某度假村建设项目管理

崇明岛明珠度假村建设项目管理小组成员：唐溢林042084王飞云042534吴华042087徐益龙042091指导老师：贾广社

某度假村之鉴项目背景及概况可行性分析范围管理安全管理进度控制成本控制质量管理合同管理信息管理组织组织机构与人力资源风险管理酒店某度假村之鉴保龄球馆游泳场大会议厅歌舞厅水上餐厅影视房游戏房1.自然环境:崇明岛位于于西太平洋洋沿岸中国国海岸线的的中点地区区，地处中中国最大河河流长江入入海口，是是全世界最最大的河口口冲积岛，，也是中国国仅次于台台湾岛、海海南岛的第第三大岛屿屿，有“长长江门户、、东海瀛洲洲”之称。。全岛三面面环江，一一面临海，，西接滚滚滚长江，东东濒浩瀚东东海，南与与浦东新区区、宝山区区及江苏省省太仓市隔隔水相望，，北与江苏苏省海门市市、启东市市一衣带水水。全岛面面积1225平方公里，，东西长80公里，南北北宽13至18公里。岛上上地势平坦坦，无山岗岗丘陵，西西北部和中中部稍高，，西南部和和东部略低低。项目背景及及概况：崇明岛上山山清水秀，，项目地址址旁更有明明珠湖，西西滩湿地，，自然环境境和谐。经经现场调查查，其交通通条件，地地质，水文文，气象，，供水供电电条件都不不错。而且且，近年来来，明珠湖湖通过治理理，营造了了人与自然然亲密接触触的大环境境，使人产产生返朴归归真，回归归自然的感感觉。这里里春色满园园，人气集集聚，生机机盎然，到到处弥漫着着欢快与祥祥和的气氛氛。这里实实可成为旅旅游胜地。。l.精品资料网网-....倾力打造房房地产物业业管理资料料库,汇聚海量的的免费管理理资料。.-....倾力打造房房地产物业业管理资料料库,汇聚海量的的免费管理理资料。.-....倾力打造房房地产物业业管理资料料库,汇聚海量的的免费管理理资料。崇明岛部分分地图长江度假村2.社会经济环环境：2006年我国人均均GDP约为1970美圆，当当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅旅游消费将将进入快速速增长期。。GDP达1000美元之后，，消费结构构将朝着发发展型、享享受型转变变，旅游消消费成为新新热点，旅旅游业进入入兴盛期。。。根据世世界旅游组组织预测，，到2020年我国将成成为世界旅旅游第一大大接待国。。3.公关环境：：本公司与与政府关系系良好，做做过较多的的公益事业业，社会享享誉盛名。。本项目所用用土地已征征用，获得得土地使用用权证，使使用年限40年。产品定位主要技术指指标经济可行性性技术可行性性可行性分析析：集餐馆、客房房、会议、购购物、娱乐和和体育为一体体，以接待中中、高档客户户为主产品定位：主要技术经济济指标序号名称单位数量或指标备注1建设项目总投资万元80612建设期年23总建筑面积平方米2420004职工人数人1985客房床位个600客房300间6年营业收入万元55007年利润总额万元25008投资利润率%19.239投资回收期年6包括建设期10营业设备购置万元119391．本物业公司司具有较强的的经济实力和和很好的商业业信誉誉，可以以为本项目提提供较强的财财务支持，可可以通过各种种渠道进行融融资，可以及及时满足资源源需求．2．总面积5万平方米，预预计项目总投投资7亿，其中建设设总投资8061万元，建设期期两年，项目目建成后,每年追加投资资3000万，年营业业收入5500万元,投资回收期六六年。3.崇明岛正在开开发初期，具具有很大的潜潜力。本实业业公司若拥有有这个投资项项目，以后就就可容易地在在此拓展其他他业务，为公公司的可持续续发展提供保保障。4.营业收入估算算：经济可行性分分析本项目建成后后，主要有以以下几类营业业收入：客房营业收入入考虑到市场竞竞争因素和市市场价格的波波动因素，客客房的入住率率按70%计算。如下表表：序号客房名称合计间（套）入住率价格(元/天)1豪华套房（三间套）470%10802高级套房（二间套）1070%6803标准客房26870%328餐饮服务营业业收入中餐营业收入入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西西餐）营业收收入：100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康乐项目收入入：对外出租租，年收入100万元。5.商务会议服务务收入大会议室：1个*2600元/天*使用率30%*360天/年。中会议室：2个*1600元/天*使用率30%*360天/年。小会议室：3个*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商场：对外出出租，年收入入20万元。按以上方法估估算，达到年年营业收入合合计为5500万元。