沈阳瀚博地产辽大地块发展定位报告

封面扉页瀚博地产辽大地块

发展定位报告目录第一部分市场结论

第二部分宗地解码第三部分项目开发定位方向第四部分商业专题第五部分开发分期建议

第一部分市场结论市场调研结论符合居民生活习惯，高性价比，户型格局优化，具有附加值定位档次竞争研判产品组合开发指导方向西部为区域市场的最大竞争对手认同多层，对小高层存在抗性，特定区域公寓市场存在机会三环以外中高档项目缺乏产品特性2400元/平方米——3000元/平方米定位为北部区域中高档，道义地区高档项目首先确保区域内客户，同时争夺西部客户多层为主，配合一定比例公寓和洋房产品控制户型面积格局，以两房为主，部分配仓库价格定位体现项目区域高端形象，兼顾性价比，不盲目走低第二部分宗地解码项目宗地坐落于沈阳城市的北部——国家级经济开发区道义经济开发区的道义镇101国道西，项目占地面积为187334平方米，总建筑面积为约30万平米。地块东临101国道，南倚辽宁大学新校区，西接道义经济开发区规划路，北靠道义经济开发区规划路（如下图）。宗地四至现状宗地东侧：

宗地东侧（101国道）

宗地东侧101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强，向南可以直达北部大学城以及皇姑区，也是新城子通往沈阳的重要交通要道。宗地南侧侧：宗地南侧侧（辽宁宁大学））宗地西侧侧：宗地西侧侧（规划划路）宗地西侧侧为道义义经济开开发区规规划路，，该规划划路现阶阶段还只只是田间间小路。。再规划划路建成成以后，，会使本本案有很很好的交交通便捷捷性。宗地北侧侧：宗地北侧侧（农田田和盼盼盼食品厂厂）宗地北侧侧现为农农田和盼盼盼食品品厂，整整体来讲讲，很有有田园的的感觉。。周边绿绿化植被被太少，，需要进进一步改改善。宗地土地地特征由南到北北的高压压电线宗地总体体比较平平坦，地地势由东东向西逐逐渐变低低。在宗宗地的东东侧有多多条高压压电线横横贯南北北，将来来需考虑虑作地下下埋设，，以免影影响本项项目规划划及给后后期销售售造成障障碍。离宗地北北侧３０００米左左右就是是蒲河，，现阶段段蒲河由由于长期期缺乏治治理，所所以被污污染的很很严重，，整条河河散发着着刺鼻的的异味。。宗地北侧侧３０００米处（（蒲河））宗地南侧侧辽大锅锅炉房宗地南侧侧辽大锅锅炉房内内伫立着着一个高高7-8米的烟囱囱，这必必将对距距它较近近房源的的销售有有很大影影响。宗地区域域内配套套状况以本案为为原点，，半径3000米的范围围内市政政配套交通状况况：现在沈北北新区““三纵四四横”交交通网已已基本完完成，整整个区域域的交通通状况很很好。“三三纵纵””分分别别是是101国道道、、203国道道和和102国道道，，沈沈北北新新区区投投资资10亿元元对对这这三三条条路路进进行行高高标标准准的的拓拓宽宽改改造造，，打打开开了了沈沈北北新新区区的的““南南大大门门””，，使使沈沈北北新新区区与与沈沈阳阳母母城城融融为为一一体体。。“四四横横””为为：：沈北北开开发发大大道道；；蒲河河生生态态走走廊廊;新城城子子产产业业大大道道；；沈北北生生态态旅旅游游带带.生活活及及医医疗疗配配套套：：现宗地所在区区域，生活配配套已基本完完善，已通电电，通水，集集中供暖，可可安装有线电电视及宽带。。但由于本项目目离市区较远远，致使在市市政配套上不不完善，项目目周边1000米内无中、大大型医院和药药店，这将给给本项目业主主的生活带来来极为不便的的影响。