第一物业(户内)电气接管验收记录单PM5-SS-02-A第一物业(户内)房屋本体接管验收单.PM5-SS-03-A第一物业(户内)给排水接管验收单PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单PM5-SS-05-A第一物业房屋本体移交清单PM5-SS-06-A第一物业房屋质量与使用功能检验标准单PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单PM5-SS-13-A第一物业验收工具配置单PM5-SS-111-A限期整改单工程部经理幼儿园园长1.6对接当代节能一级流程与运营步骤1.17，根据第一教育《接管验收作业标准》、《第一教育幼儿园工程交房标准》完成幼儿园接管验收，经第一教育研发小组第六次审核会议后，填制完成《幼儿园竣工验收建议单》，反馈至当代节能地产项目公司。针对验收过程中出现的工程整改问题项形成《限期整改审定单》反馈至地产项目公司，在接管验收后10个工作日内完成整改项100%销项，开园前130天，完成精装修工程招标，并对精装修所修用建材、涂料、灯具、设备等进行认样、核价、封样工作。开园前100天，依据第一资产科技设施中心审核完成的幼儿园精装修图纸进行幼儿园精装修工作。（备注：国际幼儿园装修时间为80天，双语园装修时间为60天）依据供应商信誉档案库，执行采购管理作业标准。开园前30天，完成幼儿园装修及物资配备。《幼儿园竣工验收建议单》；《限期整改审定单》《幼儿园竣工验收建议单》；《限期整改审定单》第一教育总经理PM4-SS-94-A当代节能物业接管验收作业标准PM5-SS-01-A第一物业(户内)电气接管验收记录单PM5-SS-02-A第一物业(户内)房屋本体接管验收单.PM5-SS-03-A第一物业(户内)给排水接管验收单PM5-SS-04-A第一物业房屋本体验收单PM5-SS-05-A第一物业房屋本体移交清单PM5-SS-06-A第一物业房屋质量与使用功能检验标准单PM5-SS-08-A第一物业共用设备验收单PM5-SS-10-A第一物业共用设施验收单PM5-SS-12-A第一物业物业接管验收移交清单PM5-SS-13-A第一物业验收工具配置单PM5-SS-111-A限期整改单科技设施中心工程师、工程部经理幼儿园园长4.3.6.2第一教育二级流程与标准化，涉及科技设施专业共计5个节点。节点流程节点说明流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人2.9行销推广专业对接集团1.6节点，依据《幼儿园规划设计建议作业标准》，针对项目总平面与单体规划设计方案，完成《规划设计建议单》。（上传附件：《规划设计建议单》）《规划设计建议单》第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书前介工程师科技设施中心责任人2.18行销推广专业完成《幼儿园施工建议单》的填制，反馈至地产项目公司。《幼儿园施工建议单》《幼儿园施工建议单》第一教育责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准工程部经理幼儿园园长2.33行销推广专业填制完成《幼儿园竣工验收建议单》，接管验收幼儿园。《幼儿园竣工验收建议单》《幼儿园竣工验收建议单》科技设施中心总工程师PM4-SS-3工程竣工验收作业标准工程部经理幼儿园园长2.34行销推广专业填写完成《第一教育缺陷反馈意见单》反馈于地产项目公司。