市场报告模板昆明大商汇

大商汇

目标市场分析报告目录一、目标市场简介二、目标市场参数三、主要工作进度四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标开发商：新希望集团总投资：20亿元总规建面积：80万方物业构成：国际建材装饰城、国际茶城、国际商务公寓、食品百货城项目定位：以多个专业市场、大卖场和商业步行街为主体的复合型商业项目项目愿景：通过人流、物流、资金流、信息流的聚集，形成了多种业态组合、规模效应巨大，面向西南，全面辐射东南亚地区的超大型商业中心。“昆明大商汇”项目得到了云南省、昆明市政府的大力支持，被列入云南省、昆明市重点项目。自2003年昆交会签约启动，2005年1月全面开工建设截至2008年底，大商汇项目累计已投入超过16亿元，已竣工面积超过65万平方米，并已交付使用。同时，项目招商工作也进展顺利，截至2007年底，大商汇已有约5000户商家入驻并营业，汇聚了目前云南省内规模最大的建材、食品、百货经销商，大量知名建材、茶叶、食品、百货品牌也纷纷将自己的旗舰店、形象店设在了大商汇。目标市场简介------大商汇简介目标市场简介------大商汇(市场主入口)(街区)(形象店)(专业片区入口)(端头)

刘永好：四川新希望集团董事长

民族：汉

出生地：四川成都

出生日期：1951年9月

毕业院校：四川工程职业技术学院

社会任职：全国政协常委、全国政协经济委员会副主任曾是四川省机械工业管理干部学校讲师，1982年以后辞去公职到农村创业。创立了希望集团，并参股民生银行。现任l四川新希望集团董事长。荣获中国十佳民营企业家、中国改革风云人物等称号。陈彦声：昆明大商汇实业有限公司总经理个人资料尚未建立目标市场简介------大商汇关键人物介绍目标市场简介------大商汇区位平面图从平面图上可以看出，大商汇位于广福路与前新路的交叉口，北面链接前新路，西面链接广福路，南与盘龙江接壤，东面靠近十里长街。道路交通状况良好，目前暂时无地铁站建设规划。周围配套齐全，片区比较成熟。属于昆明三环以内范围。目标市场简介------大商汇区位卫星图从卫星图上可以看出，大商汇占地面积比较大，地块相对比较成熟，周围被多个小区以及城中村围绕。目录一、目标市场简介二、目标市场参数三、主要工作进度四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标市场物业结构1、建筑结构：砖混建筑结构2、楼层总数：3层建筑3、层高：约3.2m4、开间：约9m，少部分为6m左右5、进深：15m6、板材E区及20栋、55栋为大棚结构目标市场参数------大商汇物业结构目标市场参数------大商汇业态布局1、租金金价格格：卫浴区区、五五金区区、木木制品品油漆漆涂料料区：150元/㎡/月(三层连连租物物业)125元/㎡/月(二层连连租物物)灯具区区：150元/㎡/月(三层连连租物物业)大单体体:(27#,28#29#一楼55元/㎡/月,二楼35元/㎡/月,三楼25元/㎡/月)灯具区区20栋/55栋:48.5元/㎡/月(合同3月15日到期期续签签正在在进行行中,续签6个月)窗帘橱柜区：一楼72.49元/㎡/月,二楼49.88元/㎡/月,三楼35.71元/㎡/月55栋板材区:(商铺)50-55元/㎡/月,(仓库)18元/㎡/月目标市场参数------大商汇政策体系2、合同同签订订年限限：：自有物物业合合同一年一一签.3、优惠惠政策策：无优惠惠.(灯具区区大单单体三三楼有有三间间空铺铺,新进商商户免免租2个月)4、物业业管理理状况况：：状况良良好，，大多多商户户对市场场管理理意见见较大大。只是是综合合区的的商家家没有有零售，20,55,5号地块块板材材区面面临拆迁，，具体体时间间未定定。5、仓库库租金金价格格：几块到到十几几块不不等。。