道义镇邮政本项目距离道道义镇中心只只有1000m左右，那里有有很小规模的的商业和金融融配套，这些些商业金融配配套都是为满满足道义镇居居民的需求。。辽大正门对面面商业宗地价值分析析项目住宅价值值分析住宅价值用地地划分原则：：环境、景观条条件最优；地块通达条件件好；地形条件最优优化；可供物业开发发潜力大。项目商业价值值分析商业价值用地地划分原则：：符合商业住宅宅居住区的合合理规划；靠近主要干道道，交通可达达性强；商用物业可持持续发展；人流量较大的的区域。宗地SWOT分析交通优势：101国道属国家级级公路，该国国道交通通达达性非常强向向北可以直达达北部大学城城以及皇姑区区，也是抚顺顺、鞍山、辽辽阳、铁岭等等粮油基地通通往沈阳的重重要交通要道道。环境优势：沈沈阳市对城北北大学城的规规划，限制污污染企业在本本区域落户，，加之城市郊郊区丰富的植植被和水系，，项目所在区区域的空气质质量较好，环环境优势明显显。区域优势：道道义国家级经经济开发区的的确立，在未未来几年政府府将进一步加加大对该区域域的投入，从从而完善该区区域的市政配配套，使道义义整体区域竞竞争力增强。。沈北大学城城已经形成，，使得整个区区域有着浓厚厚的文化氛围围。地块优势：地地块南面紧临临辽宁大学，，人气旺；大大学生有很强强的消费能力力，使得项目目有着很强的的商业优势；；且地块目前前为净地，可可塑性较强，，利于后期的的景观规划。。宗地优势分析析(S)该区域“远离离”城市中心心，城市化和和“新市镇””的发展还需需一定的时间间；本案地块与周周边地块比较较，地势偏低低，这势必给给本案的前期期规划和后期期销售带来一一定程度的负负面影响。宗地所在区域域受大环境影影响，基础设设施配套不完完善，居住环环境有待改善善，对于项目目的销售将造造成一定的影影响。宗地东面有多多条高压电线线由北往南贯贯穿宗地，这这将对项目的的前期规划以以及后期的销销售带来一定定的影响。宗地南面靠着着辽宁大学的的锅炉房，此此处伫立着一一个高7-8米的烟囱，这这必然给离烟烟囱较近房源源的销售带来来很大影响。。宗地劣势分析析(W)随着道义经济济开发区的进进一步发展以以及政府对本本区域公建配配套力度的加加大，鼓励了了房地产开发发建设及消费费者置业，有有利于项目的的可持续发展展；沈北大学城的的发展：势必必使更多的人人开始关注本本区域，区域域内大量的大大学生消费群群给本案带来来更多的商机机；瀚博房地产开开发有限公司司在此区域已已经成功开发发了瀚博水岸岸花城、瀚博博商务大厦、、瀚博西耶纳纳等几个项目目，在该区域域已有一定的的知名度，得得到了广大客客户的认可，，这也给本项项目奠定了良良好的基础；；居住氛围：此此区域几年的的发展，已开开发了很多楼楼盘现已入住住，聚集了一一定人气，一一定程度上体体现购房者对对该区域的认认可及认知，，对于本项目目后期介入创创造了好的居居住环境。宗地机会分析析项目区域还有有大片的农田田，随着道义义经济开发区区的持续发展展，来此投资资的人必定越越来越多，所所带来的房地地产竞争的也也会日趋激烈烈，宗地区域域将会有冒出出更多的房地地产项目，将将对本案形成成一定程度威威胁。宗地威胁分析析(T)通过研发表现现项目主题定定位的建筑立立面、园林表表现，具有市市场竞争力的的趋优户型等等提高本项目目的产品品质质；及时掌握周边边竞争对手的的最新开发及及销售情况，，提早研究相相应对策，及及时调整本项项目开发货量量营销策略，，选择合理营营销排期，先先发制人将竞竞争对手的威威胁提前化解解到最小；以本案为出发发点，针对本本项目先以商商业和生活配配套切入打开开市场，使之之成为整个区区域的焦点，，带来人气，，提升价值。。