世联御景湾销售执行报告

谨呈：松茂地产

御景湾销售执行报告

2005年5月本报告是严格保密的。1开发商较高价格快速销售建立品牌住宅：5400元/平方米商铺：25000元/平方米住宅：选房后六个月销售完毕较高形象、快速销售搭建松茂商铺：四个月品牌基础销售完毕世联目标评估

开发商

较高价格住宅：5400元/平方米商铺：25000元/平方米

本报告是严格保密的。

快速销售 住宅：选房后六个月销售完毕 商铺：四个月销售完毕 世联

建立品牌 较高形象、快速销售搭建松茂品牌基础2市场评估可借鉴案例分析项目销售执行方案展示执行推广执行住宅部分报告大纲

市场评估 展示执行本报告是严格保密的。

可借鉴案例分析项目销售执行方案 推广执行3

项目概况两房小三房95平米中三房105平米大三房115平米四房本报告是严格保密的。43月100套根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。

主体封顶2005年项目竣工

2006年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月

8.20认筹 300个 9.3选房 200套 销售率40%10.01开盘优惠月100套销售率60%销售率80%持续期120套100%根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。本报告是严格保密的。5国0路宝安地产现状

宝安中心区、西乡中心区是2005年下半年项目集中推出区域。天琴阁西乡

道大

圣陶沙骏园鸿景园前广深高速富通城圣源华庭 豪业华庭

滨海春城1金成时7

泰华俊庭进路

香缤广场

本项目深业新岸线 幸福海岸一期

代尚都天悦龙庭

业 创

西城上 筑丽晶国际道金泓凯旋城认筹中项目

本报告是严格保密的。销售中项目将推项目6推出时间相近推出产品相近均价范围相近竞争项目选取原则

推出时间相近 推出产品相近 均价范围相近本报告是严格保密的。7西乡区项目推出时间横轴图

滨海春城、泰华俊庭、圣源华庭、圣陶沙骏园、香缤广场、尚都、金泓凯旋城、深业新岸线及西城上筑等项

滨海春城泛中心区

泰华俊庭 圣源华庭 富通城一期中心区

圣淘沙骏园新安城区鸿景园 香槟广场 天悦龙庭二期 尚都目在销售时间金泓凯旋城上与本项目有中金成时代二期重叠。心丽晶国际

幸福海岸一期深业新岸线一期 西城上筑

本项目本报告是严格保密的。20042005

5月

8月200689市场户型产品及均价分析所属区 域

户型面积区间㎡套数两房70-90〈100

三房100-110110-120〉120〈130四房

130以上四房以上

〉170均价泛中心滨海春城58682——18227056—5200区泰华俊庭600——204————————————5200富通城一期1300260780234——263900西乡圣陶沙骏园9841872853655998—4000圣源华庭 本项目 尚都

154 4971314

74114210

37144184

3149131

37 40184

3———50—

— —407——53——54005900中心区深业新岸线1163151—116151314—3141175500金泓凯旋城3000690—42060600—1050605400西城上筑1400392840126——新安香槟广场110011044154110143—143665500从产品及均价来看，上表中泛中心区、中心区及新安项目与本项目有分类户型竞争。本报告是严格保密的。注：西城上筑有3％的一房注：香缤广场有16％的60M2两房市场分析结论

