某楼盘前期市场及项目定位建议

前期市场研究及项目定位建议德鸿营销市场环境与分析■城市特征■市场环境项目报告体系构成客户定位■竞争楼盘动态■客户构成产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观形象定位■项目形象预判■形象定位分解营销体系■营销策略■营销推广■客户攻略产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观■智能化市场环境与分析■城市特征■市场环境中等规模滨江工贸城市沿江城市密集带节点城市城市定位

全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。

泰兴先后被评为全国文化先进市、全国科技进步先进市、全国绿化模范县（市），2009年，建成江苏省小康县（市）。2010年，实现地区生产总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，一般预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7%。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。连续十届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业发展能力百强县（市），被列为江苏省首批创新型试点城市。关于泰兴

泰兴区位

泰兴区位优势明显，水陆交通便捷。近海滨江的泰兴是长三角经济板块和上海、南京2小时都市圈的重要组成部分。穿境而过并设有互通的京沪、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路，使泰兴与全国公路网和陇海、京广铁路大动脉紧密相连；江阴长江大桥成为联结上海、苏南的快捷通道。泰兴拥有24.2公里长江黄金岸线资源和国家一类对外开放通用码头以及化工、建材、液化气等专用码头，“泰兴港”的打造正积极推进。

公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到

达全国各地。铁路：新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线”、“京沪线”交叉相

连，并在境内设有现代化货运编组站。

航空：距上海虹桥机场、南京禄口机场不到2小时车程，距无锡、常州1小时程。水运：泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停泊外籍船只，港口为天然

良港，枯水期水深15米，丰水期水深20多米，24.2公里的长江岸线已建成通用、

化工、建材、液化气、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠能力为5万吨，

可开展集装箱和散货的装卸业务；万吨级的专用液体化学品码头，已核准接卸

多种化工原料。泰兴交通泰兴市城市总体规划2005年—2020年（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。（2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设

成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内

不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进

行生活，加大城市建设。城中片区城北片区滨江工业组团城东片区泰兴市城区功能定位优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。