市场政政策体体系：：一托托三，，只收收取一一楼的的租金金目标市场参数------大商汇行业配比交通：：昆明火火车站站、汽汽车南南站，，公交交南市市区站站等交交通枢枢纽目标市场参数------大商汇周边配套教育：：北大附附中、、海贝贝中英英文小小学、、金果果幼儿儿园、、爱多多新加加坡国国际幼幼儿园园等优优质教教育体体系医疗：：昆明儿儿童医医院南南区分分院（（在建建）、、同仁仁医院院、云云南省省妇产产科医医院等等重点点医院院金融：：建设银银行，，农业业银行行，富富滇银银行、、广发发银行行、邮邮政银银行购物：：沃尔玛玛、国国美电电器、、吉美美乐超超市，，洗衣衣店、、便利利店、、服装装店、、农贸贸市场场餐饮：：广福路路风情情美食食一条条街、、玫瑰瑰湾美美食街街目录录一、目标市场简介二、目标市场参数三、主要工作进度四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标项目2003年昆交交会签签约启动，2005年1月全面开工建设。。截至至2006年上半半年，大商商汇项项目累累计已已投入入超过过15亿元，，已开工工建设设面积积达65万㎡，竣工40万㎡。目前已已有约约3000户商家家已签签约入入驻，，品牌如如下：：卫浴类类：科勒、、美标标、汉汉斯格格雅、、杜拉拉维特特、松松下住住建、、乐家家、席席丹、、帝王王等；；瓷砖类类：诺贝尔尔、马马可波波罗、、冠军军、斯斯米克克、亚亚细亚亚、东东鹏、、蒙娜娜丽莎莎、能能强、、特地地、金金科、、L＆D等；木地板板类：：圣象、菲林林格尔、安安信、扬子子、伊莎贝贝尔等；油油漆类有立立邦、华润润、多乐士士、嘉宝利利等；整体体家居、厨房房类：福莱威尔、、百居艺、、金牌、百百V、博卡尼、、公爵、莲莲牌等；窗帘布艺类类：摩力克、锦锦上添花、、仟越、梅梅地亚；食品、百货货类：德芙巧克力力、百威月月饼、台湾湾徐福记、、冬冬食品品、伊利奶奶粉、云南南十八怪、、可口可乐乐、云南山山泉等国际际国内知名名品牌的形形象店已入入驻大商汇汇。大商汇在此此基础上于于2006年3月18日开始了试试营业，商业运营营与管理工工作也有序序高效地展展开，通过过全程化的的商业管理理服务，在在经营策略上狠下功夫夫，整合众多商商家资源，，共同造势势、兴市，，为项目提供供了永续的的发展动力力，为投资资者经营者者打造永久久性创富平平台。截止止目前已成成功举办了了“五一购购物节”、、“陶瓷窗窗帘促销月月”、“家家装一日游游”、“买买建材、返返现金”、、“万人中中秋盛宴””等大型商商业促销活活动，取得得了良好的的经济与社社会效益。。主要工作进度------市场整体情况分析西山区国税税局从四个个方面入手手对昆明大大商汇国际际建材城全全面推行个个体定期定定额税收委委托代征管管理模式西山区国家家税务局结结合在昆明明大商汇国国际建材城城试点实施施专业市场场个体税收收征收管理理的工作成成效，为降降低专业市市场税收征征管成本，，缓解税务务机关人少少事多的矛矛盾，加强强税收控管管，方便纳纳税人纳税税，根据《昆明市国家家税务局专专业市场个个体税收征征收管理暂暂行办法》相关规定，，从四个方方面入手，，从2011年5月份起对昆昆明大商汇汇国际建材材城全面推推行个体定定期定额税税收委托代代征管理模模式。一一是是代征单位位成立协税税护税组织织，为全面面推行专业业市场个体体定期定额额税收委托托代征管理理模式做好好人力保障障。昆明大大商汇国际际建材城的的委托代征征税款单位位云南大商商汇商业发发展有限公公司充分利利用现有条条件，将市市场内有实实力、有能能力、有基基础的财务务部及营运运管理中心心人员共54人组成协税税护税组织织，专门从从事税款委委托代征、、税法宣传传等全方面面、多方位位的协税护护税工作。。二二是通过过西山区国国税局、代代征单位及及银行合作作方三方的的纳税信息息数据交换换、扣款、、申报开票票，实现代代征税款的的申报征收收和解缴入入库。