按照所定竞争对手同时、同质原则，可以初步圈定本项目的直接 竞争对手为： 尚都南区 深业新岸线 金泓凯旋城 西城上筑 应对策略：区域内直接竞争，项目推广中需建立明确的差异化关 键卖点以提高竞争力。 分流客户的潜在竞争对手为： 富通城 圣陶沙骏园 泰华俊庭 香槟广场 滨海春城 应对策略：区域外竞争，项目推广中强化“中心区”概念差异。本报告是严格保密的。107国业路对手分分布圣陶沙沙骏园园西乡大道广深高速前富通城城圣源华华庭本项目目滨海春春城10泰华俊俊庭尚都进路香缤广场场创西城上筑筑道深业新岸岸线金泓凯旋旋城本报告是是严格保保密的。。竞争分流流对手直接竞争争对手11与竞争对对手对比比分析户型对比比园林对比比本报告是是严格保保密的。。12产品点对对点分析析—2房房比较点面积总价区间间景观通风采光光梯户比朝向视野附加值尚都79-86㎡46-50万行政中心心通透，两两面采光光3梯5户户南向、西西南向对视天悦悦观景阳台台、270度观观景窗金泓凯旋旋城61-76㎡㎡35-44万城市景观观较通透2梯4户户东向、西西向底层遮挡挡双阳台本项目76-78㎡㎡42-43万园林、城城市景观观南北通透透采光2梯5户户南向较开阔入户花园园、波浪浪形观景景阳台、大凸凸窗本项目2房在景景观、通通风采光光、朝向向、视野野及附加加值方面面都领先先对手，，总价优优势不明明显。本报告是是严格保保密的。。1314本报告是是严格保保密的。。产品点对对点分析析—3房房比较点面积景观通风采光光梯户比朝向视野附加值深业新岸岸线120㎡㎡园林景观观部分通透透1梯2户户-4户户多数南向向较开阔入户花园园、观景阳台台尚都94－106㎡㎡园林风景景、体育育中心通透采光光2梯4户户南、北、、东北多数与天天悦对视视入户花园园、270度观观景窗、凸窗窗金泓凯旋旋城84－127㎡㎡园林、城城市景观观较好2梯4或或5户东南、南南向底层遮挡挡，部分分对视双阳台、、部分赠赠送错层露台台本项目97、105、、115㎡㎡园林、城城市景观观通透采光光2梯4户户全东南向向非常开阔阔入户花园园、波浪浪形观景阳台台、部分分主卧错层大大阳台本项目3房在视视野、附附加值方方面领先先对手，，且115平方方米面积积具有部部分稀缺缺优势。。项目主题题推广语语活体建筑筑，舒居居典范本报告是是严格保保密的。。15活体建筑筑，光动动空间：：三阳台台、入户户花园、、错层露露台活体建筑筑，富氧氧空间：：三重绿绿化，首首层＋架架空层＋＋空中露露台活体建筑筑，气度度空间：：风声水水起，超超宽楼间间距及通通风效果果活体建筑筑，美域域空间：：视野开开扬，景景观资源源优良活体建筑筑,舒居居典范演演绎系列列活体建筑筑，光动动空间：：三阳台台、入户户花园、、错层露露台活体建筑筑，富氧氧空间：：三重绿绿化，首首层＋架架空层＋＋空中露露台活体建筑筑，气度度空间：：风声水水起，超超宽楼间间距及通通风效果果活体建筑筑，美域域空间：：视野开开扬，景景观资源源优良本报告是是严格保保密的。。16市场评估估可借鉴案案例分析析项目销售售执行方方案展示执行行推广执行行住宅部分分报告大大纲市场评估估展示执行行本报告是是严格保保密的。。可借鉴案案例分析析项目销售售执行方方案推广执行行17丽晶国际际宝安中心心区－－－新兴区区域入市时机机－－面面对天悦悦龙庭、、幸福海海岸等大大规模盘量竞争争项目规模模－－10万本报告是是严格保保密的。。18从居住上上分类：：关内客客户占23％，，其中南山客客户为14％；；4％为为非深圳圳客户，有72％宝宝安客户户。从工作上上分类：：关内客客户占24％，，其中南山山客户为为15％％；宝安安客户为为68％。。可借鉴案案例分析析－－丽丽晶国际际成交客户户来源成交客户户现居住住区域分分析从居住上上分类：：关内客客户占23％，，其中南山客客户为14％；；4％为为非深圳圳客户，有72％宝宝安客户户。罗湖1%龙岗1%福田南山14%其它4%宝安宝安福田龙岗罗湖南山8%72%成交客户户现工作作区域分分析其它从工作上上分类：：关内客客户占24％，，其中南山山客户为为15％％；宝安安客户为为68％。。罗湖2%龙岗1%南山15%福田7%其它7%宝安68%宝安福田龙岗罗湖南山其它本报告是是严格保保密的。。