《第一教育缺陷反馈意见单》《第一教育缺陷反馈意见单》幼儿园园长MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准工程部经理幼儿园园长2.37五个三专业依据幼儿园精装修合同开始幼儿园精装修，双语幼儿园60天完成装修，国际幼儿园80天完成装修。工程竣工验收记录单工程竣工验收记录单科技设施中心总工程师PM4-SS-3工程竣工验收作业标准PM4-KF-15-A装修管理作业标准工程部经理幼儿园园长使用阶段能源统计分析，工程缺陷反馈，设备运行管理。设施管理工程数据评估表；设施设备运行维保评估报告设施管理工程数据评估表；设施设备运行维保评估报告第一教育责任人MG-BZ-900-012当代节能工程缺陷反馈评估作业标准PM4-SS-11-B设施管理工程数据评估作业标准工程部经理科技设施专业工程师4.3.7科技设施专业重点工作流程4.3.7.1设施管理工程能耗数据评估工作流程4.3.7.1.1工程管理部各三级专业主管每月26号前，使用《能源表充值缴费记录单》对所负责系统设备设施运行能耗数据进行统计整理（水量、电量、天然气分表单统计），同时对能源使用情况进行初步分析，并将《能源表充值缴费记录单》上报工程管理部经理审核签字确认。4.3.7.1.3工程管理部经理审核无误后，由三级专业主管依据《能源表充值缴费记录单》，将各项能耗数据准确的填入APH系统，提交科技设施中心能源管理部经理审核确认。4.3.7.1.3工程管理部文员将签字确认的《能源表充值缴费记录单》复印一式两份，留存原件存档，复印件于38号前报送科技设施中心能源管理部经理处。4.3.7.1.4科技设施中心能源管理部经理安排专业工程师依据《能源表充值缴费记录单》与APH系统中的各项能耗数据进行核对分析，确认无误后审核通过，数据进入APH系统生成图表（数据错误，审核拒绝，退回三级专业主管处）。并将《能源表充值缴费记录单》存档。4.3.7.1.5科技设施中心专业工程师依据APH系统中各项能耗数据，在每月5号前形成《月度工程数据评估表》，同时形成环比、同比分析评估总结及节能降耗建议，并反馈至服务中心。4.3.7.1.6各服务中心工程管理部经理根据科技设施中心专业工程师出具的月度工程数据评估及能源系统运行评估总结及节能降耗建议，对设备运行策略进行调整，达到节能运行。4.3.7.1.7科技设施中心专业工程师依据《月度设施管理工程数据评估表》，在每个制冷季和供暖季结束后结合FPH客户报修记录及温湿度统计记录，针对新风、供暖、制冷系统编制能源系统运行评估报告，报第一资产研发小组审核。审核通过后将能源系统运行评估反馈至服务中心。4.3.7.1.8服务中心工程部经理依据能源系统运行评估报告，对系统存在的缺陷制定专项工作流程与标准化工作表，并反馈科技设施中心能源管理部经理审核。4.3.7.1.9科技设施中心能源管理部经理安排专业工程师依据服务中心出具的专项工作流程与标准化工作表，协助、督促各项工作的落实，达到优化运行策略、节能降耗的目的。4.3.7.3工程缺陷反馈工作流程4.3.7.3.1承接阶段4.3.7.3.1.1第一物业科技设施中心每月10日，将通过审核确认的《工程缺陷反馈记录单》和《缺陷反馈图集》报送当代节能综合管理部。4.3.7.3.1.3由当代节能综合管理部组织工程管理中心、当代节能研发设计小组、当代节能总工程师、第一物业科技设施中心召开当代节能研发设计小组会议共同对工程缺陷反馈问题进行统计分析、论证、判定、总结。4.3.7.3.1.3当代节能研发设计小组审核确认的工程缺陷由当代节能综合管理部发送给地产项目公司，由地产项目公司对每个工程缺陷明确开始时间、完成时间及四个主体并反馈给当代节能综合管理部。