本公司不仅有有一批经济学学者，建筑师师，造价师，，更拥有一支支强大的项目目管理队伍，，其中有很多多PMP人才。能很有有效的为本项项目提供技术术支持。技术可行性分分析范围管理范围说明范围变更控制制范围分解范围分解----项目结构分解解明珠度假村明珠国际大酒酒店酒店副楼其他区域市政配套客房楼A客房楼B办公楼C餐饮会议楼E休闲楼D供电供水电话给排水供气网络泊车位景化门楼及入口广广场维修所总分解图环保设施范围分解----项目结构分解解局部分解图明珠国际大酒酒店总台一层二层三层商务中心银行超市茶吧西餐厅钢筋混凝土夹夹层标准间套房中型会议室标准间套房小型会议室电梯楼梯范围分解----项目结构分解解局部分解图办公楼C一层二层三层四层中央空调机房房变配电房锅炉房发电房办公室会议室高管宿舍楼中花园电梯楼梯范围分解----项目结构分解解局部分解图休闲楼D一层二层三层四层门厅美容美发棋牌室大型演艺吧桑拿KTV电梯楼梯健身房微型影院网吧浴池游戏房保龄球馆射击馆大餐厅一层二层三层厨房豪华大包厢小包厢贵宾厅大会议室多功能会议厅厅电梯楼梯餐饮会议楼E范围分解----项目结构分解解局部分解图本项目投资7亿元，建设成成全国一流度度假村。工程程总占地50000平方米，总建建筑面积24200平方米。其中中明珠酒店店工程完工后后，将成为集集旅游度假、、餐饮、娱乐乐、休闲度假假养生为一体体的四星级度度假酒店。共共有客房300间，266套，每日接待待游客上限600人次；景化以以“人与自然然”为主题，，主体工程皆皆采用砌体结结构。范围说明详细描述表本项目主要由由六座单体建建筑（即酒店店主楼、A楼、B楼、C楼、D楼、E楼），其中，，酒店主楼，，客房楼A、客房楼B楼三楼通过连连廊连成一整整体。明珠国国际大酒店按按五星级饭店店标准建设和和装修。酒店主楼：三三层建筑，层层高4.5米，建筑面积积为4500平方米；一层层为大堂，设设有总台、大大堂副理、商商务中心、银银行、超市、、茶吧、西餐餐厅；另有钢钢混结构夹层层，建筑面积积500平方米，设有有美容美发、、足浴、网吧吧，办公室；；二层设标准准间12套，三间套套套房一套、中中型会议室一一间；三层设设标准间10套、两间套套套房3套，小型会议议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，，楼梯通道二二座。A楼：A楼为客房楼，，层高3.9米，五层建筑筑，建设面积积6500平方米。1层设标准客房房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房房3套、标准客房房113间，设有5层5站无机房电梯梯2部、楼梯通道道二座。B楼：B楼为客房楼、、层高3.9米，五层建筑筑，建筑面积积5000平方米。1-5层共设有标准准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯梯1部，楼梯通道道二座。C楼：C楼为办公楼，，层高3.9米，四层建筑筑，建筑面积积2400平方米，一层层为动力设备备用房，设有有中央空调机机房，洗衣房房，锅炉房，，变配电房，，发电房等；；二层为楼中中花园，三层层为办公室，，会议室；四四层为高管宿宿舍。D楼：D楼为休闲会所所，层高4.5米，三层建筑筑，建筑面积积3000平方米，一层层设门厅、美美容美发，保保龄球馆，射射击馆，健身身房；二层为为休闲和KTV包厢，网吧，，游戏房；三三层为棋牌室室、微型影院院和大型演艺艺吧。E楼：E楼为餐饮、会会议中心，层层高4.5米，三层建筑筑，建筑面积积2700平方米。一层层设大餐厅、、厨房；二层层设豪华大包包厢、小包厢厢；三层为大大会议室（宴宴会厅）、多多功能会议室室和贵宾厅。。环保设施污水处理设施施废气及油烟治治理设施固体废弃物收收集处理设施施防燥音设施室外工程：给、排水管网网供电线网热力管网消防设施、消消防水池、消消防供水管网网道路绿化喷水池入口广场具体项目表具体项目表具体项目表范围变更控制制范围界定范围监控范围变更提出申请审核通过实施变更循环原因：1。环境变化2。初始规划不不周3。新技术手段段出现4。管理组织变变化5。企业要求变变化总结经验教训训，以更成熟熟的姿态重新新进行范围计计划动态控制安全管理施工阶段重点是进行人人的不安全行行为与物的不不安全状态的的控制，落实实安全管理决决策与目标。。以消除一切切事故，避免免事故伤害，，减少事故损损失为管理目目的。落实安全责任任、实施贡任管理理安全教育与训训练安全检查作业标准化1。建立、完完善以项目经经理为首的安安全生产领导导组织，有组组织、有领导导的开展安全全管理活动。。承担组织、、领导安全生生产的责任。。2。建立各各级人员安全全生产责任制制度，明确各各级人员的安安全责任。抓抓制度落实、、抓责任落实实，定期检查查安全责任落落实情况，及及时报偿。