19可借鉴案案例分析析－－丽丽晶国际际成交客户户来源宝安楼盘盘天悦龙庭庭丽晶国际际深业新岸岸线关内客户户比例25％23％40％幸福海岸岸本报告是是严格保保密的。。30％据不完全全统计，，由于宝宝安中心心区市场热热度增加加，楼盘盘品质较较好，得到到越来越越多关内内客户关关注。20客户职业业中，企企业专业业技术人人员与中高层层管理者者占了42%，，另外有20%为个体体工商户户。可借鉴案案例分析析－－丽丽晶国际际成交客户户构成成交客户户职业分分析个体工商商户9%9%3%20%其它企业中高高级管理理企业专业业技术人人员客户职业业中，企企业专业业技术人人员与中高层层管理者者占了42%，，另外24%18%17%私营业主主行政事业业自由职业业者有20%为个体体工商户户。本报告是是严格保保密的。。21AB区域客户户构成及及购买房房型对应应编号户型分类类客户细分特征两房、小三房大三房、四房政府公务员员企业白领：：管理人员员技术人员政府公务员员（新安、、南山）（外地人））个体经营者者（西乡、、新安有一定积蓄蓄，月供能能力较强，，家中多有小孩孩；年轻，，有爆发力力，希望向中心心区靠拢，，有额外收收入，有较高高支付能力力。对素质要求求高，离上上班地点近近，有补贴及隐隐性收入；；（外地人））以上统计数数据来源丽丽晶国际、、幸福海岸岸及本项目目进线客户户调查。本报告是严严格保密的的。22由两个项目目客户共性性来看，宝宝安工厂技技术人员及及私企业主主是本项目目的重点推广客户，，给项目品品质展示提提出要求。。幸福海岸客户户构成宝安工厂技术术人员政府公务员私企业主由两个项目客客户共性来看看，宝安工厂厂技术人员及及私企业主是是本项目的重重点推广客户，给给项目品质展展示提出要求求。本报告是严格格保密的。23语可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际内部展示手段段手段营销中心效果评估在宝安较好，，但是品质感感稍星级评价对本项目启示示粗糙之处用高高品质展板代代替显不够，较粗粗糙入户大堂样板房园林物业管理主力推广很好，当时唯唯一展示大堂堂的项目可以，现场有有客户反映不不够宽敞、大气无，工程配合合不够很好，与宝晖晖酒店联动，，放置宣传资料中心区封面人人物－－清晰晰表达项目的主力力诉求：地段段，也是客户的最最佳认同点本报告是严格格保密的。展示项目高品品质的关键点点客户未来生活活关心的第一一体验点，一定舒适适、大方在现有工程条条件下尽量展展示，虽然没有可宣宣传的主义口口号，但是一定在保安安、保洁的礼礼仪服务上表现出品质质感产品是本项目目的最大卖点点，主力推广语由形象象进入卖点展展示24条幅围墙可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际外部展示手段段手段楼体包装效果评估客户口碑较好好，标准LOGO字体昭示性强区域域，吸引了人人流，效果好效果好，建议议一定做高围围墙本报告是严格格保密的。星级评评价对本项项目启启示注意楼楼体包包装质质量，，用特特色灯灯光字在昭示示性强强的北北、南南、东东放置置标准logo条幅幅目前昭昭示性性较好好，高高度适适中25直邮短信新可借鉴鉴案例例分析析－－－丽晶晶国际际推广手手段手段广告牌牌效果评评估没有直直接促促进成成交，，主要要因为为第一一次投投放效果没没有明明显，，没有有后续续投放放效果好，，位于西西乡立交交及107国道道有效果，主主要体现活活动上扩大大客源星级评价对本项目启启示低成本宣传传项目方式式，寻找负责任任直邮公司司把守107国道客户感情联联系的低价价手段营销活动报纸广告灯杆旗、导导示牌二三级联动动特别有效，，两次，一一次活动认认筹时－嘉嘉年华表演及抽抽奖，直接接促进认筹筹量，直接接带动后续两周周成交量；；二次活动动选房前－－时尚品鉴会，，调鸡尾酒酒、做蛋糕糕、咖啡演演绎、高尔夫推杆杆等，促进进客户诚意意度选择固定较较好版位，，南都效果果好于深晚晚，宝安日报性性价比高无法报批效果不明显显，与宝安安店联动，，放置小模模型本报告是严严格保密的的。组织客户活活动以具有有一定参与感、、体验感热热闹的活动为主主，增加客客户诚意度，直直接引发老老带选择南都的的A3版或或黄金楼市头版整整版在目前可报报批条件下下，成为截流客客户，昭示示项目的手段放置宣传资资料即可26丽晶国际－－营销推广广关键点总总结项目高品质展示示外部高调包包装适时积累客客户本报告是严严格保密的的。