4.3.7.3.1.4当代节能综合管理部依据地产项目公司反馈的工程缺陷整改时间及四个主体，在MBS计划管理平台建立工作任务（执行人为地产项目公司工程部经理，责任人为第一物业科技设施中心总工程师），要求地产项目公司按照工作任务限期整改。4.3.7.3.1.5由物业服务中心安排专人跟进工程缺陷整改进度，对整改的结果进行验收，将整改完成的工程缺陷提交至第一物业科技设施管理中心，由科技设施管理中心在MBS工作平台上进行销项确认。4.3.7.3.3使用阶段4.3.7.3.3.1维保期满的工程缺陷问题物业服务中心形成《工程缺陷反馈记录单》及《缺陷反馈图集》提交科技设施中心，由科技设施中心协调地产项目公司对缺陷问题进行处理，地产项目公司未能处理的缺陷问题，由科技设施中心协助物业服务中心对缺陷问题形成整改的五个方案，当代节能研发设计小组，审核通过后，参照《流程与运营基金使用作业标准》执行。4.3.7.3.3.3未经当代节能审核确认的工程缺陷，由第一物业科技设施中心在第一资产研发小组会上协调解决。4.3.7.3.3.3第一物业科技设施中心负责收集、整理研发设计院和地产项目公司对缺陷整改的反馈意见，将其反馈至各服务中心并整理归档。4.3.7.3设施设备运行维护管理4.3.7.3.1设备设施运行管理4.3.7.3.1.1各服务中心/子公司工程管理部根据设备参数及设计运行策略制定每台设备的运行策略，由科技设施中心进行审核优化并给予技术支持，以达到设备节能运行的目的；4.3.7.3.1.2服务中心/子公司工程管理部应制定重点设备机组每日的巡视检查计划，并根据相关作业标准执行，巡视设备的运行状态及完好状态，按作业标准填制巡检记录；4.3.7.3.1.3科技设施中心负责监约各服务中心/子公司设备节能运行管理情况，每月对设备运行情况进行现场监约评估，发现问题提出整改意见，由服务中心/子公司工程管理部形成工作表进行执行落实整改；4.3.7.3.2设备设施维护保养管理4.3.7.3.3.1服务中心/子公司工程管理部负责对设备设施台账的建立完善、维护保养计划的制定及实施、维保记录的填制并存档；4.3.7.3.3.3科技设施中心负责对服务中心/子公司工程管理部设备设施台账、维护保养计划的审核、日常维护保养的执行情况进行评估检查；对服务中心/子公司重点设备维护保养给予技术支持。4.3.7.4新建、改建工程技术支持管理4.3.7.4.1依据各子公司/服务中心新建、改造工程需求，科技设施中心给予协助方案审核、现场指导、交底、隐蔽工程查验、验收等工作。4.3.7.4.1.1协助方案审核：依据各子公司/服务中心现场要求，对服务中心/子公司、供应商提供技术方案、图纸、材料选择进行审核、把关，确保新建、改造工程方案的可行性。4.3.7.4.1.3现场指导、交底：在确定好新建、改造工作方案以后，按照相关流程完成审批后，科技设施中心协助服务中心/子公司进行方案、技术交底，让服务中心/子公司现场管理人员、供应商等充分理解方案内容、技术要求，确保新建、改造工程的实施工作。4.3.7.4.1.3施工过程及隐蔽工程现场查勘：在施工过程中不定期对现场进行查勘，确保施工按照既定方案实施，隐蔽工程质量的监督查验，签署验收意见。若施工现场不能依据原定方案实施，科技设施中心应与服务中心/子公司、供应商一起，在一个工作日出具方案变更，制定符合现场技术需求的可行方案，确保新建、改造工程顺利进行。4.3.7.4.1.4验收：依据技术方案、合同约定内容、现场需求协助各服务中心/子公司进行新建、改造工程验收工作，签署验收意见。4.3.7.4.3协助各服务中心/子公司完成临时性支持工作，包括技术咨询、现场指导、技术技能培训、作业标准培训等。