合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。房市发展稳定定市场需求乐观观房市环境泰兴市房地产产发展情况近二年来，泰泰兴城区用于于房地产开发发土地总量从从前几年平均均每年600亩猛增到每每年1500亩左右，开开工面积也大大幅上涨，土土地市场较为为火热，房屋屋需求量也随随之带动。房房屋销售价格格极具上升，，住宅平均交交易价格从原原先3000-4000元/平方米米上升到目前前的7000-9000元/平方米米，房价增长长2倍左右。。另外，从目目前在售楼盘盘情况分析，，泰兴楼市需需求旺盛，尤尤其是随着近近年来泰兴城城建和新区建建设的加速，，外地开发企企业的加入，，提升了泰兴兴城市投资价价值的同时也也挖掘出了许许多居民本地地置业的欲求求，加上居民民收入的逐步步提高、城镇镇人口基数较较大等原因，，城市总体市场场需求空间可可以说是比较较乐观。项目宏观环境境虽然泰兴市与与苏常锡地区区，甚至与靖靖江市相比，，无论从地理理位置、经济济实力、房地地产发展成熟熟度等方面来来说，都有一一定差距。但但泰兴市经济济发展仍保持持较高增长速速度、城市化化发展成效明明显、人均收收入也在不断断提高，在整整个江苏发展展北扩的环境境下，泰兴相相对于其他苏苏中、苏北地地区同级别城城市中，具有有较高的发展展潜力和竞争争力。泰兴市房地产产在近两年得得到迅速发展展，商品房价价格翻番，区区域市场需求求也显现出较较旺盛状态，，这为本项目目提供了较好好的投资环境境。项目微环境2010年3月25日，，江苏省人民民政府同意调调整泰兴市部部分镇行政区区划：将泰兴兴市蒋华镇与与七圩镇合并并设立虹桥镇镇，即泰兴虹桥桥工业园。项目地处虹桥桥工业园内，，位于虹桥工工业园区新城城核心区,距距泰兴市区约约15公里。。江苏省泰兴虹虹桥工业园区区，始建于2001年9月，2005年被正式批准准为省级工业业园区。园区区辖蒋华、七七圩两镇，总总面积111.6平方公公里，近期规规划面积40平方公里，，已建成8平平方公里，区区内主导产业业为船舶制造造、生物医药药、机械铸造造、轻工电子子等。园区近近海濒江，地地处泰兴市西西南角，与无无锡、常州、、镇江隔江相相望，水陆交交通便捷，地地理位置优越越，经过多年年建设，园区区基础设施配配套齐全，项项目投资服务务优质高效。。区内现有工业业企业346多家，其中中外商投资企企业40家，，实际利用外外资2.5亿亿美元。江苏省泰兴虹虹桥工业园区区现有人口8万人，2008年，实实现国内生产产总值37.72亿元；；全区工业总总产值75亿亿元；完成自自营出口1.52亿美元元；工商税收收1.5亿元元；完成财政政收入2.1亿元。项目周边环境境客户定位■竞比楼盘动动态■本案客户构构成产品定位多样样化客户构成阶梯梯化竞争环境竞品分析浙江佳源房地地产集团：佳源威尼斯城城该项目位于泰兴市鼓鼓楼北路，东东拥两泰官河河，南依开发发路，西临长长征路，北至至二环路，离市中心仅800米距离离。项目总占占地面积1200余亩，，地上总建筑筑面积约140万㎡，规规划建设10000余余套住宅，规规划居住人口口近30000万人，是是目前泰兴市市商住规模最最大的意式风风格楼盘。其中独栋别墅墅30套左右右，叠加别墅墅70余套，，整体别墅百百余套，占整整体户型中的的比例极小。独栋别墅的面面积在400㎡左右（不含地地下赠送部分分），叠加别别墅面积区间间在210-250㎡之间，高层及小小高层面积区区间在80-130㎡之间。竞品分析叠加别墅（255㎡）独栋（420㎡）威尼斯成交客户类型型竞品分析泰兴祥生地产产：祥生·君城城该项目泰兴市延令路路，占地约23万方，建建筑类型有9栋高层、8栋小高层、、别墅等。小小区规划建有1个U型私家家会所，2个个面积近2万万方的独立商商业体，2000平米高高尚商业、游游泳池以及半下沉网网球场和多个个活动广场等等社区配套。。其中联排别墅墅90套左右右，占整体户户型中的比例例较小。别墅的面积在在200-300㎡左右高层及小高层层面积区间在在95-135㎡之间。现在比比较热销的户户型的面积在在95-120㎡左右。