具体体点点营销销中中心心入户户大大堂堂物业业管管理理营销销中中心心门门面面条幅幅围墙墙认筹筹前前意意向向客客户户持持续续访访谈谈活活动动嘉年年华华表表演演及及抽抽奖奖时尚尚品品鉴鉴会会可借借鉴鉴案案例例分分析析－－－－蓝蓝山山美美墅墅策略略三三、、品品质质展展示示——价价格格支支撑撑关关键键高层层清清水水房房17、、18及及21、、22层层展展示示（（同同交交楼楼标标准准））开放放楼楼梯梯通通道道，，现现楼楼展展示示（（注注意意安安全全及及卫卫生生问问题题））电梯配合（施施工电梯会影影响施工、安安全及形象问问题）看楼通道（电电梯配合楼梯梯间共同使用用）难点户型（C1）17、、18层考虑虑增加装修套套餐本报告是严格格保密的。32案例分析结论论新兴区域下面对大规模盘量的小规模项目营销模式蓝山美墅借势策略低成本出击策策略高品质展示策策略本报告是严格格保密的。丽晶国际高品质展示策策略外部高调包装装适时积累客户户33■高品质包装装展示■借势截流,外部高调展展示■建立有效推推广渠道，关关键活动营销销本项目推广策策略■高品质包装装展示■借势截流,外部高调展展示■建立有效推推广渠道，关关键活动营销销本报告是严格格保密的。34市场评估可借鉴案例分分析项目销售执行行方案展示执行推广执行住宅部分报告告大纲市场评估展示执行本报告是严格格保密的。可借鉴案例分分析项目销售执行行方案推广执行35销售背景：政政策影响大，，没有预售许许可证不允许许进场销售客户积累时间间：2005年6月初客户积累地点点：宝安4S店（冠城世世家商铺）客户积累方式式：填写调查查问卷，发放放御景湾看楼楼证人员物料准备备：销售代表表、楼书、折折页、模型、、看楼车到位预售许可证前前客户积累方方式一受政策影响：：尚都撤场销售背景：政政策影响大，，没有预售许许可证不允许许进场销售主要针对上门门客户进行积累累客户积累时间间：2005年6月初宝安4S店成成为营销中心分展展点客户积累地点点：宝安4S店（冠城世世家商铺）客户积累方式式：填写调查查问卷，发放放御景湾看楼楼证人员物料准备备：销售代表表、楼书、折折页、模型、、看楼车到位本报告是严格格保密的。36销售背景：没没有预售许可可证，但进入入营销中心咨咨询客户积累时间间：2005年6月3日日（营销中心心开放）客户积累地点点：营销中心心对外包装为为发展商的办办公场所，宝安4S店做做为分展点同同时接受咨询询，不必配备备销售代表预售许可证前前客户积累方方式二销售背景：没没有预售许可可证，但进入入营销中心咨咨询客户积累时间间：2005年6月3日日（营销中心心开放）客户积累地点点：营销中心心对外包装为为发展商的办办公场所，宝安4S店做做为分展点同同时接受咨询询，不必配备备销售代表本报告是严格格保密的。37目的：对客户户需求进行把把握，增强项项目的口碑及及客户的认同同感，为项目正式销售做做客户储备。。时间：6月3日进场后的的每个双休日日，每周末合合计50批共共500批客客户。地点：营销中中心内容：向每位位客户发出访访谈邀请，并并请客户到营营销中心享用用美食，访谈中详细了解解客户需求点点，并赠送客客户相关礼品品，获得客户户好感及作为为对客户的激励励，实际为获获得客户诚意意度及为销售售做准备。相关配合：调查问卷；价价值30-50元的礼品品；短信、电电话通知客户户；相应饮品品美食准备；客户积累的活活动：认筹前前客户意向访访谈活动暨营营销中心开放告告知目的：对客户户需求进行把把握，增强项项目的口碑及及客户的认同同感，为项目正式销售做做客户储备。。时间：6月3日进场后的的每个双休日日，每周末合合计50批共共500批客客户。地点：营销中中心内容：向每位位客户发出访访谈邀请，并并请客户到营营销中心享用用美食，访谈中详细了解解客户需求点点，并赠送客客户相关礼品品，获得客户户好感及作为为对客户的激励励，实际为获获得客户诚意意度及为销售售做准备。相关配合：调查问卷；价价值30-50元的礼品品；短信、电电话通知客户户；相应饮品品美食准备；本报告是严格格保密的。