使操作者了解解、掌握生产产操作过程中中，潜在的危危险因素及防防范措施。使使操作者逐逐渐掌握安全全生产技能，，获得完善化化、自动化的的行为方式，，减少操作中中的失误现象象。主要是查思想想、查管理、、查制度、查查现场、查隐隐患、查事故故处理。建建立安全检查查制度，按制制度要求的规规模、时间、、原则、处理理、报偿全面面落实制定作业标准准作业场地布置置、使用工具具设备、操作作幅度等，应应符合人机学学的要求。反复训练，达达标报偿安全措施安全管理安全管理消防安全管理依据：《火灾自动报警警系统设计规规范》《建筑灭火器设设计规范》《建筑设计防火火规范》职业安全卫生生管理依据：《关于生产性建建设项目职业业安全卫生监监察的暂行规规定》《工业企业设计计卫生标准》工业企业噪声声控制设计规规范〉《建筑设计防火火规范》运营阶段本项目对营运运过程中可能能产生的灰尘尘、噪音、高高温、机械伤伤害等事故，，采取切实可可行的防护措措施，以做到到安全文明生生产。职业危害因素素分析：生产服务过程程均无毒、无无害。职业危危害因素为：：餐饮部厨房房产生的油烟烟。空调机房房、发电机房房产生的噪声声。锅炉房、、洗衣房产生生的高温以及及机械伤害。。针对餐饮部产产生的油烟，，安装环保部部门推荐的油油烟处理装置置处理，可以以保证有一个个良好的操作作环境，且对对外界不产生生污染。将主要噪声源源设备隔离在在单独房间，，墙面采用隔隔音、吸声材材料，对振动动大的设备采采取减振处理理措施。对于产生高温温的设备采取取局部送冷风风措施，高温温管道容器采采用保温材料料包裹内外表表面，用醒目目颜色标出高高温区，以防防烫伤。油烟噪声烫伤机械伤害配齐配全传动动系统安全防防护装置，严严格按有关操操作规范进行行操作，操作作工须经安全全教育并经考考核确认合格格后持证上岗岗。同时要求求严格按以下下操作规程操操作，防止机机械伤害。主要措施进度控制工作定义及WBS图时间估算项目进度甘特特图进度控制总体WBS：度假村建设规划决策阶段段勘察设计阶段段建设施工阶段段竣工验收阶段段编制项目建议议书方案设计勘察设计招标发包市场及环境调查建设意向及构想策划初步设计计及审批施工图设计地质勘察项目可行性研究土建施工及装修设备考察及订购人员招聘人员培训设备安装调试施工招标发包局部WBS：土建施工及装装修景化建设主体工程建设设及装修河道修整游泳场喷水池野生动物区，花园布置，绿化道路修整门楼局部WBS：主体工程建设设及装修A客房楼B客房楼E餐饮会议楼D休闲楼酒店主楼C办公楼钢筋混凝土基础上部结构装修及粉饰BC，DE同分三个施工段，组织流水施工平整场地时间估算根据其他工程程建设实例以以及本公司经经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（天）规划决策阶段110000市场及环境调查11100010建设意向及构想策划11200010编制项目建议书1130006项目可行性研究11400028勘察设计招标发包11500010任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（天）勘察设计阶段120000地质勘察12100020方案设计12200030初步设计及审批12300060施工图设计12400090施工招标发包12500010时间估算根据其他工程程建设实例以以及本公司经经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）建设施工阶段130000土建施工及装修13100016设备考察及订购1320003人员招聘1330002人员培训1340006设备安装调试1350003竣工验收阶段140000竣工验收阶段1400002时间估算根据其他工程程建设实例以以及本公司经经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算(月)土建施工及装修131000景化建设1311005主体工程建设及装修13120014任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）景化建设131100门楼及入口广场1311102游泳场，河道修整，喷水池1311204野生动物区，花园布置，绿化1311304道路修整1311402时间估算根据其他工程程建设实例以以及本公司经经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）主体工程建设及装修131200酒店主楼及A客房楼131210(总占地面积2800平米)平整场地131211钢筋混凝土基础131212上部结构131213装修及粉饰131214B客房楼及C办公楼131220(总占地面积1600平米)平整场地131221钢筋混凝土基础131222上部结构131223装修及粉饰131224D休闲楼及E餐饮会议楼131230(总占地面积1900平米)平整场地131231钢筋混凝土基础131232上部结构131233装修及粉饰131234时间估算根据其他工程程建设实例以以及本公司经经验时间（月）项目123456789101112131415161718192021222324规划决策勘察设计土建施工及装修设备考察订货人员招聘人员培训设备安装调试竣工验收总进度计划甘甘特图分进度计划甘甘特图时间（天）项目24681012141618202224262830323436384042444648505254565860市场及环境调查