规避策略：第三部分项项目开开发定位方向向项目核心理念念定位项目核心价值值体系建立核心价值体系魅力价值核心价值地脉元素（原生）文化情趣生活（传统与现代结合）大学、便利交通、主题理念竞争力生活形态优势资源整合价值高性价比价值产品价值本案优势资源竞争力价值优化竞争力产品创新价值差异化产品基础核心竞争力跃升核心竞争力跃升核心竞争力核心理念主题题定位思考过程:项目定位是关关系项目的核核心价值体系系，是项目产产品规划设计计的核心理念念，是项目营营销体系的概概念主题。如如何将本案的的有效资源全全面整合，将将本案的潜在在价值充分挖挖掘，打造出出叫好又叫座座的精品项目目，将是本案案定位的思路路源泉。本案地脉：辽宁大学等高高校形成大学学城，地铁出出口，规划中中沈北新区居居住商贸区；；现有两块土土地与辽大生生活区形成的的自然的道路路体系，如同同阡陌；地貌平坦，传传统的居住氛氛围浓厚。人脉：当地原始居民民、拆迁人群群、新城市移移民、老市区区内投资人群群、学生；商脉：与主干道101国道相连、与与学校生活区区相接、2010年居住人口50万；竞争：邻近区域多是是风格单一，，市场初级阶阶段产品，容容易超越；大区域（北部部区域及相关关竞争区域）），多为现代代风格结合国国外元素项目目，精品有限限，可以从规规划风格上突突破和超越。。未来地产大鄂鄂进驻，以对对其过去成熟熟作品的判断断，仍然是以以现代风格或或结合国外生生活蓝本大手手笔打造项目目，可以从定定位上考虑规规避，在定位位上实现突破破。思考建筑风格上：：要突破大区域域固有的现代代风格与国外外生活蓝本结结合的方式打打造产品对土地的理解解上：要充分利用现现有土地与周周边形成的关关系，借用不不同的关系形形成亲切的交交错路网，保持地块原有有充满活力的的生活氛围。。对近距离竞争争的规避上：：从定位上切入入市场空白点点，抓住居住住群体对各类类产品居住的的要求，同时时结合地块原原有格局形成成有序的秩序序，将中国传统的居居住格局落实实到规划中，与本案的商商业配套融合合为具有传统统居住意义的的现代社区。。对文化的理解解上：大学城临立，，教育氛围浓浓厚，毕业留留沈的学生在在便利的交通通条件下，居居住于熟悉的的学校附近，，提高了整体体的居住素质质。作为第一一批进驻区域域的移民，学学校人口见证证了区域的发发展变化，也也将学校的文化化气息渗透到到周边的环境境中，和谐共共生，未来需需要的能承载载和延续这些些文化的建筑筑。核心理念主题题定位在对市场对土土地对竞争对对周边环境的的充分认识的的基础上，提提出本案的核核心主题理念念定位为:还原中国情结结辽大旁文化风风情名宅主题理念的理理解主题概念———还原——尊重地块块原始风貌，，不因现代土土地运作的介介入失去充满满活力的居住住气氛。同时时在各种生活活蓝本林立下下，关心作为为中国人心中中对传统居住住的回归。中国情结——中国情结结，不是居住住的大小，不不是建筑的中中式，而是居居住是否能够够作为载体，带来区别别于城市钢筋筋森林的冷调调与浮躁，还原旧时的院院落、邻里、、阡陌和热闹的中国国式生活。文化风情——建筑作为为载体，体现现项目的精神神内涵，现代代化的高等学学府和原生态态的形成自然阡陌的地块块相交融融，用现代的的建筑手法，，结合具有中国国元素的构件件，通过风情街区的串串联围合，提提供最佳小商商业和大住宅宅环境的完美美结合，将学院的文化气质，与与住宅的质朴朴，结合位充充满浓郁居住住活力的文化化风情社区。。