为确确保市场内内个体定期期定额委托托代征税款款及时足额额入库，代代征单位与与银行合作作方昆明市市西山区农农村信用合合作联社签签订委托扣扣款协议，，通过西山山区国税局局、代征单单位及银行行合作方三三方的纳税税信息数据据交换、银银行合作方方的扣款情情况反馈、、代征单位位委托代征征申报清册册上报、西西山区国税税局办税服服务厅选择择委托代征征申报户进进行申报开开票及汇总总缴款入库库实现了代代征税款的的及时足额额入库。三三是做好数数据维护工工作，为全全面推行专专业市场个个体定期定定额税收委委托代征管管理模式做做好数据准准备。由昆昆明大商汇汇国际建材材城的主管管税务分局局西山区国国税局第六六税务分局局组织人员员加班加点点进行市场场个体定期期定额委托托代征户籍籍税种信息息、所在市市场信息、、银行信息息维护；由由西山区国国税局征收收管理科人人员进行数数据比对，，及时提醒醒督促分局局修改错误误数据，在在确保数据据信息准确确的前提下下，通知西西山区国税税局办税服服务厅将分分户代征情情况导入综综合征管软软件。四四是是做好纳税税服务工作作，为全面面推行专业业市场个体体定期定额额税收委托托代征管理理模式做好好宣传服务务。西山区区国税局于于2011年5月4日通过市国国税局短信信平台向昆昆明大商汇汇国际建材材城个体定定期定额委委托代征户户发送了委委托代征宣宣传短信共共计990条，代征单单位云南大大商汇商业业发展有限限公司也于于2011年5月3日、5月6日通过该单单位短信平平台向昆明明大商汇国国际建材城城个体定期期定额委托托代征户发发送了委托托代征宣传传短信及税税款催缴短短信共计1228条，以争取取纳税人的的支持理解解。主要工作进度------市场近期政府政策团体1：湖北团体体商家（大大商汇）团体简介：：湖北人在大大商汇市场场主要集中中在洁具、、瓷砖、木木地板行业业，从事建建材行业较较晚、但比比较有品牌牌意识，在在近年来发发展较快。。现代理品品牌为国内内二线优势势品牌。对对这次我们们市场招商商报有很大大期望，希望能在位位置、租金金、租期等等方面给予予优惠政策策主要工作进度------市场团体情况分析团体关键人物姓名联系电话籍贯经营地址品牌（业态）卢树北大商汇洁具贺华北大商汇洁具、瓷砖张北大商汇洁具何安北大商汇洁具李红北大商汇木地板团体1：湖北团体体商家（大大商汇）团体问题点点：1）租金价格格不要太高高。2）能在位置置上给予一一定照顾。。3）能否在年年租期上给给予更多优优惠考虑。。这批商户与与福建经营营陶瓷相比比，实力不不及，但比比较有品牌牌意识，在在近年来发发展较快。。现代理品品牌为国内内二线优势势品牌。对对这次我们们市场招商商报有很大大期望，希希望能在位位置、租金金、租期等等方面给予予优惠政策策主要工作进度------市场团体情况分析团体1：湖北团体体商家（大大商汇）团体最新进进展该批团体只只有李红平平（圣罗娜娜地板、大大商汇B53栋5、6）交纳诚意意金，其余余为陶瓷、、洁具商户户暂未交纳纳。因大商汇木木制品商户户（楼梯、、门窗、木木地板）交交纳诚意金金人数较多多，带动了了李红平（（圣罗娜地地板）交纳纳诚意金。。该团体其于于商户为陶陶瓷、洁具具商户在次次此交纳诚诚意金的时时候，进展展并不是很很顺利，原原因之一：：是收取诚诚意金金额额数目较大大，限制了了该团体交交纳诚意金金的积极性性；原因之之二：该团团体与大商商汇管理公公司领导关关系较好，，能及时得得到大商汇汇管理公司司的政策及及相关应对对措施。针对该团体体可能只有有通过其他他商户进驻驻市场来带带动。主要工作进度------市场团体情况分析团体2：昆明壁纸纸协会团体关键人物姓名联系方式经营地址经营品牌杨40栋7、8壁虎壁纸赵剑03栋二楼家好美壁纸张志03栋三楼永明壁纸赖绍03栋四楼常青藤壁纸何木31栋7