建设意向及构想策划

编制项目建议书

项目可行性研究及审查通过

勘察及设计招标发包

规划决策阶段分进度计划甘甘特图勘察设计阶段时间（天）项目708090100110120130140150160170180190200210220230240地质勘察

方案设计及决策

初步设计及审批

施工图设计施工招标发包

分进度计划甘甘特图土建施工及装装修阶段时间（月）项目78910111213141516171819202122主体工程建设施工门楼及入口广场绿化，野生动物区，花园布置河道修整，游泳场，喷水池道路修整LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工验收1400002240024LAG=000规划决策1100002200222勘察设计1200006800880设备考察订货132000311121221210人员招聘13300021420122641416人员培训1340006202222166土建施工及装修13100016220022222020设备安装调试1350003230023单代号搭接网网络计划：总计划时间单位：月LAG=0LAG=12LAG=0LAG=2LAG=0单代号搭接网网络计划：土基施工及装修66主体工程建设施工110000162200221719门楼及入口广场11000032022222020道路修整1100002220022七月初111121717绿化，野生动物区，花园布置110000421002111818河道修整，游泳场，喷水池1100004220022LAG=0LAG=-2LAG=0LAG=0LAG=0主体工程采用用流水施工方方法进度控制项目总进度计计划工作进度计划划进度实施进度监控进度分析总结结第一类循环（（不影响总进进度）第二类循环（（影响总进度度）计划阶段实施阶段检查阶段总结阶段动态控制---循环控制成本控制投资估算表及及其依据资金来源及筹筹措资金使用计划划财务分析投资风险分析析序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计一建筑工程1酒店主楼45001050370802E楼27006601003A楼650012004B楼50009005C楼2400500650506D楼3000510小计23000482011201306070投资估算表二室外工程1给、排水管网802供电线网及照明603热力管网304消防系统1625绿化12000486道路5000607花园500010408环保409污水处理池300353375m310游泳场50003011喷水池4005500m312果点、水溪建设3013空调管网150小计20049288780序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计续序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计三其它1征地5002勘察设计费803工程监理费504建设单位管理费505员工培训费306基本预备费325小计10351035建设期贷款利息5757铺底流动资金119119项目建设总投资8061续建筑工程费用用：参考类似似工程的造价价。工艺设备费用用：定型设备备价格根据生生产厂家提供供的产品样本本和设备出厂厂价及市场询询价。其他费用：按按有关计费标标准估算。流动资金：按按分项详细估估算法估算。。铺底流动资资金按全额流流动资金的30%计算。投资估算表编编制依据资金来源及筹筹措本次项目固定定资产总投资资7亿，其中建设设总投资8061万元公司通过两种种方式筹资：：筹资方式自有资金4000万证券融资3000万向银行申请中中长期借款1061万，年利率6.12%建设期为2年,按建设工程的的进度要求,固定资产投资资分年分批投投入，第一年年约占55%，第二年约占占45%。以后每年追加加流动资金3000万，直至计算算期满。资金使用计划：财务评价基准准对照指标为为：基准收益益率12%、投资回收期期6年、投资利利润率12%、投资利税率率18%。