名宅——名：指的是有有名望，有声声誉，有功业业，著名的，，名副其实的的，大的等意意思；宅：居住的场场所，有一定定实力和档次次品位的住所所。本案将成为区区域内高品位位的，充满文文化风情的，，规模庞大的的，有名望开开发商开发的，而且是名名副其实的名名宅。在产品上的反反映为建筑上用简洁的现代代立面风格为为主配合中式式元素符号，，颜色上延续续新区对立面面的要求，打打造具有中国国情结的风情情名宅，需要要注意的是中中国元素的符符号要适量，，以现代的风风格为主题。。景观上社区“神”的的表现的最佳佳载体是承接接建筑与人的的景观设计，，在景观上要要实现供邻里里沟通的院子子——庭院空空间，老人喝喝茶谈心的地地方——功能能性庭院空间间，小朋友们们玩耍的空间间——庭院空空间、绿地、、游乐设施………在现代化化的社区形成成庭院景观并并使景观充满满参与性，通通过如阳光茶茶室，趣味农农庄，文化长长廊的设计，，将传统的家家庭、邻里、、文化融合，，形成泛庭院院的景观，静静观要具有起起伏性，给人人以曲径通幽幽的感觉。商业及公建配配套上中心会所，设设置物业管理理机构，小型型健身中心，，便利店。商业要与住宅宅相融合，通通过中式骑楼楼街坊的形式式布置分隔地地块间的阡陌陌道路，用具有中式风风情的商业小小街还原热闹闹的生活场景景。产品理念根据以上对市市场的分析和和对项目核心心理念的分析析，产品理念念定位为具有中国符号号的高性价比比宜居名宅中国符号----以商业中传统统形式的运用用和多层建筑筑的少量中式式符号带动项项目整体的中中国风味，在在定位上跳出出大区域小区区域的雷同现现象。高性价比----以康居示范工工程为标准建建造，用现代的建筑筑语言打造功功能布局实用用、合理、具具有附加值的的居住空间，，使产品成为为人们第一居居所的首选。。宜居----做好的产品，，并通过现代代化智能系统统和人性化的的管理体系保保证生活的高高质量。产品定位市场形象以还原中国情情结和文化风风情名宅为理理念的产品，，其本质是为为居者提供最最有味道的家家，所以产品品的市场定位位：新中式、沈北北首席文化风风情名宅新中式——用中式符符号承载人文文尺度，人文文尺度丰富中中式符号；结结合现代建筑筑，突出“新新”，发展文文化风情和功功能空间的革革命性产品，，实现都市人人居理念的革革命。通过商商业、组团、、庭院体系营营造丰富的交交流平台，培培育亲和邻里里关系；对于于成年人有一一个和谐的社社区，对于儿儿童有一个优优质的成长环环境；首席——突出项目目的市场领先先性，强调一一种从容的生生活态度和居居住品位，使使身心的释放放，培育沈北北第一甚至沈沈城第一的文文化风情名宅宅市场形象瀚博名城城瀚博·易武（（易武居）易武乡位于云云南省西双版版纳傣族自治治州，其东部部与老挝接壤壤，位于茶马马古道最南端端，世居汉、、傣、彝、瑶瑶等民族，有有保存完好的的石板路和旧旧时商号的房房屋。易武还还是著名的古古六大茶山之之一，至今仍仍有不少的制制茶作坊，有有的至今还保保留制茶的手手艺。典型的中式风风格，可跳出出俗套，别具具一格。中式式的茶文化悠悠远飘香，与与本案的文化化氛围相呼应应，更体现幽幽静闲适的风风格，颇有与与世无争的大大将风度和静静心品茗的高高深意境。瀚博·文轩学学仕强化大学城的的文化氛围，，可发挥的空空间较大，无无明显固定的的规范模式。。瀚博·蒲韵雅雅舍蒲带指蒲河，，韵指境界、、氛围，雅指指楼盘风格。。