38关于本项目营营销推广的思思考推广总策略高品质展示借势截流主动出击入户大堂样园板房林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网直直巡巡短活活纸络邮邮展展信动动本报告是严严格保密的的。39高品质展示示（时间表表）对手6月中6月底7月中7月底8月中8月底香缤广场销售60％％滨海春城深业新岸线线金泓凯旋城城客户积累选房销售90％％销售10％％销售60％％西城上筑尚都-----------------------------------------------------客户积累销售40％％圣陶沙骏园园客户积累选房销售60％％本项目6.3营销销中心前广场开放放6.25戏戏水池开放7.9中心心广场开放7.16新新安六路商场脱外外7.23主主入口开放7.30创创业路街区开8.13架架空层园林部分开放8.27样样板房及园林全部开放本报告是严严格保密的的。装放40展示1－－入户大大堂及看楼楼通道（展展示关键））8月27日日与样板房房一起展示示，以交楼楼标准出现现，体现项项目品质感感，支撑项目高高价格目标标。本报告是严严格保密的的。41展示2－样样板房展示示（展示关关键）1、“活体体建筑，舒舒居典范””精髓：精精装修样板板房注重凸窗、露台台、入户花花园展示。。2、工程样样板房：奠奠定开发商商品质宣传传基础，注注重工程质量及材料料的展示。。3、2005年8月月27日样样板房开放放。本报告是严严格保密的的。42展示3－首首层园林及及架空层（（展示关键键）戏水池6月25日日开放中心广场7月9日开开放主入口7月23日开放放前广场6月3日日开放根据工程程进度，，不断给给客户营营造到访访的“借借口”，，适当积积累客户户。本报告是是严格保保密的。。43路段展示4－－商业街街区展示示（展示示关键））新安六路路段7.16创业新安六路路7.16提前前脱首层层和第二层层的外装装，同时时拆掉围墙；；创业路路段7.30脱脱掉营销中中心包装装，与新新安路段一同同展示，，为商铺铺的客户认筹筹及销售售提供展展示基础。本报告是是严格保保密的。。7.3044时间目的本报告是是严格保保密的。。展示示5－－物物业业管管理理服服务务（（展展示示关关键键））6.3营营销销中中心心开开放放时时，，相相应应人人员员安安排排到到位位，，并并开开始始培培训训及及准准备备服服装装客户户提提前前感感知知楼楼盘盘品品质质与与未未来来服服务务，，品品质质价价格格支支撑撑基基础础迎宾宾服服务务样板板房房服服路口口，，保保安安主主动动引引导导停停车车，，并并指指引引客客户户。。售售楼楼处处，，门门童童开开门门服服务务及礼礼貌貌用用语语客户户参参观观样样板板房房过过程程中中，，清清洁洁人人员员迎迎客客礼礼仪仪问问候候，，自自动动鞋鞋套套递递服务务体验验配置置要求求务酒吧吧体体验验精神神面面貌貌门僮僮保安安送，，掌掌握握该该套套房房型型信信息息，，在在适适当当情情况况下下进进行行讲讲解解销售售代代表表迎迎客客到到洽洽谈谈区区，，酒酒吧吧人人员员主主动动提提供供酒酒吧吧式式服服务务礼礼仪仪、、饮饮品营销销中中心心保保安安、、保保洁洁统统一一着着装装、、统统一一培培训训礼礼仪仪1名名2名名（（停停车车及及营营销中中心心））保洁洁6名名（（营营销销中中西西及样样板板房房））45展示示6－－咖咖啡啡吧吧本报报告告是是严严格格保保密密的的。。时间间目的的与销销售售衔接接费用用6月月3日日营营销销中中心心进进场场请品品牌牌咖咖啡啡进进入入销销售售现现场，，提提供供良良好好的的服服务务，，令客客户户产产生生良良好好的的品品质质价值值联联想想上门客客户免免费获获得价价值100元消消费卡卡，凭凭卡消消费饮品配合营营销活活动提提供饮饮食服务保底每每月5000元元，超超过部分按按合同同价格格核算算服务46关于本本项目目营销销推广广的思思考推广总总策略略高品质质展示示借势截截流主动出出击入户大堂样园园板房林林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网网直直巡巡短短活活纸络络邮邮展展信信动动本报告告是严严格保保密的的。