财务分析：客房日常支出出按该项营业业收入的6%估算。餐饮服务的直直接成本按该该项营业收入入的40%估算。商务会议等服服务项目的直直接成本按该该类营业收入入的10%估算。广告推销费用用以及差旅交交际等费用按按总营业收入入的3%估算。其他费用估算算：按营业总收入入的1%估算“其他费费用”，包括括办公费、职职工制装费、、管理费用和和不可预见费费用等。营业期成本估算：人员工资及附附加定员198人,其中中高层管管理人员平均均年工资40000元/人,一般职工203人平均年工资资12000元/人。按工资总总额的39.3%计算社保﹑医保﹑失保和福利费费用。折旧费和摊销销费建筑物投资综综合折旧年限限按30年，直线法折折旧，残值率率5%。设备投资及及其它投资综综合折旧年限限按16年，直线法折折旧，残值率率5%。无形资产及及开办费摊销销年限取5年或7年。土地使用用权费用按30年摊销。修理费：按固定资产折折旧费的30%计算修理费。。财务费用：借借款利息支出出计入成本。。风险分析：政治风险：1.颁布各种条款款，影响物价价，达不到预预期目的，以以及约束公司司开发方向2.战争爆发，人人民币贬值，，产生严严重的通通货膨胀，人人民生活水平平大幅度下降降经济风险：由由于市场不规规范，市场运运行不善，市市民对上市公公司普遍失去去信心，导致致达不到融资资目的。环境风险：环环境措施不够够，导致环境境严重受到污污染，导致营营业收入下降降。质量目标管理措施质量控制质量管理质量目标建设形式----酒店，欧式建建筑，凝重自自然美观豪华华……….结构形式----砌体结构，钢钢筋混凝土基基础等达到规规定使用年限限功能----达到范围规定定的使用功能能在项目全寿命命期内，经济济效益最大化化工期内完成----2年内质量目标建筑设计:检查监督实现现设计构思和和设计要求;派人负责日常常质量管理;组织设计单位位参加地基基基础、主体结结构等分项验验收初期阶段：明明确质量管理理的重点---设计和施工阶阶段。进行质质量指标定义义隐蔽工程验收收：严格验收收隐蔽工程，，认真做好验验收记录和签签证工作---对工程钢筋隐隐蔽前验收，，则必须对照照设计图纸详详细检查竣工验收：对整个工程逐逐项进行仔细细检查，按照照图纸和建设设工程承包合合同的要求，，将遗留工程程及其工作量量以及不符合合规范要求需需返工处理的的部分，全部部做好记录材料检查：严严格检查施工工单位进场的的材料、构配配件及设备的的出厂证明、、技术合格证证或质量保证证书及技术鉴鉴定文件管理措施管理措施选择建筑队伍伍：选择资信信好、技术力力量强、造价价合理、具有有独立法人资资格的建筑企企业现场管理：监监督施工单位位严格按照设设计图纸和有有关施工规范范进行施工。。对工程重要要部位，如工工程的基础从从工程施工开开始，就实行行“旁站””监督管理图纸会审：结结合建筑功能能，仔细审读读图纸，及时时与设计单位位，施工单位位交流质量控制1.人---保证资质合格格，身体等合格2.材料—材料达到标准3.方法---审查设计，施施工方法，必须达到到要求5.环境---及时定期检测，控制环境境指标4.施工机械设备备---保证质量合格因素控制重点系统控制全过程控制全方位控制1.避免不断提高高质量目标的的倾向2.监督基本质量量目标的实现现。虽然在建设项项目中，质量量控制重点放放在设计和施施工阶段，但但是其他阶段段也相当重要要，在各阶段段都要及时发发现问题并解解决问题。1.对建设工程所所有工程内容容的质量进行行控制2.对建设工程质质量目标的所所有内容进行行控制3.对影响建设工工程质量目标标的所有因素素进行控制控制方法预设：合同管理合同管理概况况工程合同的特特征本项目中的主主要合同关系系合同目标控制制合同变更管理理合同纠纷与工工程延期处理理索赔管理合同管理是项项目管理工作作中除三大目目标控制外的的另一项重要要的工作，因因为业主签订订的任何合同同，都与项目目的投资、进进度和质量有有关，因此，，应充分重视视合同管理的的重要性。主主要任务是：：合同管理概概况：助业主选择择标准合同同文件，起起草设计合合同及特殊殊条款；从投资控制制、进度控控制和质量量控制的角角度分析设设计合同条条款，分析析合同执行行过程中可可能会出现现的风险和和问题；参与设计合合同谈判；；进行设计合合同执行期期间的跟踪踪管理，包包括合同执执行情况的的检查，签签订补充协协议等事宜宜；分析可能发发生索赔的的原因，制制定防范性性的对策，，减少业主主背索赔时时间的发生生；协助业主处处理有关实实际合同的的索赔事宜宜，并处理理合同纠纷纷事宜。合同标的的的特殊性项目合同履履行的长期期性合同的内容容多合同的涉及及面广合同的风险险大工程合同的的特征在本项目中中业主主要要的工程的的承建单位位及中介服服务机构签签订以下合合同：勘察设计合合同工程建设合合同监理合同物资采购合合同，主要要是业主负负责的设备备和材料的的供应贷款合同等等。