4.3.7.5第一设施、通正设施对接管理流程4.3.7.5.1在第一设施、通正设施甄选新项目时，协助做好现场设备设施勘查、运行评估等技术支持工作，若是集团内项目，协调服务中心工程管理部做好配合工作。4.3.7.5.2在第一设施、通正设施签订《委托服务合同》后，协助做好项目接管支持工作。4.3.7.5.3在第一设施、通正设施履行合同期限内，每季度对其进行服务质量进行评估，督促提高服务质量品质，保证设备设施节能、安全运行，提高甲方满意度。4.3.7.5.4在第一设施、通正设施合同履行重要工作节点，做好现场技术支持工作，严把质量关，保证工作顺利进行。4.3.7.5.5在第一设施、通正设施委托合同续签前，协助完成设备设施运行、管理、完好率等整体评估，避免存在运营管理风险。4.3.7.5.6在第一设施、通正设施撤场前，协助做好设备设施检查、现场移交、资料移交工作。4.4监约、评估、其他4.4.1按照各业务板块一二三级流程与标准化及里程碑执行表对接相关工作，完成100%对接，成果文件经过审核，符合要求。4.4.3对接个业务板块新建、改造工程，完成100%技术支持，协助方案制定、审核、过程监理、完工验收等。4.4.3完成各服务中心/子公司设备设施运行评估，评估建议且是可行，以满足设备设施完好率98%以上。4.4.4协助各服务中心/子公司完成设施管理工程数据评估，制定切实可行运行策略，达到设备高效节能运行。4.4.5科技设施中心标准化体系文件搭建、落地执行。4.4.6每月统计各服务中心/子公司工程缺陷反馈项，反馈至集团工程管理中心，及时跟进地产项目公司整改情况，直至完成。4.4.7对接第一设施、通正设施项目甄选、进场、服务过程评估、撤场等工作节点，完成技术服务支持工作。五、作业标准图集暂无六、作业标准支持文件七、作业标准表单八、作业标准监约监约主体监约内容各公司信息运营专业信息运营中心信息运营专业对接第一物业一级流程与标准化1.2、1.3、1.4、1.6、1.8、1.10节点完成《设施管理咨询方案表》的填制。是□否□是□否□对接第一物业一级流程1.7，第一会所1.4，HotelMoMc一级流程与标准化1.5，完成能源费测算工作。是□否□是□否□对接HotelMoMc一级流程与标准化1.9，每15天对出现的不符合酒店运营需求的问题形成《建筑施/竣工整改单》反馈给施工单位进行整改。是□否□是□否□对接第一教育一级流程与标准化1.6，协助行销推广专业填写完成《第一教育缺陷反馈意见单》反馈于地产项目公司。是□否□是□否□对接第一物业一级流程与标准化1.6，对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。是□否□是□否□对接第一物业、第一会所、HotelMoMc使用阶段，每月分析设施管理工程数据，指导设备设施运行策略调整.是□否□是□否□每月收集各业务板块工程缺陷反馈，反馈至集团工程管理中心，推动地产项目公司落实整改。是□否□是□否□每月进行各业务板块设备设施运行评估，并在一个工作日内反馈各服务中心/子公司对接部门，研发小组会议进行跟踪，推动落实整改，整改率100%。是□否□是□否□精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档高低压开关柜安装指导书1目的:对高低压开关柜装配工序及开关柜组装接线进行控制，确保工序质量满足规定要求。2适用范围:适用于开关柜的装配工序的质量控制。3内容：1、总则本作业指导书规定了适用于本公司组织生产的各类成套产品如：高低压开关柜、动力箱、配电箱、控制屏、台、母线插接箱的组装工艺过程。2、设备和工具2.1设备：母排加工机、试验变压器、平衡电桥、搪锡炉、台钻等。