竞品分析联排别墅（250㎡）地下一层一层二二层君城成交客户类型型竞品分析泰兴市经典房房地产开发公公司：名仕华府“名仕华府””是一个以现现代风格建筑筑为载体，以以中国传统庭庭院居住文化化为内涵，全全面回归自然、生态态、健康、低低能耗的东方方式居住，倡倡导尊贵、科科技、健康、、舒适的生活活理念。名仕华府1.173超低低容积率，产产品定位以联联排别墅，多多层电梯洋房房。规划有151户，其其中联排别墅55户，电梯洋洋房96户，，以联排别墅墅为主，部分分为六层电梯梯洋房的高尚尚住宅区。联排别墅：每每户面积在190～210㎡之间，，每户均有前前院、中院、、后院，为三三院两进式中国传统统民居建筑布布局。多层电梯洋房房：多层电梯梯洋房1-5层面积从83～115平方米，83㎡为两房房两厅户型，，103～114㎡为三房房两厅房型。。6楼复式空空中别墅面积积从135～～192平方方米，每户可可使用面积不等的空空中花园，得得房率极高。。竞品分析联排别墅电梯洋房名仕华府成交客户类型型竞品分析江苏中兴房地地产开发有限限公司：中兴和苑泰兴独一无二二的雄居主城城中心轴、现现代中式风水水豪宅别墅，总套数138套。面积区间为290-350㎡之间，每户赠赠送庭院、露露台、健身房房、保姆房及及阁楼约135—156㎡。竞品分析中兴和苑成交客户类型型竞争分析市场总结◎规划：建筑布局主要要以南低北高高的形势体现现，其中高层层建筑之间充充分考虑朝向向和日照参数数。◎建筑风格：：在目前4个竞争楼盘来来看，其中2个是以现代中中式的建筑风风格为主，另另外个是以欧欧式风格为主主；◎价格：泰兴的房地产产市场还处在在一个发展期期，同期在售售的楼盘不多多，且知名开开发商或大型型的项目也不不多。市中心的房价价较高，外围围楼盘的价格格普遍较低。。◎市场接受度：：受城市消费力力和购买力的的影响，泰兴兴市市场对别别墅的消化力力度并不是很很大，结合竞竞品楼盘的情情况，别墅产产品多数为联联排与双拼，，独栋别墅所所占比例相当当少。◎产品：目前市场没有有纯别墅的楼楼盘，主要是是城市购买力力的影响，多多数为双拼和和联排，受总总价的限制，，主流的户型型面积在80-120平平米之间的比比较热销，但但是普遍对高高层的认可度度不大，相比比而言，小高高层较为受欢欢迎。根据据对市场上楼楼盘的调查，，花园洋房这这种产品并不不多见，其实实，乡镇的客客户更习惯于于居住楼层较较低，面积较较大的房屋形形式，花园洋洋房具备面积积适中，楼层层较低，总价价不高的特点点，是一个可可以考虑大量量开发的产品品。◎客户构成：竞品楼盘的产产品多样化导导致客户阶梯梯化严重，不不同年龄段的的组合，并且且区域内产品品消化力差。。项目客群来源源客户定位本案目标客户户需求特征描描述：注重生活品质质及宁静的家居生活氛围围；注重户型设计计及地位区分分；区域市场发展展的潜力是未未来的物业迅迅速升值；喜欢田园洋房房低密度的大宅生活方式。本项目目标客客户群：城市富裕阶层层/改善自住客户户/当地拆迁居民民/外地投资客户户项目总结项目优势1、区域内项目目的唯一性，，无竞争项目目；2、项目在区域域内的价值升升值前景大；；3、项目属于区区域内高品质质楼盘，提升升项目的口碑碑。项目劣势1、由于是新规规划的工业园园区，发展的的时间较短，，周边配套十十分的不成熟熟；2、各类资源稀稀缺，环境因因素会对项目目本身的品质质产生影响；；3、周边两大安安置房项目，，导致项目居居住品质下降降；4、由于城市发发展的局限性性，泰兴城市市对别墅，特特别是独栋别别墅的认可度度和购买力都都不高。产品定位█规划建议█各产品类型设设计建议█产品配比比例█产品面积配比比比例█配建█景观产品定位根据以上内容容所述，我们们对四叶草.幸福邸的规规划定位给出出以下建议：：全景观风风情传世府邸邸规划设计主题题：解读全景观：利用项目现有有资源，营造造全景观私家家园林的效果果，突出轻松自然、追追求自由和个人享受，提升产品品质质和建筑气度，结结合了简洁、、大方、轻松松、人性化等等亮点。解读风情：退、错、露、、院，让人最最大程度地捕捕获阳光、清清风，在安静静、私密、优优美的环境中中，享受身体和精精神的放松。。