4721借势截截流推推广1－广广告牌牌地址：：发布时时间诉求107国道道、鸿鸿昌花花园、、天虹虹屋顶顶、愉愉景大厦厦屋顶顶共四四块；；2005年年5月月底活体建建筑，，舒居居典范范时间：：半年年1本报告告是严严格保保密的的。2005年年6月月底2005年年7月月底2005年年8.202005年年9.32005年年10.012005年年11.01园林开开放，，配首首层园园林实实景图图商业街街区开开放，，配街街区实实景图图认筹信信息选房信信息开盘盛盛典优惠月月，额额外2％48借势截截流推推广2－形形象墙墙发布位位置北、南南两面面发布时时间2005年年4月月底——7月月16日发布内内容“活体体建筑筑，舒舒居典典范””延展展空间间系列形象墙墙综合用用地包包装益处：：形成成大社社工地区的围围合效效果围墙弊端：：红线线外报报批及包包装费费用本报告告是严严格保保密的的。49ABC借势截截流推推广3－楼楼体包包装（（关键键）项目营销中中心门门面楼体灯灯光字字、条幅周围树树木包装时时间6月3日6月3日6月3日内容项目形形象楼盘名名、电电话包装闪闪烁彩彩灯包装位位置包围西西面裙裙楼东、南南、北北北、西西本报告告是严严格保保密的的。50楼体包包装A-营营销中中心门门面包包装御景湾湾前广场场项目营销中中心门门面(如包装时时间2005年年5月月底内容项目形形象，，咨询询包装位位置包围西西面裙裙楼图示意意）本报告告是严严格保保密的的。处信息息51御景湾88楼体包包装B1-北面面条幅幅灯光光字2项目条幅楼楼体灯灯光字及效效果图图79666时间6月3日内容楼盘名名、电电话128平米米户型型立面效果果图位置交叉路路口楼楼体交叉路路口本报告告是严严格保保密的的。昭示强强52楼体包包装B2-东面面条幅幅朝东、、新安安方向向、昭昭示性性强项目包装时间内容包装楼体灯灯光字6月3日楼名、、电话东面御景湾湾活体建建筑，，舒居居典范范279-666-88创业路深业新岸新安六六路位置本报告告是严严格保保密的的。线53楼体包包装B3-南面面条幅幅灯光光字朝南、、深业业新岸岸线方方向；；由金泓泓或尚尚都车车行方方向，，昭示示性强强御景湾创业新安六六路路深项目时间内容位置楼体灯灯光字字楼体高高度达达到15层层以上上（越越过塔塔固定定点））楼盘名名南本报告告是严严格保保密的的。业新岸线54楼体包包装C-周周围树树木夜间增增强销销售现现场关关注度度与人人气创新安六六路项目包装时间内容包装位置周围树树木6月3日树木包包装闪烁彩彩灯北面西面本报告告是严严格保保密的的。业路深业新岸线55御景湾借势截截流推推广4－导导示牌牌地址：：金泓凯凯旋城城、西西城上上筑、、尚都、深深业新新岸线线共四四块；；时间：：半年年作用：：截流流中心心区项项目客客户。。发布时时间导示内内容本报告告是严严格保保密的的。2005年年5月月底2005年年6月月底2005年年7月月底2005年年8.202005年年9.32005年年10.012005年年11.01活体建建筑，，舒居居典范范园林绽绽颜街区盛盛开认筹信信息选房信信息开盘盛盛典优惠月月，额额外2％56关于本本项目目营销销推广广的思思考推广总总策略略高品质质展示示借势截截流主动出出击入户大堂样园园板房林林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网网直直巡巡短短活活纸络络邮邮展展信信动动本报告告是严严格保保密的的。57主动出出击推推广1－报报纸广广告信息发发布发放时时间报纸诉求知名度度形象象提升升8月19日日南宝8月18、、19日特特报认筹统一版版面保保持信信息与与形象的的连续续性9月2日日都A1，安日报报眼9月1、、2日特特报报选房横，眼9月30日半版封底9月29、30日特报报报眼开盘盛典典整10月31日版10月30、31日特特报报眼优惠月，，额外2%费用24万24万40万参加“深深圳西岸岸”炒作作机动费用用50万万合计本报告是是严格保保密的。。138万万58主动出击击推广2－网络络主要吸引引关内客客户。网络维护护时间：：2005年7月—2005年12月深圳房产产信息网络维护护费用：：1万元元/月，，六个月月共六万万元网；地产产剑客。。网络维护护效果：：每月由由网络剑剑客维护护论坛，，并代替替网络广告告在首页页发送最最新图片片消息，，包括网网络直播播活动，解决决网络上上问题，，形成良良性循环环.