将本盘的优优势有机结合合，更切合后后期宣传推广广。案名温和和无刺激性，，更适合大众众口味，却又又部落俗套。。瀚博·世外桃桃源以世外桃源为为概念卖点，，突出远离尘尘嚣的意境，，及本案的优优美生活环境境。案名建议住宅产品类型型方向定位产品的设计理理念提示产品设计理念念原则：中式式与现代结合合，打造具有有中国情结的的文化生活社社区。建筑风格提示示：线条明朗的现现代主义风格格。对于在设计上上融入现代设设计手法，现现代优居理念念，有如下要要求：设计原则1：：整体造型反反对复杂、夸夸张、另类，，体现清爽、、淡定、朴实实、亲切；设计原则2：：整体风格设设计上着重把把握气势与气气质，把握中中端的消费群群体需求取向向和气质特征征使其向往和和归属,体现现一个和谐、、现代但不缺缺乏对中国传传统元素进行行思考的建筑筑群社区。住宅模型建议议原则：优优化总体规划划布局，满足足设计规范要要求，做到很好与商商业融合的，通过建筑楼楼体设计，创创造足够的园园林景观空间间，而且必须要体体现每种建筑筑楼体的核心心价值，对于社区档档次的提升、、市场的需求求切合起到重重要的作用。。市场状况：沈沈北市场乃至至近郊区域大大规模的项目目对于建筑形形态的打造基基本只限于多多层或小高层层的相互配合合，没有进一步进进行细分，导导致项目的客客户不明晰，，推广上没有有侧重点，缺缺乏项目档次次的拔高点。。模型产品线建建议：项目细细分为四条产品线：普通的六层多多层产品，进深、开间间与市场上常常见的产品无无异，主要依依据是该产品品普遍受购房房接受，能够够很好的保证证项目正常的的去货量，实实现开发的资资金运转，也也降低每期尤尤其是首期销销售的风险，，实现项目““量”的积累累。薄板通透型多多层产品，产品在进深深上比普通多多层小、开间间比普通住宅宅大，很好的的实现采光、、通风功能，，景观视野开开阔，在功能能布局和优居居理念中均有有进一步拔升升的作用，作作为项目档次次拔高的其中中一个“亮点点”，也是在在产品推广中中的一个“高高潮”。高层公寓，产品优势在在于基地面积积小，对于容容积率可以拔拔高，保证开开发商的利润润点，而且对对于整个社区区的建筑规划划可以实现高高低错落的美美感，也可以以实现楼盘的的形象工程的的作用。退台花园洋房房，该产品可以以引领一种新新的生活方式式，也是现有有产品中较为为先进的一种种，有类别墅墅的优点，兼兼顾功能布局局、景观视野野、精神层面面享受等多种种附加功能，，是项目档次次又一次拔高高的“亮点””，可以顺畅畅的实现整个个楼盘从“量量”的积累到到“质”的飞飞跃，最终实实现价格的拔拔高及项目形形象档次的奠奠定。普通多层产品品普通多层产品品、薄板通透透型多层产品品、高层公寓寓普通多层产品品、薄板通透透型多层产品品、高层公寓寓、花园退台台洋房量到质质的的飞飞跃跃顺利打开市场场，实现资金金回收产品第一次飞飞跃，建立产产品档次产品第二次飞飞跃，实现整整个楼盘形象象的拔高各种产品线情情况普通多层产品品原则：普通多层产产品的主要作作用是打开市市场，确保资资金回收，其其档次基本属属于整个社区区最低的，本本项目Ⅰ区为为商业体量较较大的一个区区域，而且商商业也要作为为首要建设以以实现101国道的形象象工程，居住住氛围相对ⅡⅡ区缺乏，因因此，我司建建议Ⅰ区的住住宅产品以普普通多层为主主，与商业共共同建设，提提前推出市场场，实现资金金回收，减轻轻商业的资金金压力。