庭院生活活营造出来的的轻松、单纯纯的邻里关系系，使得人与与人的交往回复到到自然、和谐谐的状态。规划布局建议●建筑布局局：建筑以南北北向为主，南低北高高的布局方方式，充分分考虑地块块四至和景景观地域的的商业价值值，对商业业等配套进进行合理规规划；●建筑密度度：为了提提升项目的的品质，控控制建筑密密度；●交通设置：：充分考虑虑人车分流，地上行人人交通，地地下车行交交通，可以以直接进入入单元地下下室；●景观设计：：充分考虑虑绿化率，，中心水系系和组团小小品等设计计，特别在在高层住宅宅部分，建建议在一层层做架空层层，设置绿绿化景观，，体现“全全景观”的的卖点；●产品形式：：避免出现现与市场上上同质化产产品，建议议考虑双拼拼和联排、、高层、别别墅以外，，设计叠加加式花园洋洋房产品，，来撬动市市场。原规划设计亮点●因地制宜，，依照项目目原有的资资源，采用用了四叶草草设计理念念，新颖独独特，具有有象征意义义。●利用水系，，将项目分分为四大组组团，各自自独立又相相互连系。。●欧式的建筑筑风格，树树立了项目目鲜明的特特点，提升升项目的品品质。对原规划建议A.减少高高层的数量量，相应增增加小高层层的数量。。B.减少独独栋别墅的的数量，且且集中分布布在项目中中心湖心岛岛周边地区区。C.营造景景观带，提提升项目品品质，提高高项目的封封闭性和私私密性。D.增加花花园洋房的的建筑形式式。E.增加项项目的绿化化率，减少少建筑密度度，并在各各组团和建建筑形式之之间利用大大量的绿化化植物进行行隔离分割割。F.实行人人车分流，，人行路线线与车行路路线相互避避开，并采采用不同的的出入口。。支撑项目定定位的产品品要素主题定位：：全景观风情情传世邸客户定位：：注重生活品品质及宁静的家居生活氛氛围开发目标：：中高级品质社区规划形式美美观、建筑筑品质高，，园林景观观细腻、户户型产品创创新、配套套服务完善善低密度产品品、景观规规划到位、、公共设施施讲求生活活情趣、建建筑立面吸吸引眼球、、户型舒适适宜居建筑立面运运用欧洲建筑风格元元素，营造景观带带，景观规划符符合开放型型、大尺度度标准，大面积绿化化，种植设计采采用丰富树树种、强化化视觉冲击击，制造隐密密性。物业类型定定位基于项目开开发目标、、客户定位位，我们建建议物业类类型如下：：大面宽户型型高附加值舒适性与人人性化低总价类别别墅花园洋房洋房的价值点市场产品稀稀缺情况下下，创新物物业带来的的吸引力解决对大户户型、别墅墅类产品有有需求但受受总价限制的客客户需求房型面积从从上往下逐逐渐变大，，可为客户户提供从舒适三三房到豪华华四房的多多种户型选选择（110平平米-170平米））花园洋房能能满足对大大露台有需需求但受总价限限制的客户户需求洋房的种种种价值点可可以提高对对客户的吸吸引力，比比普通的多多层产品更更易销售花园洋房情景花园洋洋房情景花园洋洋房所有的的优秀均来来自其建筑筑特点——层层退台。。在建筑物向向阳面有层层层退台的的台状结构构，以退台台空间规划划露台，形形成了在情情景花园洋洋房的一层，外外部为阳光光房，阳光光房的侧面面和单元前前面形成半半合围的情情景花园；；二层在一一层阳光房房的位置上上退台，形形成一个景景观露台，，三层、四四层、五层层均在下一一层的基础础上进行退退台。以层层层退台的的方式形成成了一个错错落有致的的空间，并并使每户都都能享有独独立的花园园或者露台台。底层住住户独享70平米—110平米私家花花园和近10余平米的阳阳光房，无无论是景观观还是生活活品质堪比比别墅生活活；2层10平米的超大大露台空间间，适合个个人生活兴兴趣的培养养；3、4层近7平米的精致致露台不但能能欣赏周边边景观，还还能打造成成自己的空空中花园；；顶层双露露台设计，，极大的户户外活动空空间，开阔阔的视野，，可以举行行小型party。户户拥有南南向的私家家花园或露露台，独特的私有有室外空间间是日常起起居生活向向室外的自自然延展。。露台没有有顶盖，区区别于阳台台更有花园园感。每个个露台都和和客厅相连连并有较大大的进深便便于安排活活动。半围围合的设计计使其拥有有较强的私私家感，且且露台和花花园均由厅厅进出，方方便使用。。