本项目中的的主要合同同关系合同目标控控制在合同管理理中，现在在普遍采用用目标管理理MBO的方法对项项目进行管管理和控制制。目标管理的的程序如右右图：确定各部门、层次的任务分工。同时提出效率要求将任务转换成具体的目标落实制定的目标对目标的执行过程进行调控对目标完成的结果进行评价目标制定的的一般程序序研究、核算施工项目总目标收集各种制定目标的依据签订责任状、定出项目部控制目标编制项目组织设计、确定项目计划总目标编制阶段目目标和年度度目标落实目标明明确责任责任者提出出控制措施施合同变更管管理合同变更的的原因和依依据合同变更的的原因和依依据应该在在工程变更更指令中详详细说明。。合同变更的的范围主要包括工工程数量、、技术规范范、合同条条件、设计计文件和图图纸、施工工进度及条条件等。合同变更的的程序：承包商提出出工程变更监理工程师师审查工程变变更编制工程变变更文件发出变更指指令与业主和承包商协调调批准与否YN4.工程变更价价格的确定定有关确定工工程变更价价格的程序序如图：确定工程变变更计算每项变变更项目的的工程数量量与业主、承承包商协调调按协议价格格执行编制变更清清单项目价格需需要重新确定与与否达成协议与与否有监理工程程师确定价格格按原清单价格执行YN合同纠纷与与工程延期期处理1.合同纠纷处处理协商解决调解解决仲裁解决诉讼解决2.工程延期处处理在FIDIC合同条款44.1中，对工期期延长问题题作了明确确的规定。。按照国内内和国际有有关法律法法规和惯例例，处理工工程延期的的办法有：：承包方按合合同中有关关协议条款款约定向业业主支付违违约金，承承包方应履履行合同出支付违约约金外，如如果业主由由于承包方方严重违约约致使双方方已不可能能而不得终终止合同，，同第三方方定合同完完成余下的的工程，那那么由此造造成的损失失也由承包包商承担采用招标方方式的业主主可直接扣扣除承包方方中标后交交的保证金金，金额不不足可继续续向承包商商索赔非承包商自自身原因引引起的工期期延长，经经监理工程程师确认，，可以顺延延。索赔管理1.索赔的原因因工程项目变变更业主风险和和违约不可抗拒力力的自然因因素合同本身存存在的原因因2.索赔的依据据招标文件投标报价文文件经签证认可可的工程图图纸、技术术规范和实实施计划会议记录来往信件施工日记工程财务记记录与工程师所所在国家的的政治经济济相关的基基本资料3.索赔程序索赔事件发发生向监理单位位表达索赔意意向向监理单位位提交索赔报报告监理单位审审查、提出初步意意见意见一致报业主批准准索赔结束意见一致承包商与业业主谈判意见不一致致业业主协商商监理单位与承包商协协调补充资料、、证据监理单位参参与意见不一致致仲裁或诉讼讼信息管理概概述信息管理包包含的工作作信息管理信息是规划划、控制、、协调和决决策的依据据，在整个个项目建设设过程中扮扮演着非常常重要的角角色，必须须进行良好好的信息管管理。信息息管理的基基本原则是是通过对信信息进行合合理的分类类及编码，，制定信息息管理制度度，一边迅迅速准确的的传递信息息、全面有有效的管理理信息。在在此基础上上建立完整整的稳当系系统，客观观的记录并并反映项目目建设的整整个过程。。主要任务务是:信息管理概概述建立设计阶阶段工程信信息的编码码体系；建立设计阶阶段信息管管理制度，，并控制其其执行；进行设计阶阶段各类工工程信息的的收集、分分类、整理理和存档；；运用计算机机进行本项项目的信息息管理，随随时想业主主提供有关关项目管理理的各类信信息，并提提供各种报报表和报告告；协助业主建建立有关会会议制度，，整理各类类会议记要要；将所有设计计文档（包包括图纸、、说明文件件、来往函函件、会议议纪要、政政府批文等等）装订成成册，在项项目结束后后递交业主主。建设项目一一般具有周周期长、参参与单位多多、单件性性和专业性性强等特点点，一个项项目在决策策和实施的的过程中，，项目信息息往往会数数量巨大、、变化多而而气错综复复杂，项目目信息资源源的组织和和管理任务务十分重大大。具体来来讲，应主主要做好以以下几个方方面的工作作。信息管理包包含的工作作编制建设项项目信息管管理规划：：其主要内容容包扩：信息管理的的任务信息的分类类信息的编码码体系和编编码信息的的输入输出出模型各项细细管管理工作的的工作流程程信息流程图图信息处理的的工作平台台和使用规规定各种报表和和报告以及及报告周期期项目进展的的月度报告告、季度报报告、年度度报告和工工程总报告告的内容及及其编制工程档案管管理制度信息管理的的保密制度度等明确建设项项目管理班班子中信息息管理部门门的任务：：负责编制信信息管理规规划和更为为详细具体体的信息管管理手册，，在项目的的实施过程程中进行项项目信息管管理规划和和手册的必必要的修改改和补充，，并检查和和督促其执执行负责协调和和组织项目目管理班子子