世家墙纸凤丽兵

B41栋10

枫叶壁纸主要工作进度------市场团体情况分析团体简介：：该批团体为为昆明壁纸纸协会成员员（除何木木简、世家家墙纸），，人员籍贯贯都为云南南本地，占占据了昆昆明壁纸行行业的大部部分份额，，该团体主主要成员比比较团结，，相互之间间都会帮忙忙。团体最近进进展情况这批客户具具有一定实实力，对我我们的招商商工作非常常支持。除除了全部缴纳诚诚意金外，在市场场里给我们做了了很多的宣宣传，对壁纸品品行业收取取诚意金工工作形势比比较好的原原因与他们们有很多的的关系。这这批客户之之所以能取取得这么好好的效果原原因分析如如下：政策和策略略制定得当当：这批客户大大都是有都都在三楼，，一方面我方政策确确实很好，另一方面面我方经过过认真分析析后，公司司领导在前前期已有多多次接触，，在交纳诚诚意金时有有别于其他他客户的政政策即私下签署补补充协议，事实这一一方法对中中小商户是是有很大效效果的。在收取诚意意金之前我我方对团体体成员都做做了很深入入的分析，，对他们之之间的关系系把握的比比较准即选选择赵剑波波、张志刚刚、赖绍武武等人作为为突破口，，事实证明明对团体突破选择对对带头人很很关键。主要工作进度------市场团体情况分析团体2：昆明壁纸纸协会团体3：陶瓷卫浴（（福建）主要工作进度------市场团体情况分析团体简介：：批商户为福建人、以做陶瓷为主，主要团体体成员苏伟雄、黄黄灯塔、王王青松、戴锐、黄自自立，主要掌握了了云南建材材市场陶瓷瓷主要品牌牌；自身实实力，品牌牌意识较强强，联合在在一起具有有影响及带带动市场。。众所周知，，陶瓷行业业有90%的老板是福福建人，而而这90%的福建人又又以泉州人人为主，他他们是最早早来云南经经营建材行行业的一群群人，很多多人不但在在本市场有有很大的影影响力，还还在本行业业都有着很很深的影响响。公司领领导在前期期已分别对对该批商户户有多次接接触。对物物业形态、、租金价格格、优惠政政策等方面面的问题都都进行了沟沟通。但该该团体商户户趋向以购购买物业的的方式入驻驻。如果以以租赁方式式，该批商商户可能不不大面积入入驻，只会会以设点形形式入驻。。团体3：陶瓷卫浴（（福建）团体关键人人物主要工作进度------市场团体情况分析团体最近进进展情况通过次此前前期交纳诚诚意金，对对该团体有有一定触动动，有部分分商户比前前期已有松松动，但以以苏伟雄、、黄灯塔、、黄自立、、戴锐、王王青松等为为首的商户户在安宁中中冠市场已已开始动工工建设，现现阶段可能能资金压力力较大。通通过与代表表人物王青青松的沟通通，了解到到该批商户户还是想以以购买形式式入驻，但但承受价格格能力不会会太高。该该团体最近近多次集中中开会讨论论进驻事宜宜，有意向向与公司领领导商谈相相关事宜。。团体3：陶瓷卫浴（（福建）主要工作进度------市场团体情况分析大商汇已交交款:1、板材19户、2、壁纸6户、3、窗帘1户、4、瓷砖6户、5、灯饰13户、6、集成吊顶顶2户、7、订制家具具1户、8、管材型材材2户、.主要工作进度------已交款数据分析9、门窗楼梯梯26户、10、木地板8户、11、卫浴洁具具11户、12、五金9户、13、艺术玻璃璃1户、14、油漆涂料料1户、15、整体厨房房6户实际需求面面积37400㎡(其中不含用用其它市场场租赁合同同报名商户户).从数据上看看门窗楼梯梯、板材商商户交款商商户较为踊踊跃,陶瓷洁具区区缺乏品牌牌商户带动动,墙纸类商户户大户基本本已交款,灯具交款占占大商汇灯灯具总户数数10%(大商汇灯具具总户数185户)目录录一、目标市场简介二、目标市场参数三、主要工作进度四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标大商汇近期期动态：近近期主要工工作如下；；租金到期合合同续签工工作：租金到期的的有20栋/55栋/2栋/4栋/5栋/21栋/24栋。以上几几栋已下发续签签通知，近期正在在进行合同同的续签工工作。具体体租金政策策成都集团团公司尚未未出台，续续签仅交纳纳三个月的的房租作为为房屋抵押押金，待具具体租金政政策下达以以后再通知知商户进行行交纳。（（大商汇私私下议论，，今年租金金会有一定定的涨幅，，涨幅应该该不会像往年那么大大，但具体体涨多少，，依据今年年去新螺丝丝湾意向商商户的数量量及周边市市场（如红红星美凯龙龙/华洋/得胜等）的的租金情况况而定。））针对新螺丝丝湾的工作作：大商汇在2011年1月中旬针对对新螺丝湾湾在市场各各个片区，，由片区经经理牵头对对龙头商户户和部分中中小商户进进行访谈。。访谈的内内容主要是是以下三点点；1,对于去新螺螺丝湾的商商户次年的的租金涨幅幅会很大、、2,市场将不支支持任何申申请（如租租金延期申申请，活动动申请，装装修申请等等）、3,严重的合同同不再续签签，铺面收收回。对此商家的的意见较大大，主要反反映有：1、产业扩张张，作为商商家都想把把生意做大大做强，作作为市场不不应该限制制商家的发发展，以上上条款不合合理。2、大商汇的的租金涨幅幅太大，三三年翻三倍倍，商家压压力很大。。而新螺丝丝湾承诺租租金六年不不变，对商商家而言吸吸引力还是是很大的。。目标市场动态------大商汇市场动态已交款商户大商汇已交交款商户心心理动向如如下：目标市场动态------大商汇客户心理动向1、商户疑问什么时候能交房2、选铺方式是以抽签决定/按商户需求面积,面积大的先选铺,面积小的后选/前期交纳意向金的商户可否优先选铺.3、询问有哪些大品牌,大商家入驻.未交款商户目标市场动态------大商汇客户心理动向商户针对三三期提出了了以下几点点疑问：三期正式招招商何时开开始?前期已交纳纳诚意金商商户与正式式招商启动动后入驻商户户在政策方方面是否有有区别?主体市场及及板材区何何时能交房房入场、何何时能正式式营业?如何选铺?螺蛳湾有无无板材区?板材区的具具体位置在在哪?是否跟三期期同时开业业?租金价格是多少?商户反映如如果没有板板材基材区区将严重影影响五金,油漆涂料等等商家入住住率.心理动向:1;大商汇商户户针对新螺螺丝湾意向向性较大,吸引他们的的无非六年年不变的租租金政策及及一年的免免租期.相比大商汇汇的租金,商家也在算算一笔帐,将这六年的的在新螺丝丝湾节省下下来的租金金用于装修修,资金还有节节余.2;以大商汇前前三年的租租金涨幅,未来六年以以后的租金金将会的是是什么样子子,仍未可知,而新螺丝湾湾六年后的的租金依旧旧不变.商家追求的的是利益的的最大化,这是他们看看重的,也是担心的的。目录录一、目标市场简介二、目标市场参数三、主要工作进度四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标工作计划本计划依据前期的工作进度及公司现有的相关政策,暂定如下