花园和露露台能够使使居者充分分与自然情情景沟通，，实现每户户都具有一一片自有的的室外空间间、绿地。。由于层层层退台使楼楼间距加大大，顶层楼楼距更是有有20米，轻易享享受全年阳阳光，真正正营造了一一个有天有有地的生活活空间。花园洋房面积控制；；135-144平米，复式式向下，送半地下室室和前后花花园花园洋房户型建议1F：双向私家家花园花园洋房户型建议面积控制：：125-135平米，送露露台2F:L型观景露台台花园洋房户型建议3-4F:采光光阳台和露台台面积控制：：120-125平米，送阳阳台和露台台顶层复式面面积控制：：150-170平米，送超超大露台花园洋房户型建议5F+阁楼楼复式:超大大露台、跃跃层阁楼面积段户型楼层套数比例赠送150-170平米米四房5层20%露台+阁楼120-135平米三房2层-4层层60%露台或阳台135-144平米三房1层20%前后花园或地下室花园洋房，，比多层品质质更为高端端的创新建建筑花园洋房与与普通多层层的容积率率接近，为区别于周周边安置房房的多层产产品，建议本项目目全部采用用花园洋房房作为多层产品的的替代品。花园洋房面面积配比别墅别墅产品的的优势在于于用来支撑项目的的品质感，打造开发企企业的品牌牌效应，改善项目的的景观氛围围，提升项项目的价值值潜力。别墅产品的的叠加根据本项目目的地势特特点，建议议规划三种种别墅产品品：豪华独栋、、舒适双拼拼、联排多多拼别墅豪华独栋◤建筑基地面面积在700平方米米左右，其其中集中花花园的面积积至少在200平米以以上。◤地上建筑面面积350平方米到到400平平方米。◤地下建筑面面积160-200平方米左左右，总建建筑面积500-600平方方米。◤地上两层，，地下一层层。◤室内车库，，双车位。。◤4个卧室，，包括1个个主卧区+3个次卧卧室。户型设计要要点◤注意室内与与室外空间间的交流，，尽量保证证主要的功功能房间的的景观效果果，比如可可将客厅朝朝向前院、、家庭室朝朝向后院、、餐厅朝向向侧院等，，多使用落落地窗以保保障采光和和观景效果果，但朝向向前院的窗窗的大小要要适宜，在在保障良好好的采光和和观景的同同时注意私私密性。◤地上一层应应按照从礼礼仪接待空空间到家庭庭活动空间间的序列进进行整体的的空间布局局，主要的的功能空间间包括门厅厅、客厅、、餐厅、家家庭室、早早餐室、中中西厨房、、客卧室、、车库。◤门厅的面积积在10平平方米左右右，同时要要和其他的的功能空间间形成通而而不透的空空间联系。。◤楼梯的位置置要注意，，务必避免免一入户即即撞上楼梯梯的情况。。◤客厅应朝南南，面积可可适当夸张张，面宽应应保证在6-7米，，客厅（可可能的话包包括门厅））应设计吹吹拔，以彰彰显别墅的的气派和身身份感。◤在一层应设设计一间带带独立卫生生间的卧室室，供年老老或行动不不方便的家家庭成员以以及客人使使用。◤一层还应该该设计公共共卫生间一一处，应做做到干湿分分离，但可可以不包括括洗浴空间间。◤家庭室与西西厨、早餐餐室结合布布置，在厨厨房一侧设设计后门，，朝向后院院作为独立立工人出口口。户型设计要要点别墅◤二层为休息息区，主要要的功能空空间包括家家庭室、主主卧区、两两间次卧室室。◤主卧区应做做到南北通通透，宽敞敞、阔绰并并有良好的的景观，包包括主卧室室、书房、、独立的卫卫生间以及及男女主人人独立的进进入式衣帽帽间，主卧卧可考虑设设计双露台台。◤两间次卧室室均应设计计衣橱、独独立卫生间间，可能的的话应尽量量设计露台台。两间次次卧室中至至少有一间间朝南。◤在剩余的公公共空间可可结合吹拔拔的位置设设置小型的的家庭室，，做到楼上上楼下空间间有交流。。◤从降低成本本和施工角角度考虑，，地下室面面积基本上上为地上一一层的面积积减去车库库的面积。。◤地下室功能能空间可以以包括：家家庭影院、、健身房、、设备间（（包括锅炉炉房）、洗洗衣房、工工人房（包包括独立的的卫生间））、公共卫卫生间、酒酒窖、桑拿拿房等。◤地下室采光光使用下沉沉庭院采光光，下沉庭庭院要保障障一定的面面积。