市场状况：城北市场的的多层产品的的需求面积因因地域的变化化而有一定的的变化，三环环以外面积需需求基本为70—80平平米面积、两两房格局为主主，而且未来来一年已知的的供应量中西西耶纳3期以以60—80平为主，将将于明年开春春销售二期的的宏颐泷园推推出十多栋多多层，主要面面积区间为40—100平米，三环环以内的城北北市场，需求求面积相对较较大，为80—100平平米的两房，，另外整个沈沈阳市近郊大大规模的项目目需求面积为为80平米，，两房产品为为主。产品建议：基于市场状况况及结合项目目的档次，本本项目是立足足周边市场（（沈北区域）），再辐射整整个沈阳市，，对于多层产产品面积在满满足市场的需需求的基础上上保证居住的的优化及档次次，我司建议议本案的多层层产品面积区区间为75——85平米、、两房产品，，少量接近100平米三三房的产品一一梯两户以及及65—70平米的一梯梯三户的单元元布局。设计价值建议议：因为多层产品品充斥市场，，多层产品户户型格局趋向向同质化，要要实现市场的的迅速突破必必须具备产品品本身的亮点点，而且75—85平米米的客户更注注重对空间、、面积的利用用，所以在这这方面必须要要着力打造，，在有限的面面积里实现功功能布局的合合理化及人性性化，另外，，对于现代主主义建筑风格格，更强调线线条感，一些些附加值的元元素可以提高高户型的价值值，也可以丰丰富楼体的外外立面，如转转角飘窗。高层公寓原则：高层产品由于于建筑形态对对形象及建筑筑群的错落美美感均起到很很好的作用，，对于高层公公寓的摆放，，我司建议在在本项目的ⅠⅠ区，既可以以起到形象工工程作用，又又可以实现容容积率的拔高高。市场状况：城北三环以外外高层产品不不多，其中祥祥瑞家园的高高层面积基本本是100平平米以上，而而且从销售状状况来看该产产品市场抗性性较大，城北北三环以内高高层产品也不不多，基本面面积在80——90平米，，销售状况并并不理想，如如桃源新城、、北美家园等等。沈阳市场场对于其他区区域近郊高层层项目的均存存在抗性，因因此对于在近近郊开发高层层产品是存在在一定的风险险，尤其是上上年纪的客户户对高层的抗抗性较为明显显，对于本案案的考虑，无无论在形象工工程及容积率率的拔升，高高层是必须考考虑的建筑形形态。随着沈沈北新区的不不断发展、地地铁沿线的即即将开通、周周围大学氛围围，让本案高高层具备吸纳纳年轻白领、、投资者的条条件。产品建议：如如果本案高层层产品以两口口之家为主要要目标打造高高层产品，面面积必须要在在80平米左左右，这种情情况下，市场场已经是证明明该产品存在在的市场抗性性，另外，项项目本身存在在竞争，该产产品与75——85平米的的多层产品出出现竞争，面面积再增加就就重复祥瑞家家园的尴尬局局面，因此我我司建议单户户面积约60平米，以白白领及投资客客为主，项目目周边红火的的租赁市场也也证明该项需需求，地铁的的存在及区域域的发展足以以吸引单身白白领的购买，，而且60平平米也满足使使用的要求。。设计价值建议议：高层公寓寓作为形象工工程的重要亮亮点，其外立立面设计必须须贯彻整体的的一个定位，，无论色调、、线条、建筑筑勾线、凹凸凸感都要有明明确的现代注注意风格，可可以考虑某些些楼层设置阳阳台，某些楼楼层封闭阳台台，丰富外立立面的线条感感，对于单户户户型面积的的设计必须控控制在60米米平左右，以以满足目标客客户的使用要要求。薄板通透型多多层产品原则：薄板通透型型多层产品是是项目第一次次实现档次提提高的产品线线，因此对于于该产品的摆摆放必须要满满足居住价值值最优化，景景观价值最优优化的条件，，我司建议薄薄板通透型多多层产品主要要设置在Ⅰ\Ⅱ区。