发布时间发布2005年8月月12-19日认筹信息息2005年8月月26-9月2日日选房信息息2005年9月月23-30日开盘信息息2005年7月月-12月活体建筑筑，舒居居典内容范（形象象）发布位置本报告是是严格保保密的。。A2横幅幅位社区位59发布地址主动出击击推广3－直邮邮直接面对对客户的的有效方式式，目的的是不断告知客客户最新新消息，不一一定以大大折页西乡、新新安高级级租住区区，具体体参考天天悦龙庭庭直邮公公司形式出现现，更多多的以小邀请函函形式发发放。发放时间2005年6月月17日日2005年7月月16日日2005年8月月12日日发放形式本报告是是严格保保密的。。参观邀请请函，附附带凭此券券到销售售现场领取取价值50元的肯德德基券参观邀请请函，凭凭此券到销销售现场场领取价值值30元元的肯德基券券参观邀请请函，附附带销售现现场消费费权益60主动出击击推广4－巡展展楼盘展示示时间地点诉求知名度形形象提升升占据新安安、准中中心区、西西乡豪宅宅区客6月3日日宝安4S店西乡豪宅宅区户群8月20日-10月9日双休日8月20日-10月9日双休日本报告是是严格保保密的。。天虹商场场万佳准中心区区新安61主动出击击推广5－二、、三级联联动及短短信二、三级联联动：o放置销售人人员、楼书书、折页、、沙盘到世世联宝安世世联4S店店；o看楼专车接接送服务。。短信：o本项目上门门客户为主主；o发放关键展展示及活动动信息。本报告是严严格保密的的。62主动出击推推广6－营营销活动关键营销节节点，时间活动内容如认筹、选选房、开盘盘组织专门活活动，其他他2005年年5月底免费派看楼楼证，作为为日后活动动凭以宝安客户户喜欢的美美食招待为主主。2005年年6、7月月中、证及优先权权益凭证相应展示品品鉴，现场场免费消费费引进名典咖咖啡。底、8月中中2005年年8月20日2005年年9月3日日2005年年9月30日2005年年10月下下旬本报告是严严格保密的的。认筹当日，，嘉年华活活动选房表演，，成交客户户抽奖盛大开盘活活动，尚品品生活体验验优惠活动月月信息，凭凭卡现场消消费63认筹前客户户意向访谈谈活动暨营销中心开开放告知营销活动1认筹前客户户意向访谈谈活动暨营销中心开开放告知本报告是严严格保密的的。64目的：聚集集客户，形形成良好的的认筹气氛氛，增加认认筹量及客户量量，为项目目正式销售售做客户储储备；时间：8月月20日上上午；地点：前广广场及营销销中心；目标认筹量量：300个认筹金：1万元嘉年华活动动内容：礼礼仪公司组组织的现场场歌舞表演演；相关配合：：认筹方案及及物料准备备；礼仪公司邀邀请；茶点、饮料料准备；65营销活动2－认筹嘉嘉年华活动动目的：聚集集客户，形形成良好的的认筹气氛氛，增加认认筹量及客户量量，为项目目正式销售售做客户储储备；时间：8月月20日上上午；地点：前广广场及营销销中心；目标认筹量量：300个认筹金：1万元嘉年华活动动内容：礼礼仪公司组组织的现场场歌舞表演演；相关配合：：认筹筹方方案案及及物物料料准准备备；；礼仪仪公公司司邀邀请请；；本报报告告是是严严格格保保密密的的。。茶点点、、饮饮料料准准备备；；目的的：：促进进客客户户成成交交，，增增强强客客户户的的诚诚意意度度；；下午午““回回笼笼””客客户户，，增增强强现现场场销销售售气气氛氛，，进进一一步步促促进犹犹豫豫客客户户成成交交。。时间间：：9月月3日日解解筹筹日日当当日日下下午午三三点点；；地点点：：前前广广场场及及营营销销中中心心；；相关关配配合合：：礼仪仪公公司司带带领领乐乐队队上上午午进进行行表表演演，，下下午午配配一一名名主持持人人主主持持抽抽奖奖活活动动；；茶点点、、饮饮料料准准备备；；抽奖奖奖奖品品准准备备。。营销销活活动动3－－选选房房大大抽抽奖奖活活动动可借借鉴鉴案案例例：：罗湖湖御御景景东东园园，，下下午大大抽抽奖奖，，直直接接带带动动成交交十十余余套套；；米兰兰寓寓所所，，下下午午大大抽奖奖，，直直接接带带动动成成交交七套套。。目的的：：促进进客客户户成成交交，，增增强强客客户户的的诚诚意意度度；；下午午““回回笼笼””客客户户，，增增强强现现场场销销售售气气氛氛，，进进一一步步促促进犹犹豫豫客客户户成成交交。。