户型设计要要点别墅别墅首层功能空空间面积建建议二层与地下下室功能空空间面积建建议别墅产品的细节节别墅室外空间室内空间内外空间关关系建筑排布大面积庭院院、多重庭庭院、精装装修庭院客厅、客厅厅挑空、餐餐厅、厨房房、特殊功功能空间大面积观景景窗、多房房间景致保证私家庭庭院面积别墅细节提升品质大面积会客客厅高级别墅客客户非常注注重公共空间的的尊贵感，希望客厅面面积尽可能能的宽敞、、阔绰，因因此客厅面面积应达到到70-80平方米的规模。别墅细节提升品质客厅挑空处处理根据对客户户的调查，，客户在对对比过不同同客厅处理理户型后，，明显倾向选选择有挑空空的客厅。。挑空的客厅厅能显著提提升客厅的的空间感和和开敞度。。别墅细节提升品质厨房与餐厅厅操作台面临临窗而布通过落地窗窗与后院联联通的厨房房厨房和餐厅厅，是女性的“地盘””；客户访谈显显示，有别别墅居住经经验、特别是海外外生活经历历的女性，，对餐厅和厨房房的关注度度极高。有中式厨房与与西式厨房房，且各自独立立；中式厨房的的面积不应应过小，20平方米米较为合适适；餐厅与起居居室应有明明显的分隔隔；别墅细节提升品质大面积落地地采光窗、、采光井起居室采光光落地窗客户认为在在目前保温温技术相当当成熟的情情况下，应尽可能保保证每个房房间均有大大面积的、、可向外观景的窗窗户，这应应该是别墅墅不同于普普通住宅最为关键键之处。将客厅朝向向前院、家家庭室朝向向后院、餐餐厅朝向侧侧院，多使用落地地窗以保障障采光和观观景效果，，但朝向前前院的窗的大小要要适宜，在在保障良好好的采光和和观景的同同时注意私密性。。地下一层的的采光井被被独具匠心心的做成儿童童游乐设施施，既保证证了房间充足足的采光，，又合理的的运用了空间间，给生活活增添了乐乐趣。别墅细节提升品质大型卫浴空空间中国人的传传统观念，，认为卫生生间是排污污之所，应应该隐蔽狭狭小，不做做重视。事事实上随着着人们生活活水平的提提高，生活活压力的逐逐渐加大，，卫浴系统统在人们生生活中的地地位日益重重要，更成为人们们纾解压力力，放松心心情的场所所。干净整洁，，大空间，，设施体贴贴的卫浴空空间更受消消费者的欢欢迎，甚至至奢侈的，，更有SPA设施。别墅细节提升品质私人衣帽储储藏室自己的衣橱橱太小，贵贵重衣服无无法存放，，首饰饰品品到处都是是，鞋子收收放不便，，现在这不不是仅仅困困扰女性的的问题，许许多男性也也为没有私私人的衣帽帽储藏空间间而烦劳。经过调查查显示，许许多客户宁宁愿舍弃独独立卫生间间，也要衣衣帽间的需需求，因此此有无好而而精致的衣衣帽间，也也是凸显产产品品质的的重要细节节部分。有的客户甚甚至对衣帽帽间的面积积都有一定定的要求，，小的不低低于3平米米，大的甚甚至需要十十多平米。别墅细节提升品质多重庭院多重庭院包包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发发现，目前前的别墅居居住者对庭庭院的需求求，已经不不再局限于于原有私家家花园内的的植树种草草，而是要要求有更优优美的景致致，要求与与室外有更更多的可互互动空间。。以纳帕溪谷谷地上面积积350-470平平方米的户户型为例，，中院、侧院面积80-130平方米米，后院面面积约在200-400平方方米。前花园是开开敞式的，，有的以精精巧的低矮矮木栅栏或或竹篱笆围围起来；每每家门前都都栽满了鲜鲜花和树木木，修剪得得非常整齐齐漂亮，具具有迎宾的的礼仪功能能，展示主主人的形象象和品位，，就如同主主人敞开胸胸怀接纳远远方的来客客，既体现现主人的匠匠心独运，，又有很强强的包容性性。前花园同时时也是社区区景观的重重要组成部部分，可以以与周围住住宅互相借借景，形成成风格各异异的美丽街街景和社区区优美的大大环境。街街道与房子子之间采用用巧妙的处处理，使主主人在屋里里可以看到到街景，而而行人却看看不到屋里里。主人与街上上的行人有有了一段恰恰当的距离离，没有房房子紧邻街街道的压迫迫感，主人人和行人感感觉上都很很舒服。入户前院庭院功能：有别墅居居住经验的的客户极为为关注庭院院内是否有有上下水、煤煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件件。