市场状况：对于薄板通透透型多层产品品在沈阳市场场出现并进行行包装推广不不多见，首例例是出现在万万科，而且相相当畅销，也也奠定了该户户型产品是具具备市场的支支持，也是居居住优化的户户型产品。产品建议议：该产品在在户型的的进深和和开间跟跟普通的的住宅产产品是存存在明显显的区别别，一般般的进深深是在9—10米，而而且开间间也比普普通多层层产品大大，短进进深、大大开间对对于居住住的舒适适感来说说是无可可挑剔的的，面积积区间为为90——100平米，，两房或或三房，，避免跟跟项目自自身的普普通多层层产品出出现冲突突。设计价值值建议：：薄板通透透型多层层产品是是项目的的一个亮亮点，短短进深、、大开间间的户型型对于厅厅及卧室室的设计计尺度必必须要控控制好，，还有其其他空间间的设计计要注意意尺度感感，另外外，由于于大开间间直接带带来视野野的开阔阔，在房房间或客客厅的设设计中可可以考虑虑增加一一些向外外延伸的的空间。。退台花园园洋房原则：退台花园园洋房产产品是项项目第二二次实现现档次提提高的产产品线，，因此对对于该产产品的摆摆放也必必须要满满足居住住价值最最优化，，景观价价值最优优化的条条件，基基于这点点我司建建议退台台花园洋洋房产品品全部设设置在ⅡⅡ区。市场状况况：退台花园园洋房在在楼盘里里面基本本作为一一个主打打产品或或者主要要亮点，，如万科科、奥林林匹克花花园、亚亚瑟蓝湾湾等均用用该产品品来确定定整个园园区的档档次，销销售的市市场抗性性也比较较小。产品建议议：市场上退退台花园园洋房的的面积段段从八十十平在二二百多平平不等，，但对于于本项目目，我司司建议其其面积约约为120—140平平米左右右，该面面积为销销售面积积，其他他附加值值象底层层花园、、每层的的退台、、顶层的的露台等等等均不不计算进进该面积积。设计价值值建议：：首层私家家花园、、地下室室、每层层的退台台、顶层层的大露露台都是是设计的的重点，，也是该该产品的的价值所所在。各类产品品线的配配比：本项目住住宅共四四种产品品线，其其中普通通多层产产品是保保证去货货量，实实现量的的积累，，控制合合理的市市场风险险，因此此普通多多层产品品必须是是大比例例产品，，薄板通通透型多多层产品品、退台台花园洋洋房为项项目的亮亮点，提提高社区区品质及及档次，，它跟打打造形象象的高层层公寓应应该占小小比例，，具体比比例根据据城北区区域及其其他区域域近郊项项目的市市场数据据进行参参考定制制：城北区域域市场：：沈阳其他他区域对对于户型型面积的的供应及及需求结结论如下下（市场场报告有有详细叙叙述）：：从以上数数据可以以看出，，城北市市场的供供应及市市场需求求在三环环以外基基本集中中在70—80平米，基基本占到到总货量量的50%以上，三三环以里里基本集集中在80—90平米，其其他区域域的面积积供应及及需求也也基本为为70—90平米，因因为本案案位于三三环以外外，首先吸纳纳的客户户基本集集中在周周边，再再向外围围辐射影影响，因此在对对本案进进行面积积区间比比例分配配设定要要坚持以量为核核心，实实现质的的飞跃，我司对对于面积积配比的的建议如如下：Ⅰ区（132亩亩）面积积配比：：因为Ⅰ区区中商业业占了较较大的体体量，该该区也是是首要开开发的区区域，并并且兼顾顾形象工工程，对对于商业业采用方案一（（预留商商业大卖卖场），，住宅的建建筑面积积大约为为87183平平米才能能满足容容积率，，对于方案二（（全满铺铺临街商商业），，住宅建筑筑面积大大约为94926平米米才能满满足容积积率，各各产品线线面积配配比为：：当商业模模型采用用方案一一（预留留商业大大卖场）），住宅宅模型如如下：北区：Ⅰ区住宅总总面积为为：88600㎡㎡，可以与与商业模模型方案案一进行行融合摆摆放。