中各个工工作部门的的信息处理理工作负责信息处处理工作平平台的建立立和运行维维护与其它工作作部门的信信息交流和和形成各种种反映项目目进度和项项目目标控控制的报表表和报告负责工程档档案管理编制和确定定信息管理理的工作流流程：信息管理规规划和手册册编制和修修改的工作作流程为形成各种种报表和报报告、收集集信息、录录入信息、、审核信息息、加工信信息、信息息传输和发发布的工作作流程工程档案管管理的工作作流程等建立建设项项目信息管管理的处理理平台建立建设项项目信息中中心：在项目建设设个阶段、、项目建设设参与者与与各方都能能随时随地地获取所需需要的各种种喜那个目目信息保证信息在在各阶段和和各建设参参与者之间间不分离对信息的产产生、保存存及传播进进行有效的的管理项目组织机构与人力资源项目组织机机构人力资源项目组织机机构1.项目实施阶阶段项目负责人资源筹划前期准备主体施工运营使用财务人员协调人员组织人员技术人员后勤人员检验人员人力资源工作分析直接下级：：组织人员员、技术人人员、财务务人员、后后勤人员和和协调人员员主要责任：：带领各部部人员进行行工作具体任务1：研究项目目范围及定定位；具体任务2：组织专家家对项目进进行可行性性研究；具体任务3：审查各组组人员的工工作汇报，，进行监督督和控制；；具体任务4：项目申报报及提交审审批；具体任务5：筹措资金金，寻求资资金和技术术支持监督督管理资金金流量；具体任务6：组织工程程招投标工工作，保证证项目发包包成功；具体任务7：各组人员员的工作汇汇总，并对对施工质量量与时间进进行控制；；具体任务8：建设工程程物资仓储储地及施工工人员生活活地；具体任务9：应对突发发情况，组组织人员搜搜救；岗位条件与要要求：要求细细心、有责任任心，有工作作经验，有较较好的领导能力与沟通通能力工作名称：项项目负责人工作名称：协协调人员直接上级：项项目负责人主要责任：调调整各部门人人员之间的关关系，处理各各种矛盾具体任务：协协调其他人员员做好资金、、技术的有效效配置岗位条件与要要求：有责任任心，懂得人人力资源管理理，有一定管管理经验工作名称：财财务人员直接上级：项项目负责人主要责任：完完成各阶段的的资金控制及及拨付工作，，保证资金有有效到位具体任务1：接受提交申申请，保障资资金供给；具体任务2：组织物资采采购，保障后后勤部门的运运转；具体任务3：监督和控制制资金使用状状况，管理资资金流量岗位条件与要要求：有责任任心且有耐心心可信任，有有会计基础工作分析工作名称：组组织人员直接上级：项项目负责人主要责任：负负责各阶段的的组织工作具体任务1：组织各项项项目活动，包包括工程研讨讨和分析；具体任务2：监督后勤部部门做好后勤勤保障工作；；具体任务3：办理各种相相关工作的手手续岗位条件与要要求：有责任任心且能吃苦苦工作名称：技技术人员直接上级：项项目负责人主要责任：工工程项目的调调研和确立，，技术支持，，信息处理和和发布具体任务1：组织专家对对项目进行可可行性研究；；具体任务2：为工程设计计提供技术保保证，使工程程发包顺利进进行；具体任务3：组织专家对对工程各项进进行深入研讨讨；具体任务4：提供最好的的技术保证施施工的一切高高质量完成岗位条件与要要求：有责任任心，具备专专业知识，掌掌握相关的专专业技能工作分析工作名称：后后勤人员直接上级：筹筹划阶段负责责人主要责任：负负责各阶段的的后勤工作具体任务1：负责各部门门的后勤工作作，保证人员员的衣食住行行；具体任务2：为各部门提提供充足的后后勤保证；具体任务3：监督物料采采购岗位条件与要要求：有责任任心，有一定定经验工作名称：检检验人员直接上级：项项目负责人主要责任：确确保工程的的质量具体任务1：负责对工程程质量的检查查、检验，严严格对各工序序质量进行严格检检验控制；具体任务2：对施工过程程进行安全检检查、安全教教育、安全控控制，确保安全施工工；岗位条件与要要求：有责任任心，有一定定知识、经验验工作分析成员绩效管理理目标设计：主要职责工作目标工作行为描述过程监控：被考核人：完完成工作目标标考核人：激励励、辅导、反反馈激励发展：薪酬调整培训与发展淘汰出局实践考核：工作目标结果果工作行为表现现2.项目运营阶段段劳动定员表表3.员工来源及招招聘方案本项目员工实实行全员聘用用制。管理人人员应具有相相应专业大专专以上文化水水平，骨干由由飞云房地产产开发有限公公司在现有员员工中选派，，其余通过上上海市人才交交流中心在应应届大学毕业业生中招聘。。客房部服务务员在旅游学学校应届毕业业生中招聘，，英语口语优优秀者择优录录用。2/3招聘人员送上上海、南京、、杭州四星级级以上宾馆实实习6个月。全体员员工上岗前需需经过不少于于一星期安全全培训。同济大学工程程管理专业学学生优先考虑虑。风险类别预计计职责设定风险应对措施施项目风险管理1.