后花园一般般都较宽敞敞，以围墙墙和绿化带带区隔，功功能性和私私密性都非非常强，家家人，朋友友聚会，属属于纯家庭庭娱乐休闲闲空间。功能性后院院院墙可采用用植物+栅栏的自然然隔离方式式，既能向外展展示漂亮的的私人花园园、又利用用植物形成的的天然屏障障保证生活活隐私。别墅双拼别墅产品特点：拥有联排别别墅的经济济特点又有独栋别别墅的居住住品质产品特征：1.降低了了社区密度度，增加了了住宅采光光面，使其其拥有了更更宽阔的室室外空间。。2.是低层层小楼加上上私家花园园，在保证证拥有私家家花园的基基础上，既既要加强户户外空间的的交流，使使私家小环环境融合社社区大环境境，也改变变了兵营式式排列的呆呆板面孔。。3.双拼别别墅基本是是三面采光光，外侧的的居室通常常会有两个个以上的采采光面，一一般来说，，窗户较多多，通风不不会差，重重要的是采采光和观景景。双拼别墅的的传统和演演变别墅传统的双拼拼别墅两户户共用一道道墙，两户户同住一栋栋楼内，有有相同的出出入口，形形成一个共共同的居住体系。。地下一层一层二层三层双拼别墅的的传统和演演变双拼别墅的的演变：对拼别墅“对拼别墅墅”——私私家院落落得到强化化，突破传传统物业形形式，创造造溢价居室采光充充分，可以以形成多重重庭院，且且庭院具有有较好的私私密性；提高土地利利用率，同同时实现高高于联排产产品的价格格上线。别墅别墅联排别墅产品特点：有天有地，，每户独门门独院。由三个或三三个以上的的单元住宅宅组成，一排二至四四层联结在在一起，每每几个单元元共用外墙墙。产品特征：1、比较注注重项目选选址，尽量量余地、余余绿、余水水，交通比比较方便。。2、价位较较低，为中中产阶级中中上层人士士及新贵阶阶层度身定定造。3、户型设设计丰富而而前卫，有有特色。联排别墅的的传统和演演变别墅传统的联排排产品大多多采用“山墙并联联”的方式，虽然具有较较高的土地地利用效率率，但容易易形成社区外部空空间单调呆呆板之感，，同时也不不便于邻里氛围的的创造此类产品，面积相对对较小，总总价较低，，而且可以享享受独门独独院的生活活，因此比较受受中产阶级级的欢迎。。“错联”———增大中中间单元的的采光面与与观景点首层：89平米二层：80平米地上建面：：169平米错联使每户户均有完整整的体型和和丰富的立立面朝向入入口和庭院院。单体来看，，外墙面积积增加，有有更好的采采光、通风风和观景效效果，特别别是中间单单元的居住住品质明显显提升。社区外部空空间也因此此更加丰富富多变，打打破行列式式的雷同格格局。双拼别墅的的传统和演演变双拼别墅的的演变：错联别墅别墅联排、双拼拼别墅的价价值细节别墅大面积花园园赠送大面积的花花园不仅可可以提升项项目品质，，并且在产产品设计上上增添了亮亮点和卖点点特色花园层层在产品中中起到了画画龙点睛的的作用，使使人一件便便心生喜爱爱。联排、双拼拼别墅的价价值细节别墅增加空间感感的设计下沉式庭院院加了室外空空间的层次次感，业主主可随意分分配各类使使用功能于于此；下沉式庭院院对支付能力力有限、非非常向往别别墅庭院生生活的客户户很有打动动力。增加地下室自自然采光面平添院落的层层次感半室内空间感感，用途广面积段类型楼层套数比例赠送180-230平米联排3层+地下室室25%花园及地下室室250-320平米双拼3层65%花园及地下室室350-420平米独栋3层10%花园及地下室别墅，提升项目形象象的催化物建议中间面积积的双拼占有有主要比例。别墅的面积配比高层产品的互互补高层高层住宅作为为中档产品，，将成为住宅宅未来的主流流形态。其优势在于除除了可以拉高高项目容积率率之外，还可可以带动一系系列的快速消消化，这决定了项项目必然有一一定的高层住住宅。建议本项目的的高层住宅，，全面引进私私家花园的概概念，将“入入户花园”““空中庭院””等创新设计计引入高层。。根据本项目的的地势特点，，建议规划两两种高层产品品：9层小高层、、16层高层层高层花园小高层花园小高层的的价值细节客厅和卧室相相错，在小高高层也可享受受空中庭院生生活顶层复式,享受大宅范范的别致生活活高层花园小高层的的价值细节夹层户型的创新高层花园小高层的的价值细节入户花园及空空中花园,在紧凑的户型型中增添生活情趣。