2.2工具：螺丝刀、尖嘴钳、剥线钳、压线钳、扳手、钢卷尺、钢直尺、电烙铁、游标卡尺、塞尺、涂层测厚仪，力矩扳手等。3、装配规范3.1在产品装配前，应对下列各项逐一进行检查，做好工艺准备。3.1.1整体查看壳体是否符合合同的防护等级要求，见表1。不符合要求的不得安装表1IP防护等级定义IPIII0无无1≤Ф50mm手背垂直滴水2≤Ф12.5mm手指15°3≤Ф2.5mm工具淋水4≤Ф1.0mm金属线溅水5防尘,金属线喷水6尘密猛喷水7短时浸水8长时浸水3.1.2结构应该符合该型号产品结构的要求，产品应有固定的安装孔。3.1.3门应能在大于90°角内灵活转动，门在转动过程中不应损坏漆膜，不应使电器元件受到冲击，门锁上后不应有明显的晃动。检验方法：手执门锁轻轻推拉，移动量不超过1.5㎜。3.1.4门与门及门与框架之间的缝隙检验：门与门之间的缝隙均匀差小于1000㎜为1.0㎜，大于1000㎜为1.5㎜，门与门框之间平行缝隙均匀差小于1000㎜为1.5㎜，大于1000㎜为2.0㎜。3.1.5壳体焊接应牢固，焊缝应光洁均匀，不应有焊穿、裂缝、咬边、溅渣、气孔等现象，焊药皮应清除干净。3.1.6壳体表面处理后，漆膜表面应丰满、色彩鲜明、色泽均匀、平整光滑、用肉眼看不到刷痕、皱痕、针孔、起泡、伤痕、斑痕、手印、修整痕迹、露底及沾附的机械杂质等缺陷。3.1.7产品上所有电镀件的镀层（包括元器件本身的电镀件的镀层及紧固件）不得有起皮、脱落、发黑、生锈等现象。3.2元器件装配工艺及要求3.2.1产品内选择的电器元件和材料，必须符合认证产品要求和顾客图纸的要求，在不影响产品内在质量要求的前提下，可以征得相关批准进行认证规定范围内的代用。但同批成套产品的同一型号元器件应选择同一厂家。3.2.2元器件必须采用取得强制性产品认证的厂家生产的合格产品，非认证产品不得使用。3.2.3产品上的所有指示灯和按钮规格颜色应符合原理图或接线图的规定。3.2.4所有元器件应按照其制造规定的安装使用条件进行安装使用，其倾斜度不大于5°，必须保证电气的飞弧对操作者及其他元器件不产生危害，手动操作的元器件，操作机构应灵活，无卡阻现象。3.2.5所有元器件的安装必须便于操作，馈线，维修，行线。安装后元器件的铭牌便于观察，无法观察到得，必须重做铭牌粘贴于显眼处。元器件操作时不受空间的妨碍，不能触及带电体及其它部位。3.2.6保证一、二次线的制作和安装距离。3.2.7同一批次相同产品的装配应一致。3.2.8所有元器件均应牢固的固定在骨架或支架上，每个元器件应标注醒目的符号，使用的符号或代号必须与原理图或接线图一致。3.2.9辅助电路导线的端头与元器件连接时，必须穿导线号码管，标号应正确清楚、完善牢固、有永久的附着力，标号必须与接线图标号一致。3.2.10满足电器元件产品说明书的要求。例如，满足散热，飞弧距离，电气间隙和爬电距离等的要求。低压电器元器件装配后电气间隙和爬电距离应不小于表2规定。其它见表13.表2电气间隙和爬电距离额定绝缘电压ui(V)电气间隙（㎜）爬电距离（㎜）63A及以下大于63A63A及以下大于63Aui≤60353560＜ui≤3005668300＜ui≤6608101012.53.3.紧固件的使用3.3.1元器件的安装一律打孔攻丝（少数经过特批的可以采用铆钉或电动自攻螺丝），特殊情况并螺帽，不得采用电动自攻螺丝。用以固定元器件及压线紧固螺钉应拧紧，无打滑及损坏镀层涂层现象，并有防松措施，拧紧后螺纹露出螺母或丝扣的固定板长度2～5牙（平垫的弧面朝向螺帽）。不接线的螺钉也应拧紧。3.3.2用以与涂层连接的元器件应采用爪型垫片，以保证与壳体接触良好，符合保护电路连续性的要求。