时间间：：9月月3日日解解筹筹日日当当日日下下午午三三点点；；地点点：：前前广广场场及及营营销销中中心心；；相关关配配合合：：礼仪仪公公司司带带领领乐乐队队上上午午进进行行表表演演，，下下午午配配一一名名主持持人人主主持持抽抽奖奖活活动动；；茶点点、、饮饮料料准准备备；；抽奖奖奖奖品品准准备备。。本报报告告是是严严格格保保密密的的。。66目的的：：作为为项项目目销销售售中中期期的的重重要要节节点点，，借借势势国国庆庆节，，成成为为销销售售的的一一个个旺旺季季，，通通过过活活动动聚聚集集人人气气，，同同时时通过活活动增增强客客户对对项目目的品品质认认同感感及价价值感感，未未来生活活的憧憧憬感感。时间：：十月月一日日上午午；地点：：前广广场及及营销销中心心；相关配配合：：礼仪公公司选选取借借鉴丽丽晶国国际。。内容为为鸡尾尾酒调调制表表演；；现场场制作作蛋糕糕；前广场场乒乓乓对垒垒；咖咖啡制制作流流程表表演等等可参参与及及体验验的活动动。67营销活活动4－开开盘尚尚品生生活体体验目的：：作为项项目销销售中中期的的重要要节点点，借借势国国庆节，成成为销销售的的一个个旺季季，通通过活活动聚聚集人人气，，同时时通过活活动增增强客客户对对项目目的品品质认认同感感及价价值感感，未未来生活的的憧憬感感。时间：十十月一日日上午；；地点：前前广场及及营销中中心；相关配合合：礼仪公司司选取借借鉴丽晶晶国际。。内容为鸡鸡尾酒调调制表演演；现场场制作蛋蛋糕；前广场乒乒乓对垒垒；咖啡啡制作流流程表演演等可参参与及体体验本报告是是严格保保密的。。的活动。。主要销售售物料项目楼书折页手提袋纸杯直邮礼品咖啡吧单价20元/本1元/本本3元/个个0.5元元/个1元/本本平均10元/份份0.5万万-1万万元/月月数量3000份5000份5000个10000个6000份3000份6个月总价6万0.5万万1.5万万0.5万万0.6万万5万6万合计费用用：20万本报告是是严格保保密的。。68本报告是是严格保保密的。。69营销费用用项目物料活动（3次）广告牌围墙街区灯光光装饰灯光工程程报纸网络直邮＋消消费券＋＋短信分展场合计金额20万30万70万3万1万5万138万万36万4万20万327万万按照项目目均价5000元/平平方米计计算，按按照各项项宽松费费用估计计，项目目总销售售费用为为5万*5000*1.5％％＝375万，，获得50万的的机动费费用。商铺推广广思路幸福海岸岸模式先销售商商铺，后后销售住住宅好处：抢抢先用商商铺带给给客户未未来住宅购买买的良好好信心及及生活氛氛围；目标：迅迅速回笼笼资金；；适用市场场环境：：不成熟熟市场，，抢缇香名苑苑模式先销售住住宅，后后销售商商铺好处：住住宅的销销售带动动商家购购买信心，，最大化化实现商商业的市市场价值；；目标：实实现商业业价值最最大化；；适用市场场环境：：较成熟熟市场占市场空空白点，，风险大大悠然天地地模式先销售住住宅，进进入销售售尾盘期期后开始始销售商商铺好处：住住宅的销销售带动动商家购购买信心心，并““趁热打打铁”，，形成良良好的商铺铺销售；；目标：：实现现商业业价值值最大大化；；适用市市场环环境：：较成成熟市市场本报告告是严严格保保密的的。70项目模式商铺推推广思思路本住宅、、商铺铺相辅辅相成成模式式，类类似悠悠然天天地适用项项目：：商场场与商商铺并并存，，租售售并举举适用市市场环环境：：存在在市场场竞争争压力力，但但是为为新兴兴市场场区域域适用目目标：：实现现商业业价值值最大大化具体操操作：：住宅销销售前前期，，协同同世联联地产产工商商部注注重商商场招商商，并并配合合工程程进度度积极极发布布招商商进度度，举行签签约仪仪式，，对住住宅及及商铺铺销售售进行行铺垫垫；借助住住宅销销售，，商铺铺与住住宅同同期认认筹（（8月月20日），，根据据认筹筹量确确定解解筹时时间，，初步步定10月月中上旬旬相关物物料准准备：：商铺铺宣传传折页页具体商业推推广计划另另案专提。。本报告告是严严格保保密的的。71汇报完完毕。。谢谢！！本报告告是严严格保保密的的。729、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:53:22