2016年北京房地产估价师制度与政策：闲置土地的处置方式模拟试题

2016年北京房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的处置方式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是一元人民币/m2。6323.526804.376.657.486650.252、房地产投资的经济效果主要表现为_。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率3、房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理—手续。A.备案登记B.注销登记C.变更登记D.买卖登记4、房地产开发企业取得方能预售商品房。A：《商品房预售许可证》B：《商品房开发许可证》C：《商品房经营许可证》D：《商品房销售许可证》E：执行层的组织协调5、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算B：司法鉴定、城市房屋拆迁C：企业清算、城市房屋拆迁D：司法鉴定、公司上市E：工业用地的监测点评估价格6、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A.34000.00B.83265.3887867.7891022.127、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格8、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章9、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%,该宗房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为一万元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.4810、现有某待开发项目建筑面积为3850近，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/近。若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766B：791C：913D：1046E：工业用地的监测点评估价格11、下列不属于无偿收回土地条件的是。A：城市规划区范围内B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章12、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。A：预算定额B：概算定额C：施工定额D：概算指标E：执行层的组织协调13、一厂房建成后8年被改造为超级市场.并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为一年。4042485d14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月一个月一个半月口.二个月15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。10.0%14.0%C.25.0%D.35.0%16、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%.该房地产目前的价值为。A：923万元B：1111万元C：1353万元D：1872万元E：工业用地的监测点评估价格17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是一元。A.7680079104C.77952D.8156218、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是.【2006年考题】A：房地产投机B：物价变动C：财政收支状况D：居民收入水平E：工业用地的监测点评估价格19、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。A：200B：300C：400D：1000E：执行层的组织协调20、某宗土地总面积1000面，容积率为3,对应的土地单价为450元/近，现允许将容积率提高到5,楼面地价不变.则该土地应补地价（单价）数额为。A：300元/m?B：30元/mC：4240元/mD：1272元/m?E：工业用地的监测点评估价格21、不属于引起房地产价格上升的原因是。A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格22、修建性详细规划应当符合—规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区23、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格.通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2歹列、第3列所示.用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为.A：8485元/m?B：8820元/mC：8500元/mD：8584元/m?E：工业用地的监测点评估价格24、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是_。A.经济合理性与技术先进性相结.合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B.项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C.设计过程中要力求项目全寿命费用最低D.设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则25、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、以县为单位，人均耕地在1亩以下，耕地占用税为每平方米—元。1〜32〜83〜92〜102、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章3、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。A：各类房屋的抵押价格B：各类房屋的租赁价格C：各类房屋的重置价格D：基准地价E：标定地价4、对于担保行为法，我国已经建立了以—为基本法，以—为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。A.《公司法》、《民法》；《合同法》B.《担保法》、《民法》；《合同法》C.《公司法》、《合同法》；《担保法》D.《合同法》、《民法》；《担保法》5、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有_。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修6、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。A：8.00B：11.76C：16.80D：24.00E：执行层的组织协调7、城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统B：城市规划执行系统C：城市规划反馈系统D：城市规划保障系统E：城市规划决策系统8、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：执行层的组织协调9、下列投资形式中属于房地产间接投资的有_。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金10、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。人：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取C：房地产估价采用差额定率累进计费D：房地产估价采用差额定率累退计费E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0.5%11、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数二经济寿命-__。A.自然寿命B.剩余寿命C.经过年数D.剩余经济寿命12、下列有关各种弹性的表述中，正确的有_。A.奢侈品的需求价格弹性相对较大B.占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C.商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D.商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E.商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性13、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是_。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算14、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般OA.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D.仍然可作为可比实例15、通常计算平均发展速度采用（）。A.算术平均法B.调和平均法C.几何平均法D.以上三者都不对16、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税B：个人所得税C：营业税口：契税E：印花税17、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。A：金融业的发展B：社会人口密度C：物价的高低口：自然环境的变化E：政治制度的变迁18、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同19、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有_。A.可预测性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可弯更性20、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B：该耕地的土地补偿费最少为6万元C：该耕地的土地补偿费最高为10万元D：征收该耕地需要报A省人民政府审批E：执行层的组织协调21、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有D：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用22、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.不影响估价结果的公正性E.不影响估价报告的用途23、下列不属于一般性货币政