高层全景高层全景高层的价价值细节超大观景窗，，尽量扩展观观景面弧线落地窗创创造了连续的的270度开阔视野，，加上小高层层的高度优势势，无敌湖景景尽收眼底。。窗台不落地，，不计面积，，可以小坐，，可以摆放陈陈设，具有很很大的使用价价值，实惠又又实用。高层全景高层的价价值细节景观电梯，全全方位的体验验景观社区价价值带有观景平台台的采光电梯梯厅社区景观一览览无余，使得得每一次升降降犹如赏景之之旅以观光电梯作作为观景小高高层亮点，进进一步强化产产品的创新性性和中高端定定位景观电梯较普普通电梯成本本增加约30%左右。高层全景高层的价价值细节边角户型的采采光窗放大成成为景观卫生生间面积段户型套数比例80-100平米米两房25%110-120平米三房35%120-135平米三房35%140平米四房10%高层，带动项目消化化的动力建议三房户型型占有主要比比例。高层的面积配比项目占地面积约49万平米，总建建筑面积约56万平米。物业所占比例土地面积套套数（约））别墅1万平米2.5万平米30套复式住宅1万平米0.83万平米50套花园洋房5万平米4.16万平米380套高层住宅17万平米6.8万平米1400套合计24万平米14万平平米1860套各种产品的建建筑面积配比比建议项目配套规划划建议泛会所车库园林商业物业管理泛会所项目配套规划划建议根据调研的结结果，住户更愿意会会所设有文化化运动设施排在前四位的的分别是：一、篮球场（（室外）二、泳池三、羽毛球场场（室内）四、室内综合合馆会所定位——“文化”和““运动”双主主题引入泛会所概念——建议议在首层开放放空间及过渡渡空间中增设设园林式泛会会所的功能，，补充会所配配套，提高项项目附加值；；项目配套规划划建议项目配套规划划建议园林、水系利用项目周边边的自然水资资源，给项目目设计了大型型的水系景观观建议在此给项项目做大型的的景观延伸带带，既可提高高项目品质形形象，亦可起起到隔离分割割的效果。营造层次丰富富的五重垂直直绿化项目配套规划划建议园林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉卉、小灌木第五重：草坪坪、地被等营造浪漫气息息的主题园项目配套规划划建议园林建议：别墅区区的绿化率要要达到55%，洋房区的的绿化率达到到40%，高高层区的绿化化率达到35%。高覆盖的立体体绿化曲径通幽的景景观小道贴合主题的情情景化小品项目配套规划划建议车库洋房车位比1：1，从车库可以以直接进入单单元门；高层建地下停停车场，车位位比0.6-0.8：1；独栋别墅设置置可供停放两两辆车的车库库，联排和双双拼分别设置置可供停放一辆车的车库库；建议设置地下下车行流线，，车辆可以直直接从地下入入库或车位，，方便的同时还具备安全全性。商业项目配套规划划建议建议商铺形式式：单层沿街街商铺或1+2双层沿街商铺铺；面积区间：单单层商铺在30平米—50平米之间；1+2商铺在60平米—80平米之间。面宽范围：4—6米进深范围：单单层商铺10-12米；1+2商铺12—14米；主营形式：考考虑到商业面面积并不多，，主要满足小小区的生活配配套，因此以以餐饮、休生生活配套为主主。配套社区商业业街物业管理项目配套规划划建议引入知名物业业管理公司。。统一着装、、统一培训做做到位后，能能与目前市场场项目拉开差差距；专业性的礼宾宾服务能凸显显业主的尊贵贵身份，在项项目销售阶段段就极易被客客户感知。形象定位■项目形象预预判■形象定位1、依据项目目所在区域的的周边环境来来看，项目是是目前同区域域中唯一的中中高品质楼盘盘，从形象上上需要区别于于周边的楼盘盘。2、虹桥工业业园是新兴发发展的大型工工业基地，未未来潜力或有有可待，但因因项目周边的的资源一般，，从本身的价价值上讲，项项目的形象很很难做大的提提升，成为吸吸引客户的筹筹码，所以必必须在前期加加大营造景观观优势，真正正提升项目品品质，从形象象上颠覆人们们的现有认知知，第一时间间占据市场空空白，达到提提高项目价值值期待的目的的。项目形象预判判形象定位分解解双击添加标题题文字全景观风情打造大型高品质终身价值