南区：2.4.2当当商业模模型采用用方案二二（全满满铺临街街商业）），同样样的面积积配比下下，住宅宅模型如如下：南区：北区：Ⅰ区住宅总总面积为为：95080，可以与与商业模模型方案案二进行行融合摆摆放。Ⅱ区（149亩亩）面积积配比：：按以上比比例，各各类型栋栋数及建建筑面积积如下：：149亩按照经经济指标标≤1.6的容积率率计算，，建筑面面积为：：≤159834，对于Ⅱ区，我司司设想的的模型容容积率为为：1.59。目标客户户定位购买客户户状况分分析：城市新移移民者：：学生：年龄段主主要集中中在20-30岁之之间。城市发展展的新生生力量，，接受新新事物的的能力较较强，思思维活跃跃，具有有一定的的超前消消费意识识。主要经济济收入来来自父母母的支持持，此外外只有业业余时间间所得收收入微薄薄且不稳稳定。承受挫折折的能力力相对较较差，无无抵抗风风险意识识。不满足目目前的生生活现状状，内心心向往拥拥有高品品质生活活。由于其购购买承载载力以及及居住人人口等因因素制约约，其购购买面积积大多集集中在50-80平方方米之间间对项目形形象、物物业服务务质量等等是其置置业所考考虑的主主要因素素。当地农民民：政府征用用土地，，失地农农民得到到大量政政府拆迁迁补偿金金。房屋拆迁迁，急需需住房满满足日常常生活需需要。消费心理理较为传传统，其其消费行行为仅限限于单纯纯的购买买。大多只完完成了义义务教育育，学历历相对较较低。主要代步步交通工工具为公公交车、、自行车车等。家庭结构构复杂。。所需的居居住面积积大多集集中在70-100平平方米之之间。购买承载载力相对对较低，，对建筑筑质量、、销售单单价要求求较高，，由于其其置业心心理的不不断成熟熟，产品品形象以以及物业业服务质质量也成成为其考考虑的重重点。公务员：：年龄段分分布在26岁以以上。学历由于于参加工工作的时时间不同同存在差差异；通通过公务务员考核核的学历历相对较较高，年年龄偏大大的人员员学历相相对较低低。代步交通通工具为为机关用用车、出出租车等等。距离工作作地较近近便于工工作。对建筑质质量、园园区配套套、销售售单价、、物业管管理要求求较高。。高校教职职工：教师的收收入水平平由于所所在学校校的师资资力量不不同所以以收入水水平也同同样存在在差距。。普通交通通工具如如自行车车、公交交车、通通勤车等等。高校教职职工大多多以集资资建房的的形式置置业。置业意向向大多选选择在工工作地周周边。看重价格格、园区区配套、、物管品品质。专业投资资客：年龄集中中在40岁以上上。对房地产产行业有有一定的的认知，，大多为为二次以以上置业业，具有有丰富的的置业经经验。此类客户户置业根根据地域域升值空空间及单单价诉求求的不同同所选择择的面积积段也有有所区别别，但大大多以中中小面积积户型为为主。沈北新区区挂牌成成立，带带动房地地产行业业的发展展，升值值空间不不断增加加，投资资地产能能为其带带来巨大大的投资资回报率率，是吸吸引他们们在此投投资置业业的主要要因素。。置业投资资所考虑虑的住宅宅的面积积段大多多为60-80平方米米的中小小户型。。此类客户户主要来来自市区区的中心心区域，，以来自自皇姑区区的客户户为主、、沈河区区、和平平区客户户为辅。。购买区域域范围细细化分