1近期重点洽谈意向性客户及团体商户（时间节点：2012年3月20—3月25）2依据多走访多沟通的原则,期间多去走访一些前期未沟通及沟通不到位的商户,收集商户对新螺丝湾的看法,意见,建议.整理汇总反映上报给公司（时间节点：2012年3月20—3月25）3在正式招商工作开始以前按照品类规划,商户交款的意向度,由易到难分品类进行沟通走访,先从壁纸商户开始---窗帘---灯具---地毯---装饰五金等.墙纸类商户：以玉兰墙纸、欧雅壁纸、四海壁纸三大家为突破口，促使其前来交纳意向金，并由此造成壁纸行业其他商户的紧张心理。窗帘类商户：通过宴请已交款商户中有带动力的商户，拉近距离，并由此带动其他商户的入驻。灯具类商户户：花灯批批发商户以以项三棒为为主，工程程灯批发以以周文忠为为主，花灯灯零售以沈沈红为主，，此三人在在灯具行业业有一定的的影响力，，根据其经经营渠道的的不同，以以此为突破破口，由此此三人带动动扩展市场场面。同时时利用灯具具区20栋及55栋近80家商户下半半年即将拆拆迁入手，，上门走访访，促使其其有意向性性的前来交交纳诚意金金。五五金类：通通过宴请已已交纳诚意意金的品牌牌商户，由由其带动未未交款中小小商户。（（时间节节点：依据据公司宴请请时间，待待定）工作计划工作目标依据工作计计划的基础础上制订以以下工作目目标:1;针对大商汇汇团体商户户及剩余未未交款意向向商户,在正式招商商工作开展展以后前来来交纳诚意意金.2;争取尽最大大可能瓦解解大商汇板板材,灯具片区及及壁纸商户户.THEEND谢谢9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。07:34:2007:34:2007:3412/31/20227:34:20AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2207:34:2007:34Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。07:34:2007:34:2007:34Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2207:34:2007:34:20December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20227:34:20上上午午07:34:2012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月227:34上上午午12月月-2207:34December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/317:34:2007:34:2031December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。7:34:20上上午7:34上上午07:34:2012月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。07:34:2007:34:2007:3412/31/20227:34:20AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2207:34:2007:34Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。07:34:2