3.4一次绝缘软母线3.4.1一次绝缘软母线的选择应满足回路额定电流的要求，其绝缘等级应大于各配电装置的绝缘等级，一般采用黑色铜芯导线或黄，绿，红，蓝等分色线。3.4.2软母线在配线时应拉紧挺直，行线应平直齐牢，整齐美观，尽量减少重叠交叉。3.4.3软母线可以在硬母线平弯机上进行弯曲,其弯曲半径不得软母线绝缘直径的三倍,但导线线芯和绝缘都不能损坏.3.4.4根据铜芯绝缘导线的线芯截面来选择相应的接线鼻，独股线可直接连接，必要时采用双还头压接，可不用接线鼻，4mm23.4.5根据接线鼻的尺寸，削去导线两头的绝缘层，误差不超过+（1.5～2）㎜。导线削除绝缘层后，在导线芯表面不得有明显的划痕，以免弯曲时导线断裂，削去绝缘层后，应将线芯表面的污物和氧化层除去，以保证接触良好。3.4.6将导线线芯插入接线鼻的圆管中，用压模或冷压钳压接，压接牢固，但线芯与接线鼻接触处，不得有明显的变形，然后进行搪锡。3.4.7尽量一个端子压线不超过两根，特殊情况下多根绝缘导线并列在接线鼻铜管中压接时，伸入铜管的裸露部分应尽可能短，绝缘处不整齐度小于1㎜。导线芯伸出铜管部分长度在1～2㎜之间，且不应有明显的不整齐现象。3.4.8软母线在电器元件的接线端连接时，不应使接点受到任何附加应力。3.4.9一次软母线一般采用绑扎线进行帮扎固定，特殊情况也可采用缠绕管绕扎，控制屏（柜）则一律采用行线槽固定线束。3.4.10绑扎线的每扎距离保持在150㎜左右，拐弯处，尾端可适当加密，但不能再弯曲部分绑扎。绑扎后，接头应留在不可见部位。3.4.11注意事项：a.导线在穿越金属板孔时，必须在金属板孔上套上大小适宜的保护套，如橡皮圈、U型护条等保证导线外层不磨损。b.线束应尽量远离发热元件（如电阻母排等），并应避免敷设于发热元件（如电阻，灯泡等）的上方。3.5TYM母排载流量选择见表4表4TYM母排载流量规格载流量规格载流量规格载流量15*31702*60*614133*60*6181920*32232*80*617133*80*6220825*32762*100*620053*100*6257430*43852*60*817543*60*8226540*45072*80*821273*80*8273640*55682*100*824843*100*8319150*56982*120*827613*120*8352450*67752*60*1020783*60*10267960*69132*80*1025173*80*10324080*612012*100*1029313*100*103776100*614692*120*1033293*120*104222100*81689注:扁平放置时,W小于等于60mm载流量按表数值减少5%W大于60mm以上时减少8%TMY(40℃120*8194960*10119780*101543100*101875120*1021523.5.1当PE线所用材质与相线相同时选择截面不应小于表6示规定。表6PE线最小截面相线线芯截面S（mm2）PE线最小截面S（mm2）相线线芯截面S（mm2）PE线最小截面S（mm2）S≤16S16＜S≤351635＜S≤400S/2400＜S≤800200800＜SS/4注：1）用于TN-C系统的PEN截面积不小于10mm2）在成套柜内PEN不需要绝缘。3.5.2母排连接螺丝要求。表7母线的搭接面应平整，截面不应有飞边，加工孔的边缘不应有毛刺。表7铜排规格螺丝规格孔数孔径备注120164φ17注意：1）直线连接与垂直连接的不同2）元器件本身有连接排及孔径的，随其要求。100144φ1580124φ136010(12)4(2)φ11（13）5012,10,(8)2(2)φ13,11(9)4082(1)φ93082(1