环境风险：政治风险（国家政局、、政策等是否否稳定）法律风险（法律是否健健全，对项目目的干预、相相关法律的变变化等）经济风险（国家经济政政策材料供应应市场、物价价等的变化））自然条件（地震、台风风、下雪等））社会风险（社会风气、、劳动者素质质等）风险类别预计计：2.合同风险：①有关项目外外部条件不完完备的责任条条款；②有关业主指指定分包商的的价格确定及及违约责任的的条款；③有关支付条条款必须十分分明确地规定定支付时间、、币种和支付付办法；④有关延期付付款，应明确确延期的期限限及逾期利息息；⑤有关发生人人力不可抗拒拒因素时双方方的责任义务务；⑥有关合同争争端，应争取取双方均可接接受的仲裁机机构及仲裁程程序；⑦有关索赔条条款；⑧在合同条款款中不恰当地地使用了一些些极端的、多多义性的或许许诺性的、对对承包商十分分不利的词语语。等等。3.设计风险：工艺技术选用用不当/不成熟。包括工艺流程程、方案、关关键设备选型型，特殊技术术要求及保护护等方面。设计产品不合合格。如：设计错误误/疏漏/不充分/不完善/估算不准等。。设计管理不善善4.采购风险：（1）没有处理好好经济原则与与质量保证原原则、安全保保证原则、进进度保证原则则的关系。只只重视价格，，忽视质量、、安全及对进进度的影响。。（2）采购计划与与采购进度计计划不完善。。采购任务范范围不清，与与业主及施工工单位在项目目采购任务方方面的分工及及责任关系不不清；无法对对采购进度进进行有效的控控制。（3）对供货厂商商的评审及定定标失误，供供货质量不符符合项目要求求。（4）在签订采买买定单（即采采购合同）时时，费用的支支付方式、支支付条件、支支付手续等条条款内容，没没有征得项目目财务经理或或项目会计的的认可，没有有以对公司最最有利的，风风险最小的原原则进行（5）没有对采购购费用/进度进行分析析、趋势预测测与监控，当当出现实际进进度或费用与与计划要求不不相符合、或或实际进度和和费用的偏差差区域超过了了容许的临界界曲线范围时时，没有对引引起偏差的原原因进行检查查、分析并采采取纠正或补补救措施。（6）项目采购经经理及采购专专业人员（采采买、催交、、检验、运输输等工程师））的工作未按按规定程序，，工作不力，，致使采购的的进度拖期，，质量不符合合要求，费用用超计划。5.施工风险：（1）对施工分包包的评审与定定标失误，施施工单位素质质差，管理不不善，施工质质量不符项目目要求。（2）施工计划与与施工进度计计划不完善，，没有建立现现场施工进度度报告系统，，没有做好施施工开工前的的准备工作。。（3）没有做好施施工质量的管管理与控制。。对现场施工工质量的监督督不力，施工工质量控制的的内容与办法法不具体，施施工质量记录录不完整。（4）施工安全管管理不善。没没有制定完备备的施工安全全手册和安全全管理计划。。没有监督施施工单位认真真执行施工安安全手册和安安全操作规程程。（5）施工现场没没有制订必要要的管理文件件（包括：各各种管理规定定。如：人员员调配；图纸纸及工程资料料管理；库房房、设备材料料管理等管理理规定；施工工协调程序；；质量检查程程序与办法；；施工预算和和费用控制办办法等）致使使施工管理混混乱，施工质质量存在隐患患。（6）没有定期召召开施工计划划执行情况检检查会和现场场施工调度会会，对施工计计划执行中发发生的偏差和和施工中存在在的问题，没没有得到及时时的纠正和处处理。（7）项目施工经经理及施工管管理人员（进进度、费用、、技术、质量量、材料、分分包合同等管管理工程师））的工作未按按规定程序，，工作不力，，致使施工管管理不善、窝窝工、停工频频繁，引起工工期的延长与与费用的增加加。①协助报价经理理和销售代表表，对项目投投标（报价））风险进行分分析，组织编编制部门风险险备忘录。②②协助销售售代表和财务务负责人对项项目的融资风风险进行分析析与评估。③③协助项目目经理，建立立项目风险管管理机制，提提出规划与要要求，并对项项目可能存在在的各种风险险进行评估。。

④负责制制订项目风险险管理计划，，并组织实施施。风险管理主要要职责：项目风险管理理模型风险分析风险识别项目文档实验/试验工程计划专家咨询案例库风险应对措施施风险规划风险控制风险应对措施施：每月编制“项目风险排序序表”项目经理将项目风险管理目标组织、内容、要求等内容纳入“项目管理计划”之中在项目开工会议上明确风险管理的组织机构及人员批准项目风险管理计划批准风险控制建议风险管理工程师提出项目风险管理计划编制大纲，协助项目经理召开风险管理计划编制会议编制项目风险管理计划报风险管理主管部门审查风险管理计划组织实施项目风险管理计划提出项目风险管理计划阶段执行情况报告向项目内各方提出风险控制建议项目内部各方风险管理负责人（各经理或管理人员）参加风险管理计划编制会议实施风险管理计划实施风险控制措施项目风险管理理工作程序风险识别应对措施项目定位不合理重新定位设计错漏及误解修改设计图纸